如何發(fā)揮物業(yè)管理的主角作用呢?
1、由“后續(xù)部隊”變成“先行官”。
物業(yè)管理要從圖紙設(shè)計開始就參與房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，從管理和服務(wù)的角度提出意見和建議。物業(yè)管理的“先行官”作用有以下幾個方面：
(1)物業(yè)管理的早期介入可對房屋銷售起著指導(dǎo)作用，在房屋銷售中，許多開發(fā)商都亮出“業(yè)主至上，承諾是金”的信條，但由于房產(chǎn)銷售工作人員對房地產(chǎn)知識缺乏和對物業(yè)管理的不了解，為片面追求銷售業(yè)績，對顧客作了許多空白承諾，試圖以此來吸引顧客，以至造成了承諾許多事項偏離了現(xiàn)實，如果物業(yè)管理早期介入，那么，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將會配合開發(fā)商在物業(yè)的建設(shè)與銷售上制訂可行性方案，并依據(jù)開發(fā)樓盤的總體規(guī)劃，拿出既可行又有新意的方法，統(tǒng)一銷售口徑，真正體現(xiàn)“以人為本，居有所值”。
(2)物業(yè)管理早期介入對物業(yè)規(guī)劃設(shè)計的周密與完整將起到重要作用。
(3)物業(yè)管理早期介入對房屋質(zhì)量的提高起著極為重要的作用。“質(zhì)量是企業(yè)的生命”，這句話同樣適用于房地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)管理的早期介入，將參與圖低設(shè)計的修改及工程施工，了解工程進度，加強對隱敝工程的驗收，并根據(jù)日后管理、維修、保養(yǎng)、服務(wù)的需要，及時向開發(fā)商提出設(shè)想和建議，防患于未然，變“事后”為“事前”就顯得尤為重要。
2、意義上的“售后服務(wù)”工作做好。
對房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行及時有效地維護、修繕與整治，并向星級物業(yè)管理看，不斷提高服務(wù)檔次。
3、要提高物業(yè)管理的品位，使物業(yè)管理發(fā)揮營造社區(qū)文化、引導(dǎo)消費的作用。
要建立必要的文教娛樂設(shè)施，并通過一系列的工作和舉辦各類活動，引導(dǎo)使用者文明生活工作，讓社區(qū)充滿歡樂祥和的氣氛。
由此可見，房地產(chǎn)知識對物業(yè)管理員的重要性。物業(yè)管理員還應(yīng)具有一定的房屋工程知識，因為在日常的管理工作中，經(jīng)常會遇到房屋工程方面的問題。
三、其他相關(guān)知識
參與國際物業(yè)管理市場競爭是物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求，也是現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢。市場經(jīng)濟的本質(zhì)是競爭，對內(nèi)競爭與對外競爭相結(jié)合，國內(nèi)市場與國際市場相對接。隨著WTO的加入，第27屆奧運會在北京的成功舉辦，同國際物業(yè)管理市場的接觸一定會越來越密切。因此，把物業(yè)服務(wù)企業(yè)打進國際市場，通過競爭管理國外的物業(yè)已是為期不遠的事。要使我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡快沖出國門，參與國際市場競爭，必須建立和形成國內(nèi)物業(yè)管理競爭市場。國內(nèi)競爭機制的形成，一方面可以促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高管理水平，增強企業(yè)開拓能力和應(yīng)變能力，從而增強其市場競爭力;另一方面可以使企業(yè)經(jīng)受鍛煉，積累競爭經(jīng)驗，為在國際市場競爭中戰(zhàn)勝對手積蓄力量，創(chuàng)造條件。
加入世貿(mào)組織后，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)將和其他社會服務(wù)行業(yè)一樣面臨生存和發(fā)展的挑戰(zhàn)，也為我國物業(yè)管理市場化的發(fā)展和管理水平與國際接軌帶來機遇。按照世貿(mào)組織的服務(wù)貿(mào)易原則，加入世界貿(mào)易組織后，我們的物業(yè)管理行業(yè)必須按國際慣例或國際方式運作，而發(fā)達國家的物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)過一個多世紀的市場化、規(guī)模化運作，已經(jīng)有先進的管理技術(shù)、豐富的管理經(jīng)驗以及大量的專業(yè)人才。相比之下，物業(yè)管理作為一個在國內(nèi)新興的行業(yè)，我們的物業(yè)管理才、管理水平、服務(wù)意識和管理經(jīng)驗與國外相比則有很大的差距。雖然有深圳、上海、北京等地不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)在市場競爭中發(fā)展很快，積累了一定的管理經(jīng)驗，但國內(nèi)物業(yè)管理發(fā)展的不平衡，使我們少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平還很低，高價低質(zhì)、服務(wù)不到位、投訴不斷、高級人才匱乏等問題。因此，與國際水平接軌的形勢，使我國物業(yè)管理行業(yè)將面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。
篇2：物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義
物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義
現(xiàn)代高層建筑具有設(shè)計復(fù)雜，技術(shù)含量高，建設(shè)周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能，對物業(yè)實施有效管理需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前一些富有遠見的開發(fā)商已開始嘗試對物業(yè)項目實施前期介入管理，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設(shè)計開始到物業(yè)接管驗收為止的質(zhì)量監(jiān)督過程。
一、從項目設(shè)計開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。
物業(yè)的設(shè)計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，規(guī)劃設(shè)計人員往往只從設(shè)計技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計方案時，不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。
同時由于設(shè)計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論，完善設(shè)計細節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。
在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設(shè)計工作是1996年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計圖紙建設(shè)，則會與后期使用和經(jīng)營管理要求就產(chǎn)生距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進行了深入細致的調(diào)研，參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用，并親臨有關(guān)生產(chǎn)廠家進行實地考察。在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計細節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營的角度提出了一系列建議，并對項目進行補充和完善。這些項目經(jīng)同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。
二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。
物業(yè)項目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，在關(guān)系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴格，工作更細致、更周密。在建設(shè)施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設(shè)備安裝、管線布置錯綜復(fù)雜，對工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關(guān)鍵時期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設(shè)項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護中必須面對的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護工作省去很多麻煩。
現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來極大的困難，甚至導(dǎo)致極大的浪費，特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭得了良好的.硬件條件。
此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業(yè)管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴格按照優(yōu)質(zhì)工程標準.進行動態(tài)監(jiān)控，在開發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下，還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質(zhì)量問題，這些問題涉及到材料選用設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面。回若物業(yè)管理企業(yè)采取提前介入，就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。
三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。
有的開發(fā)、設(shè)計單位在物業(yè)配套機電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè).整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。
有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關(guān)，就日常管理維護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運行。其機電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。
同時，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌;所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省了費用，也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。如果在發(fā)展商的授權(quán)下，在竣工驗收合同中，發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能技入使用，及時為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。
此外，物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導(dǎo)致的不應(yīng)有失誤，給業(yè)主留下不好的印象。
四、前期介入的立法意義
實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設(shè)計飛建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。如果從法律的高度，規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設(shè)項目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入，那么，這將對我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進作用，其意義將是深遠的。
1、法定前期介入能夠進一步促進物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。
如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項目，那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計階段開始，從物業(yè)管理的角度，對開發(fā)項目的規(guī)劃、設(shè)計、建筑、安裝、維護和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進行主動控制，更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。
2、法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。 當前，很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意，其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高，其設(shè)計開發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求，也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。如果有良好的物業(yè)管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素，從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍，保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。
3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。
隨著經(jīng)濟持續(xù)增長，我國每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當龐大，然而，從物業(yè)管理的角度去考察，真正符合物業(yè)管理要求，或者說沒有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是全部。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān)，另一方面與物業(yè)設(shè)計、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識也很有關(guān)。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入，對提高我國物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下，對加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動作用。
篇3：物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用和意義
物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用和意義
一、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位
(一)市場經(jīng)濟中產(chǎn)品生產(chǎn)過程
市場是商品經(jīng)濟的集中表現(xiàn)。社會分工是商品經(jīng)濟和市場存在與發(fā)展的基礎(chǔ)。馬克思指出:“由于社會分工，這些商品的市場日益擴大；生產(chǎn)勞動的分工，使它們各自的產(chǎn)品互相變?yōu)樯唐罚ハ喑蔀榈葍r物，使他們互相成為市場。”列寧也指出:“哪里有社會分工和商品生產(chǎn)，哪里就有‘市場’。”從這里可以看出，市場和商品經(jīng)濟密切聯(lián)系。商品經(jīng)濟越發(fā)達，市場越發(fā)達，市場對生產(chǎn)和消費的作用也就越大。市場和商品經(jīng)濟的共同基礎(chǔ)是社會分工，社會分工越發(fā)達、越細密，市場容量和范圍也就越大。現(xiàn)代化的市場經(jīng)濟以其自身巨大的滲透力打破了封建割據(jù)、地區(qū)封鎖、小農(nóng)經(jīng)濟的自產(chǎn)自足的生產(chǎn)模式，從而形成了社會化大生產(chǎn)。從市場學(xué)觀點來看，一個成功的產(chǎn)品要占領(lǐng)市場，并在市場中占有較大的份額，就必須把產(chǎn)品放到市場環(huán)境中去考察、去檢驗。要通過調(diào)查、研究，分析市場對產(chǎn)品生產(chǎn)每一環(huán)節(jié)的直接、間接的影響和要求，來決定產(chǎn)品生產(chǎn)的全過程，并且隨著市場的變動，不斷搜集、反饋信息，以此來調(diào)整生產(chǎn)各環(huán)節(jié)，使之適應(yīng)社會需求。
這一循環(huán)良性運作的結(jié)果，將使產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代，緊緊跟隨市場的需要，不斷創(chuàng)造新的完美，滿足人民日益增長的物質(zhì)需要；同時，不難看出在這一循環(huán)中，售后服務(wù)這一環(huán)節(jié)有著相當重要的地位。它是上一生產(chǎn)循環(huán)的延續(xù)和發(fā)展，又是下一生產(chǎn)循環(huán)的開端，是一個承前啟后的環(huán)節(jié)。缺少這一環(huán)節(jié)，生產(chǎn)循環(huán)就會斷裂，產(chǎn)品將與消費者失去聯(lián)系，將給產(chǎn)品的改造帶來困難，久而久之，產(chǎn)品將老化，從而在市場中失去應(yīng)有的地位。因此，國內(nèi)外成功的企業(yè)家都非常重視售后服務(wù)這一環(huán)節(jié)。如國外的“豐田”、“本田”等企業(yè)，其售后服務(wù)網(wǎng)點，遍布世界各地，哪里有產(chǎn)品，哪里就有其售后服務(wù)。又如國內(nèi)的青島海爾集團，也十分重視售后服務(wù)。凡是購買青島海爾冰箱的保質(zhì)期要比通常產(chǎn)品的保質(zhì)期多延長一年的售后服務(wù)，一旦使用中發(fā)生故障，只要向維修門市部打個電話，就會有人立即上門服務(wù)，解決困難，同時還收到總廠郵來的慰問信。正是由于注重售后服務(wù)，使其在人們心目中留下了良好的印象，購買該廠產(chǎn)品的人越來越多，使其產(chǎn)值利潤成倍地增長。1996年4月2日《人民日報》報道的一則消息中稱:海爾的銷售收入從10年前的348萬元起步，發(fā)展到1995年的43.4億元，提高了1245倍，“八五”期間海爾連續(xù)5年銷售收入增長速度都在60%以上。從中可以看出售后服務(wù)已成為營銷學(xué)中一個不可缺少的環(huán)節(jié)，成為企業(yè)經(jīng)營成功的根本保證。
(二)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的組成部分
在房地產(chǎn)開發(fā)中，同樣存在著與產(chǎn)品生產(chǎn)過程類似的循環(huán)。對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，重視售后的物業(yè)管理，才能使自己的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)形成一個完整的運作系統(tǒng)，并可望得到較好的發(fā)展。如果房產(chǎn)交付使用后，沒有良好的物業(yè)管理，那么原來規(guī)劃設(shè)計再好的小區(qū)環(huán)境也會變成公共設(shè)施遭嚴重破壞、垃圾滿地、臭氣襲人、環(huán)境嘈雜、治安混亂、夜不安寢......的不良環(huán)境。如南京市某住宅小區(qū)建成驗收時，有的建筑曾獲得魯班獎，然而沒幾年，就出現(xiàn)了“一年新、二年舊、三年破”的狀況，居民意見很大，紛紛批評開發(fā)商，要求開展物業(yè)管理。從營銷學(xué)的角度來看，作為銷售后服務(wù)的物業(yè)管理決不亞于房地產(chǎn)開發(fā)中的其他過程，甚至有時比前面開發(fā)過程顯得更重要。因為前期開發(fā)不足出現(xiàn)的一些小問題，可以通過良好的物業(yè)管理工作，求得業(yè)主(使用人)的理解和原諒，挽回不好的影響。所以物業(yè)管理對房地產(chǎn)開發(fā)商具有不可估量的重要性。
現(xiàn)實中，許多房地產(chǎn)開發(fā)公司的領(lǐng)導(dǎo)們非常明白這一道理，對物業(yè)管理給予足夠的重視，常抓不懈，以其優(yōu)良的售后服務(wù)贏得了客戶，大大促進了房產(chǎn)銷售。例如海南珠江實業(yè)股份有限公司，19*第一期房產(chǎn)開發(fā)時，由于對海南施工隊伍的情況不十分熟悉，導(dǎo)致一期工程質(zhì)量不盡如人意，但是公司把工作做在了物業(yè)管理上，從而贏得了社會的理解和認可。他們在物業(yè)環(huán)境營造上，整了120畝土地分期開發(fā)，第一期只開發(fā)二三十畝，奉行“開發(fā)一塊、美化一塊、服務(wù)一塊”的觀念，將首期開發(fā)的內(nèi)部環(huán)境修理好，鋪種草地，栽植花木，雕砌小景觀，修好馬路，使居民進入小區(qū)以后，沒有那種房子雖蓋好到處是建筑垃圾的感覺。
相反，精心培植和養(yǎng)護的草地、花木，清潔的馬路，放置整齊的公共設(shè)施，給人以一種寧靜、舒適的感覺。他們還專門成立了小區(qū)物業(yè)管理，積極開展便民服務(wù)，解決住戶的生活困難。正是由于注重了這些平凡的事情，熱心為居民服務(wù)，使企業(yè)的信譽在公眾心目中扎下了根。日復(fù)一日出色的物業(yè)管理工作，又使這種聲譽得以保持和擴大，所以海南珠江實業(yè)股份有限公司贏得了一期又一期的購房老客戶。相反，有不少開發(fā)企業(yè)，只顧建樓、賣樓，不重視環(huán)境營造和物業(yè)管理，待投資者入住之后，問題百出:水、電供應(yīng)無保障，環(huán)境臟亂，人員混雜，沒有安全感。如此物業(yè)管理，居住業(yè)主身受其害，其負面影響也會不脛而走，即使房價低于別的開發(fā)商，其房產(chǎn)也難以銷售。尤其是當前國家宏觀調(diào)控時期，房地產(chǎn)處在低谷，許多開發(fā)商開發(fā)的房產(chǎn)難以銷售出去。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計，到1998年我國空置的房產(chǎn)率為15.99%，接近警戒線(發(fā)達國家將空置房屋警戒線定為3年供應(yīng)總量的10%)。面對銷售困難階段，一些房地產(chǎn)開發(fā)公司注重物業(yè)管理，用良好的服務(wù)質(zhì)量贏得了消費者。南京市棲霞房地產(chǎn)開發(fā)公司面對涉外別墅、高檔商住樓大量滯銷的現(xiàn)狀，著重強化物業(yè)管理工作，使他們開發(fā)的涉外小區(qū)--東方花園城被建設(shè)部評為優(yōu)秀住宅小區(qū)樣板，24幢別墅很快銷售一空，還不能滿足外國客人的需要，又進行二期工程的建造。這與南京其他房地產(chǎn)公司開發(fā)的別墅、商住樓銷售不出去形成了鮮明的對比。
(三)良好的物業(yè)管理使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能
從整個社會來講，資源總量是有限的。一件產(chǎn)品消耗了資源，它在使用中應(yīng)能使其價值全部轉(zhuǎn)移，才是最為經(jīng)濟的。如果只轉(zhuǎn)移了一部分就報廢掉，無形中就造成了部分資源的白白浪費。尤其是像土地這種一次性資源，只會越占用越少，因而其價格不斷上漲，開發(fā)成本不斷增加。一塊土地被占用來蓋樓房，那么這一塊土地就不能再使用。如果由于設(shè)計、建造和使用管理的原因，使本來壽命可達到70年的樓宇，只使用了50年就不得不拆除，那么由此造成的資源和財富的損失是巨大的。美國某大學(xué)房地產(chǎn)管理教授格林·黑格說:在中國旅行時，一些只有三五年的樓房，看上去卻好像已有20年了。與此相反，瑞士不少“二戰(zhàn)”前的住房，現(xiàn)在仍然發(fā)揮其作用，既保持了傳統(tǒng)的建筑風格，又具有嶄新的內(nèi)部設(shè)施。新加坡的住宅區(qū)，每5年至7年要進行一次粉飾裝修、更新設(shè)施，以保持全新面貌。管理、維修、養(yǎng)護使物業(yè)發(fā)揮了最大的使用效能。所以開展物業(yè)管理，對房產(chǎn)資源進行愛護，延長使用壽命，可為社會節(jié)約大量的財富。例如深圳天景花園，良好的物業(yè)管理使房產(chǎn)升值比同區(qū)域、同檔次房產(chǎn)高出40%以上。
(四)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營上的需要
住房是生活資料，屬于商品性質(zhì)。這就要求經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)樹立好的信譽、好的形象，就要促使他們考慮售后服務(wù)，保證用戶滿意。售后服務(wù)是市場競爭的需要，是廣大購房者在購房前必須考慮的先決條件。凡是重視開展物業(yè)管理的房地產(chǎn)開發(fā)公司必然開發(fā)經(jīng)營的效益好。例如廣州華東實業(yè)公司每年開發(fā)面積比不上其他公司，資金也不如別的公司雄厚，但他的房地產(chǎn)市場十分興旺，每年興建的商品房只有期貨，從來沒有賣不出去的商品。原因就在于堅持以提供售后服務(wù)為內(nèi)容的小區(qū)管理服務(wù)，即:“建設(shè)-管理-服務(wù)”一條龍，深受用戶的信任。
二、開發(fā)商對物業(yè)管理的投入
良好的物業(yè)管理可以使開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營中得到大筆的利潤和無形的資本--社會信譽、企業(yè)好的形象，名利雙豐收。因此，許多有遠見的開發(fā)商都愿意對物業(yè)管理進行必要的投入，以得到更多的回報。從實踐中來看，應(yīng)著重在三個方面進行投入:
(一)觀念的投入
房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的投入，首先應(yīng)當是觀念的投入，即從領(lǐng)導(dǎo)決策層到公司的全體職員都應(yīng)重視物業(yè)管理。要完整而科學(xué)地理解房地產(chǎn)開發(fā)過程的循環(huán)理論，并充分認識每個環(huán)節(jié)在開發(fā)過程中的重要性，尤其是對物業(yè)管理環(huán)節(jié)的認識要上升到一個戰(zhàn)略高度。現(xiàn)在許多房地產(chǎn)商過于急功近利，只顧把全部精力放在開發(fā)產(chǎn)品上，放在樓房銷售上，想盡快收回成本獲得利潤，卻一開始就忽略了物業(yè)管理這一開發(fā)過程中的必不可少的重要環(huán)節(jié)。甚至有些開發(fā)商把售后服務(wù)、物業(yè)管理當作一個包袱。有這樣思想觀念的開發(fā)商，是怎么也不會搞好物業(yè)管理的。隨著社會主義市場經(jīng)濟的建立與發(fā)展，科學(xué)技術(shù)的進步，市場競爭越來越激烈，必須充分認識到管理在現(xiàn)代社會中所起的重要作用。即:
充分的投資+管理上的空白=無效的投資；
充分的投資+管理上的薄弱=低效的投資；
投資的充分+管理上的充分=高效的投資；
投資的薄弱+管理上的充分=有效的投資。
所以每一位開發(fā)商要想在gg開放、激烈競爭的大潮中立于不敗之地，必須更新觀念，提高認識，樹立“建設(shè)-管理-服務(wù)”的思想。這樣不僅可使物業(yè)管理水平上新臺階，出新成果，同時也可使開發(fā)商在廣大客戶中樹立良好的形象，最終使企業(yè)獲得較好的效益。
(二)行動的投入
開發(fā)商對物業(yè)管理在行動上的投入應(yīng)當表現(xiàn)在讓物業(yè)管理公司全面參與房地產(chǎn)開發(fā)全過程，即在項目選定、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、物業(yè)銷售等過程中都要認真考慮與物業(yè)管理的相關(guān)問題，并妥善加以解決。然而要做到這一點有時并不容易。因為對于利潤第一的開發(fā)商來說，物業(yè)管理不但不能賺取巨額利潤，而且相當瑣碎繁雜。許多開發(fā)商僅把物業(yè)管理當成一件可有可無、勉強應(yīng)付的事。例如有些開發(fā)商為了在有限的土地上建造更多的房屋來獲取更多的利潤，往往在規(guī)劃階段、設(shè)計階段就忽略公共設(shè)施用房，以致到后來，整個小區(qū)沒有辦法實行物業(yè)管理，到處顯得雜亂無章，環(huán)境極差，影響了居民的購房欲。隨著人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，人們購房不僅僅只是為了解決睡覺休息的問題，更重要的是選擇居住環(huán)境問題。
《光明日報》1996年3月15日刊登了一篇題為《百姓買房--買環(huán)境》的文章，介紹了人類對居室周圍環(huán)境的要求是共同的，即要求有相對開闊的空間和宜人的景致。遼寧省大連三環(huán)房屋開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)特別注重環(huán)境的開發(fā)，在他們興建第一個項目--桃花源小區(qū)時，就提出“少建一幢樓，多留一片綠”的口號，主動修改設(shè)計方案，把4000平方米的住宅樓，改建成一處1600平方米的休閑廣場，并請北京、蘇州等地的專業(yè)部門對小區(qū)外部環(huán)境進行設(shè)計，使小區(qū)綠化面積達到40%，比國家規(guī)定標準高出10個百分點。他們還投資120萬元建設(shè)一座面積達5000平方米的人工湖，放養(yǎng)了一些淡水魚。少建一幢樓意味著少收入1000萬元，但他們堅持認為，現(xiàn)代人追求室內(nèi)和室外環(huán)境、人工與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一。由于注重物業(yè)管理工作的開展，注重了環(huán)境的優(yōu)化，深受住戶們的青睞，這個小區(qū)竣工驗收前就已銷售了60%以上的房屋。
(三)資金的投入
觀念和行動的投入最終還落實在資金的投入上。這種投入表面上看似乎沒有什么效益，但實際上會產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟效益。例如對環(huán)境美化的投入，對配套設(shè)施的投入都會產(chǎn)生實在而又久遠的廣告效應(yīng)。一種實在的、生動的、方便優(yōu)雅的、居民贊譽的小區(qū)環(huán)境，其廣告效應(yīng)絕非幾頁報紙、幾分鐘電視廣告可以相比的。物業(yè)管理效果是幾十年、上百年的存在，它會像一座豐碑，追敘著開發(fā)企業(yè)的理念和追求。開發(fā)商重視對物業(yè)管理的資金投入，具體體現(xiàn)在兩個方面:
1.對配套服務(wù)設(shè)施的資金投入
一個占地幾十畝、居住人口好幾萬的住宅小區(qū)，如果沒有一系列的配套設(shè)施，如幼兒園、小學(xué)、商店、診所、郵電所、儲蓄所、美發(fā)廳、飲食餐館、娛樂場所等等，居民將無法生活，必然會影響工作情緒與效果。然而，創(chuàng)造一個寧靜、祥和、舒適的小區(qū)環(huán)境，就要進行優(yōu)雅環(huán)境的規(guī)劃與營造，做好小區(qū)的綠化和景觀設(shè)計，整修好道路。這一切需要資金的投入，開發(fā)商要有眼光，要勇于大膽地投入一些資金，為小區(qū)設(shè)施配套及環(huán)境優(yōu)化添磚加瓦。
2.交納物業(yè)維修資金
開發(fā)商對物業(yè)管理的另一項重要投入，就是在物業(yè)建造好、移交使用時，一次性支付一筆物業(yè)維修基金(香港地區(qū)稱之為緊急維修基金)，以解決物業(yè)的緊急大修問題。這筆基金的數(shù)額目前全國沒有統(tǒng)一的法規(guī)明確規(guī)定，一般都由當?shù)卣鶕?jù)當?shù)氐膶嶋H情況頒布條款來執(zhí)行，通常控制在物業(yè)投資總額的1%~5%。南京市物業(yè)管理暫行辦法中規(guī)定:建立住宅小區(qū)公用設(shè)施專門基金。新建住宅片區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)建設(shè)總投資1%的比例，一次性向房屋所在區(qū)房管局劃撥住宅公用設(shè)施專用基金(暫行辦法第二十七條)。除此之外，還需要建立住宅房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護基金。新建的商品房按房屋單體造價的10%，由房地產(chǎn)開發(fā)單位在售房中加價收取(暫行辦法第二十八條)。
設(shè)立這一基金是完全必要的，是使物業(yè)管理能真正得到運轉(zhuǎn)的重要保證。現(xiàn)實中的許多新建物業(yè)，外觀看上去非常漂亮，但居民使用很短時間以后，就問題百出，給使用者帶來難以克服的困難，即使由最優(yōu)秀的物業(yè)管理公司來管理，面對著工程質(zhì)量重大遺留問題，也無能為力。唯一的辦法就是政府立法，由開發(fā)商劃撥專用基金來妥善解決。
值得注意的是這筆基金費用不是由物業(yè)管理公司私自進行操縱的，必須由物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會來共同決定使用。南京市物業(yè)管理暫行辦法規(guī)定:公用設(shè)施專用基金，住宅共用部分、共用設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護基金統(tǒng)一由房屋所在區(qū)房管局匯集，存入市指定的銀行，專戶存儲，專款專用，保值增值，滾動使用(暫行辦法第二十九條)。
此外，房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的投入還體現(xiàn)在對物業(yè)管理用房以及一些配套服務(wù)設(shè)施用房給予優(yōu)惠。沒有這些房屋，物業(yè)管理和配套服務(wù)也難以進行。
三、物業(yè)管理公司對物業(yè)開發(fā)全過程的參與
物業(yè)管理是在物業(yè)建造好、銷售出去以后進行工作的。要想開展好這項工作，就不能被動地進行物業(yè)管理。事實證明，物業(yè)管理工作開展得好壞與前面物業(yè)開發(fā)建造工程有著密切的關(guān)系，應(yīng)該早期主動介入，并且?guī)椭_發(fā)商重點把好三道關(guān):規(guī)劃設(shè)計關(guān)、施工監(jiān)理關(guān)、驗收關(guān)。
(一)把好規(guī)劃設(shè)計關(guān)
物業(yè)管理工作需要一定的地方與空間來開展，需要從管理的角度、從整體效益的角度來規(guī)劃。目前許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計時沒有考慮今后物業(yè)管理工作的開展，連一些基本的公共設(shè)施都沒有規(guī)劃，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等到小區(qū)建成以后，再考慮實行物業(yè)管理需要建立公共設(shè)施，已沒有地皮可建，對此住戶意見很大。有的住宅小區(qū)，規(guī)劃時不配套，甚至連中國老百姓最主要的交通工具--自行車車棚都未予以考慮，住戶進住以后，自行車隨便亂放，既不美觀也不安全。為此物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計非常重要。它可以全面細致地反映物業(yè)管理得以順利實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上存在的種種問題或缺陷，并可把這些情況以咨詢報告的形式提交設(shè)計單位，責成設(shè)計單位在設(shè)計中予以糾正。規(guī)劃設(shè)計時一般應(yīng)注意五個方面:
1.配套設(shè)施的完善
如果是住宅生活小區(qū)，規(guī)劃設(shè)計時必須考慮小區(qū)居住人口的多少，幼兒園、學(xué)校、商場、飲食店、農(nóng)貿(mào)市場、美容美發(fā)廳、郵電所、各類娛樂設(shè)施等基本生活設(shè)施配套；如果是寫字樓，則商務(wù)中心、停車場就需重點考慮。
2.水電供應(yīng)容量問題
規(guī)劃設(shè)計時，要充分考慮到地域特點和發(fā)展需要，要充分留有余地。gg開放以來，人民生活條件得到極大改善，家庭購買現(xiàn)代化電器數(shù)量越來越多，過去只有電視機、電冰箱等簡單的幾件電器，如今除了這些以外，還增加了電飯鍋、電炒鍋、微波爐、電暖器、電熱水器、空調(diào)等大功率的電器，甚至一個家庭有兩臺空調(diào)。這樣用電負荷猛增，過去規(guī)劃設(shè)計僅考慮照明及普通電器用電負荷，遠不能適應(yīng)如今住戶的需要，所以規(guī)劃時一定要考慮周全，不然住戶剛進小區(qū)不久，就要申請增容，否則常常跳閘、停電，甚至還會引發(fā)火災(zāi)，影響居民生活，造成一定損失。
3.垃圾處理方式
根據(jù)各地氣溫不同，以及住宅小區(qū)的環(huán)境不同，決定是否采用垃圾通道。如果采用，則要考慮如何保持通道清潔，使之不要成為一個異味和蚊蠅孳生源。如果不設(shè)通道，則應(yīng)考慮如何在各樓道設(shè)立垃圾桶或垃圾袋，并派專人及時清理。這些是物業(yè)管理公司的工作重點之一，是人們生活中必不可少的，但常常又是設(shè)計人員容易忽略的，必須提醒設(shè)計人員注意。
4.消防設(shè)施
在建筑設(shè)計中，消防設(shè)備的配套是有嚴格要求的，物業(yè)管理公司應(yīng)著眼于各種消防死角。比如大樓中的通道部分、電纜井部分，在消防設(shè)計中一般都屬較薄弱環(huán)節(jié)，物業(yè)管理公司應(yīng)建議在這些地方配備滅火器(電器部分應(yīng)用二氧化碳滅火器)或滅火砂箱。
5.一些特殊情況的意見
此外，還需根據(jù)住宅小區(qū)的環(huán)境、物業(yè)管理工作的經(jīng)驗、對居民衣食住行的熟悉了解，幫助設(shè)計部門克服一些容易忽略的問題，力求設(shè)計完美。比如北方冬天供熱的問題，如果集體供熱，要注意留下加熱房，設(shè)計好供熱管道的走向。又如設(shè)計院設(shè)計廚房灶臺下放置煤氣罐的高度是否符合實際煤氣罐的高度等類似問題，物業(yè)管理公司有義務(wù)向設(shè)計單位提請注意。
總之，物業(yè)管理公司應(yīng)從用戶立場出發(fā)，從有利于物業(yè)管理工作的開展這一角度出發(fā)，把好規(guī)劃設(shè)計關(guān)。
(二)把好施工監(jiān)理關(guān)
住房的質(zhì)量是百年大計，絲毫馬虎不得。國家建設(shè)部根據(jù)近年來許多建筑施工單位偷工減料、不注意施工質(zhì)量而屢屢出現(xiàn)重大工程事故的狀況，發(fā)文明確規(guī)定重大工程執(zhí)行招標投標制，執(zhí)行建設(shè)監(jiān)理制，同時向國際慣例靠攏。物業(yè)管理公司對施工過程介入，對搞好施工監(jiān)理同樣有著十分重要的意義和作用。
1.指導(dǎo)施工單位把好質(zhì)量關(guān)
物業(yè)管理公司不僅要接管新建的樓宇，還要管理使用年限較長的物業(yè)。因此，他們對樓宇使用中常出現(xiàn)的各種工程質(zhì)量問題有較多了解，如衛(wèi)生間、廚房間的漏水問題及其成因；水電管線如何走向才有利于安全和便于管理；什么樣的墻體會滲水等等。這些影響使用功能的問題早協(xié)調(diào)、早解決，要比施工完了再改容易得多，而且可減少許多浪費，不致遺留下來，成為日后使用和管理中難以克服的障礙。
2.掌握新物業(yè)的全部情況
施工單位完成施工任務(wù)，建好住宅小區(qū)，辦完移交手續(xù)后，他們不再有責任承擔該建筑的使用問題(當然不包括一年使用期)。在以后使用過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理公司來應(yīng)付各種可能出現(xiàn)的問題。因此物業(yè)管理公司只有參與工程的建設(shè)，才可能對每一幢物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置、房間大小，甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌。這可對物業(yè)管理工作的開展奠定良好的基礎(chǔ)，否則就很難管理好物業(yè)，甚至無法管理
3.物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理有利于物業(yè)良性開發(fā)
對于施工單位來講，物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理，加強了監(jiān)理力量，某些影響使用功能的問題能及早發(fā)現(xiàn)、及早解決，使工程質(zhì)量又多了一份保證；而對物業(yè)管理公司來講，由于參與了規(guī)劃設(shè)計到施工監(jiān)理的全過程，能較全面地了解物業(yè)的整體情況，這樣可保證房屋比較順利地移交，為開發(fā)商節(jié)約了時間，也為售后服務(wù)奠定了基礎(chǔ)。
(三)把好驗收關(guān)
1.參加驗收的重要性
作為百年大計的每一幢房屋，其質(zhì)量的好壞將對房屋的壽命產(chǎn)生永久影響，而這一局面，最終只能由物業(yè)管理公司和業(yè)主來承擔。所以從某種意義上來講，物業(yè)管理公司應(yīng)具有工程驗收的權(quán)利和爭取質(zhì)量補償?shù)臋?quán)力。因為物業(yè)管理公司一旦接受物業(yè)之后，便要開展物業(yè)管理工作，如果施工存在的房屋質(zhì)量問題不解決，拖到售后服務(wù)管理中進行，必然會給物業(yè)管理公司增加負擔。本身收費微薄的物業(yè)管理公司剛剛進入管理，就要投入一定的經(jīng)費來負責修理，實在是心有余而力不足。因此物業(yè)管理公司應(yīng)站在業(yè)主的立場上，代表其利益，參加工程驗收。對于確實存在的各種質(zhì)量問題，物業(yè)管理公司應(yīng)協(xié)助開發(fā)商一起向建筑承包商索賠，最好的辦法是預(yù)先扣留部分款項作為補償金，留給物業(yè)管理公司專門應(yīng)付日后出現(xiàn)的質(zhì)量問題。物業(yè)管理公司在驗收時，不僅要驗收現(xiàn)時工程的狀況，還應(yīng)考慮到使用一段時間以后的狀況。許多房屋由于搶工期、搶指標、搶任務(wù)，在匆忙中完成，常存在驗收時其質(zhì)量還好，但過不了多久，甚至居民剛搬進住宅小區(qū)，就出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題。在國外通常的處理辦法是建筑商對其施工質(zhì)量向保險公司投保，保單及日后索賠由物業(yè)管理公司辦理。
值得注意的是，gg開放以來，由于經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展迅猛，基本建設(shè)需求量急增，基建隊伍迅速擴大，其施工質(zhì)量出現(xiàn)好差懸殊過大；同時由于市場經(jīng)濟的一些負面效應(yīng)，以及社會上一些腐敗的東西也影響著各級政府管理人員及開發(fā)商，往往驗收階段變成了熱熱鬧鬧走過場，一項十分嚴肅的工作有時便走了樣，使一些低劣質(zhì)量的工程蒙混過關(guān)。前一階段國內(nèi)報紙上連續(xù)報道的幾起嚴重的房屋倒塌事故，正是低質(zhì)工程的結(jié)果。
2.驗收時，要細致入微，鐵面無私前面已談到房屋工程質(zhì)量問題對物業(yè)管理產(chǎn)生不良影響將是相當長久的，給管理帶來的障礙是巨大的。所以，物業(yè)管理公司在進行工程驗收時，必須細致入微，任何一點忽視都會給自己日后的管理工作帶來難度，也將影響業(yè)主的利益。大的方面如給排水管道是否暢通，供電線路是否正確，屋面是否滲水，水箱是否漏水等等；細微之處，如所用材料的性能，供電線路的導(dǎo)線斷面是否合理，防盜門安裝是否符合安全標準，各戶預(yù)留孔道(如電話預(yù)留孔、有線電視預(yù)留孔等)是否齊全等。對于高層建筑，還需要對電梯、水泵等設(shè)備進行負載運行試驗。驗收的原則是實事求是，鐵面無私。查出來的問題，該返工的責成施工隊返工，屬于無法返工的問題，應(yīng)索賠。返工達不到要求，不予簽字。只有嚴格要求，才能保證為物業(yè)管理帶來方便。