銀川市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《銀川市加強(qiáng)物業(yè)管理考核工作實(shí)施意見(jiàn)》的通知

　　銀政辦發(fā)〔2019〕130號(hào)

　　各縣(市)區(qū)人民政府，市政府各有關(guān)部門、直屬機(jī)構(gòu)：

　　《銀川市加強(qiáng)物業(yè)管理考核工作實(shí)施意見(jiàn)》已經(jīng)市人民政府第53次常務(wù)會(huì)議研究通過(guò)，現(xiàn)予以印發(fā)，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　銀川市人民政府辦公室

　　2019年12月25日

　　(此件公開(kāi)發(fā)布)

銀川市加強(qiáng)物業(yè)管理考核工作實(shí)施意見(jiàn)

　　為進(jìn)一步規(guī)范全市物業(yè)管理工作，落實(shí)管理責(zé)任，改善居民居住和生活環(huán)境，結(jié)合本市實(shí)際，制定《銀川市加強(qiáng)物業(yè)管理考核工作實(shí)施意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見(jiàn)》)。

　　一、總體要求

　　以***社會(huì)***為指引，認(rèn)真貫徹落實(shí)***大和十九屆四中全會(huì)精神，緊緊圍繞銀川市委、市政府重點(diǎn)和中心工作，堅(jiān)持以人民為中心，以改善人居環(huán)境為核心，以提升居民幸福指數(shù)為目標(biāo)，通過(guò)強(qiáng)化法治建設(shè)和行業(yè)監(jiān)管，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化，加快實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)從傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，全面提升物業(yè)服務(wù)管理水平和行業(yè)發(fā)展水平，著力營(yíng)造幸福宜居的生活環(huán)境。

　　二、目標(biāo)任務(wù)

　　根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》《寧夏回族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》《銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例》《 自治區(qū)人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》(寧政發(fā)〔2014〕58號(hào))、《關(guān)于調(diào)整和明確銀川市區(qū)城市綜合管理部分職責(zé)的意見(jiàn)》(銀黨發(fā)〔2014〕15號(hào))等法律法規(guī)、政策文件規(guī)定，健全物業(yè)管理機(jī)制，構(gòu)建市人民政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、各縣(市)區(qū)人民政府主要負(fù)責(zé)、街道社區(qū)具體落實(shí)、物業(yè)管理部門行業(yè)監(jiān)管、相關(guān)職能部門各司其職的管理體制，逐步完善對(duì)各縣(市)區(qū)人民政府物業(yè)管理工作的檢查、考核、評(píng)價(jià)體系，建立“兩級(jí)政府、三級(jí)網(wǎng)絡(luò)、四級(jí)管理”的物業(yè)行政管理架構(gòu)，進(jìn)一步推動(dòng)物業(yè)屬地管理，真正把物業(yè)管理工作職責(zé)落到實(shí)處。

　　三、重點(diǎn)工作

　　(一)推進(jìn)物業(yè)精細(xì)化管理工作。

　　建立健全“縣(市)區(qū)、街道、社區(qū)”三級(jí)管理體制，制定年度工作目標(biāo)及方案，確保轄區(qū)物業(yè)管理組織健全、制度完善、責(zé)任明確。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范市場(chǎng)行為、提升服務(wù)水平，落實(shí)創(chuàng)建全國(guó)文明城市常態(tài)化工作要求，穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)工作。在試點(diǎn)物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)展黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)管理創(chuàng)新，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨組織的政治引領(lǐng)作用和服務(wù)功能，以黨建引領(lǐng)促進(jìn)物業(yè)行業(yè)服務(wù)提質(zhì)升級(jí)。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)等培訓(xùn)工作，加大物業(yè)市場(chǎng)違法違規(guī)行為查處，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，逐步形成和諧、文明、協(xié)作、共贏的物業(yè)管理新格局。

　　(二)做好物業(yè)監(jiān)督管理基礎(chǔ)工作。

　　加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)及從業(yè)人員信用信息監(jiān)管，做好物業(yè)企業(yè)及從業(yè)人員信用信息采集工作，確保對(duì)轄區(qū)物業(yè)行業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)掌握及時(shí)、準(zhǔn)確。認(rèn)真履行住宅專項(xiàng)維修資金日常管理職責(zé)，協(xié)調(diào)解決施工過(guò)程中出現(xiàn)的相關(guān)問(wèn)題，做好轄區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的申報(bào)使用和監(jiān)督工作，維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益。按照“雙隨機(jī)、一公開(kāi)”要求，落實(shí)日常監(jiān)督檢查責(zé)任，穩(wěn)步做好轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的日常監(jiān)督管理工作。組織和指導(dǎo)業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，發(fā)揮業(yè)主在社區(qū)建設(shè)管理中自治組織作用，實(shí)現(xiàn)政府治理、社會(huì)調(diào)節(jié)和居民自治的良性互動(dòng)。

　　(三)推進(jìn)老舊小區(qū)物業(yè)管理工作。

　　大力推進(jìn)老舊小區(qū)整治改造，編制改造規(guī)劃，制定年度實(shí)施計(jì)劃，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善小區(qū)生活環(huán)境。建立老舊小區(qū)物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，進(jìn)一步提升全市老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)管理常態(tài)化、長(zhǎng)效化。

　　(四)協(xié)調(diào)處理矛盾糾紛工作。

　　建立完善物業(yè)管理分級(jí)投訴處理機(jī)制及重大投訴預(yù)警機(jī)制，明確轄區(qū)物業(yè)主管部門及其他職能部門在物業(yè)管理投訴糾紛中的工作職責(zé)和處理程序，強(qiáng)化街道、社區(qū)協(xié)調(diào)處理業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間矛盾糾紛的作用，提高群眾滿意度。

　　(五)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)區(qū)域安全防范工作。

　　督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的消防安全責(zé)任，指導(dǎo)和組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展各類消防宣傳、培訓(xùn)及電氣火災(zāi)、大型商業(yè)綜合體消防、電動(dòng)自行車消防等安全綜合治理活動(dòng)。指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)治安責(zé)任追究機(jī)制，健全完善各項(xiàng)治安防范制度措施，做好平安小區(qū)創(chuàng)建指導(dǎo)工作。

　　四、工作措施

　　(一)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立由分管副市長(zhǎng)擔(dān)任組長(zhǎng)，市住建局、信訪局、公安局、發(fā)改委、民政局、財(cái)政局、應(yīng)急管理局、市場(chǎng)監(jiān)管局、市政管理局、綜合執(zhí)法局、消防救援支隊(duì)等部門為成員的銀川市物業(yè)管理工作考核領(lǐng)導(dǎo)小組，考核領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市住建局，負(fù)責(zé)考核日常工作。

　　(二)明確責(zé)任分工。銀川市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是全市物業(yè)管理活動(dòng)的主管部門，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督和考核各縣(市)區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng);各縣(市)區(qū)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的日常監(jiān)督管理工作，業(yè)務(wù)上接受市住建局的指導(dǎo)、監(jiān)督和考核。各縣(市)區(qū)人民政府要做好本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)、物業(yè)企業(yè)監(jiān)管、市場(chǎng)行為規(guī)范、老舊小區(qū)整治和規(guī)范業(yè)主委員會(huì)組建管理等工作，制定本轄區(qū)考核方案，加強(qiáng)對(duì)街道社區(qū)物業(yè)管理工作、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，完善獎(jiǎng)懲機(jī)制。市信訪局、公安局、發(fā)改委、民政局、財(cái)政局、應(yīng)急管理局、市場(chǎng)監(jiān)管局、市政管理局、綜合執(zhí)法局、消防救援支隊(duì)等部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)各自工作職責(zé)，做好物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督工作。

　　(三)健全考核機(jī)制。考核主要圍繞物業(yè)管理的重點(diǎn)工作以年度方式進(jìn)行。考核對(duì)象為興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)、靈武市、賀蘭縣、永寧縣人民政府。考核方式主要以日常考核和下沉隨機(jī)暗查相結(jié)合的方式，考核成績(jī)=日常考核分值×40%+下沉隨機(jī)暗查分值×60%。考核得分90分以上(含90分)為優(yōu)秀，考核得分80-89分為達(dá)標(biāo)，79分以下(含79分)為不達(dá)標(biāo)。

　　1.日常考核。結(jié)合物業(yè)日常管理、物業(yè)管理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、物業(yè)違法違規(guī)行為查處、物業(yè)市場(chǎng)監(jiān)管、物業(yè)行業(yè)信用監(jiān)管、物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)行為、發(fā)生惡性群體上訪事件、發(fā)生影響物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展事件等方面進(jìn)行考核。日常考核實(shí)行倒扣分制，基礎(chǔ)分值為100分，在日常管理中對(duì)照《銀川市物業(yè)管理工作考核賦分細(xì)則》(詳見(jiàn)附表，以下簡(jiǎn)稱《賦分細(xì)則》)進(jìn)行扣分。

　　2.下沉隨機(jī)暗查。由考核領(lǐng)導(dǎo)小組成員組成下沉暗查組不定期對(duì)各縣(市)區(qū)人民政府物業(yè)管理工作進(jìn)行隨機(jī)暗查。暗查實(shí)行倒扣分制，基礎(chǔ)分值為100分，下沉暗查組對(duì)照《賦分細(xì)則》進(jìn)行扣分。

　　(四)獎(jiǎng)懲機(jī)制及考核結(jié)果運(yùn)用。

　　1.對(duì)年度考核得分90分以上(含90分)的單位，給予資金獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)年度考核得分80-89分的單位，免于獎(jiǎng)懲。對(duì)年度考核得分79分以下(含79分)的單位，給予扣減資金處理，全市通報(bào)，提出意見(jiàn)限期整改。

　　2.市財(cái)政局通過(guò)以獎(jiǎng)代補(bǔ)辦法負(fù)責(zé)資金的撥付和扣減，資金的使用按照財(cái)政專項(xiàng)資金相關(guān)管理規(guī)定執(zhí)行。

　　3.各縣(市)區(qū)人民政府獲得的物業(yè)管理工作獎(jiǎng)勵(lì)資金，統(tǒng)籌用于轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作。各縣(市)區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理工作獎(jiǎng)勵(lì)資金使用方案，加強(qiáng)資金管理，專款專用，提高使用效率。

　　4.分段獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)。

　　分段獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)

年度考核成績(jī)	獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)
90分以上（含90分）	基礎(chǔ)獎(jiǎng)勵(lì)資金為30萬(wàn)元，每增加1分增加2萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)資金。
80－89分	免于獎(jiǎng)懲。
79分以下（含79分）	每扣減1分，給予3萬(wàn)元資金扣減。

　　5.各縣(市)區(qū)物業(yè)管理工作納入全市績(jī)效考評(píng)體系，考核結(jié)果及賦分建議由銀川市物業(yè)管理工作考核領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室上報(bào)銀川市績(jī)效考評(píng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

　　五、《賦分細(xì)則》根據(jù)年度工作實(shí)際適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。本《實(shí)施意見(jiàn)》自2020年1月25日起施行。

篇2：物業(yè)管理行為規(guī)范考核分值

　　物業(yè)管理行為規(guī)范考核分值

　　(一)表情：

　　面對(duì)業(yè)主，我們應(yīng)該露出發(fā)自內(nèi)心的微笑。親切的微笑能拉近我們與業(yè)主之間的距離，有利于我們下一步的服務(wù)工作的開(kāi)展。

　　1、微笑三部曲：第一步：念“一”，使雙頰肌肉微微用力抬高口角兩端，注意下唇不要用力太大;第二步：微笑與心靈相結(jié)合;把業(yè)主當(dāng)親人，內(nèi)心充滿善良和愛(ài)意，眼睛溫柔地注視對(duì)方;第三步：微笑與語(yǔ)言、舉止相結(jié)合;微笑地向業(yè)主問(wèn)好、行禮：先生/小姐，您好!(分值：5分)

　　(二)手勢(shì)：

　　手勢(shì)是最具表現(xiàn)力的“體態(tài)語(yǔ)言”。與業(yè)主溝通時(shí)以富有表現(xiàn)力的手勢(shì)配合語(yǔ)言，可加強(qiáng)表達(dá)效果。手勢(shì)運(yùn)用的要領(lǐng)如下：

　　1、介紹、指示方向：除了口頭表達(dá)外，還應(yīng)配合手勢(shì)的運(yùn)用：身體稍向前傾，把手臂伸直，手指自然并攏，手掌掌心向上，以肘關(guān)節(jié)為軸，指向目標(biāo)。切忌用一個(gè)手指指向目標(biāo)。(分值：5分)

　　2、遞物、接物：雙手恭敬地奉上或接受。切忌漫不經(jīng)心地一扔或單手取接物件。(分值：10分)

　　(三)坐姿：

　　正確的坐姿，給業(yè)主一種熱心積極、精神飽滿的印象。

　　1、坐姿的要領(lǐng)：

　　身稍向前傾，頭平正，兩肩放松，下巴向內(nèi)收，脖子挺直，胸部挺起，使背部與臀部成一直角。(分值：5分)

　　2、坐姿的禁忌：

　　(1)入座要輕穩(wěn)：入座時(shí)，走到座位前，從左邊進(jìn)，從容不迫的慢慢坐下;動(dòng)作要輕而穩(wěn)，不要“撲通”猛地坐下或發(fā)出其它響聲。(分值：5分)

　　(2)不要坐滿：只坐滿座位的一半或三分之二。(分值：5分)

　　(3)坐立時(shí)，腳部不可上下抖動(dòng)，左右搖晃。(分值：10分)

　　(4)避免邊說(shuō)話邊撓癢或雙手玩弄其它東西。(分值：5分)

　　(5)切忌躺在沙發(fā)上或翹起二郎腿仰靠在靠背上，腳不停抖動(dòng)。(分值：10分)I

　　(6)嚴(yán)禁趴在工作臺(tái)上。(分值：10分)：

　　(四)站姿：

　　古人曰“立如松”。莊重、平穩(wěn)的站姿給業(yè)主一種可信任感。

　　1、站姿的要領(lǐng)：

　　(1)不駝背、不弓腰、不許長(zhǎng)短腳或前后腳站立。(分值：5分)

　　(2)站立時(shí)大腿不許抖動(dòng)，不許雙手抱于胸前。(分值：5分)(3)女士雙腿并攏，腳尖自然向前，左手搭在右手背上自然下隨置于身前;男士雙腿自然齊肩而立，腳尖自然向前，五指并攏，自然下垂置于大腿外側(cè)，或雙手交叉放在背后。(分值：5分)

　　2、站姿的禁忌：

　　(1)聳肩勾背，倚靠在墻上或椅子上。(分值：10分)

　　(2)雙手亂放，把手插在褲袋或交叉在胸。(分值：10分)

　　(3)做小動(dòng)作，玩弄手機(jī)或筆等。(分值：5分)

　　(4)雙腿彎曲，不停地?fù)u晃。(分值：10分)

篇3：小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法

　　小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法

　　總體要求： 通過(guò)明確本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法，體現(xiàn)“質(zhì)價(jià)相符”和“明明白白”消費(fèi)，為小區(qū)的廣大業(yè)主提供安全、舒適、溫馨的生活環(huán)境，為業(yè)主提供良好的服務(wù)。

　　管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　一、客戶服務(wù)

　　總體要求：服務(wù)有效投訴少于5%，處理及時(shí)率100%；業(yè)主滿意率80%以上。不達(dá)標(biāo)即為違約。

　　具體要求：

　　1、佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整潔。對(duì)業(yè)主(使用人)的報(bào)修與求助耐心細(xì)致，對(duì)收費(fèi)項(xiàng)目及時(shí)說(shuō)明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，征求業(yè)主(使用人)的意見(jiàn)。

　　2、服務(wù)時(shí)限。急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到位，8小時(shí)內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對(duì)業(yè)主(使用人)做出合理解釋，做出限時(shí)承諾。小修2日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說(shuō)明和限時(shí)承諾。服務(wù)時(shí)限不得以節(jié)假日和休息時(shí)間順延。(居民預(yù)約、雨天筑漏可不受2日限制)。

　　3、對(duì)業(yè)主的投訴及時(shí)回訪，回訪率100%，并件件有記錄。

　　二、房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理

　　總體要求：房屋完好率大于等于98%；設(shè)施設(shè)備完好率大于等于95%；不達(dá)標(biāo)即為違約。

　　具體要求：

　　1、巡檢。

　　(1)每年年底或年初對(duì)房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對(duì)完損程度做出評(píng)價(jià)，做好記錄；

　　(2)每半年檢查巡視1次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)向業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)報(bào)告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，組織維修工作；在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織房屋設(shè)施巡視，對(duì)質(zhì)量較差，易出問(wèn)題的部位重點(diǎn)檢查；

　　(3)每半年檢查清除1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹(shù)葉等，疏通雨水口、落水管等；每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；

　　(4)每年秋季對(duì)共用部位門窗做專項(xiàng)檢查1次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決；

　　(5)巡檢有記錄；巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計(jì)劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項(xiàng)目報(bào)告業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)。

　　2、房屋。

　　(1)裝修管理。將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人；在業(yè)主(使用人)裝修房屋備案登記時(shí)，對(duì)不符合政府有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約的內(nèi)容，應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)給出修改意見(jiàn)；業(yè)主(使用人)裝修期間每日巡查裝修施工情況；對(duì)裝修中的違約行為及時(shí)勸阻；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。

　　(2)油漆粉飾。木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾；5年油飾1次；鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件(鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門)、鑄鐵污水管、水管等應(yīng)3年油飾1次；樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每5年應(yīng)粉刷1次。

　　(3)建筑物外立面。本小區(qū)建筑物外立面原則上每8年粉飾1次。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行清洗、粉飾。

　　2、給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施。

　　(1)給水設(shè)施，泵、管道、水箱、閥門、水表等運(yùn)行正常，出現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)處理。(2)排水設(shè)施。化糞池每年清理1次，每季巡查1次。樓面落水管落水口等保持完好，開(kāi)裂、破損等及時(shí)更換。每月清掃1次以上排水明溝，；每2個(gè)月對(duì)地下管井清理1次，每季度對(duì)地下管井疏通1次，保證通道清潔，排水暢通。

　　3、供配電系統(tǒng)

　　建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；所有供配電設(shè)備運(yùn)行正常，沒(méi)有人為故障。

　　4、智能化系統(tǒng)

　　設(shè)備運(yùn)行正常，專業(yè)人員24小時(shí)值班，監(jiān)控反應(yīng)靈敏，異常情況及時(shí)檢修。

　　5、避雷接地系統(tǒng)。每年雨季來(lái)臨之前，對(duì)整個(gè)避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù)；在大雷雨過(guò)后也要及時(shí)對(duì)系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

　　6、電梯運(yùn)行與管理

　　(1)與持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的安全認(rèn)可證書(shū)的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同，并明確被委托企業(yè)的責(zé)任。

　　(2)每日監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況，加強(qiáng)日常維修保養(yǎng)，電梯及其安全設(shè)施每月不少于2次，每年進(jìn)行1次全面調(diào)整和測(cè)試，確保電梯及安全設(shè)施完好、齊全，通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好。電梯年故障率低于7%。

　　(3)電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主(使用人)，并盡可能減少對(duì)業(yè)主(使用人)正常生活的影響。

　　(4)制定緊急救援方案和操作程序，在接到報(bào)警信號(hào)后迅速通知維保單位派人排除設(shè)備故障，并盡快設(shè)法解救乘客。

　　7、道路、停車場(chǎng)(車棚、車庫(kù))及配套設(shè)施

　　(1)保持本小區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)；

　　(2)按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；

　　(3)停車場(chǎng)、棚、房完好無(wú)損，有大、中、小修計(jì)劃；

　　(4)停車場(chǎng)內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無(wú)阻，配備必要的消防設(shè)備。

　　三、清潔管理

　　總體要求：內(nèi)外環(huán)境整潔，沒(méi)有衛(wèi)生死角，環(huán)境衛(wèi)生清潔率達(dá)99%。達(dá)不到此要求即為違約。

　　具體要求：

　　1、一般管理。每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺(tái)階，并拖洗干凈；水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次；每日收集2次業(yè)主(使用人)垃圾；每周用干凈的抹布擦抹2次樓梯扶手；各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施每周循環(huán)清潔1次；各梯間墻面、天花板每周除塵1次；每月擦洗2次樓梯道共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈，無(wú)污漬、水漬、灰塵，無(wú)亂貼亂劃，無(wú)擅自占用現(xiàn)象，無(wú)亂堆亂放；鐵欄油漆完好無(wú)脫皮；扶手護(hù)攔干凈、光亮；梯間頂面無(wú)蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線干凈無(wú)明顯灰塵，大理石地面干凈無(wú)明顯灰塵，水磨石、水泥地面目視干凈無(wú)雜物、污跡；玻璃、墻面、門窗保持干凈。燈具每季擦抹1次。

　　2、電梯及電梯廳保潔。保持電梯轎箱清潔，每日清潔1次；燈飾及轎箱頂部每周清潔1次。避免在客人多時(shí)清潔電梯，若有人乘搭電梯應(yīng)暫停清潔工作。

　　3、停車場(chǎng)、共用車庫(kù)或車棚保潔，地面無(wú)垃圾、果皮、紙屑、無(wú)積水、無(wú)油跡、無(wú)污跡和雜物；無(wú)異味、空氣流通；管道標(biāo)識(shí)清楚，油漆無(wú)脫落、無(wú)銹跡；標(biāo)識(shí)、指示牌等公共設(shè)施目視無(wú)明顯灰塵；墻面、管線基本無(wú)污跡、無(wú)灰塵。

　　4、道路保潔，道路、人行道無(wú)垃圾、無(wú)雜物、積水、積雪、污漬、泥沙；地面垃圾滯留時(shí)間不能超過(guò)1小時(shí)；路邊燈具無(wú)灰塵，燈具內(nèi)無(wú)蚊蟲(chóng)，燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。

　　5、標(biāo)識(shí)、宣傳牌、雕飾、信報(bào)箱保潔，無(wú)積塵，無(wú)污跡，無(wú)亂張貼。

　　6、休閑及綠化帶保潔，外觀整潔，地面垃圾滯留時(shí)間不超過(guò)1小時(shí)。

　　7、垃圾桶、果皮箱保潔，垃圾桶、果皮箱周圍地面無(wú)散落垃圾、無(wú)污水、無(wú)明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無(wú)明顯污跡、油污，無(wú)明顯異味。

　　8、垃圾收集與處理。 垃圾日產(chǎn)日清；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾桶清潔。建筑垃圾定點(diǎn)堆放；垃圾收集車表面潔凈，無(wú)污染，全封閉，無(wú)垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落。

　　9、衛(wèi)生消殺。夏季等蚊、蠅、孳生季節(jié)每月消殺1次；滅鼠：每季進(jìn)行1次。

　　五、園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理

　　總體要求：園林綠化與小區(qū)整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，美觀，花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，符合季節(jié)氣候特點(diǎn)，沒(méi)有人為毀綠損綠事故。達(dá)不到此要求即為違約。

　　具體要求：

　　1、草坪。成活率在95%以上，生長(zhǎng)茂盛；整塊草地沒(méi)有已開(kāi)花雜草，整塊草地沒(méi)有明顯闊葉雜草；無(wú)病蟲(chóng)害；綠地整潔，無(wú)堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施完好，無(wú)人為損壞，對(duì)違法行為能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理；根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長(zhǎng)周期、天氣、土質(zhì)等情況實(shí)施淋水、施肥、修剪和滅蟲(chóng)。

　　2、園林樹(shù)木。長(zhǎng)勢(shì)強(qiáng)，生長(zhǎng)超過(guò)該樹(shù)種、該樹(shù)木的平均年生長(zhǎng)量；樹(shù)冠完整美觀，沒(méi)有死樹(shù)和枯枝死杈；樹(shù)木枝干無(wú)機(jī)械損傷，無(wú)明顯缺株；樹(shù)林無(wú)釘栓、捆綁現(xiàn)象；綠籬上下部枝葉茂密，整形修剪表面平整，棱角線條統(tǒng)一劃齊，生長(zhǎng)健壯，葉色正常，修剪造型美觀，無(wú)死株和干枯枝。

　　3、花壇。花卉長(zhǎng)勢(shì)良好，體現(xiàn)花壇設(shè)計(jì)要求，造型優(yōu)美，無(wú)枯枝，無(wú)病葉。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清潔衛(wèi)生。

　　4、人工水系、噴水池，池底清澈見(jiàn)底，水面無(wú)雜物、池底無(wú)沉淀物、池邊無(wú)污跡。 四周安全設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)。

　　六、安全防范

　　總體要求：阻止或減少刑事案件，杜絕因管理不善而發(fā)生重大或較大治安案件。公安部門鑒定小區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事案件或治安案件主要原因系由物業(yè)管理企業(yè)管理不善即為違約。

　　具體要求：

　　1、配備接受過(guò)專業(yè)訓(xùn)練的專職保安人員。保安人員要身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，無(wú)犯罪記錄，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能，熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)；當(dāng)班時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志和執(zhí)勤工號(hào)，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；上崗時(shí)精神振作，舉止文明，儀態(tài)良好。

　　2、門衛(wèi)。本小區(qū)實(shí)行封閉管理。主出入口24小時(shí)至少有2人有值班看守，本小區(qū)人員車輛憑卡進(jìn)入，外來(lái)人員應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)證、登記，杜絕閑雜人員進(jìn)入，杜絕未經(jīng)受訪業(yè)主同意的其他人員進(jìn)入；大件物品搬出實(shí)行登記，實(shí)施交通指揮交通疏導(dǎo)等工作。交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。

　　3、巡邏。白天巡邏次數(shù)不少于6次，夜間巡邏次數(shù)不少于8次，重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏；每組巡邏人員不少于2人；及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主(使用人)投訴和求助；回答用戶的詢問(wèn)；在遇到突發(fā)事件時(shí)，及時(shí)報(bào)告警方與管理處，必要時(shí)采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴(kuò)大，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)和證據(jù)；安全巡邏有記錄有檢查。

　　4、緊急事故反應(yīng)。

　　(1)制定緊急事故處理預(yù)案，至少包括：火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散、公共衛(wèi)生以及電梯應(yīng)急等；

　　(2)有緊急事件救護(hù)組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)；

　　(3)高層住宅按消防要求組織進(jìn)行疏散演習(xí)；

　　(4)對(duì)緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)，盡可能減少破壞和損失程度；

　　(5)組織恢復(fù)生活秩序。

　　5、其他防范措施。

　　(1)設(shè)有業(yè)主(使用人)求助與報(bào)警電話，24小時(shí)有人值守；接到報(bào)警信號(hào)，確認(rèn)后管理處應(yīng)立即派人趕往現(xiàn)場(chǎng)查看，予以恰當(dāng)?shù)木o急處理；

　　(2)涉及人身安全處，設(shè)有明顯標(biāo)志并有防護(hù)措施；

　　(3)協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；

　　(4)對(duì)小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫(kù)、道路的照明設(shè)施加強(qiáng)維護(hù)，保持必要的照明；

　　(5)建立空置房屋、設(shè)備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。

　　七、交通、車輛管理

　　總體要求：車輛進(jìn)出停放有序，避免交通事故，不因車輛停放和行駛的原因損壞綠化、其他設(shè)施。達(dá)不到此要求即為違約。

　　具體要求：

　　1、有較為完善的車輛管理制度，包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、過(guò)夜或臨時(shí)停放位置進(jìn)行引導(dǎo)，保持車輛行駛通暢。停車按照物價(jià)部門核發(fā)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

　　2、在交警部門協(xié)助下在小區(qū)設(shè)置明顯的交通標(biāo)志，劃定禁止車輛停放的區(qū)域。杜絕車輛在禁止停放區(qū)域停放。

　　3、維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放進(jìn)行忠告或糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象及時(shí)制止。

　　4、封閉停車場(chǎng)由專人管理，車輛進(jìn)場(chǎng)、離場(chǎng)有檢查、記錄。

　　5、對(duì)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行。

　　6、杜絕外來(lái)車輛進(jìn)小區(qū)停放過(guò)夜。杜絕非小型機(jī)動(dòng)車停放過(guò)夜。

　　7、對(duì)業(yè)主違反業(yè)主公約和小區(qū)有關(guān)車輛管理的規(guī)定的行為進(jìn)行及時(shí)勸阻。

　　八、消防管理

　　總體要求：設(shè)施齊全，標(biāo)識(shí)清晰，使用功能良好，防止火災(zāi)責(zé)任事故。

　　具體要求：

　　1、定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識(shí)和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

　　2、根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應(yīng)種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設(shè)置路障。

　　3、制定防火安全管理辦法，指定專人維護(hù)、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持完整好用。

　　4、發(fā)現(xiàn)火警迅速向消防隊(duì)報(bào)警，并馬上派人前往報(bào)警地點(diǎn)，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應(yīng)消防車，服從火場(chǎng)總指揮員的統(tǒng)一指揮。

　　5、每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標(biāo)志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時(shí)給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時(shí)，必須及時(shí)修理或通知廠方處理，保證設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。每年模擬火災(zāi)操作1次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設(shè)備；消防監(jiān)控室保持清潔，每周至少保潔1次，要求地面無(wú)積灰，監(jiān)控箱表面無(wú)污漬；每日填寫工作記錄，建檔備查。

　　九、檔案資料管理

　　1、檔案資料齊全完整；

　　2、分類成冊(cè)，管理完善，合理分類，查閱方便；

　　3、及時(shí)變更登記，賬物相符。