一、哈爾濱市的物業(yè)管理現(xiàn)狀
當(dāng)前,我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理,特別是舊城區(qū)的物業(yè)管理存在著大量的問題:
一是舊有住宅小區(qū)缺乏前期投入,破損嚴重,許多小區(qū)至今不具備物業(yè)管理條件。目前,我市舊有住宅小區(qū)與非小區(qū)住宅的基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、服務(wù)設(shè)施參差不齊,大多數(shù)小區(qū)整體功能質(zhì)量較差,衛(wèi)生環(huán)境不佳,公共設(shè)施不同程度損壞,房屋工程也存在大量的質(zhì)量問題。物業(yè)管理企業(yè)無力承擔(dān)這些費用,致使住宅小區(qū)的庭院建設(shè)等至今沒有到位。這類住宅在我市約有1000萬平方米,占全市住宅總面積的1/4左右。
二是社會上的物業(yè)管理企業(yè)棄管現(xiàn)象嚴重。在新建住宅小區(qū)中,商品住宅基本售出后,開發(fā)商不再為小區(qū)的物業(yè)管理投資輸血,而物業(yè)管理企業(yè)本身又無能為力、入不抵出;另一種情況是由于住宅小區(qū)的“最佳管理期”已過,即原有的資金被花光,而住宅小區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等開始老化,因此,一些物業(yè)管理企業(yè)不再愿意管理該小區(qū);導(dǎo)致棄管現(xiàn)象十分突出。近年來,已有江城小區(qū)、新發(fā)小區(qū)、濱海小區(qū)等幾百萬平方米的住宅小區(qū),被原來的物業(yè)管理企業(yè)放棄管理。其中,濱海物業(yè)小區(qū)是在20**年的“三九”天放棄管理的,沒人供熱、沒人供水,樓內(nèi)冷如冰窖,業(yè)主根本無法居住,被迫投親靠友或另租房居住,引發(fā)社會矛盾。原新發(fā)物業(yè)公司在移交物業(yè)時稱:“目前的福利性物業(yè)管理體制,作為企業(yè)無法維持,只能交給政府”。在不得已的情況下,政府只能將這些“‘老大難”住宅小區(qū)交給房管部門(所謂房管“正規(guī)軍”)管理,因而更加重了房管部門(實際上也是企業(yè))的負擔(dān)。
三是近年來電梯的使用與管理矛盾日漸突出、隨著高層住宅的增多,特別是國家明確要求,七層(含七層以上住宅必須安裝電梯,使得電梯的使用日漸普遍。電梯除了安裝時需要花一大筆費用外,在日常的使用管理中,需要四大塊費用,即電費、管理費、維修費和折舊費。電梯的使用年限為十年左右,政府相關(guān)部門沒有出臺收費標準,業(yè)主不交費現(xiàn)象十分普遍。
四是一些物業(yè)管理公司服務(wù)觀念不到位,人員素質(zhì)低、技術(shù)差、規(guī)模小,一些物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量低;大多數(shù)物業(yè)管理公司入不抵出,處在管不好、背不動、扔不了的尷尬境地。
上述問題的出現(xiàn),我們認為主要有以下原因:
其一,對物業(yè)管理的認識存在誤區(qū)。對于物業(yè)管理這一新生事物,一些人甚至單位、部門還認識不清。一些政府部門甚至把物業(yè)管理企業(yè)仍看作是過去的房管所,是福利型公益事業(yè),往往把一些社會公益事業(yè)強加給企業(yè),如粉刷建筑物、小區(qū)環(huán)境治理、供熱供水、管網(wǎng)維修等;一些業(yè)主則認為,買房時已經(jīng)花了錢,還交什么物業(yè)費?業(yè)主們只要權(quán)力,不肯承擔(dān)責(zé)任和義務(wù);此外,以有一些業(yè)主希望得到最好的服務(wù),卻只愿意交很少的費用,甚至得到服務(wù)拒不交費,使得物業(yè)管理企業(yè)虧損情況比較普遍,尤其是普通住宅小區(qū)。
其二,物業(yè)收費標準過低,影響了小區(qū)的物業(yè)管理,物業(yè)管理企業(yè)難以維繼。當(dāng)前的普通住宅小區(qū)服務(wù)內(nèi)容多、要求標準高,而收費標準低,價格和價值相背離。其中:舊有非小區(qū)住宅中(如“房改房”)收費標準每月僅為0.1-0.15元/平方米;舊有住宅小區(qū)每月收費標準為0.25-0.3元/平方米。而住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容多達22項。經(jīng)實際測算,按此收費標準僅能完成22項中的1項(如化糞池污物清運、疏通),其它各項服務(wù)內(nèi)容根本沒有資金來源。服務(wù)內(nèi)容多而收費標準低,客觀上造成物業(yè)管理公司根本無法完成規(guī)定的物業(yè)服務(wù)項目。但業(yè)主卻不管收費標準低不低,屬于你服務(wù)范圍內(nèi)的,服務(wù)不到位就投訴你,致使投訴不斷,媒體頻頻曝光,物業(yè)管理成為人們投訴的熱點。對于物業(yè)管理企業(yè)而言,物業(yè)費是物業(yè)公司的主要資金來源,物業(yè)公司的經(jīng)營和服務(wù)要靠物業(yè)費維持。物業(yè)收費標準過低,不但使物業(yè)公司服務(wù)不到位,也直接影響物業(yè)公司的生存與發(fā)展。物業(yè)收費標準過低,看似對業(yè)主有利,實際是拖垮了物業(yè)公司,廣大業(yè)主也深受其害。(小區(qū)棄管,即很能說明這點。)
其三,維修基金不落實,維修無資金來源。建設(shè)部、財政部建住房[1998]213號文件明確規(guī)定:“商品住房在銷售時,購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2-3%的比例,向售房單位繳納維修基金”?！芭f有公房出售時,購房者按購房款2%的比例,向售房單位繳納維修基金”。“維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲,?？顚Ｓ?嚴禁挪作它用”。但我市沒有落實,致使許多住宅小區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備得不到及時維修養(yǎng)護和大修、更新與改造,一些新建住宅小區(qū)因此出現(xiàn)了一年新、二年舊、三年破的現(xiàn)象。
此外,國家和地方立法滯后。房管所轉(zhuǎn)制緩慢、一些物業(yè)企業(yè)體制單一、機制不活、管理粗放等,也是導(dǎo)致物業(yè)管理問題多的原因之一。
篇2：項目接管物業(yè)維修基金管理規(guī)定
項目接管物業(yè)維修基金管理規(guī)定
1.0 目的
規(guī)范物業(yè)維修基金的管理工作，確保物業(yè)維修基金得到合理有效的使用。
2.0 適用范圍
適用于物業(yè)維修基金的管理工作。
3.0 職責(zé)
3.1出納員負責(zé)物業(yè)維修基金的收取工作。
3.2行政/財務(wù)組相關(guān)人員負責(zé)物業(yè)維修基金的催繳工作。
3.3財務(wù)部會計負責(zé)維修基金的使用核算及管理、核算工作。
3.4財務(wù)部經(jīng)理負責(zé)維修基金管理工作的監(jiān)督。
3.5公司總經(jīng)理及業(yè)主管理委員會主任負責(zé)物業(yè)維修基金使用的審批。
4.0 程序要點
4.1物業(yè)維修基金的分類：
4.1.1公用設(shè)施維修基金，用于購買管理用房、墊支購買部分商業(yè)用房和住宅共用設(shè)施的重大維修工程。
4.1.2房屋本體維修基金。用于房屋本體共用部分的維修養(yǎng)護。
4.2物業(yè)維修基金的使用范圍
4.2.1公用設(shè)施維修基金的使用范圍：
a）小區(qū)內(nèi)的道路；
b）小區(qū)內(nèi)的路燈；
c）小區(qū)內(nèi)園林綠化地；
d）小區(qū)內(nèi)的地下排水；
e）小區(qū)內(nèi)的文化體育場所；
f）小區(qū)內(nèi)的停車場；
g）其他公用設(shè)施。
4.2.2房屋本體維修基金的使用范圍：
a）房屋的承重墻的結(jié)構(gòu)部位；
b）抗震結(jié)構(gòu)部位；
c）外墻面；
d）樓梯間；
e）公共通道；
f）門廳；
g）公共屋面；
h）電梯；
i）機電設(shè)備；
j）本體消防設(shè)施；
k）公共天線；
l）本體上下水共用管道；
m）共用離盜監(jiān)控設(shè)施；
n）其他房屋本體共用部分。
4.3物業(yè)維修基金的收取標準
4.3.1配備電梯的住宅：
a）發(fā)展商按每年平方米建筑面積成本價的4%交納；
b）購房人按照每平方米建筑面積成本價的3%交納。
4.3.2不配備電梯的住宅
a）發(fā)展商按照每平方米建筑面積成本價的3%交納；
b）購房人按照每平方米建筑面積成本價的2%交納。
4.4物業(yè)維修基金的收取程序
新建內(nèi)銷商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定的時限交納首期維修基金：
4.4.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理新建商品住宅所有機初始登記前按本規(guī)定3.1. a)和4.3.2. a)的規(guī)定，將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行。
4.4.2購房人應(yīng)當(dāng)在辦理房地產(chǎn)權(quán)變更登記前，按本規(guī)定4.3.1. b)和4.3.2. b)的規(guī)定，將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行。
4.4.3業(yè)主委員會成立時尚未出售的商品住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會成立之日起15日內(nèi)，按本規(guī)定4.3.2.a）的規(guī)定交納維修基金，存入專戶銀行。
4.5物業(yè)維修基金的使用程序：
4.5.1管理公司根據(jù)實際情況需要使用物業(yè)維修基金時，應(yīng)向小區(qū)業(yè)主管理委員會提供以下材料：
a）公司總經(jīng)理簽字并加蓋管理公司或項目處章的使用申請；
b）相關(guān)項目的有關(guān)圖紙、預(yù)算資料；
c）施工承接單位或人員資質(zhì)資料。
4.5.2小區(qū)業(yè)主管理委員會在接到物業(yè)維修基金的使用申請后14日內(nèi)召集業(yè)主大會審議：
a）同意使用的，向區(qū)住宅管理部門報送由業(yè)主管理委員會主任和公司總經(jīng)理或項目處經(jīng)理共同簽字的《物業(yè)維修基金命名用申請表》，區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到申請表后的14日內(nèi)完成審批，并將款項劃撥到公司帳戶。
b）不同意使用的，業(yè)主管理委員會應(yīng)將不同意見書通知管理公司。
4.5.3業(yè)主大會不同意使用維修基金，而管理公司認為有充足理由的，應(yīng)向區(qū)住宅上級主管部門申請復(fù)議，經(jīng)復(fù)議同意管理公司申請，業(yè)主管理委員會必須執(zhí)行；
4.5.4業(yè)主管理委員會可以對使用維修基金工程項目的施工質(zhì)量及材料消耗等進行監(jiān)督，并按工程要求進行驗收；
4.5.5維修基金帳目，應(yīng)由下列單位每3個月張榜公布一次：
a）業(yè)主管理委員會；
b）管理公司或項目處。
4.6維修基金的管理程序：
4.6.1維修基金由小區(qū)住宅管理部門設(shè)立專門賬戶管理，小區(qū)管理部門不得干涉業(yè)主管理委員會對基金的正常使用，但應(yīng)嚴格按使用審批程序?qū)彶闊o誤后支出。
4.6.2小區(qū)財務(wù)根據(jù)維修基金的收支單據(jù)編制記賬憑證、登記帳簿，按相關(guān)規(guī)定進行獨立的帳務(wù)處理；
4.6.3小區(qū)業(yè)主或其他相關(guān)人員及單位，如對維修基金的收支帳目有疑問，可向下列單位提出質(zhì)詢：
a）業(yè)主管理委員會；
b）管理公司或項目處。
4.6.4管理公司或項目處接到質(zhì)詢后：
a）原則上應(yīng)在7日內(nèi)予以答復(fù)；
b）特殊情況另行處理。
4.7維修基金資料的保管：
4.7.1財務(wù)部會計應(yīng)在每月31日將本月維修基金的發(fā)生憑據(jù)匯總、記帳并按相關(guān)規(guī)定進行帳務(wù)處理。
4.7.2財務(wù)部經(jīng)理對維修基金的財務(wù)資料審核無誤后，加密在財務(wù)部長期保存。
4.8維修基金的管理核算情況，作為財務(wù)部相關(guān)人員的績效考評的依據(jù)之一。
5.0 記錄
5.1《物業(yè)維修基金使用申請表》MPS-A2-06
5.2《物業(yè)維修基金使用情況公布表》MPS-A2-07
篇3：呼和浩特市物業(yè)維修基金收繳和使用管理細則(2019)
本文提要：對以前由開發(fā)建設(shè)單位代收代繳的維修基金,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將已交付維修基金的業(yè)主名單造冊,提交呼市物業(yè)處備案。對以前開發(fā)建設(shè)單位欠繳的部分維修基金,由物業(yè)管理處配合住宅區(qū)業(yè)主委員會共同歸繳......
呼政發(fā)[20**]105號20**年11月8日
第一條 為保障房屋售后的維修管理,維護產(chǎn)權(quán)人和使用人的利益,根據(jù)《呼和浩特市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》制定本細則。
第二條 維修基金統(tǒng)一在市房產(chǎn)局資金管理中心設(shè)立專戶存儲,由購房人(產(chǎn)權(quán)人)按本細則的規(guī)定繳交。具體標準如下:
(一)多層住宅18元/M2
(二)高層住宅40元/M2;
(三)別墅、公寓類住宅30元/M2;
(四)非住宅房屋參照上述標準上浮20%。
第三條 從20**年11月1日起,開發(fā)建設(shè)單位不再履行代收代繳維修基金事宜,由購房人直接在呼市物業(yè)行政主管部門指定銀行辦理維修基金交存手續(xù)。對以前由開發(fā)建設(shè)單位代收代繳的維修基金,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將已交付維修基金的業(yè)主名單造冊,提交呼市物業(yè)處備案。對以前開發(fā)建設(shè)單位欠繳的部分維修基金,由物業(yè)管理處配合住宅區(qū)業(yè)主委員會共同歸繳。對已向業(yè)主收取物業(yè)維修基金,未按規(guī)定向資金管理中心移交的,由物業(yè)管理處責(zé)令其限期移交。拒不配合歸繳的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),房地產(chǎn)行政主管部門不予年檢登記,同時,通過其它必要手段督促其繼續(xù)歸繳拖欠的維修基金。(物業(yè)經(jīng)理人:www.dewk.cn)
第四條 開發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋總產(chǎn)權(quán)登記時,應(yīng)到呼和浩特市物業(yè)管理處領(lǐng)取物業(yè)維修基金備案申請表并提供以下資料:
(一)房屋面積測繪書;
(二)房屋竣工驗收證明。
以上資料經(jīng)物業(yè)管理處審核備案后,開發(fā)建設(shè)單位方可辦理房屋權(quán)屬登記。
第五條 本著誰建設(shè)誰負責(zé)的原則,住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的服務(wù)設(shè)施用房,共用設(shè)施設(shè)備用房以及物業(yè)管理用房的維修基金,由開發(fā)建設(shè)單位按本細則的規(guī)定繳交。
住宅小區(qū)內(nèi)凡屬經(jīng)營性的服務(wù)設(shè)施及其用房,應(yīng)由房屋權(quán)屬人按本細則的規(guī)定繳納維修基金。未按規(guī)定辦理維修基金繳交手續(xù)的,不予辦理房屋權(quán)屬登記。
第六條 購房人(產(chǎn)權(quán)人)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)時,應(yīng)先辦理物業(yè)維修基金交存手續(xù)。辦理時,由呼市物業(yè)處核定金額后,到指定銀行交存。購房人憑維修基金交存回執(zhí)單,領(lǐng)取由物業(yè)管理處開具的維修基金交存憑證。否則,房屋權(quán)屬登記部門不予受理。凡辦理按揭貸款的房屋,其維修基金應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位全額代繳。對虛報、瞞報維修基金代繳額的開發(fā)建設(shè)單位,一經(jīng)查實,由房地產(chǎn)行政主管部門按相應(yīng)法規(guī)處理。情節(jié)嚴重的,吊銷其開發(fā)建設(shè)資質(zhì)及房屋產(chǎn)權(quán)證書。
第七條 物業(yè)維修基金按規(guī)定計息,利息納入維修基金總額管理,禁止挪作他用。
第八條 開發(fā)建設(shè)單位在住宅小區(qū)的建設(shè)中,應(yīng)按下列標準配套建設(shè)物業(yè)管理用房:
建筑面積3萬平凡米以下的小區(qū),不少于50 平凡米;
3--5萬平凡米的小區(qū),不少于lOO平凡米;
5--10萬平凡米的小區(qū),不少于150平凡米;
10-40萬平凡米的小區(qū),不少于200平凡米;
40萬平凡米以上的小區(qū),不少于300平凡米。
物業(yè)管理用房面積應(yīng)從住宅小區(qū)總確權(quán)面積中扣除,對未能按上述標準留置管理用房的,不予辦理房屋總產(chǎn)權(quán)登記。物業(yè)管理用房是向該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)提供的辦公用房,經(jīng)核準面積后,由呼市物業(yè)管理處統(tǒng)一管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)支付管理用房的有償使用費,有償使用費每月每平方米3元,用于業(yè)主委員會辦公經(jīng)費,其收支情況,至少每6個月向業(yè)主公布一次,并接受全體業(yè)主的監(jiān)督。對已成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū),辦公經(jīng)費使用時,由業(yè)主委員會提出申請,經(jīng)物業(yè)管理處核定后撥付。
第九條 對已建成的物業(yè),其共用部位,共用設(shè)施、設(shè)備的維修費用按下列途徑列支:
(一)已按規(guī)定繳納維修基金的,從該物業(yè)維修基金中列支;
(二)未出售的公用住房,從房屋租金中列支;
(三)不屬于上述范圍的私有房屋及其他物業(yè),由業(yè)主或使用人按其擁有的房屋建筑面積比例承擔(dān)。
第十條 維修基金的使用,從房屋竣工驗收之日算起,保修期內(nèi)的維修費用由原開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān),保修期滿后發(fā)生的維修項目,經(jīng)鑒定審核后,撥付維修基金。維修項目必須屬于物業(yè)共用部位,共用設(shè)施、設(shè)備的范圍,每項目一次維修費用在1000元以上時,方可按有關(guān)程序辦理使用手續(xù)。
第十一條 物業(yè)維修基金需要使用時,應(yīng)由該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)提出申請,經(jīng)業(yè)主委員會批準,報物業(yè)管理主管部門審核后劃撥。
物業(yè)維修基金不足時,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有的房屋建筑面積比例分攤續(xù)籌。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),個別未按規(guī)定繳交維修基金的業(yè)主,當(dāng)發(fā)生維修時,應(yīng)按其所擁有的房屋建筑面積比例分攤維修費用,由業(yè)主委員會負責(zé)籌集。
第十二條 物業(yè)維修責(zé)任按下列標準劃分:
(一)物業(yè)的共用部位,共用設(shè)施、設(shè)備屬人為破壞的,其維修費用由責(zé)任人承擔(dān);
(二)供水、供電、供氣、供熱、通風(fēng)、有線電視等公用事業(yè)單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管線和設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任;
(三)物業(yè)自用部位,自用設(shè)施、設(shè)備的維修由業(yè)主或使用人負責(zé)。業(yè)主或使用人因物業(yè)裝修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失或影響物業(yè)使用的,由責(zé)任人負責(zé)修復(fù)或賠償。(來自:www.dewk.cn)
第十三條 共用部位,共用設(shè)施、設(shè)備以及自用部位,自用設(shè)施設(shè)備是指:
(一)共用部位是指全體業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電梯機房、走廊通道、室外墻面、屋面及房屋承重結(jié)構(gòu)等部位;
(二)共用設(shè)施、設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的水箱、水泵、上、下水管道、電梯、天線、通信設(shè)施、供電線路、暖氣線路、煤氣設(shè)施、消防設(shè)施、道路、溝渠、池、井、娛樂設(shè)施、路燈等設(shè)施設(shè)備,以及公用設(shè)施設(shè)備占用的房間;
(三)自用部位是指一套房屋戶門以內(nèi),由房屋業(yè)主或使用人自用的房間、陽臺、天井、庭院、室內(nèi)墻面等;
(四)自用設(shè)施設(shè)備是指一套房屋內(nèi)部,由房屋業(yè)主或使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具、水、電、氣戶表以內(nèi)的供電線路,給排水、供暖、燃氣管道等設(shè)施。
第十四條 本細則由呼市房產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。