接管項(xiàng)目工程前期介入作業(yè)指導(dǎo)書

　　1目的

　　在工程設(shè)計(jì)和施工階段，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和整改存在的問(wèn)題，減少不合理設(shè)計(jì)和施工給物業(yè)今后運(yùn)行管理帶來(lái)的影響，掌握工程第一手資料，為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。

　　2范圍

　　適用于公司接管的所有項(xiàng)目。

　　3職責(zé)

　　3.1管理處負(fù)責(zé)工程前期介入目標(biāo)、方案制定、人員配置、實(shí)施；

　　3.2管理處工程部是歸口管理部門，負(fù)責(zé)審定工程前期介入目標(biāo)、方案、人員配置，并督促實(shí)施，檢查。

　　4工作程序

　　4.1由管理處成立組建前期介入小組，策劃前期介入目標(biāo)及方案；

　　4.2人員及資源配置；

　　4.3參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)及圖紙會(huì)審，形成會(huì)審紀(jì)要；

　　4.4對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出有利于物業(yè)管理順利實(shí)施的建議，由建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位調(diào)整、改進(jìn)，涉及以下方面內(nèi)容：

　　4.4.1物業(yè)的設(shè)計(jì)使用功能（如停車場(chǎng)、銀行、商店等）；

　　4.4.2后期經(jīng)營(yíng)管理中存在不足處的調(diào)整和改進(jìn)方案；

　　4.4.3防盜報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施必須設(shè)置，選材和布局合理；

　　4.4.4對(duì)總平和室內(nèi)各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議；

　　4.4.5水、電、氣供應(yīng)量符合地域特點(diǎn)和發(fā)展需要；

　　4.5參與設(shè)備選型及安裝方案審定；

　　4.5.1控制因設(shè)備選型及安裝不當(dāng)給物業(yè)以后運(yùn)行管理帶來(lái)隱患；

　　4.5.2設(shè)備型號(hào)、技術(shù)參數(shù)適合物業(yè)配套使用要求；

　　4.5.3安裝方案應(yīng)有利于設(shè)備正常運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)。

　　4.6使用的各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求；

　　4.7參與工程現(xiàn)場(chǎng)檢查監(jiān)理，工程施工中按國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)及產(chǎn)生不合格項(xiàng)的原因，會(huì)同建設(shè)方、施工方尋求處理方案，作出過(guò)程記錄；

　　4.8參與隱蔽工程檢查，竣工后索取相關(guān)隱蔽簽證記錄；

　　4.9現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管道打壓試驗(yàn)、通球通水試驗(yàn)、線路絕緣測(cè)試、衛(wèi)生間閉水實(shí)驗(yàn)等；

　　4.10雨后注意觀察房屋的滲漏情況，及時(shí)將意見反饋給開發(fā)商整改；

　　4.11設(shè)專人跟進(jìn)總平施工，繪制圖紙以做好地下管線的實(shí)際布置記錄；

　　4.12參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收; 嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗(yàn)收；

　　4.13盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料，熟悉各個(gè)部分,為日后管理作充分的準(zhǔn)備；

　　4.14管理處應(yīng)在開發(fā)商預(yù)驗(yàn)收后對(duì)房屋進(jìn)行詳細(xì)的檢查。經(jīng)驗(yàn)收符合要求的，視為通過(guò)并作好記錄；驗(yàn)收不合格時(shí)，雙方協(xié)商處理辦法，商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)，并作好記錄；

　　4.15工程竣工驗(yàn)收后，開發(fā)公司工程管理部按交付驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好交付準(zhǔn)備，管理處在接到其書面通知后進(jìn)行最后復(fù)檢，詳細(xì)內(nèi)容如下：

　　4.15.1工程實(shí)體部分

　　4.15.1.1總平面:

　　A.道路路面不應(yīng)有積水, 空鼓和斷裂現(xiàn)象;

　　B.明溝、散水、天溝內(nèi)不得有斷裂、堵塞、積水現(xiàn)象;

　　C.室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窨井設(shè)置,管道坡度,管徑均必須符合室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范的要求,管道直且排水通暢，井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈;

　　D.化糞池應(yīng)按合理排污量設(shè)置，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm;

　　E.單位工程的臨時(shí)設(shè)施及過(guò)渡用房拆除清理完畢，達(dá)到工完、料凈、場(chǎng)地清的要求;

　　F.群體建筑應(yīng)檢查相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和要求。

　　4.15.1.2房屋主體結(jié)構(gòu):

　　A.地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞;

　　B.鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過(guò)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值;

　　C.鋼木結(jié)構(gòu)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，構(gòu)件選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定;

　　D.磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。

　　4.15.1.3房屋建筑部分：

　　A.墻體，梯踏步的陽(yáng)角完好無(wú)損、飾面材料表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角順直，無(wú)缺棱掉角；

　　B.門窗安裝平正牢固，無(wú)翅曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋁合金門窗縫隙平密，木門窗縫隙適度；

　　C.樓地面面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體面層平整，不允許有裂縫，脫皮和起砂等缺陷。塊料面層表面平正，接縫均勻平直，無(wú)缺棱掉角，木樓地面平整牢固，接縫密合；

　　D.砂抹平整，不應(yīng)有空鼓，裂縫和起泡等缺陷；

　　E.油漆，刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮，漏刷現(xiàn)象；

　　F.凡與水接觸的平

面區(qū)域的坡向正確，排水暢通，無(wú)積水，不允許有滲漏現(xiàn)象。在有臨時(shí)積水區(qū)域（如屋面、衛(wèi)生間、盥洗間|必須做24小時(shí)閉水試驗(yàn)）；

　　G.外墻立面不得漏水；

　　H煙道、通風(fēng)道暢通無(wú)阻塞物；

　　I.晾衣架安裝牢固，搖臂應(yīng)靈活無(wú)卡澀。

　　4.15.1.4房屋水、電、氣、視、訊；

　　A.給排水、煤氣管道安裝牢固，接口嚴(yán)密，控制部件啟閉靈活、無(wú)滴漏，并進(jìn)行水（氣）壓試驗(yàn)，提交試驗(yàn)記錄及試驗(yàn)報(bào)告，灌水試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生間工程施工驗(yàn)收規(guī)范的要求;

　　B.地漏排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水暢通；

　　C.衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝平正牢固，部件齊全，制動(dòng)靈活；

　　D.照明器具等低壓電器安裝位置正確，整齊美觀，接觸良好，部件齊全，牢固可靠；

　　E.配電線路符合設(shè)計(jì)要求，滿足負(fù)荷需要，絕緣良好，接地可靠。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣不得小于1MΩ/KV，并提供測(cè)試記錄及報(bào)告；

　　F.配電裝置標(biāo)識(shí)正確清晰，開關(guān)靈活，漏電保護(hù)動(dòng)作靈敏；

　　G.各種避雷裝置的所有接點(diǎn)必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求；

　　H.電視、電話、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)安裝符合相應(yīng)專業(yè)技術(shù)指標(biāo)要求，滿足用戶端設(shè)備接收的標(biāo)準(zhǔn)，并提供末端標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值；

　　I.煤氣表、熱水器布置位置合理，安裝牢固，通風(fēng)良好。

　　4.15.1.5給水系統(tǒng)

　　A.給水系統(tǒng)上下水管網(wǎng)試壓，沖洗完畢，附屬設(shè)備安裝齊全；

　　B.生活水池清潔、衛(wèi)生，水池、水箱已消毒完畢，并已通過(guò)主管單位取樣檢查并頒發(fā)許可證；

　　C.水泵前后閥門開啟靈活，水泵電機(jī)絕緣合格；

　　D.空載運(yùn)行水泵時(shí)，電機(jī)溫升、中軸偏差、機(jī)械響聲及潤(rùn)滑情況良好；

　　E.啟動(dòng)給水泵、給水箱，灌注水，注意水壓，電機(jī)溫升是否正常，水泵邊緣有無(wú)滴漏，機(jī)械響聲有無(wú)異常；

　　F.開啟水箱出水管總閥，逐步開啟各層總閥，觀察水咀、出水、水質(zhì)情況，應(yīng)符合要求；

　　G.給水閥門水表的接法是否正確,器具是否齊全，有無(wú)缺件缺損，排水管、地漏是否暢通。

　　4.15.1.6排水系統(tǒng)

　　A.各排水管道已做通水、通球試驗(yàn)，并有試驗(yàn)記錄及試驗(yàn)報(bào)告；.

　　B.各排水管道附件齊全；無(wú)遺失；

　　C.各排水口、地漏口、建筑垃圾已清掃完畢；

　　D.抽水馬桶接口，排水暢通，余水量正常；

　　E.各層地漏口、排水口排水暢通；

　　F.管道接口及管道粘接良好，無(wú)滴漏。

　　4.15.1.7循環(huán)水泵

　　A.水泵設(shè)備安裝平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng)；

　　B.管網(wǎng)試壓沖洗，水處理裝置安裝合格，并已可投入正常運(yùn)行；

　　C.循環(huán)泵、加壓泵、空載運(yùn)行正常；

　　D.系統(tǒng)上各類閥門工作狀態(tài)正常、開閉靈活，系統(tǒng)管網(wǎng)保溫情況好；

　　E.啟動(dòng)水處理裝置，循環(huán)泵、加壓泵，做管網(wǎng)保壓測(cè)試；

　　F.系統(tǒng)末端出水管需達(dá)到設(shè)計(jì)要求，滿足使用條件。

　　4.15.1.8供電系統(tǒng)

　　A.配電設(shè)備、發(fā)電設(shè)備安裝基座牢固，檢修方便，試運(yùn)行良好，產(chǎn)品資料齊備；

　　B.按照施工資料，仔細(xì)檢查各類主干電纜，母線槽的進(jìn)出編號(hào)、各箱柜編號(hào)、控制對(duì)象正確；各類標(biāo)志齊全,系統(tǒng)已可正常投入運(yùn)行；

　　C.各類電纜、母線槽、各相對(duì)地、相間絕緣電阻值合格，重復(fù)接地、保護(hù)接地、工作接地不得混淆不清，接地電阻值合格；

　　D.關(guān)閉各終端控制箱、柜進(jìn)線開關(guān)、及各層用電總開關(guān)，使主回路線獨(dú)立；

　　E.關(guān)閉配電室各出線回路總開關(guān)；

　　F.合上高壓總開關(guān)，送上低壓配電柜電源；

　　G.逐步合上各分路回路總開關(guān)，觀察其電壓、電流值；

　　H.分別合上各分路回路總開關(guān)，觀察其電壓、電流值；

　　I.啟動(dòng)重負(fù)荷，觀察功率因素裝置是否自動(dòng)切換；

　　J.檢查各配電箱柜的使用功能是否達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)定范圍要求；

　　K.電氣系統(tǒng)投入試運(yùn)行后，每隔一到二個(gè)小時(shí)分別記錄好，電流、電壓、功率因數(shù)； L.室溫濕度、變壓器溫升等相關(guān)數(shù)據(jù)；

　　M.測(cè)試記錄好防雷接地線的接地電阻值，如果是高層建筑，則各層均壓帶接地電阻值；

　　N.室內(nèi)全面檢查。檢查時(shí)應(yīng)注意：電氣方面，電氣的三相電，接法正確與否，室內(nèi)插座的相線，和零線接法正確與否，插座是否有電，應(yīng)拿專用工具每個(gè)檢查。

　　4.15.1.9消防系統(tǒng)

　　A.消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求，系統(tǒng)模擬試驗(yàn)檢測(cè)記錄、聯(lián)動(dòng)控制、火災(zāi)報(bào)警必須滿足消防要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格證；

　　B.火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

　　1.依照施工資料，核實(shí)好工程、安裝質(zhì)量、探測(cè)器安裝部位等實(shí)際情況；

　　2.開主機(jī)空載運(yùn)行，檢查主機(jī)各項(xiàng)功能及控制數(shù)據(jù)；

　　3.逐步接上各個(gè)回路、探測(cè)器、觀察其運(yùn)行情況；

　　4.編好各個(gè)探測(cè)器的地址碼、部位碼在主機(jī)上，使主機(jī)碼正常運(yùn)行；

　　5.填寫好調(diào)試記錄，并對(duì)每個(gè)探測(cè)器做現(xiàn)場(chǎng)吹煙試驗(yàn)；檢查其報(bào)警靈敏度、實(shí)

　　際位置的準(zhǔn)確度；

　　6.做好調(diào)試報(bào)告，在試運(yùn)行期間填寫好日常運(yùn)行記錄。

　　C.聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)

　　1.依照施工資料，核實(shí)好聯(lián)動(dòng)設(shè)備接線情況、及整個(gè)工程安裝質(zhì)量；

　　2.開啟聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，測(cè)試聯(lián)動(dòng)主機(jī)在空載下的聯(lián)動(dòng)狀況是否正常；

　　3.逐步接上各個(gè)聯(lián)動(dòng)設(shè)備、及控制設(shè)備、并測(cè)試各點(diǎn)電壓、電流值；

　　4.在控制室設(shè)置好各種聯(lián)動(dòng)邏輯關(guān)系、檢測(cè)各聯(lián)動(dòng)設(shè)備受控結(jié)果、回授運(yùn)行結(jié)果；

　　5.在控制室檢測(cè)聯(lián)動(dòng)設(shè)備在自動(dòng)狀況下，是否按設(shè)計(jì)的邏輯關(guān)系進(jìn)行聯(lián)動(dòng)、動(dòng)作的結(jié)果是否符合規(guī)范要求；

　　6.做好調(diào)試結(jié)果，并在設(shè)備試運(yùn)行期間，填寫好運(yùn)行情況。

　　D.噴淋系統(tǒng)

　　1.管網(wǎng)已試壓，沖洗完畢；

　　2.整個(gè)管網(wǎng)屬設(shè)備安裝完畢；

　　3.噴淋泵，空載運(yùn)行合格；

　　4.穩(wěn)壓裝置啟動(dòng)正常；

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　　5.關(guān)閉各層安全信號(hào)閥；

　　6.啟動(dòng)泵給予主管網(wǎng)灌裝水，檢查泵運(yùn)行情況，電機(jī)溫升，自動(dòng)排氣閥門工作情況；

　　7.逐步開啟各屋安全信號(hào)閥，未端試水裝置對(duì)每屋平面管網(wǎng)灌水；

　　8.各類報(bào)警信號(hào)的顯示；

　　9.調(diào)試壓力開關(guān)，水力警鈴；

　　10.分別在各屋做放水試驗(yàn)、檢測(cè)各類信號(hào)、啟泵的邏輯關(guān)系；。

　　11.檢測(cè)泵接合器的進(jìn)水情況；

　　12.做好調(diào)試記錄，記錄好系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行情況。

　　E.普消系統(tǒng)

　　1.管網(wǎng)已試壓、沖洗完畢；

　　2.各類附屬設(shè)備已安裝；

　　3.穩(wěn)壓裝置啟動(dòng)正常；

　　4.泵電源到位，空載運(yùn)行合格；

　　5.打開試驗(yàn)拴，啟動(dòng)泵觀察、泵運(yùn)行情況、電機(jī)溫升、機(jī)械潤(rùn)滑、試驗(yàn)口水壓數(shù)、水拄噴射距等；

　　6.檢查泵接合器進(jìn)水情況、室外消火拴出水情況、消火拴按鈕啟泵情況及報(bào)警情況；

　　7.做好調(diào)試運(yùn)行記錄。

　　4.15.1.10弱電系統(tǒng)

　　A.網(wǎng)絡(luò)

　　1.提供經(jīng)檢驗(yàn)合格的設(shè)備，并能使用；

　　2.中心應(yīng)能輸出信息到戶內(nèi)點(diǎn)位；

　　3.所有綜合布線符合安裝規(guī)范要求；

　　4.戶內(nèi)信息點(diǎn)位插口完好。

　　B.CATA電視系統(tǒng)

　　1.提供經(jīng)檢驗(yàn)合格的設(shè)備，并完好能使用；

　　2.光纖線路應(yīng)符合大廈專項(xiàng)要求；

　　3.提供放大器件應(yīng)能滿足放大信號(hào)要求；

　　4.戶內(nèi)信息點(diǎn)位插接口完好；

　　5.戶內(nèi)都能收到本地電視節(jié)目及有線電視和衛(wèi)星電視節(jié)目。

　　C.電話

　　1.電話線路自戶內(nèi)無(wú)短路、斷路、更條線與端子盒；

　　2.戶內(nèi)電話盒信息點(diǎn)位應(yīng)完好正常。

　　D.可視對(duì)講

　　1.提供完好并能使用經(jīng)檢驗(yàn)合格系統(tǒng)設(shè)備；

　　2.綜合布線，從設(shè)備中心到戶內(nèi)應(yīng)保證其信號(hào)無(wú)干擾，無(wú)電壓降，線無(wú)斷路、短路、報(bào)警信號(hào)及對(duì)訓(xùn)功能，符合系統(tǒng)要求；

　　3.樓宇主機(jī)及與戶內(nèi)主機(jī)都能清晰看見對(duì)方，所有增設(shè)功都完好，并能使用。

　　E.智能抄表

　　1.綜合布線符合安裝規(guī)范要求；

　　2.提供經(jīng)檢驗(yàn)合格產(chǎn)品設(shè)備，并完好能使用；

　　3.每個(gè)點(diǎn)的數(shù)據(jù)采集與設(shè)備顯示數(shù)據(jù)應(yīng)吻合；

　　4.戶內(nèi)提供的數(shù)據(jù)采集表及點(diǎn)位應(yīng)能與系統(tǒng)設(shè)備以及數(shù)據(jù)采集板相匹配。

　　F.安全防衛(wèi)

　　1.提供經(jīng)檢驗(yàn)合格，并能完好使用設(shè)備，設(shè)備應(yīng)自動(dòng)防干擾；

　　2.綜合布線符合規(guī)范要求，從設(shè)備中心到小區(qū)輸出，信號(hào)應(yīng)準(zhǔn)確無(wú)誤；

　　3.紅外報(bào)警線路布置應(yīng)與小區(qū)綜合布線一致，遇到紅外線受干擾應(yīng)能報(bào)警。

　　4.2.1.11停車管理系統(tǒng)

　　A.提供完好經(jīng)檢驗(yàn)合格，并能使用的設(shè)備系統(tǒng)；

　　B.欄桿道閘應(yīng)能準(zhǔn)確無(wú)誤傳輸信號(hào)至設(shè)備系統(tǒng)；

　　C.道閘處布線至設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)符合安裝規(guī)范。

　　5相關(guān)文件

　　6質(zhì)量記錄

　　**/BG7.5.1-GC-36《前期介入巡檢記錄》

　　附加說(shuō)明：

　　本程序起草人：

　　本程序修改人：

　　本程序?qū)徍巳耍?/P>

　　本程序批準(zhǔn)人：

篇2：不可忽視的物業(yè)前期介入中園林綠化工程問(wèn)題

　　不可忽視的物業(yè)前期介入中園林綠化工程問(wèn)題

　　物業(yè)前期介入中園林綠化工程不可忽視的幾個(gè)問(wèn)題

　　住區(qū)園林綠化的水平已經(jīng)成為商品房檔次高低評(píng)比的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，建設(shè)者的高價(jià)環(huán)境包裝，使得居住區(qū)的園景綠化水平日新月異。但由于多方面的原因，在綠化設(shè)計(jì)和施工中總還存在一些不足或缺點(diǎn)。

　　以下是筆者從事物業(yè)園林綠化前期介入工作中，對(duì)居住區(qū)園林綠化工程設(shè)計(jì)和施工的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)，現(xiàn)一一列出，希望能給物業(yè)管理者和園林綠化建設(shè)者帶來(lái)一些啟示。

　　一、要重視綠化用地的整理和表土采集。

　　據(jù)筆者觀察，很多綠化用地綠化前，因前期施工，石灰、水泥沙漿、鋼渣及涂料散落、超大型機(jī)械肆意碾壓、營(yíng)養(yǎng)豐富的表土隨意掩埋、各類機(jī)械油污外漏等，給后期綠化的栽植和養(yǎng)護(hù)帶來(lái)不利。建議在綠化地的整理時(shí)，盡量防止重型機(jī)械進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)碾壓土壤，綠化地的整理不僅要清理表層的垃圾，拔除雜草，還需對(duì)深埋于土壤內(nèi)的化學(xué)廢棄物作深翻清理，對(duì)綠化地表土應(yīng)盡量進(jìn)行采取和復(fù)原，多用表土少用客土，為綠化植被創(chuàng)造良好的生長(zhǎng)環(huán)境。

　　二、要注重木質(zhì)園景小品的材質(zhì)選擇。

　　很多花園式小區(qū)，設(shè)計(jì)建造的木質(zhì)亭、廊、椅、榭等園景小品，使用才二、三年，就出現(xiàn)斑斑裂跡，腐蝕變形，有的甚至變成了蟲蟻的巢穴。木質(zhì)小品使用壽命短，宜出現(xiàn)腐蝕，多屬小品材質(zhì)選擇不當(dāng)。戶外小品長(zhǎng)期日曬雨淋，風(fēng)化嚴(yán)重，隨意選擇的木材及簡(jiǎn)單的表層涂刷防水漆，根本無(wú)法抵御外力侵蝕，以至園景小品蕓花一現(xiàn)，后患多多。要延長(zhǎng)木質(zhì)園景小品的使用年限，確保園景小品的觀賞效果，開發(fā)建設(shè)者應(yīng)從后期使用考慮，對(duì)園景小品材質(zhì)的選擇予以重視。挑選專門經(jīng)過(guò)處理的防真菌、防蟲蟻等特性的戶外專用木材，徹底解決木材在戶外應(yīng)用時(shí)易產(chǎn)生開裂、變形、退色、腐爛、蟻侵等問(wèn)題。

　　三、要關(guān)注屋頂花園的基礎(chǔ)處理。

　　地下車庫(kù)頂部、裙樓及住宅公用屋面，都是建屋頂花園的利好場(chǎng)所，但由屋頂(車庫(kù)頂)花園引起的漏水，影響物業(yè)使用的事例，也時(shí)有發(fā)生。避免此類問(wèn)題，關(guān)鍵是屋頂花園的基礎(chǔ)處理，建設(shè)者在屋頂花園施工時(shí)就得多方注意，屋頂設(shè)置種植槽要預(yù)留出排水縫，使得種植槽的滲水通過(guò)屋頂排水系統(tǒng)排出，同時(shí)在選擇屋頂花園防水材料時(shí)，應(yīng)選耐腐蝕、抗老化及防治植物根系侵入的材料，屋頂花園種植土最好選用防滲的營(yíng)養(yǎng)土，種植槽下面使用防腐墊腳木與屋頂隔開，以充分減輕水分、土壤及植物根系對(duì)屋頂?shù)臐B透和腐蝕。

　　四、喬灌木栽植應(yīng)避開溝渠及地下陰井。

　　根系發(fā)達(dá)的喬灌木，延展性強(qiáng)，栽植在溝渠、地下陰井及硬質(zhì)路面處，因地理位置限制了種植穴的大小，使得喬灌木生長(zhǎng)受阻礙。更者喬灌木的根系不斷伸長(zhǎng)，有的穿破溝渠、陰井、頂破路面，甚至長(zhǎng)滿下水道，溝渠破損、管道開裂，排水、排污受阻，給后期管理帶來(lái)了諸多不便。因此綠化工程動(dòng)工前，就得充分考慮此問(wèn)題，喬灌木栽植應(yīng)盡量避開地下管網(wǎng)及溝渠。

　　五、綠化取水點(diǎn)設(shè)計(jì)應(yīng)方便和安全。

　　無(wú)論是噴灌設(shè)施，還是普通水籠頭，設(shè)計(jì)時(shí)首先要考慮各綠化帶能充分澆水，其二，作為綠化工程的一部分，各取水點(diǎn)的位置應(yīng)安全和美觀，切不可出現(xiàn)噴頭(水籠頭)高高凸起，或?qū)婎^(水籠頭)設(shè)置在園林道路處，以免兒童嬉戲時(shí)，戳傷或摔倒。

　　六、園林工程施工應(yīng)先綠化后景觀。

　　綠化和景觀作為園林工程的重要組成部分，兩者相輔相成、不可缺少。在物業(yè)管理的園林綠化接管驗(yàn)收工作中，我們常常碰到，因園林單位為搶效果、趕進(jìn)度，施工時(shí)先做景觀后做綠化，或景觀綠化同步，綠化基礎(chǔ)施工的土壤、泥漿隨處可見，搞得園景燈飾銹跡斑斑、模紋磚石缺角少棱，景觀路面污痕遍地，嚴(yán)重影響綠化景觀效果。新居宅區(qū)的綠化工程施工，應(yīng)盡量先搞基礎(chǔ)，栽好樹木花草后，再著手景觀工程或景觀工程的裝飾部分的施工，以確保燈飾、園景小品、步道磚等景觀裝飾部分交付時(shí)清潔靚麗。

　　毛志遠(yuǎn)

篇3：圖書城工程前期介入方案

　　圖書城工程前期介入方案

　　1、工作內(nèi)容

　　工程管理前期介入工作的充分與否，將直接關(guān)系到接管以后的服務(wù)水準(zhǔn)，房屋及其配套設(shè)施的驗(yàn)收。

　　A 定期聯(lián)絡(luò)溝通

　　物業(yè)管理情況、工程進(jìn)度、質(zhì)量情況溝通

　　前期工程情況溝通

　　相關(guān)部門工作情況溝通

　　各施工單位溝通

　　相關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)

　　供電部門的聯(lián)絡(luò)

　　供水部門的聯(lián)絡(luò)

　　有線電視臺(tái)的聯(lián)絡(luò)

　　電信部門郵電部門的聯(lián)絡(luò)

　　B項(xiàng)目前期介入

　　制訂工程管理分階段目標(biāo)

　　對(duì)建筑、設(shè)施設(shè)備各系統(tǒng)的設(shè)計(jì)進(jìn)行回顧與檢討

　　參與設(shè)施和設(shè)備的測(cè)試和調(diào)試

　　提出對(duì)不完善工程設(shè)計(jì)的整改補(bǔ)救建議

　　熟悉建筑結(jié)構(gòu)，隱蔽工程情況，為驗(yàn)收和維護(hù)作準(zhǔn)備

　　建立設(shè)備臺(tái)帳，設(shè)備檔案.

　　資料的收集

　　工程竣工圖紙的收集整理

　　設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)品說(shuō)明使用操作說(shuō)明文件

　　設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品的技術(shù)資料零部件供應(yīng)商情況

　　C文件制作

　　裝修管理規(guī)定

　　工程部員工日常巡檢路線、項(xiàng)目、記錄表格

　　保養(yǎng)計(jì)劃書、責(zé)任人、保養(yǎng)記錄表格

　　緊急故障應(yīng)急預(yù)案

　　D預(yù)算

　　（1）制運(yùn)行和維修的成本

　　（2）預(yù)算費(fèi)用

　　（3）使未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理的決定變的容易

　　2.工作過(guò)程

　　我們的技術(shù)審計(jì)包括施工規(guī)范、竣工圖及其他的相關(guān)文件，以及對(duì)現(xiàn)場(chǎng)機(jī)電設(shè)施和設(shè)備的檢查以及選擇如下一些關(guān)鍵的設(shè)備和系統(tǒng)進(jìn)行性能試驗(yàn)。

　　雨、污水排水系統(tǒng)和生活用水排水系統(tǒng)

　　供水系統(tǒng)

　　建筑安全系統(tǒng)

　　配電系統(tǒng)

　　消防系統(tǒng)

　　避雷系統(tǒng)

　　安防系統(tǒng)

　　我們將從物業(yè)使用的角度，對(duì)以上的系統(tǒng)進(jìn)行評(píng)估。

　　1、運(yùn)行、配置/分配的簡(jiǎn)易性

　　2、運(yùn)作的安全性和經(jīng)濟(jì)性

　　3、系統(tǒng)的充足性、靈活性和多功能性，以便應(yīng)付和滿足建筑物的可能用途和滿足由于功能變化的漸增的要求。

　　4、對(duì)建筑物的各職能范圍內(nèi)的服務(wù)功能的配置。

　　5、節(jié)能和環(huán)保問(wèn)題

　　我們也將判斷系統(tǒng)由于日常使用而產(chǎn)生的效率降低的問(wèn)題，為維持系統(tǒng)長(zhǎng)期的良好性能，我們將會(huì)特別比較系統(tǒng)的容量。

　　1、參與調(diào)試、驗(yàn)收

　　2、資料歸類

　　A 建立設(shè)備臺(tái)帳

　　B建立設(shè)備檔案

　　對(duì)參與調(diào)試的設(shè)備

　　（1）作詳細(xì)的測(cè)試記錄

　　（2）調(diào)試過(guò)程記錄，作為今后維修的參考

　　我們將根據(jù)以上的現(xiàn)場(chǎng)工作情況，制定一套切合實(shí)際的圖書城工程管理方案。

　　2、工程前期介入時(shí)間表

　　工程管理進(jìn)度細(xì)覽

　　項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間人員

　　工程前期介入掌握施工現(xiàn)狀，熟悉隱蔽工程，對(duì)各系統(tǒng)作現(xiàn)場(chǎng)勘察了解，熟悉配電設(shè)施、機(jī)電設(shè)備詳細(xì)情況等。

　　從物業(yè)管理角度，提出合理化建議

　　進(jìn)駐至大廈全部竣工

　　工程部部長(zhǎng)及工程師主管

　　制訂工程管理方案對(duì)圖書城深入調(diào)查研究，針對(duì)設(shè)施設(shè)備的特點(diǎn)，制訂方案逐步完善，引入ISO9002質(zhì)量保證體系

　　進(jìn)駐兩個(gè)月后，至大廈全部竣工

　　設(shè)備調(diào)試驗(yàn)收與接管依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，督促整改，辦理移交手續(xù)，做好遺留工程備案

　　根據(jù)工程進(jìn)度，安排交接管時(shí)間

　　招聘培訓(xùn)招聘人員的現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)、熟悉現(xiàn)場(chǎng)、管理設(shè)備視設(shè)備調(diào)試、驗(yàn)收工作進(jìn)度，部分員工到崗、開業(yè)前一個(gè)月。全部到崗

　　完善管理及工作條件安排管理用管，維修工作間，逐步配備工具、物資裝備合同簽定及大廈

全部竣工

　　工程部長(zhǎng)

　　試運(yùn)作按制訂的管理方案開業(yè)后二個(gè)月

　　定型管理根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況對(duì)管理方案修正試運(yùn)作二個(gè)月后

　　培訓(xùn)計(jì)劃

　　序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)對(duì)象

　　1物業(yè)管理概述：

　　1、物業(yè)管理起源和發(fā)展

　　2、物業(yè)管理基本內(nèi)容

　　3、物業(yè)管理環(huán)節(jié)

　　4、物業(yè)管理法規(guī)入伙前兩個(gè)月全體工作人員

　　2職業(yè)道德、職業(yè)禮儀同上同上

　　3物業(yè)管理前期介入

　　1、前期介入工作內(nèi)容和意義

　　2、物業(yè)管理與招商配合的工作方法

　　3、物管前期介入與施工的配合同上同上

　　4崗位技能培訓(xùn)

　　1、保安前期工作

　　2、保潔前期工作

　　3、水電前期工作

　　4、水電、保安、保潔ISO9001操作規(guī)程同上同上

　　5接管驗(yàn)收

　　1、接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

　　2、接管驗(yàn)收要點(diǎn)

　　3、建立工程技術(shù)檔案

　　4、工程返修管理入伙前一個(gè)月工程部為主

　　6入伙準(zhǔn)備工作資料

　　1、入伙資料

　　2、入伙工作流程

　　3、業(yè)主接待與溝通技巧

　　4、建立業(yè)主檔案入伙前兩周全體人員

　　7　日常管理服務(wù)：按ISO9001體系運(yùn)作

　　1、治安管理2、消防管理

　　3、停車管理4、電水氣及通信管理

　　5、設(shè)備設(shè)施管理6、裝修管理

　　7、維修服務(wù)8、保潔管理

　　9、綠化管理10、便民服務(wù)

　　11、社區(qū)文化活動(dòng) 12、文件記錄管理

　　13、采購(gòu)管理14、人事行政管理

　　15、財(cái)務(wù)管理16、應(yīng)急管理入伙前一個(gè)月至入伙后三個(gè)月根據(jù)工作崗位和部門職責(zé)分工進(jìn)行

　　8 業(yè)主意見調(diào)查，業(yè)主投訴和處理入伙前一周全體人員

　　9CI 系統(tǒng)的建立與管理入伙前一個(gè)月至入伙后一個(gè)月各部門負(fù)責(zé)人

　　10業(yè)主委員會(huì)，創(chuàng)優(yōu)工作入伙六個(gè)月后各部門負(fù)責(zé)人