小區工程部設備維修管理規程及細節要求

　　1.0目的

　　制定小區設備設施維修管理制度，確保物業管理小區所轄設備設施的正常運行。

　　2.0適用范圍

　　適用于管理處所轄的所有小區設備設施。

　　3.0職責

　　3.1工程主管全面負責小區設備設施運行管理工作。

　　3.2工程維修領班具體負責小區設備設施巡視工作的組織與落實；

　　4.0程序內容

　　4.1各設備責任工程師負責設備維護計劃的制定，各設備管理人員負責設備的維護計劃的實施。

　　4.2設備維護保養分為四個方面：

　　4.2.1日常維護保養。指設備操作人員所進行的經常性的保養工作。主要包括定期檢查、清潔和潤滑，發現小問題及時排除，及時作好堅固工作以及必要記錄等

　　4.2.2一級保養。由設備操作人員與設備維修人員按計劃進行保養維修工作。主要包括對設備進行局部解體，進行清洗、調整，按照設備磨損規律進行定期保養

　　4.2.3二級保養。指設備維修人員對設備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理，更換或修復磨損件，使設備能夠達到完好狀態的保養

　　4.2.4設備點檢，指根據要求用監測儀表或人的感覺器官，對設備的某些關鍵部位進行的有無異狀的檢查。通過日常點檢和定期點檢，可以及時發現設備的隱患，避免和減少突發故障，提高設備的完好率

　　4.3設備計劃性檢修規程

　　4.3.1檢修計劃包括年度計劃、月度計劃；檢修包括大修、項修、小修和改善維修。將設備檢修的類別性同時間的計劃性有機地結合起來，構成計劃性檢修。

　　4.3.2工程部根據設備的運行特點，詳細地制定并嚴格地執行檢修計劃，制定和修訂切合實際的檢修周期和檢修定額。

　　4.3.3根據設備的檢修周期及設備運行檢查中發行的問題，編制設備檢修計劃，報工程部審批備案，列入設備管理考核項目。

　　4.3.4設備大修要擬出大修方案。包括：檢修內容、質量要求、資金費用、工程進度、人員安排、備品備件、特殊工具、安全措施等，填寫《設備大修、改造審批表》。

　　4.3.5計劃性檢修的實施，按計劃使用材料、配件，避免浪費，嚴把質量，每道工序都有質量檢查，文明施工，專用工具要精心使用、維護，做到完工后保持現場的清潔。

　　4.3.6特種設備的維修，除按檢修程序和方案執行外，還嚴格執行特種設備的管理規定。

　　4.3.7竣工驗收工作。包括由工程部協同物管公司，根據修理任務書所提的項目、質量標準和技術要求進行驗收，根據設備的具體情況，試運行一定的時間工作正常，填寫檢修竣工報告。

　　4.3.8設備檢修過程中所需的各種技術資料、技術文件、要有健全的領用管理制度，設備大修、中修要有完整的檢修記錄和交工資料，并交工程部歸檔。

　　4.4設備外協維修管理制度

　　4.4.1工程立項

　　a）工程部專業人員根據小區各種設施的現狀情況的需要，提出設備外協維修的報告。

　　b）報告中應說明設備的部位、名稱、維修更新的內容，以及預定維修時間、所需資金的概算和技術方面的可行性分析等上報管理處討論審批。

　　4.4.3設備維保施工單位的招標工作

　　a)根據各分布設備的品牌，相應的維保原則上與原廠家立定。招標工作應在完成本工程項目的設計和概算后進行，就擬建的設備維修提出招標條件，投標單位提出自己完成設備維修的各項保證。

　　b)管理處從中選擇夠資質等級、工期短、造價低、質量好和信譽高有實力的外協單位前來中標，并綜合評比三家以上的單位，從中選優的原則。

　　c)整個招標工作應在公平、公正、平等、有序的情況下進行，以達到縮短工期、確保質量、降低造價、提高投資效益的目地。

　　4.4.4簽訂承包設備維修工程合同及相關協議書

　　合同內容應包括施工的工期、技術要求、預算造價、付款要求及施工進行當中不可預見問題的處理方法等內容，并同時與之簽訂《承包工程安全管理協議》和有關管理條約。

　　4.4.5施工中的管理

　　a）工程部應派專人進行全程跟蹤，掌握相關的維修施工技術，做好維修施工記錄，收集整理相關技術資料歸檔。

　　b）施工維護管理、竣工驗收、工程預算、項目移交等工作內容，并協調工程項目的各項工作設專人負責，明確任務，做到責任到人。

　　c）做好施工中各方面的協調工作，及時解決施工中出現的一切技術和質量問題。

　　d）加強對施工隊伍的管理工作，督促檢查施工單位做好現場安全生產、文明施工的管理工作，以確保施工質量、工期的落實。

　　4.4.6工程的竣工驗收決算

　　a）設備維修項目的驗收工作應先由施工

單位、或質量監理單位自驗自改，尤其是隱蔽

　　工程項目的驗收極為重要。對不符合設計質量要求的問題，以書面形式做出紀要，并責成維保單位限期整改。

　　b）由工程部做最后的驗收并簽字。

　　---竣工決算書應根據工程項目實際發生的工程內容計算，按合同所簽定內容及工程預算有關規定，由專業工程核算人員、財務人員分別進行核算，并對工程項目組做完最后的全面審計得出結果。

　　---經管理處審批后為最終工程造價的決算。

　　4.5維修檔案管理制度

　　4.5.1維修檔案屬工程檔案的一部分，由工程部統一管理。

　　4.5.2設備維修檔案按強電、弱電、機管、裝修、用戶單元內設施分類。

　　4.5.3用戶單元維修檔案用標簽按不同檔案分開，其他檔案按類別存放，在相應的檔案盒上貼上標簽。

　　4.5.4文員根據返回工程部的維修單每天填寫維修檔案記錄表，并錄入電腦中已設置密碼的“維修管理”項目。

　　4.5.5文員每天核對發出和返回的維修單，將有關內容如實錄入維修檔案記錄表，如發現不符馬上追查原因。

　　4.5.6文員每月對維修檔案記錄表、維修單等進行整理、并分類歸檔。

　　4.5.7維修檔案作為評估小區設備運行情況和用戶室內設備狀況的根據，應妥善保存，保存期限一般為一年，重大維修項目保存期至少為兩年。過期檔案由總工程師、系統工程師組成的鑒定小組統一審定后銷毀。

　　5.0相關文件

　　6.0記錄

　　6.1《工程部維修班日志》

　　6.2《設備設施維修工作記錄表》

　　6.3《對外委托設備維修審批單》

篇2：物業知識教材：供暖設備維修管理

　　物業知訓教材：供暖設備維修管理

　　一、供暖設備維修養護年度計劃的制定

　　工程部管理組通過對過去一年設備運行情況記錄的總結，結合運行組與維修組的意見，負責組織制定《供暖設備設施維修養護年度計劃》，工程部經理負責審核該計劃并檢查該計劃的執行情況。供暖設備設施維修組具體負責該計劃的實施，公共事務部負責通知有關用戶關于停止供熱的情況。

　　二、鍋爐房內燃燒機的維修養護

　　燃燒系統內的電機、風機、油泵、點火電機、噴嘴光電探測器，點火變壓器、電磁閥，控制器等每季度進行一次維修養護，其具體內容如下：

　　1.電動機及風機

　　檢查電動機接線是否銹蝕或松弛，檢查電動機電容是否已變形膨脹或開裂，檢查電動機與風機聯軸器是否牢固可靠，對電動機軸承、風機加注潤滑油，絕緣電阻如果低于0.2MΩ則應進行處理，清潔電動機、風機上的污物、灰塵。

　　2.油泵

　　檢查油泵與電動機的聯軸器是否牢固可靠，油泵進、出油管是否漏油，用壓力表測試出油壓力，最高不允許超過2MPa，然后清洗進油油濾，清潔油泵外表。

　　3.點火電極

　　檢查點火電極燒蝕是否嚴重，如是則應更換同規格點火電極，調整到合理位置并清潔。

　　4.噴嘴

　　清除噴嘴上的碳化物、污物，若噴嘴磨損嚴重，則應更換。

　　5.光電探測器、點火變壓器

　　檢查其是否已老化，若是則應更換同規格光電探測器、點火變壓器。

　　6.電磁閥

　　用干凈柴油清洗電磁閥，以免堵塞，如已老化或損壞，則應更換。

　　7.控制器

　　用干布擦拭(或用空氣吹)來清潔控制器，如控制器損壞則應更換。

　　三、鍋爐本體的維修養護

　　鍋爐本體的維修養護每半年進行一次，常用的保養方法有濕法保養和干法保養，一般在鍋爐停運時進行保養。

　　1.濕法保養

　　首先將熱水鍋爐內的水放凈，清除鍋內的水垢污物，關閉鍋爐的所有閥門、孔門，將軟化水注入鍋爐，并將配制好的氫氧化鈉或磷酸三鈉溶解注入鍋爐；然后在微火下把鍋爐水加熱到100℃，讓水中氣體排出爐外，當鍋爐水從空氣閥冒出時，關閉空氣閥、給水閥、爐門及擋板，將鍋爐密封好。堿性溶液配制的一般方法為每噸水加入氫氧化鈉5~8kg或磷酸三鈉10~12kg。鍋爐水應每周定期取樣化驗一次，以保證水中有過剩的堿度。若堿度降低時，應適當補充堿液。嚴寒地區不適于采用濕法保養。

　　2.干法保養

　　熱水鍋爐停爐時間較長時，宜采用干法保養。

　　首先將鍋爐內的水放凈，清除鍋內的水垢污物后，將軟化水注入鍋爐，并將鍋爐用微火升壓至0.1MPa后停止燃燒；當爐膛溫度及壓力降低后，再打開排污閥將鍋爐水放凈、利用鍋爐的余熱將鍋爐烘干；然后在鍋筒集箱式爐膛內放置干燥劑，關閉所有閥門、孔門，并將鍋爐密封好。

　　干燥劑一般用生石灰或硅膠，生石灰用量為每立方米體積放2~3kg，硅膠每立方米體積放1~3kg。干燥劑應盛在敞口容器內，放置要均勻；以后每隔1~2個月檢查一次，硅膠失效后可重新烘干再用。

　　四、鍋爐附屬裝置維修保養要領

　　鍋爐附屬裝置的維修保養一般每季度進行一次。

　　1.水泵機組

　　維修養護時應對水泵軸承加注潤滑油，磨損比較嚴重的應更換。檢查水泵壓盤根處是否漏水成線，如是則應重新加壓盤根。檢查聯軸器是否牢固可靠，旋轉水泵軸，若有卡住、碰撞現象則需更換葉輪。

　　2.電氣控制系統

　　消除水位控制電極、熱電阻上污垢，并模擬超低水位、超溫試驗，檢查動作是否靈敏，檢查電控箱里的各元件是否動作可靠，接線頭有無松動，號碼管是否清晰脫落。對于附屬閘閥，儲油箱、熱水箱、閘閥是否漏水，開關是否靈活，清除儲油箱里的污物和積水，清除熱水箱里的污物。

　　五、室內外供熱管網的維修養護

　　室外供熱管網每半年維修保養一次，應仔細檢查保溫層是否有脫落，是否有漏水現象，地溝內通風、照明設施是否完善正常，管道上閥門開啟是否靈活，伸縮器是否動作可靠，地溝蓋板是否斷裂，出現問題及時修補。

　　室內供熱系統一般采暖期到來之前試暖時進行維修養護，出現問題，由用戶報修、維修人員依程序進行維修處理。

篇3：物業知識教材：供電設備設施維修管理

　　物業知訓教材：供電設備設施維修管理

　　供電設備設施的維修有兩方面的含義，一方面是搞好供電設備的維護，使設備設施在最佳運行狀態下工作;另一方面是當供電設備設施出現故障時，及時修復盡快恢復供電，減少停電給生活和工作帶來的不便。

　　供電設備設施維修管理，由工程部供電設備管理員結合轄區內的供電設備設施情況，制定出物業公司的《機電設備管理工作條例》、設備設施維修計劃，組織人員施工和施工后的驗收等，通過一系列管理活動，爭取以最少的消耗獲得最大的維修效果，最大限度的滿足用戶要求。

　　一、供電設備設施的養護管理

　　供電設備的養護目的是，消除事故隱患，防止供電設備設施出現較大故障，以減少不必要的經濟損失。供電設備設施的養護由值班電工負責實施。按照《機電設備管理工作條例》中的規定，定時對設備設施進行養護。

　　1.低壓配電柜的養護

　　低壓配電柜的養護，每半年一次。養護的順序是:先做好養護前的準備，然后分段進行配電柜的保養。

　　(1)養護前的準備

　　低壓配電柜養護前一天，應通知用戶擬停電的起止時間。將養護所需使用工具和安全工具準備好，辦理好工作票手續。由電工組的組長負責指揮，要求全體人員思想一致，分工合作，高效率完成養護工作。

　　(2)配電柜的分段養護

　　當配電柜較多時，一般采用雙列方式排列。兩列之間由柜頂的母線隔離開關相連。為縮減停電范圍，對配電柜進行分段養護。先停掉一段母線上的全部負荷，打開母線隔離開關。檢查確認無電后，掛上接地線和標示牌即可開始養護。

　　①檢查母線接頭有無變形，有無放電的痕跡，緊固連接螺栓確保連接緊密。母線接頭處有臟物時應清除，螺母有銹蝕現象應更換。

　　②檢查配電柜中各種開關，取下滅弧罩，看觸頭是否有損壞。緊固進出線的螺栓，清潔柜內塵土，試驗操動機構的分合閘情況。

　　③檢查電流互感器和各種儀表的接線，并逐個接好。

　　④檢查熔斷器的容體和插座是否接觸良好，有無燒損。

　　在檢查中發現的問題，視其情況進行處理。該段母線上的配電柜檢查完畢后，用同樣的辦法檢查另一段。全部養護工作完成后恢復供電，并填寫《配電柜保養記錄》。

　　2.變壓器的養護

　　變壓器的養護每半年一次，一般安排在每年的4月份和10月份，由值班電工進行外部清潔保養。在停電狀態下，清掃變壓器的外殼，檢查變壓器的油封墊圈是否完好。擰緊變壓器的外引線接頭，若有破損應修復后再接好。檢查變壓器絕緣子是否完好，接地線是否完好，若損傷則予以更換。測定變壓器的絕緣電阻，當發現絕緣電阻低于上次的30%~50%時，應安排修理。

　　二、供電設備設施的維修的管理

　　供電設備和設施的修理是指對供電設備中出現的故障進行的修復。較大的維修項目如變壓器的內部故障和試驗、高壓斷路器的調整和試驗等，一般采用外委維修的方式。供電設備管理員，根據維修保養計劃，委托供電公司對轄區內的變壓器和高壓斷路器進行檢修和試驗。此項工作的程序是：供電設備管理員填寫《外委維修申請表》，經物業管理公司同意后與供電公司簽署維修協議。

　　維修時由配電室值班電工負責監督，并將結果記錄在《變壓器維修記錄》和《配電設施維修記錄》內。大修后的試驗結果由供電公司填寫試驗報告，交供電設備管理員并進行財務結算。若在供電設備運行中，由于雷擊或其他原因出現嚴重的故障時，首先由值班電工填寫《事故報告》經過主管部門審批后再按上述程序處理。

　　較小的維修項目如路燈照明線路、樓宇內的配電箱及電力計量箱等公共設施故障時，用戶直接找配電室的值班電工修理解決即可。若照明燈、電度表是戶內個人的物品，用戶找配電室的值班電工修理并辦理交費手續。值班電工修理后填寫維修登記表，并由用戶簽字。值班電工應及時向財務部門結賬、報賬。