小區(qū)工程部設(shè)備維修管理規(guī)程及細節(jié)要求

　　1.0目的

　　制定小區(qū)設(shè)備設(shè)施維修管理制度，確保物業(yè)管理小區(qū)所轄設(shè)備設(shè)施的正常運行。

　　2.0適用范圍

　　適用于管理處所轄的所有小區(qū)設(shè)備設(shè)施。

　　3.0職責

　　3.1工程主管全面負責小區(qū)設(shè)備設(shè)施運行管理工作。

　　3.2工程維修領(lǐng)班具體負責小區(qū)設(shè)備設(shè)施巡視工作的組織與落實；

　　4.0程序內(nèi)容

　　4.1各設(shè)備責任工程師負責設(shè)備維護計劃的制定，各設(shè)備管理人員負責設(shè)備的維護計劃的實施。

　　4.2設(shè)備維護保養(yǎng)分為四個方面：

　　4.2.1日常維護保養(yǎng)。指設(shè)備操作人員所進行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔和潤滑，發(fā)現(xiàn)小問題及時排除，及時作好堅固工作以及必要記錄等

　　4.2.2一級保養(yǎng)。由設(shè)備操作人員與設(shè)備維修人員按計劃進行保養(yǎng)維修工作。主要包括對設(shè)備進行局部解體，進行清洗、調(diào)整，按照設(shè)備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)

　　4.2.3二級保養(yǎng)。指設(shè)備維修人員對設(shè)備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)

　　4.2.4設(shè)備點檢，指根據(jù)要求用監(jiān)測儀表或人的感覺器官，對設(shè)備的某些關(guān)鍵部位進行的有無異狀的檢查。通過日常點檢和定期點檢，可以及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備的隱患，避免和減少突發(fā)故障，提高設(shè)備的完好率

　　4.3設(shè)備計劃性檢修規(guī)程

　　4.3.1檢修計劃包括年度計劃、月度計劃；檢修包括大修、項修、小修和改善維修。將設(shè)備檢修的類別性同時間的計劃性有機地結(jié)合起來，構(gòu)成計劃性檢修。

　　4.3.2工程部根據(jù)設(shè)備的運行特點，詳細地制定并嚴格地執(zhí)行檢修計劃，制定和修訂切合實際的檢修周期和檢修定額。

　　4.3.3根據(jù)設(shè)備的檢修周期及設(shè)備運行檢查中發(fā)行的問題，編制設(shè)備檢修計劃，報工程部審批備案，列入設(shè)備管理考核項目。

　　4.3.4設(shè)備大修要擬出大修方案。包括：檢修內(nèi)容、質(zhì)量要求、資金費用、工程進度、人員安排、備品備件、特殊工具、安全措施等，填寫《設(shè)備大修、改造審批表》。

　　4.3.5計劃性檢修的實施，按計劃使用材料、配件，避免浪費，嚴把質(zhì)量，每道工序都有質(zhì)量檢查，文明施工，專用工具要精心使用、維護，做到完工后保持現(xiàn)場的清潔。

　　4.3.6特種設(shè)備的維修，除按檢修程序和方案執(zhí)行外，還嚴格執(zhí)行特種設(shè)備的管理規(guī)定。

　　4.3.7竣工驗收工作。包括由工程部協(xié)同物管公司，根據(jù)修理任務(wù)書所提的項目、質(zhì)量標準和技術(shù)要求進行驗收，根據(jù)設(shè)備的具體情況，試運行一定的時間工作正常，填寫檢修竣工報告。

　　4.3.8設(shè)備檢修過程中所需的各種技術(shù)資料、技術(shù)文件、要有健全的領(lǐng)用管理制度，設(shè)備大修、中修要有完整的檢修記錄和交工資料，并交工程部歸檔。

　　4.4設(shè)備外協(xié)維修管理制度

　　4.4.1工程立項

　　a）工程部專業(yè)人員根據(jù)小區(qū)各種設(shè)施的現(xiàn)狀情況的需要，提出設(shè)備外協(xié)維修的報告。

　　b）報告中應(yīng)說明設(shè)備的部位、名稱、維修更新的內(nèi)容，以及預(yù)定維修時間、所需資金的概算和技術(shù)方面的可行性分析等上報管理處討論審批。

　　4.4.3設(shè)備維保施工單位的招標工作

　　a)根據(jù)各分布設(shè)備的品牌，相應(yīng)的維保原則上與原廠家立定。招標工作應(yīng)在完成本工程項目的設(shè)計和概算后進行，就擬建的設(shè)備維修提出招標條件，投標單位提出自己完成設(shè)備維修的各項保證。

　　b)管理處從中選擇夠資質(zhì)等級、工期短、造價低、質(zhì)量好和信譽高有實力的外協(xié)單位前來中標，并綜合評比三家以上的單位，從中選優(yōu)的原則。

　　c)整個招標工作應(yīng)在公平、公正、平等、有序的情況下進行，以達到縮短工期、確保質(zhì)量、降低造價、提高投資效益的目地。

　　4.4.4簽訂承包設(shè)備維修工程合同及相關(guān)協(xié)議書

　　合同內(nèi)容應(yīng)包括施工的工期、技術(shù)要求、預(yù)算造價、付款要求及施工進行當中不可預(yù)見問題的處理方法等內(nèi)容，并同時與之簽訂《承包工程安全管理協(xié)議》和有關(guān)管理條約。

　　4.4.5施工中的管理

　　a）工程部應(yīng)派專人進行全程跟蹤，掌握相關(guān)的維修施工技術(shù)，做好維修施工記錄，收集整理相關(guān)技術(shù)資料歸檔。

　　b）施工維護管理、竣工驗收、工程預(yù)算、項目移交等工作內(nèi)容，并協(xié)調(diào)工程項目的各項工作設(shè)專人負責，明確任務(wù)，做到責任到人。

　　c）做好施工中各方面的協(xié)調(diào)工作，及時解決施工中出現(xiàn)的一切技術(shù)和質(zhì)量問題。

　　d）加強對施工隊伍的管理工作，督促檢查施工單位做好現(xiàn)場安全生產(chǎn)、文明施工的管理工作，以確保施工質(zhì)量、工期的落實。

　　4.4.6工程的竣工驗收決算

　　a）設(shè)備維修項目的驗收工作應(yīng)先由施工

單位、或質(zhì)量監(jiān)理單位自驗自改，尤其是隱蔽

　　工程項目的驗收極為重要。對不符合設(shè)計質(zhì)量要求的問題，以書面形式做出紀要，并責成維保單位限期整改。

　　b）由工程部做最后的驗收并簽字。

　　---竣工決算書應(yīng)根據(jù)工程項目實際發(fā)生的工程內(nèi)容計算，按合同所簽定內(nèi)容及工程預(yù)算有關(guān)規(guī)定，由專業(yè)工程核算人員、財務(wù)人員分別進行核算，并對工程項目組做完最后的全面審計得出結(jié)果。

　　---經(jīng)管理處審批后為最終工程造價的決算。

　　4.5維修檔案管理制度

　　4.5.1維修檔案屬工程檔案的一部分，由工程部統(tǒng)一管理。

　　4.5.2設(shè)備維修檔案按強電、弱電、機管、裝修、用戶單元內(nèi)設(shè)施分類。

　　4.5.3用戶單元維修檔案用標簽按不同檔案分開，其他檔案按類別存放，在相應(yīng)的檔案盒上貼上標簽。

　　4.5.4文員根據(jù)返回工程部的維修單每天填寫維修檔案記錄表，并錄入電腦中已設(shè)置密碼的“維修管理”項目。

　　4.5.5文員每天核對發(fā)出和返回的維修單，將有關(guān)內(nèi)容如實錄入維修檔案記錄表，如發(fā)現(xiàn)不符馬上追查原因。

　　4.5.6文員每月對維修檔案記錄表、維修單等進行整理、并分類歸檔。

　　4.5.7維修檔案作為評估小區(qū)設(shè)備運行情況和用戶室內(nèi)設(shè)備狀況的根據(jù)，應(yīng)妥善保存，保存期限一般為一年，重大維修項目保存期至少為兩年。過期檔案由總工程師、系統(tǒng)工程師組成的鑒定小組統(tǒng)一審定后銷毀。

　　5.0相關(guān)文件

　　6.0記錄

　　6.1《工程部維修班日志》

　　6.2《設(shè)備設(shè)施維修工作記錄表》

　　6.3《對外委托設(shè)備維修審批單》

篇2：物業(yè)知識教材：供暖設(shè)備維修管理

　　物業(yè)知訓(xùn)教材：供暖設(shè)備維修管理

　　一、供暖設(shè)備維修養(yǎng)護年度計劃的制定

　　工程部管理組通過對過去一年設(shè)備運行情況記錄的總結(jié)，結(jié)合運行組與維修組的意見，負責組織制定《供暖設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護年度計劃》，工程部經(jīng)理負責審核該計劃并檢查該計劃的執(zhí)行情況。供暖設(shè)備設(shè)施維修組具體負責該計劃的實施，公共事務(wù)部負責通知有關(guān)用戶關(guān)于停止供熱的情況。

　　二、鍋爐房內(nèi)燃燒機的維修養(yǎng)護

　　燃燒系統(tǒng)內(nèi)的電機、風(fēng)機、油泵、點火電機、噴嘴光電探測器，點火變壓器、電磁閥，控制器等每季度進行一次維修養(yǎng)護，其具體內(nèi)容如下：

　　1.電動機及風(fēng)機

　　檢查電動機接線是否銹蝕或松弛，檢查電動機電容是否已變形膨脹或開裂，檢查電動機與風(fēng)機聯(lián)軸器是否牢固可靠，對電動機軸承、風(fēng)機加注潤滑油，絕緣電阻如果低于0.2MΩ則應(yīng)進行處理，清潔電動機、風(fēng)機上的污物、灰塵。

　　2.油泵

　　檢查油泵與電動機的聯(lián)軸器是否牢固可靠，油泵進、出油管是否漏油，用壓力表測試出油壓力，最高不允許超過2MPa，然后清洗進油油濾，清潔油泵外表。

　　3.點火電極

　　檢查點火電極燒蝕是否嚴重，如是則應(yīng)更換同規(guī)格點火電極，調(diào)整到合理位置并清潔。

　　4.噴嘴

　　清除噴嘴上的碳化物、污物，若噴嘴磨損嚴重，則應(yīng)更換。

　　5.光電探測器、點火變壓器

　　檢查其是否已老化，若是則應(yīng)更換同規(guī)格光電探測器、點火變壓器。

　　6.電磁閥

　　用干凈柴油清洗電磁閥，以免堵塞，如已老化或損壞，則應(yīng)更換。

　　7.控制器

　　用干布擦拭(或用空氣吹)來清潔控制器，如控制器損壞則應(yīng)更換。

　　三、鍋爐本體的維修養(yǎng)護

　　鍋爐本體的維修養(yǎng)護每半年進行一次，常用的保養(yǎng)方法有濕法保養(yǎng)和干法保養(yǎng)，一般在鍋爐停運時進行保養(yǎng)。

　　1.濕法保養(yǎng)

　　首先將熱水鍋爐內(nèi)的水放凈，清除鍋內(nèi)的水垢污物，關(guān)閉鍋爐的所有閥門、孔門，將軟化水注入鍋爐，并將配制好的氫氧化鈉或磷酸三鈉溶解注入鍋爐；然后在微火下把鍋爐水加熱到100℃，讓水中氣體排出爐外，當鍋爐水從空氣閥冒出時，關(guān)閉空氣閥、給水閥、爐門及擋板，將鍋爐密封好。堿性溶液配制的一般方法為每噸水加入氫氧化鈉5~8kg或磷酸三鈉10~12kg。鍋爐水應(yīng)每周定期取樣化驗一次，以保證水中有過剩的堿度。若堿度降低時，應(yīng)適當補充堿液。嚴寒地區(qū)不適于采用濕法保養(yǎng)。

　　2.干法保養(yǎng)

　　熱水鍋爐停爐時間較長時，宜采用干法保養(yǎng)。

　　首先將鍋爐內(nèi)的水放凈，清除鍋內(nèi)的水垢污物后，將軟化水注入鍋爐，并將鍋爐用微火升壓至0.1MPa后停止燃燒；當爐膛溫度及壓力降低后，再打開排污閥將鍋爐水放凈、利用鍋爐的余熱將鍋爐烘干；然后在鍋筒集箱式爐膛內(nèi)放置干燥劑，關(guān)閉所有閥門、孔門，并將鍋爐密封好。

　　干燥劑一般用生石灰或硅膠，生石灰用量為每立方米體積放2~3kg，硅膠每立方米體積放1~3kg。干燥劑應(yīng)盛在敞口容器內(nèi)，放置要均勻；以后每隔1~2個月檢查一次，硅膠失效后可重新烘干再用。

　　四、鍋爐附屬裝置維修保養(yǎng)要領(lǐng)

　　鍋爐附屬裝置的維修保養(yǎng)一般每季度進行一次。

　　1.水泵機組

　　維修養(yǎng)護時應(yīng)對水泵軸承加注潤滑油，磨損比較嚴重的應(yīng)更換。檢查水泵壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)重新加壓盤根。檢查聯(lián)軸器是否牢固可靠，旋轉(zhuǎn)水泵軸，若有卡住、碰撞現(xiàn)象則需更換葉輪。

　　2.電氣控制系統(tǒng)

　　消除水位控制電極、熱電阻上污垢，并模擬超低水位、超溫試驗，檢查動作是否靈敏，檢查電控箱里的各元件是否動作可靠，接線頭有無松動，號碼管是否清晰脫落。對于附屬閘閥，儲油箱、熱水箱、閘閥是否漏水，開關(guān)是否靈活，清除儲油箱里的污物和積水，清除熱水箱里的污物。

　　五、室內(nèi)外供熱管網(wǎng)的維修養(yǎng)護

　　室外供熱管網(wǎng)每半年維修保養(yǎng)一次，應(yīng)仔細檢查保溫層是否有脫落，是否有漏水現(xiàn)象，地溝內(nèi)通風(fēng)、照明設(shè)施是否完善正常，管道上閥門開啟是否靈活，伸縮器是否動作可靠，地溝蓋板是否斷裂，出現(xiàn)問題及時修補。

　　室內(nèi)供熱系統(tǒng)一般采暖期到來之前試暖時進行維修養(yǎng)護，出現(xiàn)問題，由用戶報修、維修人員依程序進行維修處理。

篇3：物業(yè)知識教材：供電設(shè)備設(shè)施維修管理

　　物業(yè)知訓(xùn)教材：供電設(shè)備設(shè)施維修管理

　　供電設(shè)備設(shè)施的維修有兩方面的含義，一方面是搞好供電設(shè)備的維護，使設(shè)備設(shè)施在最佳運行狀態(tài)下工作;另一方面是當供電設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障時，及時修復(fù)盡快恢復(fù)供電，減少停電給生活和工作帶來的不便。

　　供電設(shè)備設(shè)施維修管理，由工程部供電設(shè)備管理員結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的供電設(shè)備設(shè)施情況，制定出物業(yè)公司的《機電設(shè)備管理工作條例》、設(shè)備設(shè)施維修計劃，組織人員施工和施工后的驗收等，通過一系列管理活動，爭取以最少的消耗獲得最大的維修效果，最大限度的滿足用戶要求。

　　一、供電設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護管理

　　供電設(shè)備的養(yǎng)護目的是，消除事故隱患，防止供電設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)較大故障，以減少不必要的經(jīng)濟損失。供電設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護由值班電工負責實施。按照《機電設(shè)備管理工作條例》中的規(guī)定，定時對設(shè)備設(shè)施進行養(yǎng)護。

　　1.低壓配電柜的養(yǎng)護

　　低壓配電柜的養(yǎng)護，每半年一次。養(yǎng)護的順序是:先做好養(yǎng)護前的準備，然后分段進行配電柜的保養(yǎng)。

　　(1)養(yǎng)護前的準備

　　低壓配電柜養(yǎng)護前一天，應(yīng)通知用戶擬停電的起止時間。將養(yǎng)護所需使用工具和安全工具準備好，辦理好工作票手續(xù)。由電工組的組長負責指揮，要求全體人員思想一致，分工合作，高效率完成養(yǎng)護工作。

　　(2)配電柜的分段養(yǎng)護

　　當配電柜較多時，一般采用雙列方式排列。兩列之間由柜頂?shù)哪妇€隔離開關(guān)相連。為縮減停電范圍，對配電柜進行分段養(yǎng)護。先停掉一段母線上的全部負荷，打開母線隔離開關(guān)。檢查確認無電后，掛上接地線和標示牌即可開始養(yǎng)護。

　　①檢查母線接頭有無變形，有無放電的痕跡，緊固連接螺栓確保連接緊密。母線接頭處有臟物時應(yīng)清除，螺母有銹蝕現(xiàn)象應(yīng)更換。

　　②檢查配電柜中各種開關(guān)，取下滅弧罩，看觸頭是否有損壞。緊固進出線的螺栓，清潔柜內(nèi)塵土，試驗操動機構(gòu)的分合閘情況。

　　③檢查電流互感器和各種儀表的接線，并逐個接好。

　　④檢查熔斷器的容體和插座是否接觸良好，有無燒損。

　　在檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，視其情況進行處理。該段母線上的配電柜檢查完畢后，用同樣的辦法檢查另一段。全部養(yǎng)護工作完成后恢復(fù)供電，并填寫《配電柜保養(yǎng)記錄》。

　　2.變壓器的養(yǎng)護

　　變壓器的養(yǎng)護每半年一次，一般安排在每年的4月份和10月份，由值班電工進行外部清潔保養(yǎng)。在停電狀態(tài)下，清掃變壓器的外殼，檢查變壓器的油封墊圈是否完好。擰緊變壓器的外引線接頭，若有破損應(yīng)修復(fù)后再接好。檢查變壓器絕緣子是否完好，接地線是否完好，若損傷則予以更換。測定變壓器的絕緣電阻，當發(fā)現(xiàn)絕緣電阻低于上次的30%~50%時，應(yīng)安排修理。

　　二、供電設(shè)備設(shè)施的維修的管理

　　供電設(shè)備和設(shè)施的修理是指對供電設(shè)備中出現(xiàn)的故障進行的修復(fù)。較大的維修項目如變壓器的內(nèi)部故障和試驗、高壓斷路器的調(diào)整和試驗等，一般采用外委維修的方式。供電設(shè)備管理員，根據(jù)維修保養(yǎng)計劃，委托供電公司對轄區(qū)內(nèi)的變壓器和高壓斷路器進行檢修和試驗。此項工作的程序是：供電設(shè)備管理員填寫《外委維修申請表》，經(jīng)物業(yè)管理公司同意后與供電公司簽署維修協(xié)議。

　　維修時由配電室值班電工負責監(jiān)督，并將結(jié)果記錄在《變壓器維修記錄》和《配電設(shè)施維修記錄》內(nèi)。大修后的試驗結(jié)果由供電公司填寫試驗報告，交供電設(shè)備管理員并進行財務(wù)結(jié)算。若在供電設(shè)備運行中，由于雷擊或其他原因出現(xiàn)嚴重的故障時，首先由值班電工填寫《事故報告》經(jīng)過主管部門審批后再按上述程序處理。

　　較小的維修項目如路燈照明線路、樓宇內(nèi)的配電箱及電力計量箱等公共設(shè)施故障時，用戶直接找配電室的值班電工修理解決即可。若照明燈、電度表是戶內(nèi)個人的物品，用戶找配電室的值班電工修理并辦理交費手續(xù)。值班電工修理后填寫維修登記表，并由用戶簽字。值班電工應(yīng)及時向財務(wù)部門結(jié)賬、報賬。