酒店設備的使用和維護細則

　　設備的正確使用和維護，在很大程度上決定了設備的完好程度，并能延長使用壽命。目前，許多飯店的設備管理處于一種無序的管理狀態：一方面，飯店各部對設備管理不力，員工不按照正確的方法使用和維護設備，造成設備故障頻發，為了能保證飯店的正常經營，工程部不得不投入許多人力和時間到一線搶修設備，使本部所管轄的重要設備，如鍋爐、制冷機、水泵和管道設施等得不到有效的維護和保養，造成設備系統的故障率提高，而這些設備系統的故障往往影響到飯店的經營和成本的控制，從而形成一個惡性循環。改變這種狀況的關鍵在于每一個員工都正確使用和精心維護所使用的設備，減少設備的故障，減少設備的應急維修量，工程部則著重做好重要設備的計劃維修，使飯店的設備管理實現科學化管理。保證設備正確使用和精心維護的主要措施是制定并嚴格執行有關的制度，強化員工的設備管理意識，對員工進行設操作和使用的培訓，加強對設備使用和維護的檢查。

　　一.設備的使用

　　(一)設備技術狀態完好的標準

　　設備管理的目標之一就是要保持設備良好的技術狀態，以確保設備發揮正常的功能。設備的技術狀態是指設備所具有的工作能力，包持性能、精度、效率、運行參數、安全、環保、能源消耗等所處的狀態及變化情況。飯店的設備是為了滿足各部門經營和客人使用需要而配的。設備技術狀態是否良好，直接關系到飯店的服務質量和經濟效益。

　　設備技術狀態完好的標準可以歸納為以下三個方面：

　　1.性能良好；

　　設備性能良好是指設備的各項功能都能達到原設計或規定的標準，性能穩定，可靠性高，能滿足飯店經營和生產的需要。性能良好是飯店設備最重要的標準，體現了設備的質量，它不僅與正確使用和維護有關，更重要的是取決于投資的決策。飯店設備是直接為客人提供服務的物資基礎，體現了飯店的服務檔次和服務水平。因此飯店設備，特別是關鍵設備、重要設備和客用設備必須選購高質量的產品，這樣才能確保設備的良好性能。

　　2.運行正常；

　　運行正常是指設備零部件齊全，安全防護裝置良好：磨損、腐蝕程度不超過規定的技術標準：控制系統、計量儀器、儀表和潤滑系統工作正常，安全可靠，設備運行正常。性能良好、質量上乘的設備是運行正常的基本條件，但高質量的設備必須在規定的使用條件和環境條件下，才能運行正常。因此，正確的使用是確保設備正常運行的重要條件。

　　3.耗能正常；

　　耗能正常是指設備在運行過程中，無跑電、冒汽、漏油、滴水現象，設備外表清潔。要使設備耗能正常，就應認真做好日常的維護保養工作，及時更換磨損零部件，定時進行潤滑，確保設備在良好的環境下運行。凡不符合上述三項要求的設備，不能稱為完好設備。設備完好的具體標準，應能對其作出定量分析和評價，由主管部門根據總的要求制定，并作為檢查飯店設備完好的統一尺度。

　　(二)設備使用的要求

　　設備在負荷下運行并發揮其規定功能的過程，即為使用過程。設備在使用過程中，由于受到各種力的作用和環境條件、使用方法、工作規范、工作持續時間長短等影響，其技術狀態發生變化而逐漸降低工作能力。要控制這一時期的技術狀態變化，延緩設備工作能力下降的進程，除應創造適合設備工作的環境條件外，要用正確合理的使用方法、允許的工作規范，控制持續工作時間，精心維護設備，而這些措施都要由設

　　備操作者來執行。設備操作者直接使用設備，采用工作規范，最先接觸和感受設備工作能力的變化情況。因此、正確使用設備是控制技術狀態變化和延緩工作能力下降的基本要求。

　　保證設備正確使用的主要措施是明確使用部門和使用人員的職責，并嚴格按規范進行操作。

　　1.部門做到”三好”

　　各個部門對設備的使用都要做到”三好”，即：管好設備、用好設備、保養好設備。

　　(1)管好設備

　　管好設備的原則是：誰使用，誰負責。每個部門都有責任管好本部門所使用的設備設備臺賬清楚，設備賬卡齊全，設備購買必須提出申請，使用前必須為設備建檔設卡制定設備使用規程和維護規程，不得違反規定隨意使用設備。設備管理責任人要管好所負責的設備，設備發生借用等情況必須辦理手續。

　　(2)用好設備

　　所有使用設備的員工都必須按照操作規程進行操作和維護，不得超負荷使用設備，禁止不文明操作。末經培訓的員工不得單獨操作設備。

　　(3)保養好設備

　　設備的使用人員在使用完設備或每班下班以前，必須對設備進行日常保養。對于一般設備日常保養就是清潔、除灰、去污。設備保養還包括由工程部專業人員進行的定期保養。部門要配合工程部實施這一保養計劃。

　　2.員工做到”四會”

　　對設備操作人員來講，都應達到以下”四會”的要求。

　　(1)會使用

　　操作人員必須熟悉設備的用途和基本原理，熟悉設備的性能要求，熟練掌握設備的操作規程，正確使用設備。

　　(2)會維護

　　操作人員要掌握設備的維護要求，正確實施對設備的維護，做到設備維護的四項要求。

　　(3)會檢查

　　設備管理責任人應了解所管理的結構、性能和特點，能檢查設備的完好情況。飯店各機房運行值班員要掌握設備易損件的部位，熟悉日常點檢設備完好率的檢查項目、標準和方法、并能按規定要求進行點檢。

　　(4)會排除一般故障

　　工程部員工及其他部門的重要設備的管理責任人，要掌握所用設備的特性，能鑒別設備的正常與異常，了解拆裝的方法，會做一般的調整和簡單的故障排除，不能解決的問題應及時報修，并協同維修人員進行檢修。

　　3.重要設備操作人員的五項紀律；

　　(1)實行定人定機、憑證操作制度，嚴格遵守安全技術操作規程。

　　(2)經常保持設備的清潔，按規定加油潤滑，做到沒完成潤滑工作不開機，沒完成清潔工作不下班。

　　(3)認真執行交接班制度，做好交接班錄、運轉臺時記錄。

　　(4)管理好工具、附件，不能遺失及損壞。

　　(5)不準在設備運行時離開崗位，發現異常的聲音和故障應及時停車檢查，不能處理的要及通知維修工人檢修。

　　二、設備的維護保養

　　設備的維護護保養是操作員工為了保持設備正常技術狀態，延長使用壽命所必須進行的日常工作。設備的維護保養是設備管理中的重要內容。設備維護工作做好了，可以減少設備故障，從而節約維修費用，降低成本，保證服務質量，給飯店和員工帶來良好的經濟效益。

　　(一)設備維護保養的類別和內容

　　設備維護保養分兩個層次，一是設備的日常維護保養，二是設備的定期維護保養。

　　1.日常維護保養

　　(1)日常維護的基本要求;

　　a整齊；

　　整齊體現了飯店的管理水平和工作效率。飯店內所有非固定安裝的設備和機房的物品都必須擺放整齊;設備的工具、工件、附件也要整齊放置;設備的零部件及安全防護裝置要齊全;設備的各種標牌要完善、干凈、各種線路、管道要安裝整齊、規范。

　　b清潔；

　　設備的清潔是為設備的正常運行創造一個良好的環境，以減少設備的磨損。因此，必須保持機房內設備周圍的場地清潔，不起灰，無積油，無積際水，無雜物。設備外表清潔，鐵無銹斑，漆顯光澤，各滑動面無油污;各部位不漏油，不漏水，不漏氣，不漏電。

　　C潤滑；

　　保持油標醒目;保持油箱、油池和冷卻箱的清潔，無雜質。油壺、油孔油杯、油嘴齊全，油路暢通。每臺需要潤滑的設備都應制定”五定”潤滑圖表，按質、按量、按時加油或換油。

　　D安全；

　　遵守設備的操作規程和安全技術規程，防止人身和設備事故。電氣線路接地要可靠，絕緣性良好。限位開關、檔塊均靈敏可靠。信號儀表要指示正確，表面干凈、清晰。

　　E完好；

　　設備的完好，能正常發揮功能，是設備正確使用、精心維護的結果，也是設備管理的目標之一

　　(2)每班保養；

　　設備的每班保養，要求操作人員在每班工作中必須做到以下幾項內容：

　　1.班前對設備的各部分進行檢查，并按規定潤滑加油：

　　2.做好班前檢點，確認設備正常后才能使用：

　　3.按設備操作、維護規程正確使用設備：

　　4.下班前必須認真清潔、擦拭設備：

　　5.辦好交接班手續。

　　(3)周末保養

　　周未保養要求用1一2小時對設備進行徹底清潔、擦拭和加潤滑油，并按照設備維護的”五項要求”進行檢查評定及考核。

　　2.定期維護保養

　　設備的定期維護保養是由維修工進行的定期維護工作，是工程部以計劃的形式下達的任務。設備定期維護工作主要針對的重要的機電設備。定期維護的間隔時間視設備的結構情況和運行情況而定。設備的定期維護保養根據保養工作的深度、廣度和工作量可分為一級保養和二級保養。二級保養的工作量比一級保養要大。

　　(1)定期保養的內容

　　定期保養的內容主要有：

　　1.拆卸設備的指定部件、箱蓋及防護罩等，徹底清洗、擦拭設備內外：

　　2.檢查、調整各部件配合間隙，緊固松動部位，更換個別易損件：

　　3.疏通油路，增添油量，清洗濾油器、油標、更換冷卻液，清洗冷卻液箱：

　　4.清潔、檢查、調整電器線路及裝置。

　　(1)一級保養

　　一級保養“簡稱”一保”，是指設備除日常保養外，所進行的設備內部的清洗，疏通油路，調整配合間隙，緊固有關部位及對有關部位進行必要的檢查。一保工作具有一定的技術要求，其保養工作應在維修工的指導下，由操作工完成。

　　(1)二級保養

　　二級保養簡稱”二保”。二保的作業內容除了一保的全部作業處，還要對設備進行局部解體檢查，清洗換油，修理或更換磨損零部件，排除異常情況和故障，恢復局部工作精度，檢查并修理電氣系統等等。二保的工作量比一保大得多，主要由專職維修工人承擔，操作人員協助，二保具有修理的性質，也可以稱為小修。

　　(二)設備的潤滑

　　設備的潤滑是指向機械設備零部件的摩擦表面供給適當的潤滑油，以減少相互間的磨損，減低零部件的損壞率，使設備經常處于良好的技術狀態。搞好設備的潤滑工作首先要做好調查研究和資料的收集等基礎工作。基礎工作的內容包括了解設備的潤滑部位，所用潤滑脂的名稱、牌號，制定換油周期和消耗定量，每臺重要設備設立潤滑卡片，制定設備的潤滑計劃。設備潤滑管理的制度主要有“五定”和“三過濾”制度。

　　1.“五定”制度

　　(1)定點。是指根據設備的潤滑部位、潤滑點和潤滑裝置(油標、油槽、油泵等)的位置和數量，進行加油和換油，并要熟悉潤滑裝置的結構、作用和潤滑方法。

　　(2)定質。是指對不同設備的不同部位，選擇說明書所規定牌號的潤滑油。由于不同的潤滑油有不同的性能和特點，它們的用途各不相同。而不同設備的不同部位對潤滑油的要求是不同的，所以，各點都要按規定的要求使用確定的潤滑油。潤滑部位上的各種潤滑裝置，要做到完整、清潔。油料保管要保持純潔，防止雜物混入。非原包裝潤滑油，使用前要經過過濾。

　　(3)定量。是指在加潤滑油的時候，要定量。如果油量過多，就會漏油，不僅浪費油料，而且影響設備的保養和環境衛生：如油量不足，會造成潤滑不良，產生拉痕、研傷等不良后果。

　　(4)定期。是指確定加油的周期，并按規定的時間加潤滑油。

　　(5)定人。指設備上各潤滑點都由專人負責進行潤滑。

　　2.“三過濾”制度

　　“三過濾”制度是為了減少油液中的雜質含量，防止塵屑等雜質隨油進入設備而采取的措施，它包括下述三級過濾：

　　(1)人庫過濾。指油液經運輸進店泵入油罐時要經過過濾。

　　(2)發放過濾。指油液發放注入潤滑油容器時要經過過濾。

　　(3)加油過濾。指油液加入設備潤滑和儲油部位時要經過過濾。

　　(一)使用維護制度

　　1.設備管理崗位職責

　　設備管理是飯店管理中的一個

重要內容，所以每一個管理者都負有對設備的管理職責不同崗位的管理者對設備管理的職責是不同的。通過對設備管理崗位職責的制定，明確設備管理的內容和要求，強化部門的設備管理。設備管理的核心思想是“誰使用，誰負責”。設備的使用應實行崗位責任制，凡有固定人員操作的設備，該員工即為該設備的責任人：由多人操作的設備，則指定一人為設備的責任人。設備的責任人必須對設奮的完好負責。他必須掌握設備的正確的使用方法和維護方法，能發現設備的異常情況，負責設備故障時的報修，負責在其他員工使用該設備時，對他們進行培訓。

　　2.設備使用程序

　　(1)每臺設備必須編寫操作(使用)規程和維護規程，作為正確使用維護的依據。

　　(2)在使用任何一臺新設備或新員工獨立操作以前，必須對設備的結構性能、安全操作、維護要求等方面的技術知識進行教育和實際操作培訓。

　　(3)人事部門會同工程部應有計劃地對操作人員的設備使用情況進行技術培訓，以不斷提高對設備使用、維護的能力。

　　(4)重要設備的操作工經過技術培訓后，要進行技術知識和使用維護知識的考試，合格者方能獨立使用或操作設備。設備

　　3.設備操作維護規程

　　設備的操作維護規程是設備操作人員正確掌握設備的操作技能與維護方法的技術規范。它根據設備的結構特點、運行規律及安全運行的要求，規定設備的操作人員在其全部的操作過程中必須遵守的事項、程序及動作。操作人員認真執行設備的操作、維護規程，可以保證設備的正常運行，減少故障，防止事故發生。設備操作規程的編制原則主要有：

　　(1))設備的操作規程要按設備的操作程序分條編排，內容精練，重點突出，易懂易記,全用。

　　(2)設備操作規程應以設備操作技術要求為基礎，結合實際情況，將設備的操作規范、運行特

　　點、注意事項和維護要求今分別列出。

　　(3)重要設備的操作規程要在設備旁用醒目的標牌說明,并注上重點標記,要求操作者特:別注意。

　　工程部所管轄的動力設備必須制定詳細的運行管理制度，設備的操作員要求嚴格執行運行制度，以減少故障，防止事故的發生。各機房還要制定相應的機房管理制度以加強管理，規范機房值班人員的行為，提高設備的運行效率。機房制度主要有：

　　(1)憑證操作制度：

　　(2)交接班制度：

　　(3)巡回檢查制度：

　　(4)清潔衛生制度：

　　(5)安全保衛制度：

　　(6)機房值班制度：

　　(7)操作規程：

　　(8)維護規程：

　　(9)安全技術規程

　　4.憑證操作制度

　　飯店的一些重要設備，特別是動力設備(如配電設備、鍋爐、冷凍機組等)，都要求有較高的操作技術。為了保證正確使用這些重要設備，就應建立憑證操作制度。設備操作證是準許操作人員獨立使用設備的證明文件，是設備操作人員通過技術基礎理論和實際操作技能培訓，經過考試合格后取得的。凡是規定憑證操作的設備必須堅持憑記操作制度。

　　目前國家規定電工、電焊工、鍋爐工必須憑證操作。但飯店還有一些重要設備，可在內部實行憑證操作，例如冷凍機組的操作、電腦主機的維護等。飯店一些公用設備或一般設備沒有操作證，但必須指定維護人員，落實保管維護責任。

　　設備的使用應嚴格崗位責任制，尤其是飯店工程部對重要、關鍵設備，必須實行定人定機制度，就是某臺設備必須由上崗人員操作，以確保正確使用設備和落實日常維護工作。由多人操作的設備，則可實行設備機長制，機長負責協調設備的使用與維護。

　　5.交接班制度

　　飯店主要動力設備和其他一些重要設備為多班制運行。多班制運行應執行設備交接班制度。交班者在下班之前除完成日常維護作業外，必須將本班設備運按狀況，運行中發生的問題、故障維修等詳細情況記錄在《設備運行記錄表上》并注意向接班者介紹，搞好交班工作。接班人員如發現設備有異樣現象，或記錄不清、情況不明和設備未清潔時，必須在交接班時查明原因。如因交接不清、設備在接班后發生問題，由接班人負責。《設備交接班記錄本》應按不同設備的要求設置記錄表格之式和內容。班組長應每天檢查以便對設備異常狀態采取對策。交接班記錄在由工程部集中保管。對于一班制的運行設備，雖不用交接班，但必須建立值班記錄，記錄運行狀況和故障情況。

篇2：物業設備維護工作實務探討

　　物業設備維護工作實務探討

　　一、物業設備管理存在的問題及設備維護工作的重要性

　　（一）物業設備管理存在的問題。

　　眾所周知，與物業相配套的設備不僅數量多、技術含量高，而且價值也很大，因此，怎樣做好物業的設備管理是眾多物業管理者的工作重點和難點。當前，在物業設備管理方面存在著如下兩大問題，給物業管理帶來了許多實際困難。

　　1、設備運行環境問題。

　　當前的現實情況是，物業設備運行環境一般來說是不如人意的，如電梯機房、發電機房、高壓配電房等在氣候炎熱的季節里室內溫度很高，容易加劇設備的磨損和導致電氣絕緣性能下降等不良后果；又如安裝在室外的排氣換氣設備、消防增壓設備、空調冷卻設備等會在長期風吹雨打日曬的條件下氧化銹蝕，加速設備的陳舊老化；又比如水泵機組、空調機組、通風供暖機組等許多設備安裝在潮濕的地下室里，及易受潮腐蝕，使設備的控制線路、機體外表和固定裝置氧化加劇，提前喪失局部使用功能和甚至整體使用功能，等等。

　　2、設備管理經驗和理論問題。

　　由于我國物業管理發展的歷史相對制造業來說是較短的，因此對物業設備的管理、維修等方面的經驗不足，相應的理論也滯后于物業管理其他活動的理論，加上物業行業與傳統的制造行業在設備管理方面存在著眾多的差異，所以，對后者的理論和經驗不能完全照搬照套。此外，作為提供專業服務的物業管理企業，普遍存在設備管理人員素質不高的情況，尤其是設備維修及管理人員的技術層次低、專業結構不合理、隊伍不穩定等現象，使得設備管理工作效率低，成本高，這已成為物業管理企業非常棘手的大難題。

　　（二）設備維護工作的重要性。

　　由于維護工作可以很好地改善設備運行環境，延長設備的使用壽命，而且維護成本相對于設備的修理成本要低得多，這些對于設備甚至對于整個物業的保值增值來說是十分有益的。

　　1、學習和運用設備維護理論的重要性。

　　對于上述物業設備管理的兩大問題，固然有其他眾多的原因，但也與物業設備管理理論滯后有密切的關系。在物業管理企業中，許多企業領導不重視設備管理，一方面是不知道設備管理在物業管理活動中的重要性，另一方面也確實存在缺乏有關設備管理、維修等方面的專業知識的情況，如設備的日常維護工作到底該做哪些事情，怎樣做才能使設備維護的好等。因此對于物業設備管理者來說，學習和運用設備維護方面的理論知識，總結設備維護方面的經驗顯得十分重要。

　　2、開展設備維護工作的重要性。

　　設備的維護工作，與設備的檢查工作、設備的修理工作構成設備維修工作的三大核心內容。由于目前許多物業管理企業缺乏設備維護專業理論的支撐，故在工作中往往難以做好物業設備維護工作，從而使設備提前進入大修期，甚至提前退役和更新，這種現象較普遍。

　　因此，筆者從實踐經驗出發，在下文中提出對物業設備維護理論的初步研究，就有關物業設備的維護的概念、特點、對象、內涵、范圍及內容、維護與檢查、修理和保養的區別等方面進行探討，供有關物業管理企業及有關人員參考。

　　二、物業設備維護概述

　　（一）設備維護的基本概念、特點和對象

　　1、設備維護的基本概念。本文所謂的設備維護，是指在物業管理區域內，維持和保護與房屋建筑物相配套的設備、設施的規定功能和規定狀態的技術措施及其活動。

　　2、設備維護的特點。設備維護工作具有如下特點：

　　（1）經常性。設備維護屬日常性工作，是物業管理企業時常進行的活動；

　　（2）維持性。設備維護主要作用是維持物業設備的功能和狀態，而不是評價或恢復；

　　（3）保護性。設備維護具有保護物業設備，使其損耗盡可能地輕微和緩慢。

　　3、設備維護的對象。設備維護的客觀對象是物業設備及其相關的環境等，而設備維護的實質對象是物業設備的功能和狀態，這是正確理解設備維護的一個基本要點。因此，對物業設備進行維護，首先應了解維護對象的功能和狀態，通過對設備的維護，以期達到設備具有正常的功能和狀態；其次，物業設備功能和狀態并不是維護者人為的想象出來的，而是設備的設計、制造以及設備在建筑物中配套規劃等活動的綜合體現。

　　（二）規定功能的內涵。

　　在房地產開發前期，建設單位和規劃設計部門就要根據市場需求，確定物業設備應具有的基本功能和特殊功能。這些功能，既應滿足人們對物業的各種需求，同時也應符合國家有關的政策、法規和規范。

　　1、設備的基本功能。它包括物業設備與方便、舒適、安全等有關的功能，如垂直交通、供電配電、給水排水、防范監控、消防安全等。

　　2、設備的特殊功能。它是根據特別要求所應具備的使用功能，如寫字樓、高檔公寓、別墅等應具的特殊通訊功能，如衛星通訊、局域網、廣域網、信息自動交換等功能；物業管理自動化功能，如自動遠程抄表、點屏查詢等；以及其它特殊服務功能等。

　　3、物業設備的功能應符合國家有關規定。如對普通房屋來說，物業的消防功能應符合GBJ16《建筑設備防火規范》，高層民用建筑還應符合GBJ45《高層民用建筑設計防火規范》；物業的防雷功能應符合《防雷減災管理辦法》和GB5007《建筑物防雷設計規范》；物業的給水排水功能要符合《給水排水標準規范》等等。

　　（三）規定狀態的內涵。

　　根據物業設備功能和技術規范來規定物業設備狀態，且這種狀態是可用具體的技術特征、性能指標來描述或評價的。人們可將這些規定狀態與實際狀態做比較，并根據兩者的偏離是否在規定范圍，從而判斷物業設備是否處于正常狀態或受控狀態。

　　1、設備的一般規定狀態通過如下不同的指標來表示：

　　（1）額定指標。如供電設備的輸出功率、頻率、電流和電壓等；水泵的揚程和流量等；電梯的運行速度、載重等；

　　（2）實際指標。如配電設備的功率因素，三相電流平衡；水泵的水頭損失；電梯的舒適感、平層精度等；

　　（3）控制指標。如設備運行時的震動、噪聲、溫升等。

　　2、外部因素對設備規定狀態的影響。值得指出的是，外部因素直接影響物業設備的規定狀態，因此，本文也將改善外部因素納入維護措施之中。

　　三、設備維護的范圍和內容

　　（一）認識維護范圍和內容的要點。

　　對于設備維護范圍和維護內容應有一個較為全面的認識和理解，這對于有效開展物業設備維護工作來說是必要的。一般來說，應注意下列要點：

　　1、設備維護的范圍是指維護對象的空間，設備維護的內容是指具體采取的技術措施或維護項目。

　　2、設備維護的范圍和內容與物業類型有關。不同類型的物業其維護的范圍和內容是有差異的，不能一概而論，應視具體情況來確定維護的范圍和內容。

　　3、合理確定設備維護的范圍和內容是非常重要的。盡管設備維護的范圍和內容較為復雜，但合理的使用、正確的操作是對物業設備最好的維護，也是最為經濟的。

　　4、除上述設備維護內容外，還應根據物業設備的實際情況和設備運行規律，增補相應的維護措施。

　　（二）設備維護的范圍和內容。

　　設備維護在設備管理中是一種積極的保護性措施。科學合理地進行設備的維護工作，也應根據實際情況確定設備維護的范圍和內容。在物業管理中，通常可采取下列措施使設備持續保持完好功能和正常狀態。

　　1、降溫。一般出現下列情況時應采取降溫措施：

　　（1）當設備運行產生的溫升過高將會損壞設備時。功率較大的電力拖動設備就是如此，溫升太高，超過電氣絕緣性能限度，極易引發線圈匝間短路。

　　（2）當設備的周圍環境溫度超過其運行條件時，設備就容易出現故障。例如某些由微機控制的電梯，其環境溫度一般應低于40℃，因此要調節機房溫度以免氣溫太高使控制信號出錯導致電梯運行不正常。通常可采取開窗、通風換氣、對設備直接吹風、利用空調機等降溫措施。

　　（3）對下列設備要重點維護：電梯曳引機組、中央空調冷水機組、消防自動報警中心設備、發電機組、計算機中心等。

　　2、除濕（潮）。

　　（1）空間濕度大將引起設備的氧化腐蝕，降低使用壽命，引發電氣短路，造成設備故障，這在南方地區是尤為明顯。除濕就是對設備運行環境進行干燥，使設備在規定濕度條件下運行的一種維護措施。通常可采取開窗、通風、阻斷潮濕來源（如及時抽出地面、集水坑里的積水等）、采用除濕機等措施。

　　（2）設備會因受潮而引起控制信號線路板、電路、接插件等局部節點處氧化腐蝕，這將導致設備工作時好時壞，不穩定，檢查和修理非常困難。維護措施除上述以外，還可以在一些重要部位涂抹油脂，如接插件可涂一些導電油脂，對有絕緣要求的線路板，則可在表面或局部表面涂抹絕緣性能較好的油脂。

　　對下列設備或機房要重點維護：電梯、消防自動報警裝置、高壓電力設備、安裝在地下室的設備，停車場設備、其他安裝在有水房間里的設備等。

　　3、防銹。設備在露天或潮濕的環境條件下極易氧化腐蝕，因此需要采取防銹措施來保護設備。防銹就是對設備表面（如機身外殼等）和重要的外露部位涂防護材料的措施，一般可直接采取涂防銹漆、涂抹油脂等措施，可間接采取隔離濕源，通風干燥等措施。

　　此項工作范圍較廣，故應視實際情況對重要設備、重點部位做好此項維護工作。

　　4、防曬。事實證明陽光對設備的破壞作用是存在的，它將引起設備表層氧化、油漆脫落、陳舊變色、加劇溫升等不良后果。因此，需要進行避免陽光直接照射設備的防護性措施，如搭蓬、掛簾、設置防曬設施等。

　　對下列設備要重點維護：安裝在屋頂上消防設備、給水增壓設備、通風設備、燃氣供氣設備、安全防范設備或裝置等。

　　5、防雨（水）。雨水作用在設備上后，不僅會使設備的電氣絕緣性能下降，引起電氣短路故障，也能使金屬表面氧化銹蝕，加速設備磨損。因此，對安裝在露天或易受雨水濺浸的室內設備，要采取防止雨水直接落著、浸泡、濺濕的保護性措施，如設置門窗、搭建防雨蓬、設立防護欄、隔離板、排水溝等，臨時的也可采取遮蓋防水布等措施。

　　對一些安裝在室外或易受雨水濺浸的室內重要設備和設施，根據實際工作要求進行此項維護工作。

　　6、保溫。一些設備是需要保溫的，如采暖設備、北方地區的室外給水設備等，主要目的是減少能量損耗或保護設備免遭破壞。因此，對需要保持一定環境溫度的特殊設備或設備某些部位采取保溫措施。一般可采取包扎保溫材料，對設備周圍環境加溫的措施。

　　對下列設備或機房要重點維護：安裝于室外的生活給水設備、供暖管網、蒸汽或熱水等熱媒循環管網等。

　　7、防震。某些設備是需要采取防震措施的，如含有微機的設備、高精度測量儀器儀表等。對于需防震的設備，一般均應按隨機技術文件規定要求進行防震，也可采取開鑿防震溝、設置緩沖材料或裝置、有效減少震源或降低震級的措施。

　　對下列設備或機房要重點維護：安全監控設備、計算機設備、頻繁且斷續動作的動力設備等。

　　8、穩壓。電源電壓的波動對用電設備的影響是明顯的。當電壓波動的幅度超過規定值時，就會引起電氣控制系統的紊亂，導致設備故障。如電梯、消防及智能化設備等，當電壓波動太大時，就會引發信號失真、控制失靈等現象。因此，對那些有電源電壓波動幅度要求的設備應采取穩壓保護措施，如設置電力穩壓器。

　　對下列設備要重點維護：電梯、消防設備、計算機設備等。

　　9、除塵。空中的塵埃容易在電氣設備中積淀，在受潮時會引起漏電、爬電現象，嚴重的會導致電氣短路等不良后果。另外，塵埃也很容易使設備表面陳舊。因此，要采取措施防塵和除塵，如采取吸塵器除塵、設置隔離裝置防止塵埃進入設備等措施。

　　對于大多數設備來說，都有必要對重要部位進行此項維護工作。

　　10、防小動物。實踐表明，小動物像老鼠、小鳥等會造成設備的損壞或故障。老鼠經常會竄入電氣設備中啃咬電纜、塑料外套等引起電氣線路絕緣保護失效，或進入電氣柜內，尤其是高壓電氣設備中引發短路、電器燒毀等；小鳥會在風機吸風口、通氣口、室外電氣柜等處做窠，引起設備故障。因此，對重要線纜應采用套金屬管加以保護，或采取在吸風口、通氣口等開放處安置金屬網、在供電和配電房內查堵老鼠洞、設置其他防護設施防止小動物進入設備房或設備中的措施。

　　對下列設備或機房要重點維護：電梯設備、電氣設備、消防自動報警及聯動設備、其他用電設備的重要部位、露天的通風換氣設備、中央空調設備的冷卻塔等。

　　11、防盜防破壞。這是為保護設備免遭人為盜竊和損壞的防范性措施。一般采取固定設備、設置防護設施、對重要設備安裝防盜報警裝置等措施。

　　對于安裝于室外的重要設備和裝置，如消防栓、通訊設備、網絡交換機、自動灑水機，及其他人工不易直接監視管理的設備和裝置。

　　四、設備維護與設備維修其他要素及設備保養的區別

　　當前，人們對設備維護與設備保養還存在著較模糊的認識，從而使這兩類有著不同重點的工作混淆一起，從而直接導致對設備維護工作的不重視現象出現，這對設備管理的整體效果來說是十分不利的。

　　1、對設備進行維護是一類技術措施和技術活動，其目的是排除設備及設備本身以外的因素對設備的損壞，防止外界因素對設備使用壽命的不利影響，保持設備正常運行狀態和條件。

　　2、設備維護有別于對設備所進行的檢查和修理，后者主要是對設備本身的功能和狀態所進行評定、恢復的一類技術措施和技術活動。也不同于設備的保養，盡管保養過程中有時會做一些維護工作，但重心還在設備本身上，而維護的重心主要還是在于減少或避免來自設備以外的因素對設備的不利影響。

　　3、一些物業管理企業的設備管理人員，對設備維護與設備保養的不能區別，從而使有關設備維修的計劃制訂、人員分工職責上不甚合理，因此，科學地認識和區分維護和保養也是非常必要的。

　　盡管物業設備的維護與保養都具有預防性，但還是有區別的。其主要區別歸納如下：

　　（1）時間不同。維護是經常性的；但是除日常保養外，還有周期性計劃保養，因此，保養既有經常性，也還有定期性。

　　（2）內容不同。維護是維持和保護物業設備規定的功能和狀態，基本上不含對物業設備的修理；而保養是根據不同級別的要求，有的不含修理，而有的是包含修理的。

　　（3）范疇不同，維護是小概念，保養是大概念。事實上，保養是在預防維修制度下的維修活動，而維修是包含維護的，因此，維護是保養活動的一部分。但兩者又不能等同混淆，這主要是為了更好地專業分工，提高維修效率。

　　（4）對象不同。維護一般是以設備以及設備本身以外的環境、工作條件、情況、現象為工作對象；而保養通常主要是以設備為直接對象。

　　（5）占用工時不同。維護工作通常是不占用設備工時的，而一些保養工作是要占用設備工時的。

　　綜上所述，對物業設備的維護內容較多，維護工作意義重要，因此，物業管理企業及有關人員應該加以重視，并在實踐中不斷地總結經驗和充實，大家共同努力，使物業設備維護工作有一個長足的進展，設備管理理論水平不斷地提高，以適應不斷進步發展的物業管理活動的要求。

　　參考文獻

　　1、（德）阿道夫·呂策爾著，張友誠譯設備維修北京：中國宇航出版社，20**

　　2、中國機械工程學會設備維修分會編著設備工程名詞術語北京：中國經濟出版社，1999

　　本文在《住宅與房地產/物業管理》雜志20**年第三期發表

篇3：物業設備維修、維護、保養基礎知識

　　物業設備維修、維護、保養基礎知識

　　一、物業管理服務的設備、設施構成(十大類)

　　物業管理中常見的設備、附屬設施，主要有：

　　供電設備

　　給排水設備

　　消防設備

　　電梯設備

　　空調暖通設備

　　電訊設備

　　安防設備

　　樓宇智能控制設備

　　加工維修工具設備

　　房屋本體及其附屬設施

　　常見的附屬設施，主要有：

　　道路、綠地、停車場庫、照明路燈、給水設施、井、化糞池、垃圾箱(房)等。

　　二、物業管理服務的設備管理意義：

　　1、設備、設施管理是一項極為重要的基礎管理工作。

　　2、有利于完善物業使用功能和實現物業保值增值。

　　3、有利于推動物業管理，反映出物業管理公司的管理水平及企業形象。

　　三、物業管理服務的設備管理服務意識

　　四、設備運行維護管理的分類(檢修等級)

　　1、 日檢：________________

　　2、 月檢：________________

　　3、 季(半年)檢：__________

　　4、 年檢：________________

　　5、 大修：________________

　　五、設備管理的運作方式：

　　房屋設備、設施管理主要包括：

　　1、專業技術管理和組織管理

　　2、設備設施管理的內容：

　　基礎資料、設備運行、設備維修、設備能源、文明安全

　　3、備技術資料的統計分析

　　4、管理制度的建立：

　　六、設備設施的維護要求

　　對人員要求：

　　三嚴：嚴查、嚴管、嚴控

　　四會：會操作、會保養、會維修、會記錄

　　對設備環境要求：

　　三干凈：設備干凈、機房干凈、工作場所干凈

　　對設備要求：

　　四不漏：不漏水、不漏電、不漏氣、不漏油

　　五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好

　　七、設備設施的預防性管理

　　了解設備故障的規律：

　　減少設備的故障率：重保養方式，通過高密度保養，延長設備的低故障穩定運行時間，減少高額的大修費用支出。

　　八、節能管理

　　技術節能：通過對設備的了解、技術改造、引入先進節能技術等

　　管理節能：通過了解設備的運行規律，通過管理手段達到節能效果。

　　九、設備的前期介入主要考慮的方面：

　　1、設計方面的要求：從物業管理對物業功能、維護角度考慮及時要求地產修正設計。

　　2、施工管理的要求：從業主使用功能出發修正缺陷。

　　3、竣工驗收階段：圖紙資料的準確性、資料齊全、設備功能符合設計要求。

　　十、設備突發事件的處理。

　　1、設備方面的突發事件有哪些：

　　2、設備突發事件處理流程

　　3、處理設備的突發事件應注意的幾個方面

　　遇事不慌(特別是在顧客面前)

　　迅速，有條不紊處理。

　　正確評估事件等級，避免事態的擴大化

　　要對事件原因進行認真的分析。確保分析數據的可靠性

　　注意回避風險。

　　十一、討論設備管理中運行維護、預防、突發事件處理、技術檔案管理之間關系。