商業(yè)物業(yè)工程維修維保部分的前期介入方案

　　和商戶裝修及物業(yè)費(fèi)（工程維修維保部分）測(cè)算參考

　　一、工程維修前期介入

　　11、根據(jù)《商業(yè)管理房產(chǎn)技術(shù)條件》，結(jié)合該項(xiàng)目實(shí)際情況，進(jìn)行圖紙收集、整理或標(biāo)注，重點(diǎn)放在高低壓配電系統(tǒng)、水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。如：

　　1）、高低壓配電主要關(guān)注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè)能否正常運(yùn)營(yíng)等；

　　2）、主力店的租用設(shè)備、公共區(qū)域照明供電是否接入主力店自用回路；

　　3）公共區(qū)域照明的開閉是否能自動(dòng)控制，是否采取了節(jié)能措施；

　　4）計(jì)量方式關(guān)注各主力店是否可以獨(dú)立計(jì)量，盡量減少代收、代墊情況；

　　5）水系統(tǒng)為低層市政直供；

　　6）空調(diào)系統(tǒng)要根據(jù)業(yè)戶的分布，合理進(jìn)行系統(tǒng)組合劃分和機(jī)組制冷量、制熱量衛(wèi)生熱水的選擇；

　　2、從商場(chǎng)日常經(jīng)營(yíng)需要出發(fā)提出合理化建議：

　　1）各設(shè)備房的房間規(guī)劃、預(yù)留位置是否合理，設(shè)備房預(yù)留的設(shè)備位置是否符合后期管理使用需要；

　　2）地下室汽車坡道的寬度、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑是否符合使用要求，地下室車位劃線及流向設(shè)置是否合理，停車收費(fèi)系統(tǒng)設(shè)置的建議；

　　3）外墻廣告位預(yù)埋件的設(shè)置是否滿足使用要求，照明、供電、計(jì)量方式是否合理；

　　4）建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點(diǎn)、使用效果、養(yǎng)護(hù)、維修乃至更換的成本費(fèi)用是否能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費(fèi)用合理；

　　5）鋪（戶）內(nèi)上下水、供電、燃?xì)狻⒖照{(diào)、通訊、新風(fēng)、排煙等的容量預(yù)留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業(yè)戶使用需求；

　　6）隔油池、化糞池、排油煙井等設(shè)施是否滿足餐飲業(yè)態(tài)需要；

　　7)外立面關(guān)注材質(zhì)的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等。

　　8）維修及設(shè)備管理用房面積是否滿足需求；

　　二、項(xiàng)目施工監(jiān)督與驗(yàn)收的介入

　　1、竣工時(shí)物業(yè)驗(yàn)收疏忽會(huì)為后期物業(yè)管理造成管理難題

　　質(zhì)量問題總是給發(fā)展商和物業(yè)管理公司留下一個(gè)又一個(gè)的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的質(zhì)量問題，施工建造中留下的安全隱患，設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺等。這些問題往往在竣工時(shí)物業(yè)公司不易察覺，加上驗(yàn)收疏忽遺留下的問題，必然造成后期工程維修及管理的力不從心。

　　2、利用管理公司的專業(yè)能力實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效管理

　　在項(xiàng)目的施工階段，物業(yè)管理的早期介入能確保項(xiàng)目的功能定位和商業(yè)物業(yè)的使用功能，從使用人的角度出發(fā)監(jiān)督施工，減少返工，防止留下后遺癥。如：

　　1）在地下室施工階段關(guān)注地下水冒溢點(diǎn)位，提醒項(xiàng)目開發(fā)公司重點(diǎn)處理。

　　2）在正負(fù)零到裙樓封頂階段關(guān)注如下方面：消防預(yù)埋管線、防雷引下線的施工質(zhì)量；主力店防水施工工藝、質(zhì)量及主力店裝修單位是否對(duì)其造成破壞等；防水施工時(shí)建議物業(yè)工程維修技術(shù)人員要旁站監(jiān)工。

　　3、在商業(yè)部分內(nèi)裝施工階段關(guān)注如下方面：

　　1)外墻防漏措施；

　　2)多種經(jīng)營(yíng)供電、通信點(diǎn)位的合理設(shè)置；

　　3)設(shè)備設(shè)施安裝位置是否合適，安裝順序、質(zhì)量是否合格；

　　4、在暖通設(shè)備安裝、調(diào)試、接管階段重點(diǎn)關(guān)注設(shè)備、管路安裝質(zhì)量，安裝情況是否滿足使用需求。

　　三、物業(yè)管理準(zhǔn)備階段

　　1.收集和掌握第一手資料

　　通過早期介入可以大量收集和掌握物業(yè)的第一手資料，如收集圖紙資料、物業(yè)設(shè)備設(shè)施清單、設(shè)備調(diào)試記錄、設(shè)施設(shè)備的技術(shù)檔案等。

　　2.提前策劃工程維修服務(wù)管理方案

　　根據(jù)第一手材料提前策劃工程維修管理方案，進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、費(fèi)用測(cè)算、員工培訓(xùn)、開業(yè)準(zhǔn)備等工作，使項(xiàng)目建設(shè)與物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有條不紊的銜接與過渡，讓商業(yè)物業(yè)的硬件建設(shè)與軟件管理相得益彰。

　　3.建立完善實(shí)用的服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)

　　商業(yè)物業(yè)在其經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)過程中，與社會(huì)有關(guān)部門發(fā)生密切關(guān)系，需要在早期介入時(shí)進(jìn)行如下方面的工作。

　　1)工程維修維保隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同；

　　2)同建設(shè)、建筑施工、物價(jià)、市政、電力、水利、消防等公用事業(yè)以及設(shè)施設(shè)備廠家或供應(yīng)商、安裝施工單位等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)和溝通。

　　4.物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研工作

　　1）、主要調(diào)研內(nèi)容有：

　　可比項(xiàng)目的工程維修、維護(hù)、維保有償服務(wù)和無償

服務(wù)預(yù)算或維修、維護(hù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)管理費(fèi)制訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供參考依據(jù)，員工薪酬水平及專業(yè)能力，專業(yè)管理水平，物業(yè)管理地方法規(guī)及行業(yè)慣例，物業(yè)服務(wù)特色，市場(chǎng)分包方水平及能力、信譽(yù)度評(píng)估等。

　　2）、法規(guī)及政策調(diào)研

　　了解本地工商、物價(jià)政策；涉及消防、安全及車輛管理的公安及消防政策；了解商業(yè)物業(yè)水、電、氣及供暖消費(fèi)政策和標(biāo)準(zhǔn)；了解行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、物料價(jià)格、工程維修市場(chǎng)情況等。

　　3）、調(diào)查小組對(duì)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的信息調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，編制物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。報(bào)告的內(nèi)容包括，但不限于:

　　①本地物業(yè)行業(yè)概況、法規(guī)和政策；

　　②本地物業(yè)管理市場(chǎng)的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)水平分析；

　　③物業(yè)管理支持資源的調(diào)查分析(如社會(huì)化分包水平，物業(yè)人力資源調(diào)查、薪資水平)；

　　④主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手(相似樓盤)的物業(yè)管理情況分析(物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)模式、服務(wù)狀況)。

　　5.物業(yè)管理成本測(cè)算（工程維修維保部分）

　　對(duì)于商業(yè)物業(yè)管理者而言，物業(yè)管理費(fèi)是主營(yíng)收入，該費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的擬定將直接影響到商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平和商業(yè)項(xiàng)目的定位。因此，物業(yè)管理成本測(cè)算及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定是前期工作中最為重要的工作內(nèi)容之一。

　　1）、商業(yè)物業(yè)管理成本的主要由以下方面構(gòu)成：

　　①人工費(fèi)用：包括工資總額及福利費(fèi)。

　　②公共設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)：工程工具費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)等。

　　③公共能耗費(fèi)用：包括照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水、新風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)能耗費(fèi)及水費(fèi)。

　　④治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安聯(lián)防費(fèi)等。

　　⑤環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)：包括日常清潔外包費(fèi)用、石材養(yǎng)護(hù)、外墻清洗費(fèi)用、除雪費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、消殺費(fèi)、煙道清洗費(fèi)、隔油池及化糞池清掏費(fèi)等。

　　⑥綠化養(yǎng)護(hù)成本：室外廣場(chǎng)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綠植租擺費(fèi)等。

　　⑦管理費(fèi)用：包括服裝費(fèi)、辦公用品、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待、交通、郵電通訊、固定資產(chǎn)折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓(xùn)、印刷、用具維修費(fèi)等。

　　⑧保險(xiǎn)費(fèi)。

　　⑨不可預(yù)見費(fèi)。

　　⑩管理酬金。

　　⑾稅金。

　　2）、由于商業(yè)物業(yè)管理中涉及眾多業(yè)態(tài)，各業(yè)態(tài)的物業(yè)管理界面不盡相同，因而它們的物業(yè)管理成本是不一樣的。因此，商業(yè)物業(yè)管理測(cè)算較住宅、寫字樓物業(yè)費(fèi)測(cè)算要復(fù)雜。商業(yè)物業(yè)費(fèi)測(cè)算前必須確定下列條件：公司管理架構(gòu)、管理模式和薪酬體系確定；水、電、氣等能源費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和政策明確；物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)明確（面積、使用率、設(shè)備設(shè)施清單及參數(shù)等）；各商業(yè)業(yè)態(tài)管理界面確定；服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定等。

　　6.主力店物業(yè)服務(wù)

　　（1）前期管理階段主力店物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容：

　　①協(xié)助招商部門與主力店的租賃談判，重點(diǎn)協(xié)助審核租賃合同中涉及商業(yè)物業(yè)管理的相關(guān)條款，如：主力店工程設(shè)施設(shè)備類型、使用界面（如獨(dú)立使用或共用等）；

　　②進(jìn)行物業(yè)管理合同談判，重www.dewk.cn點(diǎn)確定雙方物業(yè)服務(wù)界面和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　③協(xié)助招商、項(xiàng)目開發(fā)公司與主力店的進(jìn)場(chǎng)技術(shù)對(duì)接，保證主力店順利進(jìn)場(chǎng)裝修施工；

　　④對(duì)主力店裝修施工進(jìn)行監(jiān)管，保證現(xiàn)場(chǎng)施工秩序，并符合有關(guān)技術(shù)規(guī)范和管理規(guī)定。

　　（2）正常經(jīng)營(yíng)階段主力店物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容：

　　①按照合同約定對(duì)主力店提供物業(yè)服務(wù)，收取管理費(fèi)用；

　　②對(duì)主力店物業(yè)管理情況進(jìn)行監(jiān)督，尤其是消防管理及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，以消除各類安全隱患；

　　③協(xié)調(diào)主力店與其他商戶、與政府主管部門之間的關(guān)系，維護(hù)其良好的經(jīng)營(yíng)秩序和經(jīng)營(yíng)環(huán)境；

　　④與主力店定期溝通，處理主力店提出的各類投訴；

　　⑤當(dāng)主力店中止租賃協(xié)議時(shí)，協(xié)助各部門簽訂撤場(chǎng)協(xié)議，進(jìn)行各類費(fèi)用清算；并按照相關(guān)約定接收主力店經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地。

　　（3）不同業(yè)態(tài)主力店物業(yè)服務(wù)界面要點(diǎn)

　　主力店在大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)所占面積比率高，客流量大，涉及業(yè)態(tài)廣，是大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)重要的客戶。各商業(yè)物業(yè)對(duì)主力店的管理方式多樣，所涉及的管理界面也不同。一般情況如下：（供參考）

　　A、超市

　　1）、中央空調(diào)、水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，一般都為租戶獨(dú)立管理并承擔(dān)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費(fèi)用，能源費(fèi)用由租戶直接向公用事業(yè)部門繳納；

　　2）、消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例，分?jǐn)傁嚓P(guān)運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；

　　B、百貨

　　1）中央空調(diào)、水、電、氣、供暖、電（扶）梯各系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，一般都為租戶獨(dú)立管理并承擔(dān)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費(fèi)用，能源費(fèi)用由租戶直接向公用事業(yè)部門繳納；

　　3）消防與其他租戶共用；

　　C、餐飲

　　1）除個(gè)別廣場(chǎng)的KFC、必勝客、麥當(dāng)勞由租戶自行安裝空調(diào)外，中央空調(diào)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)的部分，費(fèi)用繳納一般按單獨(dú)計(jì)量或約定標(biāo)準(zhǔn)方式向物業(yè)管理公司繳納；

　　2）水、電、氣、供暖、電（扶）梯各系統(tǒng)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無法獨(dú)立，能源費(fèi)用由租戶向各管理公司繳納；各系統(tǒng)由各管理公司管理，租戶按照面積比例分?jǐn)傔\(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；

　　3）設(shè)立為獨(dú)立的隔油池、排污井、排油煙管道，由租戶自行管理并承擔(dān)維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任及費(fèi)用；

　　4）政府衛(wèi)生、環(huán)保部門對(duì)其衛(wèi)生防疫、排油煙環(huán)保達(dá)標(biāo)情況要求較高，為物業(yè)管理的重點(diǎn)；

　　5）租賃區(qū)域內(nèi)的

保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)；

　　6）消防與其他租戶共用；

　　D、KTV、電子娛樂、影院

　　1）水、電、氣、電（扶）梯各系統(tǒng)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無法獨(dú)立，能源費(fèi)用由租戶向管理公司繳納；各系統(tǒng)由各管理公司管理，租戶按照面積比例分?jǐn)偦蚣s定標(biāo)準(zhǔn)方式向物業(yè)管理公司繳納運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；

　　2）中央空調(diào)（供暖）為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無法獨(dú)立，主機(jī)系統(tǒng)由物業(yè)管理公司管理，租戶一般按照約定標(biāo)準(zhǔn)的方式向物業(yè)管理公司繳納空調(diào)（供暖）費(fèi)用；

　　3）消防部門對(duì)消防要求較高，為物業(yè)管理的重點(diǎn)；

　　4）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)；

　　5）消防與其他租戶共用；

　　E、建材、家居

　　1）中央空調(diào)、水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，一般都為租戶獨(dú)立管理并承擔(dān)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費(fèi)用，能源費(fèi)用由租戶向各管理公司繳納；

　　2）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)；

　　3）消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分?jǐn)傁嚓P(guān)運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；

　　F、電器賣場(chǎng)

　　1）水、氣系統(tǒng)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無法獨(dú)立，各系統(tǒng)由各管理公司管理，租戶一般按獨(dú)立計(jì)量方式向各地管理公司繳納費(fèi)用；

　　2）中央空調(diào)（供暖）為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無法獨(dú)立，主機(jī)系統(tǒng)由各管理公司管理，租戶一般按照約定標(biāo)準(zhǔn)的方式向物業(yè)管理公司繳納空調(diào)（供暖）費(fèi)用；

　　3）供電系統(tǒng)單獨(dú)在供電部門立戶，由租戶直接向供電部門繳納用電費(fèi)用，由供電部門開具增值稅發(fā)票，其變壓器一般由各地管理公司管理；

　　4）電（扶）梯一般與其他租戶共用，租戶按租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分?jǐn)傔\(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；

　　5）消防與其他租戶共用，消防部門對(duì)消防要求較高，為物業(yè)管理的重點(diǎn)；

　　6）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。

　　G、商戶裝修管理

　　1）、成立裝修管理小組

　　開業(yè)前3-4個(gè)月，成立由招商、工程、物管等相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員組成跨部門裝修管理小組，對(duì)管轄區(qū)商戶裝修實(shí)施統(tǒng)一管理。

　　2）、編制裝修管理工作流程和管理制度

　　①編制《裝修手冊(cè)》，為商戶及施工單位提供便利及指引，該手冊(cè)在與商戶簽訂租賃合同時(shí)予以派發(fā)。參見附錄1《**購物廣場(chǎng)裝修手冊(cè)》

　　②制定《裝修管理制度》，明確裝修管理中各部門工作職責(zé)及工作流程。

　　3）、裝修管理控制環(huán)節(jié)

　　①商戶進(jìn)場(chǎng)裝修前，應(yīng)辦理交接手續(xù)，必須對(duì)房屋現(xiàn)場(chǎng)的重要設(shè)備設(shè)施和未來可能引起糾紛的部位進(jìn)行拍照，并在交接記錄中簽字確認(rèn)。

　　②要求商戶在開業(yè)前90天～60天提交裝修圖紙，以保證留有充足的時(shí)間進(jìn)行裝修。在物業(yè)管理公司招商部(營(yíng)運(yùn)部)收到商戶提交的裝修設(shè)計(jì)方案的5個(gè)有效工作日之內(nèi)，物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)這些初步方案、設(shè)計(jì)圖紙（工程維修維保主管審核）進(jìn)行審閱和簽署意見。如果初步方案設(shè)計(jì)圖退回租戶時(shí)簽上意見，而且租戶無條件認(rèn)可，則商戶應(yīng)當(dāng)立即按照物業(yè)管理公司的意見修改初步方案設(shè)計(jì)圖，并重新提交給物業(yè)管理公司進(jìn)行審核。商戶裝修方案中涉及拆改結(jié)構(gòu)的，如不影響整體外觀布局和統(tǒng)一管理的，應(yīng)上報(bào)項(xiàng)目開發(fā)商審核其可行性，否則，物業(yè)管理公司可直接否決商戶裝修方案。

　　③商戶須自行向消防、衛(wèi)生、防疫等政府有關(guān)部門申請(qǐng)審批，并應(yīng)獲得以上部門的批準(zhǔn)。租戶須承擔(dān)各項(xiàng)費(fèi)用。

　　④現(xiàn)場(chǎng)材料進(jìn)場(chǎng)通道、工具運(yùn)輸、退場(chǎng)

　　所有運(yùn)進(jìn)及運(yùn)出施工場(chǎng)所的施工設(shè)備必須經(jīng)過物業(yè)管理公司的批準(zhǔn)。裝卸貨物和運(yùn)輸物品必須按物業(yè)管理公司指定的路線與時(shí)間進(jìn)行。www.dewk.cn進(jìn)入地下室裝卸貨物區(qū)的運(yùn)輸車輛不能超過物業(yè)地下停車場(chǎng)的入口限高。在裝修過程中，應(yīng)做到嚴(yán)格避免損壞物業(yè)電梯、樓梯、公共區(qū)域、通道、墻或隔板、出口、大門以及其它商業(yè)物業(yè)內(nèi)外設(shè)施。在施工中造成上述設(shè)施的損壞應(yīng)由商戶承擔(dān)一切相關(guān)修復(fù)費(fèi)用。物業(yè)管理公司有權(quán)要求商戶對(duì)商場(chǎng)公共區(qū)域及貨梯做出保護(hù)裝置方能使用。

　　⑤內(nèi)裝交叉施工

　　內(nèi)裝過程中難免會(huì)有交叉施工現(xiàn)象發(fā)生，著重控制施工安全和成品保護(hù)。

　　⑥、工期管理

　　根據(jù)商業(yè)開業(yè)時(shí)間的安排，合理控制裝修工期，及時(shí)提醒商戶及早完成裝修。工程部及招商部必須參與跟蹤各商戶的裝修進(jìn)度，協(xié)調(diào)商業(yè)物業(yè)的相關(guān)方面，為商戶完成裝修工作，按時(shí)開業(yè)提供服務(wù)。

　　工期管理重點(diǎn)關(guān)注以下可能延誤工期的相關(guān)問題：

　　a)裝修中使用特殊材料、異性玻璃、石材；

　　b)天地墻是否有特殊造型和結(jié)構(gòu)；

　　c)拆改建筑結(jié)構(gòu)或樓板是否開洞或加建樓梯；

　　d)訂購有特殊家具和廚房用具；

　　e)空調(diào)和消防的重新布局。

　　⑦施工檢查

　　商戶在前期裝修過程中(隱蔽工程封蓋前)，必須向物業(yè)管理公司通報(bào)工程進(jìn)度和施工狀況，由物業(yè)管理公司組織專業(yè)人員對(duì)商戶裝修區(qū)域的隱蔽工程進(jìn)行查驗(yàn)，并提出整改意見。

　　⑧驗(yàn)收

　　a)裝修完成之后，商戶需提供一式二份竣工圖。物業(yè)管理公司根據(jù)裝修圖紙進(jìn)行檢查，或聘請(qǐng)監(jiān)理公司對(duì)裝修過程及裝修結(jié)果檢查、驗(yàn)收。監(jiān)理費(fèi)用由商戶負(fù)責(zé)，檢查項(xiàng)目包括但不限于以下項(xiàng)目：

　　-與設(shè)計(jì)圖紙是否吻合；

　　-消防設(shè)施的完好情況；

　　-裝修材料與消防要求的一致性；

　　-電器線路施工情況；

　　-設(shè)備設(shè)

施完好情況

　　b)如商戶裝修與施工圖紙不符，物業(yè)管理公司有權(quán)要求商戶立即更改裝修，以符合認(rèn)可后的施工圖。物業(yè)管理公司不負(fù)責(zé)因此導(dǎo)致的商戶開業(yè)日期的延期。租戶在完成修改工作后，仍須向物業(yè)管理公司提供兩份修改后的竣工圖。

　　c)商戶須于開業(yè)前獲得政府有關(guān)部門的報(bào)審?fù)ㄟ^的意見書(消防、衛(wèi)生等)。

　　⑨為確保所有商戶在開業(yè)時(shí)同時(shí)開放，為了避免出現(xiàn)不利情況，應(yīng)當(dāng)盡早控制裝修工程進(jìn)度，制定嚴(yán)格的開業(yè)計(jì)劃和裝修進(jìn)度時(shí)間表，并在招商談判時(shí)和商戶協(xié)商解決。即使不可能同時(shí)開業(yè)，未完成部分也需要進(jìn)行美化遮擋，并標(biāo)明預(yù)定的開業(yè)吉日。

篇2：物業(yè)管理前期介入服務(wù)方案

　　前期介入服務(wù)與接管驗(yàn)收及入住管理方案

　　前期介入服務(wù)

　　要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行,物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用,若我方中標(biāo),將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況,對(duì)"××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)"制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃,并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作,為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

　　對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì),物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論,從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理,力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。

　　監(jiān)控和消控中心的設(shè)置;

　　小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì);

　　公共照明開關(guān)設(shè)置位置;

　　公共照明開關(guān)開閉形式;

　　物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì);

　　小區(qū)垃圾房的設(shè)置;

　　公共洗手間的設(shè)置;

　　信報(bào)箱的設(shè)立;

　　公共告示欄(來自:www.dewk.cn)的配置;

　　家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留;

　　......。

　　2、建設(shè)施工階段

　　建設(shè)過程中,物業(yè)管理前期顧問人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況,逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解,對(duì)有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決,為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。

　　提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議;

　　分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設(shè)備使用效果,減輕后期管理的壓力;

　　審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;

　　提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;

　　提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;

　　幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù),以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷;

　　提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路,包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能;

　　檢查工程施工進(jìn)度(根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等);

　　檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議;

　　配合設(shè)備安裝、管線布置,進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量;

　　提出遺漏工程項(xiàng)目的建議;

　　對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討,能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。

　　3、竣工驗(yàn)收階段

篇3：X項(xiàng)目前期介入服務(wù)接管驗(yàn)收入住管理方案

　　某項(xiàng)目前期介入服務(wù)與接管驗(yàn)收及入住管理方案

　　一、 前期介入服務(wù)

　　將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對(duì)"××項(xiàng)目（－－－）"制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

　　對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。

　　*監(jiān)控和消控中心的設(shè)置；

　　*小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì)；

　　*公共照明開關(guān)設(shè)置位置；

　　*公共照明開關(guān)開閉形式；

　　*物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì)；

　　*小區(qū)垃圾房的設(shè)置；

　　*公共洗手間的設(shè)置；

　　*信報(bào)箱的設(shè)立；

　　*公共告示欄的配置；

　　*家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留；

　　2、建設(shè)施工階段

　　*提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議；

　　*分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；

　　*審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；

　　*提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；

　　*提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；

　　*幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷；

　　*提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；

　　*檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等）；

　　*檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議；

　　*配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；

　　*提出遺漏工程項(xiàng)目的建議；

　　*對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。

　　3、竣工驗(yàn)收階段

　　參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；

　　*發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；

　　*參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；

　　*制訂物業(yè)驗(yàn)收流程；

　　*指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。

　　4、物業(yè)銷售階段

　　制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備；

　　*售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象；

　　*委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)解答客戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問；

　　*對(duì)物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；

　　*提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。

　　二、 項(xiàng)目的接管驗(yàn)收

　　1）物業(yè)的接管驗(yàn)收是對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。

　　2）依據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個(gè)重要步驟。

　　3）物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。

　　a．公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作；

　　b．既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)戶的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益；

　　c．接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對(duì)存在的問題加以解決，直到完全合格；

　　d．落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開發(fā)主體一次性撥付保修

費(fèi)用；

　　6）接管驗(yàn)收的作用

　　a．明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系

　　b．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)戶的利益

　　c．為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。

　　三、入住管理方案

　　*提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作

　　*為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。

　　*即時(shí)完成入伙注記。

　　*受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費(fèi)合理、守時(shí)守約、保證質(zhì)量。

　　1、業(yè)主入伙流程

　　1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。

　　2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。

　　3）物業(yè)管理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費(fèi)情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。

　　6）若業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確認(rèn)，填寫返修表送交發(fā)展商，管理處應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對(duì)房屋進(jìn)行整改后，請(qǐng)業(yè)主再次驗(yàn)房。

　　7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

　　8）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。

　　2、租賃住戶入住流程

　　1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

　　2）簽訂《租賃合同書》。合同應(yīng)附有《管理公約》等有關(guān)附件。

　　3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊(duì)整改。

　　4）整改后或驗(yàn)收房屋沒問題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗(yàn)收單，并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。

　　5）交付押金和首期租金。

　　6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

　　3、 入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

　　*入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問不厭。

　　*入伙各項(xiàng)資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)戶檔案。

　　*入伙各項(xiàng)收費(fèi)正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。

　　*特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費(fèi)合理，守時(shí)守約，保證質(zhì)量。

　　*內(nèi)部手冊(cè)登記及時(shí)，即時(shí)完成注記。

　　*入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。

　　4、入伙作業(yè)規(guī)程

　　*由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。

　　*業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點(diǎn)辦理手續(xù)。

　　*業(yè)戶到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費(fèi)用。

　　*由指定的業(yè)戶服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗(yàn)房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認(rèn)。

　　*業(yè)戶驗(yàn)房后若提出質(zhì)量問題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行工程質(zhì)量問題的返修工作。

　　*如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時(shí)，雙方須簽字確認(rèn)。

　　*業(yè)戶驗(yàn)房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。

　　5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范

　　為了保證××項(xiàng)目（－－－）入伙工作正常有序，管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)入伙工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。

　　1）集中入伙時(shí)管理處經(jīng)理每天巡視各個(gè)接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對(duì)確屬運(yùn)作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實(shí)完善。

　　2）正常情況入伙階段，管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費(fèi)情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以不合格項(xiàng)發(fā)書面通知并整改。