商業(yè)物業(yè)工程維修部人員配置方案

　　一、人員大致配置：（參考）

　　電梯工1人（8-10臺）（一般維護檢查記錄和故障處理記錄和管理，保持和維保單位溝通等）

　　配電房值班電工3人（24小時值班制）

　　弱電工1人（包括網(wǎng)絡設施設備維護、消防、監(jiān)控設施設備、排煙風機等）

　　水泵房1人（包括給排水及消防水泵設施設備和控制強電柜）

　　中央空調(diào)操作維修維護工2-3人（一般商鋪供冷氣、暖氣開機時間：7:30-21:30另可根據(jù)需求24小時開機，如酒店等；包括末端、新風機組、空調(diào)水系統(tǒng)維護保養(yǎng)和維修）

　　綜合維修工2-3人（包括給商戶維修，含以上人員有效使用）

　　目前情況建議暫派工程維修技術人員1-2人。根據(jù)設備到位情況或正式開業(yè)時間的確定，工程維修維保人員逐步進入。預計人員：5-9人，前期1人，當設備到位調(diào)試時增加1人，然后根據(jù)需要逐步加人（根據(jù)商鋪經(jīng)營服務需要、商鋪設備的多少和技術難易程度進行合理配置）。

　　商鋪物業(yè)管理組織架構及人員配備（工程維保服務部分供參考）

　　董事長

　　總經(jīng)理

　　物業(yè)管理處經(jīng)理

　　工程維保服務部（主管）保安部（主管）保潔綠化部（主管）

　　文員領班

　　設備運行組綜合維修組

　　設主管1名：一專多能，技術全面、能組織和解決一些較為復雜的技術問題或難點，與安管部、保潔部、綠化部、客戶部、經(jīng)營品質(zhì)部等部門保持良好溝通與協(xié)調(diào)，負責工程維保維修方面的日常事務管理與維護，定期將本部門工作情況向公司物業(yè)經(jīng)理匯報并對物業(yè)經(jīng)理負責；全面負責房屋、設備、設施的運行、保養(yǎng)和維修工作。其主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行，使物業(yè)保值和增值。工程維修維保服務部的作業(yè)人員應根據(jù)商鋪經(jīng)營服務需要、商鋪設備的多少和技術難易程度進行合理配置。其次，人員儲備應著眼于企業(yè)的不斷發(fā)展和需求。

　　工程維修維保部各崗位職責（略）

　　主管職責：

　　文員職責：（維修材料申購、公用工具、工程維修維保技術資料、設備技術檔案資料、維修接單發(fā)單、水、電、氣抄報表等保管管理，做好物業(yè)升級或創(chuàng)優(yōu)基礎準備工作）

　　領班職責：（根據(jù)每日主管的工作安排，合理組織調(diào)配維修人員完成每天的工作任務，完成搶修、維護保養(yǎng)或突發(fā)事件處理工作等）

　　設備運行組職責：（每班至少保證1人全面負責設備正常運行的操作、巡檢、運行記錄等）

　　綜合維修組職責：（每班保證2人，即7：30～15:30～23：30時分，至少3至4人負責每班維修搶修、維護保養(yǎng)，并做好記錄等）

　　主管崗位職責：

　　1、貫徹執(zhí)行經(jīng)理指令，全面負責物業(yè)工程維修維保方面的日常事務管理與維護等全部工作；負責協(xié)助其它部門處理業(yè)戶工程維修投訴的解釋和處理工作；定期將本部門工作情況向公司經(jīng)理匯報并對經(jīng)理負責

　　2、參與公司新項目前期與工程、機電相關的規(guī)劃設計及籌備期工程管理和后期維護技術管理；負責公司新接管物業(yè)項目的供電、空調(diào)、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項目的驗收和數(shù)據(jù)核實工作；與工程項目部配合，對各項目的工程維保技術改造提供合理建議和方案，處理及解決工程遺留問題、工程維保技術、質(zhì)量、進度等方面的問題并監(jiān)督實施項目的整改全過程。

　　3、負責組織制訂管轄內(nèi)公共設施、建筑物、設備系統(tǒng)的管理規(guī)定、操作規(guī)程；負責指導編制設備、設施維修保養(yǎng)計劃；制定物業(yè)工程維修維保管理方案；協(xié)助建立完整的設施設備技術檔案和維修維保檔案；負責完成日常使用的專業(yè)技術數(shù)據(jù)的搜集、管理工作；負責制定工程維修、設施設備大、中修計劃、保養(yǎng)計劃、月采購計劃的預算和控制維修保養(yǎng)費用支出以及人員配置計劃；提交管轄范圍內(nèi)工程改造、設施設備更新、改造建議的方案及預算編制進行技術審核并送有關部門評審。確保所管轄系統(tǒng)設備的安全運行。掌握好能耗及維修費用，確保最大限度節(jié)能、節(jié)支；推行節(jié)能運行計劃的實施和運行維修費用預算的控制；協(xié)助分析工程項目報價單，檢查

施工與工程進度。現(xiàn)場督導重要維修工程及增改工程施工，控制工程質(zhì)量與進度。

　　4、負責針對下屬員工的技術狀況，編制專業(yè)培訓計劃，組織對突發(fā)事件應急處理預案的演練；實施考察下屬員工工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時采取糾正措施，并對下屬進行考核。

　　工程維保維修服務有助于建筑空間的維護維修和保養(yǎng)：養(yǎng)護建筑（房屋本體）、維護設備（網(wǎng)絡、消防、監(jiān)控、門禁、給排水、電梯、發(fā)電機組、供配電、中央空調(diào)及系統(tǒng)等等）、保證水、電、氣、及制冷、采暖或衛(wèi)生熱水的正常供應、意外事故應急處理等，由于商鋪的各項設施設備的使用頻率較高，統(tǒng)一物業(yè)服務管理有助于對物業(yè)設施設備有計劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性，延長其使用壽命。

　　二、維修工作流程圖

　　業(yè)戶(商戶)維修工作流程圖:

　　業(yè)戶報修（電話、書面）

　　客戶部

　　不

　　客戶前臺下單，填寫《業(yè)戶（商戶）來電、來訪登記表》或《派工單》

　　合

　　格

　　維修部文員發(fā)單實施

　　維修完畢，請業(yè)業(yè)主（商戶）在派工單上簽字驗收并交費

　　將派工單交客戶前臺回訪

　　維修部文員收單將派工單及收款交財務簽收

　　回訪結果反饋回工程維修維保部理

　　合格

　　結束

　　公共設施維修養(yǎng)護工作流程圖:（省略）

　　說明：

　　1.、報修接單服務和參與維修回訪制度：

　　①商鋪鋪位的照明或其他設施出現(xiàn)問題或故障，對業(yè)戶營業(yè)將造成很大影響。業(yè)戶報修，應及時迅速做好記錄，填寫《維修通知單》，即時派維修工趕到現(xiàn)場進行搶修，并保證維修工作質(zhì)量；

　　②對維修后的維修結果進行回訪，對不能維修或解決的問題或故障，由工程維修主管組織處理或解決，確保業(yè)戶滿意；

　　2、日常工作與對內(nèi)、對外聯(lián)系

　　內(nèi)部聯(lián)系：每月水電能耗抄表及統(tǒng)計報表上報；鋪位報修搶修及維修維護材料申報等等，商鋪維保工作的好壞直接影響到物業(yè)向商鋪方收取物業(yè)費用的收繳率；

　　外部聯(lián)系：維保服務業(yè)務上還要與自來水公司、電力公司、電信和網(wǎng)絡公司、特種設備技術監(jiān)督部門或設備供應商及安裝單位、維保單位等保持有效溝通等，如果處理不好這些關系，會使商鋪的經(jīng)營活動很被動，處理得好，往往事半功倍。

　　三、商鋪裝修服務管理

　　1、商鋪的裝修管理包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，應單獨列出論述。裝修管理主要職能：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協(xié)議”，進行現(xiàn)場監(jiān)督管理和裝修完工工程驗收等

　　2、商鋪樓宇出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請；對于裝修后出租鋪面的承租

　　商戶對鋪面只能通過申請批準后做一些小的變動裝修，裝修管理應做好以下幾點注意事項：

　　a建立周全、詳細、便于操作的管理制度；

　　b專人負責對工程實行嚴格的監(jiān)督；

　　c選定資質(zhì)高、信譽好的工程承包商進行裝修；

　　d對裝修現(xiàn)場進行監(jiān)督管理。

　　3、商鋪鋪面裝修管理規(guī)定的制定主要確定以下幾點

　　①二次裝修過程應遵守物業(yè)管理指定的《二次裝修施工管理辦法或者規(guī)定》；

　　②業(yè)戶裝修需要動用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設備的，應遵守《商鋪動火申請制度》

　　的各項規(guī)定，禁止擅自更改水電管線及負荷用電；

　　③裝修完畢后，物業(yè)管理根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認可的裝修設計圖、裝修協(xié)議，對工程

　　進行竣工驗收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設計圖及裝修協(xié)議某些條款的，影視情節(jié)輕重做出不同的處理；

　　④為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結構等重要部位，裝修工程施工方應由物業(yè)管理

　　選定還是由業(yè)戶選定應視工程涉及的方面來確定，情況如下：

　　a、凡涉及電力設備包括鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關箱等進行增減、改裝的；為該層的消防設備包括消防噴淋裝置、煙感器、管道、警鈴等進行增減、改造的；電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線及網(wǎng)絡分布系統(tǒng)等進行增減或改裝的，都由物業(yè)管理選定工程實施施工方。業(yè)戶則按工程費用的一定比例支付給物業(yè)管理作為工程監(jiān)督管理費。

　　b、凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水、排水道、電力裝置、通風設備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理選定施工方。

　　c、業(yè)戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙，應當包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、截面圖（附鋪面、商號招牌的細節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附有關細節(jié)）；電力供應設備分布圖及電線敷設簡圖（附有敷設電線資料及負荷量）；設備位置照明圖；假天花的平面、截面圖；及其他物業(yè)管理或商鋪要求提供的建筑細節(jié)等。

　　d、其他如：裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、換位要求、違約責任、施工期保險等等。

　　4、裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理

　　①由于一般建筑施工隊的人員情況復雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效管

　　理，所以在施工過程中，物業(yè)應對：施工人員的管理，對工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進行現(xiàn)場監(jiān)督管理。

　　②裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內(nèi)的施工，而其他

　　單元或層面則會照常營業(yè)，如果對施工人員沒有有效管理，勢

必會影響其它業(yè)戶的營業(yè)活動。而對于裝修的工程監(jiān)控主要應著眼于施工人員有否嚴格按圖紙進行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理的其他管理規(guī)定等。

　　③如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等，如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設施設備，則由業(yè)戶負責將其修復，直至商鋪方滿意為止。當然，也可由物業(yè)管理修理，但是，有關費用則由業(yè)戶支付。并應做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據(jù)或參考。

　　四、商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理

　　1、商鋪修繕計劃、資金管理。

　　為了確保商鋪建筑物的完好，應制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計劃，安排年度修繕投資，經(jīng)物業(yè)管理審核后報商鋪業(yè)委會方審批（大中修要落實資金），檢查修繕結果。

　　2、確定工程性質(zhì)

　　依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為：大修、中修、小修。

　　大修是建筑物主體結構的大部分嚴重損壞，或有局部到他的危險；部分附屬設施設備必須拆換、改裝或新裝，如：上、下水管道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止營業(yè)。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要。

　　中修是建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動或拆換少量主體構件，保持原樓宇規(guī)模和結構的工程。如：樓頂?shù)木植啃蘅樅筒糠种刈雒鎸樱庸滩糠咒摻罨炷嗤亮褐鈮Φ娜娣鬯⒀b飾等。中修工程影響面為局部，管理得好，可使建筑物內(nèi)的部分業(yè)戶繼續(xù)營業(yè)。

　　小修也稱零修工程或養(yǎng)護工程，是及時修復的小損小壞，以保持建筑物原有完損等級的日常養(yǎng)護工程。這類工程在新舊樓宇中普遍存在，如修補面層、門、窗、地面的修整以及更換燈管、水龍頭等等。小修工程較小影響商業(yè)經(jīng)營，但也應加強施工管理，盡可能不影響業(yè)戶及顧客。

　　3、建筑物維修檔案管理

　　建筑物維修的技術檔案管理是對原有建筑物技術資料的補充，是為日后建筑物的維修、整改改造、擴建等工作提供不可缺少的依據(jù)。

　　4、維修或施工工程管理

　　工程、設備、設施的大中修或商鋪建筑物的修繕如需外發(fā)包時，應給有相應資質(zhì)的修繕施工單位承接。外發(fā)包合同應要求該施工單位對修繕工程有設置總工程師、主任工程師、技術隊長或技術負責人的措施，形成工程施工過程中的www.dewk.cn技術決策、管理體系，總工程師為技術總監(jiān)，各崗位有技術負責人，職、權、責分明。工程維保部派專人在整個工程施工過程中對現(xiàn)場的質(zhì)量、安全（包括防火）和是否按外發(fā)包合同要求和對施工現(xiàn)場環(huán)衛(wèi)（裝潢垃圾）、環(huán)保措施進行監(jiān)督管理。

　　5、檢查監(jiān)督

　　工程維保部主管對屬下各維修組的維修與保養(yǎng)每天進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題（苗頭）記錄在案，追查分管維修工的責任；發(fā)生責任事故追究工程維保主管責任。

　　五、商鋪設施設備維保服務管理

　　1、商業(yè)物業(yè)日常管理要求較高，維修要求嚴，其內(nèi)容同寫字樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點在于各種設施設備上，因為商業(yè)物業(yè)設施設備使用率較其他物業(yè)相比是最高的一類，設備設施養(yǎng)護及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動的正常進行。

　　2、商鋪設備管理主要是防止商鋪停水停電和保證中央空調(diào)的正常使用。商鋪供電需要絕對保障，因為一旦停電，漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素，對商鋪聲譽帶來不利影響。所以，應選派優(yōu)秀員工，日夜檢測電氣運行狀況和空調(diào)系統(tǒng)的運行狀況，一有異常及時安排維修，確保水電和中央空調(diào)正常運行。

篇2：制造工程部安全管理組織機構人員配置安全要責

　　制造工程部安全管理組織機構人員配置及安全要責

　　1、部長為部門安全工作第一責任人，主管工程師為設備安全第一責任人，運行科長為生產(chǎn)安全第一責任人。

　　2、確立安全工作第一性的原則，任何人不得阻撓、拖延安全工作的實施。

　　3、部門設專職安全員一名，在部長的直接領導下，負責日常安全管理、檢查等工作。

　　4、各運行崗位的主操作手及全體機電維修人員為兼職安全員，負責協(xié)助專職安全員工作。兼職安全員對其職責范圍內(nèi)的安全負責，其中楊樹俠負責部門所有消防栓每月的定期檢查工作，王秀玲、佟樂負責部門所有滅火器具每月的定期檢查工作。

　　5、直接從事具體安全及消防工作人員（包括特殊工種）的崗位要保持相對穩(wěn)定，需要持證上崗的必須經(jīng)專門培訓持證上崗。特殊情況下因工作發(fā)生變動時，必須培養(yǎng)有同樣資質(zhì)人員方可進行。

　　6、專職安全員在部長領導下每月組織一次全面的部門安全工作檢察，作好記錄，對于安全隱患，報部長安排具體整改，專職安全員負責督促落實整改情況，并及時向部長匯報。

　　7、對于與安全工作直接相關的設備，存在隱患的，要盡快安排維修，專職安全員填寫安全維修工作單，并經(jīng)部長批準，執(zhí)行人員必須在指定的時間內(nèi)優(yōu)先完成。

　　8、制造工程部所有員工有義務及時反映發(fā)現(xiàn)的安全問題或安全隱患，生產(chǎn)班組直接向運行科長反映，當班能解決的，由運行科長直接安排，當班不能解決的由運行科長作好記錄，并及時向專職安全員及主管部長反映。

篇3：項目物業(yè)管理人員配置標準

　　項目物業(yè)管理人員配置標準

　　住宅類型服務等級配置人均面積M2/人（R1）人員配備調(diào)整系數(shù)（R)2

　　高層一級19001.5

　　高層二級220**.5

　　注：1、項目人員配置數(shù)=項目面積+R1+（50000-項目面積）+10000×R2

　　2、所得人數(shù)按四舍五入計算

　　3、入住、裝修期可在定編基礎上上浮15%

　　4、商務樓及單體樓可上浮50%（30000M2以下）

　　5、容積率在3.0以下可適當上浮5%

　　二、管理人員配置

　　1、主任1人（20萬M2以上設主任助理）

　　2、客服主管1人（8萬M2以上）

　　3、保安隊長1人

　　4、維修主管1人（小區(qū)業(yè)主在800戶以上，50000M2以上寫字樓

　　三、其它人員配置

　　1、客戶助理：按每人300戶業(yè)主計，超過300不足600按每增加100以上增加1人，依此類推

　　2、維修人員：80000M2以下設3人（含班長），8萬--10萬設4人（設主管）；10萬以上每增加3萬M2增加1人；

　　3、保潔人員：每10000M2配置1人，設班長1人，商務樓每5000M2配置1人；

　　4、綠化人員：按建筑面積8萬M2（或800戶業(yè)主）配置1人，20萬M2--30萬M2設班長1人，30萬M2以上設主管1人，容積率小于3.5以下可增加設1人。