大廈設(shè)備綜合管理方案
一、 工程設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)
(一)消防控制中心的運(yùn)行維護(hù)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
大廈消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的質(zhì)量維保，以及消控中心的運(yùn)行維護(hù)管理，必須全面覆蓋消防報(bào)警系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電梯的運(yùn)行監(jiān)視、空調(diào)智能化控制系統(tǒng)、各種水位報(bào)警、水泵運(yùn)行監(jiān)視以及氣體滅火設(shè)施監(jiān)管等關(guān)鍵設(shè)備設(shè)施的日常檢查與保養(yǎng)維護(hù)工作。具體要求如下：
消防控制中心需保持24小時(shí)不間斷運(yùn)行，并確保安防監(jiān)控系統(tǒng)的值班制度得到有效執(zhí)行。
保證安防監(jiān)控系統(tǒng)、電梯運(yùn)行監(jiān)視、空調(diào)智能化控制系統(tǒng)、各種水位報(bào)警、水泵運(yùn)行監(jiān)視等核心系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行穩(wěn)定，各系統(tǒng)之間協(xié)同工作無(wú)障礙。
對(duì)于一般性故障，需立即進(jìn)行排查并修復(fù);對(duì)于暫時(shí)無(wú)法處理的故障，需及時(shí)通知相關(guān)部門采取有效的應(yīng)急措施，并確保應(yīng)急措施得當(dāng)且有效。
定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡查和測(cè)試，保持設(shè)備表面清潔無(wú)污漬、無(wú)灰塵，機(jī)房環(huán)境整潔有序;同時(shí)，確保設(shè)備機(jī)房的正常運(yùn)行和安全運(yùn)行。
消防系統(tǒng)設(shè)備的質(zhì)量維保工作由甲方負(fù)責(zé)委外進(jìn)行，乙方需全程跟蹤監(jiān)督，確保設(shè)備維護(hù)維保到位，并符合安全運(yùn)行要求。
負(fù)責(zé)并積極參與火災(zāi)隱患的整改工作，確保消防系統(tǒng)設(shè)備的正常運(yùn)行和安全運(yùn)行;同時(shí)，積極組織并參與應(yīng)對(duì)各種突發(fā)事件，保障大廈安全。
(二)空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)管理和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)管理，旨在確保XX大廈空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行和使用。具體要求如下：
建立完善的空調(diào)運(yùn)行管理操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行，確保無(wú)因人為失職而引發(fā)的事故;空調(diào)系統(tǒng)需由專業(yè)人員經(jīng)培訓(xùn)后持證上崗。
保持空調(diào)系統(tǒng)(VRV冷媒)設(shè)備完好，確保設(shè)備的正常運(yùn)行和安全運(yùn)行，并做好相關(guān)記錄和建檔工作;夏季室內(nèi)空調(diào)溫度需嚴(yán)格控制在26度，其他季節(jié)則采取室內(nèi)空氣排換運(yùn)行方式。
做好空調(diào)系統(tǒng)的保潔工作，保持空調(diào)主機(jī)房及主機(jī)清潔，要求主機(jī)和控制柜表面無(wú)污漬、無(wú)灰塵。
VRV空調(diào)的室內(nèi)機(jī)隔塵網(wǎng)需目測(cè)無(wú)臟污物，外觀無(wú)明顯塵積，裝掛牢固無(wú)松動(dòng)，控制靈敏，排水正常無(wú)漏水現(xiàn)象;室外機(jī)則無(wú)明顯積塵積灰。
根據(jù)運(yùn)行及設(shè)備狀況，需對(duì)空調(diào)系統(tǒng)及其附屬設(shè)施進(jìn)行定期保養(yǎng)和維護(hù)，確保系統(tǒng)性能穩(wěn)定可靠。
空調(diào)設(shè)備主機(jī)由甲方負(fù)責(zé)委外維護(hù)維保，乙方需全程跟蹤監(jiān)督，確保設(shè)備維護(hù)維保到位，并符合安全運(yùn)行要求。
(三)給排水設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)管理和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
給排水設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)管理，旨在確保XX大廈區(qū)域內(nèi)給排水設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行和使用。具體要求如下：
實(shí)行日常檢查巡視制度，定期維護(hù)保養(yǎng)，確保給排水系統(tǒng)正常使用;同時(shí)，做好設(shè)備的正常運(yùn)行和安全運(yùn)行工作。
建立正常供水管理制度，加強(qiáng)巡查力度，防止跑、冒、滴、漏現(xiàn)象的發(fā)生，確保設(shè)備設(shè)施完好無(wú)損。
給排水系統(tǒng)設(shè)施維護(hù)范圍包括各供水、消防水泵及電機(jī)等;各水箱;給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等;檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓供水管網(wǎng)、接頭、閥門等。
建立對(duì)樓內(nèi)開(kāi)水間、衛(wèi)生間的日常檢查巡視制度，確保室內(nèi)外排水系統(tǒng)通暢無(wú)阻。
設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，維修人員需在接到報(bào)修后半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，零修合格率需達(dá)到100%，一般性故障排除不過(guò)夜。
(四)供電設(shè)備管理的運(yùn)行維護(hù)管理和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
供電設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)管理，旨在確保XX大廈供電系統(tǒng)的正常運(yùn)行和安全運(yùn)行。具體要求如下：
保證大樓供電系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行和安全運(yùn)行，具體涵蓋高低壓配電室、空調(diào)系統(tǒng)用電、發(fā)電機(jī)、夜景照明、公共照明、用電器具、辦公照明、地下車庫(kù)、人防區(qū)、路燈等設(shè)備設(shè)施的維護(hù)工作;同時(shí)，還需負(fù)責(zé)樓頂夜景照明、空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)、配電柜箱后(含配電箱)的線路、設(shè)備維護(hù)維修工作。供配電系統(tǒng)還包括應(yīng)急供配電設(shè)備、油箱及油庫(kù)、各配電房的防鼠工作等。
統(tǒng)籌規(guī)劃用電需求，做到合理、節(jié)約用電;同時(shí)，負(fù)責(zé)燈具及其它小電氣設(shè)施的維護(hù)工作;供配電區(qū)域各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示的更新工作;公共洗手間、會(huì)議室、各設(shè)備及管理用房里的水電設(shè)施維護(hù)工作等。
供電運(yùn)行和維修人員必須持證上崗;維修人員需持有效電工上崗證，并每年負(fù)責(zé)聯(lián)系高低壓柜及變壓器的年檢工作。
加強(qiáng)日常維護(hù)檢修力度，保持設(shè)備設(shè)施表面清潔無(wú)污漬、無(wú)灰塵;照明、指示燈具線路、開(kāi)關(guān)需保證完好無(wú)損。
設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，維修人員需在接到報(bào)修后半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理;設(shè)備零修合格率需達(dá)到100%，一般性維修不過(guò)夜。
定期對(duì)用電設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)工作;嚴(yán)格執(zhí)行用電安全規(guī)范，確保用電安全無(wú)虞。
高壓配電室需實(shí)行24小時(shí)值班制度，并每天記錄設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù)情況。
高壓配電設(shè)備設(shè)施的維護(hù)工作包括每年度聯(lián)系供電局進(jìn)行維護(hù)監(jiān)管的年檢費(fèi)用支付工作;同時(shí)負(fù)責(zé)跟蹤監(jiān)督確保設(shè)備維護(hù)到位，并符合安全運(yùn)行要求。
(五)電梯設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)管理和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
電梯設(shè)備的運(yùn)行維修管理旨在確保大樓內(nèi)外所有電梯設(shè)備的正常使用。在保修期內(nèi)，電梯安裝公司負(fù)責(zé)維保工作;乙方則需全程跟蹤監(jiān)督維保工作是否嚴(yán)格按雙方約定的設(shè)備維保標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行到位，并符合正常運(yùn)行要求。具體要求如下：
電梯安全設(shè)施需齊全有效;電梯內(nèi)求救電話需保持正常工作狀態(tài);同時(shí)負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的正常運(yùn)行和安全運(yùn)行工作。
電梯通風(fēng)、照明及其它附屬設(shè)施需保持完好無(wú)損。
電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同需完備無(wú)缺;同時(shí)包含市質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)局對(duì)電梯的年檢費(fèi)用支付工作。
電梯轎箱、井道需保持清潔無(wú)雜物;
負(fù)責(zé)電梯停梯急救工作;當(dāng)電梯因故障停梯時(shí)，接到報(bào)修后需立即通知維保單位維修人員應(yīng)在半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修工作，并及時(shí)排除故障恢復(fù)電梯正常運(yùn)行。
所有電梯設(shè)備設(shè)施的質(zhì)量維保工作由電梯生產(chǎn)廠商負(fù)責(zé)進(jìn)行;乙方則需全程跟蹤監(jiān)督確保設(shè)備維護(hù)維保到位，并符合安全運(yùn)行要求。
(六)樓宇弱電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行維護(hù)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
樓宇弱電系統(tǒng)包括智能系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行維護(hù)管理旨在確保XX大廈弱電系統(tǒng)包括智能系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的安全正常運(yùn)行和日常養(yǎng)護(hù)維修工作得到有效執(zhí)行。具體要求如下：
負(fù)責(zé)大樓的弱電系統(tǒng)(包括智能系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng))的安全正常運(yùn)行工作;具體涵蓋樓宇設(shè)備智能控制各系統(tǒng)、安全監(jiān)控管理系統(tǒng)等的線路維護(hù)、設(shè)備維護(hù)、設(shè)施維修以及系統(tǒng)保潔等工作內(nèi)容。
實(shí)現(xiàn)大樓弱電系統(tǒng)設(shè)施運(yùn)行有效且保持正常工作狀態(tài);同時(shí)做好系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行和安全運(yùn)行工作。
智能系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)及其它附屬設(shè)施需保持完好無(wú)損;同時(shí)保持弱電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的清潔無(wú)污漬、無(wú)灰塵現(xiàn)象發(fā)生。
弱電系統(tǒng)維護(hù)工作還包括消防報(bào)警系統(tǒng)(包括消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾小⒕徏笆謩?dòng)按鈕等設(shè)備設(shè)施)、樓宇自動(dòng)化(包括模塊控制的空調(diào)、采暖、電力等設(shè)備設(shè)施)、BA系統(tǒng)以及安防系統(tǒng)設(shè)施運(yùn)行維護(hù)等內(nèi)容;同時(shí)還需負(fù)責(zé)弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等設(shè)備設(shè)施的維護(hù)工作。
當(dāng)弱電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施因故障停止運(yùn)行時(shí)，接到報(bào)修后需立即通知維保維修人員應(yīng)在半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修工作，并及時(shí)排除故障恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行狀態(tài)。
(七)物業(yè)檔案管理的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
需要全面負(fù)責(zé)XX大廈的各個(gè)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備、所有場(chǎng)地的環(huán)境衛(wèi)生、保潔、室內(nèi)盆栽綠化養(yǎng)護(hù)等物業(yè)檔案資料的管理服務(wù)工作;同時(shí)做好XX大廈設(shè)備設(shè)施維護(hù)的相關(guān)工程圖紙、竣工驗(yàn)收資料的物業(yè)管理服務(wù)工作;并自覺(jué)遵循執(zhí)行XX大廈制定的所有涉及物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)規(guī)章制度要求。提供的物業(yè)檔案資料管理服務(wù)需做到完整、規(guī)范、充實(shí)且清晰可辨;對(duì)所有的物業(yè)設(shè)備和項(xiàng)目維護(hù)的管理服務(wù)都需建立規(guī)范的運(yùn)行檔案資料以備查閱之需。
(八)對(duì)外維保設(shè)備的維護(hù)監(jiān)管和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
XX大廈部分系統(tǒng)設(shè)備實(shí)行對(duì)外維保的運(yùn)行維護(hù)監(jiān)管制度;具體委外維保內(nèi)容以及物業(yè)公司維保內(nèi)容如下：
電梯由專業(yè)公司負(fù)責(zé)定期維保工作;
消防系統(tǒng)由專業(yè)公司負(fù)責(zé)定期維保工作;
空調(diào)主機(jī)由專業(yè)公司負(fù)責(zé)定期維保工作;
BA系統(tǒng)由專業(yè)公司負(fù)責(zé)定期維保工作;
其他設(shè)備設(shè)施的維護(hù)維保工作則由物業(yè)公司負(fù)責(zé)承擔(dān)。對(duì)于已經(jīng)簽訂合同委托專業(yè)設(shè)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行維護(hù)維保的項(xiàng)目，乙方需按甲方簽訂委托維保合同的質(zhì)量要求進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管工作，并保證維保維修質(zhì)量達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn);同時(shí)乙方還需負(fù)責(zé)委外項(xiàng)目的日常巡查維護(hù)管理工作以確保項(xiàng)目正常運(yùn)行無(wú)虞。
以上委外維保項(xiàng)目可以由業(yè)主單位直接委托專業(yè)公司進(jìn)行實(shí)施操作;也可以由物業(yè)公司代為委托專業(yè)公司進(jìn)行執(zhí)行操作;具體操作方式需根據(jù)實(shí)際情況靈活確定并簽訂相關(guān)合同協(xié)議以明確雙方權(quán)責(zé)關(guān)系及利益分配機(jī)制等內(nèi)容條款。
二、 物業(yè)管理前期介入
根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工情況來(lái)看，目前行政管理服務(wù)中心設(shè)施設(shè)備安裝及全面二次裝修工作已經(jīng)完工并交付使用。在此階段，物業(yè)公司的管理要點(diǎn)及工作內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：
管理要點(diǎn)：
為保證進(jìn)駐工作的順利進(jìn)行和高效開(kāi)展，在此期間物業(yè)公司需抽調(diào)有經(jīng)驗(yàn)的強(qiáng)電、暖通、給排水、弱電等專業(yè)工作人員進(jìn)一步了解設(shè)計(jì)和施工現(xiàn)場(chǎng)情況，細(xì)化并完善物業(yè)管理前期的工作策劃方案;同時(shí)及早發(fā)現(xiàn)可能影響大樓使用功能和日常物業(yè)管理的某些潛在問(wèn)題，并提出糾正及解決的建議措施以供相關(guān)部門參考決策之用。
工作內(nèi)容：
(一)與施工管理方的協(xié)調(diào)溝通工作
由委托方負(fù)責(zé)作出具體安排并牽頭組織物業(yè)公司與施工管理方召開(kāi)專門會(huì)議進(jìn)行協(xié)商溝通;在會(huì)議上明確商定物業(yè)管理前期介入期間物業(yè)公司的工作內(nèi)容和工作方式等關(guān)鍵事項(xiàng);并確定雙方相互的溝通方式和具體聯(lián)系人員名單以便后續(xù)工作順利開(kāi)展之需。
(二)現(xiàn)場(chǎng)介入工作
熟悉現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境和各類施工圖紙資料內(nèi)容;物業(yè)公司有關(guān)人員應(yīng)盡快了解設(shè)計(jì)和施工狀況以便更好地開(kāi)展后續(xù)工作;根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問(wèn)題方面需與施工管理方技術(shù)、管理人員進(jìn)行充分協(xié)商并達(dá)成共識(shí)意見(jiàn);對(duì)于影響大樓功能、危及設(shè)備及大樓安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問(wèn)題需及時(shí)與施工管理方商洽解決方案并盡量不留后患問(wèn)題;對(duì)于一時(shí)無(wú)法解決的問(wèn)題需列出整改清單并專題向行政管理服務(wù)中心市政府有關(guān)主管部門報(bào)告情況以便得到及時(shí)處理和解決之需;同時(shí)物業(yè)公司工程部還需就現(xiàn)場(chǎng)管理的情況以書(shū)面報(bào)告的形式分別上報(bào)XX大廈有關(guān)主管部門及施工管理方以便及時(shí)掌握工作進(jìn)展情況和存在問(wèn)題的整改落實(shí)情況等內(nèi)容信息。
參與設(shè)施設(shè)備調(diào)試工作;物業(yè)公司需委派由機(jī)電工程部經(jīng)理帶隊(duì)、各專業(yè)工程師組成的工作小組進(jìn)駐到現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展工作;除對(duì)將來(lái)的大樓現(xiàn)場(chǎng)管理工程技術(shù)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)工作外，還需與工程技術(shù)人員一起共同開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)施設(shè)備安裝狀況的檢查工作;及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問(wèn)題并提出相應(yīng)的整改意見(jiàn)以便及時(shí)得到處理和解決之需;同時(shí)需及時(shí)通報(bào)工程管理方以便其了解工作進(jìn)展情況和存在問(wèn)題的整改落實(shí)情況等內(nèi)容信息;在此過(guò)程中還需組織工程技術(shù)人員將主要精力投入到設(shè)備調(diào)試的工作上以確保設(shè)備性能穩(wěn)定可靠并符合設(shè)計(jì)要求和使用標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容條款;具體工作方式為由工程部經(jīng)理帶隊(duì)參與設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)試工作并學(xué)習(xí)、了解設(shè)備特性和調(diào)試操作方法等內(nèi)容知識(shí);同時(shí)虛心聽(tīng)取建設(shè)單位的專家意見(jiàn)并同專家們密切配合以便更好地完成調(diào)試工作任務(wù)并達(dá)到預(yù)期效果目標(biāo)等內(nèi)容要求。
工作內(nèi)容具體包括以下幾個(gè)方面：
1)行政人事方面工作：
住前招聘工程部計(jì)劃中的管理和技術(shù)人員、技工并進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)工作;同時(shí)邊培訓(xùn)邊參與現(xiàn)場(chǎng)管理工作以便更好地了解實(shí)際情況和掌握相關(guān)技能知識(shí);必要時(shí)應(yīng)派人到設(shè)備廠家進(jìn)行深入培訓(xùn)以便更好地掌握設(shè)備性能和使用方法等內(nèi)容知識(shí);同時(shí)開(kāi)始制定或修訂完善物業(yè)管理處的各項(xiàng)管理制度、工作規(guī)程以及公眾文件等內(nèi)容資料以便為后續(xù)工作提供有力支持和保障作用;
2)參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試工作：
將工程技術(shù)人員分成五個(gè)小組分別參與大樓的高低壓供配電、空調(diào)(包括采暖、空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等)、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動(dòng)報(bào)警、樓宇自動(dòng)化、機(jī)房網(wǎng)絡(luò)、會(huì)議系統(tǒng)、保安電視監(jiān)控以及綜合布線等)以及電梯等五個(gè)項(xiàng)目的調(diào)試工作;盡最大可能全面掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)以及工作環(huán)境條件和操作要領(lǐng)等內(nèi)容信息并進(jìn)行詳細(xì)記錄以便后續(xù)查閱和使用之需;在進(jìn)行調(diào)試觀摩的同時(shí)還需根據(jù)各種設(shè)施設(shè)備的構(gòu)造特點(diǎn)和了解的實(shí)際情況開(kāi)始編制今后的設(shè)施設(shè)備維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)等內(nèi)容資料以便為后續(xù)維修維護(hù)工作提供有力支持和指導(dǎo)作用;
(三)物業(yè)接管驗(yàn)收工作
物業(yè)接管驗(yàn)收工作應(yīng)在工程驗(yàn)收后進(jìn)行也可以同時(shí)進(jìn)行;但由于相關(guān)的交接方不同導(dǎo)致驗(yàn)收的側(cè)重面及程度也存在差異需要區(qū)別對(duì)待;工程驗(yàn)收是施工單位向建設(shè)單位移交物業(yè)的過(guò)程;驗(yàn)收方式按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行局部檢查或抽樣試驗(yàn)檢查;而物業(yè)接管驗(yàn)收則是建設(shè)單位向物業(yè)管理方移交物業(yè)的過(guò)程;驗(yàn)收方式是按業(yè)主進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行檢查;主要是進(jìn)行全面的外表及功能的合理使用和安全使用檢查;但為了更有效的合作并節(jié)省交驗(yàn)時(shí)間、提高效率以及及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并落實(shí)解決問(wèn)題等目標(biāo);可以集中建設(shè)單位和物業(yè)公司的技術(shù)力量一起同施工單位進(jìn)行交驗(yàn)工作以便更好地完成接管驗(yàn)收任務(wù)并達(dá)到預(yù)期效果目標(biāo)等內(nèi)容要求;
物業(yè)接管驗(yàn)收工作分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接及其它交接和接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個(gè)方面進(jìn)行具體闡述如下：
現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收工作：
1)土建工程驗(yàn)收工作：包括各屋面排水坡度是否符合設(shè)計(jì)要求;伸縮縫、女兒墻及地面有無(wú)滲水現(xiàn)象發(fā)生;地下室墻面有無(wú)滲水現(xiàn)象發(fā)生;地面有無(wú)空鼓及滲水現(xiàn)象發(fā)生;進(jìn)出口坡道防滑措施是否到位等內(nèi)容信息;前廣場(chǎng)及架空層綠化小品是否完好無(wú)損;地面有無(wú)空鼓及開(kāi)裂現(xiàn)象發(fā)生等內(nèi)容信息;消防門、通道、樓梯等是否暢通無(wú)阻且符合安全要求等內(nèi)容信息;
2)裝飾工程驗(yàn)收工作：包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板以及天花各種裝飾是否完好無(wú)損且符合設(shè)計(jì)要求;門和門框及附件是否安裝牢固且使用靈活方便;護(hù)欄及扶手是否牢固可靠且符合安全要求;燈具及其它小電氣設(shè)施是否完好無(wú)損且使用正常;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕)是否清潔美觀且無(wú)破損現(xiàn)象發(fā)生;公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾是否完好無(wú)損且符合整體美觀要求;各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示是否清晰可辨且設(shè)置合理;公共洗手間、會(huì)議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房以及信報(bào)箱等是否干凈整潔且使用正常等內(nèi)容信息;
3)供配電系統(tǒng)驗(yàn)收工作：包括正常供配電設(shè)備是否運(yùn)行穩(wěn)定且符合設(shè)計(jì)要求;應(yīng)急供配電設(shè)備是否隨時(shí)可用且能滿足緊急情況下的用電需求;油箱及油庫(kù)是否安全可靠且符合相關(guān)規(guī)定要求;各配電房的防鼠措施是否到位且有效防止鼠類進(jìn)入造成損壞;各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱是否布局合理且使用安全可靠;避雷裝置是否完好無(wú)損且能有效防止雷擊事故發(fā)生;公共照明、用電器具等是否完好無(wú)損且使用正常等內(nèi)容信息;
4)給排水系統(tǒng)驗(yàn)收工作：各供水、消防水泵及電機(jī)等是否運(yùn)行穩(wěn)定且符合設(shè)計(jì)要求;各水箱是否清潔衛(wèi)生且無(wú)雜質(zhì)沉淀現(xiàn)象發(fā)生;給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等是否密封良好且無(wú)滲漏現(xiàn)象發(fā)生;檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等是否布局合理且使用方便;化糞池及室外排污、雨水井是否暢通無(wú)阻且無(wú)堵塞現(xiàn)象發(fā)生;消防栓供水管網(wǎng)、接頭、閥門等是否完好無(wú)損且能滿足消防需求;人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等是否符合相關(guān)規(guī)定要求且能正常使用等內(nèi)容信息;
5)電梯系統(tǒng)驗(yàn)收工作：各系統(tǒng)運(yùn)行是否平穩(wěn)且符合設(shè)計(jì)要求;梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等是否完好無(wú)損且使用安全可靠;同時(shí)需檢查電梯的求救電話、通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施是否完好無(wú)損且使用正常等內(nèi)容信息;
6)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)驗(yàn)收工作：各風(fēng)管及風(fēng)口是否暢通無(wú)阻且能滿足通風(fēng)需求;各檢修口及控制系統(tǒng)等是否設(shè)置合理且使用方便;同時(shí)需檢查空調(diào)系統(tǒng)的制冷、制熱效果是否良好且能滿足室內(nèi)溫度需求等內(nèi)容信息;
7)弱電系統(tǒng)驗(yàn)收工作：消防報(bào)警系統(tǒng)(包括消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾小⒕徏笆謩?dòng)按鈕等設(shè)備設(shè)施)是否靈敏可靠且能及時(shí)發(fā)出警報(bào)信號(hào);樓宇自動(dòng)化(包括BA系統(tǒng)、BMS系統(tǒng)模塊控制的空調(diào)、采暖、電力等設(shè)備設(shè)施)是否運(yùn)行穩(wěn)定且能實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化控制功能;弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等是否布局合理且使用安全可靠;門禁系統(tǒng)是否靈敏可靠且能有效控制人員進(jìn)出等內(nèi)容信息;
資料交接工作：
1)產(chǎn)權(quán)資料交接工作：包括項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照以及丈量報(bào)告等相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件的交接工作;
2)工程施工技術(shù)資料交接工作：包括竣工圖(包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等圖紙資料)、各類公共設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告以及工程預(yù)決算分項(xiàng)清單等相關(guān)技術(shù)資料的交接工作;同時(shí)還需交接圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗(yàn)收記錄以及沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖等相關(guān)技術(shù)資料;以及竣工驗(yàn)收證明書(shū)、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)以及設(shè)備(水、電、空調(diào)、采暖)及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書(shū)等相關(guān)質(zhì)量證明文件;以及砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水及供暖管道的試壓報(bào)告等相關(guān)試驗(yàn)報(bào)告;以及機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、設(shè)備開(kāi)箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等相關(guān)合同和技術(shù)資料;
3)驗(yàn)收資料交接工作：包括工程竣工驗(yàn)收證書(shū)、消防工程驗(yàn)收合格證、完善配套行政管理服務(wù)中心綜合驗(yàn)收合格證書(shū)等相關(guān)驗(yàn)收證明文件的交接工作;同時(shí)還需交接用電許可證、供用電協(xié)議書(shū)、用水審批表及供水合同書(shū)等相關(guān)用電用水許可證明文件;以及使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等相關(guān)使用和維護(hù)協(xié)議文件;
其它交接工作：
1)設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等的交接工作;
2)具有保修期約定的設(shè)施設(shè)備施工或購(gòu)買合同(保修協(xié)議也可)等相關(guān)合同文件的交接工作;
3)各辦公室、公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會(huì)議室、檢查管井以及信報(bào)箱鑰匙等相關(guān)鑰匙的交接工作;
(四)接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)
在接管驗(yàn)收前，物業(yè)公司應(yīng)與市行政管理服務(wù)中心主管部門(施工管理方)充分協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問(wèn)題(包括交接方具體人員安排、驗(yàn)收具體時(shí)間確定以及注意事項(xiàng)提醒等內(nèi)容);同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)并明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系以便后續(xù)工作順利開(kāi)展之需;
接管驗(yàn)收工作不僅要檢查物業(yè)的質(zhì)量狀況是否符合要求;而且還應(yīng)清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品以及圖紙資料等的類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)是否準(zhǔn)確無(wú)誤;驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效并作為后續(xù)工作的重要依據(jù)和參考標(biāo)準(zhǔn);
針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，屬于必須整改的范疇;雙方應(yīng)書(shū)面確認(rèn)整改內(nèi)容和要求后由市行政管理服務(wù)中心主管部門(施工管理方)通知并敦促施工單位進(jìn)行整改返修工作;對(duì)于一時(shí)無(wú)法返修的項(xiàng)目要確定今后整改維修的期限并明確責(zé)任人和監(jiān)督措施以確保問(wèn)題得到妥善處理和解決之需;同時(shí)施工單位應(yīng)書(shū)面報(bào)交物業(yè)公司和市行政管理服務(wù)中心主管部門記錄備案以便后續(xù)查閱和跟蹤落實(shí)整改情況之需;
設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行工作：
為保證業(yè)主進(jìn)駐后設(shè)備即能正常運(yùn)行和使用;必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后安排一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段進(jìn)行充分測(cè)試和驗(yàn)證工作;在這個(gè)期間，物業(yè)公司的工作重點(diǎn)應(yīng)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移;由物業(yè)工程技術(shù)人員開(kāi)始直接操作設(shè)備并進(jìn)行相關(guān)測(cè)試和驗(yàn)證工作;但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)和指導(dǎo)以便其更好地掌握設(shè)備性能和操作方法等內(nèi)容知識(shí);
業(yè)主全面進(jìn)駐的準(zhǔn)備工作：
在XX大廈全面進(jìn)駐之前，物業(yè)公司應(yīng)該全力以赴地配合相關(guān)部門做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作;包括確認(rèn)各辦公室內(nèi)的照明、風(fēng)機(jī)盤管、溫控開(kāi)關(guān)、新風(fēng)補(bǔ)充、門禁、通訊以及電腦網(wǎng)絡(luò)等配置設(shè)施是否正常且符合使用要求;確認(rèn)公共區(qū)域、照明、洗手間、停車場(chǎng)以及標(biāo)識(shí)等是否設(shè)置合理且使用方便等內(nèi)容信息;在遷入完成后，物業(yè)公司應(yīng)立即拜會(huì)市行政管理服務(wù)中心主管部門并征詢意見(jiàn)后跟進(jìn)改善服務(wù)以便更好地滿足業(yè)主需求和提升服務(wù)質(zhì)量水平等內(nèi)容要求;
(五)其它前期準(zhǔn)備工作
人員安排計(jì)劃工作(總?cè)藬?shù)45人，但實(shí)際工作人員數(shù)量還應(yīng)根據(jù)委托的服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)等經(jīng)雙方討論后確定具體人數(shù)和職責(zé)分工等內(nèi)容信息);
人員安排計(jì)劃表需詳細(xì)列出各崗位人員的姓名、性別、年齡、學(xué)歷、專業(yè)背景、工作經(jīng)驗(yàn)以及崗位職責(zé)和要求等內(nèi)容信息以便后續(xù)招聘和管理工作順利開(kāi)展之需;同時(shí)需根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行靈活調(diào)整和優(yōu)化以確保人員配置合理且高效運(yùn)作之需;
篇2：富田太陽(yáng)城設(shè)備設(shè)施管理方案
富田太陽(yáng)城設(shè)施設(shè)備管理是物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)和重點(diǎn)之一,我們將落實(shí)崗位責(zé)任制,使設(shè)備的維修保養(yǎng)責(zé)任到人,強(qiáng)化巡檢、運(yùn)行管理和預(yù)防性維修保養(yǎng)等。同時(shí)按公司ISO9001和ISO14001質(zhì)量保證體系要求進(jìn)行管理,如《設(shè)備設(shè)施管理程序》、《供配電管理程序》、《給排水管理程序》、《消防管理程序》等程序文件,《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)手冊(cè)》、各類設(shè)備操作規(guī)程等作業(yè)指導(dǎo)書(shū),使我們的設(shè)備設(shè)施管理規(guī)范化、程序化。
本小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理主要由管理處維修部承擔(dān),公司提供人員、技術(shù)支持、不定期派有關(guān)專家前來(lái)指導(dǎo),并選派5名技術(shù)骨干負(fù)責(zé)維修部的工作,嚴(yán)格控制好維修技術(shù)人員的選聘,加強(qiáng)培訓(xùn),造就一支業(yè)務(wù)水平全面、責(zé)任心強(qiáng)、愛(ài)崗敬業(yè)的技術(shù)隊(duì)伍。
2.1供配電設(shè)備
工作內(nèi)容:
維護(hù)供配電設(shè)備的良好工作狀態(tài),確保小區(qū)電源供應(yīng)正常,為營(yíng)業(yè)以及居民用電提供可靠的電力保證。
工作要點(diǎn):
根據(jù)《供用電協(xié)議》和用電負(fù)荷的季節(jié)性特點(diǎn),合理調(diào)整變壓器的運(yùn)行方式,最大限度的發(fā)揮變壓器的利用率,保持電容補(bǔ)償柜良好的::工作狀態(tài),確保功率因數(shù)符合規(guī)定要求。
配備專業(yè)人員管理供配電設(shè)備,操作人員實(shí)行持證上崗,按規(guī)程操作。嚴(yán)格控制停送電操作,設(shè)備的檢修應(yīng)避開(kāi)辦公和營(yíng)業(yè)時(shí)間。
值班人員每班對(duì)配電室巡檢,加強(qiáng)預(yù)防性維修和年度保養(yǎng),認(rèn)真填寫巡檢和保養(yǎng)記錄。
2.2 公共照明、廣場(chǎng)照明、泛光照明
工作內(nèi)容:
保持公共通道、樓梯、廣場(chǎng)、泛光照明設(shè)施及燈具的完好和正常工作,在保證小區(qū)外觀形象和業(yè)主方便的前提下,盡量節(jié)約能源。
工作要點(diǎn):
加強(qiáng)巡檢工作,發(fā)現(xiàn)照明設(shè)施損壞及時(shí)修復(fù)。
根據(jù)季節(jié)變化及時(shí)調(diào)整照明送電時(shí)間,做好重大節(jié)日和接待時(shí)的燈光布置。
在條件允許的情況下,選用節(jié)能燈具,安裝定時(shí)器和紅外感應(yīng)開(kāi)關(guān),為業(yè)主節(jié)約能源。
2.3 給排水系統(tǒng)
工作內(nèi)容:
維護(hù)系統(tǒng)的良好運(yùn)行狀態(tài),保證小區(qū)正常供水,確保二次供水達(dá)到國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn);保證小區(qū)排水系統(tǒng)暢通,避免暴雨、水患給小區(qū)正常的生活和營(yíng)業(yè)帶來(lái)不便。
工作要點(diǎn):
定期檢查生活水泵、排水泵的運(yùn)行情況,檢查水池、水箱和各類管網(wǎng)是否有異常,防止跑冒滴漏。
加強(qiáng)日常保養(yǎng)工作,定期對(duì)泵類進(jìn)行年度檢驗(yàn),預(yù)防各種故障發(fā)生。
水池、水箱的清洗要有取得健康證的工作人員進(jìn)行,并取得衛(wèi)生防疫部門頒發(fā)的檢驗(yàn)合格證。
每次暴雨洪水到來(lái)之前,重點(diǎn)檢查排水泵的運(yùn)行情況,確保管路暢通。
2.4 消防系統(tǒng)
工作內(nèi)容:
負(fù)責(zé)消防設(shè)備的巡檢、維護(hù)、維修,保持消防系統(tǒng)各設(shè)備的正常工作狀態(tài),保證系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正常可靠,及時(shí)消除各種消防隱患。
工作要點(diǎn):
對(duì)于住宅小區(qū),消防是工作的重中之重,要保證系統(tǒng)安全可靠,必須加強(qiáng)對(duì)員工消防意識(shí)和小區(qū)消防設(shè)備性能知識(shí)的培訓(xùn),加強(qiáng)對(duì)客戶消防知識(shí)的宣傳。
24小時(shí)安全值班,密切監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行,認(rèn)真對(duì)待每一次報(bào)警和每一臺(tái)消防設(shè)備的動(dòng)作,增加巡檢力度和預(yù)防性維修保養(yǎng)。認(rèn)真查看打印記錄,分析相關(guān)數(shù)據(jù)資料是否正常。
對(duì)不經(jīng)常啟動(dòng)的泵類設(shè)備,應(yīng)定期試運(yùn)行。要保持管網(wǎng)壓力符合消防要求。
加強(qiáng)供配電室氣體消防系統(tǒng)的檢查,氣瓶壓力是否正常,電磁閥動(dòng)作是否可靠等。
定期進(jìn)行消防聯(lián)動(dòng)實(shí)驗(yàn)和消防演習(xí),檢驗(yàn)系統(tǒng)是否正常,增強(qiáng)員工的應(yīng)急處理能力。
篇3：物業(yè)項(xiàng)目房屋公共設(shè)施設(shè)備管理方案
物業(yè)項(xiàng)目房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案
一、房屋管理及維修方案
·管理內(nèi)容
1、對(duì)房屋、設(shè)備設(shè)施機(jī)房設(shè)專業(yè)人員進(jìn)行定期巡查，并按不同保養(yǎng)要求進(jìn)行正確保養(yǎng)。
2、建立完善的房屋檔案，由專人進(jìn)行整理、編目、歸檔。
3、根據(jù)所配置房屋、設(shè)施設(shè)備機(jī)房建立臺(tái)帳和標(biāo)識(shí)，工程人員對(duì)房屋狀況、巡查情況、維修過(guò)程等進(jìn)行詳細(xì)記錄。
4、設(shè)專人受理報(bào)修，同時(shí)派工程人員及時(shí)采取有效措施，進(jìn)行修繕。
·管理措施
1、制定房屋及附屬構(gòu)筑物管理方案，并根據(jù)園區(qū)房屋及附屬構(gòu)筑物情況，提前介入，了解各類房屋及附屬構(gòu)筑物的技術(shù)資料。
2、建立房屋檔案，對(duì)房屋及附屬構(gòu)筑物建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便以最快的速度查得相關(guān)參數(shù)，確保房屋處于最佳狀態(tài)。
3、質(zhì)量保修期的監(jiān)督管理，在驗(yàn)收時(shí)將從維護(hù)園區(qū)的利益出發(fā)，按國(guó)家有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)。
二、公共配套設(shè)施管理及維修方案
·管理內(nèi)容
1、根據(jù)設(shè)備類型、型號(hào)不同設(shè)專業(yè)人員對(duì)各設(shè)備用房進(jìn)行定期巡查，并按不同設(shè)備要求進(jìn)行正確保養(yǎng)。
2、建立完善的設(shè)施設(shè)備檔案，由專人進(jìn)行整理、編目、歸檔。
3、根據(jù)所配置設(shè)備、設(shè)施建立臺(tái)帳和標(biāo)識(shí)，工程人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀況、巡查情況、維修過(guò)程等進(jìn)行詳細(xì)記錄。
4、對(duì)各管線、控制器等設(shè)專人進(jìn)行定期檢查，及時(shí)排除故障，并按不同型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)。
5、按有關(guān)行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各設(shè)施設(shè)備，進(jìn)行專業(yè)檢測(cè)、維保。
6、按照有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置設(shè)備運(yùn)行操作員對(duì)燃?xì)忮仩t、水泵等進(jìn)行專門維護(hù)、管理。
·管理措施
1、制定設(shè)備安全運(yùn)行管理方案，建立設(shè)備臺(tái)帳，建立短、中、長(zhǎng)期設(shè)備保養(yǎng)制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。
2、建立設(shè)施設(shè)備檔案，建立設(shè)備技術(shù)檔案，對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。
3、制定設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)方案，根據(jù)設(shè)施設(shè)備配置情況，制定詳細(xì)的設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度和工作報(bào)告制度，并將設(shè)備操作、巡視、檢查及維護(hù)保養(yǎng)工作落實(shí)到人。
4、做好設(shè)備事故的防范和處理，根據(jù)園區(qū)設(shè)施設(shè)備情況，編制切實(shí)可行的設(shè)備事故應(yīng)急處理預(yù)案，組織搶修和處理，盡可能減少損失和影響。事故處理后，認(rèn)真查清原因，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，避免和減少同類事故的再次發(fā)生。
三、設(shè)備安全運(yùn)行管理方案
·管理內(nèi)容
1、對(duì)機(jī)電設(shè)備按不同型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常巡查和維護(hù)保養(yǎng)。
2、對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)損壞的設(shè)備，及時(shí)維修，并做好維修記錄。
3、做好機(jī)電設(shè)備的月檢、年檢工作，并形成檢查記錄。
4、確定專人負(fù)責(zé)設(shè)備的檢查、保養(yǎng)，責(zé)任到人。
·管理措施
1、制訂共用設(shè)備管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。
2、根據(jù)不同型號(hào)機(jī)電產(chǎn)品制定月度、年度保養(yǎng)計(jì)劃。
3、抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，持證上崗，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
4、建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率。
5、加強(qiáng)共用設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)，確保設(shè)備安全運(yùn)行。
四、電氣系統(tǒng)管理方案
·管理內(nèi)容
1、對(duì)電氣系統(tǒng)進(jìn)行巡查，日常保養(yǎng)。
2、對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)故障，及時(shí)維修，并做好維修記錄。
3、確定專人負(fù)責(zé)電氣系統(tǒng)檢查、保養(yǎng)，責(zé)任到人。
·管理措施
1、制訂電氣系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。
2、維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時(shí)。
3、抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
4、加強(qiáng)電氣系統(tǒng)的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。
五、給排水系統(tǒng)管理方案
·管理內(nèi)容
1、對(duì)給排水系統(tǒng)進(jìn)行巡查，日常保養(yǎng)。
2、對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)故障，及時(shí)維修，并做好維修記錄。
3、確定專人負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)檢查、保養(yǎng)，責(zé)任到人。
·管理措施
1、制訂給排水系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。
2、維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時(shí)。
3、抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
4、加強(qiáng)給排水系統(tǒng)的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。
六、電梯設(shè)備管理方案
·管理內(nèi)容
1、對(duì)電梯按型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行巡查，日常保養(yǎng)。
2、對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修，并做好維修記錄。
3、與維保單位共同做好電梯的月維護(hù)、年檢工作，并形成檢查記錄。
4、確定專人負(fù)責(zé)設(shè)備的檢查、保養(yǎng)，責(zé)任到人。
·管理措施
1、制訂電梯管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。
2、根據(jù)不同型號(hào)制定月度、年度保養(yǎng)計(jì)劃。
3、維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時(shí)。
4、抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
5、建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率。
6、加強(qiáng)電梯設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)，確保設(shè)備安全運(yùn)行。
七、消防系統(tǒng)管理方案
·管理內(nèi)容
1、加強(qiáng)消防監(jiān)控園區(qū)的管理。
2、保持消防通道的暢通。
3、嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品。
4、做好園區(qū)消防器材的管理和維護(hù)。
5、防止電器短路、超負(fù)荷用電等引發(fā)火災(zāi)因素。
6、嚴(yán)格執(zhí)行防火管理制度。
7、對(duì)機(jī)房等園區(qū)消防重點(diǎn)部位做好消防管理工作。
8、制訂消防設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)制度，并加強(qiáng)對(duì)其的管理。
9、加強(qiáng)與消防部門的聯(lián)系。
·管理措施
1、制定并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制度，做到責(zé)任落實(shí)、器材落實(shí)、檢查落實(shí)。
2、制定消防事故處理預(yù)案及應(yīng)急流程，防患于未然。
3、建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)。
4、定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除。
5、嚴(yán)格落實(shí)防火管理制度，充分做好各項(xiàng)防范措施。
6、制訂園區(qū)各消防重點(diǎn)部位消防管理制度，并根據(jù)"誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)"的消防原則，消除一切火險(xiǎn)隱患。
7、針對(duì)各消防設(shè)施設(shè)備、器材，制定各類型系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并狠抓落實(shí)，使之始終處于完好狀態(tài)。
8、積極開(kāi)展消防安全宣傳教育，定期向業(yè)主（
使用人）傳授消防常識(shí)。
9、發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織撲救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警。
八、智能化系統(tǒng)管理方案
·管理內(nèi)容
1、高素質(zhì)的專業(yè)人員來(lái)使用和維護(hù)設(shè)備，在系統(tǒng)安裝期間早期介入，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。
2、對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號(hào)、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等。
3、建立防災(zāi)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)的實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案。
4、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法來(lái)確保設(shè)備安全運(yùn)行。
·管理措施
1、建立設(shè)備技術(shù)檔案。
2、建立智能化系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，做好日常巡視與定期保養(yǎng)。
3、建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍。
4、對(duì)住戶、內(nèi)部管理人員進(jìn)行多種形式的培訓(xùn)。
5、建立防災(zāi)監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行檔案。
九、物業(yè)內(nèi)標(biāo)志及標(biāo)牌管理方案
·管理內(nèi)容
1、協(xié)助統(tǒng)計(jì)、制作園區(qū)各種標(biāo)識(shí)，包括樓宇標(biāo)識(shí)、道路指示標(biāo)識(shí)等。
2、所有標(biāo)志標(biāo)牌登記在冊(cè)，并注明使用范圍、權(quán)限及時(shí)間等。
3、定時(shí)定人清潔、維護(hù)，發(fā)現(xiàn)缺損及時(shí)更新或更換。
·管理措施
1、制定標(biāo)識(shí)標(biāo)牌管理制度，維護(hù)保養(yǎng)制度。
2、各種標(biāo)識(shí)標(biāo)牌管理落實(shí)到專人負(fù)責(zé)。
十、用戶報(bào)修、維修及回訪流程
建立業(yè)主報(bào)修熱線，實(shí)行一站式服務(wù)，業(yè)主可通過(guò)對(duì)講系統(tǒng)、電話或向任何一位物業(yè)管理工作人員，對(duì)房屋、水電等質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行報(bào)修，工程部人員在接到報(bào)修后，急修15分鐘到現(xiàn)場(chǎng)，小修小補(bǔ)在2小時(shí)內(nèi)完成，中修24小時(shí)內(nèi)完成，大修1天內(nèi)有答復(fù)。