長城物業設施設備維護保養

　　長城物業設施設備維護保養工時測算標準資料，提供了機電設備運行點檢工時測算、機電設備定期維護工時測算和共用部位、共用設施維修工時測算三個表格，標準內容詳盡、涉及項目齊全。

　　組名設施設備工作量保養內容數量單位原定單位用時實測單位用時每月次數"原每月合計用時"實測每月合計供配電系統變壓器(干式)每半年保養一次1、檢修變壓器外罩有無破損;銘牌是否完好清晰;緊固外罩螺絲;以減少變壓器運行時外罩受振動產生的噪音。2、檢修變壓器高低壓側與電纜或母線聯接處是否接觸良好。螺絲生銹須予更換。3、緊固電壓調節聯接片的固定螺絲。4、檢修冷卻風機是否異常;緊固風機電控箱內電線接頭;并檢修里面的電器是否完好。5、用壓縮空氣(小于0、2MPA)吹去變壓器筒壁及周圍的灰塵;壓縮空氣應無水份;然后用干凈的干布擦去灰塵。6、檢修變壓器中性點接地狀況和變壓器外罩接地線是否牢固。7、檢測變壓器一次側、二次側的線圈;相與相;相對地之間的絕緣電阻。一次側絕緣電阻不低于200兆歐;二次側絕緣電阻不低于10兆歐;接地電阻≤4歐。8、檢修變壓器內有無遺留工具并清理現場;鎖上變壓器外罩門。43臺2.000 2.000 0.167 14.36 14.36

　　高壓柜每半年保養一次1、檢修柜外觀油漆是否完好、整潔;編號是否清晰。2、檢修高壓柜接地是否牢靠。3、檢修儀表、信號、指示燈等能否正常工作。4、檢修各瓷瓶、套管是否清潔;有無破損及放電痕跡。5、檢修柜內電器組件;質量是否良好;外觀有無破損;排列是否整齊;固定是否牢靠。6、檢修高壓電纜;電纜頭有無老化、破損、放電現象;有無異常聲響。7、檢修高壓開關操作機構電源是否正常。8、緊固母排螺栓等所有電氣接頭;進行電氣連鎖裝置試驗。9、清潔柜內外灰塵。95臺0.250 0.100 0.167 3.97 1.59

　　發電機組每半年保養一次1、檢查機油液位和泄露情況，油箱應達到滿負荷運行8小時油量。2、拆除機油濾清器，更換或清洗后裝回。3、檢查每條皮帶的緊張度是否合適，發現有損壞或失效的，應及時更換。4、檢查冷卻系統的風扇軸承及電機是否有損壞。5、檢查散熱器和軟喉及連接器是否有損壞，并進行清潔，清潔完成后，檢查散熱器是否漏水，如果漏水則申請修補;如果不漏水則重新裝回，散熱器裝回后要重新灌滿清水并加入防銹劑。6、檢查冷卻水泄漏的情況(應無滲漏現象)。7、檢查清洗(或更換)冷卻水濾清器。8、檢查燃油液位及燃油輸送泵，燃油泄漏情況。9、檢查機油油質情況，如果機油渾濁發黑，粘滑度不好則須更換。10、排放燃油缸底沉積物及水。11、檢查排氣系統泄露情況。12、更換或清洗鮮風濾清器，清洗完畢，應對濾芯進行檢查嗎，如濾芯已損壞，則更換;如濾芯無損，則小心安裝好鮮風濾清器。13、檢查機房進出風口。14、檢查所有電線連接松緊度，擰緊各接線頭。15、檢查一、二次線路空氣開關、自動轉換開關是否能正常工作。16、檢查蓄電池，用驗電器檢查蓄電池充電是否足夠，否則應充電;檢查電池液位是否滿足要求，如果不夠則加蒸餾水;用比重計測量電解液比重是否在1.25~1.3之間;檢查蓄電池連接柱有無腐蝕、打火痕跡(有則修復處理或更換，并涂上黃油)。17、檢查各種儀表是否能正常使用。18、定期維護發電機控制屏，清除里面的灰塵，擰緊各接線頭，對于生銹或過熱的接線頭應進行處理并擰緊。19、(將發電機組互投柜處于“試驗”位置，進行發電機組“自動狀態”的)試運行。20、檢查發電機一次接線柱;測試發電機絕緣電阻和直流電阻(應做好安全措施：“手動”狀態，斷開蓄電池，掛停電牌等)。21、清潔所有配件及機房。10臺8.000 8.000 0.167 13.36 13.36

　　低壓配電柜每半年保養一次1、檢修配電柜(盤)的固定及接地是否可靠。2、查看柜身：油漆是否完好、整潔;編號是否清晰。3、清潔灰塵。4、檢修抽屜式萬能限流斷路器：用吹風機對斷路器進行清掃;用500V絕緣搖表檢修斷路器的絕緣電阻;R≥0、5MΩ;檢修完后;手動斷、合閘是否靈活可靠。5、檢修各個抽屜柜：檢修柜中的自動空氣開關、接觸器;緊固所有接線端子和彈簧墊片;檢修主回路的銅鼻子是否接觸牢固;清理灰塵。6、檢修電容柜：先斷開電容柜總開關;用25平方毫米以上軟導線逐個把電容器進行對地放電后;檢修與緊固接觸器、電抗器、電容器的接線螺絲;檢修接地裝置是否良好;同時檢修電容器有無膨脹變形和變色;對電容柜進行清潔后;合閘進行調試。7、檢修進線柜：緊固所有的電氣接頭、螺栓;檢修進線開關;測試斷路器絕緣電阻;R≥0、5MΩ;清理灰塵。8、檢修聯絡柜：緊固所有電氣接頭、螺栓;進行機械、電氣連鎖裝置試驗。9、檢修母線：確認檢修的母線無電源時;檢修無誤后斷開市電與發電機互投柜中的切換總開關;然后對所要檢修的母排用25平方毫米以上軟導線短接并掛接地線;堅固線排螺栓;有松動的母排要拆下螺栓;檢修母排間的絕緣子、間距、連接處有無異象;檢修電流、電壓、互感器的二次繞組的可靠性;測量相間、相對地的絕緣電阻(R≥0、5MΩ)。290臺0.500 1.000 0.167 24.22 48.43

　　高壓線路每年保養一次1、檢修電纜電線的規格、走線去向標識是否清晰;電纜電線有無老化、變形、變色現象。2、用測溫儀測量電纜溫度及周圍溫度;以確定電纜有無過熱現象(電纜溫度應不超過70℃)。3、對電纜終端頭和中間接頭要重點檢修：檢修終端頭的絕緣套管有無破損及放電現象;引線與接線端子的接觸是否良好;有無發熱現象;銅、鋁接頭有無腐蝕現象;接地線是否良好;有無松動、斷股現象;電纜中間接頭有無變形;溫度是否正常;清掃終端頭及瓷套管;檢修盒體及瓷套管有無裂紋;瓷套管表面有無放電痕跡。4、測量電纜的絕緣電阻;對1kV以下的電纜用1000V的兆歐表測量;對1kV以上的電纜用2500V的兆歐表測量。5、檢修橋架是否固定牢固;有無銹蝕、起皮現象;等電位連接是否連接緊固。6、檢修橋架內的電纜：電纜是否排列整齊;電纜的規格、去向標識是否清晰;有無老化變形、變色現象。92.9萬平米0.500 0.500 0.083 3.86 3.86

　　低壓線路每年保養一次1、檢修電纜電線的規格、走線去向標識是否清晰;電纜電線有無老化、變形、變色現象。2、用測溫儀測量電纜溫度及周圍溫度;以確定電纜有無過熱現象(電纜溫度應不超過70℃)。3、對電纜終端頭和中間接頭要重點檢修：檢修終端頭的絕緣套管有無破損及放電現象;引線與接線端子的接觸是否良好;有無發熱現象;銅、鋁接頭有無腐蝕現象;接地線是否良好;有無松動、斷股現象;電纜中間接頭有無變形;溫度是否正常;清掃終端頭及瓷套管;檢修盒體及瓷套管有無裂紋;瓷套管表面有無放電痕跡。4、測量電纜(線路)的絕緣電阻;對1kV以下的電纜用1000V的兆歐表測量;對1kV以上的電纜用2500V的兆歐表測量。5、檢修橋架是否固定牢固;有無銹蝕、起皮現象;等電位連接是否連接緊固。6、檢修橋架內的電纜：電纜是否排列整齊;電纜的規格、去向標識是否清晰;有無老化變形、變色現象。92.9萬平米0.500 0.500 0.083 3.86 3.86

　　"低壓配電箱

　　(配電房、地下室內電箱)"每季度保養一次1、檢修配電箱的外觀是否完好、標識是否明晰;2、對配電箱進行除塵處理3、檢修配電箱的固定及接地是否可靠。4、檢修配電箱內出線標識是否明晰;5、檢修配電箱內各接點是否牢固、過熱;線路有無發熱(變色)現象、對變色、發黑的導線進行更換處理。6、檢修配電箱各開關、指示、電度計量裝置是否完好3970.250 0.300 0.330 32.75 39.30

　　設備控制柜箱(主要機房除外)每季度保養一次1、檢修配控制柜外觀：完好、潔凈整齊、編號清晰。2、控制柜的固定及接地應牢固可靠。3、柜內電器組件質量應良好、外觀無破損全;排列整齊、固定牢靠、密封良好、4、檢修主回路的銅鼻子;接觸應牢固可靠、無開裂;且顏色正常、無變色。5、檢修并緊固接觸器、電抗器接線螺絲;且接地裝置應良好。6、控制柜的接線端子應與導線的截面匹配;禁止使用小端子配大截面的導線。7、檢修母線有無變形現象。8、檢修控制指示燈指示是否正確。4670.250 0.500 0.330 38.53 77.06

　　強電、弱電井每半年保養一次1、檢修強弱電井標識是否明確、門是否能可靠上鎖;2、檢修強弱電井內照明是否完好、井內是否整潔、相鄰樓層隔斷是否完好、有無鼠跡;3、檢修強弱電井內是否有異味、溫度是否正常、井內各配電柜(箱)門是否關閉4、檢修線槽是否有導線外露現象、有則及時處理。15970.120 0.120 0.167 32.00 32.00

　　給排水系統生活水泵每季度/年保養一次1、檢修泵體應無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰、外觀整潔、油漆完好。2、盤根應良好、無滲水、溢水、沙眼等情況、泵軸滲水無流到地面。3、檢修、補充水泵軸承潤滑油脂、加入油脂不應超過軸承室的2/3、如有油質變色、有鐵屑等現象的更換全部油脂。4、水泵運行時、檢修漏水量填料密封每分鐘不超過10~20滴;機械密封每分鐘不超過3滴、調整填料壓蓋松緊度。5、用紅外測溫儀測量水泵軸承溫度、要求不超過65℃。6、檢修水泵和電機的轉動、要靈活無卡殼、泵軸與電機軸在同一中心線。7、目視檢修水泵聯軸器是否旋轉自然。8、檢修泵聯軸器端面之間的間隙、接觸應嚴密無間隙、螺栓應均勻擰緊。9、檢修聯軸器的聯接螺栓和橡膠墊、若有損壞予更換。10、機座地腳螺栓應緊固、無銹蝕、墊片齊全。11、點動運行消防水泵1次、試驗水泵是否可以正常運行。480.500 0.600 0.330 7.92 9.50

　　電動機每季度/年保養一次1、清除外殼灰塵、油垢、保證端蓋無裂痕、損傷保持電機外觀整潔、銘牌完好和接地線連接良好。2、檢修引出線端是否過熱、燒傷、腐蝕、線間距離應符合要求、絕緣應完好無損、電機電纜頭緊固。3、檢修水泵電機欠壓、缺相、過流保護裝置、保證正常工作。4、檢修軸承、油環和潤滑油是否良好、如不符合要求應進行跟換。5、保持外殼接地良好、牢固、消除氧化或腐蝕現象。6、自動、手動啟動時盤車要輕快、轉動要正常、轉向要正確。7、用鉗表測量三相電流是否在額定值內。480.500 0.600 0.330 7.92 9.50

　　水泵控制柜每季度/年保養一次1、檢修配控制柜外觀：完好、潔凈整齊、編號清晰。2、控制柜的固定及接地應牢固可靠。3、柜內電器組件質量應良好、外觀無破損全;排列整齊、固定牢靠、密封良好、4、檢修主回路的銅鼻子;接觸應牢固可靠、無開裂;且顏色正常、無變色。5、檢修并緊固接觸器、電抗器接線螺絲;且接地裝置應良好。6、控制柜的接線端子應與導線的截面匹配;禁止使用小端子配大截面的導線。7、檢修母線有無變形現象。8、檢修控制指示燈指示是否正確。19臺0.500 0.500 0.330 3.14 3.14

　　供水管網閥門每季度保養一次1、每季度應對閥門檢修并開關測試一次、應開閉靈活、無漏水、外觀整潔、部件配齊。2、每季應對井蓋檢修進行1次、井蓋應有雨、污標識、雨水、污水不得混排;412個0.500 0.500 0.333 68.60 68.60

　　生活水箱(池)每半年保養一次1、浮球閥動作靈活、出水正常。2、管接頭和閥門不漏水。3、檢修水箱水位是否適中。4、檢修生活水箱外觀、完好、潔凈。5、檢修進水過濾網是否暢通、無雜物。6、鋼架結構牢固、掉漆及時除銹刷漆。7、檢修閥門是否靈活、好使。13個1.000 1.000 0.167 2.17 2.17

　　排污泵"每月保養一次

　　(改為季保)"1、檢修泵體外觀油漆是否完好;標識是否清楚。2、用螺絲刀檢修接線盒壓線螺釘是否松動或灼傷。3、檢修設備的防護網罩是否完好;緊固地腳螺栓。4、檢修潤滑油是否有變色、變質等現象;有則更換潤滑油。5、用鉗形表測量三相電流;查看三相電流是否三相平衡并在額定值內。6、點動起動三次;觀察水泵轉向及起動電流、信號、顯示是否正常。7、檢修液位控制器的功能是否完好。8、檢修泵軸轉動是否靈活;泵軸與電機軸是否在同一中心線。9.清理坑底。2242.000 3.000 1.000 448.00 168.00

　　管道井每半年保養一次1、檢修管道井標識是否明確、門是否能可靠上鎖;2、檢修管道井內照明是否完好、井內是否整潔、相鄰樓層隔斷是否完好、有無鼠跡;3、檢修管道井內是否有異味。11410.120 0.120 0.167 22.87 22.87

　　水泵房閥門每季度/年保養一次1、檢修閥門開閉是否靈活、無卡;無漏水現象。2、檢修閥體手柄完好;保持外觀整潔。3、對閥門連接銅閥芯的傳動桿加黃油。4、對閥門上的螺栓進行防腐除銹;加黃油。5、對閥門漏水部分加盤根;堵漏。6、跟換閥門于法蘭連接部分膠墊有無老化、漏水現象;如有應提前停水;跟換膠墊;緊固螺絲7、檢修壓力表指針要靈活;指示要準確;表盤要清晰;位置便于觀察;緊固良好;表閥于接頭無滲水。8、檢修單向閥動作靈活閥體內外無漏水;壓力表指示準確表盤清晰9、閥門、管道及附件應外觀整潔;油漆完好;標示要清楚;銘牌字跡要清晰。2760.250 0.250 0.167 11.52 11.52

　　水循環處理系統每半年保養一次1、檢修泵體外觀油漆是否完好;標識是否清楚。2、用螺絲刀檢修接線盒壓線螺釘是否松動或灼傷。3、檢修設備的防護網罩是否完好;緊固地腳螺栓。4、檢修潤滑油是否有變色、變質等現象;有則更換潤滑油。5、用鉗形表測量三相電流;查看三相電流是否三相平衡并在額定值內。6、點動起動三次;觀察水泵轉向及起動電流、信號、顯示是否正常。7、檢修液位控制器的功能是否完好。8、檢修泵軸轉動是否靈活;泵軸與電機軸是否在同一中心線。712.000 8.000 0.167 14.03 9.35

　　中央空調系統中央空調主機運行期每月保養一次，非運行期每季度一次1、目視檢修各數據是否符合運行要求。2、檢修各設備控制系統是否正常。3、檢修各接口有無冷媒泄露;如缺少則及時添加。4、檢修冷凍油及粗細油濾網;檢修冷媒粗細濾網。5、檢修主機進、出管道冷卻水、冷凍水的水流量、壓力差。6、檢修機組外觀有無明顯損壞。7、檢修主電源是否缺相;電壓是否符合要求(380±5%V)。8、檢修油加熱器是否正常工作;油溫是否正常(油溫在40～60度)。9、檢修冷凍水壓力差是否在90Kpa±5%內。10、檢修冷凝器水壓力差是否在80Kpa±5%內。11、檢修控制電路是否正確。12、檢修電氣控制是否正常。13、檢修冷凍冷卻管道系統。14、檢修冷卻塔系統。15、檢修主機儀表(電壓、電流)。16、檢修風機系統。412.000 12.000 0.667 32.02 32.02

　　分體式中央空調主機運行期每月保養一次，非運行期每季度一次1、目視檢修各數據是否符合運行要求。2、檢修各設備控制系統是否正常。3、檢修各接口有無冷媒泄露;如缺少則及時添加。4、檢修冷凍油及粗細油濾網;檢修冷媒粗細濾網。5、檢修主機進、出管道冷卻水、冷凍水的水流量、壓力差。6、檢修機組外觀有無明顯損壞。7、檢修主電源是否缺相;電壓是否符合要求(380±5%V)。8、檢修油加熱器是否正常工作;油溫是否正常(油溫在40～60度)。9、檢修冷凍水壓力差是否在90Kpa±5%內。10、檢修冷凝器水壓力差是否在80Kpa±5%內。11、檢修控制電路是否正確。12、檢修電氣控制是否正常。13、檢修冷凍冷卻管道系統。14、檢修冷卻塔系統。15、檢修主機儀表(電壓、電流)。16、檢修風機系統。80.500 0.500 0.667 2.67 2.67

　　冷卻塔運行期每月保養一次，非運行期每季度一次1、冷卻塔噪音是否小于65dB，是否設有防鼠蟲措施，濾網是否清潔，冷凝水是否暢通，轉動部位無異響。2、電機、風扇聯接良好。3、減速器潤滑油位在油標或油尺上下限范圍內。潤滑油應不含渣、不變色、粘度良好。4、風機扇葉安裝牢固、不變形，運行無震動。布水器出水角度一致，布水均勻，運轉靈活。5、濾料應整齊排列無破損，經過濾料到接水盤應如下雨。接水盤中自動補水閥應動作可靠，盤中水位在水塔運行時不缺水。停塔后盤中水不溢流。41.000 1.167 0.667 2.67 3.11

　　膨脹水箱運行期每月保養一次，非運行期每季度一次1、浮球閥動作靈活、出水正常。2、管接頭和閥門不漏水。3、檢修水箱水位是否適中。4、檢修膨脹水箱外觀、完好、潔凈。5、檢修進水過濾網是否暢通、無雜物。6、鋼架結構牢固、掉漆及時除銹刷漆。7、檢修閥門是否靈活、好使。21.000 1.000 0.667 1.33 1.33

　　風機盤管每年保養二次(南方)，每年四次(北方)1、檢修盤管濾網、柜濾網是否清潔。2、目視檢修冷凍、冷卻水管道保溫材料是否完好。3、檢修冷凝水排出狀況;如有堵塞;則進行清理。4、檢修機身是否牢固;有無振動。5、檢修電機轉速是否正常;有無異響。6、檢修風輪是否變形;有無異響。7、檢修風輪軸是否靈活。8、檢修接地裝置是否安全牢靠。9、用鉗形電流表測量電機電流是否符合銘牌要求。10、檢修溫控器控制是否正常。11、檢修電磁閥控制是否正常;如不符合須及時維修、更換。12、檢修回風過濾網是否干凈、完好;每月清洗一次。2361.000 1.200 0.167 39.41 47.29

　　風柜、地柜每年保養二次(南方)，每年四次(北方)1、檢修電機轉速是否有異常、異響。2、檢修風機軸是否變形無異響。3、檢修風機軸是否靈活。4、用鉗型電流表測量電機電流是否符合銘牌額定要求。5、檢修溫控器控制是否正常。6、檢修電動閥控制是否正常;如有問題及時維修、更換。7、檢修回風過濾網是否干凈、完好;每月清洗一次。8、檢修排水管是否暢通。9、檢修風機皮帶松緊適合;無明顯磨損。10、檢修風管軟接頭是否完好、不漏風。11、檢修溫度設定值是否正常。12、檢修送、回風閥的開度是否在設定的位置。根據運行需要;調整新風閥開度。15套2.000 3.000 0.167 5.01 7.52

　　空調水泵運行期每月保養一次，非運行期每季度一次，每年年大保養一次1、檢修泵體應無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰、外觀整潔、油漆完好。2、盤根應良好、無滲水、溢水、沙眼等情況、泵軸滲水無流到地面。3、檢修、補充水泵軸承潤滑油脂、加入油脂不應超過軸承室的2/3、如有油質變色、有鐵屑等現象的更換全部油脂。4、水泵運行時、檢修漏水量填料密封每分鐘不超過10~20滴;機械密封每分鐘不超過3滴、調整填料壓蓋松緊度。5、用紅外測溫儀測量水泵軸承溫度、要求不超過65℃。6、檢修水泵和電機的轉動、要靈活無卡殼、泵軸與電機軸在同一中心線。7、目視檢修水泵聯軸器是否旋轉自然。8、檢修泵聯軸器端面之間的間隙、接觸應嚴密無間隙、螺栓應均勻擰緊。9、檢修聯軸器的聯接螺栓和橡膠墊、若有損壞予更換。10、機座地腳螺栓應緊固、無銹蝕、墊片齊全。11、點動運行消防水泵1次、試驗水泵是否可以正常運行。90.750 1.000 0.667 4.50 6.00

　　電動機運行期每月保養一次，非運行期每季度一次，每年年大保養一次1、清除外殼灰塵、油垢、保證端蓋無裂痕、損傷保持電機外觀整潔、銘牌完好和接地線連接良好。2、檢修引出線端是否過熱、燒傷、腐蝕、線間距離應符合要求、絕緣應完好無損、電機電纜頭緊固。3、檢修水泵電機欠壓、缺相、過流保護裝置、保證正常工作。4、檢修軸承、油環和潤滑油是否良好、如不符合要求應進行跟換。5、保持外殼接地良好、牢固、消除氧化或腐蝕現象。6、自動、手動啟動時盤車要輕快、轉動要正常、轉向要正確。7、用鉗表測量三相電流是否在額定值內。90.750 0.750 0.667 4.50 4.50

　　空調控制柜運行期每月保養一次，非運行期每季度一次，每年年大保養一次1、檢修控制柜外觀;是否完好、潔凈整齊、編號清晰。2、檢修控制柜;控制柜應固定及接地牢固可靠。3、檢修主回路的銅鼻子;接觸應牢固可靠;無開裂;無變色現象。4、檢修并緊固接觸器、電抗器接線螺絲;且接地裝置應良好。5、檢修母線有無變形現象。6、檢修控制指示燈是否正確。110.500 1.000 0.667 3.67 7.34

　　空調機房閥門運行期每月保養一次，非運行期每季度一次，每年年大保養一次1、對閥門連接銅閥芯的傳動桿加注黃油。2、對閥門上的螺栓進行防腐除銹;加黃油。3、檢修閥門與法蘭盤連接部分膠墊是否有老化、滲水現象;如有則需提前停水;更換膠墊;緊固螺絲。4、緊固壓力表490.500 0.025 0.667 16.34 0.82

　　暖通系統板式換熱器每年保養一次1、檢修外觀;無變形、滲漏;并進行處理。2、檢修進出管道閥門;能正常開啟、關閉。00.500 0.500 0.083 0.00 0.00

　　風幕機每季度保養一次1、檢修外觀是否完好、各按鍵是否靈活可靠。2、主電源是否正常。00.500 0.500 0.333 0.00 0.00

　　消防系統消防報警主機每季度/年保養一次1、檢修主機報警信息;主機打印機工作是否正常。2、檢修集中報警器、區域報警器自檢、消音、復位功能是否良好;檢測報警狀態是否良好;檢修主電源與備用電源切換是否正常;對箱體內外除塵;緊固接線端子。72.000 4.000 0.333 4.66 9.32

　　消防聯動柜每季度/年保養一次1、檢修消防聯動柜外觀、對所有指示燈完好情況進行自檢、檢修各功能、區域標識是否完善。2、對消防聯動柜進行除塵處理。3、檢修消防聯動柜內所有接點、必要時進行緊固。4、檢修消防聯動柜內所有繼電器的插接可靠性。5、檢修消防聯動柜內電源變壓器工作情況。6、對消防聯動柜進行功能性測試(注意必須結合消防聯動柜控制的的其它消防設備控制柜的定期保養進行)100.333 1.000 0.333 1.11 3.33

　　消防聯動試驗每半年測試一次1、檢修主機報警信息;主機打印機工作是否正常。2、檢修集中報警器、區域報警器自檢、消音、復位功能是否良好;檢測報警狀態是否良好;檢修主電源與備用電源切換是否正常;對箱體內外除塵;緊固接線端子。92.9萬平米4.000 4.000 0.167 62.06 62.06

　　消防卷簾門每季度保養一次1、檢修門軌、門扇有無變形、卡阻現象。2、檢修按鈕箱是否完好、上鎖。3、檢修控制箱指示訊號是否正常;箱體是否受損。4、檢修接觸器主觸點吸合是否靈活。5、檢修升降;按下上行(或下行)按鈕;防火卷簾門應上升或下降;密切注意簾門上升(或下降)到一定位置后是否能自動停車;如果防火卷簾門上升即將出導軌(或下降已到地面)仍不停;必須調整限位開關。6、模擬迫使煙感或溫感動作;探測器是否自動報警;防火卷簾門是否自動下滑關閉(分兩次下滑關閉防火卷簾門;防火卷簾門下滑至離地面1。2米左右停止;延時九或十秒左右;再自動啟動將防火卷簾門全部關閉)。1880.333 0.667 0.333 20.85 41.76

　　防排煙風機每季度保養一次1、檢修機身、風機葉輪、機座是否牢固;檢修控制箱內外油漆是否脫落;并清掃灰塵。2、緊固電機及控制箱內接線端子。3、檢修軸承轉動是否靈活;并加潤滑油。4、檢修風道是否通暢。5、檢修風閥手柄指示是否準確。6、檢修風閥閥門是否牢固。7、檢修風閥動作是否靈活、牢靠(手動;電動)。8、檢修電源、運行指示燈顯示是否正常。9、檢修接觸器主接觸頭吸合是否靈活。10、檢修風機是否能夠遠程啟動、停止。11、啟動風機;檢修風機運轉時有無異常聲響、劇烈振動。12、啟動風機;查看風機運轉時的電壓值、電流值是否符合額定值。13、風機運轉半小時后;手感電機、軸承溫度是否正常。14、用500V搖表測量電機、控制箱的接地電阻(R≤4Ω);并測量電機絕緣電阻值(R≥0.5MΩ)。2820.500 1.000 0.333 46.95 93.91

　　消防栓每季度保養一次1、檢修箱體、鎖、玻璃是否有破損現象并除塵。2、檢修箱內小錘、水帶、水槍是否齊全無破損現象;是否擺放整齊并除塵。3、檢修報警器是否完好并除塵。4、檢修閥門是否有漏水現象。5、檢修箱內是否干燥;對于潮濕的水帶要將水帶晾曬。6、抽檢若干個消防栓;打開閥門是否有水。29070.100 0.110 0.333 96.80 106.48

　　煙感系統每季度保養一次1、檢修煙感安裝是否牢固可靠，外觀是否完好。2、巡檢燈是否正常。3、每月抽查10%做報警實驗。69810.040 0.040 0.333 92.99 92.99

　　溫感系統每季度保養一次1、檢修溫感安裝是否牢固可靠，外觀是否完好。2、巡檢燈是否正常。3、每月抽查10%做報警實驗。22000.040 0.040 0.333 29.30 29.30

　　層顯\手報\控制模塊\消防電話每季度保養一次1、檢修手動報警按鈕安裝是否牢固?是否有破損、脫落、丟失現象?按10%比例進行模擬報警試驗。2、檢修模塊的安裝是否牢固。3、緊固模塊的接線處。4、檢修消防對講電話安裝是否牢固。5、有無脫落、破損、丟失現象;按5%比例進行模擬報警試驗。27770.010 0.040 0.333 9.25 36.99

　　背景音樂控制主機每季度保養一次1、檢修外觀、各指示正常、旋鈕靈活。2、對主機進行除塵處理。3、檢修各音源裝置是否正常。4、試播音、測試播音效果71.000 1.000 0.333 2.33 2.33

　　消防廣播每季度保養一次1、檢修事故廣播固定是否牢固、并除塵;2、進行選層廣播一次、效果是否良好。17350.010 0.050 0.333 5.78 28.89

　　消防水箱(池)每半年保養一次1、檢修消防水池進水浮球閥是否能可靠地開啟、關閉。2、檢修消防水池有無滲漏現象。141.000 1.000 0.167 2.34 2.34

　　防排煙風閥每季度保養一次1、外觀檢修、并進行除塵處理。2、試動作、是否靈活、可靠動作。3、各閥門是否處于正常(開啟)位置。4、有必要進行除銹、刷漆處理3890.330 0.500 0.333 42.75 64.77

　　消防管網每季度保養一次1、每季度應對閥門檢修并開關測試一次、應開閉靈活、無漏水、外觀整潔、部件配齊。2、每季應對井蓋檢修進行1次。92.9萬平米0.500 0.500 0.333 15.47 15.47

　　濕式報警閥每季度保養一次1、檢修警鈴動作是否正常、打開放水閥、水流入延遲器20秒后、警鈴應發出報警聲響。2、檢修警鈴管道、清除水垢、泥沙及污物。3、若警鈴校驗旋塞關閉后、警鈴仍發聲、則檢修校驗旋塞是否關緊、在報警閥的環形水槽上是否積聚了障礙物520.500 0.500 0.333 8.66 8.66

　　消防水泵每季度保養一次1、檢修泵體應無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰、外觀整潔、油漆完好。2、盤根應良好、無滲水、溢水、沙眼等情況、泵軸滲水無流到地面。3、檢修、補充水泵軸承潤滑油脂、加入油脂不應超過軸承室的2/3、如有油質變色、有鐵屑等現象的更換全部油脂。4、水泵運行時、檢修漏水量填料密封每分鐘不超過10~20滴;機械密封每分鐘不超過3滴、調整填料壓蓋松緊度。5、用紅外測溫儀測量水泵軸承溫度、要求不超過65℃。6、檢修水泵和電機的轉動、要靈活無卡殼、泵軸與電機軸在同一中心線。7、目視檢修水泵聯軸器是否旋轉自然。8、檢修泵聯軸器端面之間的間隙、接觸應嚴密無間隙、螺栓應均勻擰緊。9、檢修聯軸器的聯接螺栓和橡膠墊、若有損壞予更換。10、機座地腳螺栓應緊固、無銹蝕、墊片齊全。11、點動運行消防水泵1次、試驗水泵是否可以正常運行。301.000 1.000 0.333 9.99 9.99

　　電動機每半年保養一次1、清除外殼灰塵、油垢、保證端蓋無裂痕、損傷保持電機外觀整潔、銘牌完好和接地線連接良好。2、檢修引出線端是否過熱、燒傷、腐蝕、線間距離應符合要求、絕緣應完好無損、電機電纜頭緊固。3、檢修水泵電機欠壓、缺相、過流保護裝置、保證正常工作。4、檢修軸承、油環和潤滑油是否良好、如不符合要求應進行更換。5、保持外殼接地良好、牢固、消除氧化或腐蝕現象。6、自動、手動啟動時盤車要輕快、轉動要正常、轉向要正確。7、用鉗表測量三相電流是否在額定值內。301.000 1.000 0.167 5.01 5.01

　　消防水泵控制柜每季度/年保養一次1、檢修配控制柜外觀：完好、潔凈整齊、編號清晰。2、控制柜的固定及接地應牢固可靠。3、柜內電器組件質量應良好、外觀無破損全;排列整齊、固定牢靠、密封良好、4、檢修主回路的銅鼻子;接觸應牢固可靠、無開裂;且顏色正常、無變色。5、檢修并緊固接觸器、電抗器接線螺絲;且接地裝置應良好。6、控制柜的接線端子應與導線的截面匹配;禁止使用小端子配大截面的導線。7、檢修母線有無變形現象。8、檢修控制指示燈指示是否正確。150.500 0.500 0.333 2.50 2.50

　　安防系統周界報警系統每季度保養一次1、檢修設備外觀是否完好，系統測試能否正常報警，安裝是否牢固。6套2.000 2.000 0.333 4.00 4.00

　　巡更系統每半年保養一次1、檢修設備外觀是否完好，安裝是否牢固，有無缺失。00.100 0.167 0.167 0.00 0.00

　　門禁系統每季度保養一次1、檢修外觀是否完好、標識是否完善、各按鍵是否靈活可靠。2、主機電源是否正常。3、對講主機內部接插件、接線是否可靠連接。4、對講測試(與管理中心、樓層用戶)1720.500 0.667 0.333 28.64 38.20

　　停車場管理系統每月保養一次1、對讀卡控制系統、道閘電路板進行除塵處理;檢修電路板各接頭接線柱是否緊固。2、對攝像機及清晰度調整。檢修能否自動和手動開閘;檢修車場收費系統是否正常;檢修攝像照明及圖片存取是否正常。3、檢修地感處理器是否緊固;地感線緊固處理。4、對各個電源接口緊固處理。5、對通信接口緊固處理。6、對道閘桿水平、垂直調整、修補反光膜、防雨密封檢修。7、對市電輸入(220+10)V檢測。8、機箱地線對地絕緣電阻小于4Ω檢測。9、主板電壓(12+0.5)V檢測。10、顯示屏電壓檢測。11、對各個地腳螺栓緊固。12、對各個傳動機構加機油。13、檢修限位開關并調試在正常位置。14、檢修平衡彈簧情況;嚴重時應更換。15、對減速機加機油。16、服務器數據庫備份。17、車場記錄數據備份。18、無用數據清除、磁盤碎片整理、系統盤鏡像備份。220.750 2.000 1.000 16.50 44.00

　　閉路監控系統每月保養一次1、清理攝像機防護罩玻璃的積灰;使圖像清晰。2、分析各監視畫面場景;調整角度、景深等;優化監視效果。3、全面檢修錄像回放圖像的質量和完整性;保持錄像時間的設計指標。4、全面檢修圖像質量;通過仔細調節鏡頭聚焦、攝像機、監控器等易老化設備;保持顯示圖像的清晰度和對比度。5、檢修攝像機電源輸出電壓、功率;保持電源供電穩定、可靠。6、對電梯轎箱內攝像機進行樓層顯示同步檢修;保持樓層信號疊加信息正確。7、逐一實驗檢修安防報警聯動監控的功能;保持可靠。(沒有聯動的此項不做)8、根據監控范圍要求及時修正云臺攝像機可監視范圍;檢修云臺和攝像機動態監視功能是否完好。9、用刷子對主板、接插件、機箱及機箱風扇等進行除塵。防止設備表面和內部的灰塵在受潮后引起短路或者影響工作性能。10、檢修支撐桿地腳螺栓是否松動(螺栓加黃油保護);檢修轉動部分的連線是否有破裂、拉斷現象;檢修轉動部分的潤滑情況;并加潤滑油。11、檢修室外防雨、防風、防塵罩的密封性;鏡頭擦洗一次。檢修云臺的靈活性、運轉角度是否正常。做好防腐防銹工作;對鐵件部分要定期刷防銹漆。12、檢修機箱是否完好接地。機房設備接地系統是否滿足防雷接地技術規范要求(接地電阻不大于4Ω;接地銅線截面積不小于16平方毫米)。(第2、3、4、9、12項為系統保養項，所用時間折算進監控鏡頭保養時間中)7870.200 0.400 1.000 157.40 314.80

　　防雷系統每半年保養一次1、檢修避雷針、避雷線;避雷帶及引下線有否銹蝕;如有要及時除銹并刷銀粉漆。對于銹蝕程度嚴重;截面銹蝕達30%以上的是否進行了更換。2、用小錘輕敲引下線的導電接觸部件;檢修接觸是否良好;焊點連接有否脫焊;有問題是否及時解決。3、檢修接地引線和接地裝置是否正常;接地螺母是否牢固可靠;如發現問題要及時改正及緊固。4、每年3月份用接地電阻測試儀測試避雷系統的接地電阻(不少于4個點)：防雷接地電阻一般應R≤10Ω;防雷與保護接地合一時接地電阻R≤4Ω;采用聯合接地體時接地電阻R≤1Ω。580.500 1.000 0.167 4.84 9.69

　　(非)可視對講門口主機每月保養一次

　　1、檢修外觀是否完好、標識是否完善、各按鍵是否靈活可靠。2、主機電源是否正常。3、對講主機內部接插件、接線是否可靠連接。4、對講測試(與管理中心、樓層用戶)1060.250 0.250 1.000 26.50 26.50

　　蓄電池柜每月保養一次

　　1、除塵。2、做充放電實驗。80.250 0.250 1.000 2.00 2.00

　　小計1563.84 1706.34

　　測算人員配置7.52 8.20

　　注：紅色字體為要刪減的部分，藍色字體為預增加部分。

　　紅色單元格為用時差異明顯項目。

篇2：給排水設施設備維修保養作業規程

　　給排水設施設備維修保養作業規程

　　一、目的

　　規范給排水設備設施保養工作，確保給排水設備設施各項性能完好。

　　二、適用范圍適用于物業轄區內給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養。

　　三、職責

　　1、管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養年度計劃》并檢查該計劃的執行情況。

　　2、工程部主管負責組織制定《給排水設備設施保養年度計劃》并組織監督該計劃的實施。

　　3、水泵房組長/機電維修員具體負責實施給排水設備的維修保養。

　　4、事務部負責向有關用戶通知停水的情況。

　　四、程序要點

　　1、《給排水設備設施維修保養年度計劃》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報公司審批。

　　(2)制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》的原則：

　　①給排水設備設施使用的頻度；

　　②給排水設備設施運行狀況（故障隱患）；

　　③合理的時間（避開節假日、特殊活動日等）；

　　(3)《給排水設備設施維修保養年度計劃》應包括如下內容：

　　①維修保養項目及內容；

　　②備品、備件計劃；

　　③具體實施維修保養的時間；

　　④預計費用。

　　2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養時，應按《給排水設備設施維修保養年度計劃》進行。

　　3、廣場內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養由外委完成，其余維修保養由水泵房機電維修員負責。

　　4、水泵機組維修保養。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對小區內所有水泵機組進行一次清潔、保養。

　　(1)電動機維修保養：

　　①用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；②檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承；

　　③檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；

　　④清潔電動機外殼；

　　⑤檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養：

　　①檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規格軸承；

　　②轉動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸；

　　③檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；

　　④清潔水泵外表；

　　⑤如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　(3)檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。

　　(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

　　5、控制柜維修保養。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。

　　(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。

　　(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。

　　(3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改。

　　(4)交流接觸器維修保養：

　　①清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

　　②清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換；

　　③清潔鐵芯上的油污及臟物；

　　④檢查復位調簧情況；

　　⑤擰緊所有緊固件。

　　(5)自耦減壓啟動器維修保養：

　　①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；

　　②外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

　　(6)熱繼電器維修保養：

　　①檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；

　　②檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

　　(7)自動空氣開關維修保養：

　　①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；

　　②清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；

　　③自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭

　　。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

　　(9)信號燈、指示儀表維修保養：

　　①檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡；

　　②檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。

　　(10)遠傳壓力表維修保養：

　　①檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理；

　　②檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；

　　③偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。

　　6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養

　　(1)閘閥維修保養：

　　①檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；

　　②檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；

　　③對閘閥閥桿加黃油潤滑；

　　④對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　(2)止回閥維修保養：

　　①檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　　②檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規格彈簧；

　　③檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。

　　(3)浮球閥維修保養：

　　①檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；

　　②檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；

　　③檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。

　　(4)液位控制器維修保養：

　　①檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　　②清除壓力室內污物，疏通控制水道；

　　③檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；

　　④緊固所有螺母。

　　7、潛水泵或排污泵維修保養

　　(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。

　　(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。

　　(3)檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規格的軸承。

　　(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一遍。

　　(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明裝給排水管維修保養（每年10月進行一次）

　　(1)檢查支持托架是否牢固，否則應加強。

　　(2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。

　　(3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。

　　(4)檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理（更換膠墊）。

　　9、每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養表》經管理處主任批準后方可延時。

　　10、對于計劃中未列出的維修保養工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發性的設備設施故障，先經工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。

　　11、水泵房機電維修員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《維修保養記錄表》內，并于每次維修保養后的3天之內由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。

　　12、停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時，應由機電處主管填寫《停申請表》，經物業經理批準后通知公共事務部，由事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。

　　五、記錄

　　六、相關支持文件

篇3：公司設施設備維護保養檢測制度

　　公司設施、設備的維護、保養、檢測制度

　　1、建立從安裝、調試、驗收，到運行、維護、保養、檢測等各環節的檔案，嚴格按規定要求進行設施設備的維護、保養和檢測。

　　2、制定安全操作規程、維護保養檢測責任制，對操作人員進行專項培訓。

　　3、操作人員須每天對自己所使用的機器做好日常保養工作，生產過程中設備發生故障應及時給予排除。

　　4、設備運行與維護堅持“設備專人負責，共同管理”的原則精心維護，保證設備安全。負責人調離，立即配備新人。

　　5、維修人員，每兩周對生產設備進行檢查一次；每半年根據生產需要和設備實際運轉狀況，制定設備大修計劃；每年年底由公司主管領導、設備管理人員、部門經理、維修人員負責，按照事先規定的項目、內容進行檢查打分，評定出是否完好、能否繼續使用，提出對責任人的處理意見和改進措施等。

　　6、認真做好設施、設備管理全過程中的記錄工作，每個環節的責任人都要填寫規定的記錄表格或圖表，負責人和主管領導簽名確認，存檔保存。