房屋共用部位共用設施設備維修保養

　　一、房屋共用部位、共用設施設備的使用管理、維修和更新

　　根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況;需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于開發商保修范圍的，按保修工作流程及時向開發商提出報告與建議，并協助開發商維修;編織合理的維修養護計劃，建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全;合理使用，不任意拆動原房屋結構，不任意改變原建筑的用途;各類設備設施信息記錄清晰明確,臺帳清楚;及時保養維修，保持房屋及公共設備設施的完好;因房制宜，有計劃地安排保養維修任務;完善的建筑管理、房屋維修保養、公共設備設施保養制度;完善的管理、檢查、考核制度;給類房屋、共用設備設施部位基本保持完好狀態;建立和貫徹各項規章制度及各項標準;搞好維修保養計劃管理,科學安排施工進度;

　　二、房屋共用部位、共用設施設備維修養護的管理規定

　　【房屋、建筑設施】

       建物維修工按《房屋、設施維修養護規程》與《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》的內容要求進行修繕養護;每月一次按《房屋、設備、設施巡視內容與要求》對房屋建筑，公用部位、設施進行巡查;將周期巡查、養護結果記錄于《共用部位巡查、養護記錄表》內;房屋、設施修繕工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;房屋、設施發生異常，及時報告工程主管，并在工程主管協同下排除異常。工程主管 負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集，負責零星材料的采購計劃的編制，委托維修的聯系工作;每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;組織實施房屋、設施的維修保養工作，對房屋養護、修繕提供工作指導及檢查監督;

　　對每次周期巡查養護記錄、維修記錄進行檢查驗證;每季度組織建物維修工檢查房屋、設施的使用狀況，記錄《房屋、設施檢查表》，根據日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好度評定辦法》，填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經經理審核后上報公司主管部門;

　　【供配電設備】

　　電工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視配電房設備，并填寫《配電房巡視記錄表》;配電房每月打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)“運行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設備定期啟動日志》按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《供配電設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;供配電設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;供配電設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，并在設備主管協同下排除異常和故障。

　　工程部主管

　　負責設備的技術資料、檔案的收集、保管;負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯系工作;每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;組織實施供配電設備的運行管理及維修保養工作，并進行指導，檢查;每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況，填寫《供配電系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證。

　　【消防設備】

　　日常巡視：

　　a.設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房及風機房設備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視記錄表》。設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，并在設備主管協同下排除異常和故障;

　　定期檢查：

　　a.由設備維修工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試，記錄《設備定期啟動記錄表》;

　　b.由設備主管組織，并由保安主管、保安人員和設備維修工參與操作，每年一次進行消火栓、噴淋進行系統測試;送風、排煙系統測試;電源、控制聯動功能以及報警安全系統的測試。記錄《消火栓、噴淋系統測試記錄表》，《消防送風、排煙系統測試記錄表》。

　　維修保養：

　　a.設備維修工負責消防設施的維修保養工作;

　　b.設備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。消防泵“運行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次;

　　c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《消防設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;

　　d.消防設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內。

　　設備主管

　　a.負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯系工作;

　　b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

　　c.組織實施消防設備的運行管理及維修保養工作，并進行指導，檢查;

　　d.每周巡視消防設備,檢查巡視記錄;

　　e.每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況，填寫《消防及報警系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門。

　　【給排水設備】

　　管道工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備，并記錄《水泵房巡視記錄表》;水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。生活水泵“運行”與“備用”每二周交替更換一次;按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《給排水設備(設施)維修保養 規程》的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于《設備、設施周檢查、保養記錄表》內;給排水設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內。

　　【電梯設備】

　　分承包方電梯維保人員每周按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《電梯設備維修保養規程》的內容要求進行定期保養，同時負責清潔電梯機房環境，并將結果記錄表內;電梯設備維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》;設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄于《設備故障記錄表》上,并及時處理。

　　【水泵設備】

　　管道工

　　a.每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備，并填寫《水泵房巡視記錄表》。

　　b.水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。生活水泵“運行”與“備用”每二周交替更換一次。

　　c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《給排水設備(設施)維修保養 規程》的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內。

　　d.給排水設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內。

　　e.給排水設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，并在設備主管協同下排除異常和故障。

　　三、共用部位設施設備維修養護計劃及服務方案

　　【樓底層大廳】對樓底層大廳的玻璃落地門(或不銹鋼、塑鋼落地門)進行巡檢養護：每周三次，落地門開啟靈活，自動定位正確，關閉速度在3s～10s范圍內，無阻滯現象。落地門 地彈簧平整、不絆腳，金屬表面平整，無明顯劃痕;落地門玻璃無破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動，密封膠平整，五金配件齊全，安裝牢固。對大樓門廳內照明、應急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關完整無損，燈具飾品無殘缺。

　　【樓道】

　　對樓道照明、應急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關完整無損，燈具飾品無殘缺。每周檢查一次。對樓道內防火門進行安全檢查，防火門應保持啟閉靈活，閉門器啟閉無沖擊器，防火門玻璃無破碎。每月一次。對樓道、扶梯進行巡查：每月一次。

　　a.扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動。

　　b.樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂。

　　c.樓道地面平整，表層與基層粘結牢固，不空鼓，鋪設的地磚(大理石)無破損、起殼等現象，及時修補破損地磚(大理石)。樓面踢腳線高度應一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴密平整。對樓面進行巡查：每季一次。

　　a.內墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致，窗戶玻璃、五金配件完好。

　　b.各類標牌齊全，標識清晰，油漆無剝落、破損現象。

　　【雨污水總管及屋面外墻】對屋面雨水總管，污水總管進行疏通保養，屋面雨水總管網罩無脫落;每季一次。對污水總管出墻管進行疏通，保持出墻橫管無堵塞;每季一次。

　　對屋面進行巡查，保持屋面隔熱板鋪墊平整，無破損，屋面排污溝無堵塞、開裂現象，排水暢通。每年二次

　　【車道道路、側石、圍墻】

　　對物業管理區域內路面，側石進行巡檢：每周一次

　　a.區內道路路面強度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不絆腳，排水暢通，修補路面接縫嚴密，無積水、泛水現象;

　　b.混凝土路面不起砂，無脫皮、斷裂，明溝不斷裂;

　　c.路邊側石平直，保持高低一致無缺損。

　　對圍墻柵欄檢查保養，修復斷裂圍墻柵欄，保持鐵柵欄表面無嚴重銹蝕。每年二次

　　【雨污水窨井、下水道】

　　對物業區域內雨、污水管進行檢查、清撈;每年二次。疏通物業區域內污水下水道，保持下水道暢通;每季二次。汛期前應對下水道進行疏通，清撈井內淤積物。每年汛期前一個月實施

　　【屋頂避雷帶】

　　對屋頂避雷裝置及接地裝置進行測試，接地電阻符合相關規定，高層在12層以上應有防雷專業單位進行測試，防雷測試單位應具有專業資質，完成測試工作后，應出具測試報告。每年一次。

　　對屋頂避雷帶進行勘查，避雷帶應保持完好無斷裂，局部銹蝕應除銹;每年一次。

　　【物業區域內路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、射燈】

　　夜間應對路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈、射燈進行巡視，及時發現與修復熄滅的燈具，燈罩完好，無破損現象;每日一次。檢查照明供電線路絕緣狀況是否達標;每年一次。檢查照明供電控制保護裝置功能是否正常;每周一次。

　　【娛樂設施】

　　對兒童娛樂設施檢查保養，注潤滑油，緊固螺栓等連接件，保持設施安全可靠，發現問題及時檢修;每月一次。

　　【健身設施】

　　檢查保養健身設施，保持設施安全可靠，健身房器械功能完好安全;每月一次。對設施油漆作防銹保養;每年一次。

　　【地面停車位】

　　地面平整，無積水、進出無阻礙，停車位圖標清晰;每季一次。

　　【地下車庫】

　　車庫門閉鎖裝置及停放升降裝置應保持功能正常;每月一次。巡查照明燈具及應急照明裝置，保持功能良好;每季一次消防設施功能可靠，防火門、緊急通道門啟閉靈活;每季一次巡查監控裝置應功能可靠;每周一次

　　【樓道、室外消防栓】

　　檢查樓道內及室外消防栓應無滴漏水或損壞;每月一次油漆室外消防栓;每年一次檢查消防帶完好無損;每年二次檢查消防閥門無銹蝕、啟閉靈活;每年二次檢查消防報警按鈕完整無損，功能可靠。每月一次

　　【清洗水箱(蓄水池)】

　　水箱(蓄水池)清洗、消毒;每半年一次水箱(蓄水池)清洗消毒后采集水樣送衛生防疫部門進行水質化檢，化檢結果達不到國家生活用水標準應重新清洗水箱，再次采集水樣化驗，直至化驗結果達標。檢查水箱蓋板應完整無損，蓋板與水箱結合面應無縫隙，水箱內表面清潔，無滲漏，工組扶梯無銹蝕、斷裂。每季一次

　　【無障礙通道】

　　照顧殘疾人進入大樓的無障礙通道應定期檢查扶手是否牢固，路面是否平整，有無障礙;每季一次

篇2：給排水設施設備維修保養作業規程

　　給排水設施設備維修保養作業規程

　　一、目的

　　規范給排水設備設施保養工作，確保給排水設備設施各項性能完好。

　　二、適用范圍適用于物業轄區內給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養。

　　三、職責

　　1、管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養年度計劃》并檢查該計劃的執行情況。

　　2、工程部主管負責組織制定《給排水設備設施保養年度計劃》并組織監督該計劃的實施。

　　3、水泵房組長/機電維修員具體負責實施給排水設備的維修保養。

　　4、事務部負責向有關用戶通知停水的情況。

　　四、程序要點

　　1、《給排水設備設施維修保養年度計劃》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報公司審批。

　　(2)制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》的原則：

　　①給排水設備設施使用的頻度；

　　②給排水設備設施運行狀況（故障隱患）；

　　③合理的時間（避開節假日、特殊活動日等）；

　　(3)《給排水設備設施維修保養年度計劃》應包括如下內容：

　　①維修保養項目及內容；

　　②備品、備件計劃；

　　③具體實施維修保養的時間；

　　④預計費用。

　　2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養時，應按《給排水設備設施維修保養年度計劃》進行。

　　3、廣場內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養由外委完成，其余維修保養由水泵房機電維修員負責。

　　4、水泵機組維修保養。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對小區內所有水泵機組進行一次清潔、保養。

　　(1)電動機維修保養：

　　①用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；②檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承；

　　③檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；

　　④清潔電動機外殼；

　　⑤檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養：

　　①檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規格軸承；

　　②轉動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸；

　　③檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；

　　④清潔水泵外表；

　　⑤如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　(3)檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。

　　(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

　　5、控制柜維修保養。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。

　　(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。

　　(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。

　　(3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改。

　　(4)交流接觸器維修保養：

　　①清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

　　②清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換；

　　③清潔鐵芯上的油污及臟物；

　　④檢查復位調簧情況；

　　⑤擰緊所有緊固件。

　　(5)自耦減壓啟動器維修保養：

　　①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；

　　②外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

　　(6)熱繼電器維修保養：

　　①檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；

　　②檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

　　(7)自動空氣開關維修保養：

　　①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；

　　②清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；

　　③自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭

　　。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

　　(9)信號燈、指示儀表維修保養：

　　①檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡；

　　②檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。

　　(10)遠傳壓力表維修保養：

　　①檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理；

　　②檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；

　　③偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。

　　6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養

　　(1)閘閥維修保養：

　　①檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；

　　②檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；

　　③對閘閥閥桿加黃油潤滑；

　　④對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　(2)止回閥維修保養：

　　①檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　　②檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規格彈簧；

　　③檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。

　　(3)浮球閥維修保養：

　　①檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；

　　②檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；

　　③檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。

　　(4)液位控制器維修保養：

　　①檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　　②清除壓力室內污物，疏通控制水道；

　　③檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；

　　④緊固所有螺母。

　　7、潛水泵或排污泵維修保養

　　(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。

　　(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。

　　(3)檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規格的軸承。

　　(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一遍。

　　(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明裝給排水管維修保養（每年10月進行一次）

　　(1)檢查支持托架是否牢固，否則應加強。

　　(2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。

　　(3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。

　　(4)檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理（更換膠墊）。

　　9、每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養表》經管理處主任批準后方可延時。

　　10、對于計劃中未列出的維修保養工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發性的設備設施故障，先經工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。

　　11、水泵房機電維修員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《維修保養記錄表》內，并于每次維修保養后的3天之內由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。

　　12、停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時，應由機電處主管填寫《停申請表》，經物業經理批準后通知公共事務部，由事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。

　　五、記錄

　　六、相關支持文件

篇3：監控設備檢查保養規程

　　監控設備檢查保養規程

　　1．0目的

　　維護人員正確保養監控系統；

　　2．0適用范圍

　　適用于z客戶服務中心

　　3．0管理職責

　　3.1工作負責人:工程主管；

　　3.2相關專業維修人員協助維護檢查工作的實施；

　　4．0定義

　　無

　　5．0規程

　　5.1攝像部份:攝像機各部份連結緊固可靠，監控對象圖象清淅；

　　5.2室外攝像機防護罩的防水、防塵、防振等性能良好；

　　5.3傳輸部份:傳輸饋線連接可靠，信號衰減度小，監控圖象無干擾；

　　5.4控制部份:集中控制器各控制功能完好.電動云臺各連線可靠，水平.垂直旋轉控制準確.在最大范圍內攝取的對象能成像清淅；

　　5.5圖象處理與顯示部份:視頻切換手動自動切換靈活準確.監視器重現圖象清淅(黑白600

　　線，彩色300線).錄像機各切換功能完好，錄像時間、效果與實際標稱值相符、圖像重放清

　　淅；

　　6．0附則

　　按照程序定期實施保養檢修計劃；

　　7．0支持性文件