公共天線系統維保規程

　　1.0 目的

　　保證公共天線主系統正常工作，確保每戶都能接收到圖像清晰、無干擾的優質電視信號。同時延長設備使用壽命，降低系統故障率，提升用戶滿意度。

　　2.0 適用范圍

　　適用于xxx公司所管理的所有大廈公共天線系統，包括新建項目和已投入使用的項目。系統涵蓋天線接收裝置、信號放大設備、線路分配網絡及用戶終端等全鏈路設備。

　　3.0 職責

　　3.1 由維修班或專業外包公司負責具體維修保養工作的實施，包括日常巡檢、故障排查、設備更換等工作。

　　3.2 分公司維修服務部負責定期檢查維保質量，工程部提供專業技術指導并監督維保標準的執行情況。

　　3.3 物業服務中心負責接收用戶報修并及時轉交維修班組處理。

　　4.0 維修內容

　　4.1 當某單元電視信號出現故障時，首先使用場強儀檢測該住戶終端板信號強度。若信號未達到60-65db標準值，則需檢查樓層分支器信號狀態。若分支器信號正常，說明故障存在于樓層至住戶段的同軸電纜，應檢查線路接頭氧化情況或更換受損電纜。

　　4.2 若樓層分支器信號異常，需檢測前置分支放大器的輸出信號。當輸出信號異常時，應進一步檢測放大器輸入信號。若輸入信號正常而輸出異常，可判定為分支放大器故障，需立即維修或更換同規格放大器設備。

　　4.3 當分支放大器輸入信號異常時，應檢測系統主放大器輸出信號狀態。若主放大器輸出異常，需檢查其輸入信號是否達標。輸入正常而輸出異常表明主放大器損壞，應選用原廠配件進行更換，并重新調試信號參數。

　　4.4 若主放大器輸入信號不達標，需檢測前置放大器輸出信號。當前置放大器輸入正常而輸出異常時，說明前置放大器發生故障，應更換同型號放大器，并做好防雷接地措施。

　　4.5 當前置放大器輸入信號異常時，需登頂檢查天線架朝向及物理狀態。確認方向正確后仍無改善，應更換整套天線接收裝置，并重新測試信號接收強度。

　　5.0 保養規范

　　5.1 天臺接收系統保養：

　　5.1.1 每月全面檢查75Ω同軸電纜的連接狀態，重點檢查接頭松動、銅芯氧化、外皮龜裂等情況。同時檢測絕緣層老化程度和屏蔽層完整性，發現破損立即更換。

　　5.1.2 定期檢查天線支撐桿結構穩定性，緊固所有固定螺栓。對金屬部件進行防銹處理，補充潤滑油脂。檢測避雷接地電阻值，確保不大于4Ω。

　　5.1.3 檢查天線架主體結構有無變形裂紋，固定基座是否牢固。對于銹蝕部位進行除銹后噴涂防銹漆，嚴重變形部件應及時更換。

　　5.1.4 所有露天金屬構件每季度全面涂刷銀粉漆一次，在梅雨季節前應增加防護處理頻次。特殊氣候條件下需提前做好加固措施。

　　5.1.5 遭遇8級以上大風或暴雨天氣后，須在24小時內完成系統全面檢查，重點查看天線方位偏移、構件脫落等情況，及時排除安全隱患。

　　5.2 放大系統保養：

　　5.2.1 主放大器每月進行專業除塵，使用防靜電刷清理電路板積灰。檢查散熱風扇運轉狀態，確保設備通風良好。同時檢測各接口連接可靠性，并用場強儀校準輸出信號強度。

　　5.2.2 分支放大器每月抽樣檢測，每個放大器至少測試一個終端信號強度，確保穩定在60-65db范圍內。建立設備運行檔案，記錄各節點信號衰減數據。

　　5.2.3 每年第三季度進行系統全面檢測，包括所有放大器工作參數校準、線路損耗測試、接頭防水處理等，確保系統整體性能達標。

篇2：電梯維保工作的溝通技巧

　　電梯維保工作的溝通技巧

　　以誠相待、共同參與

　　很多物業公司管理者都有這樣一種看法：物業所轄電梯已與電梯維保公司簽訂了維保合同，涉及電梯的任何問題都是電梯維保公司的問題，物業公司電梯維保管理人員的責任就是電梯有問題時即時通知電梯維保公司。也有少數物業公司認為，電梯維保公司與物業公司就是從屬關系，電梯維保公司的工作一切都應當聽從物業公司的。這些不正確的觀點都會直接或間接地影響到物業公司電梯管理人員和電梯公司維保人員的關系。

　　曾觀摩一物業公司設備管理，看到過這樣一幕：該公司電梯設備管理人員和電梯維保公司維修人員因電梯問題發生爭執--一段時期該公司所管理大樓貨梯門回路頻頻出現故障，給業主正常貨物運輸帶來不便，業主多次投訴。物業公司電梯管理人員認為電梯維保公司維修人員沒找到電梯門回路故障頻發的真正原因，沒做好維保工作，拿錢不干事;電梯公司維保人員指責物業電梯管理人員沒有做好電梯的日常管理，運貨小車經常撞擊轎門，是電梯門回路多次出問題的直接原因。顧及與物業公司關系，維保人員沒多少底氣，但掩不住一肚子怨氣。

　　該物業公司電梯管理人員和電梯維保公司維修人員二者都有問題--一方沒做好電梯日常管理，一方做好設備維修后沒有給另一方提供相關的信息反饋。但真正的問題是二者之間的關系問題--雙方互不信任、相互推諉。

　　那么，物業公司電梯管理人員和電梯公司維保人員應當保持怎樣一種關系才利于電梯的維保及正常運作呢?筆者認為，雙方應當秉持以誠相待、共同參與的精神，確認各自在電梯維保及日常管理中的位置，相互尊重、目標一致，不相互角力，這樣才能齊心協力確保電梯運轉正常。

　　制定計劃、有的放矢

　　電梯維保公司都有自己的電梯保養作業流程和相應的作業報告(作業單)，由于該作業流程是針對所有電梯客戶，具有其普遍性，但對特定電梯的保養維護缺乏針對性。筆者瀏覽過多家電梯維保公司的保養(維保)作業單，上面密密麻麻列滿了從機房到底坑各部位(部件)的檢查項目。而實際操作是除安全回路必查以外，很多檢查項目只能做到走馬觀花。那么，如何確保電梯維保工作的質量呢?筆者認為，有針對性地編制物業公司維修部的電梯日常巡檢表及維保計劃和作業表是一條重要途徑。

　　在日常巡檢表中，要求電梯維保管理人員加強對電梯設施的監管，采用“望、聞、問、聽”的辦法，實時了解電梯的運行質量。“望”即對電梯機房、轎廂等部位的設備是否異常進行肉眼判斷;“聞”即對關鍵設備和關鍵部位(特別是電氣設備)是否有異味進行確認;“問”是了解乘梯人員的感受;“聽”是在機房或乘坐電梯時感受是否有異響情況存在。發現有異聲、異響、異味及乘梯人員反映的異常情況，電梯管理人員就要及時對情況進行性質認定，做好相關記錄，并根據性質情況決定是否采取停梯并通知電梯維保人員。

　　在維保計劃和作業表方面，首先應參照電梯維保的相關資料，與維保公司密切溝通，根據電梯具體情況制定電梯的中、長期維保計劃。其次是匯總電梯日常巡檢表所列問題，按輕重緩急列入電梯作業表中，以此對電梯維保公司的維保活動提出具體要求。這樣，維保公司的日常維保活動就完全納入了物業公司的掌控之中，做到目標明確，有的放矢。

　　不斷學習、胸有成竹

　　不斷學習和掌握電梯維保的相關專業知識是做好電梯維保管理工作的基礎，也只有對電梯運行原理和維保技術特點有了一定的了解，電梯維保管理人員才能真正做好電梯的維保管理工作，做到胸有成竹。

　　筆者經過多年的實踐，認為電梯維保管理人員對電梯相關知識的學習和了解應側重三個方面：

　　1、掌握電梯運行原理和系統分類。對電梯運行原理的掌握會在維保管理人員的頭腦中形成一個“活生生”的電梯，使電梯維保管理人員在電梯出現故障時，在第一時間對問題進行性質區分。掌握電梯的系統分類，能幫助電梯維保人員明確故障范圍。

　　2、了解電梯常規保養內容和常見故障的常規處理方法。電梯作為一種常用的技術比較成熟的特種設備，其保養和維護也都有章可循，有矩可蹈。了解和熟悉相關知識，才能掌控電梯維保的方向和進度，做到操之在我。

　　3、對特定部件、構件有一定的認知。電梯包含一些特有的部件、構件，例如曳引機、速斷開關、安全鉗、旋轉編碼器等。特定部、構件處于電梯一些特定的位置，擔負著重要的作用，是電梯正常運行的必要保障，對特定部件、構件有一定的認知，才能在電梯的維保管理中突出重點，抓住重心。

　　緊抓維保重點、做好旁站管理

　　電梯公司的維保人員和物業公司的設備管理人員代表著各自公司的利益，在電梯維保作業中，難免公司利益之間相互沖突;同時維保人員良莠不齊，也不能排除個別維保人員業務能力較差和職業道德低下。因此，在尊重維保人員的職業道德和專業素養的前提下，緊抓維保重點，特別是重點部位、關鍵問題處理時的旁站管理，顯得尤為重要。

　　20**年，筆者參與一起SPVF電梯死機故障處理的旁站工作，因其不能寫入樓層數據，維修人員在檢測幾組電壓數據后立即提出故障點是PLC控制板，要求更換。一個專用PLC控制板報價三千多元，公司是否該出這部分錢?由于全程參與了維保人員的檢測過程，筆者參照電氣圖紙，以及前期同類故障處理的經驗，提出故障點不一定是PLC控制器，該型號電梯只有在打到下減速開關并在機房按下輸寫開關后，才能進行電梯樓層數據的輸入。后經查是行程開關位置已經偏離了轎廂撞板的位置，導致無法打到開關所致。對開關安裝位置進行適當的調整后，重新按規范程序輸寫樓層數據，再送電試機，電梯恢復了正常運行。試想如果沒有對該工作進行旁站，則無從對其工作質量提出質疑。

　　注重細節、富于創造

　　在對筆者所處大廈的電梯維護工作中，曾經出現了這樣一個問題：幾部電梯轎門的光幕開關保護膜片松動，在電梯運行中總是發出細小不絕的顫動聲。怎樣解決?維保方提出更換膜片，但是除了膜片與膜片框配合間隙過大外并無其他影響使用的問題，更換理由顯然不充分。使用玻璃膠粘接可否解決這個問題呢?但不能確保玻璃膠對膜片不夠成腐蝕且不影響紅外對射。在雙方人員多次討論后，最后我方人員大膽提出用煮熟的糯米粘接。

　　原因有二：1、煮熟的糯米不具有腐蝕性;2、煮熟的糯米在光幕維護中便于清除。這一大膽帶有創造性的方法最后被證實效果良好，既在一定時間內解決了光膜膜片的顫動，又可以反復使用。

　　知己知彼、百戰不殆

　　在與電梯維保公司互動中，由于雙方利益點不一致，矛盾在所難免，甚至“短兵”相接，這時對設備的熟悉程度和對維保工藝的了解程度是決定雙方“輸贏”的關鍵。

篇3：通訊系統維保規范

　　通訊系統維保規范

　　一、目的

　　規范通訊系統維護維修保養工作，確保通訊系統設備安全、穩定、高效運行，延長設備使用壽命，保障物業通訊服務正常運轉。

　　二、范圍

　　適用于xxx分公司所管轄物業區域內所有通訊系統的維護維修保養工作，包括但不限于衛星天線系統、無線對講系統、綜合布線系統、廣播系統等通訊設備。

　　三、職責

　　1. 服務供方負責按照分包合同約定，實施通訊系統設備的定期維護、故障維修及保養工作，并提供完整的維護保養報告。

　　2. 工程部負責對服務供方實施的設備維護維修保養工作進行全程監督、檢查和驗收，確保工作質量符合標準要求。

　　3. 工程部負責組織實施服務供方合同范圍外的通訊系統設備維護維修保養工作，并做好相關記錄存檔。

　　四、維護保養

　　(一)保養周期及內容

　　1. 衛星天線系統維護：

　　由服務供方每年進行一次上站常規維護工作，包括設備檢查、性能測試等。

　　每兩年進行一次天線全面除銹及噴漆處理，防止設備腐蝕。

　　每次維護后需提交詳細的維護保養報告。

　　2. 日常清潔維護：

　　機房地面衛生清潔每月進行一次，由弱電工負責實施。

　　清潔工作完成后需如實填寫"設備維護保養記錄表"。

　　3. 專業維護項目：

　　拋物面天線方位校正及清潔，每年進行一次。

　　天線機械傳動部位潤滑及生銹鐵件補漆，每年進行一次。

　　機房信電平統調，每年進行一次。

　　天線防雷電接地檢查，每年進行一次。

　　機房前端信號測試，每季度進行一次。

　　樓層各個干線放大器輸入輸出信號測試，每季度進行一次。

　　用戶終端測試(抽查)，每季度進行一次。

　　4. 無線對講系統維護：

　　手持對講機頻率矯正及性能測試，每年進行一次。

　　電池性能檢測及更換，根據檢測結果及時處理。

　　5. 綜合布線系統維護：

　　弱電井地面衛生清潔，每月進行一次。

　　機柜表面及內部清潔，每月進行一次。

　　機房設備及地面清潔，每月進行一次。

　　線纜整理與標識檢查，每季度進行一次。

　　6. 廣播系統維護：

　　機房設備功能檢查及清潔，每季度進行一次。

　　機柜內接線端子緊固，每季度進行一次。

　　更換樓層故障回路保險管，每季度進行一次。

　　測試樓層音控開關及喇叭工作狀態，每季度進行一次。

　　(二)維護工作要求

　　1. 服務供方必須嚴格按照分包合同約定的維修保養內容對通訊設備實施維護工作，并提供完整、規范的維護保養報告。

　　2. 所有維護保養報告由工程部負責存檔保管，保存期限至合同結束后兩年。

　　3. 工程部維修人員和服務供方在實施維護保養工作時，必須嚴格遵守《電器設備檢修安全技術措施》規定，確保作業安全。

　　4. 工程部應對服務供方提供的維護保養工作進行全程監督和質量確認，并在"工程部工作日志"上做好詳細記錄。

　　五、維修管理

　　1. 當通訊系統設備出現故障時，工程部弱電維修工應立即采取應急措施，并及時將故障情況上報班長及工程部負責人。

　　2. 對于外包服務范圍內的設備故障，應及時通知服務供方進行維修，維修完畢后由弱電維修工進行驗收確認。

　　3. 服務供方完成維修后，需提供完整的"維護保養報告"，詳細記錄故障現象、處理過程及維修結果。

　　4. 自行維修工作完成后，工程部弱電維修人員應如實填寫"設備維修記錄表"、"手持無線對講機維修記錄表"及"工程部工作日志"，確保維修記錄完整可追溯。

　　5. 對于重大故障或系統性故障，工程部應組織專題分析，制定預防措施，避免類似問題再次發生。