物業(yè)服務費的測算編制應考慮的因素

　　(1)物業(yè)服務費測算編制應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，并考慮其實行的是政府指導價還是市場調節(jié)價。

　　(2)物業(yè)服務費的測算編制應根據(jù)物業(yè)服務的項目、內(nèi)容和要求，科學測算確定物業(yè)服務成本。

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)為該項目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項目機構用物業(yè)服務費購置的固定資產(chǎn)折舊，這兩部分折舊均應納入到物業(yè)服務費的測算中。

　　(4)物業(yè)管理屬微利性服務行業(yè)，物業(yè)服務費的測算和物業(yè)管理的運作應收支平衡、略有結余，在確保物業(yè)正常運行維護和管理的前提下，獲取合理的利潤，使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。

篇2：物業(yè)服務費測算及其誤區(qū)淺議

　　物業(yè)服務費測算及其誤區(qū)淺議

　　一、物業(yè)與物業(yè)管理

　　“物業(yè)”一詞由英語“Estate”或“Property”引譯而來的，含義為“財產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”等。從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施和場地。它可以是一個建筑群，如住宅小區(qū)、工業(yè)小區(qū)，也可以是單體建筑，如獨棟高層或多層住宅樓、寫字樓、商業(yè)大廈、賓館、停車場等；同時，物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂，如一個住宅單元。

　　社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營化是物業(yè)管理的4個基本特征。1981年3月10日，深圳市物業(yè)管理公司正式成立，這是我國內(nèi)地物業(yè)管理邁出的第一步，標志著這一新興行業(yè)的誕生。隨后從南北，從沿海到內(nèi)地，眾多物業(yè)管理公司像雨后春筍般涌現(xiàn)。1996年2月，國家計委、建設部聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》，為規(guī)范物業(yè)管理服務的收費行為，維護國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的合法權益，促進物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展又向前邁出了一大步。20**年9月1日施行的《物業(yè)管理條例》，對規(guī)范物業(yè)管理，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據(jù)。

　　二、物業(yè)服務費的來源

　　國家發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》指出，物業(yè)服務收費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取的費用。

　　物業(yè)服務費是物業(yè)管理得以進行和實現(xiàn)的資金保證,是提高物業(yè)管理水平，搞好綜合服務的重要基礎條件，對物業(yè)管理企業(yè)和廣大住戶來說又是一個非常明顯的問題，是關系到物業(yè)管理能否維持下去并持續(xù)發(fā)展的關鍵。

　　物業(yè)服務費是物業(yè)管理的“價格”,是人們享受物業(yè)管理所帶來的好處的付出。但因不同的物業(yè)、業(yè)主和管理單位,這一價格是不同的。尤其是作為新興行業(yè),其價格的制定不能完全依靠市場,必須由政府有效地控制與規(guī)范,以保證行業(yè)健康、有序的發(fā)展。

　　物業(yè)服務費的來源主要包括以下兩個方面：

　　一是物業(yè)管理企業(yè)定期向業(yè)主收取一定數(shù)量的物業(yè)服務費。

　　二是一業(yè)為主，多種經(jīng)營。在征得業(yè)主大會同意后，利用小區(qū)的資源開展多種經(jīng)營，彌補物業(yè)費用的不足。

　　三、物業(yè)服務費的構成與測算

　　物業(yè)服務費可采取包干制和酬金制兩種方式。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費，盈余或虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務方式。政府定價或政府指導價是典型的包干制的收費辦法。實行物業(yè)服務費包干制的，物業(yè)服務費的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

　　酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)計費方式。實行物業(yè)服務費酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

　　(一)物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出的構成一般包括:

　　1、管理、服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費。

　　2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。

　　3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護費用。

　　4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費用。

　　5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護費用。

　　6、辦公費用。

　　7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。

　　8、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用。

　　9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

　　物業(yè)共用部位、共用設施的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

　　(二)物業(yè)服務收費標準測算原則

　　物業(yè)服務收費標準由物業(yè)服務的項目，勞動付出狀況、物價指數(shù)變化和業(yè)主的經(jīng)濟承受能力，以及物業(yè)的具體情況制定。

　　(三)物業(yè)服務收費的測算方法物業(yè)服務收費的測算可用公式來表示：

　　*=∑*i(i=1,2,......9)

　　*：物業(yè)服務收費標準，單位為元/月.平方米；

　　*i：各分項費用收費標準，單位為元/月.平方米；

　　i：分項項數(shù)；

　　∑：表示對各分項費用算術求和。

　　1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費。

　　該項費用指物業(yè)管理企業(yè)的人員費用。包括基本工資，按規(guī)定應該交納的社會保險，按規(guī)定提取的福利費、加班費和服裝費。

　　各類管理、服務人員的基本工資標準根據(jù)企業(yè)的性質、參考當?shù)仄骄べY水平確定。社會保險包括住房公積金、養(yǎng)老金、失業(yè)金、醫(yī)療險、生育險。按規(guī)定提取的福利費包括福利基金(按工資總額的14%計算)、工會經(jīng)費(按工資總額的2%計算)、教育經(jīng)費(按工資總額的1.5%計算)和社會保險費(按有關規(guī)定計算)組成。

　　該項費用測算方法是根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總建筑面積先確定各級各類管理、服務人員的編制數(shù)，然后確定各自的基本工資標準，再加上相應的社會保險，計算出基本工資總額，再按基本工資總額計算上述各項的金額，匯總后即為每月該項費用的總金額，最后分攤到每月每平方米建筑面積。其測算公式為：

　　工資、社會保險、福利費=(月基本工資總額+各項福利費、社會保險費+加班費+服裝費)/總建筑面積(元/月.平方米)

　　2）共用場地、共用設施、設備日常運行、維護費用。

　　該項費用包括物業(yè)內(nèi)公用部位如過道、門廳、樓梯及區(qū)內(nèi)道路環(huán)境內(nèi)的各種土建零修費；各類公共設施、設備如室外上、下水管道、電器部分、燃氣部分等的日常運行維修及保養(yǎng)費。不包括業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設備、設施的維修、養(yǎng)護、更換與更新費用；公共設施、設備的大、中修費用。

　　電梯的運行、保養(yǎng)與維修費用和高壓水泵的運行、維修費用單獨計算。

　　該項費用可按成本法進行測算。成本法即分別測算各分項費用的實際成本支出，然后求和。

　　3）綠化管理費、清潔衛(wèi)生費、公共秩序維護費、辦公費、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費、利潤及法定稅率等應進行具體測算。

　　4）漏交率及不可預見問題。

　　由于多種原因，物業(yè)管理服務費的收繳不可能達到100%，這就產(chǎn)生了漏交的問題。在進行物業(yè)管理經(jīng)費財務預算時應考慮一些不可預見因素，如材料費用的上漲、突發(fā)事件的發(fā)生等等，因此在測算當中還要考慮不可預見費用。

　　四、目前在物業(yè)服務費測算中存在的幾個誤區(qū)

　　誤區(qū)之一：將住宅樓內(nèi)公共部位、公共設備設施以及園區(qū)內(nèi)公共設備設施的能源費用納入費用測算之中。

　　不應將該費用計入費用測算的原因有兩點，一是住宅樓內(nèi)公共部位、公共設備設施以及園區(qū)內(nèi)公共設備設施所消耗的能源費用，其使用者是業(yè)主及使用人，他們才是最終用戶；二是有重復交稅的弊端。如果從能源費用的角度來看，例如電費，應該是由供電部門向最終用戶收費，如果委托物業(yè)公司收費，則屬于代收費用，如果將此項費用納入物業(yè)服務費用成本，應該由物業(yè)公司交納營業(yè)稅，則變相增加了業(yè)主的費用。

　　誤區(qū)之二：物業(yè)服務費用越低越好。

　　這種想法存在于相當多業(yè)主的思想里，許多業(yè)主在交費的過程當中是以自己的心理承受能力或者說是主觀意識來判斷物業(yè)費用的高低。大多數(shù)業(yè)主的目標是少繳費多獲得服務，于是同物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾，激化的情況下，出現(xiàn)了不少業(yè)主拒繳物業(yè)費的現(xiàn)象。殊不知較低的物業(yè)服務費用往往造成以下幾種后果：一是物業(yè)公司降低服務標準，只做表面文章；二是物業(yè)保值增值的目標無法實現(xiàn)；三是對于物業(yè)公司來講，難以吸引優(yōu)秀的、高素質的人才從事這一行業(yè)，為業(yè)主提供服務。以上三種結果最終會導致物業(yè)品質的下降和物業(yè)行業(yè)發(fā)展的瓶頸。

　　誤區(qū)之三：物業(yè)公司之間拼搶市場。

　　在投標的過程當中，少數(shù)物業(yè)公司為了占領市場，擴大規(guī)模，采取低價格等惡性競爭的策略，干擾了物業(yè)行業(yè)市場化發(fā)展的進程。單純的價格戰(zhàn)只能短期獲得市場份額，伴隨著服務問題的不斷增加，難免進入惡性價格競爭的泥潭，這也為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展蒙上了陰影。

篇3：PM苑物業(yè)管理服務費測算

　　PM苑物業(yè)管理服務費測算

　　一、服務人員配置及工資福利(計10340元/月)

　　1、主任1人 1600元/月

　　2、管理員 2人 800元/月/人× 2人=1600元/月

　　3、保潔員 2人 500元/月/人× 2人=1000元/月

　　4、保安員 8人 500元/月/人× 8人=4000元/月

　　5、維修員 1人 600元/月/人× 1人=600元/月

　　6、福利費用 8800元× 17.5%=1540元/月

　　二、固定資產(chǎn)折舊：(420元/月)

　　1、辦公用品折舊：辦公桌椅、電腦系列、空調、風扇、電話、文件柜等

　　計18000÷5年 ÷12月=300元/月

　　2、水電設備：電錘、沖擊鉆等工具 計2800÷5年÷12月=46元/月

　　3、保潔設備：垃圾桶、垃圾車等設備 計2000÷5年÷12月=33元/月

　　4、保安設備：對講機、床、電視機等 計2000÷5年÷12月=33元/月

　　5、綠化設備：剪刀、水管等 計300元÷3年÷12月=8元/月

　　三、公共設施、設備的日常運行、維護及保養(yǎng)(1482元/月)

　　1、小區(qū)公用照明

　　144戶× 0.025千瓦/盞× 1.5小時/天× 0.692元/度× 30天=112元/月

　　5、道路照明

　　10盞× 0.15千瓦/盞× 2小時/天× 0.692元/度× 30天=62元/月

　　6、綠化地面照明

　　50盞(按75平米/盞)× 0.025千瓦× 8小時/天× 30天× 0.692元/度=208元

　　7、二次供水用電估算 1000元/月

　　8、其它用電 100元/月

　　四、綠化養(yǎng)護成本： 約200元/月

　　五、保安耗材(手電、電池等)： 約100元/月

　　六、保潔費用(649元/月)

　　1、垃圾清運 (含消殺) 144× 3元/戶/月=432元/月

　　2、化糞池清理 1000元/次/6個月=167元/月

　　3、用具 10元/人×5人=50元/月

　　七、辦公費：約320元/月

　　1、電話費 100元/月

　　2、文具及電腦耗材 10元/人/月× 5人=50元

　　3、飲水費 按2天/桶計× 8元/月× 15天=120元/月

　　4、辦公用水電 按10元/人/月×5=50元/月

　　八、社區(qū)文化宣傳費： 約60元/月

　　九、其他不可預見費用

　　以上八項合計13571元× 2%=271元/月

　　十、利潤

　　以上九合計13842元× 10%=1384元/月

　　十一、稅費

　　以上合計15226元× 5.6%=853元/月

　　十二、根據(jù)總體技術經(jīng)濟指標：

　　根據(jù)總建面18207.96平米測算;多層物業(yè)費為0.88元/月/平方米。但因有臨時停車位和其它一些可創(chuàng)收項目的創(chuàng)收費用，可以減輕一部分物業(yè)管理服務費負擔，故申請貴局核定每月物業(yè)費的標準為： 0.60元/月/平方米。

　　**物業(yè)管理有限公司

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