20**-6-26

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范土地使用權(quán)交易行為，深化土地使用制度改革，加強廉政建設(shè)，建立公開、公平、公正的土地市場秩序，根據(jù)《寧夏回族自治區(qū)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本細則。

　　第二條 固原市規(guī)劃建設(shè)區(qū)范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租憑等交易(以下簡稱土地交易)適用本細則。

　　第三條 固原市土地交易中心是固原市土地交易的承辦機構(gòu)，按規(guī)定的職責(zé)和程序動作，并接受主管部門的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)察、財政、審計等部門的監(jiān)督檢查。

　　固原市國土資源局負責(zé)本市土地交易的監(jiān)督管理工作，是固原市土地交易中心的行政主管部門(以下所稱主管部門、出讓人均指國土資源行政主管部門)。

　　第四條 土地交易應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正的原則，任何單位和個人不得非法干預(yù)。

　　第五條 下列土地交易(包括分割轉(zhuǎn)讓)應(yīng)當(dāng)在土地交易中心通過招標(biāo)、拍賣和掛牌交易方式公開進行：

　　(一)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地的土地使用權(quán)出讓;

　　(二)市人民政府依法收回、收購和統(tǒng)征的儲備土地以出讓方式供應(yīng)市場;

　　(三)出讓土地使用權(quán)的首次轉(zhuǎn)讓;

　　(四)因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)進行的土地使用權(quán)及地上建筑物、附著物轉(zhuǎn)讓;

　　(五)人民法院、執(zhí)法機關(guān)裁定、決定處分的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;

　　(六)法律法規(guī)規(guī)定的需要在土地交易市場交易的土地。

　　第二章 功能與職責(zé)

　　第六條 土地交易中心的主要職責(zé)為：

　　(一) 貫徹執(zhí)行國家土地管理的政策、法律、法規(guī)和規(guī)章，制定交易中心的內(nèi)部管理制度，具體實施土地交易市場的建設(shè)計劃和目標(biāo);

　　(二) 接受主管部門和其他單位、個人委托，組織實施土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租憑的招標(biāo)、拍賣和掛牌交易工作，為舉辦土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣會提供場所和服務(wù);

　　(三)

　　受理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請，負責(zé)轉(zhuǎn)讓條件核驗及成交確認;

　　(四) 收集、匯總、儲存、上報、發(fā)布土地交易信息行情，提供有關(guān)法律和其他信息咨詢服務(wù);

　　(五) 發(fā)布土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓供求信息，提供土地交易、洽談、招商場所;

　　(六) 主管部門委托的其他事項;

　　第七條 交易中心應(yīng)建立以下工作制度和管理制度：

　　(一) 土地交易規(guī)則;

　　(二) 土地交易運作程序;

　　(三) 土地交易服務(wù)承諾;

　　(四) 土地交易財務(wù)管理制度;

　　(五) 工作人員守則;

　　(六) 工作人員違規(guī)違紀監(jiān)督查處辦法等。

　　第八條 土地交易中心應(yīng)配備一定數(shù)量的專業(yè)人員和必要設(shè)施，建立土地招標(biāo)拍賣專家?guī)臁＜規(guī)煊删哂型恋毓纼r師、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)濟師、律師、建筑師從業(yè)資格的人員和其他專家學(xué)者組成。交易中心從事土地交易市場業(yè)務(wù)的工作人員，必須參加有關(guān)部門統(tǒng)一組織的培訓(xùn)，經(jīng)考試合格取得上崗資格證書才能上崗。

　　第三章 土地交易方式

　　第九條 土地交易采取以下方式進行：

　　(一) 招標(biāo)，即通過發(fā)布招標(biāo)公告，進行公開招標(biāo)，由投標(biāo)人進行投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定中標(biāo)人的行為;

　　(二) 拍賣，即通過發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間地點進行公開競價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為;

　　(三) 掛牌，即一定期限內(nèi)將土地交易條件在指定的土地交易場所掛牌公告，接受競買報價申請并更新掛牌價格，在掛牌期限截止時按出價結(jié)果確定土地使用權(quán)的行為。

　　第十條 有下列情形之一的土地使用權(quán)不得進行交易：

　　(一) 土地權(quán)屬不清或有爭議的;

　　(二) 未解除抵押關(guān)系的;

　　(三) 被人民法院查封、凍結(jié)的;

　　(四) 法律、法規(guī)禁止出讓、轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　第十一條 以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，在招標(biāo)、拍賣或掛牌前應(yīng)制定招標(biāo)、拍賣、掛牌文件和投標(biāo)、競買規(guī)則，并在招標(biāo)、拍賣或掛牌之日起至少20日前發(fā)布招標(biāo)、拍賣、掛牌公告，申請參與競買的人數(shù)應(yīng)達到兩人或兩人以上。

　　公告由主管部門或委托方發(fā)布。公告應(yīng)在交易所和固原日報及其它省級以上報紙刊登。

　　第十二條 土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓 ，應(yīng)設(shè)立最低保護價。

　　土地使用權(quán)以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式交易時，未達到規(guī)定人數(shù)或最低保護價的，主管部門或委托人有權(quán)作出重新交易安排。

　　第十三條 采用招標(biāo)方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，主管部門或委托方應(yīng)成立招標(biāo)委員會，招標(biāo)委員會由5人以上(含5人)單數(shù)組成，主任由主管部門主要行政負責(zé)人擔(dān)任，其余人員從土地交易市場專家?guī)熘须S機抽出確定。確定的專家經(jīng)書面通知后，不能參加的，重新抽出確定。 第十四條 招標(biāo)委員會的主要職責(zé)是審查投標(biāo)人資格，主持開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)工作，確認中標(biāo)人并發(fā)出中標(biāo)確認書。

　　在招標(biāo)委員會確認中標(biāo)人五日內(nèi)先預(yù)付出讓金20%的預(yù)約保證金，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

　　第十五條 以拍賣方式出讓土地使用權(quán)，出讓人應(yīng)設(shè)立拍賣委員會。拍賣委員會由5人以上(含5人)單數(shù)組成，委員會主任由主管部門主要行政負責(zé)人擔(dān)任，其余人員從土地交易市場專家?guī)熘须S機抽出確定。隨機抽出確定的專家經(jīng)書面通知表示不能參加的，重新抽出確定。

　　第十六條 拍賣委員會的主要職責(zé)是審查競買人資格、指定拍賣主持人并監(jiān)督現(xiàn)場競價。

　　拍賣主持人確認競得人后，由交易中心與競得人簽訂拍賣成交確認書。

　　第十七條 土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價和其它交易條件，公告期限不少于20日。

　　(一) 在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價并符合其它條件的，掛牌成立;

　　(二) 在掛牌期限內(nèi)有2個以上競買人報價且均高于底價的，出價最高者為競得人;報價相同的，先提交報價單者為競得人;

　　(三) 在掛牌期限截止時仍有2個或2個以上競買人要求報價的，對掛牌宗地實行現(xiàn)場競價，出價高者為競得人。

　　報價以報價單為準(zhǔn)，成交后5日內(nèi)，競得人預(yù)付出讓價50%出讓金，由出讓人與競得人簽訂土地使用權(quán)出讓合同，競得人應(yīng)在成交后60日內(nèi)繳清全部出讓金。

　　第四章 土地交易規(guī)則

　　第十八條 對國有或國有控股困難企業(yè)使用的土地進行整體收購并招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的，招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓所得價款扣除收購綜合成本后，上繳同級財政部門。

　　企業(yè)破產(chǎn)整體收購并拍賣的，拍賣所得扣除收購綜合成本后上繳同級財政部門。

　　第十九條 以出讓方式取得的土地使用權(quán)首次轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)委托交易中心進行，并提供房地產(chǎn)證或者土地使用權(quán)出讓合同和交付土地出讓金證明。交易中心直接安排交易，法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定交易需經(jīng)核準(zhǔn)的，由交易中心在3日內(nèi)進行核驗后，送主管部門在15日核準(zhǔn)。主管部門核準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓后，再由交易中心進行交易。

　　第二十條 抵押權(quán)人為實現(xiàn)抵押要求處分抵押人土地使用權(quán)地上建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)委托交易中心進行公開交易，并提交抵押權(quán)人與抵押人就處分抵押物達成的協(xié)議和雙方認可的評估報告，交易中心直接安排交易;法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定交易需經(jīng)核準(zhǔn)的，由交易中心在3日內(nèi)核驗后送主管部門核準(zhǔn)。主管部門核準(zhǔn)交易的，由交易中心辦理手續(xù)。

　　第二十一條 人民法院、執(zhí)法機關(guān)裁定、決定處分的土地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物的轉(zhuǎn)讓，委托交易中心組織交易。

　　第二十二條 處分物為行政劃撥土地使用權(quán)或未達到出讓合同約定條件的出讓用地，交易中心應(yīng)在交易前送主管部門核準(zhǔn)。

　　主

　　管部門核準(zhǔn)交易時，須核定是否應(yīng)補交土地出讓金及應(yīng)補交的數(shù)額。除市政府另有規(guī)定外，交易中心在成交后應(yīng)從成交價款中首先扣減應(yīng)補交的土地出讓金及其他規(guī)費，及時將收益上繳財政專戶。 第二十三條 政府土地儲備機構(gòu)儲備的土地，委托進行招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓的，土地收益全額上繳市財政，專項用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地開發(fā)等。

　　第二十四條 交易中心的工作經(jīng)費由市財政核撥，并將出讓金的5%返還國土資源部門，財政收支應(yīng)當(dāng)嚴格管理，依法接受審計。

　　第二十五條 土地使用權(quán)通過土地交易市場轉(zhuǎn)讓成交后，當(dāng)事人應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)憑《成交確認書》和《土地使用權(quán)出讓合同》申請辦理產(chǎn)權(quán)登記。

　　第五章 監(jiān)督查處

　　第二十六條 由監(jiān)察、財政、審計等部門成立監(jiān)督組織，對土地交易活動實施監(jiān)督。

　　監(jiān)察部門和土地主管部門應(yīng)在交易中心設(shè)立檢舉或投訴信箱，接受群眾對土地使用權(quán)交易違紀違規(guī)行為的檢舉、投訴。

　　第二十七條 交易中心應(yīng)將土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓規(guī)則、運作程序、服務(wù)承諾、工作人員守則等在顯要位置張掛顯示、陳設(shè)，接受群眾監(jiān)督。

　　第二十八條 凡有下列情形之一的，不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)：

　　(一) 違反本規(guī)定，須公開交易的土地使用權(quán)不實行公開交易的;

　　(二) 須公開交易的土地使用權(quán)不按本規(guī)定的規(guī)范要求和方式進行交易的;

　　(三) 投標(biāo)人或競買人互相串通壓價的;

　　(四) 法律、法規(guī)規(guī)定屬于無效交易的其他情形。

　　屬于第(一)、(二)項情形的，由監(jiān)察部門依法對有關(guān)單位負責(zé)人和責(zé)任人給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

　　第二十九條 違反本辦法規(guī)定的土地交易行為，由土地行政主管部門按照國家、自治區(qū)和本市有關(guān)規(guī)定予以處罰，有關(guān)部門不得為其辦理有關(guān)審批、登記手續(xù)。

　　第三十條 政府機關(guān)工作人員和交易中心工作人員，違反有關(guān)規(guī)定，在土地交易過程中接受賄賂、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽職守的，由其所在單位或監(jiān)察機關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

　　第六章 附則

　　第三十一條 本細則未盡事宜，按照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及本市相關(guān)規(guī)定辦理。

　　第三十二條 本細則由市國土資源局負責(zé)解釋并組織監(jiān)督實施。

　　第三十三條 本細則自發(fā)布之日起施行。

篇2：北京市關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓補充規(guī)定的通知

　　發(fā)文日期: 20**-01-31

　　發(fā)布單位: 北京市人民政府辦公廳

　　發(fā)布文號: 京政辦發(fā)〔20**〕4號

　　是否有效: 有效

　　正文內(nèi)容:

　　北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國土房管局等部門關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓補充規(guī)定的通知

　　京政辦發(fā)〔20**〕4號

　　各區(qū)、縣人民政府,市政府各委、辦、局,各市屬機構(gòu):

　　經(jīng)市政府同意,現(xiàn)將市國土房管局、市發(fā)展改革委、市規(guī)劃委、市建委和市監(jiān)察局等部門制訂的《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補充規(guī)定》轉(zhuǎn)發(fā)給你們,請認真貫徹執(zhí)行。

　　二〇〇四年一月三十一日

　　關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補充規(guī)定

　　市國土房管局 市發(fā)展改革委 市規(guī)劃委 市建委 市監(jiān)察局

　　(二〇〇四年一月十七日)

　　為加強本市國有土地使用權(quán)出讓管理,進一步貫徹落實《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第21號),現(xiàn)對《北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國土房管局等部門關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)規(guī)定的通知》(京政辦發(fā)〔20**〕33號,以下簡稱《規(guī)定》)在實施中的有關(guān)問題補充規(guī)定如下:

　　一、自20**年1月9日起,對《規(guī)定》第二條第五款規(guī)定的下列經(jīng)營性用地,需要辦理國有土地使用權(quán)出讓的,均須通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式在土地交易市場公開進行:

　　(一)綠化隔離地區(qū)建設(shè)項目用地;

　　(二)小城鎮(zhèn)建設(shè)項目用地;

　　(三)開發(fā)帶危改項目用地;

　　(四)國家級開發(fā)區(qū)和科技園區(qū)外非生產(chǎn)加工型一般性高科技項目用地。

　　對在20**年1月9日以前政府有關(guān)部門已經(jīng)受理的上述四類項目,由市發(fā)展改革委會同市規(guī)劃委、市建委、市國土房管局提出需要辦理國有土地使用權(quán)出讓的處理意見,并報市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

　　二、下列情況在辦理國有土地使用權(quán)出讓時,均須通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式在土地交易市場公開進行:

　　(一)除房改帶危改項目外,利用劃撥土地進行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)的;

　　(二)改變用地使用性質(zhì),進行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)的;

　　(三)基建項目轉(zhuǎn)為開發(fā)項目的;

　　(四)項目主體發(fā)生變化的。

　　三、根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,本市國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓實行公示制度,具體辦法另行規(guī)定。

　　四、市、區(qū)(縣)發(fā)展改革、規(guī)劃、國土房管、建設(shè)等行政主管部門要嚴格把關(guān),對不符合協(xié)議出讓條件的經(jīng)營性用地,不得受理建設(shè)單位提出的立項、規(guī)劃、用地、施工等申請。監(jiān)察部門要加強對經(jīng)營性用地的立項、規(guī)劃、用地、施工等審批行為的監(jiān)督檢查,對違反規(guī)定進行審批的行政主管部門和有關(guān)責(zé)任人,按照有關(guān)規(guī)定嚴肅處理。

　　五、凡本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地使用權(quán)出讓,均按本規(guī)定執(zhí)行。

　　六、本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。

篇3：天安地產(chǎn)土地使用權(quán)獲取程序

　　安永地產(chǎn)土地使用權(quán)的獲取程序

　　1.土地使用權(quán)的獲取方式

　　土地使用權(quán)出讓：

　　按照國家有關(guān)法律規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，經(jīng)依法征用為國有土地后，該幅土地 的使用權(quán)方可有償出讓。土地使用權(quán)出讓，應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政 府土地管理部門與土地使用者簽訂出讓合同。

　　土地使用權(quán)出讓的報批程序：第一，市、縣土地管理部門根據(jù)出讓計劃對土地使用權(quán)出讓的地 塊、用途、年限和其他條件，會同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，報 同級人民政府審核。第二，按出讓土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限，經(jīng)上級土地管理部門審查后，報人民 政府批準(zhǔn)。第三，經(jīng)政府批準(zhǔn)后，由市、縣土地管理部門與土地使用者正式簽訂土地使用權(quán)出 讓合同，在土地使用者支付全部土地使用權(quán)出讓金后，依法辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，核發(fā)土 地使用權(quán)證。

　　土地使用權(quán)出讓年限，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》按土地用 途，對土地使用權(quán)出讓的最高年限作了明確規(guī)定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科學(xué) 、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。

　　土地使用權(quán)出讓方式有：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓

　　協(xié)議出讓是指政府在出讓土地使用權(quán)時，通過政府土地管理部門與土地使用者協(xié)商確定土地使 用權(quán)出讓價格的出讓方式。主要適用于工業(yè)項目、市政項目、非營利項目及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié) 構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項目。

　　基本程序：申請受讓者向市、縣土地管理部門書面申請受讓土地使用權(quán)，并提交資信資質(zhì)等有 關(guān)文件；市、縣土地管理部門向申請受讓人提供出讓地塊必要的資料和有關(guān)規(guī)定；申請受讓人 在規(guī)定時間內(nèi)向土地管理部門提交土地開發(fā)建設(shè)方案和愿付土地出讓金的數(shù)額、付款方式等文 件；市縣土地管理部門在接到前項規(guī)定的文件之日起，應(yīng)在30天內(nèi)做出答復(fù)，并與申請受讓人 進行具體協(xié)商，對不符合條件的申請人，說明情況并退回申請；經(jīng)協(xié)商達成協(xié)議后，市縣土地 管理部門與申請受讓人，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

　　招標(biāo)出讓土地使用權(quán)是指，在指定期限內(nèi)，有符合條件的單位和個人以書面的形式投標(biāo)、競投 某塊土地使用權(quán)，由招標(biāo)小組根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者的一種土地使用權(quán)出讓方式 。適用于一些大型區(qū)域發(fā)展用地、小區(qū)成片開發(fā)及技術(shù)難度較大的項目用地。

　　基本程序：市縣土地管理管理部門編制招標(biāo)文件，發(fā)出招標(biāo)公告或向投標(biāo)者發(fā)出招標(biāo)通知書； 投標(biāo)者到指定地點領(lǐng)取（購買）招標(biāo)文件及有關(guān)資料；投標(biāo)者按招標(biāo)文件的規(guī)定，向市、縣土 地管理部門交付保證金（不計息，可抵充出讓金），并將標(biāo)書密封，在規(guī)定的時間內(nèi)投入指定 的標(biāo)箱或送達指定的地點；市、縣土地管理部門會同有關(guān)部門組成評標(biāo)小組，通過開標(biāo)、評標(biāo) 、決標(biāo)，確定中標(biāo)者，發(fā)出中標(biāo)通知書，對未中標(biāo)者書面通知，其投標(biāo)保證金在開票后7日內(nèi)退 還；中標(biāo)者持中標(biāo)通知書在規(guī)定期限內(nèi)與市、縣土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

　　拍賣出讓主要適用于競爭性強的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)和娛樂用地。

　　基本程序：市、縣土地管理部門事先公告拍賣土地使用權(quán)的宗地面積、坐落、用途、使用年限 、競投報名地點、競投日期等有關(guān)內(nèi)容；競投者持資信資質(zhì)證明文件，按公告的時間、地點報 名，交付競投保證金，領(lǐng)取牌號參加競投；土地管理部門在公告的時間、地點，由主持人現(xiàn)場 公布拍賣底價，當(dāng)場應(yīng)價競爭，確定購買者；購買者應(yīng)在規(guī)定的日期內(nèi)與市、縣土地管理部門 簽訂合同。

　　掛牌出讓，出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交 易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確 定土地使用者的行為。

　　注：通過以上方式取得土地使用權(quán)者，在簽訂出讓合同時，應(yīng)向市、縣土地管理部門支付出讓 金總額10%的定金（不計息，可抵充出讓金）。在簽訂合同60日內(nèi)，土地使用者應(yīng)當(dāng)支付全部土 地使用權(quán)出讓金。支付出讓金后15日內(nèi)，土地使用者向市、縣土地管理部門申請辦理土地使用 權(quán)登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證，取得土地使用權(quán)。

　　土地使用權(quán)出讓的權(quán)利和義務(wù)包括出讓主體的權(quán)利義務(wù)和受讓方權(quán)利義務(wù)。

　　出讓主體的權(quán)利和義務(wù)。權(quán)利：出讓方對受讓發(fā)在簽訂出讓合同后，未按期支付全部出讓金的 ，有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償；出讓方對受讓方未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用 土地的，有權(quán)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。義 務(wù)：依照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權(quán)；出讓方應(yīng)向受方提供有關(guān)資料和規(guī)定。

　　受讓方權(quán)利義務(wù)。權(quán)利：對出讓方應(yīng)當(dāng)依照合同規(guī)定提供出讓的土地使用權(quán)，如出讓方不依照 合同規(guī)定提供讓地使用權(quán)的，受讓方有權(quán)解除合同，并請求違約賠償。義務(wù)：受讓方應(yīng)當(dāng)在簽 訂土地使用權(quán)出讓合同后規(guī)定的期限內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金；在支付出讓金后應(yīng)當(dāng)向 政府有關(guān)土管部門辦理登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證，取得土地使用權(quán)；依照出讓合同的規(guī)定和城 市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用經(jīng)營土地；受讓方需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的 ，應(yīng)該征得出讓方同意并經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂出讓合同，調(diào)整出讓金 ，并辦理登記。

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：必須是出讓的土地使用權(quán)才能進行轉(zhuǎn)讓；必須依照土地使用權(quán)出讓合 同規(guī)定的期限和條件對土地進行投資開發(fā)、利用；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)簽訂合同；土地使用權(quán)轉(zhuǎn) 讓必須辦理過戶登記。

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則：隨之轉(zhuǎn)移原則，土地使用

權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件 中所載明的權(quán)利、義務(wù)也隨之轉(zhuǎn)移；房、地產(chǎn)一致原則，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、 其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍 內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外；效益不可損原則，無論是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn) 讓，還是地上建筑物、其他附著物的轉(zhuǎn)讓，都不得損害土地及其他建筑物的經(jīng)濟效益。

　　土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓方式：出售轉(zhuǎn)讓；交換轉(zhuǎn)讓；贈與轉(zhuǎn)讓。

　　土地使用權(quán)出租：

　　土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租 人向出租人支付租金的行為。出租人作為受讓人與國家訂立的出讓合同中的權(quán)利義務(wù)不轉(zhuǎn)移。

　　出租的條件：出租的土地使用權(quán)時國家有償出讓的具有物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)，只有通過有償 出讓取得的土地使用權(quán)，才是一項獨立的財產(chǎn)權(quán)利，才可以作為商品進行出租；行政劃撥所得 的土地使用權(quán)不是獨立的財產(chǎn)權(quán)利，不得任意出租；按照土地使用權(quán)出讓合同對土地進行了投 資開發(fā)、利用；出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同；出租人和承租人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記。

　　出租的內(nèi)容：出租人收取租金的權(quán)利和將土地使用權(quán)及地上建筑物等交付承租人使用須履行的 義務(wù)，承租人取得土地使用權(quán)及地上建筑物等的權(quán)利和繳納租金須履行的義務(wù)，構(gòu)成了土地使 用權(quán)出租的內(nèi)容。

　　土地使用權(quán)抵押：

　　土地使用權(quán)抵押的含義：土地使用權(quán)抵押是指，土地使用者將其依法取得的土地使用權(quán)作為清 償債務(wù)的擔(dān)保的法律行為。抵押的標(biāo)的物包括土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物等。

　　設(shè)定抵押權(quán)的基本要求：抵押權(quán)由抵押人和抵押權(quán)人以抵押合同設(shè)定；設(shè)定抵押合同的當(dāng)事人 未抵押權(quán)人及抵押人；被擔(dān)保的債權(quán)；不能違反有關(guān)規(guī)定。

　　抵押權(quán)的處分：設(shè)定抵押權(quán)，其內(nèi)容僅限于就抵押物的變賣價值優(yōu)先清償而不是取得抵押的土 地使用權(quán)。抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依 照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押的土地使用權(quán)。處分抵押的土地使用權(quán)最普通的 方法就是拍賣。

　　抵押權(quán)的消滅：抵押權(quán)因債務(wù)的清償或者其他原因而消滅，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理注銷抵押登記。 這里其他原因包括：抵押權(quán)人拋棄權(quán)利；當(dāng)事人之間約定消滅抵押權(quán)；設(shè)定抵押的土地滅失； 抵押物歸抵押權(quán)人所有。

　　土地使用權(quán)終止：

　　土地使用權(quán)終止的條件：土地使用權(quán)終止是指土地使用者停止行駛土地使用權(quán)。導(dǎo)致終止的原 因很多，包括：土地使用權(quán)年限屆滿；提前收回；土地滅失；沒收、拋棄等。

　　土地使用權(quán)終止后的注銷登記：注銷登記是指土地管理部門依法對土地使用權(quán)終止的土地使用 證進行注銷的法律行為。注銷土地使用證應(yīng)注意：注銷登記有土地管理部門負責(zé)，即誰發(fā)證誰 注銷；出讓合同期滿，土地使用權(quán)即由土地管理部門收回，同時注銷土地使用證。對該土地上 的建筑物和其他附著物由國家同時無償取得。出讓合同規(guī)定必須拆除的技術(shù)設(shè)備等，受讓人應(yīng) 當(dāng)按時拆除，沒有特別規(guī)定的，由土地管理部門與受讓人協(xié)商處理；對提前收回土地使用權(quán)的 一般采用金額補償與土地使用權(quán)補償，兩種方式可單獨使用也可同時使用。

　　劃撥土地使用權(quán)交易：

　　劃撥土地使用權(quán)的含義：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳 納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用 的行為。劃撥所得土地除法律行政另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

　　系列建設(shè)用地的使用權(quán)，確屬必須的，可由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：國家機關(guān)用地和 軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)應(yīng)地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地 ；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

　　從法律上講，劃撥土地使用權(quán)，實質(zhì)上是一種租賃關(guān)系。用地單位通過行政劃撥取得的土地使 用權(quán)，僅是有權(quán)使用，不是一項獨立的財產(chǎn)權(quán)利，未經(jīng)國家（土地所有者）同意并補辦一定的 手續(xù)，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，國家根據(jù)實際情況隨時可以收回土地使用權(quán)。

　　轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的條件和程序。條件：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟 組織和個人；領(lǐng)有國有土地使用權(quán)證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；依法簽 訂土地使用權(quán)出讓合同并補繳土地使用權(quán)出讓金。程序：轉(zhuǎn)讓、出租、抵押人持土地使用權(quán)證 和房屋產(chǎn)權(quán)證分別向市、縣土地管理部門和房產(chǎn)管理部門提出申請劃撥土地使用權(quán)和地上建筑 物、其他附著物的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押許可證，不符合條件的應(yīng)退回申請說明理由；轉(zhuǎn)讓、出租 、抵押方領(lǐng)取許可證后擬定轉(zhuǎn)讓出租、抵押合同方案，報市、縣土地管理部門和房產(chǎn)管理部門 審查；轉(zhuǎn)讓、出租、抵押經(jīng)市、縣土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)后，由土地管理部門與轉(zhuǎn) 讓、出租、抵押人簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲取的收益抵交土地使 用權(quán)出讓金，辦理土地登記手續(xù)。

　　在一定條件下可以無償收回劃撥土地使用權(quán)。第一，土地使用者因下列情況停止使用土地的： 用地者因自身發(fā)展的需要等因素而遷移；用地者因經(jīng)營管理不善而解散；用地者因不符合法定 成立條件或者違法經(jīng)營等而被撤銷；用地者因經(jīng)營嚴重虧損不能清償債務(wù)而宣告破產(chǎn)。第二， 可以無償收回劃撥土地使用權(quán)的條件，對無償取得的劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城 市建設(shè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回。收回?zé)o償劃撥的土地使用權(quán)時，對其地 上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況給予適當(dāng)補償。

　　2.合作建設(shè)和補地價

　　合作建設(shè)是指房地產(chǎn)開發(fā)公司與擁有土地使用權(quán)的企業(yè)合作，采用企業(yè)提高土地的使用權(quán)、開 發(fā)公司提供技術(shù)資金的方式聯(lián)合開發(fā)土地和房屋。

　　合作的方式：第一種：一方提供土地使用權(quán)，另一方提供建設(shè)資金，房屋建成后雙方按一定比 例分配房屋。第二種：以地折股，即原土地使用者以土地使用權(quán)作為股本，然后與需要土地的 另一方建立合資公司，以合資公司的名義進行土地開發(fā)，最終產(chǎn)出的利潤，由雙方按股本比例 分成。

　　補地價的含義包含兩方面：在土地使用權(quán)有償出讓體系中的土地使用者，如需改變合同規(guī)定的 土

地用途，在征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)后，應(yīng)重新簽訂土地使用 權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。若調(diào)整的出讓金高于原出讓金的，超過的部分即稱補地 價；原屬行政劃撥無償取得的土地使用權(quán)，如果土地使用權(quán)和地上建筑物進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵 押，應(yīng)向當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府補交出讓金，或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交，補交的 出讓金也稱補地價。

　　補地價的程序：向土地管理部門提出申請，詳細說明改變土地使用性質(zhì)或劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 的原因；經(jīng)審核批準(zhǔn)后與土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同；補交土地使用權(quán)出讓金；在 規(guī)定的時間內(nèi)向房地產(chǎn)登記部門辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。

　　補交地價的確定：對于劃撥土地使用權(quán)補交的地價，從理論上說是該土地出讓時受讓人應(yīng)付的 出讓金。出讓的協(xié)議價、招標(biāo)價、拍www.dewk.cn賣價及掛牌價相差很大。選擇的方式取決于政府。劃撥土 地使用權(quán)，通過補交地價方能轉(zhuǎn)讓。除特殊情況外，補交地價的原土地使用權(quán)人當(dāng)然成為可轉(zhuǎn) 讓的土地使用權(quán)擁有者。一般由政府根據(jù)類似地塊的出讓價制定一定的標(biāo)準(zhǔn)，再按實際情況與 原土地使用權(quán)人協(xié)商確定補地價的金額。

　　3.安永房產(chǎn)土地資源獲取渠道

　　土地資源有其特殊性，如性質(zhì)、屬性、權(quán)屬、規(guī)劃指標(biāo)、地段、地理位置等都較為復(fù)雜，所以 最適合安永發(fā)展戰(zhàn)略及階段性目標(biāo)的地屬于我們需要的地。

　　收購、置換企業(yè)，取得土地開發(fā)權(quán)；參與二、三線城市政府的舊城改造、土地整理，取得土地 開發(fā)權(quán)；支持政府公共事業(yè)（道路改擴建、環(huán)保工程等政府用土地作為補償?shù)捻椖浚┤〉猛恋?開發(fā)權(quán)；介入處于困境中的開發(fā)企業(yè)，可根據(jù)項目情況采用收購、控股、投資等方式直接獲取 開發(fā)收益；國資房產(chǎn)；軍產(chǎn)房產(chǎn)。

　　公關(guān)：以社會營銷的思想建立起激勵機制，進行公關(guān)。