這17個小區(qū)物管風(fēng)險，大企業(yè)都重視!

　　1、對秩序維護(hù)工作要嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定進(jìn)行，切忌不可忽視，制定一套有效可行的管理方案，盡量做到管理上不存在瑕疵。管理者應(yīng)時刻進(jìn)行監(jiān)督，不能只流于形式而失去實(shí)質(zhì)意義;物業(yè)保安的義務(wù)重在一個履行過程，保安履行了義務(wù)，但仍然無法阻止損害結(jié)果的發(fā)生，提供物業(yè)保安服務(wù)的一方不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。

　　2、在簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時一定要對業(yè)主人身及財(cái)產(chǎn)安全發(fā)生情況后的責(zé)任有一個明確約定。

　　3、如果對停車進(jìn)行收費(fèi)，租賃協(xié)議中須注明是“占位費(fèi)”還是“保管費(fèi)”。

　　4、小區(qū)的出入口不宜設(shè)置得太多，消防通道上不要停放車輛，在小區(qū)的出入口或車庫進(jìn)出口一定要設(shè)置圖像采集器，對進(jìn)出車輛情況進(jìn)行采集，防止在外受損的車輛進(jìn)入園區(qū)。

　　5、秩序維護(hù)員要使用巡更系統(tǒng)，對巡邏路線進(jìn)行跟蹤;巡邏時必須進(jìn)行攝錄(巡更點(diǎn)應(yīng)設(shè)置在攝像頭能攝錄的范圍內(nèi))，以便向業(yè)主或法院提供物業(yè)企業(yè)進(jìn)行了保安工作的證據(jù);發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備出現(xiàn)故障時，要及時維修和更換，以免造成不能提供有利的破案線索的局面，物業(yè)企業(yè)也會承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;夜間車輛秩序維護(hù)員要穿戴反光標(biāo)識，以免夜間不容易被司機(jī)發(fā)現(xiàn)，造成傷害。

　　6、在一些容易出現(xiàn)責(zé)任事故的場所，物業(yè)企業(yè)有義務(wù)設(shè)置提示標(biāo)語進(jìn)行安全提醒，根據(jù)《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十八條的規(guī)定：“經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求。應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者作出真實(shí)的說明和明確的警示，并說明和標(biāo)明正確使用商品或者接受服務(wù)的方法以及防止危害發(fā)生的方法。”這條法律規(guī)定與我國《民法通則》第一百二十五條的規(guī)定是一致的，都包含有要“明確的警示”的法律要求。如：上下樓注意安全、小心臺階(樓道)、高壓危險、小心觸電(變電器、電線)、禁止攀登、禁止翻越(柵欄)、地面濕滑，小心(地面)、嚴(yán)禁觸摸(電線)、保管好貴重物品(車內(nèi))、禁止停車(消防通道和禁止停車的樓下)、禁止戲水(水池)、鼠藥投放處(防止兒童或?qū)櫸镎`食)、已噴灑農(nóng)藥(果樹)、娛樂設(shè)施的使用說明及要求(健身器材)、正在施工注意安全(夜間施工現(xiàn)場要設(shè)置警示燈)、禁止通行(通道)、注意限高閘、請走人行道(小區(qū)進(jìn)出口)、小心夾手、電梯剛上油(電梯)、墻體脫落注意安全(發(fā)生墻皮脫落的墻體)、雪后路滑請當(dāng)心(雪天路面)、安全出口、禁止吸煙、禁止堆放雜物等(消防通道)、愛護(hù)花草等(草坪綠化)、禁止高空拋物和防盜、防搶、防破壞等的提示。

　　7、春節(jié)期間要集中燃放煙花，發(fā)現(xiàn)不按規(guī)定燃放的業(yè)主要及時制止，如果其不聽勸阻，要進(jìn)行現(xiàn)場取證，以便在事故發(fā)生后，能夠直接找到責(zé)任人，并且制定相應(yīng)的緊急預(yù)案(浙江省永嘉縣法院就審理了一件因燃放煙花爆竹引起的損害賠償糾紛案件，物業(yè)公司在物業(yè)管理中沒有完全履行職責(zé)，對在大院內(nèi)燃放煙花爆竹制止不力，缺乏相應(yīng)的應(yīng)急救火預(yù)案，對該起火災(zāi)事故的發(fā)生存在一定的過錯，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，判決物業(yè)公司承擔(dān)15%的賠償責(zé)任)。

　　8、日常通過巡檢、業(yè)主投訴等方式發(fā)現(xiàn)存在的安全隱患要及時進(jìn)行排除，不能拖拉，事故不等人，事故往往就發(fā)生在一瞬間。

　　9、樓頂、公共陽臺上的雜物(如：太陽能底座、樹枝和廢棄的建筑和裝修材料等)和排水口要及時清理，防止被風(fēng)吹落誤傷到人和雨季來臨時由于排水不暢造成業(yè)主損失。有的小區(qū)的排水口設(shè)置在業(yè)主室內(nèi)的陽臺上，由于業(yè)主的不配合和不經(jīng)常在家等情況給疏通排水口帶來很大的不便，如果遇到業(yè)主不配合的，盡量讓其簽署免責(zé)書，拒簽的要進(jìn)行影像攝錄證明免責(zé)書已經(jīng)送達(dá)。不經(jīng)常在家的，可以留份通知在業(yè)主的房門上并攝錄證明通知書已經(jīng)送到(相關(guān)規(guī)定：“住宅的共用部位、共用設(shè)備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償)。

　　10、采取緊急避險時，一定要聯(lián)系當(dāng)?shù)氐呐沙鏊⑸鐓^(qū)和其他的業(yè)主在場，對所進(jìn)行的過程進(jìn)行跟蹤攝錄，切忌私自打開業(yè)主的房門。

　　11、冬季容易上凍，要及時清理樓頂?shù)?ldquo;冰溜子”，以免墜落傷到人和車。

　　12、避雷設(shè)施要時常檢查，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，防雷也屬于小區(qū)物管的一部分工作內(nèi)容。此外，物管公司應(yīng)定期對防雷設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，因?yàn)橛械姆览自O(shè)施使用過后其線路會熔斷，第二次則無法正常工作，接地的那部分要處理好，不能外露，很多物業(yè)企業(yè)一般都忽視這一點(diǎn)，容易造成避雷設(shè)施給業(yè)主造成財(cái)產(chǎn)損失，因此物管公司對防雷設(shè)施的維護(hù)和檢測是很有必要的。

　　13、小區(qū)廢棄的垃圾桶、廣告牌、宣傳欄、信報(bào)箱等要及時處理，以免發(fā)生相關(guān)事故。

　　14、對人體有輻射性的接收器和信號擴(kuò)大器盡量不要在小區(qū)安裝，如果安裝必須出示對人體無害報(bào)告。

　　15、消防設(shè)施要時常檢查，如果發(fā)生火災(zāi)，雖然著火的原因跟物業(yè)企業(yè)沒有關(guān)系，但如果由于消防設(shè)施存在缺陷而沒能進(jìn)行及時救助，物業(yè)企業(yè)也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　16、盡量不要替業(yè)主保管物品，無論是有償還是無償?shù)模飿I(yè)企業(yè)只要向業(yè)主提供了這項(xiàng)服務(wù)，發(fā)生丟失或者損壞等問題，物業(yè)就要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　17、應(yīng)該在費(fèi)用測算時將公眾責(zé)任險考慮進(jìn)去。在發(fā)生責(zé)任事故時，由保險公司來承擔(dān)賠償責(zé)任，不失為避免公司遭受重大損失的一種好方法。

篇2：小區(qū)飼養(yǎng)寵物管理規(guī)定(B版)

　　小區(qū)飼養(yǎng)寵物管理規(guī)定(B版)

　　小區(qū)飼養(yǎng)寵物管理規(guī)定

　　為加強(qiáng)小區(qū)的寵物管理，保障業(yè)戶健康和人身安全，維護(hù)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生，依據(jù)當(dāng)?shù)卣煞ㄒ?guī)養(yǎng)犬規(guī)定例，特制定本小區(qū)飼養(yǎng)寵物管理規(guī)定：

　　1、本小區(qū)內(nèi)禁止飼養(yǎng)豬、牛、羊、雞、鴨、鵝、兔等家禽家畜，禁止飼養(yǎng)烈性犬和大型犬。

　　2、飼養(yǎng)玩賞犬須持《養(yǎng)犬許可證》、《犬類免疫證》，并在物業(yè)服務(wù)中心登記備案，物業(yè)服務(wù)中心對犬類不定期抽查，無證或證不齊全者，物業(yè)服務(wù)中心有權(quán)請飼養(yǎng)人將犬帶離小區(qū)，拒不配合者，報(bào)請政府有關(guān)部門處理。

　　3、人攜帶犬只到戶外活動，必須佩束犬鏈，由成人牽領(lǐng)、看管，并即時清除犬只排出的糞便;不得攜犬進(jìn)入游泳池區(qū)域。

　　4、飼養(yǎng)鳥類需實(shí)行籠養(yǎng)，飼養(yǎng)者需采取有效措施，以防止鳥糞、鳥食、羽毛影響他人及小區(qū)環(huán)境。

　　飼養(yǎng)人對寵物應(yīng)當(dāng)妥善管理，寵物發(fā)生的一切行為及引致的一切法律責(zé)任由飼養(yǎng)人承擔(dān)。業(yè)戶飼養(yǎng)寵物不得妨害他人，如有影響他人正常工作和休息，飼養(yǎng)人應(yīng)當(dāng)采取有效措施予以制止，勸阻無效者報(bào)請政府有關(guān)部門予以處理。

　　5.支持性文件及質(zhì)量記錄

　　5.1、《小區(qū)飼養(yǎng)寵物登記表》PR/WY-14-01

篇3：物管企業(yè)與外包保安

　　物管企業(yè)與外包保安

　　保安是指非物管企業(yè)自聘的保安人員，而是物管企業(yè)和保安服務(wù)公司通過簽訂供需合同，由保安服務(wù)公司選派在物管企業(yè)負(fù)責(zé)安全防范的保安員。據(jù)了解，目前.深圳市注冊的合法保安服務(wù)公司便有10多家，其中福田保安服務(wù)公司便有7000多名從業(yè)的保安人員，而這些保安當(dāng)中，有近50%在物業(yè)管理企業(yè)中從事安全防范工作。可想而知，深圳市內(nèi)有許多物管企業(yè)是從保安服務(wù)公司中選派保安員在各種物業(yè)中為業(yè)主提供服務(wù)的。

　　從物管企業(yè)的發(fā)展趨勢來看，為業(yè)主提供更專業(yè)化的服務(wù)勢在必行。特別是一些中小物管企業(yè)，因?yàn)槭艿匠杀荆Y源等方面的制約，導(dǎo)致公司負(fù)擔(dān)加重。發(fā)展受阻，企業(yè)經(jīng)營困難。而選擇外包保安會促進(jìn)管理效率、提升專業(yè)化程度、降低經(jīng)營成本。這無疑也是企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的一種策略。其實(shí).很多物管企業(yè)在電梯維護(hù)，清潔、綠化、消殺，消防等項(xiàng)目很早就使用外包單位為業(yè)主服務(wù)，只是在決定是否聘請外包保安時，有許多顧慮和管理上的難題，從而不敢輕意地選擇外包保安為業(yè)主提供服務(wù)，加之有些物管企業(yè)選擇了外包保安后，因?yàn)楦鞣N各樣管理上的問題，造成服務(wù)質(zhì)量不升反降，甚至與保安服務(wù)公司不歡而散。而保安又是物管企業(yè)的一個重要窗口，這使物管企業(yè)左右為難。

　　其實(shí)，如果物管企業(yè)能夠真正理清與外包保安之間的各種管理問題，困難便會迎刃而解，達(dá)到雙贏的局面。筆者在實(shí)踐中摸索出來一些經(jīng)驗(yàn).在此總結(jié)出來.希望能夠?qū)ξ锕芷髽I(yè)能夠有所借鑒。不當(dāng)之處，敬請指正。

　　第一，前期籌備階段

　　1、選擇保安公司時要慎重

　　深圳目前的保安服務(wù)公司基本上是公安系統(tǒng)的附屬企業(yè)，其合法性是沒有問題的。但是，“娘生九子，子子不同”，保安服務(wù)公司的服務(wù)質(zhì)量，信譽(yù)和配合度方面還是有區(qū)別的。因此，在選擇合作供方時，應(yīng)采取招標(biāo)的方式，物管企業(yè)可以邀請至少3家以上的保安服務(wù)公司前來投標(biāo)。這樣，通過評標(biāo)、現(xiàn)場考察、價格比較等多方面的對比，擇優(yōu)選擇一家合作供方。通過招標(biāo)選擇出來的供方一般都會珍惜合作單位.而且.擇優(yōu)選出來的保安服務(wù)公司，其在保安培訓(xùn)，社會信譽(yù)等方面占的優(yōu)勢也比較大，這為以后挑選優(yōu)秀的保安員，控制好保安源頭方面有著重要的作用。

　　2、合同一定要簽訂到位

　　俗話說，“親兄弟，明算賬”。為了避免以后的隱患.在訂立合作合同時，一定要將雙方的責(zé)、權(quán)、利明確清楚，特別是關(guān)于雙方責(zé)任劃分的條款一定要寫清楚。否則.真的出了點(diǎn)什么事情，到時候，就會給物管企業(yè)帶來不必要的損失。同時，也會因此與保安服務(wù)公司不歡而散.

　　3、應(yīng)親自去保安服務(wù)公司基地挑選保安員

　　一般來講，社會信譽(yù)好的保安服務(wù)公司在招聘保安員時都有嚴(yán)格要求，各環(huán)節(jié)均控制得比較好，但是，作為物業(yè)管理企業(yè)來講，保安服務(wù)是物業(yè)管理中的一個重要窗口，因此，千萬不要怕麻煩，應(yīng)該派人親自去保安基地挑選合適的人員。這樣.能對保安的多方面情況都有所了解，也能夠挑到企業(yè)滿意的人員.

　　4、進(jìn)駐前的培訓(xùn)必不可少

　　當(dāng)保安員全部挑選完成后，切勿急于進(jìn)駐物管企業(yè)的樓盤，因?yàn)檫@個時候，保安員對前往工作的樓盤什么都不清楚，一旦上崗，很難保證服務(wù)質(zhì)量。所以，為了保證服務(wù)質(zhì)量，物管企業(yè)應(yīng)該將保安員集中起來培訓(xùn)一段時間，由企業(yè)自己派講師向他們培訓(xùn)物管企業(yè)的一些基本情況.服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求等業(yè)務(wù)知識。

　　第二， 保安人員進(jìn)駐物管企業(yè)初期階段

　　l、進(jìn)駐后的培訓(xùn)非常重要

　　除了在進(jìn)駐前需進(jìn)行培訓(xùn)之外.進(jìn)駐后一個月內(nèi)的培訓(xùn)也是非常重要的。此時，保安員已經(jīng)在崗位上服務(wù)，其接受了一些基本的服務(wù)內(nèi)容的培訓(xùn)，但是，在服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)技巧。服務(wù)意識等方面仍是粗放型.還不夠?qū)I(yè)化。這就要求物管企業(yè)需加大培訓(xùn)力度，充分利用保安員的業(yè)余時間進(jìn)行培訓(xùn)，同時安排人員在崗位上手把手進(jìn)行教導(dǎo)。一個月下來，應(yīng)對其進(jìn)行考核，對于不合格的人員應(yīng)及時淘汰.為了保證服務(wù)質(zhì)量，千萬不能心軟，不忍心換人。

　　2、將規(guī)范化的制度推行下去并堅(jiān)決執(zhí)行

　　保安服務(wù)公司都有自己的一些規(guī)章制度，但是，物管企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容決定了服務(wù)制度，其與保安公司的制度是存在區(qū)別的，所以，物管企業(yè)應(yīng)將自己的服務(wù)制度推行到保安員中，要求他們予以執(zhí)行，并堅(jiān)決執(zhí)行和長期執(zhí)行，否則，制度形同虛設(shè)，保安也只會簡單地站崗，放哨等工作。

　　3、生活設(shè)施、生活環(huán)境應(yīng)保證質(zhì)量

　　一般保安員的工資待遇普遍比較低，但是，工作并不輕松。一天八小時下來，人還是比較辛苦的。因此.物管企業(yè)在力所能及的前提下，盡量將保安員的居住環(huán)境安排得好一些，能夠配置的生活設(shè)施如：宿舍內(nèi)的電視機(jī)、熱水器、風(fēng)扇等能配置好。其一，可以使保安員生活休閑環(huán)境得到改善。其二，可以增加保安員的穩(wěn)定性.

　　第三，正常管理運(yùn)作階段

　　1、物管企業(yè)的管理人員應(yīng)該正確認(rèn)識外包保安的管理

　　物管企業(yè)將保安外包之后，確實(shí)可以減少企業(yè)的經(jīng)營成本，提高服務(wù)的專業(yè)化。部分物管企業(yè)的管理者認(rèn)為，現(xiàn)在保安外包了，有保安公司的人在管理，我們輕松了，可以放任自流了，反正只要按合同辦事，什么問題都解決了。其實(shí)不然，保安服務(wù)公司對保安員的管理有該公司自己的方式，而保安服務(wù)公司在管理的過程中，一般是從保安員的工作態(tài)度、工作紀(jì)律、安全防范等方面進(jìn)行約束，而對物管企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)特色、服務(wù)技巧等方面還是不夠了解的。如果物管企業(yè)放任自流，那么這中間就會形成一個盲區(qū)，形成一個缺口，到頭來，真正受影響的還是物管企業(yè)。所以作為物管企業(yè)來講，應(yīng)該將保安員當(dāng)作本企業(yè)的工作人員進(jìn)行管理，把握好雙方接口之間的分寸。這樣，雖然物管企業(yè)會付出少量的管理時間，但其取得的效果會非常好，真正受益的也是物管企業(yè)。

　　2、對保安員開展思想工作必不可少

　　保安從業(yè)人員基本上都是年輕人，年輕人的普遍特點(diǎn)是情商高于智商。大部分保安員的思想比較活躍過度，不安于現(xiàn)狀，腦袋里想著干好干壞一個樣，發(fā)了工資便游戲生活。作為物管企業(yè)和保安公司的管理人員來講，應(yīng)該要了解保安員的這種特點(diǎn)，因此，應(yīng)注重思想教育.可以從保安員求職的艱辛、家庭情況、未來發(fā)展等方面進(jìn)行引導(dǎo).避免教條式、獨(dú)裁式和簡單粗放的思想教育。同時，對于保安員的生活應(yīng)給予關(guān)心，給保安員多一份細(xì)心與關(guān)愛，多一點(diǎn)問寒問暖，人都是有感情的，只要你對他坦誠地溝通、交流，進(jìn)行有益指導(dǎo)，做他們生活的貼心人，所有這些努力都會轉(zhuǎn)化成工作的原動力。

　　3、認(rèn)識清楚軍事訓(xùn)練的真正目的

　　很多管理者認(rèn)為，讓保安員進(jìn)行軍事訓(xùn)練的目的便是使他們有過硬的基本技能，如整齊的隊(duì)列、熟悉消防的實(shí)操.擒拿格斗，軍體拳等.其實(shí)這只是一個方面，真正訓(xùn)練的目的是為了培訓(xùn)保安員雷厲風(fēng)行。令行禁止的作風(fēng)紀(jì)律.一支好的保安隊(duì)伍，應(yīng)培訓(xùn)其善于處理突發(fā)應(yīng)急事件的能力。如果不清楚真正目的，而在平常的訓(xùn)練中過于機(jī)械，甚至操之過急，這樣，無疑會在為業(yè)主服務(wù)過程中阻礙服務(wù)質(zhì)量的提升。

　　4、團(tuán)隊(duì)文化建設(shè)的重要性

　　團(tuán)隊(duì)文化即團(tuán)隊(duì)的主流價值觀念和精神以及全體人員在工作和生活中形成的潛意識的職業(yè)觀念.作為物管企業(yè)來講，應(yīng)該和保安服務(wù)公司加強(qiáng)合作，為保安隊(duì)伍確立好的團(tuán)隊(duì)理念，通過工作和生活予以展現(xiàn)，如開展一些有利于團(tuán)隊(duì)建設(shè)的活動等，最終實(shí)現(xiàn)個人和團(tuán)隊(duì)價值的最大化，從而推進(jìn)安全管理與服務(wù)質(zhì)量的提升.

　　最后，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，物管企業(yè)應(yīng)該自始至終與保安服務(wù)公司建立一條暢通的多層次的溝通途徑，雙方定期的召開會議，對保安員的工作情況、生活情況進(jìn)行總結(jié)，對于總結(jié)出來的問題點(diǎn)，雙方應(yīng)制定具體的措施予以改正.并且采取有效的預(yù)防措施進(jìn)行預(yù)防，避免問題的重復(fù)出現(xiàn)。