物業(yè)到底是干什么的?一文全懂!

　　在物業(yè)管理的日常服務(wù)中，時常會聽到業(yè)主下面的疑問,物業(yè)管理到底干了些什么?

　　今天，給你答案

　　物業(yè)到底服務(wù)了什么?

　　1、公共環(huán)境衛(wèi)生的清潔保潔。物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)的保潔區(qū)域包括除住戶進(jìn)戶門以外的所有公共部位，如樓梯道、人行道、小區(qū)大道、小區(qū)廣場等，小到你室外的電梯平臺，大到小區(qū)大道廣場。

　　2、公共設(shè)施設(shè)備的管護(hù)、養(yǎng)護(hù)。物業(yè)管理的設(shè)施設(shè)備主要包含供電線路、各類配電設(shè)備、給排水管網(wǎng)、二次生活用水加壓設(shè)備、電梯、消防設(shè)備等，小到小區(qū)內(nèi)無處不在的一盞路燈大到幾十萬配電，這些設(shè)備加起來數(shù)量上千個，隨著接管面積的擴(kuò)大，還在不斷增加，這些都是物業(yè)公司管護(hù)的公共設(shè)施設(shè)備，它的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，住戶才能生活的安寧。

　　3、小區(qū)公共秩序管理。根據(jù)小區(qū)建設(shè)規(guī)劃布局，物業(yè)公司接管后對整個小區(qū)履行管理職能，包括住戶都應(yīng)該遵守的停車秩序管理、亂停亂放、亂搭亂建、垃圾處理、門房出入、院內(nèi)院外綠化、照明、安防系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、廣告等等的管理職責(zé)。

　　4、突發(fā)應(yīng)急搶修的處置和管理。包括內(nèi)外網(wǎng)供電系統(tǒng)故障和小區(qū)內(nèi)突發(fā)停電，應(yīng)急供電系統(tǒng)啟用管理及用電線路故障及時搶修，也包括供水管道的應(yīng)急搶修。這些故障不管是發(fā)生在白天深夜，嚴(yán)寒酷暑，物業(yè)都是責(zé)無旁貸第一時間投入搶修中去，宗旨是第一時間恢復(fù)保障住戶的正常生活秩序。

　　5、參與社會事務(wù)管理。從行政意義上說，物業(yè)正在扮演一個不可替代的新的“小政府”的角色，協(xié)助各個社區(qū)和基層政府實行網(wǎng)格化社會管理，開展“雙創(chuàng)”活動，在所管物業(yè)范圍內(nèi)開展社會調(diào)查、各類普查、政務(wù)宣傳、計劃生育、治安聯(lián)防等方面的工作。協(xié)助公安部門偵破案件，化解糾紛，開展群防群治工作等等社會事務(wù)，都離不開物業(yè)公司參與。

　　6、裝飾裝修管理。對住戶裝飾裝修過程中的各個環(huán)節(jié)、涉及的各個方面進(jìn)行全面管理，包括對嚴(yán)禁改動的墻體、外觀、承重結(jié)構(gòu)等，對裝修隊伍管理、環(huán)境污染管理以及對裝修垃圾實行堆放、清運(yùn)、保潔管理

　　7、物業(yè)管理范圍內(nèi)的生態(tài)環(huán)境管理。以提供良好的人居環(huán)境，重點是小區(qū)綠化、亮化、硬化基礎(chǔ)建設(shè)管理服務(wù)，金力源物業(yè)投入大量資金購買了綠化灑水車，并定期開展對小區(qū)路面保潔、對花草樹木養(yǎng)護(hù)修剪、殺蟲施肥、補(bǔ)種栽植等工作，同時添置了部分設(shè)施用于路燈、大道照明設(shè)施及局部亮化的管護(hù)工作。

　　8、建立物業(yè)檔案，方便服務(wù)于住戶。物業(yè)檔案包括物業(yè)設(shè)計施工圖、物業(yè)產(chǎn)權(quán)檔案、住戶檔案、電子信息檔案等。對所收集的檔案進(jìn)行全面、規(guī)范、科學(xué)、準(zhǔn)確的管理，特別是地上地下各類管網(wǎng)、線路、管道，各類隱蔽項目，主要構(gòu)件及其設(shè)備，這些關(guān)鍵檔案的管理至關(guān)重要，好像一個人“血管”系統(tǒng)分布，將會長期為我們?nèi)w住戶提供一個全面安全舒適居環(huán)境。

　　物業(yè)人一定要跟業(yè)主解釋清楚的十個問題!

　　業(yè)主與物業(yè)之間是一種平等的契約關(guān)系。

　　在民法中，他們是經(jīng)濟(jì)民事關(guān)系;

　　在合同法中，他們是委托與被委托關(guān)系;

　　在勞動法中，他們是等價交換關(guān)系，是平等的，沒有主次之分。

　　業(yè)主不是花錢買“冤家”、買“對頭”，如果業(yè)主與物業(yè)之間沒有一種平和的心態(tài)，沒有一種合作過“日子”的心理，結(jié)果只能是此也難娶，彼也難嫁。

　　因此，雙方既以合同為依據(jù)，就應(yīng)以誠相待,以信相諾，以友相伴，以心相處，以和為貴,共同管好居住區(qū)。

　　根據(jù)目前國家有關(guān)法律法規(guī)，物業(yè)企業(yè)的職責(zé)只是按照合同約定的內(nèi)容，對居住區(qū)域內(nèi)的共有財產(chǎn)進(jìn)行保養(yǎng)、維修和公共秩序的維護(hù)、交通車輛的停放管理等。

　　因為物業(yè)公司是企業(yè)，不具有任何執(zhí)法職能，所以相關(guān)法律法規(guī)中都排除物管對業(yè)主的人身和私有財產(chǎn)保鏢、保管和保險的職責(zé)，當(dāng)然另有特殊約定除外。

　　物業(yè)公司是企業(yè)，不是職能部門，更不是政府。

　　企業(yè)的任務(wù)一是生產(chǎn)產(chǎn)品，二是服務(wù)客戶，三是創(chuàng)造效益。

　　就物業(yè)企業(yè)而言，它的產(chǎn)品就是勞務(wù)，它的客戶就是業(yè)主，它的服務(wù)項目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)等都由對雙方同樣具有約束力的合同來明確。

　　在實施合同中，既不能缺位，也不能越位，必須按照“受委托、按合同、有償服務(wù)”的原則去履行合同。

　　盡管物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展成為普遍的消費(fèi)現(xiàn)象，但是很多人仍然習(xí)慣于已成為歷史的房屋管理福利政策，對物業(yè)管理中“誰受益，誰付款”的原則不予接受，甚至抵觸，拒交管理服務(wù)費(fèi)，這是錯誤的，違法的。

　　業(yè)主在享受物業(yè)管理提供的服務(wù)權(quán)利的同時,必須行使支付服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。

　　“好貨不便宜”應(yīng)用到物業(yè)管理上可以說“收費(fèi)低管不好，收費(fèi)高受不了，不低不高為正好。”

　　物管公司是企業(yè)，為業(yè)主提供服務(wù)，需要投入成本，而且是“量入為出”。

　　很多收費(fèi)低廉的小區(qū),業(yè)主與物管公司發(fā)生的矛盾,大多因為費(fèi)用入不敷出，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降，業(yè)主不滿，物業(yè)公司難做。相反,優(yōu)價優(yōu)質(zhì)服務(wù)的區(qū)域，矛盾一般也很少。

　　是消費(fèi)，更是投資。

　　實施物業(yè)管理有兩個目的:一是為業(yè)主提供優(yōu)美、舒適的生活和工作環(huán)境，二是可使業(yè)主的物業(yè)得到保值增值。

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，前者屬消費(fèi)行為，后者屬投資行為。

　　這兩種行為就物業(yè)公司為業(yè)主服務(wù)而言都存在;而對業(yè)主來說，消費(fèi)的同時也在投資，并且最終轉(zhuǎn)化為一種投資行為。此種觀念的轉(zhuǎn)變,將直接影響業(yè)主對物管的接受程度和具體行為。

　　按照國家有關(guān)政策規(guī)定，住宅小區(qū)是各相關(guān)部門綜合服務(wù)的對象，而各部門都應(yīng)當(dāng)按有關(guān)政策規(guī)定各負(fù)其責(zé)，各盡其職，相互配合，共同為業(yè)主、為社區(qū)提供服務(wù)。

　　傷感情話是由水電氣暖的供應(yīng)商提供，按規(guī)定供應(yīng)商應(yīng)該入戶抄表，計量收費(fèi)，并且承擔(dān)跑、冒、滴、漏等自然損耗。而物管公司無需也無權(quán)為水電氣暖部門收費(fèi)，除非受水電氣暖部門的正式委托。同樣也不需為水電氣暖的自然損耗承擔(dān)責(zé)任。

　　盡管政策連篇、口號震天：減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。但是落實卻很難!

　　物業(yè)管理是微利行業(yè)，能承擔(dān)的壓力有限，但是由于本身服務(wù)內(nèi)容的綜合性，難免有各種部門借政府之名要辦公房、要交通工具、要通訊工具、攤派人員。

　　物管企業(yè)不是“唐僧”肉，需要社會各界給予足夠的支持和幫助，而不是將其扼殺在搖籃之中。

　　近幾年從公開的各種統(tǒng)計數(shù)字來看，物業(yè)管理的投訴率在飛速增長，物業(yè)管理公司承擔(dān)了很大的輿論壓力。

　　但實際上從我們物管協(xié)會的日常工作接觸甚至在做客本地電視臺、報社的“3·15”節(jié)目活動中接聽到的大量來電統(tǒng)計，可以稱得上是投訴的約有25%，其中23%都是投訴開發(fā)商，投訴物業(yè)管理的只有2%，而其余的75%都是咨詢政策法規(guī)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項的。

　　因此，不要草木皆兵，把咨詢也當(dāng)成投訴，為物業(yè)管理企業(yè)徒增煩惱。

篇2：杭州市物業(yè)管理條例(2014)

　　杭州市物業(yè)管理條例

　　(20**年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十七次會議通過 20**年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議批準(zhǔn)

　　根據(jù)20**年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議通過20**年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議批準(zhǔn)的《杭州市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈杭州市物業(yè)管理條例〉個別條款的決定》修正20**年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議修訂 20**年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議批準(zhǔn))

　　目錄

　　第一章 總則

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第四章 物業(yè)使用和維修

　　第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金

　　第六章 法律責(zé)任

　　第七章 附則

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　第三條 市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　各區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門依照本條例對轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常運(yùn)作開展業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

　　建設(shè)、公安、民政、財政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、綠化、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)、城管、人防、價格、消防等部門按照各自職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系。

　　社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第五條 各區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及相關(guān)部門和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機(jī)制，為處理物業(yè)管理爭議和糾紛提供便利。

　　人民調(diào)解委員會可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

　　第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立誠信檔案，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性管理。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第七條 房屋等物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在兩個月內(nèi)向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業(yè)主名冊;

　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

　　(五)共用設(shè)施設(shè)備的交接資料;

　　(六)物業(yè)管理用房配置確認(rèn)資料;

　　(七)其他有關(guān)的文件資料。

　　第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后兩個月內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。

　　業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居民委員會的代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者委托的社區(qū)居民委員會代表擔(dān)任。

　　籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)解決。

　　第十條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，并做好下列籌備工作：

　　(一)確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

　　(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

　　(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;

　　(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;

　　(七)完成組織召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

　　第十一條 業(yè)主大會按照下列方式確認(rèn)參加會議的業(yè)主：

　　(一)業(yè)主到會并在會議簽到表上確認(rèn);

　　(二)業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認(rèn);

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。

　　業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會會議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。

　　第十二條 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法確定：

　　(一)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;

　　(二)總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：

　　(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進(jìn)行不動產(chǎn)登記的，按照測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算;尚未進(jìn)行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算;沒有房屋買賣合同的，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證上載明的面積計算;

　　(二)建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　第十四條 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。

　　業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。

　　非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。

　　第十五條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。

　　第十六條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會籌備組使用。

　　籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲存，專款專用。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會指導(dǎo)業(yè)主召開。

　　第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。

　　業(yè)主委員會委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。

　　未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。

　　第十九條 業(yè)主委員會可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補(bǔ)委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會一并備案。

　　業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補(bǔ)，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。

　　第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：

　　(一)不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的;

　　(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的;

　　(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;

　　(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

　　業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;

　　(三)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責(zé)任的。

　　第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。

　　第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通過公告等形式及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項，做好物業(yè)管理中重要事項的記錄，并接受業(yè)主查詢。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。

　　第二十四條 業(yè)主委員會的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的三個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。

　　第二十五條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。

　　業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

　　第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運(yùn)作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分：

　　(一)新建物業(yè)項目，包括分期開發(fā)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個物業(yè)管理區(qū)域;

　　(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意，可以歸并一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。

　　跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門會同同級民政部門負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位在房屋銷售時，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。

　　第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：

　　(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個以上相對獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的;

　　(二)兩個以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會同意，合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的。

　　要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個工作日內(nèi)，會同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。

　　第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。

　　物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營用房的，租賃期限最長不超過業(yè)主委員會成立后十二個月。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會同意并公告。

　　第三十條 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及服務(wù)內(nèi)容。

　　第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計入物業(yè)管理區(qū)域總面積。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個月時合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第十五條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。

　　第十六條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會籌備組使用。

　　籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲存，專款專用。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會指導(dǎo)業(yè)主召開。

　　第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。

　　業(yè)主委員會委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。

　　未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。

　　第十九條 業(yè)主委員會可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補(bǔ)委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會一并備案。

　　業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補(bǔ)，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。

　　第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：

　　(一)不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的;

　　(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的;

　　(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;

　　(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

　　業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;

　　(三)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責(zé)任的。

　　第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。

　　第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通過公告等形式及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項，做好物業(yè)管理中重要事項的記錄，并接受業(yè)主查詢。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。

　　第二十四條 業(yè)主委員會的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的三個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。

　　第二十五條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。

　　業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

　　第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運(yùn)作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分：

　　(一)新建物業(yè)項目，包括分期開發(fā)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個物業(yè)管理區(qū)域;

　　(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意，可以歸并一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。

　　跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門會同同級民政部門負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位在房屋銷售時，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。

　　第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：

　　(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個以上相對獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的;

　　(二)兩個以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會同意，合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的。

　　要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個工作日內(nèi)，會同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。

　　第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。

　　物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營用房的，租賃期限最長不超過業(yè)主委員會成立后十二個月。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會同意并公告。

　　第三十條 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及服務(wù)內(nèi)容。

　　第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計入物業(yè)管理區(qū)域總面積。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個月時合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金

　　第四十八條 用于銷售的物業(yè)，建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價應(yīng)當(dāng)以建設(shè)項目工程決算金額為準(zhǔn);在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時無法提供工程決算報告的，可以以市建設(shè)主管部門頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預(yù)交物業(yè)保修金的基數(shù)，并根據(jù)工程決算報告提請結(jié)算最終金額。

　　物業(yè)保修金實行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門指定的機(jī)構(gòu)(以下稱保修金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理。

　　第四十九條 在物業(yè)保修期內(nèi)有下列情形之一，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，維修費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支：

　　(一)經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門認(rèn)定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問題的;

　　(二)經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門認(rèn)定未按照經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)工程設(shè)計方案進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)的。

　　需要使用物業(yè)保修金的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會提出申請，經(jīng)保修金管理機(jī)構(gòu)核實后撥付，由業(yè)主委員會組織維修。

　　第五十條 物業(yè)保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結(jié)息一次，當(dāng)年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

　　物業(yè)保修金存儲期間，建設(shè)單位因注銷、清算等原因，無法繼續(xù)履行保修責(zé)任的，可以申請由相關(guān)聯(lián)的非自然人股東繼續(xù)履行保修責(zé)任，并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。

　　物業(yè)保修金存儲期滿后，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位。建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現(xiàn)其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續(xù)的，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金。

　　第五十一條 物業(yè)專項維修資金實行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機(jī)構(gòu)(以下稱維修資金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　物業(yè)專項維修資金應(yīng)當(dāng)建立年度公布及日常查詢制度，并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財政部門的監(jiān)督。

　　第五十二條 首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標(biāo)準(zhǔn)向維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時建設(shè)單位按照專有部分建筑面積及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　前款所稱物業(yè)總建筑面積以具有法定測繪資質(zhì)的單位提供的測繪成果為準(zhǔn);前款所稱交存標(biāo)準(zhǔn)為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標(biāo)準(zhǔn)由房產(chǎn)主管部門會同同級財政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報經(jīng)市、縣(市)人民政府批準(zhǔn)后公布。

　　第五十三條 物業(yè)專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會組織續(xù)交。續(xù)交方式、金額等具體事項由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會決定。

　　第五十四條 物業(yè)專項維修資金存款每年計息一次，當(dāng)年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

　　物業(yè)專項維修資金的利差余額按照收益分?jǐn)傇瓌t建立相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶，統(tǒng)籌用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修。

　　第五十五條 使用物業(yè)專項維修資金按照下列程序辦理：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等相關(guān)事項;

　　(二)業(yè)主委員會審核維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等事項后征求業(yè)主意見，同時將上述事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;

　　(三)征得維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請表、工程預(yù)算方案及經(jīng)業(yè)主委員會確認(rèn)的征求業(yè)主意見表等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請;

　　(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)核實后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用;

　　(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專門機(jī)構(gòu)出具的審計報告書、業(yè)主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費(fèi)發(fā)票、業(yè)主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請撥付維修費(fèi)用的余額。工程決算金額在一萬元以內(nèi)的，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意，可以免予審計。

　　工程決算金額超出預(yù)算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。

　　第五十六條 電梯、消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞，危及公共安全的，經(jīng)業(yè)主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業(yè)專項維修資金：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區(qū)、縣(市)質(zhì)監(jiān)或者消防部門提交經(jīng)業(yè)主委員會同意的電梯或者消防設(shè)施設(shè)備維修報告;

　　(二)質(zhì)監(jiān)或者消防部門對工程維修內(nèi)容、工程預(yù)算、施工單位等事項予以書面確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將確認(rèn)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期限不少于五日;

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持質(zhì)監(jiān)或者消防部門的確認(rèn)書、工程預(yù)算方案、業(yè)主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請物業(yè)專項維修資金;

　　(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)審核后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用;

　　(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由質(zhì)監(jiān)或者消防部門出具的整改合格證明、經(jīng)審計的工程決算報告等，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請撥付維修費(fèi)用的余額;

　　(六)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)專項維修資金撥付使用完畢后一個月內(nèi)向全體業(yè)主公告。

　　第五十七條 經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專項維修資金的方式，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)物業(yè)專項維修資金的日常管理。

　　實行物業(yè)專項維修資金自主管理的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：

　　(一)由業(yè)主委員會草擬自主管理物業(yè)專項維修資金的實施方案，方案應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費(fèi)用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內(nèi)容;

　　(二)召開業(yè)主大會會議對實施方案進(jìn)行表決。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)邀請街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會代表列席。實施方案應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;

　　(三)業(yè)主委員會將實施方案、業(yè)主表決意見明細(xì)情況及業(yè)主大會決定等相關(guān)資料報維修資金管理機(jī)構(gòu);

　　(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)對申請資料進(jìn)行核實，將實施方案、業(yè)主表決意見明細(xì)情況及業(yè)主大會決定在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于三十日。發(fā)現(xiàn)申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機(jī)構(gòu)不予辦理資金移交手續(xù)。

　　第五十八條 任何機(jī)構(gòu)和個人不得將物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金用于出借、擔(dān)保及任何經(jīng)營性活動。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第五十九條 對違反本條例的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)已有規(guī)定的，按照相關(guān)規(guī)定處罰;沒有規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定予以處罰。

　　本條例規(guī)定的行政處罰，屬于經(jīng)國務(wù)院或者省人民政府批準(zhǔn)的城市管理相對集中行政處罰權(quán)范圍的，由城市管理行政執(zhí)法機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)實施。

　　第六十條 建設(shè)單位未按照本條例第十六條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。

　　第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規(guī)定，未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

　　第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十六條第一款規(guī)定，退出物業(yè)服務(wù)時未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財物的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第三款規(guī)定，未按照要求公布經(jīng)營性收益收支情況，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第六十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規(guī)定的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節(jié)較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第六十五條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規(guī)定的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項規(guī)定的，由市政設(shè)施和公用事業(yè)主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項規(guī)定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項規(guī)定的，由環(huán)境保護(hù)主管部門依法查處。

　　違反本條例第四十二條第一款第十項規(guī)定的，相關(guān)利害關(guān)系人可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第六十六條 建設(shè)單位違反本條例第四十八條、第五十二條規(guī)定，不按照要求交存物業(yè)保修金、物業(yè)專項維修資金的，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　第六十七條 違反本條例規(guī)定，房產(chǎn)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：

　　(一)挪用物業(yè)專項維修資金或者物業(yè)保修金的;

　　(二)發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的;

　　(三)利用職務(wù)之便，收受建設(shè)單位或者其他人的財物等不正當(dāng)利益的;

　　(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。

　　第七章 附則

　　第六十八條 本條例自20**年5月1日起施行。

篇3：物業(yè)公司獎勵與懲罰制度

　　物業(yè)公司獎勵與懲罰制度

　　第一條 為維護(hù)公司勞動紀(jì)律和各項制度，營造公平、上進(jìn)、獎懲分明的良好工作氛圍，充分調(diào)動員工的工作積極性，保障公司規(guī)章制度的貫徹執(zhí)行，公司工作的正常進(jìn)行，激勵職工的敬業(yè)精神，使公司的經(jīng)營與管理體系在穩(wěn)定有序的環(huán)境中發(fā)展，特制定本制度。

　　第二條 目的：

　　為了提高員工工作效率，明確責(zé)任與義務(wù)，公司制定各種規(guī)定是實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的保證。公司要求員工有良好的遵守規(guī)定的自覺性，但規(guī)定和制度是必要的，公司訂立的規(guī)定與制度使員工了解行為規(guī)范以及違反導(dǎo)致的后果。

　　第三條 適用范圍:集團(tuán)本部及所屬二級公司。

　　第四條 獎懲原則：

　　1、公平、公正、公開。

　　2、有功必賞、有錯必糾、賞罰分明。

　　第五條 獎勵類別

　　獎勵分為：通報表楊、嘉獎、小功、大功和年終評獎。

　　懲處分為：通報批評、警告、小過、大過、降級處理、辭退處理。

　　第六條 獎懲形式

　　一、獎勵：是成績的體現(xiàn)、進(jìn)步的動力、激勵的措施。公司奉行有功必賞的原則，鼓勵員工勤奮敬業(yè)，勇于爭先。公司獎勵采取精神鼓勵與物質(zhì)獎勵相結(jié)合的辦法。

　　獎勵分為：通報表揚(yáng)；嘉獎：50－100元；小功：150－250元；大功：300－500元；

　　1、通報表揚(yáng)

　　員工有下列良好表現(xiàn)，將會被予“通報表揚(yáng)”，表揚(yáng)可采取內(nèi)部通報、當(dāng)眾表揚(yáng)等形式。被授予表揚(yáng)的原因包括但不局限于下述項目：

　　1）品行端正、注意公德、拾金不昧等良好行為。

　　2）熱愛企業(yè)、愛惜公物、厲行節(jié)約等行為。

　　3）遵章守紀(jì)、忠于職守、任勞任怨堪為員工楷模者。

　　4）工作中一貫自覺主動積極肯干表現(xiàn)良好有書面表揚(yáng)者。

　　5）熱心服務(wù)，并有書面表揚(yáng)者。

　　6）團(tuán)結(jié)同事，領(lǐng)導(dǎo)有力，較好提高部門業(yè)績的管理人員。

　　7）較好完成階段性工作任務(wù)（如月度銷售任務(wù)、崗位工作管理任務(wù)等）。

　　8）提出較為良好的工作建議或行動方案者。

　　9）關(guān)心企業(yè)和他人，無私奉獻(xiàn)愛心，受到員工一致好評者。

　　10）積極維護(hù)公司榮譽(yù)，在客戶中樹立良好的公司形象和口碑者。

　　11）能完成崗位工作，又能不斷堅持繼續(xù)學(xué)習(xí)提高者。

　　12）其他有益于公司和崗位工作的良好表現(xiàn)行為，并有書面表揚(yáng)者。

　　2、嘉獎

　　員工若有下列行為或表現(xiàn)（包括但不局限于以下項目），將會被給予“嘉獎”，并于公司內(nèi)部以發(fā)文形式公開表揚(yáng)：

　　（1）工作盡責(zé)成績優(yōu)異者（如季度連續(xù)達(dá)標(biāo)、年度達(dá)標(biāo)者）；

　　（2）忠于職守、技能優(yōu)異、對本身職務(wù)具有特殊表現(xiàn)者；

　　（3）熱愛企業(yè)、愛惜公物、厲行節(jié)約，取得較好成效者；

　　（4）對災(zāi)害預(yù)防措施妥當(dāng)或災(zāi)害后修復(fù)工作勤勉，得以減少損失者。

　　（5）維護(hù)企業(yè)利益，挽回公司損失或維護(hù)企業(yè)利益者。

　　（6）勇于舉報公司內(nèi)嚴(yán)重失職、貪污盜竊、營私舞弊、泄露公司機(jī)密、違法違紀(jì)等行為經(jīng)核查無誤，情況屬實的。

　　（7）提出較為良好的工作建議或行動方案，并取得較好實際效果的員工。

　　（8）忠于職守、見義勇為者。

　　（9）好人好事較好的提高公司美譽(yù)度者（如好人好事獲見報等）

　　（10）其他類似表現(xiàn)出色行為或業(yè)績。

　　（11）積極維護(hù)公司榮譽(yù)，在客戶中樹立良好公司形象和口碑。

　　（12）認(rèn)真勤奮、承辦、執(zhí)行、或督導(dǎo)工作得力者。

　　（13）工作勤奮，超額完成工作任務(wù)者，當(dāng)月被評為優(yōu)秀員工者。

　　3、記小功

　　員工若有下列表現(xiàn)、行為或工作成績（包括但不局限于以下項目），將會被給予“記小功”表揚(yáng)，并于公司內(nèi)部以發(fā)文形式公開表揚(yáng)：

　　（1）制訂工作方案計劃確實可取，對工作流程或管理制度積極提出合理化建議，被采納者并執(zhí)行認(rèn)真，實施后達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，效率優(yōu)異者。

　　（2）積極研究改善工作方法提高工作效率或減低成本確有成效者，管理得當(dāng)，使工作秩序井然，致工作效率提高，或節(jié)省使用原物料，減低成本，獲得優(yōu)良效果者；

　　（3）提供研究之具體建議，經(jīng)采用后確有顯著之優(yōu)良效果者。

　　（4）遇緊急及非常事故，應(yīng)變得當(dāng)，減少或防止公司損失者。

　　（5）對員工糾紛事務(wù)處理得宜，使公司免受損失者。

　　（6）拒受賄賂或饋贈，盡心盡守，謙潔作風(fēng)者。

　　（7）控制成本、節(jié)約物料，取得良好效益者。

　　（8）舉報公司內(nèi)嚴(yán)重失職、貪污盜竊、營私舞弊、泄露公司機(jī)密、違法違紀(jì)等，檢舉揭發(fā)違反規(guī)定或損害公司利益事件者行為經(jīng)核查無誤，情況屬實，挽回公司重大損失者。

　　（9）好人好事很好的提高公司形象及美譽(yù)度者（如獲好人好事獲地區(qū)主流煤體報道表揚(yáng)，使公司形象及美譽(yù)度極大提高等）

　　（10）對可能發(fā)生的意外事故能防患于未然，確保公司及財物安全者；發(fā)現(xiàn)職責(zé)外事故，予以及時挽救，防止公司受到損害者。

　　（11）其他類似維護(hù)公司利益優(yōu)異表現(xiàn)和取得優(yōu)異成績的行為。

　　（12）策劃、承辦、執(zhí)行重要事務(wù)成績顯著者。

　　（13）其它應(yīng)給于記小功事跡者。

　　4、記大功

　　員工若有下列表現(xiàn)、行為或工作成績（包括但不局限于以下項目），將會被給予“記大功”表揚(yáng)，并于公司內(nèi)部以發(fā)文形式公開表揚(yáng)：

　　（1）在工作或技術(shù)上大膽創(chuàng)新，并取得顯著經(jīng)濟(jì)效應(yīng)；對歷年來之行政管理，或技術(shù)上之困難處理得宜，致久積之惡習(xí)得排除者。

　　（2）改進(jìn)管理技術(shù)而發(fā)揮最大功能，及節(jié)省使用辦公用品而降低成本，有據(jù)可證者。

　　（3）遇重大災(zāi)等重大事故時，不顧個人安危，奮勇?lián)尵龋率构局畵p失得以減輕至最低限度者。

　　（4）舉報、防治或消除重大災(zāi)害或檢舉重大的舞弊或盜竊，使公司免受損失者。

　　（5）對公司各項管理方法、操作流程等的重大改善，使公司得到明顯收益者。

　　（6）有益于公司發(fā)展的重大創(chuàng)新，并在實施中取得重大成績和經(jīng)濟(jì)效益者。

　　（7）維護(hù)公司利益，避免公司重大損失者。

　　（8）同壞人壞事作斗爭，對維護(hù)正常的工作秩序有顯著功績者。

　　（9）對公司發(fā)展有重大貢獻(xiàn)，應(yīng)記大功之事跡者。

　　（10）其他給公司帶來重大利益的行為。

　　5、年終評獎職工有下列情形者年終可參加優(yōu)秀工作者評獎。

　　（1）一年中累計三次記大功但無記大過記錄者。

　　（2）在當(dāng)年工作中給公司帶來重大效應(yīng)者。

　　（3）在當(dāng)年工作中，嚴(yán)格遵守公司各項規(guī)章制度，認(rèn)真完成本職工作，工作成績優(yōu)秀者。

　　（4）其他可參選優(yōu)秀工作評獎?wù)摺?/p>

　　二、處罰：是對犯錯誤員工的教育和指導(dǎo)，公司奉行有錯必糾的原則，鼓勵知錯必改，公司愿意幫助員工不斷改進(jìn)自身工作。

　　處罰分為：通報批評；警告：50－100元；小過：200－300元；大過：400－1000元；降級處理；辭退處理。

　　1、通報批評

　　員工若初次違反下列情形之一者（包括但不局限以下項目），將被處以通報批評：

　　（1）在工作時間從事私人的或與工作無關(guān)的活動，如讀與工作無關(guān)的書籍、報紙、雜志、上網(wǎng)聊天、打瞌睡、吃零食、嬉戲、玩耍、運(yùn)動、閑聊、打私人電話等。

　　（2）上班時間，未經(jīng)上司許可撤離工作崗位、串崗、空崗。

　　（3）未按時完成或虛假完成任務(wù)、需提交方案、工作報告等。

　　（4）對同事、訪客不禮貌，在接待工作中出態(tài)度冷漠、語言生硬、頂撞、推卸責(zé)任等現(xiàn)象。

　　（5）不愛護(hù)公物的行為（未造成經(jīng)濟(jì)損失）。

　　（6）不按規(guī)定使用指定的表格申請事、病假、出差等。

　　（7）工作疏忽或不認(rèn)真，幸未造成大障或損失者。

　　（8）續(xù)假、逾期休假但不提前申請者。

　　（9）未準(zhǔn)時出席會議，屢教不改或無故缺席者。

　　（10）文件或工作任務(wù)傳達(dá)不及時、不到位者。

　　（11）其他違反公司制度規(guī)定情節(jié)輕微的或相當(dāng)于以上內(nèi)容的過失行為。未按時完成工作報表的。

　　2、警告

　　員工違反下列情形之一者（包括但不局限以下項目），將受到警告處罰，并于公司內(nèi)部發(fā)文通報：

　　（1）在工作時間睡覺，大聲喧嘩、爭吵，擾亂工作正常秩序，情節(jié)輕微者。

　　（2）沒有正當(dāng)理由，初次不服從上司的指示，或超越職權(quán)，擾亂職務(wù)制度。

　　（3）怠慢業(yè)務(wù)，經(jīng)上司提醒后仍未有改善。

　　（4）因過失致發(fā)生工作錯誤情節(jié)輕微者。

　　（5）檢查或監(jiān)督人員未認(rèn)真執(zhí)行職務(wù)者。

　　（6）發(fā)現(xiàn)有損公司利益的言行不上報或不及時制止。

　　（7）浪費(fèi)財物，情節(jié)輕微者；

　　（8）無事生非、挑撥離間，損害同事之間的團(tuán)結(jié)。

　　（9）品行不正，無禮、辱罵他人者；

　　（10）調(diào)崗、請休假未做好工作交接，造成工作混亂或延誤工作者。

　　（11）不按時歸還公司借款或結(jié)算手續(xù)。

　　（12）違反公司安全和消防管理規(guī)定。

　　（13）破壞環(huán)境衛(wèi)生者。

　　（14）在工作時間內(nèi)睡覺或擅離工作崗位者。

　　（15）防礙工作秩序或違反破壞安全，環(huán)境衛(wèi)生制度者。

　　（16）初次不聽主管合理指揮者。

　　（17）經(jīng)查實在一個月內(nèi)兩次（含）以上未按規(guī)定配戴胸卡者。

　　（18）不遵守考勤規(guī)定，一個月內(nèi)遲到早退累計兩次者。

　　（19）同仁之間相互謾罵吵架情節(jié)尚輕者。

　　（20）一個月內(nèi)兩次未完成工作任務(wù)，但未造成重大影響者。

　　（21）對各級主管的批示或有限期的命令，無正當(dāng)理由而未如期完成處理不當(dāng)者。

　　（22）在工作場所防礙他人工作者。

　　（23）工作時間，非招待客戶或業(yè)務(wù)關(guān)系飲酒者。

　　（24）其他違反公司有關(guān)規(guī)章制度，情節(jié)一般或相當(dāng)于以上內(nèi)容的過失行為。

　　3、記小過

　　員工違反下列情形之一者（包括但不局限以下項目），將受到記小過處罰，并于公司內(nèi)部發(fā)文通報：

　　（1）半年內(nèi)已接受警告處罰二次者。

　　（2）管理監(jiān)督方面松弛，致下屬工作散漫、怠情、推諉或回避責(zé)任者。

　　（3）涂改或撕毀考勤記錄、識別證、涂墻壁或機(jī)器設(shè)備者。

　　（4）未經(jīng)公司批準(zhǔn)在其他單位兼職或上班者。

　　（5）投機(jī)取巧、隱瞞真相、牟取非份利益者。

　　（6）任意浪費(fèi)使用原料或損壞公物者,價值500元以下。

　　（7）不遵循主管指導(dǎo)，影響工作或業(yè)務(wù)之推行，為公司帶來損失者。

　　（8）托代簽或偽造考勤記錄者。

　　（9）在工作場所酗酒滋事者。

　　（10）虛報開支、冒抵開支、虛假銷售套出公司利益金額在1000元以內(nèi)（含1000元）。

　　（11）知情不報、隱瞞他人嚴(yán)重違紀(jì)行為。

　　（12）弄虛作假，虛報假單或費(fèi)用者。

　　（13）消極怠工，歪曲、故意不按公司規(guī)定操作，情節(jié)嚴(yán)重者。

　　（14）挪用公款者。

　　（15）因玩忽職守造成公司損失但不大者。

　　（16）對同事惡意攻擊，造成傷害但不大者。

　　（17）檢查值班人員未按規(guī)定執(zhí)行勤務(wù)者。

　　（18）捏造事實騙取休假者。

　　（19）季度內(nèi)累計三次未完成工作任務(wù)，但未造成重大影響者。

　　（20）一個月內(nèi)遲到早退累計三次（含）以上者。

　　（21）上班期間中午非工作需要飲酒者。

　　4、記大過

　　員工違反下列情形之一者（包括但不局限以下項目），予以記大過，并于公司內(nèi)部發(fā)文通報：

　　（1）一年內(nèi)已接受兩次記小過處罰者。

　　（2）忽視職責(zé)，違反正確工作方式擅自變更工作方法，導(dǎo)致公司財務(wù)損失者。

　　（3）行為粗暴或不檢，破壞紀(jì)律，屢誡不改者。

　　（4）疏于監(jiān)督或錯誤指導(dǎo)，致公司蒙受損失者

　　（5）利用職務(wù)之便，取用公司材料制造或修護(hù)私人物件者；

　　（6）撕毀公文或公告文件及遺失經(jīng)管之重要文件、機(jī)件、物件、工具者；

　　（7）虛報開支、冒抵開支、虛假銷售套出公司利益金額在1000元以上的。

　　（8）不利公司之謠言或公司業(yè)務(wù)機(jī)密，對公司造成不良影響者。

　　（9）惡意攻擊、誣告、作偽證而制造事端者。

　　（10）員工評論其他同事薪資福利情況。

　　（11）造謠生事，散播不實謠言，使公司蒙受損失者。

　　（12）上司明知下屬有違紀(jì)情況或舞弊有據(jù)，而予以隱瞞庇護(hù)或不舉報者。

　　（13）弄虛作假，虛報假單或費(fèi)用情節(jié)嚴(yán)重者。

　　（14）消極怠工，歪曲、故意不按公司規(guī)定操作，情節(jié)極為嚴(yán)重者。

　　（15）挪用公款，情節(jié)嚴(yán)重者。

　　（16）在工作時間睡覺或擅離職守，導(dǎo)致公司蒙受損失者。

　　（17）攜帶危險或違禁物品進(jìn)入工作場所著。

　　（18）故意撕毀公文者。

　　（19）虛報工作成績或領(lǐng)先偽造工作記錄者。

　　（20）對同事惡意攻擊，造成較大傷害者。

　　（21）遺失重要公文者（物品）者或故意泄漏商業(yè)秘密者。

　　（22）職務(wù)下所保險的公司財物短少、損壞、私用或擅送他人使用，造成損失較小者。

　　（23）違反安全規(guī)定，使用公司蒙受重大損失者。

　　（24）一個月內(nèi)遲到、早退累計超過六次（含）以上者。

　　（25）未完成工作任務(wù)，造成重大影響或損失者。

　　（26）工作時間，非招待客戶或業(yè)務(wù)關(guān)系飲酒者。

　　5、降級處理

　　員工違反下列情形之一者（包括但不局限以下項目），記予降級處理，并于公司內(nèi)部發(fā)文通報：

　　（1）疏忽工作引發(fā)事故或因其行為導(dǎo)致公司遭受較大損失者，除處罰外，公司將視情況保留追索賠款權(quán)利。

　　（3）行為頑抗或輕蔑主管或類似之行為者。

　　（4）未具正當(dāng)理由對其主管指派之任務(wù)屢次拒絕執(zhí)行者。

　　（5）對公司授予之職務(wù)無法勝任者。

　　（6）管理不善或疏于防范而釀成重大災(zāi)害，致公司受損不菲者，除處罰外，公司將視情況保留追索賠款權(quán)利。

　　（7）員工本人吐露本人薪資者，降低一級基本工資。

　　（8）人力資源行政部門、財務(wù)部門員工泄露他人薪資者，當(dāng)事人工資降低一級基本工資，人力資源行政部、財務(wù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人負(fù)連帶責(zé)任，工資統(tǒng)一降半級。

　　（9）背后辱罵老板經(jīng)證實者。

　　（10）有意損害公司形象經(jīng)證實者。

　　（11）上司明知下屬有違紀(jì)情況或舞弊有據(jù)，而予以隱瞞庇護(hù)或不舉報，情節(jié)嚴(yán)重、惡劣者。

　　6、辭退處理

　　員工違反下列情形之一者（包括但不局限以下項目），記予辭退處理，并于公司內(nèi)部發(fā)文通報：

　　（1）在工作上供詞謊騙、隱瞞過失，使公司蒙受重大損失者，除處罰外，公司將視情況保留追索賠款權(quán)利。

　　（2）犯有偷竊行為；未經(jīng)許可攜帶或企圖攜帶公司貴重物品離開；攜帶或企圖攜帶國家法規(guī)或公司不允許攜帶的物品，如毒品、武器、爆炸或危險性的物品進(jìn)入公司。

　　（3）因重大過失導(dǎo)致公司的建筑、設(shè)備、器具及其它貴重物品丟失或嚴(yán)重?fù)p壞等，除處罰外，公司將視情況保留追索賠款權(quán)利。

　　（4）泄露（或企圖泄露）公司機(jī)密者，除處罰外，公司將視情況保留追索權(quán)利。

　　（5）貪污、侵占、挪用公司財物或利用職務(wù)之便營私舞弊、收受不當(dāng)錢財、受賄、串通外來人員監(jiān)守自盜公司財物或在業(yè)務(wù)往來中收取回扣等非法收入（無論金額多少）。

　　（6）違法違紀(jì)，被公安機(jī)關(guān)收容審查、勞教、監(jiān)禁或判刑；或做出了受社會廣泛譴責(zé)之行為。

　　（7）對上司、同事或下級施加暴行、恐嚇、打擊報復(fù)。

　　（8）加入任何非法組織（如*組織、恐怖組織、傳銷組織等）

　　（9）在任何時間、任何場所吸毒。

　　（10）消極怠工，歪曲、故意不按公司規(guī)定操作，情節(jié)惡劣者。

　　（11）嚴(yán)重的不誠實行為（包括但不限以下行為）

　　a.在求職時提供假資料，偽造個人經(jīng)歷或為達(dá)到讓公司雇傭而采取不正當(dāng)?shù)姆绞健?/p>

　　b.加入公司之前，未報告自己所得的傳染性疾病或其它將影響自己工作能力的健康問題。

　　c.以欺騙性理由請假、休假、續(xù)假。

　　d.弄虛作假，虛報假單或費(fèi)用情節(jié)極端嚴(yán)重者。

　　e.員工在長病假期間至任何其他公司或機(jī)構(gòu)工作。

　　f.向外散布對公司污蔑性言論。

　　（12）拒不聽從主管指揮監(jiān)督，與主管發(fā)生沖突者。

　　（13）在公司內(nèi)酗酒滋事造成惡劣影響者。

　　（14）在公司內(nèi)聚眾賭博。

　　（15）故意毀壞公物，金額較大者。

　　（16）聚眾鬧事妨害正常工作秩序者。

　　（17）違反勞動合同或公司管理規(guī)定，情節(jié)嚴(yán)重者。

　　（18）對同仁施以暴力或有重大侮辱威脅行為者。

　　（19）嚴(yán)重違反各種安全制度，導(dǎo)致重大人身或設(shè)備事故者。

　　（20）連續(xù)曠工10天或一年內(nèi)累計曠工20天以上者。

　　（21）盜竊同仁或公司財物者。

　　（22）利用公司名義招搖撞騙，使公司蒙受損失者。

　　（23）在公司內(nèi)部有傷風(fēng)敗俗之行為者。

　　（24）利用職權(quán)受賄或以不正當(dāng)手段謀取私利者。

　　（25）年度內(nèi)累計六次記大過行為者。

　　（26）經(jīng)公檢法部門給予拘留、勞教、叛刑處理者。

　　（27）其它應(yīng)給予除名。

　　第七條 獎懲關(guān)系

　　1、通報表揚(yáng)三次等嘉獎一次，嘉獎二次等于記小功一次；記小功二次等于記大功一次；

　　2、通報批評三次給予警告一次，警告二次等于記小過一次；記小過二次等于記大過一次，連續(xù)三次記大過辭退處理；

　　3、記大過二次基本工資下調(diào)一級，崗位補(bǔ)貼下調(diào)一級；記大過三次辭退處理，此累計不做獎金、罰款僅做為年終考評依據(jù)。

　　4、獎懲事項將作為年終考核及升遷之依據(jù)。

　　5、職工獎懲經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)后生效，每嘉獎一次，當(dāng)月獎勵50元，小功獎勵100元，大功獎勵200元；大過罰扣200元，主要責(zé)任者或部門主管以上者加倍處罰。

　　6、職工年終被評為優(yōu)秀工作者，公司將給予一定獎勵。

　　第八條 操作細(xì)則

　　1、獎懲事實由各部門負(fù)責(zé)人提交人力資源行政部審核或?qū)徟剟罨驊土P事件在小過（含小過）、小功（含小功）以下者，由人力資源行政總監(jiān)簽發(fā)《職工獎罰審批表》生效。獎勵或懲罰事件在大功（含大功）或大過（含大過）以上者，由副總經(jīng)理在調(diào)查核實后審核，總經(jīng)理簽批《職工獎懲審批表》生效，審批后人力資源行政部將以發(fā)文形式于公司內(nèi)部通報，發(fā)文后生效。

　　2、《職工獎懲審批表》生效后，須轉(zhuǎn)發(fā)登記在《職工獎懲記錄表》中，以備存查，功或過者在規(guī)定的張貼處張貼告示。

　　3、獎懲款項由公司人力資源行政部依獎懲通報文于員工當(dāng)月工資中計入或扣減。

　　4、各部門負(fù)責(zé)記錄并存檔各員工的獎懲事實及相關(guān)通報文件，每年12月初收收集匯總交人力資源行政部。獎懲記錄將對員工的年終評估、晉升、降級及個人職業(yè)發(fā)展產(chǎn)生影響。

　　1、人力資源行政部作為本制度的管理部門，負(fù)責(zé)公司獎懲制度的擬定、審核、培訓(xùn)、推廣、解釋，并負(fù)責(zé)日常信息的收集、反饋和研究修改。

　　2、原則上，所有獎懲均以通報形式公布，特殊情況可由公司負(fù)責(zé)人酌情靈活處理。

　　第九條 其他

　　實際工作中，遇到無依據(jù)的獎懲條例，則以總經(jīng)理臨時批復(fù)為準(zhǔn)，并予執(zhí)行。