物業(yè)到底是干什么的?一文全懂!

　　在物業(yè)管理的日常服務(wù)中，時(shí)常會(huì)聽(tīng)到業(yè)主下面的疑問(wèn),物業(yè)管理到底干了些什么?

　　今天，給你答案

　　物業(yè)到底服務(wù)了什么?

　　1、公共環(huán)境衛(wèi)生的清潔保潔。物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)的保潔區(qū)域包括除住戶進(jìn)戶門(mén)以外的所有公共部位，如樓梯道、人行道、小區(qū)大道、小區(qū)廣場(chǎng)等，小到你室外的電梯平臺(tái)，大到小區(qū)大道廣場(chǎng)。

　　2、公共設(shè)施設(shè)備的管護(hù)、養(yǎng)護(hù)。物業(yè)管理的設(shè)施設(shè)備主要包含供電線路、各類配電設(shè)備、給排水管網(wǎng)、二次生活用水加壓設(shè)備、電梯、消防設(shè)備等，小到小區(qū)內(nèi)無(wú)處不在的一盞路燈大到幾十萬(wàn)配電，這些設(shè)備加起來(lái)數(shù)量上千個(gè)，隨著接管面積的擴(kuò)大，還在不斷增加，這些都是物業(yè)公司管護(hù)的公共設(shè)施設(shè)備，它的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，住戶才能生活的安寧。

　　3、小區(qū)公共秩序管理。根據(jù)小區(qū)建設(shè)規(guī)劃布局，物業(yè)公司接管后對(duì)整個(gè)小區(qū)履行管理職能，包括住戶都應(yīng)該遵守的停車秩序管理、亂停亂放、亂搭亂建、垃圾處理、門(mén)房出入、院內(nèi)院外綠化、照明、安防系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、廣告等等的管理職責(zé)。

　　4、突發(fā)應(yīng)急搶修的處置和管理。包括內(nèi)外網(wǎng)供電系統(tǒng)故障和小區(qū)內(nèi)突發(fā)停電，應(yīng)急供電系統(tǒng)啟用管理及用電線路故障及時(shí)搶修，也包括供水管道的應(yīng)急搶修。這些故障不管是發(fā)生在白天深夜，嚴(yán)寒酷暑，物業(yè)都是責(zé)無(wú)旁貸第一時(shí)間投入搶修中去，宗旨是第一時(shí)間恢復(fù)保障住戶的正常生活秩序。

　　5、參與社會(huì)事務(wù)管理。從行政意義上說(shuō)，物業(yè)正在扮演一個(gè)不可替代的新的“小政府”的角色，協(xié)助各個(gè)社區(qū)和基層政府實(shí)行網(wǎng)格化社會(huì)管理，開(kāi)展“雙創(chuàng)”活動(dòng)，在所管物業(yè)范圍內(nèi)開(kāi)展社會(huì)調(diào)查、各類普查、政務(wù)宣傳、計(jì)劃生育、治安聯(lián)防等方面的工作。協(xié)助公安部門(mén)偵破案件，化解糾紛，開(kāi)展群防群治工作等等社會(huì)事務(wù)，都離不開(kāi)物業(yè)公司參與。

　　6、裝飾裝修管理。對(duì)住戶裝飾裝修過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)、涉及的各個(gè)方面進(jìn)行全面管理，包括對(duì)嚴(yán)禁改動(dòng)的墻體、外觀、承重結(jié)構(gòu)等，對(duì)裝修隊(duì)伍管理、環(huán)境污染管理以及對(duì)裝修垃圾實(shí)行堆放、清運(yùn)、保潔管理

　　7、物業(yè)管理范圍內(nèi)的生態(tài)環(huán)境管理。以提供良好的人居環(huán)境，重點(diǎn)是小區(qū)綠化、亮化、硬化基礎(chǔ)建設(shè)管理服務(wù)，金力源物業(yè)投入大量資金購(gòu)買(mǎi)了綠化灑水車，并定期開(kāi)展對(duì)小區(qū)路面保潔、對(duì)花草樹(shù)木養(yǎng)護(hù)修剪、殺蟲(chóng)施肥、補(bǔ)種栽植等工作，同時(shí)添置了部分設(shè)施用于路燈、大道照明設(shè)施及局部亮化的管護(hù)工作。

　　8、建立物業(yè)檔案，方便服務(wù)于住戶。物業(yè)檔案包括物業(yè)設(shè)計(jì)施工圖、物業(yè)產(chǎn)權(quán)檔案、住戶檔案、電子信息檔案等。對(duì)所收集的檔案進(jìn)行全面、規(guī)范、科學(xué)、準(zhǔn)確的管理，特別是地上地下各類管網(wǎng)、線路、管道，各類隱蔽項(xiàng)目，主要構(gòu)件及其設(shè)備，這些關(guān)鍵檔案的管理至關(guān)重要，好像一個(gè)人“血管”系統(tǒng)分布，將會(huì)長(zhǎng)期為我們?nèi)w住戶提供一個(gè)全面安全舒適居環(huán)境。

　　物業(yè)人一定要跟業(yè)主解釋清楚的十個(gè)問(wèn)題!

　　業(yè)主與物業(yè)之間是一種平等的契約關(guān)系。

　　在民法中，他們是經(jīng)濟(jì)民事關(guān)系;

　　在合同法中，他們是委托與被委托關(guān)系;

　　在勞動(dòng)法中，他們是等價(jià)交換關(guān)系，是平等的，沒(méi)有主次之分。

　　業(yè)主不是花錢(qián)買(mǎi)“冤家”、買(mǎi)“對(duì)頭”，如果業(yè)主與物業(yè)之間沒(méi)有一種平和的心態(tài)，沒(méi)有一種合作過(guò)“日子”的心理，結(jié)果只能是此也難娶，彼也難嫁。

　　因此，雙方既以合同為依據(jù)，就應(yīng)以誠(chéng)相待,以信相諾，以友相伴，以心相處，以和為貴,共同管好居住區(qū)。

　　根據(jù)目前國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，物業(yè)企業(yè)的職責(zé)只是按照合同約定的內(nèi)容，對(duì)居住區(qū)域內(nèi)的共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保養(yǎng)、維修和公共秩序的維護(hù)、交通車輛的停放管理等。

　　因?yàn)槲飿I(yè)公司是企業(yè)，不具有任何執(zhí)法職能，所以相關(guān)法律法規(guī)中都排除物管對(duì)業(yè)主的人身和私有財(cái)產(chǎn)保鏢、保管和保險(xiǎn)的職責(zé)，當(dāng)然另有特殊約定除外。

　　物業(yè)公司是企業(yè)，不是職能部門(mén)，更不是政府。

　　企業(yè)的任務(wù)一是生產(chǎn)產(chǎn)品，二是服務(wù)客戶，三是創(chuàng)造效益。

　　就物業(yè)企業(yè)而言，它的產(chǎn)品就是勞務(wù)，它的客戶就是業(yè)主，它的服務(wù)項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)等都由對(duì)雙方同樣具有約束力的合同來(lái)明確。

　　在實(shí)施合同中，既不能缺位，也不能越位，必須按照“受委托、按合同、有償服務(wù)”的原則去履行合同。

　　盡管物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展成為普遍的消費(fèi)現(xiàn)象，但是很多人仍然習(xí)慣于已成為歷史的房屋管理福利政策，對(duì)物業(yè)管理中“誰(shuí)受益，誰(shuí)付款”的原則不予接受，甚至抵觸，拒交管理服務(wù)費(fèi)，這是錯(cuò)誤的，違法的。

　　業(yè)主在享受物業(yè)管理提供的服務(wù)權(quán)利的同時(shí),必須行使支付服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。

　　“好貨不便宜”應(yīng)用到物業(yè)管理上可以說(shuō)“收費(fèi)低管不好，收費(fèi)高受不了，不低不高為正好。”

　　物管公司是企業(yè)，為業(yè)主提供服務(wù)，需要投入成本，而且是“量入為出”。

　　很多收費(fèi)低廉的小區(qū),業(yè)主與物管公司發(fā)生的矛盾,大多因?yàn)橘M(fèi)用入不敷出，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降，業(yè)主不滿，物業(yè)公司難做。相反,優(yōu)價(jià)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的區(qū)域，矛盾一般也很少。

　　是消費(fèi)，更是投資。

　　實(shí)施物業(yè)管理有兩個(gè)目的:一是為業(yè)主提供優(yōu)美、舒適的生活和工作環(huán)境，二是可使業(yè)主的物業(yè)得到保值增值。

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，前者屬消費(fèi)行為，后者屬投資行為。

　　這兩種行為就物業(yè)公司為業(yè)主服務(wù)而言都存在;而對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，消費(fèi)的同時(shí)也在投資，并且最終轉(zhuǎn)化為一種投資行為。此種觀念的轉(zhuǎn)變,將直接影響業(yè)主對(duì)物管的接受程度和具體行為。

　　按照國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，住宅小區(qū)是各相關(guān)部門(mén)綜合服務(wù)的對(duì)象，而各部門(mén)都應(yīng)當(dāng)按有關(guān)政策規(guī)定各負(fù)其責(zé)，各盡其職，相互配合，共同為業(yè)主、為社區(qū)提供服務(wù)。

　　傷感情話是由水電氣暖的供應(yīng)商提供，按規(guī)定供應(yīng)商應(yīng)該入戶抄表，計(jì)量收費(fèi)，并且承擔(dān)跑、冒、滴、漏等自然損耗。而物管公司無(wú)需也無(wú)權(quán)為水電氣暖部門(mén)收費(fèi)，除非受水電氣暖部門(mén)的正式委托。同樣也不需為水電氣暖的自然損耗承擔(dān)責(zé)任。

　　盡管政策連篇、口號(hào)震天：減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。但是落實(shí)卻很難!

　　物業(yè)管理是微利行業(yè)，能承擔(dān)的壓力有限，但是由于本身服務(wù)內(nèi)容的綜合性，難免有各種部門(mén)借政府之名要辦公房、要交通工具、要通訊工具、攤派人員。

　　物管企業(yè)不是“唐僧”肉，需要社會(huì)各界給予足夠的支持和幫助，而不是將其扼殺在搖籃之中。

　　近幾年從公開(kāi)的各種統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)看，物業(yè)管理的投訴率在飛速增長(zhǎng)，物業(yè)管理公司承擔(dān)了很大的輿論壓力。

　　但實(shí)際上從我們物管協(xié)會(huì)的日常工作接觸甚至在做客本地電視臺(tái)、報(bào)社的“3·15”節(jié)目活動(dòng)中接聽(tīng)到的大量來(lái)電統(tǒng)計(jì)，可以稱得上是投訴的約有25%，其中23%都是投訴開(kāi)發(fā)商，投訴物業(yè)管理的只有2%，而其余的75%都是咨詢政策法規(guī)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)的。

　　因此，不要草木皆兵，把咨詢也當(dāng)成投訴，為物業(yè)管理企業(yè)徒增煩惱。

篇2：杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例(2014)

　　杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例

　　(20**年10月17日杭州市第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十七次會(huì)議通過(guò) 20**年12月28日浙江省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議批準(zhǔn)

　　根據(jù)20**年8月21日杭州市第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議通過(guò)20**年11月6日浙江省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議批準(zhǔn)的《杭州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例〉個(gè)別條款的決定》修正20**年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修訂 20**年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議批準(zhǔn))

　　目錄

　　第一章 總則

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第四章 物業(yè)使用和維修

　　第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金

　　第六章 法律責(zé)任

　　第七章 附則

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

　　第三條 市房產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　各區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)依照本條例對(duì)轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理，對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作開(kāi)展業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

　　建設(shè)、公安、民政、財(cái)政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、綠化、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)、城管、人防、價(jià)格、消防等部門(mén)按照各自職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建及日常工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系。

　　社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第五條 各區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及相關(guān)部門(mén)和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問(wèn)題，并建立物業(yè)管理爭(zhēng)議化解和糾紛處理工作機(jī)制，為處理物業(yè)管理爭(zhēng)議和糾紛提供便利。

　　人民調(diào)解委員會(huì)可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

　　第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立誠(chéng)信檔案，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性管理。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

　　第七條 房屋等物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)月內(nèi)向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊(cè);

　　(三)業(yè)主名冊(cè);

　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

　　(五)共用設(shè)施設(shè)備的交接資料;

　　(六)物業(yè)管理用房配置確認(rèn)資料;

　　(七)其他有關(guān)的文件資料。

　　第九條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后兩個(gè)月內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居民委員會(huì)的代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者委托的社區(qū)居民委員會(huì)代表?yè)?dān)任。

　　籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)解決。

　　第十條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三個(gè)月內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并做好下列籌備工作：

　　(一)確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

　　(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(四)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;

　　(五)制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單;

　　(六)制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;

　　(七)完成組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

　　第十一條 業(yè)主大會(huì)按照下列方式確認(rèn)參加會(huì)議的業(yè)主：

　　(一)業(yè)主到會(huì)并在會(huì)議簽到表上確認(rèn);

　　(二)業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認(rèn);

　　(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。

　　業(yè)主可以書(shū)面委托代理人出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會(huì)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書(shū)面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。

　　第十二條 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法確定：

　　(一)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算;

　　(二)總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

　　第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：

　　(一)專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的，按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算;沒(méi)有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證上載明的面積計(jì)算;

　　(二)建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

　　第十四條 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。

　　業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書(shū)面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。

　　非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書(shū)面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

　　第十五條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)書(shū)面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。

　　第十六條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會(huì)籌備組使用。

　　籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存，專款專用。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開(kāi)時(shí)間;逾期仍未召開(kāi)的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會(huì)指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)。

　　第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。

　　業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。

　　未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，并執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對(duì)或者業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。

　　第十九條 業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過(guò)業(yè)主委員會(huì)正式委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補(bǔ)委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會(huì)一并備案。

　　業(yè)主委員會(huì)因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過(guò)正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動(dòng)遞補(bǔ)，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)委員缺額人數(shù)超過(guò)正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會(huì)。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中予以明確。

　　第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議或者臨時(shí)會(huì)議審議決定是否終止其委員職務(wù)：

　　(一)不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的;

　　(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的;

　　(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;

　　(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;

　　(三)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責(zé)任的。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會(huì)決定召開(kāi)會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通過(guò)公告等形式及時(shí)公布業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定等物業(yè)管理中的重大事項(xiàng)，做好物業(yè)管理中重要事項(xiàng)的記錄，并接受業(yè)主查詢。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取業(yè)主和非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見(jiàn)和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì)的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會(huì)決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿的三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開(kāi)展換屆選舉工作。

　　第二十五條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。

　　業(yè)主委員會(huì)委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

　　第二十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運(yùn)作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)提出意見(jiàn)，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上表決通過(guò)后執(zhí)行。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)，遵循相對(duì)集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分：

　　(一)新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期開(kāi)發(fā)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;

　　(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，與周邊原有項(xiàng)目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意，可以歸并一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項(xiàng)目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)提供建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個(gè)工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書(shū)面告知開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。

　　跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項(xiàng)目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級(jí)房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)民政部門(mén)負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位在房屋銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)主管部門(mén)核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過(guò)合同約定方式向物業(yè)買(mǎi)受人明示。

　　第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會(huì)可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：

　　(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個(gè)以上相對(duì)獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的;

　　(二)兩個(gè)以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會(huì)同意，合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。

　　要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會(huì)決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。

　　第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實(shí)測(cè)地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營(yíng)用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實(shí)測(cè)地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計(jì)入地上總建筑面積。

　　物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營(yíng)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的，租賃期限最長(zhǎng)不超過(guò)業(yè)主委員會(huì)成立后十二個(gè)月。業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營(yíng)方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意并公告。

　　第三十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)及服務(wù)內(nèi)容。

　　第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過(guò)十萬(wàn)平方米的，應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個(gè)、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計(jì)入物業(yè)管理區(qū)域總面積。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會(huì)條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書(shū)面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個(gè)月時(shí)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會(huì)已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第十五條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)書(shū)面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。

　　第十六條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會(huì)籌備組使用。

　　籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存，專款專用。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開(kāi)時(shí)間;逾期仍未召開(kāi)的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會(huì)指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)。

　　第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。

　　業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。

　　未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，并執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對(duì)或者業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。

　　第十九條 業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過(guò)業(yè)主委員會(huì)正式委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補(bǔ)委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會(huì)一并備案。

　　業(yè)主委員會(huì)因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過(guò)正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動(dòng)遞補(bǔ)，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)委員缺額人數(shù)超過(guò)正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會(huì)。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中予以明確。

　　第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議或者臨時(shí)會(huì)議審議決定是否終止其委員職務(wù)：

　　(一)不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的;

　　(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的;

　　(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;

　　(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;

　　(三)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責(zé)任的。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會(huì)決定召開(kāi)會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通過(guò)公告等形式及時(shí)公布業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定等物業(yè)管理中的重大事項(xiàng)，做好物業(yè)管理中重要事項(xiàng)的記錄，并接受業(yè)主查詢。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取業(yè)主和非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見(jiàn)和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì)的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會(huì)決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿的三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開(kāi)展換屆選舉工作。

　　第二十五條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。

　　業(yè)主委員會(huì)委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

　　第二十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運(yùn)作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)提出意見(jiàn)，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上表決通過(guò)后執(zhí)行。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)，遵循相對(duì)集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分：

　　(一)新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期開(kāi)發(fā)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;

　　(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，與周邊原有項(xiàng)目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意，可以歸并一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項(xiàng)目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)提供建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個(gè)工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書(shū)面告知開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。

　　跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項(xiàng)目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級(jí)房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)民政部門(mén)負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位在房屋銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)主管部門(mén)核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過(guò)合同約定方式向物業(yè)買(mǎi)受人明示。

　　第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會(huì)可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：

　　(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個(gè)以上相對(duì)獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的;

　　(二)兩個(gè)以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會(huì)同意，合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。

　　要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會(huì)決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。

　　第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實(shí)測(cè)地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營(yíng)用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實(shí)測(cè)地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計(jì)入地上總建筑面積。

　　物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營(yíng)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的，租賃期限最長(zhǎng)不超過(guò)業(yè)主委員會(huì)成立后十二個(gè)月。業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營(yíng)方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意并公告。

　　第三十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)及服務(wù)內(nèi)容。

　　第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過(guò)十萬(wàn)平方米的，應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個(gè)、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計(jì)入物業(yè)管理區(qū)域總面積。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會(huì)條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書(shū)面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個(gè)月時(shí)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會(huì)已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金

　　第四十八條 用于銷售的物業(yè)，建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價(jià)應(yīng)當(dāng)以建設(shè)項(xiàng)目工程決算金額為準(zhǔn);在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時(shí)無(wú)法提供工程決算報(bào)告的，可以以市建設(shè)主管部門(mén)頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價(jià)作為預(yù)交物業(yè)保修金的基數(shù)，并根據(jù)工程決算報(bào)告提請(qǐng)結(jié)算最終金額。

　　物業(yè)保修金實(shí)行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)指定的機(jī)構(gòu)(以下稱保修金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理。

　　第四十九條 在物業(yè)保修期內(nèi)有下列情形之一，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無(wú)法履行保修責(zé)任的，維修費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支：

　　(一)經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門(mén)認(rèn)定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問(wèn)題的;

　　(二)經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)認(rèn)定未按照經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)的。

　　需要使用物業(yè)保修金的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)，經(jīng)保修金管理機(jī)構(gòu)核實(shí)后撥付，由業(yè)主委員會(huì)組織維修。

　　第五十條 物業(yè)保修金存儲(chǔ)期限為八年。存儲(chǔ)期間每年結(jié)息一次，當(dāng)年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。

　　物業(yè)保修金存儲(chǔ)期間，建設(shè)單位因注銷、清算等原因，無(wú)法繼續(xù)履行保修責(zé)任的，可以申請(qǐng)由相關(guān)聯(lián)的非自然人股東繼續(xù)履行保修責(zé)任，并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。

　　物業(yè)保修金存儲(chǔ)期滿后，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位。建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現(xiàn)其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續(xù)的，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示，公示期為三十日。公示期滿無(wú)異議的，物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

　　第五十一條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲(chǔ)、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機(jī)構(gòu)(以下稱維修資金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)建立年度公布及日常查詢制度，并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財(cái)政部門(mén)的監(jiān)督。

　　第五十二條 首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標(biāo)準(zhǔn)向維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時(shí)建設(shè)單位按照專有部分建筑面積及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　前款所稱物業(yè)總建筑面積以具有法定測(cè)繪資質(zhì)的單位提供的測(cè)繪成果為準(zhǔn);前款所稱交存標(biāo)準(zhǔn)為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的百分之五至百分之八，具體標(biāo)準(zhǔn)由房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門(mén)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報(bào)經(jīng)市、縣(市)人民政府批準(zhǔn)后公布。

　　第五十三條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時(shí)，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)組織續(xù)交。續(xù)交方式、金額等具體事項(xiàng)由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)決定。

　　第五十四條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金存款每年計(jì)息一次，當(dāng)年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。

　　物業(yè)專項(xiàng)維修資金的利差余額按照收益分?jǐn)傇瓌t建立相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶，統(tǒng)籌用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修。

　　第五十五條 使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金按照下列程序辦理：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請(qǐng)額等相關(guān)事項(xiàng);

　　(二)業(yè)主委員會(huì)審核維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請(qǐng)額等事項(xiàng)后征求業(yè)主意見(jiàn)，同時(shí)將上述事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;

　　(三)征得維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請(qǐng)表、工程預(yù)算方案及經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)的征求業(yè)主意見(jiàn)表等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng);

　　(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)核實(shí)后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用;

　　(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專門(mén)機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)報(bào)告書(shū)、業(yè)主委員會(huì)審核簽章的施工承包合同、工程款及審計(jì)費(fèi)發(fā)票、業(yè)主委員會(huì)驗(yàn)收合格證明等資料向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撥付維修費(fèi)用的余額。工程決算金額在一萬(wàn)元以內(nèi)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意，可以免予審計(jì)。

　　工程決算金額超出預(yù)算金額百分之二十以上或者一萬(wàn)元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報(bào)。

　　第五十六條 電梯、消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞，危及公共安全的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)書(shū)面同意后，可以按照下列簡(jiǎn)易程序申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區(qū)、縣(市)質(zhì)監(jiān)或者消防部門(mén)提交經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意的電梯或者消防設(shè)施設(shè)備維修報(bào)告;

　　(二)質(zhì)監(jiān)或者消防部門(mén)對(duì)工程維修內(nèi)容、工程預(yù)算、施工單位等事項(xiàng)予以書(shū)面確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將確認(rèn)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期限不少于五日;

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持質(zhì)監(jiān)或者消防部門(mén)的確認(rèn)書(shū)、工程預(yù)算方案、業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意意見(jiàn)等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金;

　　(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)審核后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用;

　　(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由質(zhì)監(jiān)或者消防部門(mén)出具的整改合格證明、經(jīng)審計(jì)的工程決算報(bào)告等，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撥付維修費(fèi)用的余額;

　　(六)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)專項(xiàng)維修資金撥付使用完畢后一個(gè)月內(nèi)向全體業(yè)主公告。

　　第五十七條 經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的方式，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的日常管理。

　　實(shí)行物業(yè)專項(xiàng)維修資金自主管理的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：

　　(一)由業(yè)主委員會(huì)草擬自主管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的實(shí)施方案，方案應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)銀行、計(jì)息方法、管理費(fèi)用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內(nèi)容;

　　(二)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)實(shí)施方案進(jìn)行表決。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)代表列席。實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;

　　(三)業(yè)主委員會(huì)將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見(jiàn)明細(xì)情況及業(yè)主大會(huì)決定等相關(guān)資料報(bào)維修資金管理機(jī)構(gòu);

　　(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)資料進(jìn)行核實(shí)，將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見(jiàn)明細(xì)情況及業(yè)主大會(huì)決定在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于三十日。發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)資料有任何虛假情形的，維修資金管理機(jī)構(gòu)不予辦理資金移交手續(xù)。

　　第五十八條 任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得將物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金用于出借、擔(dān)保及任何經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第五十九條 對(duì)違反本條例的行為，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)已有規(guī)定的，按照相關(guān)規(guī)定處罰;沒(méi)有規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定予以處罰。

　　本條例規(guī)定的行政處罰，屬于經(jīng)國(guó)務(wù)院或者省人民政府批準(zhǔn)的城市管理相對(duì)集中行政處罰權(quán)范圍的，由城市管理行政執(zhí)法機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)實(shí)施。

　　第六十條 建設(shè)單位未按照本條例第十六條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。

　　第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規(guī)定，未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

　　第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十六條第一款規(guī)定，退出物業(yè)服務(wù)時(shí)未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財(cái)物的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　　第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第三款規(guī)定，未按照要求公布經(jīng)營(yíng)性收益收支情況，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令改正，可以處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款。

　　第六十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可以處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;情節(jié)較輕的，可以處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。

　　第六十五條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項(xiàng)規(guī)定的，由市政設(shè)施和公用事業(yè)主管部門(mén)依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項(xiàng)規(guī)定的，由綠化主管部門(mén)依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項(xiàng)規(guī)定的，由環(huán)境保護(hù)主管部門(mén)依法查處。

　　違反本條例第四十二條第一款第十項(xiàng)規(guī)定的，相關(guān)利害關(guān)系人可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第六十六條 建設(shè)單位違反本條例第四十八條、第五十二條規(guī)定，不按照要求交存物業(yè)保修金、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。

　　第六十七條 違反本條例規(guī)定，房產(chǎn)主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員有下列行為之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：

　　(一)挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者物業(yè)保修金的;

　　(二)發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的;

　　(三)利用職務(wù)之便，收受建設(shè)單位或者其他人的財(cái)物等不正當(dāng)利益的;

　　(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。

　　第七章 附則

　　第六十八條 本條例自20**年5月1日起施行。

篇3：物業(yè)公司獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰制度

　　物業(yè)公司獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰制度

　　第一條 為維護(hù)公司勞動(dòng)紀(jì)律和各項(xiàng)制度，營(yíng)造公平、上進(jìn)、獎(jiǎng)懲分明的良好工作氛圍，充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，保障公司規(guī)章制度的貫徹執(zhí)行，公司工作的正常進(jìn)行，激勵(lì)職工的敬業(yè)精神，使公司的經(jīng)營(yíng)與管理體系在穩(wěn)定有序的環(huán)境中發(fā)展，特制定本制度。

　　第二條 目的：

　　為了提高員工工作效率，明確責(zé)任與義務(wù)，公司制定各種規(guī)定是實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的保證。公司要求員工有良好的遵守規(guī)定的自覺(jué)性，但規(guī)定和制度是必要的，公司訂立的規(guī)定與制度使員工了解行為規(guī)范以及違反導(dǎo)致的后果。

　　第三條 適用范圍:集團(tuán)本部及所屬二級(jí)公司。

　　第四條 獎(jiǎng)懲原則：

　　1、公平、公正、公開(kāi)。

　　2、有功必賞、有錯(cuò)必糾、賞罰分明。

　　第五條 獎(jiǎng)勵(lì)類別

　　獎(jiǎng)勵(lì)分為：通報(bào)表?xiàng)睢⒓为?jiǎng)、小功、大功和年終評(píng)獎(jiǎng)。

　　懲處分為：通報(bào)批評(píng)、警告、小過(guò)、大過(guò)、降級(jí)處理、辭退處理。

　　第六條 獎(jiǎng)懲形式

　　一、獎(jiǎng)勵(lì)：是成績(jī)的體現(xiàn)、進(jìn)步的動(dòng)力、激勵(lì)的措施。公司奉行有功必賞的原則，鼓勵(lì)員工勤奮敬業(yè)，勇于爭(zhēng)先。公司獎(jiǎng)勵(lì)采取精神鼓勵(lì)與物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)相結(jié)合的辦法。

　　獎(jiǎng)勵(lì)分為：通報(bào)表?yè)P(yáng)；嘉獎(jiǎng)：50－100元；小功：150－250元；大功：300－500元；

　　1、通報(bào)表?yè)P(yáng)

　　員工有下列良好表現(xiàn)，將會(huì)被予“通報(bào)表?yè)P(yáng)”，表?yè)P(yáng)可采取內(nèi)部通報(bào)、當(dāng)眾表?yè)P(yáng)等形式。被授予表?yè)P(yáng)的原因包括但不局限于下述項(xiàng)目：

　　1）品行端正、注意公德、拾金不昧等良好行為。

　　2）熱愛(ài)企業(yè)、愛(ài)惜公物、厲行節(jié)約等行為。

　　3）遵章守紀(jì)、忠于職守、任勞任怨堪為員工楷模者。

　　4）工作中一貫自覺(jué)主動(dòng)積極肯干表現(xiàn)良好有書(shū)面表?yè)P(yáng)者。

　　5）熱心服務(wù)，并有書(shū)面表?yè)P(yáng)者。

　　6）團(tuán)結(jié)同事，領(lǐng)導(dǎo)有力，較好提高部門(mén)業(yè)績(jī)的管理人員。

　　7）較好完成階段性工作任務(wù)（如月度銷售任務(wù)、崗位工作管理任務(wù)等）。

　　8）提出較為良好的工作建議或行動(dòng)方案者。

　　9）關(guān)心企業(yè)和他人，無(wú)私奉獻(xiàn)愛(ài)心，受到員工一致好評(píng)者。

　　10）積極維護(hù)公司榮譽(yù)，在客戶中樹(shù)立良好的公司形象和口碑者。

　　11）能完成崗位工作，又能不斷堅(jiān)持繼續(xù)學(xué)習(xí)提高者。

　　12）其他有益于公司和崗位工作的良好表現(xiàn)行為，并有書(shū)面表?yè)P(yáng)者。

　　2、嘉獎(jiǎng)

　　員工若有下列行為或表現(xiàn)（包括但不局限于以下項(xiàng)目），將會(huì)被給予“嘉獎(jiǎng)”，并于公司內(nèi)部以發(fā)文形式公開(kāi)表?yè)P(yáng)：

　　（1）工作盡責(zé)成績(jī)優(yōu)異者（如季度連續(xù)達(dá)標(biāo)、年度達(dá)標(biāo)者）；

　　（2）忠于職守、技能優(yōu)異、對(duì)本身職務(wù)具有特殊表現(xiàn)者；

　　（3）熱愛(ài)企業(yè)、愛(ài)惜公物、厲行節(jié)約，取得較好成效者；

　　（4）對(duì)災(zāi)害預(yù)防措施妥當(dāng)或?yàn)?zāi)害后修復(fù)工作勤勉，得以減少損失者。

　　（5）維護(hù)企業(yè)利益，挽回公司損失或維護(hù)企業(yè)利益者。

　　（6）勇于舉報(bào)公司內(nèi)嚴(yán)重失職、貪污盜竊、營(yíng)私舞弊、泄露公司機(jī)密、違法違紀(jì)等行為經(jīng)核查無(wú)誤，情況屬實(shí)的。

　　（7）提出較為良好的工作建議或行動(dòng)方案，并取得較好實(shí)際效果的員工。

　　（8）忠于職守、見(jiàn)義勇為者。

　　（9）好人好事較好的提高公司美譽(yù)度者（如好人好事獲見(jiàn)報(bào)等）

　　（10）其他類似表現(xiàn)出色行為或業(yè)績(jī)。

　　（11）積極維護(hù)公司榮譽(yù)，在客戶中樹(shù)立良好公司形象和口碑。

　　（12）認(rèn)真勤奮、承辦、執(zhí)行、或督導(dǎo)工作得力者。

　　（13）工作勤奮，超額完成工作任務(wù)者，當(dāng)月被評(píng)為優(yōu)秀員工者。

　　3、記小功

　　員工若有下列表現(xiàn)、行為或工作成績(jī)（包括但不局限于以下項(xiàng)目），將會(huì)被給予“記小功”表?yè)P(yáng)，并于公司內(nèi)部以發(fā)文形式公開(kāi)表?yè)P(yáng)：

　　（1）制訂工作方案計(jì)劃確實(shí)可取，對(duì)工作流程或管理制度積極提出合理化建議，被采納者并執(zhí)行認(rèn)真，實(shí)施后達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，效率優(yōu)異者。

　　（2）積極研究改善工作方法提高工作效率或減低成本確有成效者，管理得當(dāng)，使工作秩序井然，致工作效率提高，或節(jié)省使用原物料，減低成本，獲得優(yōu)良效果者；

　　（3）提供研究之具體建議，經(jīng)采用后確有顯著之優(yōu)良效果者。

　　（4）遇緊急及非常事故，應(yīng)變得當(dāng)，減少或防止公司損失者。

　　（5）對(duì)員工糾紛事務(wù)處理得宜，使公司免受損失者。

　　（6）拒受賄賂或饋贈(zèng)，盡心盡守，謙潔作風(fēng)者。

　　（7）控制成本、節(jié)約物料，取得良好效益者。

　　（8）舉報(bào)公司內(nèi)嚴(yán)重失職、貪污盜竊、營(yíng)私舞弊、泄露公司機(jī)密、違法違紀(jì)等，檢舉揭發(fā)違反規(guī)定或損害公司利益事件者行為經(jīng)核查無(wú)誤，情況屬實(shí)，挽回公司重大損失者。

　　（9）好人好事很好的提高公司形象及美譽(yù)度者（如獲好人好事獲地區(qū)主流煤體報(bào)道表?yè)P(yáng)，使公司形象及美譽(yù)度極大提高等）

　　（10）對(duì)可能發(fā)生的意外事故能防患于未然，確保公司及財(cái)物安全者；發(fā)現(xiàn)職責(zé)外事故，予以及時(shí)挽救，防止公司受到損害者。

　　（11）其他類似維護(hù)公司利益優(yōu)異表現(xiàn)和取得優(yōu)異成績(jī)的行為。

　　（12）策劃、承辦、執(zhí)行重要事務(wù)成績(jī)顯著者。

　　（13）其它應(yīng)給于記小功事跡者。

　　4、記大功

　　員工若有下列表現(xiàn)、行為或工作成績(jī)（包括但不局限于以下項(xiàng)目），將會(huì)被給予“記大功”表?yè)P(yáng)，并于公司內(nèi)部以發(fā)文形式公開(kāi)表?yè)P(yáng)：

　　（1）在工作或技術(shù)上大膽創(chuàng)新，并取得顯著經(jīng)濟(jì)效應(yīng)；對(duì)歷年來(lái)之行政管理，或技術(shù)上之困難處理得宜，致久積之惡習(xí)得排除者。

　　（2）改進(jìn)管理技術(shù)而發(fā)揮最大功能，及節(jié)省使用辦公用品而降低成本，有據(jù)可證者。

　　（3）遇重大災(zāi)等重大事故時(shí)，不顧個(gè)人安危，奮勇?lián)尵龋率构局畵p失得以減輕至最低限度者。

　　（4）舉報(bào)、防治或消除重大災(zāi)害或檢舉重大的舞弊或盜竊，使公司免受損失者。

　　（5）對(duì)公司各項(xiàng)管理方法、操作流程等的重大改善，使公司得到明顯收益者。

　　（6）有益于公司發(fā)展的重大創(chuàng)新，并在實(shí)施中取得重大成績(jī)和經(jīng)濟(jì)效益者。

　　（7）維護(hù)公司利益，避免公司重大損失者。

　　（8）同壞人壞事作斗爭(zhēng)，對(duì)維護(hù)正常的工作秩序有顯著功績(jī)者。

　　（9）對(duì)公司發(fā)展有重大貢獻(xiàn)，應(yīng)記大功之事跡者。

　　（10）其他給公司帶來(lái)重大利益的行為。

　　5、年終評(píng)獎(jiǎng)職工有下列情形者年終可參加優(yōu)秀工作者評(píng)獎(jiǎng)。

　　（1）一年中累計(jì)三次記大功但無(wú)記大過(guò)記錄者。

　　（2）在當(dāng)年工作中給公司帶來(lái)重大效應(yīng)者。

　　（3）在當(dāng)年工作中，嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，認(rèn)真完成本職工作，工作成績(jī)優(yōu)秀者。

　　（4）其他可參選優(yōu)秀工作評(píng)獎(jiǎng)?wù)摺?/p>

　　二、處罰：是對(duì)犯錯(cuò)誤員工的教育和指導(dǎo)，公司奉行有錯(cuò)必糾的原則，鼓勵(lì)知錯(cuò)必改，公司愿意幫助員工不斷改進(jìn)自身工作。

　　處罰分為：通報(bào)批評(píng)；警告：50－100元；小過(guò)：200－300元；大過(guò)：400－1000元；降級(jí)處理；辭退處理。

　　1、通報(bào)批評(píng)

　　員工若初次違反下列情形之一者（包括但不局限以下項(xiàng)目），將被處以通報(bào)批評(píng)：

　　（1）在工作時(shí)間從事私人的或與工作無(wú)關(guān)的活動(dòng)，如讀與工作無(wú)關(guān)的書(shū)籍、報(bào)紙、雜志、上網(wǎng)聊天、打瞌睡、吃零食、嬉戲、玩耍、運(yùn)動(dòng)、閑聊、打私人電話等。

　　（2）上班時(shí)間，未經(jīng)上司許可撤離工作崗位、串崗、空崗。

　　（3）未按時(shí)完成或虛假完成任務(wù)、需提交方案、工作報(bào)告等。

　　（4）對(duì)同事、訪客不禮貌，在接待工作中出態(tài)度冷漠、語(yǔ)言生硬、頂撞、推卸責(zé)任等現(xiàn)象。

　　（5）不愛(ài)護(hù)公物的行為（未造成經(jīng)濟(jì)損失）。

　　（6）不按規(guī)定使用指定的表格申請(qǐng)事、病假、出差等。

　　（7）工作疏忽或不認(rèn)真，幸未造成大障或損失者。

　　（8）續(xù)假、逾期休假但不提前申請(qǐng)者。

　　（9）未準(zhǔn)時(shí)出席會(huì)議，屢教不改或無(wú)故缺席者。

　　（10）文件或工作任務(wù)傳達(dá)不及時(shí)、不到位者。

　　（11）其他違反公司制度規(guī)定情節(jié)輕微的或相當(dāng)于以上內(nèi)容的過(guò)失行為。未按時(shí)完成工作報(bào)表的。

　　2、警告

　　員工違反下列情形之一者（包括但不局限以下項(xiàng)目），將受到警告處罰，并于公司內(nèi)部發(fā)文通報(bào)：

　　（1）在工作時(shí)間睡覺(jué)，大聲喧嘩、爭(zhēng)吵，擾亂工作正常秩序，情節(jié)輕微者。

　　（2）沒(méi)有正當(dāng)理由，初次不服從上司的指示，或超越職權(quán)，擾亂職務(wù)制度。

　　（3）怠慢業(yè)務(wù)，經(jīng)上司提醒后仍未有改善。

　　（4）因過(guò)失致發(fā)生工作錯(cuò)誤情節(jié)輕微者。

　　（5）檢查或監(jiān)督人員未認(rèn)真執(zhí)行職務(wù)者。

　　（6）發(fā)現(xiàn)有損公司利益的言行不上報(bào)或不及時(shí)制止。

　　（7）浪費(fèi)財(cái)物，情節(jié)輕微者；

　　（8）無(wú)事生非、挑撥離間，損害同事之間的團(tuán)結(jié)。

　　（9）品行不正，無(wú)禮、辱罵他人者；

　　（10）調(diào)崗、請(qǐng)休假未做好工作交接，造成工作混亂或延誤工作者。

　　（11）不按時(shí)歸還公司借款或結(jié)算手續(xù)。

　　（12）違反公司安全和消防管理規(guī)定。

　　（13）破壞環(huán)境衛(wèi)生者。

　　（14）在工作時(shí)間內(nèi)睡覺(jué)或擅離工作崗位者。

　　（15）防礙工作秩序或違反破壞安全，環(huán)境衛(wèi)生制度者。

　　（16）初次不聽(tīng)主管合理指揮者。

　　（17）經(jīng)查實(shí)在一個(gè)月內(nèi)兩次（含）以上未按規(guī)定配戴胸卡者。

　　（18）不遵守考勤規(guī)定，一個(gè)月內(nèi)遲到早退累計(jì)兩次者。

　　（19）同仁之間相互謾罵吵架情節(jié)尚輕者。

　　（20）一個(gè)月內(nèi)兩次未完成工作任務(wù)，但未造成重大影響者。

　　（21）對(duì)各級(jí)主管的批示或有限期的命令，無(wú)正當(dāng)理由而未如期完成處理不當(dāng)者。

　　（22）在工作場(chǎng)所防礙他人工作者。

　　（23）工作時(shí)間，非招待客戶或業(yè)務(wù)關(guān)系飲酒者。

　　（24）其他違反公司有關(guān)規(guī)章制度，情節(jié)一般或相當(dāng)于以上內(nèi)容的過(guò)失行為。

　　3、記小過(guò)

　　員工違反下列情形之一者（包括但不局限以下項(xiàng)目），將受到記小過(guò)處罰，并于公司內(nèi)部發(fā)文通報(bào)：

　　（1）半年內(nèi)已接受警告處罰二次者。

　　（2）管理監(jiān)督方面松弛，致下屬工作散漫、怠情、推諉或回避責(zé)任者。

　　（3）涂改或撕毀考勤記錄、識(shí)別證、涂墻壁或機(jī)器設(shè)備者。

　　（4）未經(jīng)公司批準(zhǔn)在其他單位兼職或上班者。

　　（5）投機(jī)取巧、隱瞞真相、牟取非份利益者。

　　（6）任意浪費(fèi)使用原料或損壞公物者,價(jià)值500元以下。

　　（7）不遵循主管指導(dǎo)，影響工作或業(yè)務(wù)之推行，為公司帶來(lái)?yè)p失者。

　　（8）托代簽或偽造考勤記錄者。

　　（9）在工作場(chǎng)所酗酒滋事者。

　　（10）虛報(bào)開(kāi)支、冒抵開(kāi)支、虛假銷售套出公司利益金額在1000元以內(nèi)（含1000元）。

　　（11）知情不報(bào)、隱瞞他人嚴(yán)重違紀(jì)行為。

　　（12）弄虛作假，虛報(bào)假單或費(fèi)用者。

　　（13）消極怠工，歪曲、故意不按公司規(guī)定操作，情節(jié)嚴(yán)重者。

　　（14）挪用公款者。

　　（15）因玩忽職守造成公司損失但不大者。

　　（16）對(duì)同事惡意攻擊，造成傷害但不大者。

　　（17）檢查值班人員未按規(guī)定執(zhí)行勤務(wù)者。

　　（18）捏造事實(shí)騙取休假者。

　　（19）季度內(nèi)累計(jì)三次未完成工作任務(wù)，但未造成重大影響者。

　　（20）一個(gè)月內(nèi)遲到早退累計(jì)三次（含）以上者。

　　（21）上班期間中午非工作需要飲酒者。

　　4、記大過(guò)

　　員工違反下列情形之一者（包括但不局限以下項(xiàng)目），予以記大過(guò)，并于公司內(nèi)部發(fā)文通報(bào)：

　　（1）一年內(nèi)已接受兩次記小過(guò)處罰者。

　　（2）忽視職責(zé)，違反正確工作方式擅自變更工作方法，導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)損失者。

　　（3）行為粗暴或不檢，破壞紀(jì)律，屢誡不改者。

　　（4）疏于監(jiān)督或錯(cuò)誤指導(dǎo)，致公司蒙受損失者

　　（5）利用職務(wù)之便，取用公司材料制造或修護(hù)私人物件者；

　　（6）撕毀公文或公告文件及遺失經(jīng)管之重要文件、機(jī)件、物件、工具者；

　　（7）虛報(bào)開(kāi)支、冒抵開(kāi)支、虛假銷售套出公司利益金額在1000元以上的。

　　（8）不利公司之謠言或公司業(yè)務(wù)機(jī)密，對(duì)公司造成不良影響者。

　　（9）惡意攻擊、誣告、作偽證而制造事端者。

　　（10）員工評(píng)論其他同事薪資福利情況。

　　（11）造謠生事，散播不實(shí)謠言，使公司蒙受損失者。

　　（12）上司明知下屬有違紀(jì)情況或舞弊有據(jù)，而予以隱瞞庇護(hù)或不舉報(bào)者。

　　（13）弄虛作假，虛報(bào)假單或費(fèi)用情節(jié)嚴(yán)重者。

　　（14）消極怠工，歪曲、故意不按公司規(guī)定操作，情節(jié)極為嚴(yán)重者。

　　（15）挪用公款，情節(jié)嚴(yán)重者。

　　（16）在工作時(shí)間睡覺(jué)或擅離職守，導(dǎo)致公司蒙受損失者。

　　（17）攜帶危險(xiǎn)或違禁物品進(jìn)入工作場(chǎng)所著。

　　（18）故意撕毀公文者。

　　（19）虛報(bào)工作成績(jī)或領(lǐng)先偽造工作記錄者。

　　（20）對(duì)同事惡意攻擊，造成較大傷害者。

　　（21）遺失重要公文者（物品）者或故意泄漏商業(yè)秘密者。

　　（22）職務(wù)下所保險(xiǎn)的公司財(cái)物短少、損壞、私用或擅送他人使用，造成損失較小者。

　　（23）違反安全規(guī)定，使用公司蒙受重大損失者。

　　（24）一個(gè)月內(nèi)遲到、早退累計(jì)超過(guò)六次（含）以上者。

　　（25）未完成工作任務(wù)，造成重大影響或損失者。

　　（26）工作時(shí)間，非招待客戶或業(yè)務(wù)關(guān)系飲酒者。

　　5、降級(jí)處理

　　員工違反下列情形之一者（包括但不局限以下項(xiàng)目），記予降級(jí)處理，并于公司內(nèi)部發(fā)文通報(bào)：

　　（1）疏忽工作引發(fā)事故或因其行為導(dǎo)致公司遭受較大損失者，除處罰外，公司將視情況保留追索賠款權(quán)利。

　　（3）行為頑抗或輕蔑主管或類似之行為者。

　　（4）未具正當(dāng)理由對(duì)其主管指派之任務(wù)屢次拒絕執(zhí)行者。

　　（5）對(duì)公司授予之職務(wù)無(wú)法勝任者。

　　（6）管理不善或疏于防范而釀成重大災(zāi)害，致公司受損不菲者，除處罰外，公司將視情況保留追索賠款權(quán)利。

　　（7）員工本人吐露本人薪資者，降低一級(jí)基本工資。

　　（8）人力資源行政部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)員工泄露他人薪資者，當(dāng)事人工資降低一級(jí)基本工資，人力資源行政部、財(cái)務(wù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人負(fù)連帶責(zé)任，工資統(tǒng)一降半級(jí)。

　　（9）背后辱罵老板經(jīng)證實(shí)者。

　　（10）有意損害公司形象經(jīng)證實(shí)者。

　　（11）上司明知下屬有違紀(jì)情況或舞弊有據(jù)，而予以隱瞞庇護(hù)或不舉報(bào)，情節(jié)嚴(yán)重、惡劣者。

　　6、辭退處理

　　員工違反下列情形之一者（包括但不局限以下項(xiàng)目），記予辭退處理，并于公司內(nèi)部發(fā)文通報(bào)：

　　（1）在工作上供詞謊騙、隱瞞過(guò)失，使公司蒙受重大損失者，除處罰外，公司將視情況保留追索賠款權(quán)利。

　　（2）犯有偷竊行為；未經(jīng)許可攜帶或企圖攜帶公司貴重物品離開(kāi)；攜帶或企圖攜帶國(guó)家法規(guī)或公司不允許攜帶的物品，如毒品、武器、爆炸或危險(xiǎn)性的物品進(jìn)入公司。

　　（3）因重大過(guò)失導(dǎo)致公司的建筑、設(shè)備、器具及其它貴重物品丟失或嚴(yán)重?fù)p壞等，除處罰外，公司將視情況保留追索賠款權(quán)利。

　　（4）泄露（或企圖泄露）公司機(jī)密者，除處罰外，公司將視情況保留追索權(quán)利。

　　（5）貪污、侵占、挪用公司財(cái)物或利用職務(wù)之便營(yíng)私舞弊、收受不當(dāng)錢(qián)財(cái)、受賄、串通外來(lái)人員監(jiān)守自盜公司財(cái)物或在業(yè)務(wù)往來(lái)中收取回扣等非法收入（無(wú)論金額多少）。

　　（6）違法違紀(jì)，被公安機(jī)關(guān)收容審查、勞教、監(jiān)禁或判刑；或做出了受社會(huì)廣泛譴責(zé)之行為。

　　（7）對(duì)上司、同事或下級(jí)施加暴行、恐嚇、打擊報(bào)復(fù)。

　　（8）加入任何非法組織（如*組織、恐怖組織、傳銷組織等）

　　（9）在任何時(shí)間、任何場(chǎng)所吸毒。

　　（10）消極怠工，歪曲、故意不按公司規(guī)定操作，情節(jié)惡劣者。

　　（11）嚴(yán)重的不誠(chéng)實(shí)行為（包括但不限以下行為）

　　a.在求職時(shí)提供假資料，偽造個(gè)人經(jīng)歷或?yàn)檫_(dá)到讓公司雇傭而采取不正當(dāng)?shù)姆绞健?/p>

　　b.加入公司之前，未報(bào)告自己所得的傳染性疾病或其它將影響自己工作能力的健康問(wèn)題。

　　c.以欺騙性理由請(qǐng)假、休假、續(xù)假。

　　d.弄虛作假，虛報(bào)假單或費(fèi)用情節(jié)極端嚴(yán)重者。

　　e.員工在長(zhǎng)病假期間至任何其他公司或機(jī)構(gòu)工作。

　　f.向外散布對(duì)公司污蔑性言論。

　　（12）拒不聽(tīng)從主管指揮監(jiān)督，與主管發(fā)生沖突者。

　　（13）在公司內(nèi)酗酒滋事造成惡劣影響者。

　　（14）在公司內(nèi)聚眾賭博。

　　（15）故意毀壞公物，金額較大者。

　　（16）聚眾鬧事妨害正常工作秩序者。

　　（17）違反勞動(dòng)合同或公司管理規(guī)定，情節(jié)嚴(yán)重者。

　　（18）對(duì)同仁施以暴力或有重大侮辱威脅行為者。

　　（19）嚴(yán)重違反各種安全制度，導(dǎo)致重大人身或設(shè)備事故者。

　　（20）連續(xù)曠工10天或一年內(nèi)累計(jì)曠工20天以上者。

　　（21）盜竊同仁或公司財(cái)物者。

　　（22）利用公司名義招搖撞騙，使公司蒙受損失者。

　　（23）在公司內(nèi)部有傷風(fēng)敗俗之行為者。

　　（24）利用職權(quán)受賄或以不正當(dāng)手段謀取私利者。

　　（25）年度內(nèi)累計(jì)六次記大過(guò)行為者。

　　（26）經(jīng)公檢法部門(mén)給予拘留、勞教、叛刑處理者。

　　（27）其它應(yīng)給予除名。

　　第七條 獎(jiǎng)懲關(guān)系

　　1、通報(bào)表?yè)P(yáng)三次等嘉獎(jiǎng)一次，嘉獎(jiǎng)二次等于記小功一次；記小功二次等于記大功一次；

　　2、通報(bào)批評(píng)三次給予警告一次，警告二次等于記小過(guò)一次；記小過(guò)二次等于記大過(guò)一次，連續(xù)三次記大過(guò)辭退處理；

　　3、記大過(guò)二次基本工資下調(diào)一級(jí)，崗位補(bǔ)貼下調(diào)一級(jí)；記大過(guò)三次辭退處理，此累計(jì)不做獎(jiǎng)金、罰款僅做為年終考評(píng)依據(jù)。

　　4、獎(jiǎng)懲事項(xiàng)將作為年終考核及升遷之依據(jù)。

　　5、職工獎(jiǎng)懲經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)后生效，每嘉獎(jiǎng)一次，當(dāng)月獎(jiǎng)勵(lì)50元，小功獎(jiǎng)勵(lì)100元，大功獎(jiǎng)勵(lì)200元；大過(guò)罰扣200元，主要責(zé)任者或部門(mén)主管以上者加倍處罰。

　　6、職工年終被評(píng)為優(yōu)秀工作者，公司將給予一定獎(jiǎng)勵(lì)。

　　第八條 操作細(xì)則

　　1、獎(jiǎng)懲事實(shí)由各部門(mén)負(fù)責(zé)人提交人力資源行政部審核或?qū)徟?jiǎng)勵(lì)或懲罰事件在小過(guò)（含小過(guò)）、小功（含小功）以下者，由人力資源行政總監(jiān)簽發(fā)《職工獎(jiǎng)罰審批表》生效。獎(jiǎng)勵(lì)或懲罰事件在大功（含大功）或大過(guò)（含大過(guò)）以上者，由副總經(jīng)理在調(diào)查核實(shí)后審核，總經(jīng)理簽批《職工獎(jiǎng)懲審批表》生效，審批后人力資源行政部將以發(fā)文形式于公司內(nèi)部通報(bào)，發(fā)文后生效。

　　2、《職工獎(jiǎng)懲審批表》生效后，須轉(zhuǎn)發(fā)登記在《職工獎(jiǎng)懲記錄表》中，以備存查，功或過(guò)者在規(guī)定的張貼處張貼告示。

　　3、獎(jiǎng)懲款項(xiàng)由公司人力資源行政部依獎(jiǎng)懲通報(bào)文于員工當(dāng)月工資中計(jì)入或扣減。

　　4、各部門(mén)負(fù)責(zé)記錄并存檔各員工的獎(jiǎng)懲事實(shí)及相關(guān)通報(bào)文件，每年12月初收收集匯總交人力資源行政部。獎(jiǎng)懲記錄將對(duì)員工的年終評(píng)估、晉升、降級(jí)及個(gè)人職業(yè)發(fā)展產(chǎn)生影響。

　　1、人力資源行政部作為本制度的管理部門(mén)，負(fù)責(zé)公司獎(jiǎng)懲制度的擬定、審核、培訓(xùn)、推廣、解釋，并負(fù)責(zé)日常信息的收集、反饋和研究修改。

　　2、原則上，所有獎(jiǎng)懲均以通報(bào)形式公布，特殊情況可由公司負(fù)責(zé)人酌情靈活處理。

　　第九條 其他

　　實(shí)際工作中，遇到無(wú)依據(jù)的獎(jiǎng)懲條例，則以總經(jīng)理臨時(shí)批復(fù)為準(zhǔn)，并予執(zhí)行。