一、依據(jù)

　　學(xué)校根據(jù)教育部、省州市相關(guān)文件要求，大力做好學(xué)校管理工作，提高管理水平，把辦人民滿意的教育作為目標(biāo)，并根據(jù)現(xiàn)實的需要，制定管理改進(jìn)方案。

　　二、指導(dǎo)思想

　　教育均衡發(fā)展；農(nóng)村教育與農(nóng)村學(xué)校發(fā)展。

　　三、現(xiàn)狀分析

　　（一）我們的優(yōu)勢和成績

　　1、學(xué)校的教育教學(xué)質(zhì)量穩(wěn)步上升，社會認(rèn)可度越來越高，學(xué)校品牌越來越亮，吸引了眾多的學(xué)生前來就讀。興川中學(xué)已逐漸成為全州學(xué)子向往的讀書場所。

　　2、學(xué)校有一批敬業(yè)愛崗、甘于奉獻(xiàn)、勤奮工作、業(yè)務(wù)精良的干部和教師。他們已成為推動興川中學(xué)發(fā)展的中堅力量。

　　3、學(xué)校辦學(xué)環(huán)境得到改善，軟硬件建設(shè)逐步發(fā)展。

　　4、學(xué)校校風(fēng)正、學(xué)風(fēng)濃，師生具有吃苦精神和勤奮精神。

　　5、學(xué)校各項管理工作已基本形成體系。

　　（二）我們要清醒地認(rèn)識到我們存在的問題

　　1、學(xué)校的辦學(xué)水平和辦學(xué)條件還不能滿足家長和學(xué)生的要求，我們還不能讓每一位興川中學(xué)的學(xué)生都得到理想的發(fā)展，學(xué)校軟硬件建設(shè)的任務(wù)還很重。

　　2、在升學(xué)數(shù)量上有優(yōu)勢，升學(xué)質(zhì)量上還要繼續(xù)提高，要在培養(yǎng)特尖學(xué)生的工作上找到突破口。

　　3、少數(shù)教職工工作激情不夠，拼搏精神欠缺，有效時間投入不夠。教育教學(xué)觀念陳舊，師德師風(fēng)還須加強。一些人業(yè)務(wù)能力不強，還不能勝任自己的本職工作，一部分教師學(xué)生還有意見，一些教師工作上還存在講價錢的情況。

　　4、學(xué)校內(nèi)部考評制度和各類規(guī)章制度需要進(jìn)一步建立建全，并加大執(zhí)力度。

　　5、學(xué)校規(guī)模擴展快，學(xué)生人數(shù)多，班額大，學(xué)生個體差異大。教師數(shù)量少，特別是優(yōu)秀教師還很緊缺。

　　6、管理工作在很多地方還不夠落實。

　　四、改進(jìn)目標(biāo)

　　１．總目標(biāo)及其實現(xiàn)時間

　　從20**年開始的今后三年（20**年至20**年），是我校發(fā)展的關(guān)鍵時期。當(dāng)代中國的教育，教育革命與教育改革正在向縱深發(fā)展，而基礎(chǔ)教育課程改革是現(xiàn)階段全面推進(jìn)素質(zhì)教育的主題。今后三年是學(xué)校堅持科學(xué)的發(fā)展觀，建設(shè)和諧校園，建設(shè)學(xué)習(xí)型學(xué)校的關(guān)鍵時期，是學(xué)校進(jìn)行內(nèi)部管理體制綜合改革的重要時期，是開展課程改革，深化教學(xué)改革，全面實施素質(zhì)教育的重要時期，是進(jìn)一步完善現(xiàn)代化教育設(shè)施，提高學(xué)校辦學(xué)層次的重要時期，也是我們立足農(nóng)村，面向全州，穩(wěn)步推進(jìn)，和諧發(fā)展，爭創(chuàng)省級示范校的關(guān)鍵時期。

　　２．分階段目標(biāo)及其時間段

　　20**年：進(jìn)一步完善各種管理規(guī)定，制定管理改進(jìn)方案。

　　20**年：加大管理力度，提高管理水平，保障學(xué)生安全，確保教學(xué)質(zhì)量。

　　20**年：實現(xiàn)制度完善，管理到位，爭創(chuàng)省級示范學(xué)校。

　　五、改進(jìn)重點

　　興川中學(xué)經(jīng)過多年的努力，辦學(xué)水平逐步提高，深得全社會的高度評價和家長學(xué)生的喜愛。但是，我們應(yīng)清醒的認(rèn)識到，我們的實際辦學(xué)水平和家長的期待值還有相當(dāng)?shù)牟罹唷ｋm然我們總體發(fā)展是積極的，但也還存在不少問題。一方面受社會的不良風(fēng)氣影響，學(xué)校一些教師在師德師風(fēng)、教育教學(xué)、社會工作等方面存在熱情不夠，責(zé)任感不強，危機意識弱，奉獻(xiàn)精神差，工作講條件談價錢等問題，在社會和家長中造成不良反響；另一方面，隨著學(xué)校規(guī)模的不斷擴大，學(xué)生人數(shù)的不斷增加，學(xué)生構(gòu)成的復(fù)雜化，致使學(xué)校的管理很多方面不能到位，落實。

　　為了進(jìn)一步發(fā)揚學(xué)校“勤、嚴(yán)、慧、實”的優(yōu)良傳統(tǒng)，確保學(xué)校教育教學(xué)質(zhì)量穩(wěn)步提高，根據(jù)上級部門相關(guān)文件精神和規(guī)定，結(jié)合學(xué)校目前實際問題，特制定本意見供全校教職工認(rèn)真執(zhí)行。

　　（一）加強教師隊伍建設(shè)，強化勞動紀(jì)律，不斷提高教育教學(xué)水平。

　　1、加強師德師風(fēng)建設(shè)，進(jìn)一步規(guī)范教育教學(xué)行為。教職工要講學(xué)習(xí)、講政治、講正氣；要以法治教，做到教書育人、管理育人、服務(wù)育人，與時俱進(jìn)，不斷提高自身素質(zhì)，言行上與學(xué)校主體精神一致；要思想端正，為人師表，遵守工作紀(jì)律、遵守師德規(guī)范，無亂收費、亂罰款、亂體罰。亂停課、亂索要、隨意接受宴請等現(xiàn)象。落實《中小學(xué)教師職業(yè)道德規(guī)范》、《四川省教師職業(yè)行為“八不準(zhǔn)”》、《西昌市興川中學(xué)教師“十要”“十不準(zhǔn)”》。當(dāng)前，師德缺失的現(xiàn)象主要表現(xiàn)在：課上磨洋工，課后開小灶；上班混日子，校外撈外快；教學(xué)無計劃，考前趕火車；教案不更新，永遠(yuǎn)老一套；課前不備課，板書亂涂鴉；用學(xué)校資源，圖一己之私；不愿學(xué)習(xí)，不肯充電；穿著隨便，忽視儀容；不想講課，考試來充；批改作業(yè)，敷衍了事；班級挑肥揀瘦，學(xué)生差別對待；漠視學(xué)生建議，反感答疑解惑。全校教職工應(yīng)克服上述問題，以良好的職業(yè)形象從教。

　　2、加強對教師教育教學(xué)行為常規(guī)管理，進(jìn)一步完善管理制度，強化制度落實。教研組、年級組、各科教師要有學(xué)期教學(xué)計劃和總結(jié)。教師“備、講、輔、批、考、評”要符合常規(guī)教學(xué)要求，定期開展常規(guī)教研活動，實行集體備課制度。各項活動應(yīng)有計劃、有目的、有措施、有活動記錄。堅持教學(xué)改革，要有教改課題，有實施方案，改革效果要明顯。要不斷開展評課、說課、優(yōu)質(zhì)課、示范課和觀摩課等活動，教師要積極撰寫教研論文，每年至少一篇，不斷深化課堂教學(xué)改革，努力提高課堂教學(xué)效果。

　　3、加大對教育教學(xué)常規(guī)管理的檢查力度，學(xué)校采用專人檢查和干部抽查的形式檢查，做好記錄，及時公布檢查情況，學(xué)校對常規(guī)教學(xué)加強考評，對不按“六認(rèn)真”要求做的教師及時進(jìn)行批評教育，按勞動紀(jì)律規(guī)定處理，并在當(dāng)月課時津貼中予以體現(xiàn)。

　　4、強化勞動紀(jì)律，遵守勞動時間，堅持請假制度。做到有制度、有檢查、有記錄、有反饋、有獎懲。全校教職員工統(tǒng)一遵照學(xué)校作息時間表，準(zhǔn)時上下班；提高勞動質(zhì)量，工作時間不能玩電腦游戲及與教育教學(xué)無關(guān)的操作；嚴(yán)禁提前下課，一經(jīng)查實，視作責(zé)任事故處理。

　　5、教育教學(xué)成績、社會工作質(zhì)量、出勤、各種計劃總結(jié)、論文、教案、聽課筆記等方面的表現(xiàn)情況與期末獎掛鉤。

　　6、各種會議出勤實行本人簽到制，各組織召集部門負(fù)責(zé)做好記錄，及時通報、上交出勤情況，并在當(dāng)月的津貼中予以體現(xiàn)。

　　7、嚴(yán)禁在崗教師私自外出上課、辦班、有償補課，一經(jīng)查實按有關(guān)規(guī)定處罰。

　　8、自覺參加學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，自覺多參加教研活動，多聽課，多學(xué)習(xí)，多交流，虛心接受意見和建議。不斷更新知識，掌握現(xiàn)代教育技術(shù)，更好地適應(yīng)教育教學(xué)的新需要。

　　9、對班主任日常工作實行量化管理制度，強化對班主任工作落實的檢查力度。

　　10、自覺參加值周等學(xué)校安排的各項社會工作，認(rèn)真負(fù)責(zé)。對不服從安排和無故不完成任務(wù)的教職工學(xué)校要進(jìn)行批評，并在當(dāng)年的考評和晉級時不得評優(yōu)晉級。

　　11、加強教輔資料征訂管理。任何部門、任何教師不得私自為學(xué)生征訂教輔資料；確有需要的，由學(xué)生自愿到新華書店購買。

　　（二）加強對學(xué)生的管理和教育，樹文明校風(fēng)，育棟梁學(xué)生

　　12、加大對學(xué)生進(jìn)步思想教育的力度。堅持對學(xué)生進(jìn)行《中小學(xué)生守則》、《中小學(xué)生日常行為規(guī)范》和《公民道德建設(shè)實施綱要》的教育。要求學(xué)生做到：守紀(jì)律，愛學(xué)習(xí)，愛學(xué)校。關(guān)心他人，關(guān)心集體，尊敬師長，富有責(zé)任感；有正確的學(xué)習(xí)動機，良好的學(xué)習(xí)習(xí)慣；自覺遵守《日常行為規(guī)范》和禮儀常規(guī)；有良好的文明行為習(xí)慣，能正確使用文明用語。

　　13、強化對學(xué)生日常行為規(guī)范管理的落實，對違反學(xué)校紀(jì)律的學(xué)生進(jìn)行批評教育，情節(jié)嚴(yán)重按學(xué)校紀(jì)律處分條例交由政教處嚴(yán)肅處理。

　　14、加大對班級管理的檢查力度，加大落實執(zhí)行學(xué)校管理情況的檢查力度。

　　15、加強對學(xué)生學(xué)籍管理。學(xué)生入學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)、休學(xué)和借讀手續(xù)要齊全、檔案要完備。任何教職工不得未經(jīng)學(xué)校同意私自接收學(xué)生，學(xué)生入班一律由教務(wù)處安排，對安排入班的學(xué)生班主任不得以任何理由拒絕；也不得未經(jīng)政教處或教務(wù)處同意私自攆走學(xué)生。

　　16、切實加強安全教育，依據(jù)《中小學(xué)安全須知》，要認(rèn)真開展安全教育月活動，經(jīng)常對學(xué)生進(jìn)行安全知識教育，培養(yǎng)學(xué)生自救自護(hù)能力。在組織學(xué)生參加體育活動、義務(wù)勞動和校外實踐活動時，事前要對學(xué)生進(jìn)行安全教育，防止意外事故發(fā)生；如發(fā)現(xiàn)各種教學(xué)設(shè)施、活動設(shè)施有安全隱患應(yīng)立即停用并向?qū)W校總務(wù)處報告。堅持嚴(yán)格門衛(wèi)、值班、值勤制度，嚴(yán)格進(jìn)出校門的管理，政教處組織學(xué)生簽定安全責(zé)任書。

　　17、加強住校生管理，實行嚴(yán)格的點名制度，禁止學(xué)生私自在校內(nèi)外租房住宿，對個別家長強烈要求的學(xué)生應(yīng)由家長寫出保證。

　　18、加強對周末不離校學(xué)生的管理，班主任應(yīng)配合學(xué)校的管理工作，確保這些學(xué)生在校的紀(jì)律和安全。

　　（三）加強對后勤工作的管理，確保學(xué)校正常運轉(zhuǎn)

　　19、進(jìn)一步美化、凈化校園。并加強對校園各種建筑、設(shè)施設(shè)備、花草樹木的管理和保護(hù)，真正實現(xiàn) “讓人感覺每一棵草都有人管理”的境界。

　　20、加強對財務(wù)工作的管理，堅持財務(wù)公開，重大財務(wù)開支要集體研究通過，每學(xué)期向教職工公布一次財務(wù)收支情況。要開源節(jié)流，減少不必要的開支，用好每一分錢，購買物品要有嚴(yán)格的報批手續(xù)。

　　21、大力提倡節(jié)儉精神，師生養(yǎng)成良好的節(jié)約習(xí)慣。抓好對教室、宿舍的用水用電的管理，教室電燈開關(guān)班主任應(yīng)派學(xué)生負(fù)責(zé)，學(xué)校每天檢查，如果不按時關(guān)燈，將按相關(guān)規(guī)定賠償損失。

　　22、加強對學(xué)生食堂、超市、牛奶房各項檢查，落實相關(guān)人員的職責(zé)，確保全校師生食品衛(wèi)生安全。

篇2：影響物業(yè)管理費收繳率的因素和改進(jìn)對策

　　影響物業(yè)管理費收繳率的因素和改進(jìn)對策

　　一、物業(yè)管理費收繳現(xiàn)狀

　　關(guān)于物業(yè)服務(wù)費的收繳率，目前各部門在數(shù)據(jù)上存在些許的差異，包括不同的關(guān)于物業(yè)管理的行業(yè)組織和一些報道給出的數(shù)據(jù)。通過這些數(shù)據(jù)，我們可以從宏觀的角度觀察全國的物業(yè)服務(wù)費的收繳情況。

　　序號 物業(yè)類型 收繳率(%)

　　1 房改房 75.47

　　2 經(jīng)濟適用房 76.09

　　3 商品房 79.48

　　4 辦公用房 90.71

　　5 工業(yè)用房 92.85

　　表1 全國物業(yè)服務(wù)費收繳率情況表

　　資料來源:中國物業(yè)管理協(xié)會《物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報告》20**.5

　　從以上中國物業(yè)管理協(xié)會數(shù)據(jù)可以看出，從全國的情況來看，居住型物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費的收繳率明顯低于辦公物業(yè)和工業(yè)物業(yè)，其中房改房和經(jīng)濟使用住房的收繳率更低，相信今后這部分物業(yè)管理的物業(yè)費收繳問題會更加突出。

　　而一些有關(guān)報道給出的數(shù)據(jù)也不甚相同，總體來說我們能夠透過這些數(shù)據(jù)了解到各個城市的物業(yè)管理費收繳率的情況，與中國物業(yè)管理協(xié)會的全國平均收繳率大致相符。以下給是一些網(wǎng)絡(luò)上的數(shù)據(jù)報告情況。

　　以我國的一級城市的物業(yè)服務(wù)費收繳率為例，北京市的物業(yè)收繳率一般僅為50%-60%，最低的只有30%左右，能達(dá)到90%以上的屈指可數(shù)；在武漢市300多家物業(yè)管理企業(yè)中，小區(qū)物業(yè)管理運行得較好的的收繳率只能達(dá)到80%的，差的甚至只有20%；南京市居住型物業(yè)服務(wù)費平均收繳率不足70% ；廣州市約有20% 的業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費；深圳平均收繳率在80%以上。而內(nèi)地三級城市的收繳率最高能達(dá)到40%。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國大城市的商品房物業(yè)服務(wù)費平均收繳率不足70%。從以上數(shù)據(jù)可以分析出目前從總體上講物業(yè)管理收繳率處于一個較低的水平。

　　當(dāng)物業(yè)收費難成為一種普遍現(xiàn)象，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾越來越大，訴訟官司越來越多，甚至成為一種受到普遍關(guān)注的社會問題的時候，必然有其深刻的社會背景和原因，“物業(yè)經(jīng)理身背催費牌辦公”是一種無奈，也是一個悲劇。是與我們構(gòu)建和諧社會的目標(biāo)不相容的。我們必須找出其發(fā)生和存在的深層次的原因。努力從根源上解決，才能徹底消除這種不幸和悲劇。

　　二、影響物業(yè)管理費收繳率低的因素

　　筆者認(rèn)為物業(yè)收費收繳率低主要是由開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主等多方面的原因?qū)е碌摹?/p>

　　(一)開發(fā)商的遺留的問題。

　　1、部分業(yè)主以房屋質(zhì)量問題為由而拒交物業(yè)費。

　　我國的物業(yè)管理有多種形式，但不管是哪一種形式都與開發(fā)商有著千絲萬縷的聯(lián)系。由于少數(shù)開發(fā)商急于趕工期或一些施工單位沒有完全按施工規(guī)范進(jìn)行施工，使得部分房屋的建筑工程質(zhì)量存在一定的問題，業(yè)主入住發(fā)現(xiàn)后意見較大。面對這些建筑工程質(zhì)量方面的問題，有不少業(yè)主，分辨不清所發(fā)生的房產(chǎn)質(zhì)量問題屬于建設(shè)質(zhì)量問題還是管理質(zhì)量問題，不知道應(yīng)該同開發(fā)商、施工單位(在維保期內(nèi))進(jìn)行交涉和維權(quán)，導(dǎo)致最終把一切矛盾、意見和問題統(tǒng)統(tǒng)推向物業(yè)管理企業(yè)，全部交由物業(yè)管理企業(yè)予以解決，讓物業(yè)管理企業(yè)代為受過。

　　2、開發(fā)商越權(quán)承諾使物業(yè)管理公司長期受苦。

　　開發(fā)商為了將房屋盡快售完便采取減免或打折物管費等一系列優(yōu)惠政策吸引更多的客戶，實際上這些承諾已經(jīng)越權(quán)了。業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)當(dāng)初的承諾無法兌現(xiàn)。由于業(yè)主對物業(yè)管理了解不夠，不知道物業(yè)管理公司和開發(fā)商是“各司其職”，所以把一切怨氣都發(fā)泄在物業(yè)管理公司頭上， 而面對這些問題時，物業(yè)管理企業(yè)缺乏對開發(fā)商的有效制約，不能從根本上去解決業(yè)主面臨的問題，從而引發(fā)業(yè)主以拒交物業(yè)管理費的方式來維權(quán)。

　　(二)業(yè)主的觀念以及意識問題。

　　1、業(yè)主有償付費的觀念未形成。

　　業(yè)主還沒有完全形成享受物業(yè)管理服務(wù)需要付費的觀念。由于長期計劃經(jīng)濟下的觀念根深蒂固，隨著住房商品化以及住房制度改革步伐的加快和各地房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，人們將逐漸告別原有的住房分配形式，也就意味著必將拋棄陳舊的房管意識，來順應(yīng)和接受新興的物業(yè)管理模式。而目前的狀況正處于兩種意識的交接過渡期，業(yè)主和住戶在心理上還保留著很大一部分舊觀念，把物業(yè)管理當(dāng)作一種服務(wù)性消費來支出還有待時日。并且廣大市民的素質(zhì)參差不齊，一部分業(yè)主對新的事物存在一定的抵觸心理。

　　2、業(yè)主對物業(yè)管理實際內(nèi)涵的了解程度。

　　由于部分業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)了解甚少，不能從全局理解物業(yè)管理是有償服務(wù)行為，導(dǎo)致物業(yè)管理費用與業(yè)主期望的支付費用不成正比。少數(shù)業(yè)主甚至認(rèn)為:物業(yè)管理企業(yè)的工作除了保潔、保安、綠化外，自己的房屋存在的一切問題，包括建筑的質(zhì)量問題，也全部應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，他們把物業(yè)管理公司的服務(wù)看作是萬能的，以為交了少量的管理費就可以包攬一切。所以，一旦房屋出現(xiàn)建筑質(zhì)量問題，就將責(zé)任全部推到物業(yè)管理企業(yè)身上，并以此作為有力的“借口”，進(jìn)而少交、欠交物業(yè)費。這樣必然會使物業(yè)管理公司進(jìn)退兩難，不該服務(wù)的項目不得不去做，應(yīng)該服務(wù)的項目也沒有做好，導(dǎo)致整體服務(wù)水準(zhǔn)下降。

　　(三)物業(yè)管理企業(yè)自身存在的問題。

　　1、從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)和服務(wù)意識較低。

　　據(jù)物業(yè)管理從業(yè)人員的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，80%的物業(yè)管理從業(yè)人員是半路出家，自身的服務(wù)意識和觀念滯后，不能夠及時地為業(yè)主解決問題，只管理不服務(wù)，對業(yè)主要求的多，而自己卻做得少。另外從業(yè)人員的專業(yè)技術(shù)水平和服務(wù)素質(zhì)不高，在服務(wù)過程中不能很好操作。再次，從業(yè)人員的方法不得當(dāng)，加深了管理工作的服務(wù)難度，致使業(yè)主體會不到物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　2、服務(wù)項目的明晰程度。

　　提交物業(yè)收費的預(yù)算、決算等財務(wù)報告，無法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費究竟是如何構(gòu)成和分配使用的。進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)主自身理解的偏差和接受服務(wù)的偏好不同，加之確實有一些物業(yè)管理企業(yè)為了一己之利巧立名目進(jìn)行亂收費的現(xiàn)象，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費的標(biāo)準(zhǔn)、項目和收費方式不滿，以及對于共用設(shè)施設(shè)備、場地維護(hù)費用的分?jǐn)偛粷M等。

　　3、多樣化服務(wù)的發(fā)展水平。

　　一份調(diào)查顯示。有58.1%的居民表示需要特約服務(wù)，其中較集中的是各種代繳費用，如代繳手機，電話費，占30.8%；其次是送報，送奶等各種專送占29.5%；管道疏通服務(wù)需要占26.6%，此外還有照顧老人或病人，接送小孩，提供家庭衛(wèi)生清潔，室內(nèi)裝修等也都有一定的需求，這也就意味著社區(qū)服務(wù)行業(yè)有著廣泛的發(fā)展前景。物業(yè)管理不是為一家服務(wù)的，“眾口難調(diào)”，表面上看似容易的事，在實施中卻不那么容易。需要物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供多樣并創(chuàng)新的服務(wù)，以使業(yè)主的滿意度達(dá)到最大化，進(jìn)而達(dá)到物業(yè)管理費用收繳率的提高。

　　4、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主溝通是否有效。

　　有人把物業(yè)管理公司與業(yè)主間的關(guān)系形象地比喻為“相愛容易相處太難”。改善與業(yè)主的關(guān)系，增強與業(yè)主間的溝通，樹立人性化管理、親情化服務(wù)的理念，妥善解決業(yè)主提出的實際問題，是提高物業(yè)費收繳率的先決條件。而有些物業(yè)公司缺乏與業(yè)主間的溝通交流，引起業(yè)主對物業(yè)公司在收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量等方面存在質(zhì)疑，卻無法對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行及時地咨詢來消除疑慮，最終導(dǎo)致對物業(yè)管理費收繳的抵觸情緒。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是否通過良好的溝通從而很好地建立起一種平等的“伙伴型”關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)是否用心與業(yè)主進(jìn)行交流交流、仔細(xì)傾聽業(yè)主的訴求，用每一個物業(yè)人自己的精神面貌和人性化的服務(wù)，去打動業(yè)主。溝通將是影響整個物業(yè)服務(wù)費收繳率的關(guān)鍵所在，并且也是所有物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主矛盾解決的關(guān)鍵點所在。

　　(四) 法律規(guī)范不完善。

　　《物業(yè)管理條例》于20**年9月1日實施后，從根本上改變了物業(yè)管理行業(yè)無法可依的局面，但是配套的法律規(guī)范還不健全和完善，在貫徹執(zhí)行中缺乏監(jiān)管力度。物業(yè)管理是一個涉及到社會各個方面的服務(wù)性行業(yè)，它的綜合性決定了在其運作的過程中會出現(xiàn)各式各樣的問題，而且大都很復(fù)雜。在業(yè)主和物業(yè)管理公司發(fā)生的爭議中，大多數(shù)都是因為沒有明確的法律、法規(guī)對物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方面進(jìn)行有效地約束，無法明確雙方在法律上的權(quán)利和義務(wù)。所以一旦發(fā)生爭議，業(yè)主便以拒交物業(yè)管理費的方式發(fā)泄出來。再加上政府宏觀調(diào)控不夠，導(dǎo)致新舊體制形成對立，對物業(yè)管理收費問題產(chǎn)生了影響。

　　(五) 物業(yè)服務(wù)費本身所具有的特性。

　　物業(yè)服務(wù)費的無形性使得業(yè)主所享受的服務(wù)質(zhì)量與業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費之間的性價比評估較為困難；物業(yè)服務(wù)費的綜合性、公共性使得單個業(yè)主不能對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)項目、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做出選擇(尤其在前期)，而物業(yè)管理企業(yè)也不能因個別業(yè)主欠費、違規(guī)而有針對性地終止服務(wù)，所以雙方都很難以對服務(wù)進(jìn)程進(jìn)行控制。除此之外，物業(yè)服務(wù)合同期較長，容易使物業(yè)服務(wù)費這三大特征表現(xiàn)得更加明顯。使得業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙方容易產(chǎn)生、擴散、積累矛盾，從而從長遠(yuǎn)來說影響物業(yè)服務(wù)費的收繳率。

　　三、物業(yè)管理收費難的解決方法

　　解決“收費難”的所有問題將會牽涉到相關(guān)政策法規(guī)、收費標(biāo)準(zhǔn)乃至整個社會，所以解決“收費難”是一項系統(tǒng)工程。

　　(一)公開服務(wù)項目，增強信息透明度。

　　物業(yè)管理服務(wù)收費是直接關(guān)系到業(yè)主，使用人和物業(yè)公司利益的敏感問題。物業(yè)管理企業(yè)要強化管理，建立規(guī)范自身行為的約束機制，使收費與提供的服務(wù)相符合。要加強收費的內(nèi)外監(jiān)督，加強財務(wù)審計和成本核算，規(guī)范收費行為。公開服務(wù)項目，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費標(biāo)準(zhǔn)，定期公布收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的質(zhì)詢和監(jiān)督。

　　(二)加強物業(yè)管理有關(guān)政策知識的宣傳。

　　為使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)建立良好的、相互依存的和諧關(guān)系，從根本上解決物業(yè)管理收費難的問題，應(yīng)對業(yè)主加強《物業(yè)管理條例》和物業(yè)管理有關(guān)收費政策知識的宣傳。物業(yè)費收取的標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)、上級主管部門共同研究，并公布于眾。同時，媒體也要從企業(yè)和業(yè)主的不同角度，全面正確地進(jìn)行輿論引導(dǎo)，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)工作的認(rèn)知度，讓業(yè)主在享受物業(yè)管理服務(wù)成果的同時，明確樹立依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理費是全體業(yè)主的法定義務(wù)的意識。

　　(三)加強物業(yè)管理企業(yè)自身建設(shè)。

　　1、培養(yǎng)高素質(zhì)的服務(wù)團隊。

　　物業(yè)管理行業(yè)不同于其它行業(yè)，有時它對員工的個人素質(zhì)的要求要高于專業(yè)素質(zhì)，要不斷對員工進(jìn)行“職工道德、禮儀禮貌”培訓(xùn)，培養(yǎng)員工與人溝通、協(xié)作的能力，注重和業(yè)主建立良好的關(guān)系，切實維護(hù)業(yè)主的利益，使業(yè)主真正體會到物業(yè)管理公司“業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨，日常工作中積極熱情地為每一位業(yè)主解決困難的問題，點點滴滴見真情，把各項服務(wù)都做到讓業(yè)主滿足。

　　2、開展創(chuàng)新的多樣化服務(wù)。

　　目前多數(shù)物業(yè)管理提供的專項服務(wù)和特約服務(wù)較少，并且業(yè)主消費得也不多。而使獨具特色的增值服務(wù)成為物業(yè)管理服務(wù)的亮點，將對提高物業(yè)費收繳率起到積極作用。因此物業(yè)管理公司要進(jìn)行服務(wù)創(chuàng)新，積極開發(fā)延伸性和差異化服務(wù)，在樹立良好的品牌服務(wù)的同時，分析業(yè)主需求，開發(fā)適合該物業(yè)范圍內(nèi)適宜的服務(wù)產(chǎn)品。并且采取有效的營銷策略，以滿足業(yè)主不斷增長的需求，進(jìn)而提高業(yè)主對物業(yè)管理公司的滿意度，改善物業(yè)管理現(xiàn)狀，增加物業(yè)管理的盈利，促進(jìn)物業(yè)管理公司發(fā)展以及物業(yè)管理行業(yè)健康成長。

　　(四)同開發(fā)單位一起做好房屋驗收、交接工作。

　　為防止業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，在與開發(fā)商辦理房屋交接驗收的過程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，認(rèn)真細(xì)致不漏項，對有問題的房屋，要在開發(fā)商處理完畢后再接管。業(yè)主也應(yīng)增強相應(yīng)的維權(quán)意識，認(rèn)真參與房屋驗收工作，把問題盡可能在入住之前解決。

　　(五)實施人性化服務(wù)，加強溝通交流。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對小區(qū)業(yè)主的基本信息做深入了解，在制定前期物業(yè)管理方案的時候，更多地從即將入住的業(yè)主利益出發(fā)，充分考慮這些群體的交費意愿和承受能力，確定一個能讓大多數(shù)業(yè)主較為愉快的接受方案，才能為入住后的管理打下良好的基礎(chǔ)。業(yè)主入住后，加強溝通與交流，建立良好的溝通平臺，了解業(yè)主所需所想，更好的為業(yè)主服務(wù)。

　　(六)加強和完善物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)。

　　政府部門應(yīng)盡快細(xì)化有關(guān)政策，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的收費行為，加強市場的宏觀調(diào)控，制定符合物業(yè)管理公司的收費標(biāo)準(zhǔn)，使收費透明化，合理化，遵循事物發(fā)展規(guī)律和原則，改變思路，充分發(fā)揮行政功能，使物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)國家、省、市有關(guān)法律規(guī)定，對個別業(yè)主少交、欠交物業(yè)管理費的行為尋求法律的途徑，以通過法律手段來保護(hù)自身的合法權(quán)益，解決好物業(yè)管理收費難的問題。

篇3：物業(yè)消防安全管理存在問題及改進(jìn)措施

　　物業(yè)消防安全管理存在問題及改進(jìn)措施

　　隨著城市化的不斷發(fā)展，物業(yè)消防安全管理工作日顯重要。筆者對貴州省黔西南布依族苗族自治州目前物業(yè)消防安全管理存在的問題及以及原因進(jìn)行了分析，并就如何改進(jìn)提出了工作建議。

　　物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)對城市中各類住宅物業(yè)及其配套的共用設(shè)施、設(shè)備和綠化、衛(wèi)生、交通、治安、消防、環(huán)境等統(tǒng)籌進(jìn)行維護(hù)修繕、整治等管理服務(wù)的活動。確保管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主及物業(yè)使用人的生命財產(chǎn)安全是物業(yè)管理的一項基本內(nèi)容和工作，而消防安全管理在生命財產(chǎn)安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前黔西南州的物業(yè)消防安全管理還存在著許多亟待解決的問題，因此要進(jìn)一步推進(jìn)物業(yè)消防安全管理，必須盡快建立健全物業(yè)管理服務(wù)體制和運作規(guī)范體系，形成與目前蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟和住宅商品化、社會化相適應(yīng)的新型物業(yè)管理模式。

　　一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理中存在的問題

　　（1）重視程度不夠。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)重經(jīng)營、輕安全，重眼前、輕長遠(yuǎn)，重修補、輕維護(hù)，精力、人力、財力、物力多放在物業(yè)經(jīng)營、費用收取、環(huán)境衛(wèi)生、治安防范和普通的水電維修等方面，忽視了對公用消防設(shè)施日常維護(hù)和消防安全日常檢查，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部消防安全制度不完善、機構(gòu)不明確、職責(zé)不清晰，消防值班、巡查、維護(hù)失位、缺位，隱患頻現(xiàn)。

　　（2）主體意識不強。有的物業(yè)管理公司過分強調(diào)為業(yè)主和物業(yè)使用者“服務(wù)”，在消防安全問題上不想管、不敢管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任，對建筑消防設(shè)施檢測和維護(hù)保養(yǎng)單位的依賴性大，對業(yè)主、經(jīng)營場所的自治自律和行政部門的指導(dǎo)干預(yù)期盼值高，造成對業(yè)主進(jìn)場裝修使用把關(guān)不嚴(yán)、跟蹤服務(wù)管理不到位，對消防設(shè)施故障損壞發(fā)現(xiàn)維修不及時，出現(xiàn)問題推、拖，樂見“責(zé)任不清”狀態(tài)，不能主動實施管理、積極解決問題、勇于承擔(dān)責(zé)任。

　　（3）管理水平薄弱。當(dāng)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事消防管理的多為消防控制室值班、保安和水電維修人員兼職較多，除消防控制室值班員按照國家法律規(guī)定經(jīng)消防專門培訓(xùn)持證上崗?fù)猓溆嗳藛T基本上都沒有經(jīng)過專門消防培訓(xùn)，導(dǎo)致從事消防管理的人員沒有掌握基本消防常識，不能發(fā)現(xiàn)火災(zāi)危險性，不懂得建筑消防設(shè)施功能和檢查、維護(hù)、操作的基本方法，加之由于物業(yè)服務(wù)人員工資低、責(zé)任心差，消防管理幾乎成“空白”。

　　（4）維護(hù)資金缺乏。按照《物權(quán)法》及有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施消防管理所需費用主要來自業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)收費遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，然而實際生活中，物業(yè)公司提供的服務(wù)不能滿足業(yè)主要求，服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)收費不成正比，是物業(yè)糾紛的核心所在。作為業(yè)主，往往采用拒交物業(yè)費作為自身的維權(quán)手段，長期積壓、欠收的費用給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成較大壓力，不得不縮減開支、壓縮管理項目，造成服務(wù)質(zhì)量降低，產(chǎn)生惡性循環(huán)。另外，商品住宅、售后公有住房住宅等雖有專項維修資金，可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，但其使用條件和程序較為復(fù)雜，能夠成功動用使用的在現(xiàn)實中并不多見，沒有資金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對一些隱患問題的整改也是有心無力。

　　二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理存在問題背后的原因分析造成上述問題的原因是多方面的，既有法律政策層面的因素，又有商品經(jīng)濟下社會管理方式的原因，涉及物權(quán)制度、合同關(guān)系、行政管理和業(yè)主自治等各種法律關(guān)系、各個環(huán)節(jié)。分析其具體原因，主要包括以下幾個方面：

　　（1）物業(yè)管理整體發(fā)展水平不高。

　　按照我國《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》設(shè)計的模式，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。全體業(yè)主組成業(yè)主大會，代表和維護(hù)業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，并選舉業(yè)主委員會作為其執(zhí)行機構(gòu)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是全體業(yè)主決定聘用，受業(yè)主委托從事物業(yè)管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主共同體是一種合同上的委托關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。而現(xiàn)狀是，很多建筑小區(qū)根本沒有成立業(yè)主大會，以業(yè)主大會名義與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的更加稀少，往往是開發(fā)商選聘其認(rèn)為合適的物業(yè)服務(wù)公司，甚至“建管合一”，加之業(yè)主個體自治維權(quán)意識薄弱，在“多一事不如少一事”、“坐順風(fēng)船”等思想的作用下，不參與、不爭取，物業(yè)服務(wù)企業(yè)非但不是大家的“管家”，反而給人們產(chǎn)生一種服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目都由其說了算，只收錢不服務(wù)的感受。這種權(quán)利主體缺位、雙方地位不對等、被服務(wù)者成了被管理者的現(xiàn)狀是物業(yè)服務(wù)水平不高的最基礎(chǔ)、最深層次原因。

　　（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的職責(zé)定位不明確。

　　在行政法律體系內(nèi)，《消防法》第十八條規(guī)定“住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)”，《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條也明確“居民住宅區(qū)的物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)在管理范圍內(nèi)履行下列消防安全職責(zé)：一是制定消防安全制度，落實消防安全責(zé)任，開展消防安全宣傳教育；二是開展防火檢查，消除火災(zāi)隱患；三是保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；四是保障公共消防設(shè)施、器材以及消防安全標(biāo)志完好有效。其他物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)對受委托管理范圍內(nèi)的公共消防安全管理工作負(fù)責(zé)。”而民事合同中物業(yè)消防管理的委托事項則往往非常粗略（可參見建設(shè)行政主管部門設(shè)計的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《物業(yè)管理合同》示范文本），作為為業(yè)主服務(wù)、對業(yè)主負(fù)責(zé)、依賴物業(yè)服務(wù)收費而生存的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，往往更加看重于“忠實”履行合同，這種行政責(zé)任與民事合同具體職責(zé)內(nèi)容的不對應(yīng)使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)對自身的消防管理職責(zé)模糊、淡化。

　　（3）法律責(zé)任追究和糾紛爭議解決渠道不暢通。

　　例如小區(qū)內(nèi)建筑消防設(shè)施損壞、占用消防車通道、堵塞封閉樓梯、擅自改變建筑物使用性質(zhì)等問題，從行政法律關(guān)系來說，違反了消防法律法規(guī)，應(yīng)當(dāng)追究行政責(zé)任。但很多行為確實不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接所為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也進(jìn)行了勸阻、制止，最多也就是管理責(zé)任，只處罰物業(yè)服務(wù)企業(yè)似乎不盡合理；而執(zhí)法部門如果要對眾多的業(yè)主或者物業(yè)使用者直接實施處罰又談何容易。從民事關(guān)系上來說，行為人的行為侵犯了其他業(yè)主的相鄰權(quán)、對他人的人身財產(chǎn)安全構(gòu)成了潛在危險，權(quán)利人可以通過民事訴訟等方式尋求救濟，但中國傳統(tǒng)鄰里關(guān)系和睦相處的觀念和民事訴訟周期、成本和執(zhí)行等因素，給問題的最終解決造成很多障礙。這是許多具體問題、具體隱患、具體紛爭處理解決難的很重要的原因。

　　（4）政府介入和干預(yù)方式簡單而效率不高。

　　政府的介入或干預(yù)是在市場運行不規(guī)范、權(quán)利主體自治意識不高的情況下一個重要手段，以保證制度的執(zhí)行，維護(hù)公共利益。具體到消防行政管理領(lǐng)域，在消防安全責(zé)任制沒有徹底落實、社會化消防工作網(wǎng)絡(luò)沒有完全形成的當(dāng)今，社會和單位都依賴于公安機關(guān)消防機構(gòu)的消防監(jiān)督執(zhí)法行為，而消防監(jiān)督目標(biāo)的重心、消防監(jiān)督檢查的方式和重點、消防警力的配置等因素使得消防機構(gòu)無力、無法對物業(yè)小區(qū)實施太多的監(jiān)督管理，即使檢查發(fā)現(xiàn)問題也只能要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促解決，更不能陷入房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、相鄰關(guān)系人等相互間錯綜復(fù)雜的利益糾紛中，所以在具體問題的解決上政府及其職能部門的干預(yù)往往顯得很表面化，甚至很被動，被管理的各方都不理解、不滿意，具體隱患問題解決效率并不高。

　　（5）物業(yè)消防維修費用使用不透明、不暢通。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托，對共用的消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、運行和管理，其所需資金來源于物業(yè)服務(wù)費（但是當(dāng)前消防設(shè)施的管理中還有定期檢測、維護(hù)保養(yǎng)、城市遠(yuǎn)程消防監(jiān)控系統(tǒng)的運行等支出都沒有穩(wěn)定的保障渠道）；如果需要維修、更新和改造，則要動用專項維修資金，專項維修資金是業(yè)主共同交存、屬業(yè)主共同所有，其使用決定權(quán)在業(yè)主，需要專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，或者經(jīng)由業(yè)主大會依法通過使用方案，再由政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門審核同意或向其備案后劃轉(zhuǎn)列支。這其中有兩個關(guān)鍵點，一方面是必須明確物業(yè)消防服務(wù)日常維護(hù)職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)，以及需要動用專項維修資金的具體情形，這樣才能夠區(qū)分具體問題哪些是業(yè)主或部分業(yè)主自身原因造成的、哪些是物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不到位造成的、哪些是確實符合動用專項維修資金的條件（建設(shè)部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》第二十五條就明確規(guī)定了不得從住宅專項資金中列支的四種情形），否則各方包括監(jiān)管資金的政府職能部門認(rèn)識不一，討論或者審核不被通過；另一方面是程序上必須有雙重大多數(shù)（兩個三分之二）業(yè)主或業(yè)主大會討論通過，這里面的難題一是沒有組織者、二是多數(shù)不積極參與、三是眾口難調(diào)形不成合意。這兩個關(guān)鍵點在目前都沒有成熟的機制、制度或者慣例，所以出現(xiàn)很多建筑消防設(shè)施徹底癱瘓、長期成擺設(shè)無法及時解決，根本原因是缺乏資金或者說有錢用不了。

　　三、加強物業(yè)消防管理的幾點措施

　　從上述分析可以看出，物業(yè)消防管理法律關(guān)系十分廣泛而復(fù)雜，涉及業(yè)主和物業(yè)使用者的建筑物區(qū)分所有權(quán)和相鄰關(guān)系的權(quán)利與義務(wù)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權(quán)利與義務(wù)，建筑物開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利與義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同所確立的權(quán)利與義務(wù)，政府及主管部門、相關(guān)職能部門的職權(quán)和職責(zé)等種種關(guān)系。尋求提高物業(yè)消防管理質(zhì)量的對策也應(yīng)當(dāng)綜合規(guī)劃、統(tǒng)籌考慮、各方參與、齊抓共管。

　　（1）完善業(yè)主自治組織，提高業(yè)主自治水平。

　　應(yīng)當(dāng)廣泛宣傳物權(quán)和物業(yè)管理法律知識，本著誰使用受益、誰管理負(fù)責(zé)的原則，指導(dǎo)、幫助物業(yè)小區(qū)廣泛成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，作為全體業(yè)主的利益共同體和代言人，站在獨立、主導(dǎo)的地位，發(fā)揮自治自律作用，理順業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，由業(yè)主自覺維護(hù)好公共消防安全秩序，同時對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防管理質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。當(dāng)然，要抓好此項工作，必須由政府出面牽頭才行。

　　（2）明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的職責(zé)與標(biāo)準(zhǔn)。

　　在現(xiàn)行消防法律法規(guī)規(guī)定的基礎(chǔ)上，可以由公安部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門聯(lián)合出臺物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理辦法的部門規(guī)章，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的具體職責(zé)和責(zé)任追究辦法；制定行業(yè)強制性或指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的具體標(biāo)準(zhǔn)，包括各崗位消防安全職責(zé)、消防組織機構(gòu)、消防制度、消防宣傳與演練、消防設(shè)施管理、消防通道與安全出口管理、消防巡查檢查、火災(zāi)隱患督促整改、火災(zāi)報警與處置等等都應(yīng)當(dāng)細(xì)化、便于操作；制定物業(yè)服務(wù)消防安全管理合同示范文本，或者在通用示范文本中專節(jié)或?qū)l列入消防管理范圍和質(zhì)量的內(nèi)容。

　　（3）大力提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理主體意識與管理能力。

　　安全生產(chǎn)、社會治安綜合治理、建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門等職能部門、機構(gòu)要會同公安消防部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處、居（村委會）等基層政府和基層自治組織要多方位、多渠道監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展消防管理，使其充分確立管理主體意識和責(zé)任意識。要將物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理能力納入物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查的內(nèi)容，將消防知識和技能納入物業(yè)管理師資格考試認(rèn)定、保安培訓(xùn)的內(nèi)容，加強對物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)人員和消防管理人員消防安全專門培訓(xùn)，直至發(fā)展為要求物業(yè)消防管理人員必須經(jīng)過消防安全專業(yè)培訓(xùn)上崗或者向物業(yè)服務(wù)企業(yè)派駐消防安全管理師。

　　（4）切實加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理質(zhì)量監(jiān)督檢查。

　　以高層、地下、商用、人員密集、自動消防設(shè)施為關(guān)鍵要素，將相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為被檢查對象和責(zé)任主體，列入監(jiān)督抽查范圍，隨機抽查，防止產(chǎn)生失控漏管。在建筑消防設(shè)施、疏散通道、安全出口、消防車通道為重點內(nèi)容，嚴(yán)格查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公共消防管理中的消防違法行為，特別是對其擅自關(guān)停消防設(shè)施、擅自改變或同意改變建筑物和場所使用性質(zhì)、以及其他因故意或重大過失形成火災(zāi)隱患的，要責(zé)令改正并依法嚴(yán)格處罰。同時，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維護(hù)公共消防安全秩序中遇到的業(yè)主或物業(yè)使用者的無理阻撓、拒不配合行為，要對相關(guān)責(zé)任人履行消防宣傳教育、監(jiān)督執(zhí)法等職責(zé)，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)與管理，同時對公眾進(jìn)行教育和警示。

　　（5）明確物業(yè)消防管理費用的收取、列支和管理辦法。

　　在物業(yè)服務(wù)收費中單列消防日常維護(hù)管理費用，在物業(yè)服務(wù)合同中明確消防管理開支的范圍、條件、程序和標(biāo)準(zhǔn)，特別要明確第三方消防技術(shù)檢測、維護(hù)保養(yǎng)、遠(yuǎn)程監(jiān)控等服務(wù)所需費用來源和支出標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)界定日常設(shè)施設(shè)備故障老化更換、維修與大修、中修、更新、改造等需要動用專項維修資金的項目的情形和區(qū)別。對于消防設(shè)施癱瘓、嚴(yán)重故障等應(yīng)當(dāng)視為發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)職能部門都要高度重視，簡化專項維修資金支出程序和環(huán)節(jié)，保證建筑消防設(shè)施及時功能恢復(fù)和公共消防安全。同時，在立法和政策的更高層面上也要明確涉及公共消防安全的管理和設(shè)施維護(hù)、更新經(jīng)費的保障突進(jìn)、落實機制、監(jiān)管模式和制約措施。