物業管理危險源清單匯編

　　一、職業安全類

　　保潔類

　　1、消殺工作防止中毒；

　　2、清潔光滑作業面防止摔傷；

　　3、高空或離開地面作業時防止墜下(如：清潔外墻等)；

　　4、綠化工作時防止被植物或工具刺傷、割傷；

　　5、搬運物件過程防止身體傷害(如：磕傷、扭傷、砸傷等)；

　　6、惡劣天氣情況下保潔作業防止身體傷害(如：酷暑、寒冬、雷電、臺風等天氣)；

　　7、在汽車道、車輛出入口保潔作業防止身體傷害；

　　8、清潔下水管井等密閉管井防止缺氧和中毒；

　　9、在工程現場工作時防止意外事故發生(如：墜物、扎腳等)

　　10、防止工作現場因產生噪音、污染、有害氣體等對身體的傷害；

　　11、防止在保潔工作時觸電(如：清潔開關面板、插座、燈罩等)；

　　12、高空通道使用護欄防止墜下。

　　保安類

　　1、訓練時防止身體傷害；

　　2、與客戶、外來人員等發生肢體接觸時防止身體傷害；

　　3、惡劣天氣情況下執勤防止身體傷害(如：酷暑、寒冬、雷電、臺風等天氣)；

　　4、搬運物件過程防止身體傷害；

　　5、在汽車道、車輛出入口執勤防止身體傷害；

　　6、使用防衛武器時防止傷及他人和自己；

　　7、進行意外搶險工作時防止身體傷害(如：滅火、制止罪犯等)；

　　8、使用巡邏車輛時防止意外發生(如：自行車、摩托車、電瓶車等)。

　　9、在工程現場工作時防止意外事故發生(如：墜物、扎腳等)；

　　10、車場崗位穿著反光衣。

　　維修類

　　1、特種作業時防止意外事故發生(如：電焊、氣割等)；

　　2、使用作業工具防止被刺傷、割傷、擦傷；(如：刀、鐵錘、砂輪機等)

　　3、高空及離開地面作業時防止墜下(如：更換樓頂燈、路燈等)；

　　4、檢修電器、機械設備時防止身體傷害；

　　5、防止勞動防護用具破損失效；

　　6、惡劣天氣情況下作業防止身體傷害；

　　7、搬運物件過程防止身體傷害；

　　8、在無通風情況的密閉管井中作業防止缺氧和中毒。

　　9、在工程現場工作時防止意外事故發生(如：墜物、扎腳等)

　　二、消防管理類

　　1、家庭類 ：煲湯等忘記關火、燃放爆竹、煙頭亂扔、陽臺堆放易燃雜物等、兒童玩火、煤氣泄漏、住戶裝修沒有配置滅火器。

　　2、電氣類：電氣線路短路、電氣設備過載、補償電容起火、使用電焊時沒有在附近配置滅火器。

　　3、設備類：發電機柴油箱沒有接地、設備房有易燃易爆物品、消防報警系統故障。

　　4、其他類：消防栓等設施完好性、滅火器配置情況、室外煤氣泄漏、滅火方法不正確、氧氣乙炔瓶間隔距離不夠、小區內山體公園沒有設置消防水和報警裝置。

　　三、車輛管理類

　　1、停車場設施：道閘(失靈、誤操作、無防砸車裝置)、出入口活動地樁(沒有設置、沒有使用、地樁上無反光紙或反光漆、地樁強度不夠)、車場周邊沒有防止強撞裝置和沒有形成閉環、交通設施(反光鏡、減速坡)設置不夠或不合理、刷卡設備位置設置不合理、車庫出入口排水溝雨篦子不牢固、露天車場出入口沒有制作雨雪棚、車庫上端管道滴水、滲水到車場。

　　2、車輛交通標識：路口配置禁停、限速、限高、導向、分道行駛、人車分行、禁止尾隨、轉向、價格公示標志、障礙物使用反光標識、車場內雨水管的保護、車輛流向設置不合理性。

　　3、車位：車位位置設置不合理、倒車架位置、車位設置編號、車位朝向影響住戶、小車位沒有標識。

　　4、人員操作：安全員指揮不當、車輛進出沒有檢查(進入車輛車況檢查、進入危險品、外出可疑物品、無牌車輛進入)。

　　5、車輛停放：占道停放、跨位停放、占位停放。

　　6、停車場環境：車場燈光太暗、入口光線太強影響司機視線。

　　7、車輛防盜：收發卡、收發票管理、車輛出入口崗流程合理(驗卡票后放車)。

　　四、公共區域安全類

　　1、各類安全提示標識；

　　2、路燈/草坪燈柱松動、路燈/草坪燈罩松動或破裂、電線裸露；

　　3、井蓋、地面不平或易滑地面、不合適的路障；

　　4、娛樂設施松動、娛樂設施尖角或局部變形、休閑椅凳松動或尖角；

　　5、公共場地臨時施工防護、工具/材料等高空搬運、不適當的樓梯扶手或護欄、公共場所照明度；

　　6、工具、材料等高空墜落、陽臺花盆等物品墜落、病蟲害枝、枯枝等意外墜落傷人、帶刺綠化植物對人員的傷害、植物發出的氣體對人體造成不良感受、特殊季節的臺風、暴雨引起的物品墜落等；

　　7、電梯轎廂安全呼救按鈕、轎廂照明、電梯困人、電梯保養或維修時的防護欄及提示標識；

　　8、水景區域救生圈、水池邊緣/池壁設置防滑、防護欄、召援電話、水景燈使用安全電壓、防水性。

　　五、泳池安全類

　　1、安全提示標識包括禁止有心臟病、酒后、有傳染病的人員游泳的標識等；

　　2、易滑地面、泳池公共照明度包括池底照明、池底照明防水性；

　　3、泳池池水清晰度及酸堿度、水質符合國家規定；

　　4、救生員責任心、泳池池底及池邊設施尖角、泳池吸管及吸桿擺放位置不適當、沖涼房易滑地面、噴淋頭牢固性、沖涼房燈罩松脫；

　　5、使用人員需要有健康證、泳池按規范配置浸腳池、噴灑裝置、四周封閉；

　　6、嚴禁跳水、追打、深水區與淺水區、水深、救生圈、救生桿、救生員比例、救生員的了望臺設置能有效觀察泳池情況。

　　六、治安類

　　(一)入室盜竊

　　1、作案人員：(竊賊可能利用各種身份進行偽裝)

　　1)住宅區內：租戶；家政；裝修；無業人員；內盜。

　　2)住宅區外：廢品收購；維修人員；訪客。

　　2、作案工具：扳手；鉗子；鐵棍或無作案工具。

　　3、作案方式：踩點；潛伏；實施；潛逃。

　　4、作案時間：家中無人；夜晚睡覺。

　　5、盜竊物品：現金、首飾等貴重物品；家具、電器。

　　6、安全死角：

　　1)房屋本體：屋面；陽臺；窗臺；空調架；空置房。

　　2)公共區域：管道井；喬灌木樹叢；消防樓道；設備機房。

　　7、防范措施：

　　人防：人員、物品的進出登記；巡邏路線、周期；防范技能；責任心。

　　物防：圍墻；入戶門、窗；防盜門、窗花；保險柜。

　　技防：閉路電視；室內、外紅外報警；智能門禁。

　　其他：安全宣傳。

　　8、補救措施：報警；保護現場；安全宣傳；消除隱患。

　　9、提示：

　　(1)對裝修、維修、家政、經商、送貨、訪客、廢品收購等外來人員，確認身份后進行登記管理，有條件的情況下憑出入牌進出；

　　(2)保安員盡量多的記憶住戶情況；

　　(3)家具、電器、施工工具等大件物品進行進出登記；

　　(4)建立、更新租戶檔案；

　　(5)對裝修人員留宿進行管理；

　　(6)巡邏路線要覆蓋治安死角，巡邏頻度根據危險程度確定；

　　(7)制定入室盜竊應急預案，進行崗位協防演練；

　　(8)消除脫崗、睡覺等現象；

　　(9)巡邏路線、開門密碼、住戶資料等注意保密；

　　(10)非主要路口封閉或定時開放；

　　(11)管道井、天面等死角盡量封閉；

　　(12)提醒住戶采取家庭防盜措施，如安裝防盜門、窗花、妥善保管家中財物；

　　(13)夜晚巡邏提醒住戶關窗；

　　(14)防止尾隨；

　　(15)定期檢查智能化設施運行狀況，發現問題及時維修；

　　(16)提醒住戶正確使用家庭紅外報警；

　　(17)發生盜竊，注意保護盜竊現場的痕跡和證據。

　　(二)公共設施盜竊

　　1、作案人員：裝修；廢品收購；假冒身份。

　　2、作案方式：踩點；實施；潛逃。

　　3、盜竊物品：

　　1)公共設施：金屬器件；電氣器、配件；小型雕塑；名貴花草。

　　2)他人物品：晾曬衣物；臨時放置的物品。

　　4、防范措施：

　　1)人防：小區出入路口；巡邏路線、周期；責任心(睡覺、脫崗)。

　　2)物防：圍墻；路樁。

　　3)技防：閉路電視；智能門禁。

　　4)其他：安全宣傳。

　　5、補救措施：報警；保護現場；安全宣傳；消除隱患。

　　6、提示：

　　(1)確定公共區域的保護對象；

　　(2)保護對象的附近有無監控設施；

　　(3)公共區域巡邏路線覆蓋保護對象；

　　(4)簽到點、巡邏頻次根據危險等級設置；

　　(5)路口崗位對進出物品進行檢查；

　　(6)人流出入口可考慮加路樁限制人力車通行。

　　(三)搶劫

　　1、作案人員：無業人員；假冒身份。

　　2、作案方式：踩點；實施；潛逃。

　　3、作案工具：摩托車或無作案工具。

　　4、治安死角：偏僻路口、道路；室內。

　　5、防范措施：

　　1)人防：進、出登記；巡邏路線、周期；防范技能。

　　2)技防：室內對講。

　　3)其他：安全宣傳。

　　6、補救措施：報警；保護現場；安全宣傳；消除隱患。

　　7、提示：

　　(1)采取公告、警示牌、宣傳手冊等加強宣傳；

　　(2)注意觀察可疑人員；

　　(3)限制無牌摩托車進入小區。

　　(四)肢體沖突

　　1、一般情況：其他人員和保安員肢體沖突；其他人員之間肢體沖突。

　　2、提示：

　　(1)肢體沖突的誘因有醉酒、積怨、情緒激動等；

　　(2)和客戶頻繁接觸的崗位安排有溝通技巧的安全員；

　　(3)制訂肢體沖突應急預案(消除誤解；保持克制；勸阻隔離；多崗協同；回避危險等)；

　　(4)對進出小區的各類人員一視同仁；

　　(5)控制事態，及時報警；

　　(6)可能出現爭執時，要主動回避。

篇2：委托代扣物業管理服務費協議書

　　委托代扣物業管理服務費協議書

　　第一聯：收費單位留存

　　甲方(收款人)：

　　乙方(付款人)：

　　丙方(委托銀行)：

　　為了方便客戶繳交物業管理服務費，乙方同意授權丙方，在以下乙方提供的銀行結算賬戶中扣繳乙方每月的物業管理服務費，具體協議如下：

　　一、甲乙丙三方共同遵守中華人民銀行關于《支付結算辦法》的規定，由甲方通過z 市代收代付實時繳費系統每月在繳交物業管理服務費期內向丙方提供乙方應繳交物業管理服務費金額的電子數據，丙方于每月5日前(遇節假日順延)通過電腦系統自動從乙方提供的銀行結算賬戶中扣劃，而無需事先征得乙方同意。

　　二、乙方同意委托廣東南粵銀行繳交物業管理服務費。

　　三、乙方應按《前期物業服務合同》所約定的收費標準向甲方繳交物業管理服務費,保證其委托付款帳戶有足夠扣付物業服務費的存款余額。如因乙方付款賬戶凍結或余額不足等原因而導致甲方未能足額收取物業服務費款項，則視為乙方逾期付款違約，甲方有權依照《前期物業服務合同》的約定收取乙方滯納金。

　　四、物業管理服務費以人民幣結算，通過丙方劃扣方式付款。

　　五、因乙方自身原因需要變更付款賬號時，乙方需在每月5日前到甲方客戶服務中心辦理協議變更手續，同時重新簽訂新的協議，原協議自動作廢。在重新簽訂協議之前，本協議繼續有效。

　　六、乙方辦理本業務時，若為個人客戶請攜帶付款人本人身份證（原件，復印件留存）和本人付款結算賬戶（活期存折/借記卡）資料，到甲方客戶服務中心辦理簽約手續，不得代辦；對公單位賬戶需加蓋單位公章。

　　七、甲方有義務接受乙方的查詢和咨詢，代扣過程中如出現疑問，乙方可到甲方客戶服務中心進行咨詢，或撥打z-ZZZ電話咨詢。

　　八、乙方應如實填寫下表內容，其內容構成本協議的組成部分。乙方需保證所填內容的真實、準確和有效性。如因乙方填寫內容不正確而造成的乙方不便和經濟損失，甲方和丙方對此不負責任。

　　九、本協議一式三份，甲、乙、丙各執一份，均具同等法律效力。本協議自三方簽字蓋章后生效。

　　十、上述條款未盡事宜，由三方共同協商。

　　請在需要辦理的業務類型框內打“√”□開通□變更□取消

　　住戶地址：z 市區幢座房

　　付款人名稱 付款人身份證號

　　繳費編號 聯系電話

　　開戶銀行 付款賬號

　　備注

　　甲方蓋章：乙方簽名 (或蓋章)：丙方蓋章：

　　年 月日

篇3：物業管理人員案例分析試題

　　姓名：成績：

　　物業管理人員案例分析試題

　　案例一（如何應對業主的成見？）

　　某小區一位業主裝修時。擅自在陽臺頂棚焊接鐵架。與樓體其他陽臺極不協調，管理處發現后，立即發出停工整改通知書，該業主對此怨聲載道，說管理處限制她自由，鐵架非安裝不可。

　　你發火我不發火。管理處有關人員三番五次耐心地給她講解裝修管理法規，說明保持樓宇外觀統一的必要性，任其硬頂也好，軟抗也罷，在原則問題上絕不退縮。業主見管理處的態度這么堅決，只好按照要求進行整改。

　　雖說違章裝修的問題解決了，但這位業主的心中留下了對管理處的成見，每次見面都板著臉，管理員上前主動搭話也愛理不理。

　　為消除她的誤解，管理處不計較其態度，依然真誠地為她提供各方面幫助，換取她的理解和信任。裝修時幫助她打掃衛生，入住時幫助她搬運家私，通過一系列微小的事情，這位業主終于主動與管理處配合，還成了協助該小區管理的主力軍。

　　[問題]這種情況，你有什么好的處理方法？

　　[參考答案]

　　1.堅持原則

　　處理此類問題要態度堅決，決不能輕易退讓，否則開了一個口子，會一發不可收拾。

　　2.一心換心

　　管理處每天都在和業主打交道；磕磕碰碰總是難免的，有了矛盾不要緊。關鍵要主動用自己真誠重新換取理解和信任。

　　案例二（如何處理小區商鋪違反管理處規定的事情？）

　　某小區有商鋪近60家，他們大多數都能夠按照有關管理規定開展商務活動.但其中一家店鋪，近年來屢屢違規，經常將一些招聘，商品和雜物擺出店門之外，影響了小區環境的整潔美貌。管理人員數次勸說、批評、警告，其往往不予理睬，仍然我行我素。最后決定由主管找店鋪老板正式談話，若不見效，則堅決采取處罰措施。

　　[問題]這種情況，你有什么好的解決對策

　　[參考答案]

　　主管將該店鋪老婆約到管理處辦公室。首先，嚴肅指出屢屢亂擺放，嚴重違反了符合政府法規精神、又為業主住戶認可的小區管理規定，理應予以懲處，但考慮到其曾經能夠積極配合小區管理和繳費工作，所以再給一次自覺整改的機會。

　　然后，提出三個問題請其換位思考：假如你是小區管理人員，你如何去履行自己的管理職責呢？假如你的同行都象你一樣，你想象我們小區又是怎樣一種面貌呢？如果你是客戶，你愿意到門前亂七八糟的店鋪里購物嗎？（最能打動他的就是這句話）。

　　嚴肅認真的態度、推心置腹的談話，使店鋪老板受到震動，當即保證不再亂擺亂放。事后，他馬上進行了整改。

　　案例三（如何處理業主錯誤索賠要求？）

　　某小區的物業公司按照制定的維修維護計劃，對小區內所有的污水管網進行了檢查和疏通，一切均正常。就在檢查疏通完之后幾天，由于樓上某業主家進行裝修，施工人員違反物業裝修管理規定，擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經排水管道流至該業主管彎頭處，堵塞了本單元的管道。樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。

　　管理處發現了跑水后，馬上通知了李先生，由于李先生當時不在家中，電話聯系兩小時后，物管人員消除了堵塞現象。

　　事后，李先生認為物業公司未盡到管理職責。遂向物業公司提出索賠要求。

　　李先生受損的原因是下水道被堵塞而冒水，而下水道的原因是其他業主亂倒裝修廢棄物。

　　[問題]物業處該不該滿足李先生的賠償要求？為什么？遇到這種情況，你將如何處理？

　　[參考答案]

　　該小區的《物業管理公約》規定，物業公司負責小區的管理及房屋和公共配套設施的維護，養護，在實際工作中，每年每月都有計劃地進行修繕這方面的工作。而就在事發的前幾日還做過該樓污冰水管的例行清理。所以，物業公司完全盡到了設備，設施日常維護的職責。

　　同時，該小區《物業管理公約》還規定，業主裝修必須先向物業公司申報，領取裝修許可證。并嚴格遵守小區房屋裝修管理規定。在這一事件中，物業公司確實按照規定與該家裝修主業及施工隊伍簽定了裝修協議書，并要求其交納了裝修押金。告知其應遵守的規定，也經常派人員至裝修現場巡視。

　　這次事件，是裝修工人在逃避物業公司監管情況下，偷偷將廢棄物倒入極為陷蔽的污水管道中造成的。此中情況已經超出了物業公司管理范圍及力量以外，物業公司不可能覺察。所以在這個問題上，物業公司亦沒有疏漏，因此，手業公司不應承擔任何賠償義務。

　　那么這個責任到底由誰來負呢？根據相關的法律以及建設部《家庭居家裝飾裝修管理試行辦法》中明確規定：這次事件是由于裝修人員違規操作而造成的，應負完全責任。

　　最后，該管理處將相關的法規復印成文字提供給李先生并主動為他提供相關的法律咨詢指導，讓他感覺十分滿意。

　　案例四（如何應對主業的突然投訴？）

　　一天，某小區的一位老年業主在小區的中庭休閑區，口氣不太客氣地責問正準備下班的某管理員：“小區內為什么要搞一個沙地？”原來他家的小孫子在沙地玩，回家身上的沙子搞得家里到處都是，如果不小心還會對眼睛造成傷害，老人認為這個沙地存在安全陷患。也許是下玫的緣故吧。這位管理員并沒有太在意。只是隨口說：城市里的小孩子接觸到泥沙的機會并不多，我們小區內有好多其他喜歡玩沙的小孩子呀，其他物體也存在著可能的危險，我們不能因為它存在可能的危險就取消了呀。這位老先生針對“不能因為它存在危險就取消”的話來氣了：你們服務中心沒有聽取我們業主的意見，我要找你們領導。。。。。。

　　[問題]如果是你，你會對這位先生采取什么樣的方式？是置之不理？還是積極解決？你有何具體的辦法將此事妥善處理？

　　[參考答案]

　　這位管理員“見勢不妙”，忙說：這樣吧，我將把你的意見向領導反映一下再和你聯系好嗎？

　　當天，這位管理員找到開發商的技術人員，詢問了有關沙地的問題，才知道該沙地并不是小孩子的娛樂場所，而是有消防方面的功能。

　　于是該管理員找到了那位老先生，首先對自己不當理解表示道歉，并詳細向業主說明了事由，得到了業主的理解。

　　我們物業管理工作者每天都會碰到各種各樣的業主投訴，無論其大小，首先你不能用敷衍了事的態度，要千方百計站在業主的角度，急業主之所急、想業主之所想，真誠地為其分憂解難，這實際上最能反映出你的服務意識和服務態度。其次在平時的工作中，管理人員要對小區相關設備的功能、物業管理的相關知識等信息盡可能了解得全面一些。收集、儲備一切能為業主提供方便的信息。回答業主的提問不能似是而非，要有根有據，以理服人。

　　案例五（如何應對找借口拖欠管理費的業主？）

　　一日，某小區管理處走進一位業主說：“因開發商沒有在規定的時間內辦理房產證，我從本月開始不交管理費，你們管理處也不要來找我。”說完后揚長而去。在以后的幾個月內，不論管理處工作人員上面做工作，還是以書面形式通知，都不予理會。

　　[問題]

　　1.你認為該業主的做法是否合理？為什么。

　　2.作為一名管理員，你要如何說服業主如期交納管理費？

　　處理過程

　　[參考答案]

　　《住宅物業管理條例》實施細則第六章第四十條“住宅管理服務費的基本開支包括：

　　（一）住宅公用設施、設備和公共場所（地）的日常管理、維修養護費用（包括材料費、公用水電費、設備損耗費、垃圾清運費、綠化養護費等）；

　　（二）管理處工作人員的津貼工資、福利及辦公費用；

　　（三）住宅區公用設施、設備必要的保險費和法定稅費；

　　（四）住宅必要的社區文化活動費用。

　　由此可見，業主享受了物業管理服務，就應該履行其基本義務，而與其他業主享受同樣的服務，顯然侵占了其他業主的共同利益。