物業(yè)知識培訓：寫字樓租賃管理

　　寫字樓作為收益性物業(yè)，在物業(yè)管理企業(yè)管理寫字樓的過程中，租賃工作始終不會停止。由于物業(yè)管理企業(yè)對大廈的功能、入住客戶的情況有深入的了解，并且一些優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)由于其優(yōu)質的服務和良好的信譽，贏得了客戶的信任，會有一些穩(wěn)定的長期客戶。

　　因此，許多開發(fā)商和業(yè)主將寫字樓的租賃工作委托給了物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)既是寫字樓的管理者，又是租賃業(yè)務的經(jīng)營者，由于租賃合同是有期限的，這使得日常性的租賃業(yè)務成為寫字樓經(jīng)營管理中必不可少的環(huán)節(jié)，也是寫字樓物業(yè)管理工作中一個重要組成部分。

　　物業(yè)租賃是商品交換的一種形式，業(yè)主以租賃的方式將商品在某段時間內的使用權交付給承租的客戶使用，并按期收取租金，租賃的經(jīng)濟實質是使用價值的零星出售。

　　寫字樓租賃的程序

　　一)承租客戶的選擇

　　選擇適當?shù)某凶饪蛻魧ξ飿I(yè)管理企業(yè)的租賃經(jīng)營和日常物業(yè)服務管理工作有著重要的影響。選擇承租客戶主要考慮以下幾個方面：

　　1、考慮承租客戶的經(jīng)營業(yè)務類型要與本寫字樓相符，承租客戶要有良好的商業(yè)信譽，經(jīng)營狀況良好，有能力在租期內履行合同，按期支付租金。

　　2、考慮本寫字樓的建筑類型、結構狀況、設施設備情況是否能夠滿足承租客戶的需要，物業(yè)管理水平是否可以達到承租客戶的要求等，只有物業(yè)的基本情況與承租客戶的要求相一致，才能避免一些矛盾的產生，使今后的管理工作較為順利。

　　二)租金的確定

　　租金一般是指承租客戶租用每平方米可出租面積需按期支付的金額。從理論上講，租金是由運營成本、固定稅費和業(yè)主期望的投資回報率所決定的。在實際中，租金水平在很大程度上是由同類物業(yè)的市場供求狀況決定的。在確定租金時，一般是由物業(yè)管理企業(yè)通過市場調查和分析，提出租金建議，最終由業(yè)主確定。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)業(yè)主確定的租金水平，計算出每個可出租單位的出租價格及各項收費數(shù)額，并依此執(zhí)行。租金的確定關系到物業(yè)的出租率和出租收入，關系到業(yè)主的投資回報率和物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟效益，總之，租金的確是租賃經(jīng)營管理中的一項重要工作。

　　三)租賃合同

　　業(yè)主將物業(yè)出租給承租客戶使用時，雙方要簽訂書面的租賃合同。租賃合同對承租客戶和業(yè)主的權利和義務都有具體的規(guī)定，是租賃雙方都應當嚴格遵守的法律文件。租賃合同一般包括以下內容：出租方與承租方概況、標的物、租賃用途、租賃期限、租金及支付方式、出租方的權利和義務、承租方的權利和義務、違約責任、爭議的解決等。租賃合同必須準確、嚴謹，一般是由業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主(須經(jīng)業(yè)主最終認可，事先起草一份標準合同文本，業(yè)主和承租客戶在此基礎上，針對特定的出租單位，就標準條款和特殊條款進行談判，最終達成該出租單位的租賃合同。

　　四)管理公約

　　管理公約也叫管理守則，它是約束承租客戶的規(guī)范性文本，包括通則、安全、保衛(wèi)、用電、防火、停車場管理等內容。要做好寫字樓的物業(yè)管理工作必須有一套健全的管理規(guī)則。

篇2：寫字樓辦公用房租賃及物業(yè)管理合同

　　寫字樓辦公用房租賃及物業(yè)管理合同

　　甲方(出租方)：______商貿有限公司

　　乙方(承租方)：____保險股份有限公司荊州中心支公司

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》、房產管理的有關規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平和誠實信用的基礎上，就乙方承租甲方可依法出租的____辦公用房事宜，經(jīng)合同雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。

　　一、出租房屋情況

　　1、甲方出租給乙方的房屋座落在湖北省荊州市江津西路(以下簡稱該房屋)投資廣場八、九整層(南向、北向)，該房屋實測建筑面積為1374平方米，房屋用途為辦公寫字間，房屋類型為寫字樓，結構為框架。該房屋的平面圖見平合同附件。甲方應向乙方出示：

　　(1)房地產權證

　　(2)房屋出租許可證

　　(3)房屋安全驗收證明

　　2、甲方作為該房屋的合法所有人與乙方建立租賃關系。簽訂本合同前甲方已告知乙方該房屋未設定抵押，并保證具備國家法律法規(guī)規(guī)定的出租所需有效手續(xù)、證明。

　　3、合同所租范圍的裝修及設施狀況由甲、乙雙方在合同附加條款及附件中加以說明，除甲、乙雙方另有約定外，該附加條款及附件作為甲方按本合同約定交付乙方使用和乙方在本合同租賃期滿交還所租用房屋的驗收依據(jù)，交還時需要保留的部分由雙方另行協(xié)商。

　　4、乙方需對所租賃房屋進行再次裝修時，必須同甲方指定的物業(yè)公司簽訂裝修管理協(xié)議，并嚴格按《裝修管理規(guī)定》執(zhí)行，所有裝修行為必須得到甲方及甲方指定的物業(yè)管理公司同意。

　　二、租賃用途

　　1、乙方必須向甲方承諾，租賃該房屋作為辦公使用，并遵守國家和本地有關房屋使用和物業(yè)管理的規(guī)定。

　　2、乙方保證，在租賃期內未征得甲方書面同意以及按規(guī)定須經(jīng)有關部門審批核準前，不得擅自改變上款約定的作用用途。

　　三、租賃期限

　　1、甲乙雙方約定，房屋租賃期為_____年___月___日起至_____年___月___日止。免費贈送裝修期，自______年___月__日起至_____年___月___日止，租金從免費裝修期后開始計算。

　　2、租賃期滿，甲方有權收回該房屋乙方應如期返還。乙方需繼續(xù)承租該房屋的，則應于租賃期屆滿前二個月，向甲方提出續(xù)租的書面要求，經(jīng)甲方同意后重新簽訂租賃合同。

　　3、甲方免費提供乙方公司招牌廣告位(除租賃費，其它費用由乙方自理，面積：6-9米×4米)。

　　四、租賃、支付方式和期限

　　1、經(jīng)雙方約定，第一年租金免費。第二年全年租金及物業(yè)管理費用總額為：人民幣250000元，大寫金額為：貳拾伍萬元;第三年全年租金及物業(yè)管理費用總額為：人民幣280000元，大寫金額為：貳拾捌萬元;第四年及第五年全年租金及物業(yè)管理費用總額為人民幣：300000元，大寫金額為：叁拾萬元。乙方應根據(jù)本合同以每半年為期限，于每半年末交清下半年租金及物業(yè)管理費用。

　　2、租金不含乙方租賃區(qū)內的電費(動力與照明用電)、自來水費、電話費、寬帶網(wǎng)絡費用及物業(yè)管理特約服務項目的收費。

　　3、租金包含物業(yè)管理費用。物業(yè)管理費是甲方所指定的物業(yè)公司為租賃區(qū)提供中央空調，公共區(qū)域內的水、電、清潔衛(wèi)生、電梯費、保安等服務所產生之費用。物業(yè)管理的有關權利、義務需要乙方在本合同生效后同物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同確定。

　　五、保證金和其它費用

　　1、甲、乙雙方約定，甲方交付該房屋后七個工作日內，乙方應向甲方支付房屋租賃保證金，保證金為二個月的租金及物管費，即人民幣41667元。

　　甲方收取保證金后應向乙方開具收款憑證。

　　租賃關系終止時，甲方收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔的費用外，剩余部分無息十五日內歸還乙方。

　　六、房屋使用要求和維修責任

　　1、租賃期間，乙方發(fā)現(xiàn)該房屋主體結構及主要附屬設施有損壞或故障時，應及時通知甲方修復;甲方應在接到乙方通知后的當日內進行維修。逾期不維修的，乙方可代為維修，費用由甲方承擔。甲方不負責乙方自行裝修的一切設施及除房屋主體結構、供水供電主干管路、中央空調系統(tǒng)(不含末端設施)等以外的其它設施。

　　2、租賃期間，乙方應合理使用并愛護該房屋及其附屬設施。因乙方使用不當或不合理使用，致使該房屋及期附屬設施損壞或發(fā)生故障的，甲方可代為維修，費用由乙方承擔。

　　3、租賃期間，甲方為保證該房屋及其設施處于正常的可使用和安全的狀態(tài)，有權對該房屋進行檢查、養(yǎng)護，將提前七日通知乙方。檢查養(yǎng)護時，乙方應予以配合，甲方將盡力減少對乙方使用該房屋的影響。

　　七、房屋返還時的狀態(tài)

　　1、除甲方同意乙方續(xù)租外，乙方應在本合同的租期屆滿后按時返還該房屋。返還房屋時乙方必須退還本合同附件所列屬甲方的設備設施。

　　2、在租賃期內，甲方如需出售該房屋，應提前三個月通知乙方。乙方在同等條件下有優(yōu)先購買權。

　　八、違約責任

　　1、乙?a href=http://www.dewk.cn/wygw/jhfy/ target=_blank class=infot*xtkey>講話詞苯荒勺飩穡追澆疵刻?‰收取滯納金，超過30天仍未交納則甲方有權決定終止本合同與乙方的租賃關系，收回房屋，并不需付任何責任。

　　2、因甲方未告知乙方，該房屋出租前已抵押或產權轉移已受到限制，造成乙方損失的，甲方負責相應賠償。

　　3、租賃期間，甲方不及時履行本合同約定的維修、養(yǎng)護責任，致使房屋損壞，造成乙方財產損失或人身傷害的，甲方承擔相應賠償責任。

　　4、乙方未征得甲方書面同意或者超出甲方書面同意的范圍和要求裝修房屋或者增設附屬設施的，乙方應按甲方要求恢復房屋原狀，并賠償因此造成的一切損失。

　　5、乙方在租賃期內，未經(jīng)甲方書面同意，中途擅自退租的，甲方將不予退還預付保證金，若預付保證金不足抵付甲方損失的，乙方另行賠償。

　　九、爭議的解決辦法

　　在本合同履行過程中若發(fā)生爭議，雙方應當協(xié)商解決，也可以請求進行調解。雙方不原協(xié)調、調解解決或者協(xié)商、調解不成的，雙方商定，采用以下第__種方式解決：

　　1、凡因本合同收起的或與本合同有關的任何爭議，均應提交仲裁委員會，按照申請時該會現(xiàn)行有效的仲裁規(guī)則進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。

　　2、因本合同所發(fā)生的任何爭議，可向法律規(guī)定由管轄的人民法院或地方所在地人民法院提起訴訟。

　　十、變更和解除本合同的條件

　　在租賃期限內，非下列情況之一的，不得變更或者解除本合同：

　　1、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，同意提前終止本合同，甲方提前收回或乙方提前退交部分或者全部該寫字間的。

　　2、因出現(xiàn)非甲方能及的情況影響該寫字間設施的正常運行，如水或電等正常供應中斷，且中斷期一次超過48小時，乙方認為嚴重影響正常使用房屋的。

　　3、因乙方或甲方違反本合同的約定，且經(jīng)甲方或乙方提出后的15天內，乙方或甲方未予以糾正的。

　　4、因不可抗力的因素致使該房屋及其附屬設施損壞，本合同不能繼續(xù)履行的。

　　5、變更或解除本合同的，要求變更或解除本合同的一方主動向另一方提出。因變更或解除本合同，使一方遭受損失的，除本合同或依法免除責任外，應由另一方負責賠償。

　　十一、其它條款

　　1、租賃期間，甲方需抵押該房屋應當書面告知乙方，并向乙方承諾該房屋抵押后當事人協(xié)議以折價、變賣方式處分該房屋前七日書面征詢乙方購買該房屋的意見。

　　2、本合同至雙方簽字，并將出租層交與承租人后次日生效，生效后的十五日內，由甲方負責按規(guī)定向房屋所在地區(qū)、縣房屋交易中心辦理登記備案，領取房屋租賃登記備案證明;本合同經(jīng)登記備案后，凡變更、終止本合同的，由 甲方 (甲方/乙方)負責在本合同變更終止之日起的十五日內，向原登記機構辦理變更、終止登記備案的，所引起的法律糾紛，由甲方承擔一切責任。

　　3、本合同未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，可訂立補充條款。本合同補充條款及附件均為本合同不可分割的一部分。本合同與其補充條款及附件內空格部分填寫的文字與鉛印文字具有同等法律效力。

　　4、甲、乙雙方在簽署本合同時，對各自的權利、義務、責任清楚明白，并愿意按合同規(guī)定嚴格執(zhí)行。如一方違反本合同，另一方有權按本合同規(guī)定索賠。

　　5、本合同連同附件一式__份。其中：甲、乙雙方各執(zhí)__份，(______市_____區(qū)/縣)房地產交易中心受理處____份，以及______各____份均具有同等效力。

　　出租方(蓋章)：____p;&nbs; 承租方(蓋章)：______

　　法定代表簽字：____p;&nbs; 法定代表簽字：______

　　日期：____p;&nbs; 日期：______