近日,上海市某樓盤(pán)的地下停車(chē)庫(kù)被開(kāi)發(fā)商賣(mài)給了個(gè)人,使得小區(qū)的停車(chē)費(fèi)用漲價(jià),造成車(chē)庫(kù)有空位而業(yè)主卻無(wú)法停車(chē)的現(xiàn)象,間接侵害了業(yè)主的利益。而部分小區(qū)的公共配套設(shè)施比如商鋪、會(huì)所等被出讓給個(gè)人的現(xiàn)象也不在少數(shù),并且出讓之后因?yàn)檫@些公共配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)范圍和功能的改變,不再作為小區(qū)的配套服務(wù)所引起的矛盾,也已經(jīng)開(kāi)始成
[解讀]
這類(lèi)糾紛其實(shí)牽涉到的問(wèn)題就是小區(qū)的公共配套設(shè)施的“主人”到底是誰(shuí)的問(wèn)題,究竟是開(kāi)發(fā)商還是全體業(yè)主。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中,目前只對(duì)停車(chē)位作了相關(guān)的明確規(guī)定,即“小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)(庫(kù)),應(yīng)當(dāng)提供給本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人使用。停車(chē)位不得轉(zhuǎn)讓給小區(qū)外的單位和個(gè)人;停車(chē)位有空余的,可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人。”而沒(méi)有對(duì)共用設(shè)施和共用部位的權(quán)屬等問(wèn)題作出規(guī)定。
同時(shí),目前物業(yè)部分在共用設(shè)施、共用部位的權(quán)屬問(wèn)題還涉及到維修和費(fèi)用的承擔(dān)問(wèn)題。比如哪些部位、設(shè)施、設(shè)備屬于全體業(yè)主共同共有;哪些屬于部分業(yè)主共同共有;未分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的地下停車(chē)庫(kù)權(quán)屬,應(yīng)屬全體業(yè)主還是屬于開(kāi)發(fā)商,如果屬于全體業(yè)主,權(quán)證應(yīng)如何發(fā)放、保管、使用,收益應(yīng)如何處理,維修基金如何籌集、如何分?jǐn)偂６鴮?duì)于開(kāi)發(fā)商已出售的地下停車(chē)庫(kù)應(yīng)如何處理,對(duì)于開(kāi)發(fā)商建設(shè)的地面多層鋼結(jié)構(gòu)移 動(dòng)車(chē)位的權(quán)屬應(yīng)如何認(rèn)定,部分業(yè)主或個(gè)別業(yè)主是否能對(duì)此提起訴訟,部分業(yè)主或個(gè)別業(yè)主對(duì)共用設(shè)施、共用部位的收益如何處理能否提起訴訟等,目前尚沒(méi)有明確規(guī)定。
[解決方法]
這一系列問(wèn)題目前有待相關(guān)部門(mén)制定相關(guān)法規(guī)。不過(guò)總的來(lái)說(shuō),業(yè)主們還需提高自身的維權(quán)意識(shí),及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題進(jìn)行解決。
篇2：物業(yè)公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收重點(diǎn)內(nèi)容
物業(yè)公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收重點(diǎn)內(nèi)容
1、機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收需要哪些資料？
答：機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收時(shí)需驗(yàn)證機(jī)電設(shè)備出廠合格證、機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)（要求中文版本）、機(jī)電設(shè)備安裝，調(diào)試報(bào)告、設(shè)備保修卡、保修協(xié)議等資料。
2、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收都有那些項(xiàng)目?
答：可分為電梯、發(fā)電機(jī)、中央空調(diào)、生活水泵、消防水泵、高壓配電柜、低壓配電柜、干式變壓器、交通道閘系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、閉錄監(jiān)控系統(tǒng)、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)、防越界攀爬遠(yuǎn)紅外報(bào)警系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)等。
3、接管驗(yàn)收時(shí)供配電系統(tǒng)有哪些注意事項(xiàng)？
答：接管驗(yàn)收時(shí)供配電系統(tǒng)要注意，各開(kāi)關(guān)柜容量及母排聯(lián)絡(luò)是否與竣工圖紙相符；高、低壓各開(kāi)關(guān)柜專(zhuān)用操作工具是否齊全、配電柜前后有無(wú)絕緣墊（耐壓500V及以上）、各開(kāi)關(guān)柜出線有無(wú)表明去向的標(biāo)牌、計(jì)量電表有無(wú)漏裝接地線是否連接，線色地是否正確、配電房?jī)?nèi)消防系統(tǒng)是否配備合理（例如：煙感數(shù)量、分布情況等）；電容柜自動(dòng)，手動(dòng)是否工作正常，面版顯示與實(shí)際是否相符，有無(wú)過(guò)補(bǔ)或滯后現(xiàn)象。
4、生活水泵、消防水泵接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意那些問(wèn)題？
答：搖測(cè)水泵絕緣電阻最低不小于0.5兆歐、手動(dòng)盤(pán)車(chē)要靈活輕快、核驗(yàn)水泵的使用說(shuō)明書(shū)、出廠合格證等第1題中所列資料；手動(dòng)、自動(dòng)啟、停水泵，控制部分無(wú)雜音，無(wú)接觸不良現(xiàn)象；啟動(dòng)水泵仔細(xì)傾聽(tīng)有無(wú)雜音，有無(wú)震動(dòng)；測(cè)量空載電流和滿載電流是否與說(shuō)明書(shū)相符、檢查泵體有無(wú)滲漏、填料槽是否漏水是否符合標(biāo)準(zhǔn)。
5、干式變壓器驗(yàn)收時(shí)要注意哪些問(wèn)題？
答：驗(yàn)收時(shí)要注意：核驗(yàn)說(shuō)明書(shū)與變壓器型號(hào)、規(guī)格是否相符及耐壓實(shí)驗(yàn)報(bào)告等其他文字資料；保護(hù)圍欄是否符合標(biāo)準(zhǔn)、護(hù)欄內(nèi)有無(wú)雜物、母排與變壓器出線是否連接緊密牢固、通風(fēng)散熱情況是否良好、接地母排是否連接良好；高壓進(jìn)線有無(wú)安全隱患、空載時(shí)的聲音是否正常、電流，電壓與說(shuō)明書(shū)是否相符、有無(wú)溫度測(cè)量裝置使用是否正常等。
6、有線電視、寬頻網(wǎng)絡(luò)、燃?xì)獠糠钟烧l(shuí)驗(yàn)收？
答：由市政相關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)或公司驗(yàn)收。
7、公共給水管道驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意什么問(wèn)題?
答：驗(yàn)收時(shí)注意與市政管道接駁處接口是否牢固；水表安裝方向是否正確；排水管道是否暢通、井蓋是否完好、管道接口是否密實(shí)有無(wú)滲漏現(xiàn)象、是否與竣工圖紙相符等。
公共排水管道驗(yàn)收時(shí)要采用《乒乓球試驗(yàn)法》。
8、室內(nèi)公共設(shè)施包括哪些內(nèi)容？
答：室內(nèi)公共實(shí)施包括：所有的公共裝飾面、電梯前室和入戶走廊及附屬的燈具、開(kāi)關(guān)、電氣插座、門(mén)窗、防盜網(wǎng)、公共走廊、樓梯、扶手、油漆、水電表井、大堂、公共洗手間等。（消防栓箱、手動(dòng)報(bào)警按鈕、煙感等消防設(shè)施單獨(dú)核驗(yàn)）
9、內(nèi)墻飾面驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意什么問(wèn)題?
答：內(nèi)墻飾面驗(yàn)收時(shí)要注意：抹灰面平整、面層涂料均勻、無(wú)漏刷、無(wú)明顯裂縫、無(wú)污漬等。
10、瓷磚飾面驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意什么問(wèn)題？
答：瓷磚飾面驗(yàn)收時(shí)要注意：瓷片粘貼牢固、無(wú)缺楞掉角、面層無(wú)裂紋、無(wú)損傷、無(wú)空鼓、色澤一致、對(duì)縫砂漿飽滿、線條順直。
11、頂棚抹灰面驗(yàn)收時(shí)注意哪些問(wèn)題？
頂棚抹灰面要平整、面層涂料均勻、無(wú)脫皮、無(wú)裂紋、無(wú)霉點(diǎn)、無(wú)滲水痕跡。
12、公共門(mén)窗驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意什么問(wèn)題？
答：公共門(mén)、窗驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意：門(mén)開(kāi)啟自如、無(wú)晃動(dòng)和裂縫、零配件齊全、位置準(zhǔn)確、無(wú)翹曲變形；門(mén)鎖、窗鉸鏈開(kāi)啟靈活、窗銷(xiāo)連接牢固；玻璃安裝牢固、膠封密實(shí)、無(wú)明顯刮花痕跡無(wú)損傷；油漆均勻、色澤光亮新鮮；不銹鋼門(mén)表面光亮、無(wú)刮花、變形。
13、公共樓梯扶手驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意什么問(wèn)題？
答：樓梯、扶手驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意：鋼木樓梯安裝牢固，無(wú)腐蝕、彎曲、油漆完好、色澤均勻表面平滑。
14、木裝修工程驗(yàn)收時(shí)注意什么問(wèn)題？
答：木裝修工程驗(yàn)收要注意：表面光潔五毛刺、線條順直、色澤均勻、無(wú)起泡、開(kāi)裂現(xiàn)象、油漆完好。
15、公共電氣部分驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意什么問(wèn)題？
答：電氣部分驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意：電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定、電源接通正常、接地線連接良好；開(kāi)關(guān)安裝牢固，完好無(wú)損、開(kāi)關(guān)靈活、接觸良好；燈具安裝牢固、完好無(wú)損、反應(yīng)靈敏、發(fā)光正常。
16、防盜網(wǎng)驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意什么問(wèn)題？
答：防盜網(wǎng)驗(yàn)收時(shí)注意：安裝要牢固、焊接密實(shí)無(wú)虛焊、無(wú)扭曲變形。
17、室外給排水驗(yàn)收是可分為幾部分？
答：可分為化糞池、污（雨）水井、所有管道、水表井、管道竣工平面圖等。
18、業(yè)主室內(nèi)給水管道驗(yàn)收時(shí)的注意事項(xiàng)？
答：室內(nèi)給水管道驗(yàn)收時(shí)注意屋內(nèi)各種設(shè)施安裝是否牢固、管道有無(wú)滲漏有無(wú)銹跡、水流是否暢通、是否有足夠壓力。
19.設(shè)備機(jī)房接管驗(yàn)收要注重的事項(xiàng)：
1、電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，符合專(zhuān)業(yè)及運(yùn)行管理要求，配件齊全，標(biāo)識(shí)清楚，表面光潔平整、明亮，機(jī)房自然通風(fēng)良好。
2、變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷，消防設(shè)施齊全，具有防止老鼠等小動(dòng)物出入的防護(hù)措施。
3、中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、防潮良好，符合專(zhuān)業(yè)及運(yùn)行管理要求，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。
4、發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，符合專(zhuān)業(yè)及運(yùn)行管理要求，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好，消防設(shè)施齊全。
5、消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固，具有良好的防雷措施，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好，符合專(zhuān)業(yè)及運(yùn)行管理要求。
6、給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損，閥門(mén)開(kāi)啟靈活，安裝牢固，無(wú)滲漏現(xiàn)象；機(jī)房配置完整，符合專(zhuān)業(yè)及運(yùn)行管理要求，通風(fēng)、采光、防潮良好。
7、智能化系統(tǒng)與移交清單相符使用正常，工作性能良好，操作合理，具有良好的防雷（感應(yīng)雷）措施，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好，符合專(zhuān)業(yè)及運(yùn)行管理要求。
20公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
1、天臺(tái)的天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。
2、散水坡無(wú)下陷、斷裂，與墻體分離，坡度適宜、平整。
3、屋面避雷設(shè)施連接牢固，油漆完好。
4、路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無(wú)損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。
5、綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無(wú)死株，無(wú)大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。
6、道路：
1）路面平整，無(wú)水泥塊，無(wú)積水，無(wú)起砂、斷裂；收縮縫大小均勻成直線；
2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無(wú)缺角損傷；
3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無(wú)明顯裂縫、缺棱掉角；
4）交通標(biāo)識(shí)線、路牌設(shè)置規(guī)范，清楚完好。
7、室外消防栓：
1）消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好，箱內(nèi)清潔干凈；
2）消防設(shè)施配件齊全，擺放整齊；
3）消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門(mén)完好，水壓充足。
8、樓宇門(mén)牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚。
9、垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，附近配置供水口。
10、保安崗?fù)ぐ惭b完好無(wú)損，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰。
11、道閘安裝牢固，開(kāi)啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無(wú)損。
12、停車(chē)場(chǎng)地面平整，照明充足，交通標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施齊全，排水設(shè)施良好。
13、車(chē)棚安裝牢固，交通標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。
14、明溝、暗溝排水暢通，不積水，無(wú)斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。
15、沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無(wú)裂縫，池內(nèi)無(wú)雜物。
16、護(hù)坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。
17、臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無(wú)裂縫。
18、水池、水箱內(nèi)壁光滑平整，衛(wèi)生清潔，無(wú)滲漏；水池、水箱檢查井蓋板密封良好，無(wú)滲漏、無(wú)銹蝕。
19、信報(bào)箱安裝牢固，完好完損，標(biāo)識(shí)清楚，表面平整光潔。
篇3：黨校宿舍區(qū)公共設(shè)施管理規(guī)定
黨校宿舍區(qū)公共設(shè)施管理規(guī)定
為科學(xué)合理地管好、用好宿舍樓的公共設(shè)備、設(shè)施，讓各住戶明確使用責(zé)任范圍，使管理工作制度化、規(guī)范化，特做如下規(guī)定（本規(guī)定已于***年七月十四日經(jīng)黨委會(huì)研究通過(guò)）：
一、樓梯內(nèi)的用電開(kāi)關(guān)、分戶電表、鋁制玻璃窗、紗窗等公用設(shè)施，各住戶要愛(ài)護(hù)使用，除管理人員外，其它人員未經(jīng)批準(zhǔn)，不得隨意拆改或安裝，如發(fā)現(xiàn)人為損壞，照價(jià)賠償。
裝配齊，（建筑安裝一年保修期完畢止）此后的更換、維修費(fèi)用由住戶自負(fù)。
三、各住戶內(nèi)的暖氣管道，上下水管道，煤氣管道等，不得隨意拆動(dòng)。發(fā)現(xiàn)損壞，要及時(shí)通知管理人員進(jìn)行維修，若人為損壞，責(zé)任自負(fù)，維修費(fèi)用自付。
四、取暖季節(jié)，各用戶不得隨意從暖氣片內(nèi)放熱水，如有違者，罰款100-200元。
五、各樓梯口內(nèi)的照明燈具由左右兩戶負(fù)責(zé)管理使用，任何人不得隨意拆動(dòng)。如有損壞，及時(shí)聯(lián)系總務(wù)處更換，費(fèi)用黨校負(fù)擔(dān)50%，負(fù)責(zé)管理使用者負(fù)擔(dān)50%。
六、各住戶如安裝太陽(yáng)能熱水器，要告知總務(wù)處派人監(jiān)督安裝，特別注意對(duì)樓頂防水層要愛(ài)護(hù)，如損壞漏水，由損壞者負(fù)責(zé)維修費(fèi)用。
七、樓梯口內(nèi)的衛(wèi)生由單元內(nèi)各住戶負(fù)責(zé)。（五層住戶至四層，四層住戶至三層，三層住戶至二層，二層住戶至一層，一層住戶負(fù)責(zé)門(mén)前、戶后）各住戶要及時(shí)清掃，確保日日清潔。