物業案例：大廈外線停電引發供電故障

　　【案情介紹】

　　20**年3月25日早5：06分槐蔭區政務中心金楊外線因故障停電，配電室值班人員立即采取措施，倒用備用電源金貿線，此時發現備用電源三相相電壓不正常，為安全起見沒啟用備用線路。

　　6：05分金楊線外線恢復供電，7：28分金楊線再一次因故障停電，并且接到電梯困人報警。維修主管張德國馬上組織值班人員前去施救被困人員。隨后張德國趕到配電室，發現直流屏沒有輸出電源，經檢查，直流屏柜內電瓶潰電，導致備用電源金貿線無法啟用。

　　由于當日上午9：00二樓禮堂有全區“平安槐蔭”建設暨政法工作會議，區重要領導全部參加，事情已非常緊急。政府辦公室主任、行管局局長、科長全部聚集在配電室，大家心急如焚。一方面聯系供電局加緊維修金楊線，另一方面維修主管及配電室值班人員全力檢修金貿線。

　　8：40左右，金楊線再次排除故障恢復供電。張得國和王汝才立刻進行金楊線送電工作，卻發現金楊線A相絕緣拉桿斷裂無法自動升起。幾番周折，二人用絕緣桿將拉桿頂上，終于啟動金楊線，順利恢復供電。此時離開會僅有15分鐘。

　　【處理措施】

　　故障發生后，管理處采取了以下措施：

　　1、配電室運行人員全力組織線路檢修、排除故障、解救困人等工作。

　　2、因正值上班高峰期，辦公人員、參加會議人員及車輛正全部向大廈聚集，事務助理金作陽安排秩序維護隊員在地下停車場入口、東西停車場處引導業主走樓梯；安排會議服務員劉愛巧、焦寧在二樓大廳及1層出入口，給業主做好解釋工作并引導他們走樓梯。

　　3、恢復供電已到8：45分，物業辦公室趕緊安排人員全力做好二樓禮堂會前準備工作，會服、音響人員有條不紊做好話筒調試、打水、茶杯等準備工作，終于使會議按時順利召開。

　　4、安排維修人員全面巡視大廈各樓層，察看是否有供電異常情況。

　　5、大家剛從配電室到二樓，保潔員焦秀萍來報衛生間沒有水，大家意識到生活供水泵房出現問題。物業辦公室人員和張德國趕到泵房，發現由于停電時間過長，供水管道內氣體過多，壓力升不上去，生活用水控制柜內無法正常啟動。張德國一方面啟用手動供水，一方面打開閥門釋放氣體提高管道內壓力，待壓力達到正常后起用自動供水，終于使大廈正常供水。

　　【點評】

　　此次停電引發的故障再一次檢驗了大廈物業管理處人員處理突發事件的能力和水平，雖然最終使事情圓滿解決，但暴露了許多的問題，值得我們反思，總結起來，主要有以下幾點：

　　1、在重大事情發生后，各級主管應當在第一時間匯報管理處主任。而此次停電事故，卻是由政府辦公室李主任通知的管理處主任陳杰，使得管理處工作被動，使業主部門對管理處工作產生一定的意見。

　　2、管理處各級主管在重大事件發生后，一定要鎮定冷靜，從全局出發安排各項處理措施。作為問題發生部門的主管應當帶人迅速查找事故發生的原因，尋求解決辦法。

　　3、此次停電事故，反映了管理處培訓方面存在的問題。雖然電梯困人、突然停電、停水處理預案及措施健全，由于人員變動頻繁，培訓跟不上，發生突發事件后，員工動手操作能力較弱，大部分維修員工分工不明確，不能正確了解操作設備、查找事故原因排除故障。以后的培訓中，要加強員工實際解決問題的能力，反復演練，直至熟練掌握。

　　4、金貿線三相電壓不穩定問題、電瓶老化需要更換問題，管理處曾經向供電局及行管局分別上報，由于沒有引起他們足夠的重視，管理處也沒有繼續追蹤，導致此次故障發生后，無法正常啟用備用電源。以后工作中需要注意：

　　1）和槐蔭區供電局保持暢通聯系，發現問題及時上報，落實到文字、責任人，并定期追蹤問題是否解決。

　　2）大廈大中修費用由行管局負責，作為物業管理處應當根據設備使用壽命、使用年限，科學合理地提出設備更換維修報告，并定期督促行管局予以解決。

　　大廈管理處在多次培訓中，反復強調，從事物業管理出現問題是難免的，關鍵是各級管理者不能漠視問題的出現，而應當積極查找原因，制定合理措施，徹底解決問題。此次事故中，管理處也積極安排各部門員工疏導車輛、引導人員步行上樓，并認真做好解釋工作，使辦公室人員和參加會議人員不慌亂，反映了管理處員工良好的工作素質，是值得表揚和保持的。我們各級管理者要從此次事件中，認真反思大廈管理處的工作，將工作真正做細、落到實處，使大廈物業管理水平再上新的臺階。

篇2：物業案例：購房者何時開始交物業管理費？

　　物業案例：購房者何時開始交物業管理費？

　　物業案例：

　　陳先生于今年2月在海珠區購買了一套新商品房，合同約定9月30日前交樓，在9月交樓前陳先生收到了《收樓通知書》，但《收樓通知書》注明“由合同約定交樓日期起收取管理費”。對此項陳先生不太認同，因為當時簽合同時根本沒有這一條款，只在補充協議列有：如因買受人提供聯系地址不詳實或發生變更造成出賣人未能寄出《收樓通知書》，則視為買受人已驗收、交付使用。

　　《商品房買賣合同》中明確出賣人必須如期交樓，但根本沒有要求業主在約定交樓日期起具體期限內必須收樓，并開始繳交物業管理費，而且直至現在陳先生也沒有簽署過《物業管理服務協議》，所以陳先生認為這屬于“霸王條款”理應拒絕。陳先生提出質疑：難道12月收樓，前兩個月的管理費都要補交嗎？究竟物業管理費是否應從辦理收樓手續后，業主與物業管理處簽署《物業管理服務協議》才開始繳交？

　　另外，該小區配有直飲水設備，辦理收樓手續時要求業主繳交直飲水系統工料費1500元，但經了解，較多樓盤建有直飲水設備但都沒有收取直飲水工料費、材料費等費用，只要不使用是免交一切費用的。到底小區附屬配套設施是否應打在建房成本中？更何況直飲水不是強制使用，那費用究竟是否屬于亂收費？

　　律師說法：

　　對于以上個案，記者采訪了廣東環球經緯律師事務所律師周百靈。周律師認為，根據有關規定，商品房買賣合同中應包含前期物業服務合同約定的內容，待業主委員會成立以后，再由其選定物業公司簽訂《物業管理服務協議》。通常來講，物業管理費交納的起點以收樓通知書規定的收樓之日起開始計算。如果開發商發出入住通知書后，購房人無正當理由不進行收樓的，物業管理費可以從發出入住通知書一段合理時間（通常為1個月）后開始計算，收樓后無論是否實際居住，有關的物業管理費也應交納；如業主自始至終未曾與有關單位簽訂過任何物業管理方面的協議，則業主可與物業公司進行協商解決。

　　對于物管公司要求業主繳交直飲水系統工料費1500元的問題，根據規定，物業管理公司可以根據業主委托提供物業合同約定以外的服務項目，報酬另行約定，直飲水屬額外項目，業主可以選擇是否使用，物業公司必須在如實告知的情況下與業主達成協議，而不能強行收繳。

篇3：物業案例分析：愛與和諧在寒冬中蕩漾

　　物業案例分析：愛與和諧在寒冬中蕩漾

　　當雪災在神州大地上四處肆虐、滯留的旅客歸心如焚、中華民族眾志成城以愛融冰時，我們在冰雪嚴寒中迎來了20**年春節。

　　**廷于春節前入伙的業戶約15戶，入住的業戶雖少，但我們給予了足夠的關注與重視，為此管理處對節日期間煙花爆竹燃放作出了管理安排并提前擬發了通告；同時管理處于節前開展了系列的"安全大檢查"及"環境清潔"活動，務求為已入住的業戶營造安逸、有序的過節氛圍。

　　安全詳和中我們與廣大業主一起歡度春節，我們辛勤的工作換來了業主舒心的笑容，我們的工作也倍添安慰與動力。

　　20**年2月9日晚19:15管理處保安員楊**在例行巡檢時，發現11幢有業主在爭吵打鬧，女戶主在吵鬧過程中打砸物品時右手虎口處不慎被玻璃劃傷，傷口很深流出了大量的血，吵鬧進而升級，管理處保安員先向保安領班匯報了情況要求增援，并于第一時間勸止了打鬧，根據情況增援人員協助女戶主報了120，醫務人員對傷口進行了及時的包扎處理，我們再協助女戶主聯系其親朋陪同女戶主到醫院治理。

　　隨后，保安領班當即向春節值班人員匯報了情況，春節值班人員于19:25趕到了現場，根據情況我們立即作出如下處理:

　　1.在情勢未得以緩和下加強巡邏及入口崗詢查力度，預防女戶主親朋尋仇滋事；

　　2.據向區域管家了解，該業主平時非常友好的朋友曾先生亦住在該幢，我們與曾先生進行了溝通，值班人員在曾先生的協同下到事主家里進行了調解處理；

　　3.值班人員協同曾先生對事主進行了勸喻溝通，業主的情緒得到緩和，并對事主家庭的事務作好安排；

　　4.曾先生攜同其太太到醫院探望受傷的女戶主，并對女戶主進行勸喻寬慰；

　　5.在征得業主的允許下調派人員對現場進行了清理，并對業主家里進行了清潔。

　　處理完成后我們再與業主友人曾先生進行了溝通，曾先生表示其會積極協助，讓管理處放心，事件得以完滿解決。

　　在事件的處理過程中，我們感受到了愛的力量，正是鄰里的關愛造就了社區的和諧!愛與和諧消融了冰雪，前行的道路上有了愛與和諧，我們將天天與陽光相伴!