住宅小區底商如何定價
一、住宅底商的概念
住宅底商就是指住宅底層或低層的商業用房。住宅底商與社區商業配套是有區別的：住宅底商屬于"公共建筑"，不屬于公攤面積，以出租或出售荻利為目的, 由開發商或業主自行經營；而商業配套設施，屬于"配套公共建筑"，根據小區規劃的要求而建，服務于小區，在住宅銷售時作為公攤的一部分，在建成后移交有關部門進行經營管理，沒有獨立的產權。由于二者在稅費和經營運作模式方面完全不同，因此，投資者只能對住宅底商進行直接投資。因住宅底商與住宅配套設施在功能上有互補的作用，且能為開發商帶來更多的利潤，目前很多新開發的小區都建有底商。
二、住宅底商的經營類型
住宅的底商作為商業用房，經營的類型可以多種多樣，基本可分成以下幾種：
1、生活、娛樂設施：包括大大小小各種風格的餐飲設施、干洗、區務等娛樂設施和各種休閑康休活功場所。
2、中小型連鎖超市：在一些商業繁華地帶或大型的居住區，中小型連鎖超市把底商作為經營地點不失為很好的選擇。
3、專賣店：各種品牌的專營店，主要分布在繁華的商業街街面上。
4、商務設施：銀行、旅社、速遞、復印、郵局等商務活動服務機構，己經成為多數大型物業不可或缺的構成部分。
三、影晌底商定價的因素
1、周邊商業環境：項目的位置對于底商未來經營的成敗有很大的影響，如小區位于商業較繁華的地區，周邊的各項商業配套設施已比較齊全，商家之間的競爭亦十分激烈，在經營時風險較大，商家會謹慎入市，投資者也自有所顧忌，因此底商的定價不宜過高；相反，如果項目周邊商業配套相對缺乏，則在經營時競爭相對比較小，在客流量有保征的情況下，可考慮將定價相應提高。
2、客流量和小區規模：商業設施處于人流量較大的地區，則發生購買的機會也相應增加，會使投資和經營行為更加踴躍。假定某商家在某地經營商鋪的前提是商鋪每日營業額需達到 20,000元，用以支付相應的成本并且得到必要的贏利，另假定商品的平均銷售單價為100元，需求銷售量=需求銷售額÷平均銷售單價=20,0OO÷100=200件，如果進入商鋪的顧客中，其中有5%會有購買行為，即顧客的買比例為 5%，則顧客需求量=需求銷售量÷顧客購買比例=200÷ 5%= 4,000人，按照顧客流失法理論假定有90%的流失比率，可得出該商家在此地開設店鋪的每日必要人流量為4000÷（1一90%）= 40,000人，如果每日經過該地區的人流量在40,000人次以上，就會有令商家較為滿意的經營業績，吸引更多的商家和投資者來此投資經營，市場需求旺盛，則該地區住宅底商在定價時可有所提高。產生較大人流量的情況有以下二個方面：一是項目臨近交通樞紐或處于軌道交通、公交線路比較密集的地區；二是小區的規模較大，區內的居民已基本滿足客流量的需要，即使項目所在地區交通不便，以商家的經營也不會造成較大的影晌。
與上述情況相反，小區的規模較小又未處在交通便利的地區，客流量會受到很大影晌，成為商家在經營中的大忌，影響底商對投資者的吸引力，從而增加銷售的壓力，因此，這種項目的底商在定價時切不可期望過高。
3、小區檔次：底商的檔次應與住宅本身的品質相一致，突出底商與區內配套的互補作用，有利于提高小區的整體形象，達到住宅與底商在銷售時取得雙贏的目的，同時又可吸引更多區內的居民來底商的購物。由于高檔住宅的整體形象較好，綜合品質均較高，其底商更適宜做成精品商業，在底商定價時也應較高；相反，普通社區的底商則應以大眾化商業為主，定價時也要與住宅檔次相吻合。 四、底商售價的確定方法
1、成本加成法（成本財向定價：
是指開發按照所開發物定的成本加上一定百分比的加成面來制定房地產銷售價格。具體計算公式為：物業售價=單位成本 ×（1目標利潤率）÷（1－稅率）。用此種方法計算出的售價為在保證目標利潤率下的最低價格，因開發商對成本的了解要比對需求的了解多，所以這種定價方法可以簡化定價過程，物汪售價更容易被確定。但這種定價忽略了市場需求、購買者預期的投資回報，因而在多數情況下所定出的價格要高于購買者所能接受的價格，可能導致銷售不利。
2、租金參照法（需求導向定價）：
在闡述該定價法之前我們先說明有關商業物業投資回報率的計算問題。由于投資商業物定所需的資金較大，多數人會選擇向銀行貸款，現時商業物業的貸款額度一般這6成10，10期貸款的年利率為5.76%。以購買一個100萬元的底商為例，首付40萬元,貸款60萬,每月需要還貸0.6589萬元。假設該物業月月租金水平為1.5萬元，每年物業管理費為2萬元，估計物業空置期為一個月，那么，每年凈收入=1.5×11－2=14.5萬元，得出投資回報率=（14.5－0.6589×12）÷40=16.48%。
租金參照法是以相同地段同類型底商的租金作參照來確定即將出售的住宅底商的售價。例如，某項目所在地區同類型底商的租為為100元/平方米/月，根據市場情況，投資底商的回報率應不底于15%，可以計算出該該項目底商的銷售均價應不高于100×12÷15%=8000（元/平方米）。該方法計算出的售價為保證投資者投資回報率的最高價格。這種定價格方法是依據購買者的投資回報來確定，充分考慮了市場需求，因而更被投資者所接受，造成物業的火爆銷，但按照這種定價銷售往往使開發商得不到預期的利潤，甚至有可能造成虧損。
3、 隨行就市定價法（競爭導向定價）
是以該地區同類物業的價格水平來確定售價，采用這種定價法，項目售價是以競爭對手的價格為定價基礎，并做或商或低的小幅度調整，而較少考慮產品成本和市場需求；這種定價的依據是市場經濟條件下的現行市價，屬于一種中價策略，既可以為開發商帶來較合理的利潤，又使購買者的投資回報有一定的保障。
篇2：物業小區一期飯館底商排風扇噪音問題回復
物業關于小區一期飯館底商的排風扇噪音問題的回復
尊敬的業主：
您好
關于您所反映的一期底商聚合酒家和梭邊魚的排風噪音問題。物業服務中心非常重視，在看到此貼后就積極與兩家底商進行了多次溝通。促進商戶與業主之間建立起良性的互動及互利、互惠睦鄰關系。
在不影響業主正常休息及底商合理經營的前提條件下，底商前期對排風設施設備進行了降噪改造，但經過近一年的運轉使用，設備進入維修保養階段，加之近期天氣轉暖，開窗通風時使此問題重新凸顯。物業服務中心目前已協調完成此排風設備設施的保養工作，使噪音問題有了一定改善。同時底商承諾排風設備在每日經營結束后及時關閉（23：00前）。
非常感謝您的寶貴意見，如您有更好的建議，請您致電客服中心。電話：59***2
再次感謝您對我們工作的支持與理解！
zz物業服務中心
20**年5月25日
篇3：小區底商六號樓非承重外墻開洞事宜回復
關于小區底商六號樓非承重外墻開洞事宜的回復
尊敬的業主：
您好，首先感謝您對我們工作的支持。關于六號樓底商在非承重外墻開洞的問題，物業服務中心及時與該底商業戶進行溝通，同時張貼了停工告知函，要求其盡快整改。此底商表示將按照要求整改，同時承諾在一周內進行墻面修復，并恢復墻面的原貌。再次感謝您對我們工作的支持。
zz物業服務中心
20**年1月14日