近幾年,隨著北京市住宅租金不斷下降,投資者紛紛將目光轉(zhuǎn)向日趨火爆的底商投資上來,而越來越多的開發(fā)商也對(duì)底商開發(fā)看好,是什么使得底商市場(chǎng)如此火爆?眾多投資者又如何嘗到底商投資這塊奶酪的甜頭呢?

一. 北京市底商投資回報(bào)率分析

1. 北京市底商投資回報(bào)的整體趨勢(shì)

北京市近期底商市場(chǎng)活躍,各大樓盤推出的底商一般多被一搶而空,分析其原因,可以從兩方面進(jìn)行闡述。

從市場(chǎng)角度來說,第一,近一年北京的商業(yè)氛圍活躍,人們對(duì)商業(yè)、服務(wù)業(yè)的需求更加廣泛,各種新興行業(yè)迅速發(fā)展。第二,北京大規(guī)模的舊城改造和拆遷使許多門面房消失,投資者急需找到新的經(jīng)營場(chǎng)地。第三,由于大量新建小區(qū)的興起,這些小區(qū)擁有強(qiáng)大的購買力和聚集人氣的能力,而這也正是中小投資者最感興趣的。

從投資角度來說,一是投資住宅底商的風(fēng)險(xiǎn)小。樓盤入住后,面積只占社區(qū)很小部分比例的住宅底商,擁有穩(wěn)定的客源,競(jìng)爭(zhēng)也不十分激烈;二是住宅底商的投資回報(bào)高。一般來說,投資住宅的回報(bào)率為6%-10%左右,而投資住宅底商的回報(bào)率則高達(dá)15%-17%,投資購買商鋪大約6至10年即可收回成本。

所以這兩個(gè)對(duì)投資底商利好的因素,使得北京市近期底商買賣租賃市場(chǎng)比較活躍,單從市場(chǎng)的投資回報(bào)上來看前景還是非常看好的。

2. 1.2 底商買賣與出租回報(bào)率案例分析

以中關(guān)村銀網(wǎng)中心為例,如購買1層300平米的底商,其經(jīng)濟(jì)測(cè)算如下:

單價(jià)28000元

總價(jià)840萬

首付(40%):336萬

商業(yè)六成十年按竭貸款:504萬

貸款本金加利息:6587460元

租金:45$/平方米.月=372.6元/平方米.月(1$=8.28元)

每月租金:11.78萬元

每年租金:141.36萬元

銀網(wǎng)中心底商的投資回報(bào)率:租金/購房總款=14.2%

目前銀網(wǎng)中心的底商已經(jīng)全部賣出,其中販賣后業(yè)主已經(jīng)出租的占到了90%,只剩下不到400平方米的面積,該寫字樓銷售人員介紹底商的買賣租賃遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于辦公用房的買賣租賃,如此好的底商銷售與出租勢(shì)頭,可以從一個(gè)側(cè)面說明北京市底商買賣出租正處于旺市期,可以進(jìn)行投資,但是要做好投資定位。

二. 北京市銀行貸款對(duì)底商投資的影響分析

現(xiàn)階段銀行貸款政策在貸款方面:

底商貸款是6成10年,利率是6.25%。

但只有工程到了具備竣工備案條件后,銀行才會(huì)放款。因此,住宅底商貸款的月供是在房子即將投入使用時(shí)才發(fā)生。而且個(gè)人商鋪貸款不超過購買或租賃商鋪價(jià)款的60%。租賃商鋪的,貸款僅限于一次性支付租賃期間全部租金,貸款期限最長不超過5年。購買商鋪,貸款期限最長不超過10年。貸款利率按中華人民銀行規(guī)定的貸款期限檔次利率執(zhí)行。

以上對(duì)底商貸款的規(guī)定,使得投資者購買和租賃底商在資金周轉(zhuǎn)上應(yīng)有一定的先期考慮,打出一定量的資金富余,同時(shí)計(jì)算投資回報(bào)要留有余地,可以說現(xiàn)行的銀行貸款制度對(duì)于投資者來說在經(jīng)濟(jì)上還是有一定資金風(fēng)險(xiǎn)的。

三. 北京市底商主要招商渠道

1. 現(xiàn)階段北京市底商招租主要運(yùn)用的媒體廣告和網(wǎng)絡(luò)登記,還是屬于傳統(tǒng)宣傳方式,有實(shí)力的開發(fā)商在商鋪開盤前還組織大型活動(dòng)等等

與上海相比較,北京的營銷手段不是很多,在上海,底商市場(chǎng)上的營銷手法是比較多樣的:如 “零首期,再免×年供鋪利息”,還有“保租售鋪”和“零風(fēng)險(xiǎn)100%返購保障”等。這其中既有提高投資者投資收益的,亦有降低投資者投資風(fēng)險(xiǎn)的。吸引的一部分投資者的注意。

增加適合自身的營銷手段,是北京底商市場(chǎng)上擴(kuò)大銷售渠道的方法。

2. 針對(duì)不同底商的宣傳手段

首先一種是通過宣傳,拉動(dòng)近期區(qū)域的人氣或者推出一種新型的概念來吸引投資者,這主要針對(duì)的是新興區(qū)域:

如以"歐式商業(yè)步行街"概念炒作成功的"現(xiàn)代城"、"歐陸經(jīng)典"、"珠江駿景"及"老番街"。這些住宅底商已一改過去純粹的配套服務(wù)功能,開發(fā)商突出項(xiàng)目的概念和主題包裝。而就市場(chǎng)反饋來看,概念型住宅底商的招商效果也令人滿意。現(xiàn)代城底商面積約

20000平方米,售價(jià)為每平方米20000-23000元,租金為25-28美金/月,目前已基本售完。建外SOHO有8萬平方米的底商,每平方米價(jià)格在28000元至30000元之間,面積都在200平方米以上,雖然是期房,但現(xiàn)在已經(jīng)銷售了70%。"珠江駿景"共1萬平方米的底商,目前已經(jīng)銷售了90%。位于亞運(yùn)村以東的"歐陸經(jīng)典",出售面積為20000平方米,售價(jià)為每平方米13000-21000元,而位于朝陽門外的老番街,有4000平方米的底商面積,平均售價(jià)為25000元/平方米,目前這兩個(gè)項(xiàng)目的底商也基本售謦。

第二,對(duì)于周邊條件優(yōu)越,或本身發(fā)展?jié)摿γ黠@的項(xiàng)目底商,只需進(jìn)行優(yōu)勢(shì)利導(dǎo),就可以使得其熱賣,如位于亞運(yùn)村的"風(fēng)林綠洲",由于與奧運(yùn)村及奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館預(yù)留地毗鄰,周邊的道路、市政設(shè)施規(guī)劃完備,人氣凝聚力強(qiáng)大,近幾年內(nèi)的市場(chǎng)潛力不容忽視,是難得的投資寶地,底商的價(jià)格大約在13000-16000元/平方米。位于五棵松的"百朗園",10000平方米的底商面積,售價(jià)為10000元/平方米,目前已基本售完。位于亞運(yùn)村的"九臺(tái)2000",底商面積為4000平方米,售價(jià)為19800元/平方米,銷售率達(dá)80%。

這類底商可以稱為潛力型底商,它的優(yōu)秀銷售業(yè)績(jī)亦主要得意于其潛在的發(fā)展優(yōu)勢(shì),發(fā)展前景廣闊。

第三就是以打出項(xiàng)目所能提供的完善服務(wù)甚至是創(chuàng)新服務(wù)吸引投資者購買投資的項(xiàng)目底商。

如財(cái)智中心。它增設(shè)的商務(wù)保姆服務(wù)、商務(wù)辦公服務(wù)等,都會(huì)有時(shí)間延長制度,為習(xí)慣夜間加班企業(yè)提供全天候的服務(wù),同時(shí)財(cái)智中心引進(jìn)英國FITNESS FIRST集團(tuán)健樂(中國)有限公司擔(dān)當(dāng)顧問,建設(shè)有2000多平方米的大型商務(wù)健身俱樂部,對(duì)于中關(guān)村的年輕人還是有較大吸引力的

所以位置上的相對(duì)劣勢(shì)可以通過完善的服務(wù)業(yè)務(wù)進(jìn)行彌補(bǔ)。這是第三類型底商招商的主要手段。

對(duì)于熱銷底商采用競(jìng)標(biāo)方式銷售,滯銷底商則要考慮重新進(jìn)行市場(chǎng)定位。

總之,北京市底商市場(chǎng)近期的市場(chǎng)前景是成上升態(tài)勢(shì)的,在這個(gè)牛市中,投資者可以進(jìn)行投資。而現(xiàn)階段底商貸款業(yè)務(wù)會(huì)對(duì)投資者的資金實(shí)力有一定要求,增大了投資風(fēng)險(xiǎn)。在底商招商方面針對(duì)不同底商類型推出相應(yīng)的招商手段,做好市場(chǎng)定位是關(guān)鍵。

篇2：物業(yè)小區(qū)一期飯館底商排風(fēng)扇噪音問題回復(fù)

　　物業(yè)關(guān)于小區(qū)一期飯館底商的排風(fēng)扇噪音問題的回復(fù)

　　尊敬的業(yè)主：

　　您好

　　關(guān)于您所反映的一期底商聚合酒家和梭邊魚的排風(fēng)噪音問題。物業(yè)服務(wù)中心非常重視，在看到此貼后就積極與兩家底商進(jìn)行了多次溝通。促進(jìn)商戶與業(yè)主之間建立起良性的互動(dòng)及互利、互惠睦鄰關(guān)系。

　　在不影響業(yè)主正常休息及底商合理經(jīng)營的前提條件下，底商前期對(duì)排風(fēng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行了降噪改造，但經(jīng)過近一年的運(yùn)轉(zhuǎn)使用，設(shè)備進(jìn)入維修保養(yǎng)階段，加之近期天氣轉(zhuǎn)暖，開窗通風(fēng)時(shí)使此問題重新凸顯。物業(yè)服務(wù)中心目前已協(xié)調(diào)完成此排風(fēng)設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)工作，使噪音問題有了一定改善。同時(shí)底商承諾排風(fēng)設(shè)備在每日經(jīng)營結(jié)束后及時(shí)關(guān)閉（23：00前）。

　　非常感謝您的寶貴意見，如您有更好的建議，請(qǐng)您致電客服中心。電話：59***2

　　再次感謝您對(duì)我們工作的支持與理解！

　　zz物業(yè)服務(wù)中心

　　20**年5月25日

篇3：小區(qū)底商六號(hào)樓非承重外墻開洞事宜回復(fù)

　　關(guān)于小區(qū)底商六號(hào)樓非承重外墻開洞事宜的回復(fù)

　　尊敬的業(yè)主：

　　您好，首先感謝您對(duì)我們工作的支持。關(guān)于六號(hào)樓底商在非承重外墻開洞的問題，物業(yè)服務(wù)中心及時(shí)與該底商業(yè)戶進(jìn)行溝通，同時(shí)張貼了停工告知函，要求其盡快整改。此底商表示將按照要求整改，同時(shí)承諾在一周內(nèi)進(jìn)行墻面修復(fù)，并恢復(fù)墻面的原貌。再次感謝您對(duì)我們工作的支持。

　　zz物業(yè)服務(wù)中心

　　20**年1月14日