社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)模型和業(yè)態(tài)組合技巧
一、集中式社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)條件及商業(yè)模型
集中式社區(qū)商業(yè)服務(wù)于屬地化消費(fèi)人群，核心客群定位一旦準(zhǔn)確以后，就會(huì)充分發(fā)揮服務(wù)的有效性。如何因地制宜開(kāi)發(fā)集中式社區(qū)商業(yè)？多大體量合適？業(yè)態(tài)如何組合才能把服務(wù)的有效性發(fā)揮到最大？本專(zhuān)題在分析集中式社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)條件與開(kāi)發(fā)模型的基礎(chǔ)上，對(duì)不同區(qū)域集中式商業(yè)的業(yè)態(tài)組合技巧進(jìn)行歸納總結(jié)，為社區(qū)商業(yè)的可持續(xù)開(kāi)發(fā)提供借鑒。
網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售、大賣(mài)場(chǎng)、城市商業(yè)綜合體的出現(xiàn)，提供了一站式的便捷消費(fèi)方式，徹底改變了城市商業(yè)格局。但隨著交通成本的增加，對(duì)于一些居民的基本生活消費(fèi)，如餐飲、茶吧、酒吧、娛樂(lè)、游藝、健身、培訓(xùn)、美容美發(fā)、干洗、水果、生蔬、休閑食品等，大部分人都希望在10分鐘左右的步行時(shí)間到達(dá)區(qū)域來(lái)獲得，在這種情況下產(chǎn)生了一種新的商業(yè)模式：集中式社區(qū)購(gòu)物中心或者社區(qū)生活廣場(chǎng)。
網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售、大賣(mài)場(chǎng)、城市商業(yè)綜合體的出現(xiàn)，提供了一站式的便捷消費(fèi)方式，徹底改變了城市商業(yè)格局。但隨著交通成本的增加，對(duì)于一些居民的基本生活消費(fèi)，如餐飲、茶吧、酒吧、娛樂(lè)、游藝、健身、培訓(xùn)、美容美發(fā)、干洗、水果、生蔬、休閑食品等，大部分人都希望在10分鐘左右的步行時(shí)間到達(dá)區(qū)域來(lái)獲得，在這種情況下產(chǎn)生了一種新的商業(yè)模式：集中式社區(qū)購(gòu)物中心或者社區(qū)生活廣場(chǎng)。
集中式社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)條件
集中式社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)配比
集中式社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)模型
集中式社區(qū)商業(yè)輻射半徑
二、不同區(qū)域集中式社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合技巧
1、市中心區(qū)域集中式社區(qū)商業(yè)
業(yè)態(tài)組合特征
輻射人口：5-6萬(wàn)；人均可支配收入：1.5萬(wàn)；檔次：高檔
注：灰色色塊區(qū)域?yàn)橹髁Φ甏沃髁Φ辏ㄏ挛耐?/p>
典型案例——上海永新坊
永新坊社區(qū)商業(yè)內(nèi)餐飲、休閑、便利服務(wù)功能比較突出，永新坊處于徐家匯商圈，服飾零售比重也相應(yīng)較高；商業(yè)只租不售，地下一層布置高端賣(mài)場(chǎng)，中高端休閑餐飲業(yè)態(tài)位于地上一層，中檔服飾專(zhuān)賣(mài)店位于地上二層。
典型案例——深圳佐阾 香頌
佐阾 香頌是深圳綠景集團(tuán)潛心打造的首個(gè)專(zhuān)注社區(qū)鄰里商業(yè)的購(gòu)物中心品牌，以新興主動(dòng)式"服務(wù)于社區(qū)的商業(yè)"，區(qū)別于傳統(tǒng)被動(dòng)式的"社區(qū)內(nèi)的商業(yè)"，是深圳運(yùn)營(yíng)比較成功的社區(qū)型商業(yè)之一。主力店鋪、餐飲及兒童娛樂(lè)總占比例較大，其余業(yè)態(tài)較為均衡，基本滿(mǎn)足輻射區(qū)域居民生活所需，滿(mǎn)足一站式服務(wù)功能。
2、區(qū)域中心集中式社區(qū)商業(yè)
業(yè)態(tài)組合特征
輻射人口：3-4萬(wàn)；人均可支配收入：1萬(wàn)-1.5萬(wàn)；檔次：中高檔
典型案例——上海瑞虹新城
瑞虹新城是上海內(nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi)規(guī)模最大的舊區(qū)改造項(xiàng)目之一，總占地39.2㎡，建筑面積149萬(wàn)㎡，分多期建設(shè)。第一期總建面17萬(wàn)㎡；第二期總建面25萬(wàn)㎡，二期小區(qū)商業(yè)中心瑞虹生活廣場(chǎng)位于地鐵上蓋，總面積為32,000㎡；第三期總建面4.36萬(wàn)㎡。
商業(yè)只租不售，由于引入了約1.3萬(wàn)平方米的易買(mǎi)得超市，賣(mài)場(chǎng)比重較高；同時(shí)便利店、美容美發(fā)、嬰幼兒主題的比重較市中心街區(qū)商業(yè)高。
B1層為大型賣(mài)場(chǎng)，少量中端休閑、零售業(yè)態(tài)；1F為服飾零售、服務(wù)、小型快速餐飲業(yè)態(tài)；2F為休閑餐飲為主，少量零售、休閑娛樂(lè)。
上海瑞虹新城二期業(yè)態(tài)配比
3、新城中心集中式社區(qū)商業(yè)
業(yè)態(tài)組合特征
輻射人口：3-4萬(wàn)；人均可支配收入：1-1.5萬(wàn)；檔次：中檔
典型案例——上海春申景城尚樂(lè)坊
春申景城尚樂(lè)坊地處閔行春申板塊，建筑面積約3萬(wàn)平方米。配合周邊商業(yè)，滿(mǎn)足本項(xiàng)目社區(qū)生活需求為主。項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)：一期湖濱晨韻總建筑面積20萬(wàn)平方米，由20幢15-18層的板式和點(diǎn)式高層組成；二期湖畔林語(yǔ)總建筑面積16萬(wàn)平方米（包含約3萬(wàn)平方米的商業(yè)）；三期MIDTOWN 為城市綜合體（包含住宅、商業(yè)、辦公）。
春申景城MIN-TOWN是一座集精裝國(guó)際公寓、高標(biāo)準(zhǔn)酒店、5A甲級(jí)寫(xiě)字樓、綠色LOFT、復(fù)合商業(yè)、精品公寓酒店、院落式住宅于一體的多業(yè)態(tài)城市綜合體(City Economic Polymer)，總建筑面積約90萬(wàn)平方米。按國(guó)際流行的城市綜合體開(kāi)發(fā)理念，把與人有關(guān)的各種物業(yè)形態(tài)集合在一個(gè)項(xiàng)目里，實(shí)現(xiàn)了集中、高效、步行、方便、快捷的現(xiàn)代需求。
春申景城地處春申居住示范區(qū)內(nèi),位于春申路、蓮花南路路口，由于周邊有大賣(mài)場(chǎng)，因此餐飲、休閑業(yè)態(tài)比重較高。商業(yè)只租不售，主要業(yè)態(tài)為：大型健身中心、中檔特色餐飲+休閑餐飲、休閑娛樂(lè)、兒童主題零售。
上海春申景城尚樂(lè)坊業(yè)態(tài)配比
4、新城中心與郊區(qū)結(jié)合區(qū)集中式社區(qū)商業(yè)
5、郊區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)集中式社區(qū)商業(yè)
三、不同區(qū)域集中式社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)模型與業(yè)態(tài)組合總結(jié)
不同區(qū)域社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)模型
業(yè)態(tài)組合主要考慮因素
篇2：商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合規(guī)劃操作
商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合規(guī)劃操作
（一）商業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)確功能分區(qū)規(guī)劃操作
1、商業(yè)項(xiàng)目主題、檔次的定位形成是關(guān)鍵，沒(méi)有相關(guān)定位的商業(yè)項(xiàng)目，不可能進(jìn)行準(zhǔn)確的功能分區(qū)；
2、按照商業(yè)項(xiàng)目檔次、主題定位，考慮最優(yōu)的商業(yè)項(xiàng)目功能定位；
3、分析各進(jìn)入商業(yè)項(xiàng)目的功能區(qū)對(duì)消費(fèi)者心理、行為的影響情況，并初步考慮處于不同位置的不同效應(yīng)；
4、結(jié)合個(gè)功能組團(tuán)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和商業(yè)建筑條件，考慮各功能組團(tuán)的最佳位置；
5、結(jié)合項(xiàng)目所在地消費(fèi)群對(duì)各功能區(qū)的關(guān)注程度，開(kāi)始有效的進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目功能分區(qū)規(guī)劃；
6、綜合評(píng)價(jià)各功能組團(tuán)之間的相互影響，選擇良性影響的組團(tuán)集中分布，惡性影響的組團(tuán)選擇隔離。
（二）商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合規(guī)劃流程
1、確定商業(yè)項(xiàng)目的主題和檔次，根據(jù)相關(guān)定位，確定將要選取的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)；
2、根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)分析所選擇經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)可行性；
3、根據(jù)消費(fèi)者對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)性消費(fèi)特點(diǎn)，將關(guān)聯(lián)性的業(yè)態(tài)進(jìn)行綜合分析；
4、選擇最能夠引起消費(fèi)者消費(fèi)欲望的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，優(yōu)先考慮它的位置和面積；
5、確認(rèn)最有業(yè)態(tài)后，根據(jù)消費(fèi)的關(guān)聯(lián)性，以關(guān)聯(lián)性重要程度不同，選取相關(guān)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)；
6、適當(dāng)?shù)慕y(tǒng)一關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)組合的風(fēng)格，形成優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)帶領(lǐng)弱勢(shì)業(yè)態(tài)的局面。
（三）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃組合制勝技巧
1、技巧一
優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)支撐弱勢(shì)業(yè)態(tài)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)位置的組合，實(shí)現(xiàn)這種提升。如：通過(guò)餐飲業(yè)對(duì)人流的吸引和聚集作用，在餐飲業(yè)旁邊設(shè)置商品零售業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)商品銷(xiāo)售業(yè)態(tài)的人流；
2、技巧二
強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，通過(guò)不同的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的集中布置，最大限度的滿(mǎn)足同一類(lèi)消費(fèi)群的需求，形成對(duì)消費(fèi)人流的極大吸引力。這種方式，要求兩種以上的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有統(tǒng)一的主題，面對(duì)統(tǒng)一的目標(biāo)客戶(hù)群。這樣才能形成各自客戶(hù)互相支持的局面；
3、技巧三
全面性組合。消費(fèi)者逛商業(yè)項(xiàng)目無(wú)非是購(gòu)物、休閑和餐飲，其目的性很明確。通過(guò)能夠滿(mǎn)足一部分人群全面消費(fèi)需求的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)組合，以規(guī)模和全面性吸引消費(fèi)者過(guò)來(lái)，應(yīng)該是最有效的。
篇3：初探地級(jí)市單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合
初探地級(jí)市單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合
商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程中的重要環(huán)節(jié)(本文所指商業(yè)房地產(chǎn)特指商鋪，不包括寫(xiě)字樓和酒店)，而業(yè)態(tài)組合又是商業(yè)規(guī)劃中極為重要的內(nèi)容。如若業(yè)態(tài)組合定位科學(xué)合理，可使樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)增加靚麗的賣(mài)點(diǎn)，有力促進(jìn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售，如大連萬(wàn)達(dá)在全國(guó)搶灘推出的萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)模式；也可為項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后真正實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期繁榮奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，如廣州天河城項(xiàng)目。反之，如果業(yè)態(tài)組合定位不符合項(xiàng)目所在城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的實(shí)際需要，將導(dǎo)致項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后必定不能做旺而最終歸于失敗。這種案例在全國(guó)許多城市可謂比比皆是。
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期明確業(yè)態(tài)組合的定位，還對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)具有指導(dǎo)意義。那么，什么是商業(yè)業(yè)態(tài)?什么是商業(yè)業(yè)態(tài)組合？業(yè)態(tài)組合定位需要考慮哪些因素？單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合有哪幾種常用方式？本文試圖以地級(jí)市為例對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行探討。
商業(yè)業(yè)態(tài)指的是經(jīng)營(yíng)者為滿(mǎn)足不同的消費(fèi)需求而形成的經(jīng)營(yíng)模式或經(jīng)營(yíng)形態(tài)，其分類(lèi)主要依據(jù)經(jīng)營(yíng)主體的多少（是一個(gè)還是多個(gè)）、目標(biāo)市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)理念、服務(wù)功能、立店規(guī)模、選址、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)、商品進(jìn)貨渠道（從廠(chǎng)家還是分銷(xiāo)商處進(jìn)貨）和募集方式（是中央采購(gòu)還是單店進(jìn)貨）、商品的寬度和深度、價(jià)格政策（毛利率大小）、銷(xiāo)售方式等諸方面。目前，我國(guó)現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)主要有：百貨店（有傳統(tǒng)百貨和現(xiàn)代百貨之分，現(xiàn)階段地級(jí)市百貨店大都為傳統(tǒng)百貨，但已開(kāi)始向現(xiàn)代百貨過(guò)渡）、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、商業(yè)步行街、超市、大型綜合超市、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、購(gòu)物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)(批發(fā)市場(chǎng))、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等。其中，由于倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)強(qiáng)調(diào)儲(chǔ)銷(xiāo)一體和非中心商圈選址，便利店強(qiáng)調(diào)社區(qū)便利性服務(wù)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、配送等物流概念，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)農(nóng)副產(chǎn)品銷(xiāo)售，這些業(yè)態(tài)和作為建筑群形態(tài)的商業(yè)步行街均不在本文討論的范疇。
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合，指的是開(kāi)發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)狀況和對(duì)未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的把握，充分利用自身可能整合的各種招商資源，為便于該樓盤(pán)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售和該項(xiàng)目作為商業(yè)地產(chǎn)日后能夠成功運(yùn)營(yíng)而對(duì)項(xiàng)目各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)所進(jìn)行的規(guī)劃。業(yè)態(tài)組合定位必須在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期完成。
根據(jù)我們的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合的定位，主要考慮如下幾個(gè)因素：
1、盡可能引進(jìn)符合項(xiàng)目地實(shí)際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對(duì)原有業(yè)態(tài)的強(qiáng)烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局；同時(shí)，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于3~5年內(nèi)無(wú)人能出其右，形成規(guī)模上的強(qiáng)勢(shì)地位，將項(xiàng)目打造成新的商業(yè)中心；
2、要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后對(duì)周邊商業(yè)物業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，銷(xiāo)售力強(qiáng)，以吸引人氣，積聚商氣；但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，降低整體經(jīng)營(yíng)成本，提高利潤(rùn)率，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)；
3、現(xiàn)代百貨公司和大型綜合超市比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進(jìn)，但二者之間存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，要注意它們的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)；
4、首層和二層盡可能采用產(chǎn)權(quán)清晰、便于日后管理的內(nèi)置步行街業(yè)態(tài)，即使引進(jìn)現(xiàn)代百貨或綜超作為核心店，也必須考慮采用適合進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的辦法，將項(xiàng)目化整為零進(jìn)行銷(xiāo)售，確保回籠開(kāi)發(fā)資金；
5、大型綜合超市能夠有效地形成商氣，對(duì)確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功有利，但其要求租金相對(duì)較低，容易形成"租售"矛盾；
6、現(xiàn)代百貨公司以時(shí)尚和女性消費(fèi)為主，可以承受較高的租金，但該業(yè)態(tài)必須從首層開(kāi)始配置，公攤面積最少40%。其與大型綜超相似，，將在一定程度上導(dǎo)致部分潛在客群不愿投資此類(lèi)商鋪。這是在引進(jìn)百貨公司和大型綜超業(yè)態(tài)時(shí)必須注意的。
根據(jù)作者總結(jié)多個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)樓盤(pán)的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)和對(duì)我國(guó)地級(jí)市大規(guī)模調(diào)研親歷，作者認(rèn)為，以我國(guó)大多數(shù)地級(jí)市城區(qū)人口規(guī)模、消費(fèi)水平和購(gòu)買(mǎi)力現(xiàn)狀，一般地說(shuō)，打造一個(gè)單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其規(guī)模宜在總建2~3萬(wàn)平方米，層數(shù)控制在3~4層。在受到用地面積、建筑密度等規(guī)劃條件限制致使開(kāi)發(fā)面積過(guò)小，或當(dāng)?shù)爻鞘腥丝诨鶖?shù)大、現(xiàn)有商圈十分繁榮的條件下也可建五層。但總建一般應(yīng)控制在4萬(wàn)㎡之內(nèi)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)清醒地認(rèn)識(shí)到，商業(yè)項(xiàng)目總建過(guò)大，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)便驟然放大。另?yè)?jù)研究,人們對(duì)單體商場(chǎng)面積的心理最大承受能力為 1.7 萬(wàn)㎡，生理最大承受能力為 2.3 萬(wàn)㎡，超過(guò)這個(gè)"疲勞度"就適得其反了。從國(guó)外百貨店的一般規(guī)模來(lái)看，單店?duì)I業(yè)面積多為 7000~8000㎡，在日本，超過(guò) 6000 ㎡就要受到"大店法"的規(guī)制。需要警惕的是，目前，國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已然涌現(xiàn)許多"大盤(pán)英雄"，一些開(kāi)發(fā)商在地級(jí)市動(dòng)輒開(kāi)發(fā)5~6萬(wàn)㎡，甚至在只有40萬(wàn)城市人口的城市也蓋起多個(gè)10萬(wàn)㎡的商業(yè)巨盤(pán)！人們有理由擔(dān)心，我國(guó)上世紀(jì)90年代初期曾掀起"大商場(chǎng)熱"至90年代后期又引發(fā)大商場(chǎng)衰退潮的現(xiàn)象幾年后又將重演。
建筑規(guī)劃方面，項(xiàng)目的臨街一側(cè)盡可能布置有廣場(chǎng)如旱噴泉廣場(chǎng)及停車(chē)場(chǎng)，注意提供優(yōu)美購(gòu)物環(huán)境，使之休閑特性明顯。建筑造型強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代而前衛(wèi)，簡(jiǎn)潔，明快，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)。注重豎向交通的易達(dá)性，創(chuàng)造臨街便捷的多渠道垂直交通：設(shè)室外電動(dòng)扶梯，將人流動(dòng)線(xiàn)上的顧客直接輸送至二層甚至三層，在與之相鄰的商業(yè)物業(yè)間架設(shè)人行天橋，在具有景觀價(jià)值的臨街面配置觀光電梯，將客流直接從地面引向各層。建筑內(nèi)盡可能設(shè)置面積適可的中庭，因?yàn)橹型ナ谴怪苯煌ńM織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng),又宜做休閑、促銷(xiāo)場(chǎng)地；中庭頂部天窗宜采用透明材料引入自然光線(xiàn)，不僅節(jié)能，而且讓上層空間開(kāi)闊敞亮，把人的視線(xiàn)吸引向上。配套設(shè)施應(yīng)較為完整，中央空調(diào)、電動(dòng)扶梯、客梯、貨梯、煙感噴淋消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、道路指示系統(tǒng)，均應(yīng)規(guī)劃建設(shè)到位。大多數(shù)情況下不建地下室或半地下室。選址宜在中心商圈，以最大程度充分利用和整合現(xiàn)有商業(yè)資源。
根據(jù)項(xiàng)目總建的大小和層數(shù)的不同，業(yè)態(tài)組合方式建議如下：
一、在首層面積為4000㎡~5000㎡，層數(shù)為4層，總建在1.6萬(wàn)㎡~2萬(wàn)㎡時(shí)，業(yè)態(tài)組合方式有：
組合（1）：1F+2F+3F為內(nèi)置步行街，4F為專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)。
其中，1F為流行時(shí)尚專(zhuān)賣(mài)店、精品店、折扣店組成的名店街，并設(shè)1~2個(gè)方便快餐冷飲店，2F、3F以服裝步行街為主。4F引進(jìn)知名品牌做專(zhuān)業(yè)大賣(mài)場(chǎng)，如3C賣(mài)場(chǎng)（家電、手機(jī)、電腦）或家居賣(mài)場(chǎng)或電玩、運(yùn)動(dòng)、書(shū)市、電影城之類(lèi)專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)；將3F、4F臨街部分設(shè)計(jì)為通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮燈光，使其成為餐飲、咖啡、茶室等對(duì)情調(diào)和視線(xiàn)要求較高的經(jīng)營(yíng)定位，并進(jìn)行分割銷(xiāo)售。而這種可憑欄遠(yuǎn)眺的餐飲娛樂(lè)景觀區(qū)還會(huì)具有非常不錯(cuò)的賣(mài)點(diǎn)。之所以強(qiáng)調(diào)對(duì)3F、4F的分割銷(xiāo)售，是因?yàn)轫?xiàng)目總建規(guī)模小，可供銷(xiāo)售的面積最大也只有2萬(wàn)㎡，為提高開(kāi)發(fā)商的投資收益，必須盡可能提高分割銷(xiāo)售商鋪的比例。
該組合的缺點(diǎn)是缺少核心店。但由于內(nèi)置步行街將流行時(shí)尚和服裝專(zhuān)賣(mài)集中經(jīng)營(yíng)，提供了舒適明亮的購(gòu)物環(huán)境，具有
明顯的"扎堆"效應(yīng)，較受經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的歡迎。同時(shí)，該組合適合劃小商鋪面積，便于控制總價(jià)，從而利于推盤(pán)銷(xiāo)售。必須強(qiáng)調(diào)指出，從定價(jià)策略和解決"租售"矛盾、利于開(kāi)業(yè)后運(yùn)營(yíng)管理等多角度考量，這種首層為步行街，并爭(zhēng)取盡可能多的樓層為步行街的組合是單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目首選和主要的組合模式。雖然內(nèi)置步行街這種業(yè)態(tài)目前在地級(jí)市中還不多見(jiàn)，但它無(wú)疑將成為未來(lái)流行的趨勢(shì)。組合（2）：1F+2F2/3為內(nèi)置步行街，2F1/3+3F為大型綜合超市，4F為專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)。
此組合的用意在于借大型綜超可以有效積聚人氣來(lái)提升項(xiàng)目的品質(zhì)。大型綜超應(yīng)成為本組合的核心店。但其必須從2F開(kāi)始引導(dǎo)人流并輸送至3F，否則，將大型綜超直接設(shè)置在3F有較大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
組合（3）：1F+2F為現(xiàn)代百貨公司，3F為內(nèi)置步行街，4F為專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)。若項(xiàng)目地商圈非常成熟，人氣特旺，也可考慮將4F設(shè)計(jì)為部分或全部?jī)?nèi)置步行街。
對(duì)于組合（2）和組合（3），由于作為內(nèi)置步行街的可供銷(xiāo)售的商鋪面積太少，必須明確：1、大型綜超和百貨店的面積必須分割列入銷(xiāo)售；2、首層面積一般應(yīng)不小于4000㎡；3、與組合（1）類(lèi)似，將3F、4F的臨街部分包裝成觀景餐飲進(jìn)行銷(xiāo)售。
以上三種組合是針對(duì)項(xiàng)目總建不大的特點(diǎn)而進(jìn)行的設(shè)計(jì)。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，總建小，項(xiàng)目整體運(yùn)作所需投入的資金自然就少。即使在央行實(shí)行"121"新政之后，總建在1萬(wàn)余㎡的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商所需投入的資金依然不是太多，有利于整體運(yùn)作。但是，對(duì)于總建規(guī)模太小的項(xiàng)目，如若不能借助現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)形成猗角，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，相互支持，積極鞏固原有的中心商圈地位，而項(xiàng)目自身規(guī)模又不足于構(gòu)筑新商圈的話(huà)，為避免項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，作者還是建議開(kāi)發(fā)商慎重開(kāi)發(fā)。
二、在首層面積為6000㎡~1萬(wàn)㎡，層數(shù)為3~4層時(shí)，其業(yè)態(tài)組合方式可考慮：
組合（4）：1F+2F3/4為內(nèi)置步行街， 2F1/4+3F為大型綜合超市，4F為專(zhuān)業(yè)大賣(mài)場(chǎng)（如家居城），其中，3F、4F的臨街部分為通透明亮的餐飲娛樂(lè)景觀區(qū)。
此組合可提供便于分割銷(xiāo)售、三層以下的商鋪面積至少近2萬(wàn)㎡，且首層面積較大，利于項(xiàng)目推盤(pán)銷(xiāo)售。當(dāng)然，大型綜超應(yīng)成為核心店。
組合（5）：1F為現(xiàn)代百貨公司，2F+3F為內(nèi)置步行街，4F為專(zhuān)業(yè)大賣(mài)場(chǎng)，其中，3F、4F臨街部分為通透明亮的餐飲娛樂(lè)景觀區(qū)。還可根據(jù)周邊商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況，考慮從2F引入生鮮副食洗化超市概念，并連同3F的一部開(kāi)辟為超市。
三、在首層面積超過(guò)1萬(wàn)㎡，層數(shù)為3層，總建筑面積超過(guò)3萬(wàn)㎡時(shí)(如當(dāng)?shù)爻鞘腥丝诨鶖?shù)龐大、現(xiàn)有商圈繁榮，或開(kāi)發(fā)商有較好的銀企關(guān)系，為今后融資"變現(xiàn)"考慮，也可建4層,總建超過(guò)4萬(wàn)㎡)，因其首層面積和總建筑面積較大，業(yè)態(tài)組合有較多的選擇余地，這時(shí)，組合方式建議為：
組合（6）：1F為內(nèi)置步行街，2F為大型綜超，3F為專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)，其中，將3F臨街部分作為觀景休閑餐飲。
組合（7）：1F為百貨公司，2F為內(nèi)置步行街，將2F和3F的一部分辟為生鮮副食洗化超市，3F的臨街部分作為觀景休閑餐飲，其余部分作為專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)。
一般說(shuō)來(lái)，組合（4）至組合（7）的項(xiàng)目堪稱(chēng)當(dāng)?shù)?商業(yè)航母"。如總建規(guī)模達(dá)到3萬(wàn)㎡以上時(shí)，該項(xiàng)目在地級(jí)市已可規(guī)劃成典型的購(gòu)物中心即shopping mall業(yè)態(tài)（當(dāng)然，這種地級(jí)市的mall實(shí)在無(wú)法與京、滬、穗動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)平米的大mall相提并論）。這種業(yè)態(tài)是一個(gè)無(wú)顧客層次限制、集中了多種零售業(yè)態(tài)和服務(wù)設(shè)施的多功能綜合體，它具有"一站式、多功能、休閑性"特點(diǎn), 服務(wù)功能齊全，不僅滿(mǎn)足購(gòu)物需要，而且也滿(mǎn)足休閑、娛樂(lè)、文化和餐飲等需求。因此，在進(jìn)行業(yè)態(tài)組合時(shí)，經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)要考慮吃、穿、用、玩、樂(lè)、賞、游等內(nèi)容的合理配置。
需要強(qiáng)調(diào)指出，本文所討論的業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)都是作者實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，它僅僅是提供了若干思路：
首先，作為一個(gè)具有社會(huì)責(zé)任感的開(kāi)發(fā)商在思考業(yè)態(tài)組合時(shí)，其關(guān)注的焦點(diǎn)應(yīng)該是售樓和經(jīng)營(yíng)并重。因此，，室內(nèi)步行街始終是這些方案的核心組成元素。
其次，利用大型綜合超市和現(xiàn)代百貨公司作為主力店來(lái)聚集人氣，形成商氣，以達(dá)到提升項(xiàng)目品質(zhì)的目的，是解決業(yè)態(tài)組合問(wèn)題的重要手段。但是，這種設(shè)計(jì)所帶來(lái)的問(wèn)題是，由于這兩種業(yè)態(tài)所需經(jīng)營(yíng)面積大，公攤面積最少40%，雖然可以從產(chǎn)權(quán)形態(tài)上分割，但交房時(shí)畢竟不能從實(shí)物形態(tài)上分割，將在一定程度上導(dǎo)致部分客群不能接受此類(lèi)商鋪而影響售樓。當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商傾力引進(jìn)知名品牌百貨公司或大型綜超，精心包裝項(xiàng)目，制定合適的售價(jià)政策（首層定位為百貨公司業(yè)態(tài)其售價(jià)一般比首層定位為內(nèi)置步行街的低，但此時(shí)可適當(dāng)調(diào)高2F內(nèi)置步行街的售價(jià)。拙文《挖掘賣(mài)點(diǎn)：從業(yè)主視角談商鋪定價(jià)策略》對(duì)此進(jìn)行了闡述），處理好買(mǎi)賣(mài)合同、租賃合同和招商合同間的法律關(guān)系，租賃期適當(dāng)延長(zhǎng)（應(yīng)考慮在10~20年），規(guī)劃這兩種業(yè)態(tài)的樓層也是可以分割銷(xiāo)售的。
第三、若項(xiàng)目地原有百貨業(yè)態(tài)較弱如尚處于傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代百貨過(guò)渡階段，在總建規(guī)模不大時(shí)（如2萬(wàn)余㎡），也可將整個(gè)項(xiàng)目定位為百貨業(yè)態(tài)并全部分割銷(xiāo)售。但當(dāng)項(xiàng)目定位為購(gòu)物中心業(yè)態(tài)時(shí)，百貨或大型超市則只能規(guī)劃為項(xiàng)目的主力店群，且其面積占比不能超過(guò)80%。
這里還有幾個(gè)問(wèn)題須作說(shuō)明：
1.各種組合均應(yīng)在1F設(shè)立1~2個(gè)方便快餐、冷飲店以完善功能，但飲食比例不宜太多，以冷食為主。2.各種業(yè)態(tài)、業(yè)種面積占比應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)態(tài)現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)烈度和對(duì)項(xiàng)目招商、售樓前景的預(yù)測(cè)進(jìn)行綜合分析確定；3.選擇觀景休閑餐飲要考慮項(xiàng)目地周邊環(huán)境是否具有景觀價(jià)值，所在樓層是否具有良好的視野；4.除在頂層規(guī)劃專(zhuān)業(yè)大賣(mài)場(chǎng)外，應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要在2~4層間配置一些其它業(yè)種專(zhuān)業(yè)店。
誠(chéng)然，商業(yè)規(guī)劃中的業(yè)態(tài)組合定位還有許多選擇。但任何選擇都必須考慮大量的細(xì)節(jié)，比如，內(nèi)置步行街商鋪的開(kāi)間、進(jìn)深和購(gòu)物動(dòng)線(xiàn)寬度應(yīng)該多少為宜，商鋪面積如何劃分才利于銷(xiāo)售又利于經(jīng)營(yíng)，公攤面積多少方易為業(yè)主接受，在什么情況下內(nèi)置步行街可往3層、4層設(shè)置，怎樣選擇業(yè)種組合可使商鋪售價(jià)最佳，如何處理業(yè)主組賃合同和招商合同的關(guān)系等等。所有這些細(xì)節(jié)都必須與項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合定位"精準(zhǔn)"吻合。全球零售業(yè)巨頭家樂(lè)福CEO貝勒能曾說(shuō)過(guò)：零售業(yè)就是關(guān)注細(xì)節(jié)。同樣，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)操過(guò)程，也是關(guān)注細(xì)節(jié)的過(guò)程。因?yàn)橹挥屑?xì)節(jié)的完美才最終體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商的智睿和才干。