初探地級市單體商業房地產項目業態組合

　　商業規劃是商業房地產項目開發流程中的重要環節(本文所指商業房地產特指商鋪，不包括寫字樓和酒店)，而業態組合又是商業規劃中極為重要的內容。如若業態組合定位科學合理，可使樓盤營銷增加靚麗的賣點，有力促進樓盤的銷售，如大連萬達在全國搶灘推出的萬達購物廣場模式；也可為項目建成運營后真正實現長期繁榮奠定堅實的基礎，如廣州天河城項目。反之，如果業態組合定位不符合項目所在城市商業發展現狀的實際需要，將導致項目投入運營后必定不能做旺而最終歸于失敗。這種案例在全國許多城市可謂比比皆是。

　　項目開發前期明確業態組合的定位，還對項目的規劃設計和建筑設計具有指導意義。那么，什么是商業業態?什么是商業業態組合？業態組合定位需要考慮哪些因素？單體商業房地產項目的業態組合有哪幾種常用方式？本文試圖以地級市為例對上述問題進行探討。

　　商業業態指的是經營者為滿足不同的消費需求而形成的經營模式或經營形態，其分類主要依據經營主體的多少（是一個還是多個）、目標市場、經營理念、服務功能、立店規模、選址、目標顧客、商品結構、店堂設施和裝修標準、商品進貨渠道（從廠家還是分銷商處進貨）和募集方式（是中央采購還是單店進貨）、商品的寬度和深度、價格政策（毛利率大小）、銷售方式等諸方面。目前，我國現有的商業業態主要有：百貨店（有傳統百貨和現代百貨之分，現階段地級市百貨店大都為傳統百貨，但已開始向現代百貨過渡）、專業店、專賣店、商業步行街、超市、大型綜合超市、倉儲式商場、購物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、專業市場(批發市場)、農貿市場等。其中，由于倉儲式商場強調儲銷一體和非中心商圈選址，便利店強調社區便利性服務，專業市場強調運輸、倉儲、配送等物流概念，農貿市場強調農副產品銷售，這些業態和作為建筑群形態的商業步行街均不在本文討論的范疇。

　　商業房地產項目的業態組合，指的是開發商根據項目城市現有業態狀況和對未來商業發展趨勢的把握，充分利用自身可能整合的各種招商資源，為便于該樓盤作為房地產項目實現銷售和該項目作為商業地產日后能夠成功運營而對項目各功能分區和各樓層的業態所進行的規劃。業態組合定位必須在項目開發前期完成。

　　根據我們的操盤經驗，單體商業房地產項目業態組合的定位，主要考慮如下幾個因素：

　　1、盡可能引進符合項目地實際需要的新業態，以造成對原有業態的強烈沖擊，顛覆舊有商業格局；同時，所確定的業態必須有足夠大的規模，以至于3~5年內無人能出其右，形成規模上的強勢地位，將項目打造成新的商業中心；

　　2、要有主流業態和核心店，保證項目開業后對周邊商業物業形成競爭態勢，銷售力強，以吸引人氣，積聚商氣；但又強調多業態經營，以使各業態之間優勢互補，降低整體經營成本，提高利潤率，預防風險；

　　3、現代百貨公司和大型綜合超市比較適合作為主流業態引進，但二者之間存在競爭關系，要注意它們的錯位經營；

　　4、首層和二層盡可能采用產權清晰、便于日后管理的內置步行街業態，即使引進現代百貨或綜超作為核心店，也必須考慮采用適合進行產權分割的辦法，將項目化整為零進行銷售，確保回籠開發資金；

　　5、大型綜合超市能夠有效地形成商氣，對確保項目運營成功有利，但其要求租金相對較低，容易形成"租售"矛盾；

　　6、現代百貨公司以時尚和女性消費為主，可以承受較高的租金，但該業態必須從首層開始配置，公攤面積最少40%。其與大型綜超相似，，將在一定程度上導致部分潛在客群不愿投資此類商鋪。這是在引進百貨公司和大型綜超業態時必須注意的。

　　根據作者總結多個商業房地產樓盤的實操經驗和對我國地級市大規模調研親歷，作者認為，以我國大多數地級市城區人口規模、消費水平和購買力現狀，一般地說，打造一個單體商業房地產項目，其規模宜在總建2~3萬平方米，層數控制在3~4層。在受到用地面積、建筑密度等規劃條件限制致使開發面積過小，或當地城市人口基數大、現有商圈十分繁榮的條件下也可建五層。但總建一般應控制在4萬㎡之內。開發商應清醒地認識到，商業項目總建過大，開發風險便驟然放大。另據研究,人們對單體商場面積的心理最大承受能力為 1.7 萬㎡，生理最大承受能力為 2.3 萬㎡，超過這個"疲勞度"就適得其反了。從國外百貨店的一般規模來看，單店營業面積多為 7000~8000㎡，在日本，超過 6000 ㎡就要受到"大店法"的規制。需要警惕的是，目前，國內商業房地產開發已然涌現許多"大盤英雄"，一些開發商在地級市動輒開發5~6萬㎡，甚至在只有40萬城市人口的城市也蓋起多個10萬㎡的商業巨盤！人們有理由擔心，我國上世紀90年代初期曾掀起"大商場熱"至90年代后期又引發大商場衰退潮的現象幾年后又將重演。

　　建筑規劃方面，項目的臨街一側盡可能布置有廣場如旱噴泉廣場及停車場，注意提供優美購物環境，使之休閑特性明顯。建筑造型強調現代而前衛，簡潔，明快，標識性強。注重豎向交通的易達性，創造臨街便捷的多渠道垂直交通：設室外電動扶梯，將人流動線上的顧客直接輸送至二層甚至三層，在與之相鄰的商業物業間架設人行天橋，在具有景觀價值的臨街面配置觀光電梯，將客流直接從地面引向各層。建筑內盡可能設置面積適可的中庭，因為中庭是垂直交通組織的關鍵點，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵層間運動,又宜做休閑、促銷場地；中庭頂部天窗宜采用透明材料引入自然光線，不僅節能，而且讓上層空間開闊敞亮，把人的視線吸引向上。配套設施應較為完整，中央空調、電動扶梯、客梯、貨梯、煙感噴淋消防系統、照明系統、通風系統、背景音樂系統、道路指示系統，均應規劃建設到位。大多數情況下不建地下室或半地下室。選址宜在中心商圈，以最大程度充分利用和整合現有商業資源。

　　根據項目總建的大小和層數的不同，業態組合方式建議如下：

　　一、在首層面積為4000㎡~5000㎡，層數為4層，總建在1.6萬㎡~2萬㎡時，業態組合方式有：

　　組合（1）：1F+2F+3F為內置步行街，4F為專業賣場。

　　其中，1F為流行時尚專賣店、精品店、折扣店組成的名店街，并設1~2個方便快餐冷飲店，2F、3F以服裝步行街為主。4F引進知名品牌做專業大賣場，如3C賣場（家電、手機、電腦）或家居賣場或電玩、運動、書市、電影城之類專業賣場；將3F、4F臨街部分設計為通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮燈光，使其成為餐飲、咖啡、茶室等對情調和視線要求較高的經營定位，并進行分割銷售。而這種可憑欄遠眺的餐飲娛樂景觀區還會具有非常不錯的賣點。之所以強調對3F、4F的分割銷售，是因為項目總建規模小，可供銷售的面積最大也只有2萬㎡，為提高開發商的投資收益，必須盡可能提高分割銷售商鋪的比例。

　　該組合的缺點是缺少核心店。但由于內置步行街將流行時尚和服裝專賣集中經營，提供了舒適明亮的購物環境，具有

明顯的"扎堆"效應，較受經營者和消費者的歡迎。同時，該組合適合劃小商鋪面積，便于控制總價，從而利于推盤銷售。必須強調指出，從定價策略和解決"租售"矛盾、利于開業后運營管理等多角度考量，這種首層為步行街，并爭取盡可能多的樓層為步行街的組合是單體商業房地產項目首選和主要的組合模式。雖然內置步行街這種業態目前在地級市中還不多見，但它無疑將成為未來流行的趨勢。

　　組合（2）：1F+2F2/3為內置步行街，2F1/3+3F為大型綜合超市，4F為專業賣場。

　　此組合的用意在于借大型綜超可以有效積聚人氣來提升項目的品質。大型綜超應成為本組合的核心店。但其必須從2F開始引導人流并輸送至3F，否則，將大型綜超直接設置在3F有較大經營風險。

　　組合（3）：1F+2F為現代百貨公司，3F為內置步行街，4F為專業賣場。若項目地商圈非常成熟，人氣特旺，也可考慮將4F設計為部分或全部內置步行街。

　　對于組合（2）和組合（3），由于作為內置步行街的可供銷售的商鋪面積太少，必須明確：1、大型綜超和百貨店的面積必須分割列入銷售；2、首層面積一般應不小于4000㎡；3、與組合（1）類似，將3F、4F的臨街部分包裝成觀景餐飲進行銷售。

　　以上三種組合是針對項目總建不大的特點而進行的設計。對開發商而言，總建小，項目整體運作所需投入的資金自然就少。即使在央行實行"121"新政之后，總建在1萬余㎡的項目，開發商所需投入的資金依然不是太多，有利于整體運作。但是，對于總建規模太小的項目，如若不能借助現有商業地產形成猗角，錯位經營，相互支持，積極鞏固原有的中心商圈地位，而項目自身規模又不足于構筑新商圈的話，為避免項目開業后的經營風險，作者還是建議開發商慎重開發。

　　二、在首層面積為6000㎡~1萬㎡，層數為3~4層時，其業態組合方式可考慮：

　　組合（4）：1F+2F3/4為內置步行街， 2F1/4+3F為大型綜合超市，4F為專業大賣場（如家居城），其中，3F、4F的臨街部分為通透明亮的餐飲娛樂景觀區。

　　此組合可提供便于分割銷售、三層以下的商鋪面積至少近2萬㎡，且首層面積較大，利于項目推盤銷售。當然，大型綜超應成為核心店。

　　組合（5）：1F為現代百貨公司，2F+3F為內置步行街，4F為專業大賣場，其中，3F、4F臨街部分為通透明亮的餐飲娛樂景觀區。還可根據周邊商業物業競爭情況，考慮從2F引入生鮮副食洗化超市概念，并連同3F的一部開辟為超市。

　　三、在首層面積超過1萬㎡，層數為3層，總建筑面積超過3萬㎡時(如當地城市人口基數龐大、現有商圈繁榮，或開發商有較好的銀企關系，為今后融資"變現"考慮，也可建4層,總建超過4萬㎡)，因其首層面積和總建筑面積較大，業態組合有較多的選擇余地，這時，組合方式建議為：

　　組合（6）：1F為內置步行街，2F為大型綜超，3F為專業賣場，其中，將3F臨街部分作為觀景休閑餐飲。

　　組合（7）：1F為百貨公司，2F為內置步行街，將2F和3F的一部分辟為生鮮副食洗化超市，3F的臨街部分作為觀景休閑餐飲，其余部分作為專業賣場。

　　一般說來，組合（4）至組合（7）的項目堪稱當地"商業航母"。如總建規模達到3萬㎡以上時，該項目在地級市已可規劃成典型的購物中心即shopping mall業態（當然，這種地級市的mall實在無法與京、滬、穗動輒數十萬平米的大mall相提并論）。這種業態是一個無顧客層次限制、集中了多種零售業態和服務設施的多功能綜合體，它具有"一站式、多功能、休閑性"特點, 服務功能齊全，不僅滿足購物需要，而且也滿足休閑、娛樂、文化和餐飲等需求。因此，在進行業態組合時，經營品項要考慮吃、穿、用、玩、樂、賞、游等內容的合理配置。

　　需要強調指出，本文所討論的業態組合設計都是作者實操經驗的總結，它僅僅是提供了若干思路：

　　首先，作為一個具有社會責任感的開發商在思考業態組合時，其關注的焦點應該是售樓和經營并重。因此，，室內步行街始終是這些方案的核心組成元素。

　　其次，利用大型綜合超市和現代百貨公司作為主力店來聚集人氣，形成商氣，以達到提升項目品質的目的，是解決業態組合問題的重要手段。但是，這種設計所帶來的問題是，由于這兩種業態所需經營面積大，公攤面積最少40%，雖然可以從產權形態上分割，但交房時畢竟不能從實物形態上分割，將在一定程度上導致部分客群不能接受此類商鋪而影響售樓。當然，如果開發商傾力引進知名品牌百貨公司或大型綜超，精心包裝項目，制定合適的售價政策（首層定位為百貨公司業態其售價一般比首層定位為內置步行街的低，但此時可適當調高2F內置步行街的售價。拙文《挖掘賣點：從業主視角談商鋪定價策略》對此進行了闡述），處理好買賣合同、租賃合同和招商合同間的法律關系，租賃期適當延長（應考慮在10~20年），規劃這兩種業態的樓層也是可以分割銷售的。

　　第三、若項目地原有百貨業態較弱如尚處于傳統百貨向現代百貨過渡階段，在總建規模不大時（如2萬余㎡），也可將整個項目定位為百貨業態并全部分割銷售。但當項目定位為購物中心業態時，百貨或大型超市則只能規劃為項目的主力店群，且其面積占比不能超過80%。

　　這里還有幾個問題須作說明：

　　1.各種組合均應在1F設立1~2個方便快餐、冷飲店以完善功能，但飲食比例不宜太多，以冷食為主。2.各種業態、業種面積占比應根據當地業態現狀、競爭烈度和對項目招商、售樓前景的預測進行綜合分析確定；3.選擇觀景休閑餐飲要考慮項目地周邊環境是否具有景觀價值，所在樓層是否具有良好的視野；4.除在頂層規劃專業大賣場外，應根據實際需要在2~4層間配置一些其它業種專業店。

　　誠然，商業規劃中的業態組合定位還有許多選擇。但任何選擇都必須考慮大量的細節，比如，內置步行街商鋪的開間、進深和購物動線寬度應該多少為宜，商鋪面積如何劃分才利于銷售又利于經營，公攤面積多少方易為業主接受，在什么情況下內置步行街可往3層、4層設置，怎樣選擇業種組合可使商鋪售價最佳，如何處理業主組賃合同和招商合同的關系等等。所有這些細節都必須與項目的業態組合定位"精準"吻合。全球零售業巨頭家樂福CEO貝勒能曾說過：零售業就是關注細節。同樣，商業房地產項目的實操過程，也是關注細節的過程。因為只有細節的完美才最終體現出開發商的智睿和才干。

篇2：蘇州市關加強全市商業房地產項目管理意見的通知(2014)

　　蘇州市關于進一步加強全市商業房地產項目管理意見的通知(20**)

　　蘇府[20**]9號

　　各市、區人民政府，蘇州工業園區、蘇州高新區、太倉港口管委會;市各委辦局，各直屬單位：

　　《關于進一步加強全市商業房地產項目管理意見》已經市政府第19次常務會議討論通過。現予以印發，請認真貫徹執行。

　　蘇州市人民政府

　　20**年1月27日

　　(此件公開發布)

　　關于進一步加強全市商業房地產項目管理意見

　　為進一步規范房地產市場秩序，保護購房者合法權益，促進房地產市場健康發展，維護社會和諧穩定，從源頭上解決我市商業房地產市場售后包租等問題。根據《商品房銷售管理辦法》(住建部令第88號)、《省住房城鄉建設廳關于進一步加強商品房預售監管的通知》(蘇建房管〔20**〕432號)和《市政府關于印發蘇州市房地產項目貨幣資本金管理辦法的通知》(蘇府規字〔20**〕14號)等有關法律、法規，結合我市實際，現就進一步加強全市商業房地產項目管理提出如下意見：

　　一、優化結構布局，實現商業房地產項目供需平衡

　　(一)規劃部門應發揮城市規劃的調控作用，通過完善規劃選址、業態布局等，優化商業業態結構及用地布局。

　　(二)國土部門應根據商業地塊區位、交通、周邊商業體的現狀存量、未來上市量和總體市場需求，制定科學合理、平衡有序的供地計劃，確保商業房地產市場總量平衡、有序發展。

　　二、嚴格產權分割，規范商業房地產項目審批管理

　　(一)商業房地產項目在土地出讓前，由項目所在地的區人民政府(管委會)按不可分割、分層分割、比例分割提出產權分割初步意見，并經市規劃、國土、住建等部門審核后報市人民政府審批。

　　(二)為有效應對和處置商業房地產項目的經營風險，建立風險防范資產保障機制。對于可分割出售類的商業房地產項目在預售前劃出一部分房產作為風險防范資產予以凍結，具體為：建筑面積在10萬平方米以下的，不得低于地上總建筑面積的30%;建筑面積在10萬平方米以上的，按地上總建筑面積3萬平方米劃定。凍結時間為三年。凍結期內不得銷售、抵押和轉讓。三年后應由房地產開發企業向項目所在地的區人民政府(管委會)提出申請，并經同意后予以解凍。國土部門在國有建設用地使用權出讓時，應將上述內容與規劃設計條件及有關要求一并納入土地出讓公告文件和國有建設用地使用權出讓合同中。

　　(三)規劃部門在核發商業房地產項目工程規劃許可證時，應對房地產開發企業暫時凍結部分的房產在附件、附圖中明確具體位置，保持其相對完整性。

　　(四)住建部門應按照項目建設工程規劃許可證(包括附件、附圖)明確的有關內容及規范、標準要求，進行施工圖審查，確保設計符合規范。

　　(五)公安消防部門應按規劃許可的用途進行建筑消防審核。

　　三、加強預售監管，防范商業房地產項目資金風險

　　(一)提高新建商業房地產項目貨幣資本金監管標準，在現行標準上增加50%。根據項目工程建設進度，商業房地產項目按基礎完成、結構封頂分別解款30%、20%，在預售階段如無售后包租現象，在項目竣工交付后一個月內全額解款。如出現售后包租現象，貨幣資本金余額部分將予以凍結，直至整改完成。

　　(二)商業房地產開發企業在申請預售許可時，必須向住建部門提交預售方案，并注明是采用自行銷售或其他銷售方式。若采用其他銷售方式的，須提交相關合同。同時房地產開發企業應向住建部門遞交“不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”的書面承諾。

　　(三)對不可分割出售類的商業房地產項目，禁止虛擬分割，禁止以出售使用權、租售權、收益權等名義拆零銷售。

　　四、形成部門聯動，加強商業房地產項目后續監管

　　(一)建立商業房地產聯席會議制度，形成部門聯動機制，加強對商業房地產項目的后續綜合管理。

　　(二)對于商業房地產開發企業涉嫌違反土地出讓合同要求的，由國土部門予以查處。

　　(三)對于商業房地產企業未能按規劃要求進行建設的，由規劃部門予以查處。

　　(四)對于商業房地產項目銷售合同及廣告涉嫌違法的，由工商部門予以查處。

　　(五)對于房地產開發企業采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房的，由住建部門依法予以查處，并可凍結該項目商品房網上簽約功能。

　　(六)對不具有房地產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的，由金融監管機構、公安部門依法予以查處。

　　五、強化風險防范，確保商業房地產項目平穩運營

　　(一)各區人民政府(管委會)要從維護社會穩定和保護廣大投資者利益的高度出發，充分重視售后包租問題帶來的潛在社會風險，引導廣大投資者充分認識市場風險并采取扎實有效的措施，予以防范和化解。

　　(二)各區人民政府(管委會)要對現有商業房地產項目逐一進行梳理排查，加強項目監管，開展社會穩定風險評估，確保商業房地產項目平穩運行。

　　(三)各區人民政府(管委會)要會同相關部門加強對現有商業房地產項目的分類指導。對于運行正常、市場前景良好的商業房地產項目要予以支持并規范其運作;對于運行狀況較差、存在潛在風險的商業房地產項目，要督促房地產開發企業或項目管理機構，通過完善管理、引入戰略合作伙伴等多種方式，改善項目運營狀況;對于個別管理混亂、市場風險極大的商業房地產項目，要采取必要的經濟、法律等手段及時予以處置和化解，切實維護社會和諧穩定。

　　本意見所稱商業房地產項目是指在商業服務業用地上所開發建設的商品房項目。商業服務業用地包含商業用地(B1)、商務用地(B2)、娛樂康體用地(B3)、公用設施營業網點用地(B4)和其他服務設施用地(B9)五類用地。

　　以上意見，各縣級市可參照執行。

　　本意見自公布之日起30日后施行。

篇3：商業房地產銷售基本業務知識培訓(1)

　　商業房地產銷售基本業務知識培訓（一）

　　一、房地產交易

　　1.房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

　　2.基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。

　　3.國家實行房地產價格評估制度（房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估）。

　　4.國家實行房地產價格申報制度（房地產權人轉讓房地產，應當向縣以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報）。

　　5.房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。

　　6.房地產轉讓，是指房地產權人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

　　7.下列房地產，不得轉讓：

　　1)以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規定的條件的；

　　2)司法機關和行政機關的依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

　　3)依法收回土地使用權的；

　　4)共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

　　5)權屬有爭議的；

　　6)未依法登記領取權屬證書的；

　　7)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

　　8.以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

　　1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

　　2)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件的。

　　3)轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

　　9.以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

　　10.房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

　　11.房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

　　12.以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。

　　13.商品房預售，應當符合下列條件：

　　1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

　　2)持有建設工程規劃許可證；

　　3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

　　4)向縣級以上人民政府房產管理部辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

　　5)商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

　　6)商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

　　14、 房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

　　15、依法取得的房屋所有權連同訪房屋占用范圍的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。

　　16、房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。

　　17、房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。

　　18、房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　19、房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。

　　20、住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。

　　21、以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。

　　二、房地產買賣合同

　　1.房地產買賣的當事人應當依法訂立房地產買賣合同。

　　2.房地產買賣合同應當采用主管機關統一制作的文本。房地產買賣合同應當具備以上條款：

　　1)當事人的姓名或者名稱、地址；

　　2)房地產權利證書編號；

　　3)房地產坐落的位置、面積、四至界限；

　　4)土地宗地號、土地使用權的性質和年期；

　　5)房地產的用途；

　　6)買賣價款及有無能力支付方式和日期；

　　7)房地產交付使用的日期；

　　8)公用部分的權益分享及共有人的權利義務；

　　9)違約責任；

　　10)合同糾紛的解決辦法；合同生效的條件及時間；

　　11)雙方認為必要的其他事項。

　　3.預售房地產的，當事人約定交付房地產的時間應當在竣工驗收合同之后。

　　4.房地產開發商應當在房地產音樂會使用時，向受讓人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發商應當按照住宅質量保證書的約定，承擔房地產保修責任，保修期不得少于一年。保修期內，因房地產開發商對房地產進行維修，致使房屋使用功能受到影響，給受讓人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

　　5.違反法律、法規的房地產買賣合同無效。無效的房地產買賣合同，從訂立時起就不具有法律約束力。

　　6.房地產買賣合同被確認為無效后，當事人一方有過錯的，應當賠償對方因此遭受的損失。當事人雙方均有過錯的，應當各自承擔相應責任。

　　7.發生下列情形之一的，可以變更或者解除房地產買賣合同：

>

　　1)經當事人雙方協商一致，并且不因此損害國家利益和也人合法權益的；

　　2)因不可抗力致使房地產買賣合同無法履行或者不能全部履行的；

　　3)因一方違約，使房地產買賣合同發行成為不必要的；

　　4)出現房地產買賣合同約定的變更或者解除合同條件的；

　　5)雙方協商變更或者解除應當訂閱書面協議。

　　一方當事人根據本條第一款第（2）、（3）、（4）項的規定要求變更或者解除合同的，應當及時通知對方。

　　8.因變更或者解除房地產買賣合同致使一方當事人遭受損失的，有過錯的一方當事人應當負賠償責任。

　　9.現售房地產的受讓人不按約定期限限給付價款的，受讓方應當按中華人民銀行有關延期付款的規定支付違約金；因受讓方過錯造成轉讓人損失的，受讓人除支付違約金外，還應當負賠償責任。受讓方超過房地產買賣合同約定時間90日仍不給付價款的，轉讓人有權解除合同，但受讓人另有約定的除外。

　　三、房地產預售

　　1.房地產開發商預售房地產應當符合下列條件：

　　1)土地使用權已經依法登記，取得房地產權利證書；

　　2） 取得《建筑許可證》和《開工許可證》；

　　3） 除付清地價款外，投入開發建設的資金已達工程預算投資總額的百分之二十五并經注冊會計師驗資；

　　4）房地產開發商和金融機構已簽訂預售款監管協議；

　　5）土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。

　　符合上列條件的，經主管機關核準后，發給《房地產預售許可證》。

　　2.房地產開發商應當對預售房地產的說明書、設計圖紙、銷售廣告等公開展示文件的真實性負責。

　　3.已預售的房地產在建筑工程中，對公共設施部分不得變更設計。如確需變更設計的，京戲征得全體受讓人五分之四以上的同意。

　　建筑常識

　　1.什么叫房屋的建筑面積？

　　答：房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻（或外柱）外圍以內水平投影面積之和。

　　2.什么叫房屋的公用建筑面積？

　　答：房屋的公用建筑面積是批建筑物主體的、戶門以外可使用的面積，包括層高超過2.2米單車庫、設備層或技術層，室內外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機等。

　　3.房屋的公用面積如何分割？

　　答：每戶（或單位）應分攤的公用建筑面積按如下原則進行計算：

　　1）有面積分割文件或協議的，應按其文件或協議進行計算；

　　2）如無面積分割文件或協議的，按其使用面積的比例進行分攤。

　　即？每房分攤的公用建筑面積=

　　應分攤公用建筑面積/各套（單元建筑面積之和）*各套（單元）建筑面積

　　4.購房的建筑面積包括哪些？

　　答：房屋的建筑面積包括套內（單元）建筑面積和按規定應分攤的公用建筑面積兩部分。

　　5.建筑物層高達到多高時計算建筑面積？

　　答：建筑物層高難度超過2.2米（含2.2米）均應計算建筑面積。

　　6.計算全部建筑面積有哪些？按國家規定（共15條）

　　答：1、永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算；

　　2、房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等到其高度在2.2米以上部位計算建筑面積；

　　3、穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分層高在2.2米以上的按其水平投影面積計算；

　　4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提供井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積；

　　5、房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.2米以上的部位，按外圍水平投影面積計算；

　　6、挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算；

　　7、屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，近各層水平投影面積計算建筑面積；無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積；

　　8、與房屋相連的有柱走廊，兩面三刀房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算；

　　9、建筑間永久性的封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；

　　10、地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.2米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）舛圍攻水平投影面積計算；

　　11、有柱或有圍護結構的門廊、門斗、按其柱或圍護結構的外圍攻水平投影面積計算；

　　12、有玻璃墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外墻的，當幕墻框架突出主體結構距離已有設計數據或實際測量數據時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設計數據的，幕墻框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍取用150毫米的數據；

　　13、屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算；

　　14、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平面積計算；

　　15、有伸縮縫的房屋若其與室內想能的，伸縮縫計算建筑面積。

　　7.計算一半建筑面積有哪些？

　　答：1、有蓋無柱的外走廊、檐廊，按頂蓋水平投影面積的一半計算面積；

　　2、獨立柱的雨蓬、單排信的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積一半計算面積；

　　3、未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積；

　　4、建筑物外在頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積；

　　5、建筑物有頂蓋的無柱架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。

　　8.不計算建筑面積的有哪些？

　　答：1、突出房屋墻面構件、藝術裝飾，如柱、垛、臺階、無柱雨蓬、懸挑窗臺等；

　　2、檢修、消防等用的室外爬梯；

　　3、沒有圍護結構的屋頂水箱建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、泳池等；

　　4、構筑物，如獨立煙囪、煙道、油罐、貯油（水）池、地下人防干、支線等；

　　5、舞臺及后懸掛幕布、布景的天橋、挑臺；

　　6、建筑物內外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的窨安置箱罐的平臺。

　　9.什么是套內建筑面積？

　　答：房屋按套（單元）計算的建筑面積為套（單元）門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的

使用面積、墻體面積及陽臺面積。

　　10.、什么是公用建筑面積？

　　答：各產權共同占有或共同使用的建筑面積。指各套（單元）以外為各戶共同作用，不可割的建筑面積。可分為應分攤的公用建筑面積和不能分攤的公用建筑面積。

　　11.哪些公用面積應分攤？

　　答：應分攤的公用建筑面積套（單元）門以外的室內、外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室外、為整棟服務的值班警衛室、建筑物內的垃圾房以及突出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。核減建筑面積中的公用面積。

　　12.哪些公用面積不能分攤？

　　答：不能分攤的公用面積為義層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放窨、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用權的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室，以及地下國庫、地下設備用房等。

　　13.房屋銷售面積由哪些組成？

　　答：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該磁（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和。

　　14.各套（單元）應分攤的公用面積怎樣計算？

　　答：該套（單元）應分攤的公用建筑面積=該套（單元）內的使用面積*應分攤的公用面積各套（單元）使用面積之和。

　　新合同

　　1.商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同就當明確以下主要內容：

　　1)當事人名稱或者住所；

　　2)商品房基本狀況；

　　3)商品房的銷售方式；

　　4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

　　5)交付使用條件及日期；

　　6)裝飾設備標準承諾；

　　7)供水、供電、供熱、燃氣通訊道路、綠化等配套基礎設施和公共設施交付承諾和有關權益、責任；

　　8)公共配套建筑的產權歸屬；

　　9)面積差異的處理方式；

　　10)辦理產權登記有關事宜；

　　11)解決爭議的方法；

　　12)違約責任；

　　13)雙方約定的其他事項。

　　2.商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價；商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

　　按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積人分攤的共有建筑面積。

　　3.按套（單元）計價的現售房屋當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款；

　　按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面釁應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

　　4.按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：

　　1)面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；

　　2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已會房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

　　面積誤差比=[（產權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積]*10%

　　5.按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變面而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方式。

　　6.不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。

　　符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人之間別有約定的，從其約定。

　　7.房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。

　　經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人，買受人有權退房，由房地產工發企業承擔違約責任。