商城管理處的管理機制

　　包括自我約束機制、激勵機制、目標管理責任機制

　　1自我約束機制

　　*管理處每年與公司簽定經營目標責任書。

　　*管理處每季度開展一次業主問卷調查，調查結果作為獎金、員工晉升的直接依據。

　　*公司質管部每月組織一次月考核、每半年組織一次內部質量審核，確保管理運作按照ISO9001：2000質量體系運作。對考核及審核中發現的問題要求及時整改及開出糾正措施。

　　*員工每月進行考核，考核成績結果直接與獎金、員工晉升掛鉤。

　　*管理處對操作層員工的工作檢查主要依靠操作層員工的每日自檢、項目主管每日的日檢及月檢來完成。

　　1.1管理處員工考核

　　管理處經理組織每月由部門主管參加的對員工進行的考核。

　　2激勵機制

　　如何正確激勵員工是企業管理中的主要課題，對處于勞動密集型的物業管理行業顯得尤其重要。我公司通過多年的探索，已經形成了較為完善的激勵機制。

　　A．目標激勵：在僑鴻國際商城的物業中我們將導入ISO9000質量認證體系，并要求對員工進行監督和月、年考核，全面考查員工的工作業績，實踐證明效果良好。員工的斗志和工作投入度得到充分的調動。

　　B．效益激勵：公司每年都結合考核業績掛鉤的辦法，分配獎金，體現多勞多得，兌現獎罰措施，進一步激發了員工的責任心和工作熱情。

　　*采用經營管理目標責任制方式進行考核。

　　*獎懲體系堅持"獎懲分明"和"優勝劣汰"的原則。依靠嚴密的規章制度，及時準確實施獎懲。

　　*報酬體系主要通過員工直接分配所得來激勵員工，在成本控制前提下，盡量提高員工的收入，充分肯定努力工作所得的報酬，以此吸引高水平的管理及技術人才。

　　*對于要求上進、追求自我提升的員工，給他們培訓和再培訓是最好的激勵方式。為此我們將培訓放在企業發展的重要位置，并提供足夠的資金和物資裝備。盡可能挖掘有潛力的員工。

　　*企業文化體系是企業發展壯大的源泉，是激勵機制的有效手段。我們通過開展形式多樣的集體活動，注重管理處社區文化的開展及管理處員工的活動開展，營造和諧的工作環境，不斷增強員工的凝聚力和向心力。

　　3經營上采取經營目標責任制

　　公司每年與管理處簽定經營目標責任書，年終進行考核。

篇2：關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(2015)

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(20**)

　　各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

　　市民政局《關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見》已經市人民政府同意，現轉發給你們，請照此執行。

　　天津市人民政府辦公廳

　　20**年4月21日

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見

　　市民政局:

　　為貫徹落實《天津市人民政府關于進一步加強社區工作的意見》（津政發〔20**〕30號）和我市社區物業管理工作相關規定，

　　進一步加強我市社區物業管理機制建設工作，現提出如下實施意見。

　　一、總體要求

　　深入貫徹落實市委、市政府關于加強社區治理工作的總體部署，進一步健全社區物業管理機制，扎實做好社區物業管理工作，

　　切實維護社區居民和物業服務企業的合法權益，保障社區物業管理在陽光下運行，全面提升我市社區治理工作水平。

　　二、主要任務

　　(一）落實新建居民住宅小區"三個提前"工作要求。

　　1. 在業主入住前，社區居民委員會提前開展工作。各區縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區的非經營性公建聯審聯驗機制，確保社區辦公服務設施在業主入住前到位。明確代管社區居民委員會或指導成立社區居民委員會籌備組，并提前進駐小區依法開展工作，為做好后續服務和管理奠定基礎。

　　2. 在業主委員會成立前，街道辦事處、鄉鎮人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉鎮人民政府負責本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉工作，并指導和監督業主委員會依法履行職責。符合選舉條件的社區居民委員會成員應當積極參加業主委員會競選（已成立業主委員會的，應當鼓勵業主委員會成員參加社區居民委員會選舉），實現社區居民委員會成員與業主委員會成員的交叉任職。

　　3. 在選聘物業服務企業前，社區物業管理工作聯席會議提前開展工作。社區物業管理工作聯席會議要指導新建商品房、保障性住房等居民住宅小區業主委員會做好選聘（續聘）物業服務企業工作，監督物業服務合同或協議中約定內容的執行情況，及時建議業主委員會對管理能力差或服務不到位的物業服務企業督促整改或必要時解除合同。

　　（二）建立健全"三個公開"工作制度。

　　1. 社區物業管理工作聯席會議制度公開。社區居民委員會每月要主持召開社區物業管理工作聯席會議，研究協調物業服務合同或協議履行情況、業主委員會履職和換屆、物業服務費收繳使用、房屋維修專項資金和應急解危專項資金使用等社區物業管理中出現的重要事項和問題；對涉及居民切身利益的，要形成會議紀要和通報，及時予以公開。

　　2. 社區物業服務和賬務公開。社區居民委員會要配合有關部門，指導監督物業服務企業按照市國土房管局關于建立物業服務事項公開公示制度有關規定及物業服務合同或協議約定的公開事項，落實各項公開公示制度。享受市和區縣兩級財政補貼的舊樓區，其所在街道辦事處、鄉鎮人民政府要組織相關社區居民員會或管理服務單位，對政府補貼、管理服務費、非機動車及機動車輛場地占用費等收支使用情況進行公示。

　　3. 業主委員會工作公開。社區居民委員會應配合有關部門，指導督促業主委員會及時向廣大業主公開工作經費、業主委員會議定事項等內容。

　　（三）實行"三個上賬"管理措施。

　　1. 舊樓區長效管理補貼上賬。各區縣人民政府要充分運用市和區縣兩級財政補貼資金的引導和獎勵作用，督促區縣有關部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府嚴格實施舊樓區管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區長效管理補貼資金發放的重要依據。市和區縣財政、審計部門要加強對補貼資金使用情況的有效監管，確保補貼資金專款專用。

　　2. 物業服務企業的經營行為"上賬"。市和區縣物業管理主管部門要建立和完善物業服務企業誠信信息系統，加強對物業服務企業誠信情況的動態監管，定期組織對物業服務企業服務質量的檢查考評，指導社區居民委員會建立健全物業管理評議制度。市和區縣民政部門要定期組織社區居民開展滿意度調查，為物業管理主管部門考核物業服務企業提供依據。

　　3. 開發建設單位的質量保證金上賬。市和區縣建設主管部門要進一步完善建設工程缺陷保修監管機制，落實缺陷責任期內建設工程質量保證金制度，并規范開發建設單位對建設工程質量保證金的保管和使用；會同民政部門圍繞開發建設單位房屋質量、維修時限和修繕效果，定期開展居民滿意度調查，并將調查結果作為對開發建設單位資質評定的重要參數。

　　（四）健全"五個到位"保障機制。

　　1. 社區物業管理隊伍到位。各區縣民政部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府要落實社區物業管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強隊伍管理和人員培訓，建立完善淘汰和補錄機制，保障社區物業管理隊伍專人專崗。

　　2. 社區辦公服務設施到位。各區縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區辦公服務設施達標建設規劃方案，加快推進轄區內社區辦公服務設施建設全面達標。市和區縣財政要加大資金支持力度，發揮區縣人民政府主體作用，采取補建、插建、購買、租賃等方式，提升改造社區辦公服務設施，滿足社區服務管理的基本需求。

　　3. 社區物業管理政策到位。各區縣人民政府和有關部門要認真貫徹執行社區物業管理工作相關法規和政策，逐個小區制定工作方案，確保政策落實到位。市有關部門要研究完善社區專項治理方案，推動我市社區物業管理水平全面提升。

　　4. 社區物業管理制度到位。各區縣人民政府要進一步完善街道辦事處、鄉鎮人民政府物業管理工作聯席會議制度和社區物業管理工作聯席會議制度，分級負責、協調解決本轄區內社區物業管理工作出現的問題。要進一步建立和完善區縣、街道（鄉鎮）和社區三級社區物業管理糾紛調解機制，確保一般問題不出社區、復雜問題不出街道（鄉鎮）、重大問題不出區縣。

　　5. 基層管理執法隊伍到位。市有關部門和各區縣人民政府要堅持屬地管理、條塊結合、以塊為主的工作原則，認真總結和推廣街道（鄉鎮）行政執法授權試點經驗，加強執法隊伍建設，縮短執法半徑、提高管理效率，將各項執法職能落實到社區，確保不留盲點。

　　三、工作要求

　　（一）加強組織領導。各區縣人民政府要建立社區物業管理工作領導機制，落實責任，制定措施，統籌協調推進，實施監督考核。市和區縣房管、民政、規劃、建設、財政、公安、市容園林、綜合執法、市政管理等有關部門要依據各自職責，制定工作方案，共同推進社區物業管理工作。

　　（二）嚴格監督考核。各區縣人民政府要將社區物業管理工作納入對街道辦事處、鄉鎮人民政府和有關部門的年度績效考評項目，認真組織對本實施意見落實情況的監督檢查，確保社區物業管理工作落到實處。

　　（三）強化政策保障。各區縣人民政府和市有關部門要大力支持物業服務企業發展，落實財稅、用工等扶持政策，加強物業管理人員培訓，積極引導物業服務企業延伸服務鏈條，創新盈利模式，實現特色發展，培育壯大一批品牌物業服務企業，為我市物業服務企業健康成長提供良好的發展空間。

　　（四）動員社會參與。各區縣人民政府和市有關部門要采取多種形式，大力宣傳社區物業管理工作相關法律法規和做好社區物業管理工作的重要意義，積極引導廣大居民群眾樹立物業管理的商品消費觀念，主動支持、參與社區物業管理，自覺維護社區環境，形成"社區是我家、建設靠大家"的良好氛圍。

篇3：物業公司財務管理特點及運行機制

　　物業公司財務管理特點及運行機制

　　尊敬的各位領導、各位同仁大家好：

　　根據河南物業商會的安排，河南萬廈物業公司在本次物業管理收費及財務管理研討會上作為主講企業，我作為萬廈物業公司財務負責人，談一談個人對物業管理企業財務管理的一點看法和體會，下面有五個問題與大家共同分享。

　　第一個問題：物業管理企業財務管理具有什么樣的特點呢?

　　物業管理企業是高度統一的管理，全方位、多層次的服務，市場經營為一體，寓經營、管理于服務之中的一種新興的服務行業，屬于第三產業，我國的物業管理起步較晚，目前還沒有專門針對物業管理企業財務核算的會計制度，由于物業管理是作為房地產綜合開發的延續和完善，是在房地產開發中為完善市場機制而逐步建立起來的綜合性經營服務方式，物業管理企業目前的會計核算主要參照《施工、房地產開發企業財務制度》，并執行《物業管理企業財務管理規定》，但物業管理企業畢竟不同于施工、房地產開發企業和其他服務業，物業管理企業有其自身的經營特點和管理要求，而物業企業的財務管理是物業管理企業的財務活動，是協調、處理各方面財務關系的一項經濟管理工作，是企業管理活動的基礎和中心。我本人認為，物業管理企業財務管理具有綜合性強、覆蓋面廣、敏感性強三個特點：

　　特點一：綜合性強

　　財務管理是運用價值形式對企業的經營活動進行管理的，企業經營活動中的一切物質條件、經營過程和經營結果，都可以通過價值形式進行綜合性地反映。財務管理的這一特征表明了企業的財務管理工作具有很強的綜合性。因此，財務管理作為企業管理的一個組成內容，在整個企業管理工作中居于核心地位。

　　隨著現代市場經濟和商品經濟的不斷發展，物業管理與一般的服務行業相比有其明顯的個性，物業管理的行業特性之一，物業管理服務提供的產品是全天候、不間斷、多方位、多層次的過程性服務產品。其突出的一點是生產與消費同時開始、同時結束。所以，物業管理不僅是勞動密集型的行業，而且也是管理密集型的行業。隨著物業管理經營過程的社會化程度和現代化水平的不斷提高，現代的物業管理企業的財務管理，在管理手段上已經廣泛實行財務預算， 財務動態分析方法，加強預算控制，參與企業經營管理決策等;在管理方法上，采用會計電算化，普及

　　計算機的應用和分析，實行數字化管理，從而使財務管理的綜合性大為加強，財務管理已經逐漸成為現代物業企業管理的關鍵組成部分。

　　特點二：覆蓋面廣

　　物業管理服務有別于社會公共服務和個體服務，是一種同時帶有社區公共服務和個體服務特征的群體性服務，這種服務的確定和選擇又是一種市場行為，市場經濟離不開資金運用，企業從事生產經營活動，須擁有一定數量的資金，這是企業進行各種經營活動的基礎。而在企業里，一切涉及資金的活動都是財務管理的內容。在企業的經營活動中，企業內部各個部門、各項目的工作都與資金有關。從提供服務、支付人員工資，對房屋、公共設施設備維修保養、物料消耗、清潔保潔、環境維護、綠化養護等一系列的成本支出，以及按勞取酬收取的物業服務費，開展多種經營的現金流入都與資金有關。各個部門都要使用資金，沒有資金作基礎，任何部門的活動都不能進行;每項業務的開展都直接或間接地影響到企業資金的流入流出，從而影響整個企業的經濟效益。由此可見， 物業企業財務管理涉及的面相當廣泛，企業經營活動的各個方面基本上都有財務管理的存在。這就要求作為物業管理企業的財務管理工作，要兼顧到企業的各個部門、各個項目必須從總體上合理地分配和運用資金，使企業經營各環節占用的資金比例關系協調。

　　特點三：敏感性強

　　在企業的經營活動中，各項工作的進展情況，都可迅速地反映到企業財務上，并影響企業的各項財務指標。而企業的經營活動是一個整體系統，某一個環節出現了問題，都會影響到其他環節，從而影響企業整個的財務狀況。但是有些環節上出現的問題是不規律、無法預測的，諸如市場供需條件的變化，企業外部的經濟環境的復雜多變，都會給企業的經營和財務活動帶來很大的影響。

　　隨著市場經濟的發展和社會化、專業化、市場化物業管理的推進，物業管理招投標應運而生。從一開始介入市場，財務管理中的費用測算就是投標書中最重要的部分，報價也是個敏感的話題，由于服務費用各有千秋，各企業測算角度不同，費用測算沒有一個統一的平臺，企業能否中標，在費用的測算上，關鍵不在于費用具體值的高低，而在于測算的過程和依據。物業管理服務的性價比是彈性的，而非剛性或半剛性，其所提供的產品定量容易，定值難，因此，要真正做到質價相符，優質優價是不容易的。市場經濟是競爭經濟，通過激烈的市場競爭，才能促使物業管理企業有一種緊迫感，感到搞不好工作就難以使企業得到發展，有被社會淘汰的可能性。只有通過企業的不斷自我完善和創新，通過企業間相互的競爭交流，最終才能降低物業管理成本、提升物業管理服務質量，

　　才能使物業企業持續發展。這就要求企業財務管理人員應善于對企業內外部經濟關系及時進行合理調節，以適應外部經濟環境的變化，不斷提高企業防范風險的能力，增加企業市場競爭能力。密切注視外界的變化，及時向企業管理者提供財務信息，反映經營狀況的進展情況，促使企業管理者作出正確的決策，并對企業經營的全過程進行指導和控制。第二個問題：財務管理在物業管理企業中如何運行和控制

　　目前物業管理企業財務管理中的核算體系，我個人認為主要包括三個方面：財務預算、財務核算及成本控制。

　　1、財務預算的運行和控制

　　由于物業管理是對房屋設施設備等實行多功能、全方位、綜合性經營管理與服務，既管物又服務于人，就應該就其提供的物業服務收費。國家發改委建設部規定了兩種收費方式：包干制和酬金制。河南萬廈物業公司采用的是包干制方式，此種方式是指業主只支付固定的物業服務費用，物業管理企業自負盈虧。這種方式有別于其他企業，收入的基本確定，企業就需要精打細算，以收定支，科學的進行年度預算。

　　財務預算是一項比較復雜的工作，需要考慮的因素很多，作出準確的預測是非常困難的，但預算是物業管理企業財務管理經營計劃的核心，包括詳細的預期收支估算，允許的空置率水平和經營費用。這些數字構成了物業管理的量化目標。同時預算是物業管理中財務控制和財務計劃的重要工具，即當實際收入低于預算或費用超過預算時應引起項目負責人的注意。

　　當物業管理企業的財務人員能夠編制比較切合實際的預算時，企業能就未來一年的經營計劃，做出比較現實的安排。基于河南萬廈物業公司財務管理采用電算化，充分利用公司過去的財務數據進行統計技術分析，并根據企業的資產能力和外部經濟環境對未來市場的影響進行估計，從而作出年度財務預測。

　　物業管理企業年度財務經營指標預算分為兩個方面：

　　(1)收入來源的預算

　　由于物業管理企業的收入來源是以元、角、分為基數的標準，根據鄭州市物價局核定的政府指導價，按建筑面積多層建筑收費標準最高為0.38元/平方米/月，高層建筑收費標準最高1.1元/平方米/月，在收入預算時，就要求財務人員精打細算

　　，收集詳細的物業管理基礎資料，在允許的空置率水平下，按照建筑面積和規定的收費標準，預算主營業務收入。

　　雖然已接管的物業收費標準已按物業合同的約定確定，但物業“滾動開發”的情況比較多。業主入住是一個逐漸的過程，由于受入住率的影響，并非每一個物業管理區域的主營收入都能夠全部收回，這就會出現物業服務費不足的現象，在不增加業主和使用人的經濟負擔的情況下，鼓勵管理處根據所管物業狀況和物業區域的特點，開展多種經營，如對空置物業開展租賃服務，收取代租服務手續費收入，開展家政服務，提供有償特約服務，多方位、多渠道創造經濟效益，以業養業，補充物業管理經費的不足。

　　⑵ 成本和費用的預算

　　收入來源的基本確定是物業管理企業有別于其他企業的顯著特征，它不受季節的影響，也無淡旺季之分，成本和費用的管理和控制成為物業管理企業財務管理的核心內容，企業能否盈利、能否持續發展，關鍵在于能否有效的控制成本費用，故成本費用的預算是年度預算的重點。

　　物業管理企業的營業成本是指企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修管理和服務所發生的各項直接支出，包括人工成本，直接材料和間接費用等。

　　財務計劃確定后，要將計劃具體化，進行財務預算，進一步細化各種現金收支預算，使財務計劃成為企業財務管理目標的控制標準和考核依據，在實現企業價值最大化中發揮重要作用。

　　2、物業管理企業財務核算及成本控制

　　在物業管理企業的財務管理運行和控制過程中，最為關鍵的是對年初預算項目進行跟蹤控制。河南萬廈物業公司根據各管理處的具體情況，年初經過調研，確定年度預算目標，由管理處負責人簽訂目標責任書，各管理處財務人員根據本管理處的經營預算切實做好會計基礎核算工作，實現數字化、報表化、動態的分析管理。實行多級核算，做到事前有預算，事中有控制，事后有監督，各管理處通過日常考核與年度考核相結合的方法，進行成本控制，是典型的預算結合目標成本管理模式。

　　就收入核算而言，河南萬廈物業公司采用的是雙月收費制，即每兩個月收一次物業服務

　　費，隨著入住業主或使用人的相對穩定，根據年初計劃主營業務收入按計劃進度按部就班穩步收繳，杜絕前松后緊的情況發生。對于業主欠費產生的應收賬款的管理和控制應區別對待，物業管理企業的應收賬款有別于商業企業，它不會給企業帶來信用銷售，也不會使企業利潤增加，相反，物業管理企業產生的業主欠費只會使企業收入減少，現金流短缺， 對物業企業而言業主欠費越多，數額越大，物業企業的風險就越大，企業的生存將會舉步維艱，甚至倒閉。物業企業財務管理要求加強應收賬款的管理，調查分析應收賬款形成的原因，及時反饋到項目管理部門，在最短的時間里解決問題，將壞賬損失降到最低。減少應收賬款的形成，加快收入的回籠，物業企業才能持續發展。

　　成本和費用是企業生產經營過程中的貨幣表現。對成本和費用的管理是物業管理企業財務管理的核心內容，成本和費用核算是否準確、真實、合理，關系到經營成果的計算是否正確，直接影響國家、企業和職工個人的利益分配。

　　就營業成本而言，河南萬廈物業公司根據年初預算，將營業成本分為多費用項目，對其中由管理處可控成本項目制定考核制度，定期進行經營管理日常考核，并對計劃預算的執行結果進行動態分析、考核，以查明預算計劃完成或未完成的原因，制定預警機制，以便采取措施，改進工作，及時調整管理方案。如人工成本實行定崗定員，公司允許主動缺員，所謂主動缺員，是針對某些崗位人員素質低，服務意識差，不能給企業帶來經濟效益和社會效益，對于這樣的崗位人員，寧缺勿濫，其他費用項目實行年初預算，嚴格按預算目標進行雙月考核，日常考核制度與員工工資掛鉤，核定預算額度標準，實行年度總額控制。

　　財務管理貫穿物業管理企業整個經營過程。在經營過程中，財務預算是手段，財務管理的控制是關鍵。有些企業的財務管理存在兩個誤區：一是把財務管理簡單化，仿佛財務管理只是財務部門的事，而財務部門只是會計核算部門，忽視其整體管理職能，忽視其管理方法和管理理念在企業管理各個方面的應用和貫徹。二是財務部門完全聽命于“老板”，忽視財務管理自身的規律性與相對獨立性。物業管理作為我國gg開放后，伴隨經濟體制的轉軌和住房制度改革深化而出現的一種新型的房屋管理模式，在目前激烈的市場競爭中，不少物業管理企業連年虧損，瀕臨破產，而同樣是物業管理企業的河南萬廈物業公司卻步入良性循環，蒸蒸日上。為什么?因為萬廈人在深化改革中敢于創新，創立了一套“成本控制”的管理模式，并把這種“成本控制”理論應用到企業管理的各個方面，當作一項核心任務。河南萬廈物業的“成本控制”經驗有兩大要點：一是成本控制指標分解，縱向到底，橫向到邊;二是全員參與成本控制，每項成本、費用控制指標都有賬可查，有人控制。

　　第三個問題：日常耗材是物業管理企業的一項重要費用支出，管好專業耗材是物業企業成本控制的重要環節

　　由于物業管理企業是圍繞“人的住用環境”以物業為對象，以人為核心開展專業管理與服務，如各類房屋建筑及附屬設施設備的維修養護，物業環境的治安保衛，消防管理，清潔保潔，污染防治，綠化管理，停車場管理等，每一項業務的開展均需耗費物料用品。

　　為了加強和規范物料用品采購的管理，嚴格控制和節約各類物品的支出成本，河南萬廈公司出臺了《物料用品采購規定》，河南萬廈物業公司日常對各種耗材的管理，分為由公司統購的物品和由管理處自行采購的非統購物品兩種方式，對大宗、常用、易損物品由公司統一采購，各管理處根據年初預算的需求，到公司倉庫領用，對單位價值較低，非常用物品由各管理處自行采買。

　　年度預算時公司從多方面考慮，根據各個物業區域的設施設備、房屋及附屬物的老化程度進行物料耗材的預算。如對于清潔保潔用品的預算可以按照保潔人員的數量，根據保潔區域的檔次和清潔衛生工作所負責的面積大小，來配置不同的保潔工具用具，預算出不同的費用額。公司對物品的采購實行年初預算總額，日常管理過程中放權和收權相結合的管理模式，通過建立健全物品管理的內部控制制度，在物品采購、領用、儲存管理上建立規范的操作程序，堵住漏洞，降低成本。

　　河南萬廈物業的“成本控制”模式是從現代企業財務管理中引申、深化出來的，是財務管理理論運用到企業管理實踐中的典范。

　　第四個問題：資金管理

　　在資金管理方面，為加強公司系統內資金使用的監督和管理，加速資金周轉，提高資金利潤率，保證資金安全，公司制定了嚴格的資金管理規定。

　　公司財務管理部是公司資金管理部門，辦理各管理處以及公司內部獨立單位的結算和資金管理工作，財務管理部具有管理和服務的雙重職能，與下屬管理處在資金管理工作中是監督與被監督，管理與接受管理的關系，在結算業務中是服務與被服務的客戶關系。

　　由于我公司管理項目分散，公司成立了一支業務嫻熟、具有專業技能的會計隊伍，財務人員分散辦公，統一管理，各管理處財務人員全部采用電算化，統一核算方式、統一核算程序、統一核算模式。公司財務管理部按管理處設置明細賬，單獨核算到管理處，各管理處財務核算到每一戶業主各項應收費用。

　　在存款管理方面，公司內各管理處在附近銀行保留一個存款戶，辦理小額零星結算，以點帶面，全方位控制收入來源，所有現金類資金在公司規定的限額及時效內繳存銀行，由公司統一管理和控制。在資金支出方面，公司根據各管理處實際情況，酌情核定備用金，嚴禁坐支現金。

　　在資金管理和檢查方面：公司財務管理部以資金的安全性、效益性、流動性為中心，定期開展以下資金檢查和管理工作，并根據檢查情況，定期向總經理、董事長專題報告。

　　a)定期檢查各管理處的現金庫存狀況。

　　b)定期檢查各管理處在財務管理部的結算情況。

　　第五個問題：關于物業管理企業納稅管理的具體做法

　　物業管理企業屬服務業，是一個微利企業，歷屬地稅管轄，應交納的流轉稅種包括營業稅、城建稅和教育費附加，如果企業經營范圍包括租賃業務，則同時還應按租賃收入交納房產稅。以上交納的稅收是以營業收入作為納稅基數的。無論企業規模是大還是小，都應按國家稅收政策合法納稅、合規經營。至于企業所得稅，以20**年為界，20**年前成立的企業

　　向地稅局交納企業所得稅，20**年后新成立的企業向國稅局交納企業所得稅，企業所得稅是以企業應納稅所得額為基數，平常有利潤預交，年終匯算清繳。

　　由于稅務部門的分立，自20**年取銷代理業發票后，物業管理企業重要的業務：代收水電氣暖等代理事項的發票無法解決，雖然物業管理企業歸屬地稅局管理，但代收的項目又均歸國稅局所管的增值稅稅種，代理發票的問題，地稅推國稅，國稅又暫無法解決，雖然關于該事件我曾通過多渠道向省國稅、省地稅及相關部門多次反映，但目前仍無法解決。鑒于物業管理企業代理業務處于如此不利形勢，我不贊同有的物業管理企業利用地稅局的服務業統一發票開具代收業務，將稅費轉嫁給所服務的客戶，這樣做既多交了冤枉稅，增加了客戶負擔，同時也違犯了發票管理暫行規范，超經營范圍使用發票。

　　在稅務部門沒有解決這個問題之前，物業行業應有統一的核算口徑，我建議物業企業依據20**年頒布的企業會計制度中其他法規《會計基礎工作規范》的通知(財會字[1996]19號)中第三章第二節第五十一條的規定，一張原始憑證所列支出需要幾個單位共同負擔的應當將其他單位負擔的部分，開給對方原始分割單進行結算。即采用自制分割單的形式，開展代收業務，以規避繳納冤枉稅。代收項目如果核算方法不對，直接影響企業的經濟效益。

　　物業管理企業伴隨著我國gg開放的歷程一路同行，物業管理已經成為具有相關規模的新興行業，但還沒有獨立的行業財務制度，財務管理工作基礎還很薄弱，許多問題有待實踐和探索。

　　以上是我個人在物業管理企業財務管理過程中的一些淺顯的認識和體會，大家有什么不同見解，還請多提寶貴意見。