商業地產目標顧客群定位誤區
從商業地產特點看，不能局限在簡單的商鋪開發上，隨著商業環境的日趨成熟和漸進發展，對商業地產前瞻性的整體經營才是最終勝出的關鍵。現行的"點式"開發商鋪的市場行為，盡管在目前仍擁有較好的市場前景，但是這種做法極易形成項目后期銷售管理等諸多方面的困難。不容易將商鋪做好，好鋪做旺，對于開發商、投資者而言都存在著潛在的危機。從長遠看，把商鋪開發從獨立商鋪上升到整體經營，是市場發展的必然趨勢。其不僅規避了發展商、投資者潛在的經營風險，也為發展商營造了一個非常可觀的利潤空間。
但于發展商而言，商業地產與普通地產的開發是不能同日而語的。一個商業地產項目從立項建設到開始經營，涉及到建筑規劃、市場定位、主題定位、裝飾裝潢、商品布局、商鋪間隔、宣傳推廣、招商銷售以至商場的經營管理等諸多方面的內容，其操作難度明顯高于普通住宅地產。然而，就一個成功的商業地產項目來說，準確合理的市場定位又是諸多因素中的重中之重。市場定位是項目前期工作的重點，準確的定位可以賦予項目獨特鮮明的個性。如北京王府井、國貿為國際商品特區，定位于高檔購物消費中心；廣州天河廣場定位為大型一站式購物中心，集購物、休閑、娛樂、旅游等于一體，吸引的則是大眾消費者。項目的定位傳達的是項目的精髓，項目的中旨，定位不準甚或不當，項目就很難適應市場，甚至難以生存。
目標顧客群：四大細分誤區
一、過窄定位
商業街的定位過窄，無異于是自取其辱。如深圳老東門步行商業街改造后，客流量急轉直下，由原來的40萬人/天，急劇減少到10萬人/天，原因是老東門改造后，改變了以前個體戶原地擺攤的格局，同時商店的租金隨著建設投入的增加而水漲船高，商家銷售的產品也比原來提高了一個檔次，這樣在原有商圈的銷售結構和消費水平不變的情況下，人為的調高消費的檔次，無疑將使商業街的市場定位轉而集聚到占當地人口很少比例的高消費群體上。如此看來，形成"客流量劇減""逛多買少"的尷尬局面也是勢所必然，盡管顧客對改造后的老東門商業環境普遍表示滿意。
二、過泛定位
對一些較小城市或小型的步行商業街來說，綜合化發展、面面俱到是不可能的，如果僅專業化的滿足一種需要反而能自成特色。如上海吳江路，作為繼南京路之后開發的第二條步行商業街，雖然只有區區三四百米，仍不失為成功之范例。吳江路兩旁主要以各種檔次、各種風格的飯店為主，同時輔以一些休閑和娛樂的設施，和南京路的喧囂場面相比，消費者在吳江路后能夠鮮明的感受到一種濃郁的閑適氣息，無論在白天還是在夜間，吳江路，絕對是當地人的一種期待。如果決策者最初將吳江路定位于綜合性商業街，也許不倫不類的吳江路，將會永遠埋葬在城市的阡陌中。
三、過死定位
北京公主墳商圈，按市政規劃算得上是一個市級商圈，但經營績效一直不好。長期以來，公主墳一直把自己局限在手機市場這一狹窄的空間里，作繭自縛。一項地區調查數據顯示，由于北京西部地區缺乏國際國內頂級品牌，東部商廈購買國際名牌商品的消費者中有28%來自公主墳、翠微地區，這說明該地區消費水平并不低。公主墳商圈內原有的商業結構已不能滿足當地人們的需求，亟待品牌調整和市場升級。一個完整的商業街應該是多行業、合理的群落結構，但定位過死，已使公主墳商業街業態布局明顯畸形。除了"手機一條街"外，公主墳的輔助業態少得可憐。想購物，就城鄉貿易中心和翠微大廈兩家大商場；想談生意，沒有合適的地方；想喝茶，茶館少；想玩玩，就保齡球，就這樣一個行業結構，怎么能滿足當地人購物、休閑、娛樂等多方面的需求呢？
四、過活定位
商業街帶動商圈，商圈帶動整體經濟，而經濟的發展又捆綁著文化的衍生和發展。這就是所謂的商街文化，也是商街定位在時間恒常性上的反應。如果人為的任意轉移和阻隔這種文化，商業街在其目標顧客群心中原有的文脈即場所歸屬感也就斷了，這將為商街繼起文化的再生制造障礙，而影響商街在人們心目中的認同感。比如西單，在商業街改造中，基本上將原有的老字號全部趕盡殺絕了。商業街的形成是老字號的功勞，沒有這些老字號，是很難撐起這條街的，把這條街的根斷掉了，這條街的文脈也就斷了。再比如如今業界談的比較多的北京前門改造。前門最大的經營失誤是決策多變，沒有一個整體穩定的定位。20**年皮貨一條街，20**年就變成了手機一條街，可變來變去就是沒有與當地的消費水平、消費特性和商業結構合上拍。如果將前門定位于文化旅游商業區，我看結果就大不一樣。前門的特色是老城老街老商品老氛圍，改造中將前門作為一個文化商業體進行運作，用明清建筑風格、京味文化招徠"兩外"人員（外國人和外地人），以啟動前門商街的核心購物功能，也許是前門商業街重振雄風唯一值得一試的一種可行開發模式。
篇2：商業地產目標顧客群定位誤區
商業地產目標顧客群定位誤區
從商業地產特點看，不能局限在簡單的商鋪開發上，隨著商業環境的日趨成熟和漸進發展，對商業地產前瞻性的整體經營才是最終勝出的關鍵。現行的"點式"開發商鋪的市場行為，盡管在目前仍擁有較好的市場前景，但是這種做法極易形成項目后期銷售管理等諸多方面的困難。不容易將商鋪做好，好鋪做旺，對于開發商、投資者而言都存在著潛在的危機。從長遠看，把商鋪開發從獨立商鋪上升到整體經營，是市場發展的必然趨勢。其不僅規避了發展商、投資者潛在的經營風險，也為發展商營造了一個非常可觀的利潤空間。
但于發展商而言，商業地產與普通地產的開發是不能同日而語的。一個商業地產項目從立項建設到開始經營，涉及到建筑規劃、市場定位、主題定位、裝飾裝潢、商品布局、商鋪間隔、宣傳推廣、招商銷售以至商場的經營管理等諸多方面的內容，其操作難度明顯高于普通住宅地產。然而，就一個成功的商業地產項目來說，準確合理的市場定位又是諸多因素中的重中之重。市場定位是項目前期工作的重點，準確的定位可以賦予項目獨特鮮明的個性。如北京王府井、國貿為國際商品特區，定位于高檔購物消費中心；廣州天河廣場定位為大型一站式購物中心，集購物、休閑、娛樂、旅游等于一體，吸引的則是大眾消費者。項目的定位傳達的是項目的精髓，項目的中旨，定位不準甚或不當，項目就很難適應市場，甚至難以生存。
目標顧客群：四大細分誤區
一、過窄定位
商業街的定位過窄，無異于是自取其辱。如深圳老東門步行商業街改造后，客流量急轉直下，由原來的40萬人/天，急劇減少到10萬人/天，原因是老東門改造后，改變了以前個體戶原地擺攤的格局，同時商店的租金隨著建設投入的增加而水漲船高，商家銷售的產品也比原來提高了一個檔次，這樣在原有商圈的銷售結構和消費水平不變的情況下，人為的調高消費的檔次，無疑將使商業街的市場定位轉而集聚到占當地人口很少比例的高消費群體上。如此看來，形成"客流量劇減""逛多買少"的尷尬局面也是勢所必然，盡管顧客對改造后的老東門商業環境普遍表示滿意。
二、過泛定位
對一些較小城市或小型的步行商業街來說，綜合化發展、面面俱到是不可能的，如果僅專業化的滿足一種需要反而能自成特色。如上海吳江路，作為繼南京路之后開發的第二條步行商業街，雖然只有區區三四百米，仍不失為成功之范例。吳江路兩旁主要以各種檔次、各種風格的飯店為主，同時輔以一些休閑和娛樂的設施，和南京路的喧囂場面相比，消費者在吳江路后能夠鮮明的感受到一種濃郁的閑適氣息，無論在白天還是在夜間，吳江路，絕對是當地人的一種期待。如果決策者最初將吳江路定位于綜合性商業街，也許不倫不類的吳江路，將會永遠埋葬在城市的阡陌中。
三、過死定位
北京公主墳商圈，按市政規劃算得上是一個市級商圈，但經營績效一直不好。長期以來，公主墳一直把自己局限在手機市場這一狹窄的空間里，作繭自縛。一項地區調查數據顯示，由于北京西部地區缺乏國際國內頂級品牌，東部商廈購買國際名牌商品的消費者中有28%來自公主墳、翠微地區，這說明該地區消費水平并不低。公主墳商圈內原有的商業結構已不能滿足當地人們的需求，亟待品牌調整和市場升級。一個完整的商業街應該是多行業、合理的群落結構，但定位過死，已使公主墳商業街業態布局明顯畸形。除了"手機一條街"外，公主墳的輔助業態少得可憐。想購物，就城鄉貿易中心和翠微大廈兩家大商場；想談生意，沒有合適的地方；想喝茶，茶館少；想玩玩，就保齡球，就這樣一個行業結構，怎么能滿足當地人購物、休閑、娛樂等多方面的需求呢？
四、過活定位
商業街帶動商圈，商圈帶動整體經濟，而經濟的發展又捆綁著文化的衍生和發展。這就是所謂的商街文化，也是商街定位在時間恒常性上的反應。如果人為的任意轉移和阻隔這種文化，商業街在其目標顧客群心中原有的文脈即場所歸屬感也就斷了，這將為商街繼起文化的再生制造障礙，而影響商街在人們心目中的認同感。比如西單，在商業街改造中，基本上將原有的老字號全部趕盡殺絕了。商業街的形成是老字號的功勞，沒有這些老字號，是很難撐起這條街的，把這條街的根斷掉了，這條街的文脈也就斷了。再比如如今業界談的比較多的北京前門改造。前門最大的經營失誤是決策多變，沒有一個整體穩定的定位。20**年皮貨一條街，20**年就變成了手機一條街，可變來變去就是沒有與當地的消費水平、消費特性和商業結構合上拍。如果將前門定位于文化旅游商業區，我看結果就大不一樣。前門的特色是老城老街老商品老氛圍，改造中將前門作為一個文化商業體進行運作，用明清建筑風格、京味文化招徠"兩外"人員（外國人和外地人），以啟動前門商街的核心購物功能，也許是前門商業街重振雄風唯一值得一試的一種可行開發模式。
篇3：建筑公司年終工作總結與新年計劃:總結經驗,定位考核
建筑公司年終工作總結與新年計劃
總結經驗，定位考核，強化管理(主題)
尊敬的各位領導，在座的各位員工：大家好!
受建筑公司委托，在此做建筑公司20**年度工作總結和20**年工作安排，請與會的各位領導和員工審議。
20**年度建筑公司在董事長的正確領導下，在各部門的大力支持，經過全體員工的共同努力，按照董事長“政令暢通，塔式管理，層層落實”的管理概念，依照在整個管理過程中實行制度化管理的工作方針，應對任務重，時間緊，工程量比較大的實際情況，合理理順管理組織機構，在企業調整，完善管理體制過程中，求發展，抓落實，重創新，取得了一定的成績，完成了公司下達的全年工作任務，在此我謹代表建筑公司對一年來給予我們工作正確指導，幫助，理解與支持的各位領導，相關部門表示衷心的感謝!同時對一年來勤奮努力工作，為完成全年施工生產任務和各項工作而做出貢獻的建筑公司所有員工表示衷心感謝!
下面就20**年度主要工作存在的問題以及20**年對存在的問題采取的措施等三方面進行總結。
第一個方面，20**年完成的主要工作任務
一 20**年度公司加強制度化管理，建筑公司在推進制度化管理上做了大量的工作。利用日考核和各項目部早例會，對全體員工進行思想教育，使每一名管理人員都充分認識到推進制度化管理的重大意
義，我們深深認識到制度化管理是企業規范化管理的根本，也深深感到在管理中存在制度是擺設，好的制度不能夠堅持，領導干部寧愿相信人不相信制度的觀念大有人在。通過學習討論，全體管理人員在推廣制度化管理上，統一思想，為此年初開始建筑公司從完善相關管理制度入手，先后制定完善了安全生產責任，獎罰制度，項目經理績效工資考核制度，項目經理節點指標管理和項目經理管理細則。這些制度的起草，制定，補充，完善對日常管理起到了非常顯著的作用，填補了一些管理過程中的漏洞。加大了貫徹執行規章制度的力度，營造了一個執行制度不手軟，在制度面前人人平等的良好管理氛圍，對違反制度的分包隊伍，管理人員，項目經理，按照制度條款堅決進行處理。一年來，累積共處理違反相關制度的事件起。
通過對這些制度事件的處理，起到了在管理中有章可循有法可依的作用，也真正讓全體管理人員認識到制度面前人人平等，不管是誰違反了制度都要受到懲罰，真正認識到制度的嚴肅性和重要性。
二 一年來按照公司的整體部署和任務，各工程項目采取了落實管理責任到人頭上，明確管理者的責任范圍，并簽訂項目經理責任界定書，得到了非常好的管理效果，對完成全年施工生產任務起到了非常大的促進作用。
三 認真貫徹集團公司三項考核工作，建筑公司一年來一如既往的堅持推行三項考核工作，通過三項考核工作，各部門，各項目部全體員工提高了覺悟，轉變了思想觀念，在施工過程中，為提高工程質量標準，工作計劃實施，安全文明施工管理起到了積極作用。通過有效
考核，在過去一年工作中，建筑公司涌現出了一批優秀員工，他們是我們建筑公司全體員工學習的榜樣。項目經理 在工作中認真負責，肯于吃苦，時刻以公司利益為先，遇到困難敢于迎難而上，對每項工作都親臨現場指揮，甚至帶病堅持工作，極大的發揮了團隊中的領導作用，他們積極負責的態度和勤勞肯干的工作精神值得我們學習。項目經理 幾位同志工作中敢抓敢管，一心一意抓進度，抓質量，有著積極進取、勇于爭先、不服輸的拼搏精神，充分發揮了項目經理的主導地位，為建筑公司和項目部樹立了良好的表率作用。質檢員 ，土建工程師 ，檔案員 ，電氣工程師 ，在各自崗位中突出的表現得到了企業領導及全體員工的認可，我對你們在工作中取得的出色成績感到非常的高興，并向你們表示深深的敬意， 你們用專業，汗水，奉獻構筑了我們金都人不倒的精神長城，值得我們去學習和發揚。 當然，他們只是我們眾多優秀員工的代表，還有一大批盡職盡責，兢兢業業的員工，施工員***，安全員**等同志，他們任勞任怨，踏實肯干，專業技術嫻熟，工作能力突出。另外在各項工作中，特別是在施工一線，我們還有一批女同志為公司的工程建設做出了很大貢獻，她們舍小家為大家，和男同志一樣奮斗在各自的崗位上，做出了突出的貢獻。我們的優秀員工還有很多，我就不一一列舉，正是這樣一批不講條件，勤勤懇懇，愛崗敬業的員工默默為公司長久發展奉獻著智慧和力量，展現著我們金都人頑強拼搏的精神。在這里，我再次對這些優秀的員工致以深厚的敬意。
第二方面建筑公司存在的實際問題
在一年工作當中我們也面臨過很多困難，通過各項目工程出現質量問題和不同類型的施工質量案例，通過個別管理人員違反考核制度，個別項目部人員無視材料計劃管理制度，隨意填寫材料計劃單，個別項目經理對材料計劃不認真審核，以及施工現場材料的不合理使用和浪費，施工計劃任意拖后等，可以看出在日常管理工作中存在很多問題。歸納總結如下：
一、 我們個別領導和管理人員責任心不強，沒有很好地貫徹執行公司相關文件制度管理規定，對管理職責范圍內的本職工作內容不是不清楚，而是不作為，有的項目經理雖然管理責任明確，但沒有認真用心管理，個別領導和項目部檢查出問題也不按規定進行處理，雖然技術交底很清楚，但在實際施工管理中又控制不嚴，工程師與質檢員沒有按技術交底的標準去檢查驗收。在企業利益受到損失面前，人情化要大于公司利益。個別領導在管理工程中形式化，沒有一套系統管理程序和思路，沒有管理的具體手段、方法和措施，沒有問題一好百好，出現問題整個管理工作的弊端暴露無疑。
二、 個別管理人員怕承擔責任，遇到問題能解決而不去解決。本來是自己職責范圍內的工作，只要自己的利益不受損失能推就推，個別領導虛榮心比較強，容不得別人提出意見，對自己分管的工作存在的問題不敢面對，更不愿主動解決，一旦出現的問題能找出各種客觀理由，來掩蓋自己的過失。我們的員工沒有錯，公司的管理制度也沒有錯，錯就錯在我們個別領導干部對自己主抓的工作不稱職。 三、
材料采購計劃對企業、對工程項目是不可缺少的重要環節，
是企業成本費用控制的關鍵，個別項目部在實施過程中，對材料計劃不認真審核，項目經理對進場的材料數量、質量、型號標準不聞不問，盲目在計劃單上簽字，超出材料計劃單的材料都不清楚，想起什么提什么，根本不掌握現場材料使用情況和剩余情況，多提漏提現象時有發生，不僅耽誤了施工進度，也大大增加了材料采購成本，另外一些項目部對進場材料管理混亂，材料浪費、丟失等問題依然存在，這給企業造成了非常大的經濟損失。
第三個方面， 20**年工作中需要持續改進的問題
一 在企業的統一領導下，健全完善建筑公司各項規章管理制度，統一思想，強化制度化管理的有效性。
在新的一年里，企業將根據各項合理化建議，針對不同的規章管理制度和流程進行合理的改進與調整，針對問題較為突出的材料采購申請流程、分包付款流程等要進行合理簡化，針對在質量、安全等管理上經常出現問題的，企業要建立健全一套務實的質量管理體系和安全管理控制體系，通過具體的量化指標來明確劃分我們各級管理者的責、權、利。建立明確合理、公平公正的獎罰制度，出現問題一究到底，絕對不可以不了了之，真正做到制度面前人人平等，對違反制度者絕不姑息。同時，作為企業的領導、部門領導、項目經理等更要以身作則，統一思想，主動遵守企業的各項規章管理制度，起到領導榜樣帶頭作用，不要成為制度的破壞者。當然在制度面前我們允許大家提建議，但一旦做出決策，就應該堅決執行。
在20**年里，我們要從制度的深度、廣度及相互制衡和關聯上，