9大商業(yè)地產風險預警

　　風險一：對招商過分自信

　　目前，大多數開發(fā)商認為只有像設計成果或其它有形、有價的產品才是商品，中介服務并不重要，結果直接導致開發(fā)商與專業(yè)顧問公司之間不信任的關系。例如，河南某大型商業(yè)項目，在顧問公司提出對項目的工作計劃大綱后，開發(fā)商過于自信，直接用該大綱自行進行招商，但招商并無收獲。兩年多來，開發(fā)商與許多商家有過接觸，其中不乏國際大型集團公司，但開發(fā)商并不知道此項目一直未被列入商家下一步發(fā)展計劃，致使招商工作毫無進展。

　　風險二：產權銷售存在弊端

　　由于開發(fā)商對商業(yè)地產核心價值的判斷存在偏差，目前商業(yè)地產項目仍然存在大量“簡單”的房屋產權銷售現象。不同于住宅項目直接面對單一住戶，而商業(yè)地產主要面對的是大型商家及海外商業(yè)地產投資基金。這些客戶對商業(yè)項目的消費能力和業(yè)態(tài)組織最為關注，而不是房屋本身。如果開發(fā)商僅以房屋產權銷售形式出現，忽略其業(yè)態(tài)內容、業(yè)態(tài)間的相互關系以及不同業(yè)態(tài)對房屋成本承受能力的不同等因素，具備專業(yè)素質和能力的大品牌商家不會輕易簽訂合約，最后項目只能以較低的價格“草草”出售。

　　風險三：缺乏科學規(guī)劃的招租

　　目前，國內地產商大多缺乏商業(yè)地產經營經驗，對于Shopping Mall的理解尚不成熟。出于減少市場風險的考慮，往往將商場快速招租消化，易租的先租，不易租的低價出租甚至空置，而不是聘請專門的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃公司，對整個商場進行專業(yè)配比和合理的開發(fā)。

　　風險四：項目定位不準

　　國內大型商業(yè)項目往往與城市形象掛鉤，規(guī)模求大，只要開發(fā)商與政府建立良好的關系就可以在地產地價上獲得優(yōu)惠并進行規(guī)劃，拿到地進行規(guī)劃后才進行論證。Shopping Mall起源于美國，一般位于城郊。其產生建立在城市不斷擴大，汽車擁有量達到一定程度，郊區(qū)人口增長設施的基礎上，需要與之配套的商業(yè)、旅游、休閑、健身、娛樂等設施相應增加。因此，其經營發(fā)展與周圍地區(qū)交通狀況及市場需求息息相關。

　　風險五：輕信主力店

　　Shopping Mall是由多種業(yè)態(tài)形式整合而成的綜合體，主力店作為中堅力量，憑借深入人心的品牌效應，能夠提高Mall的影響力，同時自身也能吸引大量客流，帶動周圍小商鋪的運營。于是有些開發(fā)商只看重主力店，事實并不盡然。不同主力店有不同的經營目標、運營手段和產品定位，開發(fā)商應通過專業(yè)商業(yè)策劃對Shopping Mall做整體定位，據此選擇合適的主力店入駐。例如某些主力店只針對定向消費人群，如家居品牌店，光臨的多是有意購買家居建材用品的顧客。這些主力店更傾向于設置自己獨立的對外出入口，顧客流線自成系統(tǒng)，不能對周邊商鋪引入客流形成有效引導。這種情況下，主力店未必能拉動整個Shopping Mall的經濟效益。

　　風險六：片面追求最大

　　部分開發(fā)商認為項目規(guī)模越大越好，于是片面追求“中國第一，亞洲最大”等概念的炒作，盲目攀比規(guī)模和體量，而沒有考慮超尺度規(guī)模所需要的各方面支撐。判斷一個Mall的規(guī)模是否適度取決于三方面因素：一是周圍是否有足夠的市場需求支撐；二是與其規(guī)模相適應的市政配套是否合理完善；三是是否具有足夠的吸引力，有形的建筑空間、無形的購物氛圍、品牌檔次和層次都是衡量標準。

　　風險七：盲目照搬“榜樣”

　　凡成功的商業(yè)地產，都有其獨特的人文歷史、地理環(huán)境、開發(fā)模式等，經得起長時間考驗。然而很多開發(fā)商只看到一些銷售成功的實例以及商業(yè)地產帶來的巨大利潤，盲目模仿照搬，輕信“榜樣”的力量，忽視了案例成功的很多特殊因素。如北京中關村某商城，其銷售時適逢市場流行“商鋪投資熱”，因此商鋪銷售火爆、身價暴漲。于是引發(fā)了更多開發(fā)商的商業(yè)地產投資熱情，其結果是投資者回報率降低，紛紛轉讓甚至空置商鋪。

　　風險八：重建筑設計輕商業(yè)規(guī)劃

　　大型Shopping Mall的特性除投入資金大、周期長之外，另一特點是“招商應先于設計”。國外Shopping Mall多是等80%以上主力店確定后才開始整體設計工作。發(fā)展商在未明確商家的情況下就開始設計，往往會因缺乏定向設計依據，盲目的規(guī)劃設計只能增加前期成本和后期招商難度。比如中關村某商城，一開始即進行國際招投標，未經專業(yè)商業(yè)規(guī)劃，導致該項目無法獲得預期經濟效益。其次，大型商業(yè)設計不僅僅是地標式建筑，不單靠外觀形象實現市場認可和投資收益。

　　風險九：忽視商業(yè)開發(fā)專業(yè)化需求

　　由于其體量大、投資高、回報周期長等特點，大型商業(yè)設計是特殊專業(yè)中的專業(yè)領域。國內現有發(fā)展商多由住宅產品起家，商業(yè)地產明顯區(qū)別于住宅開發(fā)，開發(fā)模式更加復雜，完全不能套用。如北京某大型Shopping Mall就因消防設計不符合規(guī)范而卡殼，被迫做出方案調整，浪費了大量時間、精力。因此只有擅長大型商業(yè)建筑規(guī)劃設計，擁有豐富設計經驗的專業(yè)設計機構，才能在設計中少走彎路，節(jié)約時間和成本。

篇2：商業(yè)地產招商風險分析

　　商業(yè)地產招商風險分析

　　商業(yè)地產是看起來容易做起來難的專業(yè)！

　　商業(yè)地產是一個非常專業(yè)的課題，它不僅需要專業(yè)的規(guī)劃、設計、市場調查、立項定位，還需要專業(yè)的營銷策劃、推廣,專業(yè)的經營管理做后期服務。

　　同樣是做平臺，住宅地產做的是居住的平臺，而商業(yè)地產做的是商業(yè)的平臺，交易的平臺。商業(yè)地產的運營模式，不僅要把握商業(yè)運行規(guī)律，還要對各種資源進行有效整合。

　　商業(yè)地產的客戶則包括了經營商戶、商鋪投資者和目標消費者三類人群。

　　經營商戶又可以分為主力店、次主力店、旗艦品牌店及普通品牌店；目標商戶分類，可以看出各類商戶對物業(yè)的要求都不盡一致。

　　商業(yè)地產還涉及到未來的消費者定位問題，也就是商業(yè)運營后，吸引什么樣的人群前來商場消費的問題。

　　商業(yè)地產的客戶群復雜性要甚之于住宅的。

　　實戰(zhàn)兵法

　　商業(yè)地產有日益加溫之勢，很多做住宅的開發(fā)商已轉身去經營商業(yè)地產，看中的是其賺錢機會，但目前商業(yè)地產中存在九大風險需引起高度重視。

　　風險一、招商自信

　　大多數開發(fā)商認為只有像設計成果或其它有形、有價的產品才是商品，中介服務并不重要，結果直接導致開發(fā)商與專業(yè)顧問公司之間不信任的關系。

　　案例：

　　某大型商業(yè)項目，在顧問公司提出對項目的工作計劃大綱后，開發(fā)商過于自信，直接用該大綱自行進行招商，但招商并無收獲。兩年多來，開發(fā)商與許多商家有過接觸，其中不乏國際大型集團公司，但開發(fā)商并不知道此項目一直未被列入商家下一步發(fā)展計劃，致使招商工作毫無進展。

　　風險二、產權銷售存在弊端

　　由于開發(fā)商對商業(yè)地產核心價值的判斷存在偏差，目前商業(yè)地產項目仍然存在大量簡單的房屋產權銷售現象。

　　如果開發(fā)商僅以房屋產權銷售形式出現，忽略其業(yè)態(tài)內容、業(yè)態(tài)間的相互關系以及不同業(yè)態(tài)對房屋成本承受能力的不同等因素，具備專業(yè)素質和能力的大品牌商家不會輕易簽訂合約，最后項目只能以較低的價格草草出售。

　　風險三、缺乏科學規(guī)劃的招租

　　國內商業(yè)地產商大多缺乏商業(yè)地產經營經驗，對于商業(yè)地產項目的理解尚不成熟。出于減少市場風險的考慮，往往將商場快速招租消化，易租的先租，不易租的低價出租甚至空置，而不是聘請專門的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃公司，對整個商場進行專業(yè)配比和合理的開發(fā)。

　　風險四、項目定位不準

　　國內大型商業(yè)地產項目往往與城市形象掛鉤，規(guī)模求大，要開發(fā)商與政府建立良好的關系就可以在地產地價上獲得優(yōu)惠并進行規(guī)劃，拿到地進行規(guī)劃后才進行論證。

　　ShoppingMall起源于美國，一般位于城郊，美國商業(yè)地產項目其產生建立在城市不斷擴大，汽車擁有量達到一定程度，郊區(qū)人口增長設施的基礎上，需要與之配套的商業(yè)、旅游、休閑、健身、娛樂等設施相應增加。因此，其經營發(fā)展與周圍地區(qū)交通狀況及市場需求息息相關。

　　風險五、輕信主力店

　　商業(yè)地產項目是由多種業(yè)態(tài)形式整合而成的綜合體，主力店作為中堅力量，憑借深入人心的品牌效應，能夠提高Mall的影響力，同時自身也能吸引大量客流，帶動周圍小商鋪的運營。

　　不同主力店有不同的經營目標、運營手段和產品定位，開發(fā)商應通過專業(yè)商業(yè)策劃對做整體商業(yè)地產項目定位，據此選擇合適的主力店入駐。

　　例如某些主力店只針對定向消費人群，如家居品牌店，光臨的多是有意購買家居建材用品的顧客。這些主力店更傾向于設置自己獨立的對外出入口，顧客流線自成系統(tǒng)，不能對周邊商鋪引入客流形成有效引導。

　　這種情況下，主力店未必能拉動整個商業(yè)地產項目的經濟效益。

　　風險六、片面追求最大

　　部分商業(yè)地產項目開發(fā)商認為項目規(guī)模越大越好，于是片面追求中國第一，亞洲最大等概念的炒作，盲目攀比規(guī)模和體量，而沒有考慮超尺度規(guī)模所需要的各方面支撐。

　　判斷一個Mall的規(guī)模是否適度取決于三方面因素：

　　商業(yè)地產項目周圍是否有足夠市場需求支撐；

　　商業(yè)地產項目與其規(guī)模相適應的市政配套是否合理完善；

　　商業(yè)地產項目否具有足夠的吸引力，有形的建筑空間、無形的購物氛圍、品牌檔次和層次都是衡量標準。

　　風險七、盲目照搬榜樣

　　凡成功的商業(yè)地產，都有其獨特的人文歷史、地理環(huán)境、開發(fā)模式等，經得起長時間考驗。

　　然而很多開發(fā)商只看到一些銷售成功的實例以及商業(yè)地產帶來的巨大利潤，盲目模仿照搬，輕信榜樣的力量，忽視了案例成功的很多特殊因素。

　　案例：如北京中關村某商城，其銷售時適逢市場流行商鋪投資熱，因此商鋪銷售火爆、身價暴漲。于是引發(fā)了更多開發(fā)商的商業(yè)地產投資熱情，其結果是投資者回報率降低，紛紛轉讓甚至空置商鋪。

　　風險八、重建筑設計輕商業(yè)規(guī)劃

　　大型商業(yè)地產項目的特性除投入資金大、周期長之外，另一特點是招商應先于設計。

　　國外ShoppingMall多是等80%以上主力店，確定后才開始整體設計工作。

　　發(fā)展商在未明確商家的情況下就開始設計，往往會因缺乏定向設計依據，盲目的規(guī)劃設計只能增加前期成本和后期招商難度。

　　風險九、忽視商業(yè)開發(fā)專業(yè)化需求

　　商業(yè)地產項目由于其體量大、投資高、回報周期長等特點，大型商業(yè)設計是特殊專業(yè)中的專業(yè)領域。

　　國內現有發(fā)展商多由住宅產品起家，商業(yè)地產明顯區(qū)別于住宅開發(fā)，開發(fā)模式更加復雜，完全不能套用。

　　風險十、交通弊端阻截客流

　　交通的暢通和人流的多少，是衡量一個商業(yè)地產項目成功與否的標準。

　　一個商場如果日客流量達20萬人，那么商戶的車加上客戶的車一般需要2000～2500個車位才能容納。

　　但據了解，目前很多商業(yè)地產項目絕大多數停車場，所設車位一般都只在30～280個之間，特大型的停車場車位也不過800～1000個，與商業(yè)項目規(guī)模根本無法配套。

　　案例：如北京某大型ShoppingMall就因消防設計不符合規(guī)范而卡殼，被迫做出方案調整，浪費了大量時間、精力。

　　因此只有擅長大型商業(yè)建筑規(guī)劃設計，擁有豐富設計經驗的專業(yè)設計機構，才能在設計中少走彎路，節(jié)約時間和成本。

　　風險十一、招商不專業(yè)

　　商業(yè)地產招商人員多來自中介，形成招商不專業(yè)，招了也白招，留下后遺癥害死發(fā)展商。

　　風險十二、招商難度大

　　招商難度大主力店開業(yè)后小主力還沒有影子，主要原因在于如下四個方面：

　　項目建設期較長，主力店群對項目業(yè)態(tài)變化趨勢把

握不住，不容易與開發(fā)商結成合作聯盟。

　　裝修進度影響中小店群的入駐。雖然有項目裝飾效果圖，但中小店主的擔憂是有一定道理的，畢竟他們也需要在適合的場地發(fā)展新的分店。

　　功能分區(qū)的招商進度影響了各類店的進駐決策，按照合理的功能分區(qū)計劃，順利入駐相應的商店或服務機構可使各類店的經營互動起來，對于項目和各店經營大大幫助，而一旦某一類商店或服務機構招不進來，則整個項目服務功能可能不盡理想，特別是能夠吸引人氣的各類主力店或同類店中知名店（特色店）沒法進來時，更是影響了整體的經營。在進駐決策過程中，各類店除考慮區(qū)域布局外，這一點也很重要。

　　營運商較低的知名度和缺乏經驗，使招商難度進一步提高。

　　實戰(zhàn)兵法

　　主題突出結構合理

　　MALL集購物、娛樂、餐飲、休閑等各種功能于一身，兼具百貨店、倉儲式商店、超市、品牌專賣店等各種零售業(yè)態(tài)，故定位于家庭的一站式購物消費和一站式休閑享受。

　　一、商業(yè)地產項目商業(yè)業(yè)態(tài)

　　是指經營者為滿足不同的消費需求而形成的經營模式或營業(yè)形態(tài)。

　　商業(yè)地產項目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，則是指充分利用各種商業(yè)資源，為實現成功招商、銷售和日后的成功營運，而對商業(yè)項目各功能分區(qū)和各樓層營業(yè)項目所進行的規(guī)劃。

　　商業(yè)地產項目業(yè)態(tài)規(guī)劃是一個商業(yè)項目整體性的、具有戰(zhàn)略意義的商業(yè)組合，它綜合反映了該項目的整體定位和特色。

　　合理的商業(yè)地產項目業(yè)態(tài)規(guī)劃能為項目的招商提供方向性的指導，促進項目招商的進度；同時也能在項目的營運過程中為個體商家創(chuàng)造利潤，更能通過整體的效應擴大項目的商業(yè)影響力，吸引盡可能多的目標顧客，增加購物中心的內在價值，提升市場競爭力，為項目的長期繁榮奠定基礎。

　　商業(yè)地產項目的定位是商業(yè)項目策劃的開始，它決定和影響著項目的規(guī)劃設計、物業(yè)需求、品牌招商、經營管理、商品定價、服務管理、促銷策略、形象推廣等諸多方面，是一個商業(yè)項目運作的前提和保障。

　　商業(yè)地產項目的定位是一個全面的、綜合的過程，它涵蓋企業(yè)的目標市場定位、業(yè)態(tài)定位、功能定位、經營定位、招商策略定位、營銷策略定位以及企業(yè)形象定位等，這些定位是相互關聯、相互作用、相互影響、互為促進的。

　　二、商業(yè)地產項目目標市場定位

　　一個商業(yè)企業(yè)在進入市場之前，只有充分掌握當地的社會經濟發(fā)展水平、居民消費水平、商業(yè)經營狀況，才能對整個商圈的消費客群進行市場細分，從而進行目標市場定位。

　　三、商業(yè)地產項目業(yè)態(tài)定位

　　商業(yè)地產項目項目籌建之初，要根據當地的市場條件和該項目的規(guī)模、面積、物業(yè)現狀，科學地確定該項目要做成哪種經營業(yè)態(tài)，是做綜合性商業(yè)項目、主題性商場、超市，還是做成百貨與超市相結合的綜合業(yè)態(tài)，抑或是購物中心、Mall等。

　　以此來明確企業(yè)今后的經營品類、經營方向、管理方式、商戶的投資形式，進而明確企業(yè)的品牌商品和招商方向。

　　四、商業(yè)地產項目功能定位

　　商業(yè)地產項目的功能定位即根據項目的整體規(guī)模、開發(fā)目標進行的功能確定與功能布局。

　　商業(yè)企業(yè)的建筑設計、空間結構、動線設計、設備配套等與企業(yè)的經營有極強的關聯性，只有進行準確的功能定位，商業(yè)企業(yè)的建筑設計、空間結構、設備配套才能有的放矢，投資建設的項目才有商業(yè)經營的價值。

　　五、商業(yè)地產項目經營定位

　　商業(yè)地產項目在進行經營定位時，要考慮項目當地的經濟發(fā)展水平、經濟總量、城鄉(xiāng)居民收入水平、消費能力、市場容量和總體需求，同時要充分結合當地未來發(fā)展空間，著眼未來，從戰(zhàn)略眼光定位，貼近市場，貼近消費者。

　　六、商業(yè)地產項目營銷策略定位

　　營銷策略定位就是通過建立特別的產品銷售渠道和方式，使產品和營銷具有某種特色，從而利用產品和營銷在消費者心目中的印象，在市場占有一席之位。

　　商業(yè)企業(yè)在進行營銷策略定位之前，要對當地的商業(yè)發(fā)展狀況、競爭狀況、購買能力、消費結構、商業(yè)經營現狀、顧客購成、銷售客單價等等進行詳實的調查，并據此確定商業(yè)企業(yè)的營銷策略與銷售方式。

　　七、商業(yè)地產項目招商策略定位

　　商業(yè)地產項目在招商之前，必須對當地的目標市場、品牌結構、品牌檔次進行充分調查，了解哪類品牌更易于被當地的市場所接受，這樣，才能更好地確定企業(yè)的目標品牌、支柱品牌和源頭品牌的招商目標、招商方式和招商條件，從而進行招商策略的定位。

　　八、商業(yè)地產項目企業(yè)形象定位

　　商業(yè)地產項目的形象定位，可以借助CIS系統(tǒng)來加以塑造并傳達。一方面可通過商場的建筑外觀來表現，如建筑形狀、結構、顏色等；另一方面可通過顧客對賣場氣氛的感受來表現，如場內購物環(huán)境、賣場布局設計、櫥窗設計、形象展示、POP廣告等；而產品價格、質量、服務、促銷策略等，則是影響企業(yè)形象不可或缺的因素，它將隨著商場的經營運作而持續(xù)存在并發(fā)揮巨大的作用。

　　一個商業(yè)地產項目要取得成功，必須根據自身的特點和優(yōu)勢，集中力量針對某一特定的目標市場開展經營活動，以避免在自身的弱勢上與強有力的對手全面競爭。

　　準確的商業(yè)定位，是商業(yè)地產項目進行市場競爭與經營的有力保障。

　　九、項目定位、規(guī)劃組合

　　很多項目都有其特殊性，文化、旅游都可能成為其商業(yè)元素。做商業(yè)地產時需要最大限度地挖掘它的商業(yè)元素，而成功挖掘的前提也依賴于高水平的規(guī)劃，制定科學的商業(yè)規(guī)劃科學的商業(yè)規(guī)劃是招商質量的基礎；

　　十、準確定位是項目經營的前提和保障

　　找對人就是要重新反思一下Mall的目標顧客是怎樣的，來自哪里、收入是怎樣的、家庭是怎樣的、性別是什么、年齡是什么，一定要具體化。定對位實際上解決是滿足目標顧客哪一方面的訴求、并不是說你找到了目標顧客就是完成任務，了滿足目標顧客的訴求可以是單一的。

篇3：商業(yè)地產運營模式風險防范

　　商業(yè)地產運營模式與風險防范

　　本文首先從商業(yè)地產的概念入手，結合現實中的實際案例具體闡述商業(yè)地產運營的常用模式；其次，進一步分析了商業(yè)地產運營管理過程中需要注意的問題；最后，從不同角度分析了在商業(yè)地產運營中需要注意和防范的法律風險。

　　一、商業(yè)地產的概念

　　商業(yè)地產是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產形式。

　　商業(yè)地產是一個具有地產、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產行業(yè)。

　　商業(yè)地產開發(fā)項目按照商業(yè)形態(tài)進行分類，大體可以分為以下類目：商業(yè)廣場、shoppingmall、商業(yè)街、大型商鋪、購物中心、休閑廣場、步行街、專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)中心等。

　　二、商業(yè)地產運營常用模式

　　1、只售不租，出讓產權。采用這種模式可以很快收回投資，很多開發(fā)商都采取了降低置業(yè)門檻，來化解大賣場面積消化的難題。大部分都用“出售后返租”，并以“高回報租金”、“若干年后回購”為吸引人的口號，營造了許許多多的概念。商鋪以其潛在的升值空間，已經成為部分城市市民繼股票、住宅之后新的投資熱點。產權式商鋪市場近年來成為商鋪市場主流。房地產發(fā)展商作為物業(yè)的開發(fā)單位，通過將其開發(fā)的商場分割成不同面積單位出售獲取開發(fā)利潤，并同時保證小業(yè)主購買商鋪后每年獲取一定的收益率的前提下，要求小業(yè)主（投資者）與發(fā)展商簽定與大型商家租期一致的承包經營合同，從而為發(fā)展商與大型商家簽訂整體租賃合同奠定基礎。這種以大商家整體承租，發(fā)展商長期包租為銷售模式，市場稱之為“產權式商鋪”。至今這種營銷模式被普通運用，并受到投資者的信賴。

　　2、只租不售。好處是產權握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進入資本運作。開發(fā)商通過對招商權的完全控制，來達到控制進場業(yè)態(tài)種類，形成自己經營特色。

　　3、又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租

　　又售；還可不租不售，自己做商業(yè)經營，同時賺到投資開發(fā)利潤和商業(yè)經營利潤；還可與商家聯營，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經營公司，合作或合伙經營；還有更巧妙的辦法是，以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經營公司，專門經營其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用他的商業(yè)物業(yè)，同時享有租賃收入、合伙經營收益、物業(yè)增值三部分利益。

　　4、商家與地產商結成戰(zhàn)略聯盟。現在最吸引人們眼球的是“萬達模式”。大連萬達集團與沃爾瑪、歐倍德等國際著名商業(yè)連鎖企業(yè)建立了緊密的戰(zhàn)略聯盟關系，其所建的商業(yè)項目在開工之前，便已確定大部分面積要租與國際商業(yè)大鱷，故被稱為“訂單地產”。萬達集團得到的利益是通過租金的方式獲得穩(wěn)定的現金流。歐倍德節(jié)省了選址時間和機會成本，避免新店建設方面的巨額原始投入。

　　5、專業(yè)擔保公司介入投資性房產領域

　　對商業(yè)地產尤其是酒店經營模式不甚了解的投資者，在諸如產權式酒店等形式的商業(yè)地產投資過程中，前期不調查開發(fā)商是否具有經營和擔保實力，后期也不調查管理公司是否具有經營管理能力，只要看到高回報就盲目購買，近年來已經出現了一些投資風險的實例。

　　產權式酒店的投資風險，讓越來越多的投資者開始意識到產權式酒店并非只賺不賠，為此，出現了產權式酒店為房產投資人加上一道“保險”——引入專業(yè)擔保的這種銷售模式，專業(yè)擔保公司介入投資性房產領域，為投資者的收益提供一定條件的擔保。

　　三、商業(yè)地產運營管理

　　運營管理是商業(yè)房地產運營的核心，是商業(yè)房地產收益和物業(yè)價值提升的源泉。現代商業(yè)房地產管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經營主題和信息平臺上。不能統(tǒng)一運營管理的商業(yè)房地產項目，會逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。

　　統(tǒng)一的運營管理是商業(yè)地產成功的關鍵。運營管理的統(tǒng)一性，就是開發(fā)商和入駐店鋪精誠合作，在同一個主題概念指導下開展整齊劃一的經營管理工作。這一經營管理又可細分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運營管理、顧客服務、安防管理、消防管理和設施設備維修管理等等。雖然是綜合性的復合商業(yè)設施，但其運營管理可呈現出宛若單個店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調感。

　　統(tǒng)一運營一般包含四個方面的內容：統(tǒng)一招商管理（立足長遠）、統(tǒng)一營銷（廣告宣傳等）、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個統(tǒng)一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產項目商業(yè)運營的管理能否成功。

　　雖然運營管理是一個項目成功與否的關鍵，但在運營管理之前，要確保一個項目完美順利地開發(fā)、進展，則要完全歸功于科學而嚴謹的市場調查、規(guī)劃選址、準確的定位和長期有序良好的招商工作，因此說，它們又是一個成功商業(yè)項目后期順利運營的基礎。

　　四、商業(yè)地產運營中法律風險防范

　　結合商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別可以看出，住宅地產以住戶入住結束，而商業(yè)地產則是由多方運轉的商業(yè)價值鏈組成，它需要開發(fā)商、投資者、經營者以及物業(yè)管理四者結合起來才能取得共贏。商業(yè)房地產運營主要包括“開發(fā)、銷售、招商、經營、管理”幾個環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)每一個都是緊密聯系，在法律意義上將產生不同于普通房產的差異。商業(yè)地產的開發(fā)過程中一般會遇到以下風險：

　　1、宏觀調控的風險

　　宏觀調控是指國家利用行政或經濟手段對某些過熱的市場進行干涉的方法，比較常見的行政手段有交易限制和行業(yè)準入。上海市政府針對商鋪熱發(fā)布了《關于商場和辦公樓分割轉讓問題的通知》，在通知中明令禁止將沒有封閉、永久、固定維護結構的商場與寫字樓擅自分割轉讓，并規(guī)定商鋪的買賣必須在有產權證以后并通過有關主管部門的批準后方可進行。該通知以行政手段對開發(fā)商的經營行為進行了規(guī)范。

　　2、規(guī)劃失誤的風險

　　規(guī)劃是行政對某一地區(qū)產業(yè)、人口、交通等內容的安排或計劃，屬于法規(guī)范疇，具有強制性，如果規(guī)劃失誤，也會造成商鋪貶值。同時，開發(fā)商在商鋪開發(fā)中盡量熟悉相關的行政法規(guī)和規(guī)定，以免從方向上犯了錯誤。一項成功的規(guī)劃更多依賴于市場調查等商業(yè)活動，但從法律角度了解城市發(fā)展的政策傾向也有一定的作用。

　　3、租金差價風險

　　開發(fā)商出售商鋪后，消費者、小業(yè)主們委托開發(fā)商經營此商鋪，而開發(fā)商則整體租賃給大型商家統(tǒng)一經營，租金相對低，必然與商家提供給小業(yè)主客戶的回報率之間將存在差距，就使得開發(fā)商不得不為支持較

高的回報去補貼一定的資金；要回避此類風險，開發(fā)商必須按照市場規(guī)律來制定商鋪銷售價格和回報率，不能脫離市場，一味提高售價和回報率。同時由于租金高額的租賃稅，對于普通的購房者而言并不十分清楚，購房者因此認為開發(fā)商存在欺詐引發(fā)糾紛十分普遍，這要求開發(fā)商在銷售前有正確的引導。

　　4、大型商家經營不善帶來的風險

　　若大型商家在長期的承租期內，經營管理不善，無法繼續(xù)經營，無力支付租金給開發(fā)商，將導致開發(fā)商不能支付固定回報率給小業(yè)主的承諾。因此開發(fā)商在考慮出租時，不能只以租金的角度選擇租客，而是應該對租客的行業(yè)、資質、背景www.dewk.cn及其履約能力進行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質”大商家租客，以獲得一個長期的有保證的租約，以保證給業(yè)主一個穩(wěn)定、持續(xù)、健康的回報率。這主要取決與招商這個特殊環(huán)節(jié)，一些開發(fā)商為追求高進駐率，忽略商家經營形態(tài)、企業(yè)信譽等因素，導致商業(yè)布局不合理，或者因商家經營不善而在開業(yè)后退租，其影響較延長招商時間更為嚴重。

　　5、售后“包租”帶來的風險

　　采取“售后包租”的方式涉及兩種法律關系：一是購房人與開發(fā)商之間的買賣關系；二是購房人與第三方的委托租賃關系。現在，有部分開發(fā)商采取委托經營合同方式，保障投資收益。即小業(yè)主除了和開發(fā)商簽訂購房合同外，開發(fā)商或開發(fā)商提供的管理公司一般還要與購房者簽訂一份委托

　　6、產權分散帶來的風險

　　開發(fā)商分割商鋪銷售后所帶來的產權分散與商業(yè)統(tǒng)一經營的矛盾一直是困擾商鋪營銷之主要問題。開發(fā)商可以建議小業(yè)主提前成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會來統(tǒng)籌安排商場未來租賃權及經營權，具體運作可通過業(yè)主投資額的大小確定所有業(yè)主的分配權利，業(yè)主委員會可通過自行運作或委托專業(yè)商業(yè)機構代管、代租等形式實現商場的統(tǒng)一經營。這有效避免了返租期滿后發(fā)生糾紛的可能性。

　　7、物業(yè)管理中存在的風險

　　商用物業(yè)（尤其是商鋪）單獨成立業(yè)主委員會的可能性很少、難度較大，且商鋪物業(yè)管理的內容繁雜，涉及諸如水、電、氣、經營形態(tài)等的收取、分攤、使用和管理，一旦管理、服務不善，計容易導致物業(yè)后期經營成本的過大，這恰好是經營者與物業(yè)的開發(fā)、管理者分歧最大、最繁瑣的環(huán)節(jié)之一，許多消費者（投資者）與開發(fā)商的糾紛都集中體現在商鋪的物業(yè)管理上。而且不同的商業(yè)形態(tài)面臨的各種費用標準不統(tǒng)一，使發(fā)生糾紛的概率大為增加。

　　此外，商鋪的公攤面積、相鄰權、環(huán)境變化、供求關系、選址不當、開發(fā)商的項目實施能力不強、業(yè)態(tài)變化、商圈變化等問題都使開發(fā)商在商業(yè)地產運營中面臨重重風險，需要聘請專業(yè)律師來合法規(guī)避和安全防范。經營合同。開發(fā)商應特別重視委托經營合同，因為這是保障投資收益的法律文書。