商業地產與住宅的10點區別
簡單的說，商業地產就是在房地產的基礎上做商業，是以商業功能、商業需求為導向對房地產物業的需求和功能進行商業規劃，使之適應商業的經營。商業地產與住宅在地理位置、功能設計、物業需求、目標顧客等方面均存在較大差異，我總結商業地產與住宅的十點區別與大家分享。
區別一，地理位置的要求不一樣。
1、商業的價值首先是體現在地理位置上的，所以一定要選擇商圈的核心或有發展潛力的商業地段。但對于住宅來講，地理位置選擇的彈性就很大了，荒郊野嶺也可以做別墅，只要能走人，能進車就可以了；
2、商業地產項目最好處在道路十字路口，客流、人流、車流的交匯處，這樣不僅有利于商業企業的形象展示，更滿足了商業對于“易達性”的要求；
3、商業地產項目對于外觀形象展示面即臨界面的要求很高，而住宅就可以不要臨界面，不需要形象的展示；
4、我們講商業地產的植樹原理，首先就是立地選項。如果地選錯了，那是一定種不活的。這塊地適合種橘子，你種蘋果是活不了的；北方的地適合種蘋果，種上南方的椰子，也肯定是活不了的。所以，商業地產和住宅的區別，首先是對地理位置的要求不一樣。區別二，目標顧客不一樣。
住宅的目標顧客通常會根據自身的項目定位，鎖定一定的目標客層，例如小資階層、白領階層，又或是普通老百姓，只要具備投資能力，都可以成為目標顧客，而商業地產的目標顧客則相對固定。通常來講，商業地產的目標顧客第一類就是一般的經營戶，第二類是商業的投資者。經營戶又可以細分很多種，例如主力經營戶，即我們通常所說的主力店，還包括品牌商和一些配套商戶，比如說做餐飲、娛樂的配套商戶，還有一些做小生意的租戶，他們對商業物業、店面面積、配套功能等的要求都不一樣，而住宅的目標顧客對物業功能和配套的要求則很單一。
區別三，功能、用途不一樣。
住宅的功能和用途一般來講就是居住，但是商業則有太多的功能。例如，購物功能、餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務功能等等，功能都是不一樣的。即使是購物功能，又可以細分為百貨店、大賣場、倉儲超市、生活超市和專業店等。
區別四，消費環節不一樣。
住宅銷售以后就直接進入了消費終端，經過裝修就可以居住，可以使用了。而商業地產在銷售過后，是不能直接進行消費的，這時的商業地產項目在某種程度上是不具備使用價值的，它還要進行招商、裝修、進貨和經營。所以，住宅是一個終端，銷售后就進入了終端消費，而商業地產則是開端，銷售只是商業經營的開始。假設花20萬買了一個住宅，那再花點錢裝修一下就可以住了，只要有水、電就可以。而商業地產呢？用20萬買個商鋪，裝修還要花多少錢？進貨還要花多少錢？風險費用金需要多少錢？整個運營費需要多少錢？買得起商鋪就一定能經營得起來嗎？這和住宅是完全不一樣的。開發商賣住宅的時候，來的都是客，只要有鈔票可以。賣商業地產呢？不但要有投資能力，還要有經營能力，如果投資了商鋪今后活不了，那開發商也是活不好的。所以，商業地產和住宅地產的消費環節是不一樣的，不能用住宅的思維模式來解決商業地產的問題。
區別五，對物業的要求不一樣。
住宅對物業的要求相對簡單，只要能滿足居住的功能就可以，對層高、荷載等的要求也不高。但對于商業地產而言，對物業的層高、柱距、荷載、電梯（扶梯、坡梯、升降梯、觀光梯、貨梯）等都有很細致的要求，任何一個方面都有可能影響商業地產項目的生存。不同的商業業態，對物業的要求也不同，一般百貨店樓板的承重要達到500公斤，倉儲店的荷載就要達到1500公斤，層高可能要求8米，甚至是9米，而住宅的層高達到2.8—3米就可以了。所以，對物業的要求不同也是商業地產與住宅地產的區別之一。
第六，產品的設計不一樣。
住宅地產的設計，主要是基于一般性使用功能的需要，而對于商業來講，不同的業態、不同的功能、不同的產品，商業設計也是不一樣的。例如，電影院的產品設計主要考慮層高、柱距和消防等問題，而餐飲店的設計對物業硬件的要求就不那么高了，主要是解決上、下水和排風等問題。商業地產的設計需要依據自身的需求，依據市場的需求，設計主要是為了滿足商業經營的需要。
我們拿商鋪切割為例，有的開發商把臨街店鋪的門臉（即我們所說的面寬）切的窄些，里邊（進深）切的深些，這樣有限的物業可以多切出幾個臨街店鋪，以提高銷售利潤。但是這樣的切割方法，即便賣出去了，讓投資者如何很好的經營呢？4米的面寬在兩側擺商品，一個柜臺要45公分，那么中間要加一個人，共60公分，中間還要擺貨架，大家算一算，這樣的面寬如何進行科學、合理的商品陳列？商鋪切割時，如果面寬大了，進深淺了，則公攤的面積就大了，商鋪就不好賣。店鋪的進深與住宅的要求是完全不同的，切割商鋪也是一門學問，通常有“回”字形和“非”字形兩種切割方法。“非”字形切法適用于“長條型”的物業，以商業步行街的形式將客流導向兩側，實現賣場客流的均好性；“回”字型的切割方法較適用于正方型的物業，通常會通過中庭將客流吸引至物業的幾何中心，使客流由中心向四周均勻散去。所以，住宅的設計與商業地產的設計也是不一樣的。
區別七，銷售、營銷不一樣。
臺灣、香港的一些銷售公司認為，“賣住宅的是小學生，賣商業地產的是大學生”，從這個比喻可以看出，商業地產的銷售、營銷要比住宅地產復雜很多。住宅可以一賣了之，目的很簡單，也很直接，而商業地產是以物業升值和商業經營收益為投資動力的，商業地產賣出去以后，還要考慮經營問題，還要考慮返租、回報和風險的問題。因此，住宅與商業地產的銷售、營銷在銷售理念、銷售形式和銷售控制上都是不同的。
區別八，投資回報的形式是不一樣的。
商業地產的投資回報形式有三種，一是銷售，二是獲取經營收益，三是物業升值，而住宅的投資回報形式只能通過銷售來實現。銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發商后續開發的資金問題，而經營收益和物業升值才是商業地產投資回報的最主要形式。我們都知道北京的世紀金源購物中心，60多萬平方米一寸都沒有賣；上海的梅隆購物廣場建設的時候投資不到5個億，前年有家機構出50億要收購，但被拒絕了，因為這個物業每年都在升值，而且經營收益很高。20**年，某華聯曾在呼和浩特投資近6000萬，去年則被一家機構以5個億收購了，所以，商業地產真正的價值并非是銷售，而是獲取長期的經營收益和物業升值。
區別九，專業程度不一樣。
商業地產與住宅地產對專業要求的程度和重點都是不同的，我以前講過，商業地產除了要遵循住宅地產所遵循的建筑規范和消防規范外，還要遵循第三種規范即商業規范。商業地產的運作對于商業專業性的要求極高，是多個商業微觀問題綜合解決的結果，住宅地產的運作則不需要進行復雜的商業設計。從過程上看，住宅地產銷售后就進入了終端，而商業地產的銷售只是經營的開始，還需要招商、開業和經營管理。所以
，商業地產運作與住宅地產 的運作對專業程度的要求是不一樣的。區別十，綜合實力不一樣。
從資金運作的角度講，對于住宅地產，銷售便是資金回籠的開始，用銷售帶動項目的后續開發是目前很多開發商的做法。相對于住宅地產的銷售，商業地產銷售的風險要高很多，如果商業地產也按照這樣的思維進行開發，就很有可能導致項目因銷售不佳而影響后續開發，這也是一些商業地產項目夭折的主要原因。商業地產的運作對于后期資金的需求量也是很大的，項目建成開業后，還需要大量的資金投入才可以完成商業經營的培育期，實現贏利。換句話說，商業地產是不能急于回籠資金的，需要一段時期的培養才能將商業經營做好，才能將商業物業做熱，才能將商業項目做出升值空間。
篇2：商業地產住宅項目推廣區別
商業地產與住宅項目推廣的區別
商業項目的推廣與住宅項目的營銷推廣，在項目推廣與廣告傳播過程比較來看，由于項目產品的社會與經濟屬性不同，商業與住宅之間存在有很多的不同點，下面我們提出兩個重點的方面進行分析和討論。
1.推廣重點階段的不同
項目營銷推廣的重點階段不同，是因產品的功能屬性不同。賣不同的東西說不同的話，說的重點和方式也不同，做的方式也各有所區別。這些彼此不同的根本原因，是由于項目本身目標客戶群體的購買心理和動機的不同所導致。也就是“產品決定客戶，客戶決定推廣”的規律表現。
（1）住宅重在強調居住品質
住宅的使用價值和根本功能，是為人們提供生活居住的空間，產品品質的高低與價值，在于提供什么樣的居住空間和生活環境。換句話說，產品硬件設施是重要的一個制約因素，如：物業形象、樓宇結構、功能配置、戶型搭配、小區文化、治安環境、綠化景觀、生活配套、周邊商業等。
這也是項目參與市場競爭的主要方面。對于一個品質優秀、配套齊全的項目而言，隨著工程的進度，項目推廣變得越來越重要。
在項目前期，所有的項目定位和設計都只停留在圖紙上，人們對項目的態度存有一定的疑慮與謹慎，而隨著項目的工程進度，項目輪廓逐漸呈現在人們的面前時，對人們的信心是非常有利的支持，這也是住宅項目往往在封頂的時候會形成一個銷售高超的原因。
因此，住宅項目營銷推廣過程的重點和難點，是在項目還沒有呈現物業輪廓與形象的時候，項目實際營銷推廣以塑造形象為主，我們可以根據項目銷售回款與展示形象的要求，進行有針對性地選擇推廣的訴求點。
（2）商業項目重在持續經營
商業項目的營銷推廣則不同，商業項目營銷推廣的重點階段，是項目開盤前后的跨越期，這是商業項目銷售的黃金節點與回款高峰。
這也是由商業項目的使用價值和功能決定的。商業項目營銷推廣與銷售回款有一個坎，就是臨近項目整體經營開業的時期。項目即將開始營業前的招商情況，項目開業后的整體經營狀況，將直接影響了項目各個層面客戶對商業前景的信心，商業項目的投資風險也完全表現在于此。
社會公眾的信心對于商業項目是至關重要的，投資客戶的店鋪購買行為的產生，租賃客戶對商業經營前景的看好，消費者對項目定位的期待都源于社會公眾對項目的信心。商業項目定位的準確推廣與有效傳播，是建立社會公眾對項目信心的基本保障，可持續經營是推廣的訴求重點。
客戶信心的建立是社會公眾信心的具體表現，一種重要的途徑就是項目推廣的信息傳達。在項目面市操作的前期，我們具有信息單方面梳理與發布的優勢，和客戶之間存在信息的不對稱，我們有甄別的傳達信心，很容易樹立起客戶對項目的信心，短時間內促成銷售行為的產生。
隨著項目工程建設的進展，項目物業輪廓與具體的形象，逐步的呈現與社會公眾面前，我們的信息梳理與發布優勢將減弱，客戶獲得信息的渠道與方式逐漸增多，客戶思考的因素也就會更多，進而增加了目標客戶落單的選擇猶豫性與比較性，造成了商業項目理想投資客戶落單難的門檻。
所以，商業項目營銷推廣的重點階段，是在商業項目整體營銷開盤前后的跨越期，在商業項目這個關鍵的營銷推廣階段，營銷推廣要凝神貫注的集中彈藥與火力，強勢渲染商業項目定為主題與經營價值。
2.推廣效果的側重點不同
我們在比較住宅和商業項目營銷推廣過程中，可以看到項目區別比較明顯的現象。在住宅項目的營銷推廣過程中，一個簡單的活動往往可以產生不錯的銷售結果，而商業項目則不然，往往對商鋪銷售起不到立竿見影的促銷效果，這是商業推廣與住宅推廣過程中區別比較明顯的一個方面。
住宅項目市場風險很小，從另一個社會功能的角度來看，住宅的使用功能對客戶而言具有生活的必需性。營銷推廣過程主要目的，不是讓客戶建立起對項目的信心，而是縮短認可項目的感知過程，通過一些促銷活動的形式增進了解，消除隔閡，則可以有效的達到營銷推廣目的。
商業項目的關鍵是樹立客戶對項目前景的信心，營銷推廣目的是為了引導這種信心的建立與強化，重要的一點是要給目標客戶，留有自己主動思考的價值空間。圍繞著這個基本價值點策劃的各種推廣活動，使用的各種營銷推廣手法有一個明確目的，就是向客戶傳達準確的項目信息，我們正在使項目按照設計的方向發展，合理規避商業項目的風險，從而使客戶通過主動地思考增強對項目的信心，這是商業項目推廣效果的重要評估方向。
篇3：商業地產和住宅項目區別大
商業地產和住宅項目區別大
商業地產項目從規模和形態上分兩大類，一類是大型的Shopping Mall，還有一類是商業街的商鋪店面。Shopping Mall即購物中心，全國各地到處都有打著Shopping Mall的幌子進行宣傳推廣的，但到目前為止，真正意義上的Shopping Mall一個都沒建起來。
這中間反映出一個問題，國內發展商在商業地產開發方面缺乏經驗，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的問題是認不清商業地產和住宅項目開發的區別。很多發展商已經做了許多住宅項目的開發，以為商業地產也可以像住宅項目那樣運作，找地找項目，自己做市場評估，自己完成規劃設計，然后招商，振臂一呼，結果就會一呼百應，實際上存在很大的問題。
為什么說商業地產和住宅項目存在很大的區別呢？做住宅項目時，發展商可以自己分析市場，根據對市場需求的研究作產品定位，決定戶型的比例以及住宅產品的類型，然后通過銷售處進行直接銷售。但大型的綜合商業則完全不同，它的銷售對象不是直接的購物消費者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，特別是主力店。發展商首先要找到主力店，按照他們的要求進行規劃設計。對于大型綜合商業，這是最難的一件事情。比如一個幾十萬平米的店，招一家主力店最多是2萬平米（家樂福分店賣場部分是8000－12000平米），就算能拿到能夠解決十萬平米的主力店，還有十幾萬平米等待解決，這會對發展商產生非常大的壓力。
發展商通過對市場環境和地區人口的分析，認為Shopping Mall有市場需求，然而具體操作并不容易。既然是傳銷，發展商要把店鋪賣出去，就應該先決定主力店的形式，是倉儲式還是像家樂福這樣的家電用品，對于不同的主力店其賣場的比例大小也不同。家樂福一般對賣場的面積、停車位的面積、貨架的陳列等都有一系列的要求。如果發展商自己做設計不符合這樣的要求，那絕對是錯誤的，而且做得越深入，后期招商的困難越大。