浦東世紀花園二期商業(yè)街答客問：基本資料篇
本案的開發(fā)商及投資主體是哪家公司，幾級資質(zhì)，注冊資金，曾開發(fā)項目？
答：本案開發(fā)商是上海東上海聯(lián)合置業(yè)有限公司，投資主體為上海紫竹置業(yè)集團、2級資質(zhì)，注冊資金3000萬，曾開發(fā)浦東世紀花園一期二期、紫竹華庭等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級需滿足的條件？
答： （一）一級資質(zhì)：
1．注冊資本不低于5000萬元；
2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；
3．近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；
4．連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；
5．上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；
6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；
7．工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；
8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
9．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
（二）二級資質(zhì)：
1．注冊資本不低于2000萬元；
2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；
3．近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；
4．連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；
5．上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；
6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；
7．工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；
8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
9．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
（三）三級資質(zhì)：
1．注冊資本不低于800萬元；
2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；
3．房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；
4．連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；
5．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；
6．工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱；
7．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
8．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
（四）四級資質(zhì)：
1．注冊資本不低于100萬元；
2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；
3．已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100％；
4．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；
5．工程技術(shù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；
6．商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
7．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
本案的行銷策劃是哪家公司？曾代理過哪些商鋪？
答：上海同策房產(chǎn)咨詢有限公司
該公司曾代理過：美高嘉年華：地址青安路61號、電話5**8
金橋羅馬假日：地址金高路1296號、電話**28
市福會：地址漢口路6**號、電話6**98
陽光國際商鋪：地址家京路99弄262號、電話5**24
和平花園商鋪：地址國泰路127號1號樓1樓、電話5**8
現(xiàn)場的具體地址？售樓處地址？聯(lián)系方式？
答：本案位置在梅花路銀霄路口，在新國際展覽中心西面，地鐵二號線世紀公園站出來步行10分鐘左右便可到達。售樓處花木路1108號，電話58**88
本案的公開日期？
答：20**.6.26
本案的交房日期，何時能取得產(chǎn)證？
答：06年10月份交房，按合同約定06年年底出大產(chǎn)證07年年初取得小產(chǎn)證
本案的預(yù)售許可證號？
答：浦東新區(qū)房地20**預(yù)字742號。
本案的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及土地使用年限？
答：產(chǎn)權(quán)性質(zhì)店鋪，年限40年。一般來說辦公使用年限50年，住宅使用年限70年，純商業(yè)使用年限40年。
使用年限過后，產(chǎn)權(quán)如何歸屬？
答：交納土地稅后，繼續(xù)使用。
具體購買的付款方式？貸款銀行？額度？年限？
答：付款方式最好一次性付款，如有貸款最高貸款額度5成，最長年限8-10年，看銀行要求與個人資料情況。
貸款所需資料？
答：身份證明、結(jié)婚證、戶口薄、收入證明、私章、其他資產(chǎn)證明
需交納的其他費用，及計算方式？
答：（1）一次性付款：合同登記費50元、代辦費100元、外籍公證費（合同總價*0.25 %+350元
（2）貸款：合同登記費50元、保險費（貸款金額*0.05%*年限）、抵押費：100萬以內(nèi)含100萬=總價*0.1%、100萬-2000萬=100萬*0.1%+（總價-100萬）*0.04%、代辦費400元、公證費（預(yù)售合同公證=總價*0.25%+350元、貸款合同公證費=總價*0.3%）
交房時所需交納的費用，及計算方式？
答：契稅=總價*3%、印花稅=總價*0.03%、維修基金=1295*面積*2%、產(chǎn)證費300元、地籍圖65元、工本費5元、代辦費400元、物業(yè)管理費、垃圾清運費、有線電視初裝費、分時電表初裝費、天然氣初裝費
本案所處的地段等級？
答：4級地段
物業(yè)管理顧問是哪家？公司背景？
答：物業(yè)顧問世
邦魏理仕。世邦魏理仕是全球首屈一指的物業(yè)顧問服務(wù)公司，總部設(shè)于洛杉磯，全球雇有約一萬四千多名雇員。透過設(shè)于四十八個國家，超過二百五十個主要辦事處。服務(wù)包括：
物業(yè)管理 - 提供廣泛的物業(yè)管理服務(wù)以幫助客戶實現(xiàn)物業(yè)價值的最大化。我們協(xié)助客戶實現(xiàn)高效的物業(yè)交接，維持高水平服務(wù)的同時降低運營成本，并提供及時準確的物業(yè)會計報告。
租戶關(guān)系管理：通過與客戶一對一的交流來提升服務(wù)水平，針對物業(yè)的銷售和租賃策略，我們還會協(xié)調(diào)舉辦客戶提升活動、季節(jié)性活動等各種活動。
技術(shù)服務(wù) - 資產(chǎn)服務(wù)的技術(shù)部分主要負責(zé)提供日常的維護和維修，物業(yè)狀況評估和項目顧問服務(wù)。
會計和財務(wù)報告 - 在一體化的房地產(chǎn)會計系統(tǒng)內(nèi)提供物業(yè)財務(wù)報告，包括標準的會計服務(wù)，例如收租、應(yīng)付帳款、現(xiàn)金管理、財務(wù)報告、租戶付款和預(yù)算管理、財務(wù)報告以及針對專門事項所定制的報告。
設(shè)施管理 - 設(shè)施管理集中為客戶的非核心業(yè)務(wù)提供支持以及相關(guān)的設(shè)施服務(wù)。我們的設(shè)施管理服務(wù)包括項目服務(wù)、能源管理、流程再造、空間規(guī)劃等等。
目前管理的物業(yè)包括：虹橋新城，湯臣豪園，淮海晶華，華都大廈，申亞新華府，香梅花園，中金廣場， 張江集電港綜合區(qū)，佘山銀湖別墅，萬源杰座，大豪山林莊園，棕櫚泉花園，上海一街區(qū)，錢江大廈，古北瑞士花園，上海網(wǎng)球俱樂部和公寓，圣馬麗諾?橋，海德名園，華亭麗都，大豪山林莊園，靜鼎安邦，金航大廈
物業(yè)管理費是多少？
答：未定
物業(yè)是否提供其他增值服務(wù)？
答：未定
可否代為辦理營業(yè)執(zhí)照？
答：未定
產(chǎn)品篇
基地面積，總建面積及規(guī)劃戶數(shù)？
答：本案基地面積5690平方米，總建筑面積12120平方米，規(guī)劃戶數(shù)85戶。
本案的容積率是多少？
答：本案容積率為2.13。
本案的建筑覆蓋率是多少？
答：建筑覆蓋率為20％。
商鋪的建筑結(jié)構(gòu)，是否打樁，是否現(xiàn)澆樓板？
答：框架結(jié)構(gòu)
商鋪建筑分布情況？
答：本案商業(yè)街由6幢2-3層的建筑組成，分為前3、后3兩排排列，兩端為大型3層商鋪，中間為步行空間。
本案有幾個主要出入口、位置、寬度？
答：本案共有4個主要入口。其中沿梅花路有3個開口，其中兩個寬度達12米，另一個寬度也在11.4米。在銀霄路上開有一個寬度6米的較小入口。
本案的銷售單價，均價，總價？
答：價格目前還未確定。預(yù)計在4萬以上不過要看位置，前排的位置比后排貴。
主力總價300萬-600萬，主力面積90-150平方米。
各商鋪面積分布？
答：本商鋪面積從90-150左右都有，主力面積是在150平方米左右。并且還可以自由分割，所以在面積上可以滿足多種需求的客戶。
商鋪層數(shù)及各房型的基本數(shù)據(jù)？
答：除兩端大型商鋪外，其他標準商鋪統(tǒng)一為2層，其中一層層高為3.5米，二層層高5米。開間為6-8米，房型徑深前排商鋪13米左右，后排商鋪8米左右。兩端大型商鋪為3層，1、2、3層層高分別為5米、4米、4米。
商鋪可否自由分隔？
答：可以自由分隔，但必須經(jīng)過物業(yè)同意后才可分隔。比如一樓標高3.5米，二樓標高5.5米。二層的層高較高，可以隔成兩層。這也是該部分房源的一個很大的賣點，買二得三“，通俗地說就是花兩層的錢買三層的面積。這使產(chǎn)品有更大的附加值，給業(yè)主帶來更多實惠。
是否可以合并，中間隔墻可否拆除？
答：可以將多個相鄰商鋪合并，中間的隔墻可以拆除。如果一間商鋪不能滿足您的需求，你可一次買兩間或兩間以上，隔墻拆除后可做更大用途。
是否有后門？
答：鄰梅花路前排有后門，可方便過路客進出，也可給后排商鋪帶來客源。
是否有地下室？
答：無地下室。
內(nèi)部樓梯的寬度？
答：樓梯寬度在1.2米左右。
是否提供車位，數(shù)量？（地上、地下）
答：提供車位，地面機動車位37個，非機動梅花路沿街都可停放。
車位分布位置？
答：車位主要布置在商業(yè)街西端，鄰銀霄路，距商業(yè)街銀霄路入口僅10米左右。另外隔壁地塊規(guī)劃三期，三期規(guī)劃為商辦樓，地下一層有充足的車位可提供給商鋪用戶使用。
車位是出租還是出售，價格多少？
答：
是否提供自來水及煤氣？
答：提供自來水及煤氣，煤氣需要自己申請。
每戶的天然氣表容量？
答：
每戶的水表容量？
答：按政府標準容量。
上下水如何處理，是否預(yù)設(shè)冷熱水管？
答：由市政供水直接提供上水，生活廢水直接排入污水管，廚房廢水先入隔油池。
每戶的電表容量為多少？
答：供電電壓均為220/380伏三相表，電纜引入。
是否采用分時電表？
答：
配電間設(shè)置在何處？
答：兩個配電間分別設(shè)置在商業(yè)街兩端的背面2#7#北面，隱蔽且不影響其它業(yè)主。
每戶的供電設(shè)施如何設(shè)置？
答：
每戶室內(nèi)供電有幾個回路，供電負荷是多少？
答：共3個回路，每戶150W/平方米，餐廳每戶廚房用電增加28KW。
每戶預(yù)留幾門電話？
答：每戶預(yù)留2-3門電話
是否采用中央空調(diào)？
答：沒有中央空調(diào)，自己可根據(jù)需求自由選取空調(diào)。
可否自行安裝空調(diào)？是否有預(yù)留位置或外機統(tǒng)一安裝在哪里？
答：可自行安裝空調(diào)，并有預(yù)留的安裝位置。
本案的抗震等級？
答：7級抗震等級
本案的防火等級？
答：
具體的防火設(shè)備及消防通道如何設(shè)置？
答：
本案的安保設(shè)施配置？
答：
是否可自行安裝安保設(shè)備？
答：在不被破壞外立面的情況下可自行安裝。必須符合物業(yè)管理條例。
商鋪垃圾如何處理？
答：
商鋪內(nèi)街的寬度？
答：商鋪內(nèi)街的寬度在6米左右。即能做很多休閑擺設(shè)，還可以拉近了前后街的距離，更容易聚集人氣。
內(nèi)街是否配備休閑座椅？
答：
是否設(shè)有無障礙坡道，是否有殘疾人廁位？
答：室外設(shè)有無障礙坡道，商場內(nèi)有殘疾人廁位。
商業(yè)街內(nèi)部景觀綠化如何設(shè)置？
答：
本案的外立面如何處理？
答：
門窗所采用的材質(zhì)、顏色？
答：采用高級彩色鋁合金中空玻璃窗，可以使外觀整潔美觀。
公共部分所采用的建材標準？
答：
是否統(tǒng)一設(shè)計布置店招，可否布置刀旗？
答：
是否有背景音樂？
答：
端的大面積商鋪是否有電梯？數(shù)量、類型、品牌規(guī)格、載重量？
答：
餐飲是否預(yù)設(shè)隔油池？
答：有隔油池，由環(huán)衛(wèi)部門或物業(yè)定時集中抽取，方便做餐飲的業(yè)主使用。
餐飲商鋪內(nèi)如何排煙？
答：所有餐飲商鋪內(nèi)均設(shè)有煙道。
是否預(yù)設(shè)寬帶設(shè)備？
答：
否預(yù)設(shè)有線電視？
答：每戶一個終端。
配套篇
本案周邊是否有軌道交通？
答：本案步行7、8分鐘即可到達地鐵2號線世紀公園站，可方便快速的到達陸家嘴、人民廣場、靜安寺、中山公園等中心區(qū)。另外，規(guī)劃中的地鐵M7號線的終點站：新國際博覽中心站，也在步行數(shù)分鐘的距離內(nèi)。
附近有那些公交路線，步行需要多少時間？
答：地鐵站附近：(步行5分鐘)
大橋二線（世紀公園──老西門）
581B（陸家嘴──蓮溪）
機場七線（浦東國際機場──東方路）
（陸家嘴──新國際博覽中心）
龍陽路附近：（步行10分鐘）
機場三線（浦東國際機場──虹橋路）
大橋六線（交通大學(xué)──張江鎮(zhèn)）
申江線（乳山路──思凡小區(qū)）
機場七線、983
附近銀行、郵局、加油站等的具體位置，步行時間？
答：附近銀行有：建設(shè)銀行（白楊路靠近櫻花路，步行7分鐘）
農(nóng)業(yè)銀行（海桐路靠近花木路，步行15分鐘）
交通銀行（海桐路靠近梅花路，步行15分鐘）
附近郵局在海桐路靠近花木路，步行15分鐘，附近加油站在白楊路與龍陽路路口。
三期產(chǎn)品何時結(jié)束，投入使用？
答：三期的商辦樓現(xiàn)正在規(guī)劃中，預(yù)計05年年內(nèi)開工，07年交付使用。我們將按計劃建設(shè)，并使其成為國際博覽中心酒店群的一部分。
顧客停車問題如何解決，如何收費？
答：
本案屬哪個工商管理所管轄？地址、電話
答：屬浦東新區(qū)工商管理所管轄，地址：桃林路1215弄101號，電話：68542900
本案地段屬哪個警署管轄？地址、電話？
答：屬花木派出所管轄，玉蘭路7號，68451870
周邊是否有工業(yè)廠區(qū)，有無污染？
答：本案位于世紀公園CLD（中央生活社區(qū)）內(nèi)，緊臨世紀公園城市綠肺。靠近新國際博覽中心和張江高科技園區(qū)，周邊無任何工業(yè)廠區(qū)，無污染。
梅花路何時開通？
答：待周邊商業(yè)逐步成型，本案投入使用時將會開通。
商鋪的水電煤的收費如何計算？
答：以下是目前上海市浦東新區(qū)對于商業(yè)設(shè)施的水電煤使用的收費標準：
餐飲性業(yè)態(tài)：用水量為1.5元/立方米排水量為1.2元/立方米
營業(yè)性業(yè)態(tài)：用水量為1.5元/立方米排水量為1.5元/立方米
電費：1-500千瓦的電表申請容量分時電表的價格為：
6點-22點9.4元/度
22點-6點4.7元/度
天然氣費：1-10000立方米容量2.3元/立方米
10001-20000立方米容量2.5元/立方米
20001-30000立方米容量以上2.6元/立方米
篇2：浦東世紀花園二期商業(yè)街答客問:市場篇
浦東世紀花園二期商業(yè)街答客問：市場篇
本案的主要業(yè)態(tài)，是否對業(yè)態(tài)有所限制？
答：本案的業(yè)態(tài)從規(guī)劃上看是集餐飲、娛樂、休閑于一體的。按常規(guī)來看是沒有太大的限制，但從價格上來衡量的話就會限制一些低端客，所以預(yù)計將來本商鋪的業(yè)態(tài)介于中高端水平。
有無比較適合的業(yè)態(tài)布局？
答：有，本案總計85戶預(yù)想將分為餐飲、家居裝飾、服飾、便民小百貨、娛樂、特色經(jīng)營、綜合品牌七大主題分類。
業(yè)種中式餐飲西式餐飲休閑（美容、按摩、及各類主題吧等）家居裝飾及服飾
數(shù)量18171510
比例21%20%17%11%
業(yè)種便民小百貨特色經(jīng)營娛樂綜合經(jīng)營
數(shù)量101055
比例11％11％5％5％
餐飲、休閑：中餐館、西餐館、酒吧、茶吧、咖啡吧等
中式餐飲：特色品牌餐飲為主。（如特色川菜，本幫菜等）
西式餐飲：以連鎖西餐店為主。
家居裝飾：布藝、家居擺設(shè)、家居軟裝潢等
服飾：品牌專賣店、、箱包皮具等
便民小百貨：眼鏡店、書店、音像、水站藥房、診所、面包房等
特色經(jīng)營：寵物店、化妝品、通訊等
娛樂：棋牌室、高檔網(wǎng)吧、品牌足浴按摩等
業(yè)種業(yè)態(tài)建議
餐飲區(qū)域選址考慮因素：
周邊及鄰近區(qū)域餐飲較匱乏。周邊大型小區(qū)及新國際展覽中心對需求較廣。預(yù)計投資客中看好此業(yè)種居多。因此比例分配較高，50套，占58%。
從吸引客戶進商業(yè)街的角度出發(fā)，在東西兩處大型商鋪予以考慮較為知名的餐飲，已吸引人流為主。而中段前排可以興建特色餐飲一條街，可以鼓勵更多的自主經(jīng)營客進入。
在內(nèi)街商鋪中，建議經(jīng)營特色主題吧。它們對環(huán)境的依賴較強，在步行街開設(shè)少量露天桌椅也會比較適合。
家居裝飾考慮因素：
此業(yè)種經(jīng)營比例過高，容易造成檔次不高。比例控制較低，10套，占11%。
服飾考慮因素：
作為休閑街的一部分“衣”是最能吸引人們閑逛的。再加上周邊此項目稀少。建議可以少量分配。
特色經(jīng)營區(qū)：
以一些品牌化妝品店、寵物店為主。為了吸引更多的周邊業(yè)主。
便民小百貨：
此項目在本案的業(yè)主中需求占較高比例，（按照市場需求建議分配10套，占11%。此項目中涵蓋如品牌眼鏡店、書店、音像制品、藥房、等日常用品的便民店。
在商鋪設(shè)置娛樂設(shè)施。如網(wǎng)吧、棋牌室等為了更好的帶動來人量
聯(lián)洋商圈對本案有什么影響？
答：（1）聯(lián)洋中介占半壁江山，世紀花園商業(yè)走高品質(zhì)路線
作為新建成的國際化社區(qū)，無論是聯(lián)洋還是我們浦東世紀花園，周邊的二手房市場非常活躍，而水清木華和天安花園的小面積辦公環(huán)境也正好適應(yīng)房產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展，因此聯(lián)洋社區(qū)迎春路底商基本已經(jīng)形成了中介一條街的行情。而我們因開發(fā)商的有效管理，一期商鋪不允許開中介，保證了整體的商業(yè)氛圍，現(xiàn)在一期的商鋪主要是以美容美發(fā)為主，更提高了其高檔社區(qū)的品質(zhì)。
（2）聯(lián)洋、浦東世紀花園各撐娛樂餐飲半邊天
在大拇指廣場開業(yè)之前，因聯(lián)洋社區(qū)中的天安、水清木華的商鋪，大多從事房屋中介業(yè)務(wù)，聯(lián)洋社區(qū)居民的日常娛樂需求基本只能依靠外區(qū)域解決。但不久的將來證大廣場引入了家樂福、麥當(dāng)勞肯德基、味千拉面、錢柜歌廳等知名品牌，保證整個商業(yè)廣場的檔次。還有不遠處的聯(lián)洋年華以后也是以餐飲和娛樂為主，這樣的商業(yè)氛圍，將會大大改觀目前聯(lián)洋的現(xiàn)狀。
對比我們的商業(yè)街，在產(chǎn)品設(shè)計上就和聯(lián)洋社區(qū)有很大的不同，我們將建成的二期商鋪是雙排商業(yè)街，均為二至三層的建筑，每個商鋪內(nèi)均設(shè)有餐飲商鋪與零售商鋪。兩排建筑中間為商業(yè)步行內(nèi)街，內(nèi)街三個大小不一的休閑廣場以步行街相傳聯(lián)，商場以獨立式形態(tài)設(shè)計。聯(lián)洋除大拇指廣場外的多為小區(qū)延街商鋪，但商鋪上面都有業(yè)主居住，沒有真正作到獨立。因受此限制大多不能從事餐飲業(yè)，只能從事酒吧、咖啡吧等無油煙的業(yè)種。而我們的商鋪具備較強的獨立特性，可以不受限制的從事餐飲等行業(yè)，又不影響周邊居民。這樣有效地降低了居民區(qū)的噪音污染，感覺商業(yè)形態(tài)很完整但是又不失安靜和諧的氣氛。集中配套還使得社區(qū)商業(yè)更具有規(guī)模效應(yīng)，使社區(qū)在商業(yè)引資、聚集人氣等諸多方面在規(guī)劃階段就占得了市場先機。
（3）餐飲娛樂幾乎為空白
從各種行業(yè)所占比例來看，我們目前周邊的餐飲僅有一家，不久我們的 20**商業(yè)街將填補這一餐飲娛樂的缺陷。不僅可以解決了目前居民日常娛樂只能依靠外區(qū)域解決的遺憾，也能為將來商鋪經(jīng)營者帶來無限商機，真正做到雙盈利的目的。
4、是否提供包租？如有，包租年限？
答：
5、本案的具體回報率如何計算？
答：我們以附近形式相近的產(chǎn)品為例：
聯(lián)洋商圈：其每天的租金為10-15元/平方米，以月計算為300-450元/平方米/月。假設(shè)為100平方米，其每月租金為30000-45000元/平方米，則年租金為36-54萬。如按其售價5-6萬/平方米，假設(shè)100平方米，其整套售價在500-600萬/套，其投資回報率在8%左右。基本10多年就能收回成本。
龍陽路新都匯：其每天的租金為6-8元/平方米，以月計算為180-240元/平方米/月。假設(shè)為100平方米，其每月租金為18000-24000元/平方米，年租金為22-30萬。如按其周邊售價3.5萬/平方米，假設(shè)100平方米，其整套售價在350萬/套，其投資回報率在7.5%－8％左右，也只需10多年就能收回成本。
7、業(yè)主可否轉(zhuǎn)租？
答：
8、業(yè)主是否可以分割出售或出租？
答：
9、是否需交納開業(yè)保證金，多少？
答：
10、周邊有那些大型商業(yè)街、步行街、集中商鋪，租售行情如何，大概價位？
答：周邊大型商業(yè)街有：
邊有那些大型住宅社區(qū)，預(yù)計的入住人數(shù)？估計客流量，購買力如何？
答：由于地處世紀公園CLD內(nèi)，周邊有大量高檔住宅社區(qū)：浦東世紀花園1、2期，大唐盛世1、2、3期，四季全景臺，建華新苑、花木苑、花木小區(qū)等。估計本案周邊1公里范圍內(nèi)居住總戶數(shù)達1.5萬戶。其中一半以上人口居住的房產(chǎn)單價超過1.2萬元以上，這些人都具有很強的消費力。根據(jù)花木鎮(zhèn)20**年4月的最新統(tǒng)計，常住在這里的外籍人士已達到5800人，超過了古北新區(qū)，成為上海新的外籍人士
聚居地。新國際博覽中心的基本情況？會展時人流量估計？
答：上海新國際博覽中心是由上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司與德國漢諾威展覽公司、德國杜塞爾多夫展覽公司、德國慕尼黑國際展覽有限公司共同投資建設(shè)的超大型會展中心。全部建成后將擁有17個展廳和一座高級賓館，總展覽面積為室內(nèi)20萬平方米、室外13萬平方米，成為亞洲最大的會展中心。現(xiàn)在每年要舉行60余場國際性大型展會，參加、參觀的人流達1500多萬，其中20%為境外，預(yù)計明后兩年的人流量達5000多萬左右。
地址：上海浦東新區(qū)龍陽路**號
郵編：20**04
電話：021-2**66
傳真：021-28**77
周邊近幾年有何規(guī)劃？是否會提升客流？
答：上海新國際博覽中心將繼續(xù)擴建，以滿足不斷增長的展會需求，并著眼于上海世博會，整個工程將在20**年前完成。作為配套，在商業(yè)街的附近，將建成一個由2個高檔酒店，1個高級酒店式公寓組成的商貿(mào)酒店群。加上，磁懸浮列車工程，地鐵M7號線等等，這些都將增加人流量，為商業(yè)街帶來大量且穩(wěn)定的客源。
本案營業(yè)時間是否受限制？
答：
梅花路的市政規(guī)劃：
答：市政規(guī)劃中的花木商圈是位于芳甸路西側(cè)、龍陽路北側(cè)、規(guī)劃占地面積約為17公頃，主要為大型會展配套，以商業(yè)、商務(wù)和賓館設(shè)施為主體的商業(yè)集群，包括2家五星級酒店、4家以上四星級酒店、會議中心、梅花路商業(yè)街、商務(wù)辦公樓大樓等和部分臨時配套商業(yè)設(shè)施。
16、周邊樓盤入住率多少？
答：
17、近期政策對商鋪的影響
答：首先，受土地政策的影響，今年郊區(qū)商鋪的供應(yīng)總量將放大，市區(qū)商鋪的供應(yīng)總量將減少，區(qū)域分化會加劇。目前，市中心土地動遷成本、周期、難度大幅增加，導(dǎo)致市中心土地供應(yīng)銳減，大面積、成街坊的土地更是鳳毛麟角，少量重大商業(yè)項目均為“只租不賣”，這樣一來，市中心商鋪尤其是街鋪會變得炙手可熱。另外，近期上海推出公開拍賣的20多幅土地幾乎全部都在外環(huán)線外，用地性質(zhì)幾乎全部都是綜合用地，土地是房地產(chǎn)市場的“原料”，綜合用地開發(fā)方向的不確定性，使20**年、20**年上海商鋪市場又多了一些懸念。
其次銀行加息來看，似乎對商鋪市場的影響不大，有價值的商鋪收益率表現(xiàn)出色，足以抵消加息影響。宏觀調(diào)控政策的影響還將延續(xù)下去，幫助上海商鋪市場擠出了部分泡沫，并對今后年上海商鋪良性發(fā)展產(chǎn)生作用。
街鋪繼續(xù)走俏，商場商鋪略顯頹勢，這是20**年商鋪市場的又一特征。 20**年服務(wù)業(yè)態(tài)商鋪價值會上升，而市場類商鋪將面臨調(diào)整。目前，市政府已經(jīng)正式批準了市經(jīng)委上報的《上海市商業(yè)發(fā)展行動方案》，按照這一方案：到20**年上海商品銷售總額將超過1萬億元，社會消費品零售總額將超過4000億元，商業(yè)對第三產(chǎn)業(yè)的貢獻率將達25%以上，全市四分之一的從業(yè)人員將服務(wù)于商業(yè)領(lǐng)域。基于這一行動方案，上海商業(yè)未來還有很大發(fā)展空間，毫無疑問，商鋪在相當(dāng)長一段時間里不失為一個優(yōu)良投資品種。
投資者以出租或轉(zhuǎn)售為目的購買店鋪，賺取高租金收益和售價差價顯然是投資后的最佳效果。對比寫字樓和住宅投資，商鋪的投資回收期較短。投資者更可將已獲產(chǎn)權(quán)之店鋪作為擔(dān)保向銀行申請貸款進行再投資，這樣可避免過多的占用資金，減輕投資商壓力。 所以作為外籍人士，并沒有因為新政策而停步，特別是20**年世博會的召開更加堅定了外籍客戶投資的信心。
作為我們的商鋪位置可以說是比較理想的，我們的商鋪都是獨立產(chǎn)權(quán)，并且屬底層沿街商鋪，20**年商鋪的主要發(fā)展趨勢就是底層沿街商鋪。這就是我們商鋪銷售的優(yōu)勢所在。今年對房產(chǎn)市場影響最大還是銀行方面的政策，和稅費方面的政策。至于銀行方面政策的影響總歸會或多或少有一些，但是主要是對商品房影響較嚴重，對于商鋪而言就是由原來的首付4成提高到現(xiàn)在的5成，而貸款年限則還是10年，因為我們的商鋪標底并不算太大，基本上是在400萬左右到600萬左右，作為層次較高的業(yè)主來說，提高1成首付并不是問題。所以這方面的影響基本上不算什么。稅費方面特別是個人商鋪出售、出租所征收的一系列稅費，可能會對購鋪后另行出售或出租的客戶心理方面有所影響。但是對于此種客戶來說現(xiàn)在投資商品房投資回報率并不理想，所以，現(xiàn)在對于有閑置資金的投資客戶來說商鋪雖然稅費比例也已相應(yīng)提高，但投資回報率卻遠遠高于商品房。而對于自營者來說就更不存在此種擔(dān)心了。所以我認為目前的政策法規(guī)對我們的商鋪銷售影響并不是太大。