日本東京中城商業(yè)策劃

　　一、項(xiàng)目位置 東京中城（東京ミッドタウン，Tokyo Midtown）是一個(gè)日本東京都港區(qū)的多用途設(shè)施開(kāi)發(fā)計(jì)劃，位于六本木的舊防衛(wèi)廳原址和和赤坂九丁目，是一個(gè)新型的復(fù)合型城市綜合體。項(xiàng)目近鄰六本木新城，建立在原來(lái)防衛(wèi)省舊址。

　　圖１東京中城模型和鳥(niǎo)瞰圖

　　二、 東京中城項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 東京中城規(guī)劃設(shè)計(jì)基本資料

　　* 用地面積：約102,000m2

　　* 實(shí)際占地面積：約78,400m2

　　* 總建設(shè)面積：約569,000m2

　　* 開(kāi)發(fā)商：三井不動(dòng)產(chǎn)

　　* 設(shè)計(jì)：SOM、日建設(shè)計(jì)、安藤忠雄、隈研吾等

　　* 施工建造：竹中工務(wù)店（A、C、D、G、H棟）、大成建設(shè)（B、E、F棟） 綜合體各設(shè)施面積

　　* 辦公室：約330,000m2

　　* 住宅：約111,000m2（約530間）

　　* 五星級(jí)酒店：約48,000m2（約250間）

　　* 購(gòu)物中心：約57,000m2

　　* 其他：23,000m2

　　* 地下5層、地上54層

　　項(xiàng)目結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)以及鋼架鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

　　圖２東京中城項(xiàng)目效果圖東京中城的設(shè)計(jì)強(qiáng)手云集，設(shè)計(jì)總指揮是SOM，設(shè)計(jì)主創(chuàng)是日建設(shè)計(jì)，景觀設(shè)計(jì)由EDAW Inc.，商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)由Communication Arts.Inc.和隈研吾建筑都市設(shè)計(jì)事務(wù)所承擔(dān)，住宅樓的設(shè)計(jì)由坂倉(cāng)建筑研究所承擔(dān)。

　　此外青木淳建筑規(guī)劃事務(wù)所指導(dǎo)了住宅樓的外觀設(shè)計(jì)，安藤忠雄建筑研究所和日建設(shè)計(jì)做了Design Wing”的設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)活動(dòng)組織管理方面，日本不僅多個(gè)專(zhuān)業(yè)協(xié)同配合好，而且非常注重藝術(shù)設(shè)計(jì)，值得我國(guó)綜合體設(shè)計(jì)方案時(shí)候借鑒。

　　整項(xiàng)計(jì)劃的地標(biāo)建筑‘中城大廈’（Midtown Tower）是一座地下5層、地上54層的摩天大樓，高度為248公尺，超越了六本木新城森大廈（森タワー）和東京都廳舍成為東京都內(nèi)最高的建筑物。和前兩座建筑物不同的是，中城大廈沒(méi)有設(shè)立展望臺(tái)。大廈最頂端的54樓是機(jī)械室和管理、維護(hù)空間，一般的訪客無(wú)法進(jìn)入。

　　圖３ 主塔樓效果圖（日建設(shè)計(jì)）

　　圖４ 東京中城夜景照片大廈45層是國(guó)際餐廳，在法國(guó)菜的基礎(chǔ)上，增加亞洲風(fēng)味。

　　東京中城內(nèi)綜合體設(shè)有豪華五星級(jí)酒店、住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)與文化空間、醫(yī)院、公園等多種設(shè)施。主要的設(shè)施是位于中城大廈高層（45～53樓）的飯店‘東京麗嘉酒店’（THE RITZ-CARLTON TOKYO）和從別處搬遷進(jìn)來(lái)的‘三得利美術(shù)館’。許多企業(yè)都將總部遷往東京中城，包括USEN、日本雅虎、富士軟片、富士全錄、Goodwill Group 等。

　　此外知名電子游戲公司科樂(lè)美（KONAMI）也將分散在東京各處的據(jù)點(diǎn)集中遷往東京中城。綜合體里匯集了各種各樣的商店、餐館、寫(xiě)字間、飯店、綠地、美術(shù)館和醫(yī)療中心等設(shè)施，彼此共鳴，為都心的生活提供高品質(zhì)的每一天。

　　東京中城有六個(gè)建筑物形成城市綜合體，匯集各類(lèi)商店、餐廳、寫(xiě)字樓賓館、美術(shù)館等設(shè)施，具有濃郁的藝術(shù)氛圍。 GALLERIA(拱廊街) 拱廊街實(shí)際上就是ＭＡＬＬ，在這全長(zhǎng)約150米、高約25米、4層豎井式結(jié)構(gòu)的大空間里，時(shí)尚精品和商店琳瑯滿(mǎn)目，它是東京中城的主要購(gòu)物區(qū)。在拱廊街里的“庭園陽(yáng)臺(tái)”，您可以一邊眺望翠綠美景一邊用餐，愉悅身心。

　　圖5 拱廊──購(gòu)物中心 PLAZA(廣場(chǎng)) 廣場(chǎng)主要由時(shí)尚名店和咖啡廳組成，有電視大屏幕和休憩空間。

　　圖6廣場(chǎng)設(shè)計(jì)效果圖和實(shí)際景觀相片東京中城酒店部分Midtown Tower 45-53樓是首次入駐東京的Ritz Carlton酒店。The Park Residences是由Ritz Carlton直接管理的酒店式公寓。Oakwood Premier Tokyo Midtown是美國(guó)Oakwood公司的最高端品牌Premier首次進(jìn)入東京的中長(zhǎng)期租賃型的高級(jí)公寓。Midtown East的12-24樓是面向商務(wù)人員的高級(jí)公寓。 東京中城醫(yī)療中心以家庭醫(yī)院作為經(jīng)營(yíng)定位，主要提供醫(yī)療保健診療、美容診療和健康管理服務(wù)，包括牙科與營(yíng)養(yǎng)調(diào)理中心。 GARDEN(庭園) 東京中城的巨大魅力，在于擁有豐富的樹(shù)木花草，仿佛遠(yuǎn)離都心。

　　在與檜町公園相連的中城庭園里，有草坪廣場(chǎng)，還種有銀杏樹(shù)、櫻花樹(shù)、樟樹(shù)等眾多的樹(shù)木，創(chuàng)造出令人心曠神怡的空間。請(qǐng)您欣賞四季不同的表情和日本的自然美。

　　中城庭園庭園里有草坪廣場(chǎng)和慢跑道，空間開(kāi)闊，碧綠蔥翠。日產(chǎn)汽車(chē)公司設(shè)計(jì)制作的兩臺(tái)流動(dòng)服務(wù)車(chē)作為21_21 DESIGN SIGHT的Shop21_21Q登場(chǎng)，銷(xiāo)售快餐小吃和一些有特色的商品。綠地內(nèi)設(shè)有無(wú)線局域網(wǎng)，您可以在舒適愜意的自然中通信上網(wǎng)。 圖7 東京中城庭院檜町公園檜町公園過(guò)去是長(zhǎng)州藩毛利家位于麻布的別墅“檜屋敷”的庭園。這座庭園當(dāng)時(shí)又叫“清水亭”，從這里望去，江戶(hù)的街景盡收眼底，令人賞心悅目。名園里的綠樹(shù)花草在變成公園的今天，仍一如往昔地把美麗的風(fēng)姿展現(xiàn)給人們。

　　圖8檜町公園

　　圖9 21_21 DESIGN SIGHT 21_21 DESIGN SIGHT：三宅一生、安藤忠雄聯(lián)手打造的全新形態(tài)的藝術(shù)機(jī)構(gòu)，日本設(shè)計(jì)的發(fā)訊地。宗旨在于關(guān)心日常事物，從設(shè)計(jì)的角度尋找各種發(fā)現(xiàn)，提出各種建議。

　　由服裝設(shè)計(jì)師三宅一生、平面設(shè)計(jì)師佐藤卓、產(chǎn)品設(shè)計(jì)師深澤直人三位設(shè)計(jì)師擔(dān)任指導(dǎo)，除籌劃具有主題性的展覽會(huì)外，還舉辦各種活動(dòng)。

　　公共藝術(shù)作品：東京中城中裝點(diǎn)著20件公共藝術(shù)作品，都市和藝術(shù)融為一體，使東京中城的日常空間擁有高品質(zhì)的藝術(shù)氛圍。

　　游客可以手持最先進(jìn)的導(dǎo)游終端（日、英、法、中、韓五國(guó)語(yǔ)言）），隨心所欲地邊走邊看邊聽(tīng)。東京中城的規(guī)劃設(shè)計(jì)思想是以人為核心，創(chuàng)造新的生活美學(xué)空間。從規(guī)劃設(shè)計(jì)和商業(yè)設(shè)施來(lái)看，東京中城注重建筑與商業(yè)文化結(jié)合，充分運(yùn)用商業(yè)世界中人、物、環(huán)境構(gòu)成空間概念，以美學(xué)設(shè)計(jì)作為主軸，構(gòu)造東京２１世紀(jì)衣食住行樂(lè)的完美景觀。

　　三、 東京中城項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)組合特點(diǎn)

　　圖 10 拱廊－購(gòu)物中心商業(yè)空間東京中城購(gòu)物中心地下主要是餐廳、咖啡飲品店、超市，挑空空間非常明亮柔和，裝修素材多用木材、日本紙等天然材料；一、二樓為時(shí)裝店；三樓為設(shè)計(jì)、家居用品店；四樓是Billboard live Tokyo。東京中城的業(yè)態(tài)劃分為。

　　時(shí)尚百貨 服飾、皮鞋皮具、化妝品、珠寶 室內(nèi)裝潢與設(shè)計(jì) 家居、廚房用品、家電美術(shù)館餐廳和酒吧 西班牙餐廳、泰國(guó)餐廳、法國(guó)餐廳、意大利餐廳、印度餐廳、美國(guó)餐廳等 各類(lèi)日本餐廳、中餐食品和

咖啡 食品店 咖啡廳生活服務(wù)類(lèi)商店 ＳＰＡ，男子美容廳 健身房 寵物店 藥店與化妝品店 超市 音像制品和花店

　　圖11 食品類(lèi)商店三得利美術(shù)館自1961年開(kāi)館以來(lái)，通過(guò)舉辦繪畫(huà)、陶瓷、漆工、玻璃等充滿(mǎn)魅力的企畫(huà)展，向眾多的人們傳遞了“生活中的美”。保持原來(lái)的理念，提出“連結(jié)美、開(kāi)創(chuàng)美”的新主張，在綠意盎然環(huán)境中，與使人聯(lián)想到白磁的風(fēng)格強(qiáng)烈的外觀一起，以嶄新的面貌迎接賓客的到來(lái)。

　　圖12 三得利美術(shù)館景觀設(shè)計(jì)：這里是東京擁有最大片綠地的購(gòu)物商城！它的拱廊街及廣場(chǎng)之中種植了許多植物，在摩登的建筑之中，仿佛闖入了一個(gè)溫室，逛街顯得格外舒服。外圍則有一個(gè)庭園，包含中城庭園及松町公園兩個(gè)區(qū)塊，鋪設(shè)了無(wú)線網(wǎng)絡(luò)基地臺(tái)，這里也成為了最佳的戶(hù)外辦公室。而且更驕傲的是這里春天可以賞櫻花、秋天還可以賞楓。東京中城設(shè)計(jì)中心東京中城設(shè)計(jì)中心由財(cái)團(tuán)法人日本產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)振興會(huì)、社團(tuán)法人美術(shù)印刷設(shè)計(jì)師協(xié)會(huì)、九州大學(xué)藝術(shù)工學(xué)東京分部、海外設(shè)計(jì)研究教育機(jī)關(guān)成立的“國(guó)際設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)中心”這四家單位組成，是設(shè)計(jì)推銷(xiāo)機(jī)構(gòu)和創(chuàng)作者、國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)機(jī)關(guān)攜手合作建立的設(shè)計(jì)信息集聚、發(fā)送基地，這在世界上也是屈指可數(shù)的。通過(guò)舉辦企畫(huà)展、研究會(huì)、專(zhuān)題討論會(huì)、產(chǎn)學(xué)合作的研究及設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，開(kāi)展與21世紀(jì)相符的嶄新的設(shè)計(jì)活動(dòng)。

　　四、 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理特色通過(guò)美術(shù)館和設(shè)計(jì)中心等吸引白領(lǐng)人群，通過(guò)高檔酒店吸引金領(lǐng)人群；東京中城寫(xiě)字樓成為企業(yè)總部聚集區(qū)，吸引了高端辦公人群，他們都是消費(fèi)力較強(qiáng)的白領(lǐng)和金領(lǐng)人群；項(xiàng)目中的眾多休閑餐飲業(yè)態(tài)也聚集較多人流，東京中城作為日本最新的一流綜合體擁有旺盛的人氣。

　　圖13 餐飲環(huán)境一景東京中城在運(yùn)行成本控制方面，提前在設(shè)計(jì)時(shí)候做好安排，充分考慮節(jié)能和環(huán)境保護(hù)。中城的細(xì)微之處都體現(xiàn)著環(huán)保精神。廁所使用雨水和廚房的排水，并用自動(dòng)感知器控制節(jié)水。中城的電力設(shè)備導(dǎo)入水蓄熱系統(tǒng)和NAS電池，有效利用深夜電力，削減高峰用電。回收煤氣發(fā)電時(shí)產(chǎn)生的廢熱，用于空調(diào)熱水供應(yīng)等；采用光線聯(lián)動(dòng)自動(dòng)百頁(yè)、窗邊照明自動(dòng)調(diào)光系統(tǒng)等。

篇2：商業(yè)廣場(chǎng)策劃經(jīng)營(yíng)合作合同

　　商業(yè)廣場(chǎng)策劃經(jīng)營(yíng)合作合同

　　甲方：________

　　乙方：________

　　甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，本著互惠互利的原則，就甲方委托乙方為萬(wàn)象商業(yè)廣場(chǎng)之項(xiàng)目統(tǒng)籌策劃及經(jīng)營(yíng)一事達(dá)成如下協(xié)議：

　　一、甲方負(fù)責(zé)全額投資興建綜合購(gòu)物中心____商業(yè)廣場(chǎng)。

　　二、乙方受甲方委托負(fù)責(zé)____商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目總體策劃及獨(dú)家經(jīng)營(yíng)工作。

　　三、本項(xiàng)目之所有經(jīng)營(yíng)收益將設(shè)立專(zhuān)門(mén)的帳戶(hù)受甲、乙雙方共同監(jiān)管(具體細(xì)節(jié)另作相關(guān)財(cái)務(wù)規(guī)定)。

　　四、甲方責(zé)任：

　　(一)本協(xié)議簽定后，甲方須按商場(chǎng)基建工程進(jìn)度向乙方提供有關(guān)項(xiàng)目的詳細(xì)資料(包括土地使用證、城市規(guī)劃許可證、施工許可證等有關(guān)證件)。

　　(二)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)乙方與廣場(chǎng)物業(yè)管理部門(mén)及其他相關(guān)部門(mén)之問(wèn)的關(guān)系，保證提供充分的經(jīng)營(yíng)條件。

　　(三)前期所有有關(guān)本項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查費(fèi)用、合同期內(nèi)的推廣宣傳費(fèi)用(包括廣告設(shè)計(jì)、廣告宣傳、新聞發(fā)布會(huì)、招商會(huì)等有關(guān)本項(xiàng)目必須支出的費(fèi)用)、乙方所組建的____商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)所需要的相關(guān)費(fèi)用均由甲方負(fù)責(zé)。

　　(四)有關(guān)本項(xiàng)目之所有宣傳、推廣，若以乙方名義所作的任何形式宣傳，須接受及維護(hù)乙方本身形象之規(guī)范，并得到乙方審核同意后方可實(shí)施。

　　(五)合同期內(nèi)甲方如需要將該項(xiàng)目?jī)?nèi)的商鋪分散出售，希望在尊重乙方建議前提下，并與主體經(jīng)營(yíng)規(guī)劃沒(méi)有沖突的情況下進(jìn)行銷(xiāo)售。

　　(六)甲方按合同如期支付乙方該項(xiàng)目的物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)、統(tǒng)籌經(jīng)營(yíng)策劃費(fèi)、租金提成、傭金及其應(yīng)收的費(fèi)用。

　　(七)乙方派駐管理人員的薪津福利、有關(guān)稅項(xiàng)及一切相關(guān)費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)并按時(shí)支付。

　　(八)合同期內(nèi)甲方不得與第三方簽署有關(guān)本合同的所有項(xiàng)目。

　　(九)合同期滿(mǎn)后，未經(jīng)得乙方同意，甲方不得聘用乙方派駐人員。

　　五、乙方責(zé)任：

　　(一)合同簽定生效后成立____廣場(chǎng)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)有限公司____商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中心，全面負(fù)責(zé)萬(wàn)象商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的策劃、宣傳、推廣、招商及經(jīng)營(yíng)工作。

　　(二)合同簽定后乙方根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查向甲方提供如下的分析建議：

　　1、調(diào)查及分析

　　1)區(qū)域人口分布數(shù)據(jù)的調(diào)查和分析，包括：

　　①消費(fèi)客層分布

　　②消費(fèi)品味

　　③消費(fèi)頻率

　　④消費(fèi)水平

　　⑤消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的期望

　　2)區(qū)內(nèi)零售市場(chǎng)情況，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。

　　①主力客戶(hù)的情況

　　②功能租戶(hù)的情況

　　③潛在租戶(hù)的情況

　　④上述租戶(hù)的可能承租條件和對(duì)項(xiàng)目的要求

　　3)現(xiàn)有和未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查

　　①現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查主要包括：地理位置、數(shù)量、面積、營(yíng)業(yè)額、定位、商戶(hù)組合、經(jīng)營(yíng)狀況、管理水平

　　②未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查主要包括：地理分布、數(shù)量、規(guī)模、場(chǎng)地條件、商圈范圍、開(kāi)業(yè)日期等。

　　2、商場(chǎng)布局概念策劃

　　1)商場(chǎng)包裝、主題定位;

　　2)各樓層功能分布建議;

　　3)具體的目標(biāo)商戶(hù)建議。

　　3、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

　　4、提供市場(chǎng)租金情況及初步租會(huì)收入測(cè)算建議

　　5、室內(nèi)外裝潢設(shè)計(jì)建議

　　6、公關(guān)宣傳活動(dòng)建議

　　(三)統(tǒng)籌策劃及長(zhǎng)駐經(jīng)營(yíng)工作

　　乙方將安排資深董事(公司高層領(lǐng)導(dǎo))統(tǒng)籌此項(xiàng)工作，并由有項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)的管理人員長(zhǎng)駐本項(xiàng)目(派駐時(shí)間及人手根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行調(diào)配)。與甲方有關(guān)部門(mén)共同統(tǒng)籌策劃招商前期工作。內(nèi)容包括如下：

　　1、定期與甲方及工程部門(mén)開(kāi)會(huì)商討工程的進(jìn)展，及時(shí)提供目標(biāo)客戶(hù)及行業(yè)之硬件要求，以配合整體工作做出安排。

　　2、聯(lián)絡(luò)所有目標(biāo)客戶(hù)及協(xié)助對(duì)本項(xiàng)目有興趣之客戶(hù)實(shí)地視察本項(xiàng)目，并商討有關(guān)招商之進(jìn)展情況，根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整相關(guān)策略。

　　六、經(jīng)營(yíng)工作

　　乙方派員出任物業(yè)經(jīng)營(yíng)總監(jiān)及租賃部、推廣部經(jīng)理職位，負(fù)責(zé)在當(dāng)?shù)卣衅溉藛T并組建各相關(guān)部門(mén)，開(kāi)展具體工作如下：

　　1、建立租賃部進(jìn)行租務(wù)工作

　　1)制定租務(wù)策略;

　　2)組織招商隊(duì)伍;

　　3)擬定招商時(shí)間建議;

　　4)擬定商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格建議：

　　5)擬定招商工作流程安排及操作細(xì)則：

　　6)全面向目標(biāo)客戶(hù)推介上述項(xiàng)目;

　　7)安排有興趣客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)考察：

　　8)與客戶(hù)進(jìn)行租務(wù)談判;

　　9)安排客戶(hù)簽署租賃意向書(shū)及正式合同。

　　2、建立公關(guān)宣傳推廣部進(jìn)行宣傳策劃推廣工作

　　1)負(fù)責(zé)商場(chǎng)整體形象定位，策劃宣傳推廣：

　　2)場(chǎng)內(nèi)外布置、裝飾及設(shè)計(jì)建議;

　　3)場(chǎng)內(nèi)外定位設(shè)置廣告位，增加廣告收入;

　　4)負(fù)責(zé)廣場(chǎng)內(nèi)外的臨租推廣活動(dòng);

　　5)負(fù)責(zé)公共關(guān)系活動(dòng)。

　　七、費(fèi)用及支付方式

　　下列各項(xiàng)費(fèi)用均以人民幣結(jié)算以支票或轉(zhuǎn)賬形式支付。

　　l、物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)和統(tǒng)籌策劃費(fèi)

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)和統(tǒng)籌策劃費(fèi)為每月人民幣：伍萬(wàn)元整(￥50，000)，甲方須在每月5同前向乙方支付，甲方于合同簽定生效日向乙方支付第一筆費(fèi)用。(備注：以上項(xiàng)目酬金為乙方實(shí)收金額，不包含市場(chǎng)調(diào)查、宣傳推廣及日常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用)

　　2、租賃傭金

　　1)乙方每新引進(jìn)一個(gè)商家，在該租戶(hù)正常經(jīng)營(yíng)一年后，甲方須支付相等于該租戶(hù) 壹 個(gè)月租金的金額作為乙方的傭金，于第二年第一個(gè)月的5日前預(yù)付50%;其余50%待合同期滿(mǎn)后，經(jīng)雙方核定，若完成計(jì)劃內(nèi)定額任務(wù)，甲方則于核定后的第5日前全額付給乙方。若未能完成計(jì)劃內(nèi)定額任務(wù)，甲方則按照未完成任務(wù)的比例，相應(yīng)扣減應(yīng)付乙方的傭金，但最高額不得超過(guò)應(yīng)付傭金總額的50%。

　　2)若客戶(hù)在簽署《租賃意向書(shū)》、《租賃合同》后違約，客戶(hù)所付定金及租金和租金按金應(yīng)按合同予以沒(méi)收，并由甲乙雙方分占所沒(méi)收之金額之50%。(如客戶(hù)因特殊情況違約，看情況特殊處理)。

　　3、項(xiàng)目全年收入提成

　　1)乙方在計(jì)劃定額內(nèi)完成任務(wù)，甲方須向乙方支付商鋪全年租金總收益的1%作為提成。

　　2)乙方在完成計(jì)劃定額后超額完成任務(wù)，超出部分商鋪?zhàn)饨鸺追桨?0%向乙方支付提成。

　　3)宣傳推廣之收益(如：場(chǎng)內(nèi)外廣告牌、臨時(shí)商鋪、廣場(chǎng)活動(dòng)等一切非固定商鋪?zhàn)饨鹗找?，雙方商定一個(gè)計(jì)劃任務(wù)數(shù)，超額完成任務(wù)，超出部份的收益甲方占70%，乙方占30%。

　　4、派駐人員待遇

　　甲方負(fù)責(zé)支付乙方所派駐人員(物業(yè)經(jīng)營(yíng)總監(jiān)、租賃部經(jīng)理及推廣部經(jīng)理)的薪金福利、有關(guān)稅項(xiàng)及一切相關(guān)費(fèi)用，具體如下：

　　1)薪金(按每年12個(gè)月工資計(jì)算，于每月5 日前支付)：物業(yè)經(jīng)營(yíng)總監(jiān)月工資為：壹萬(wàn)伍千元人民幣

　　租賃部經(jīng)理及推廣部經(jīng)理月工資為：壹萬(wàn)貳千元人民幣(備注：若合同期超過(guò)一年，每年工資應(yīng)適當(dāng)浮動(dòng)，浮動(dòng)率根據(jù)市場(chǎng)情況雙方商定。)

　　2)福利

　　①享受勞動(dòng)法規(guī)定的節(jié)假休息同。

　　②甲方按國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付乙方派駐人員南社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用，由乙方代為繳交。

　　③甲方負(fù)責(zé)乙方派駐人員每年一次的帶薪探親費(fèi)，及按需要往返廣州的培訓(xùn)、工作交流的差旅費(fèi)。(備注：以上均為飛機(jī)票費(fèi)用)

　　④甲方負(fù)責(zé)解決乙方派駐人員的住宿問(wèn)題。提供配備家私、廚房用具、電器(包括洗衣機(jī)、冰箱、空調(diào)、電話、電視)的套房。

　　⑤甲方負(fù)責(zé)解決乙方派駐人員上下班的交通問(wèn)題。

　　八、違約責(zé)任

　　l、甲方如發(fā)現(xiàn)乙方在合作過(guò)程中有任何損害甲方利益之行為，甲方有權(quán)即時(shí)要求乙方停止該行為，并加以改正;如乙方未能及時(shí)改正下，在有確切證據(jù)前提下，甲方有權(quán)書(shū)面通知乙方解除本合同，乙方須賠償甲方因此而造成的經(jīng)濟(jì)損失。

　　2、乙方如發(fā)現(xiàn)甲方于合作過(guò)程中有任何損害乙方利益之行為，乙方有權(quán)即時(shí)要求甲方停止該行為，并加以改正;如甲方未能及時(shí)改正，在有確切證據(jù)前提下，乙方有權(quán)書(shū)面通知甲方解除本合同，甲方須賠償乙方因此而造成的經(jīng)濟(jì)損失。

　　3、在商場(chǎng)所有設(shè)施完善前提下，甲方交付商場(chǎng)給乙方經(jīng)營(yíng)后，如乙方在經(jīng)營(yíng)二十四個(gè)月未能完成商定任務(wù)指標(biāo)。經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，如乙方實(shí)際完成的任務(wù)情況與計(jì)劃內(nèi)定額任務(wù)相差懸殊，甲方有權(quán)單方面終止本合同

　　4、如甲方未能按時(shí)支付乙方在本合同內(nèi)之所有應(yīng)得費(fèi)用，甲方須按拖欠金額每日 2%計(jì)算滯納金并支付乙方;如拖欠款項(xiàng)超過(guò)30天，乙方有權(quán)單方面解除本合約，甲方須賠償乙方因此而造成的經(jīng)濟(jì)損失。

　　九、合作期限

　　合作期從____年____月____日至____年____月____日止，共簽約兩年期。

　　十、合同未盡事宜甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，本著互惠互利的原則共同解決，合同一式二份，雙方簽署后隨即生效，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

　　甲方：________乙方：________

　　簽字蓋章：________簽字蓋章：________

篇3：商業(yè)物管培訓(xùn)：商業(yè)地產(chǎn)定義、分類(lèi)和策劃

　　商業(yè)物管培訓(xùn)：商業(yè)地產(chǎn)定義、分類(lèi)和策劃

　　商業(yè)地產(chǎn)定義

　　商業(yè)地產(chǎn)是包括購(gòu)物中心、大賣(mài)場(chǎng)、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷(xiāo)店、娛樂(lè)類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫(xiě)字樓的底層商鋪等與住宅類(lèi)有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　商業(yè)地產(chǎn)形式

　　商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目的底商和各類(lèi)商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售、零散經(jīng)營(yíng)的模式。在現(xiàn)實(shí)生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣(mài)場(chǎng)以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。

　　商業(yè)地產(chǎn)分類(lèi)

　　一、按商業(yè)形態(tài)分類(lèi)

　　1、商業(yè)廣場(chǎng)

　　2、shoppingmall

　　3、商業(yè)街

　　4、大型商鋪

　　5、購(gòu)物中心

　　6、休閑廣場(chǎng)

　　7、步行街

　　8、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)

　　9、社區(qū)商業(yè)中心

　　10、商務(wù)樓

　　二、按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi)

　　1、商業(yè)街商鋪

　　2、市場(chǎng)類(lèi)商鋪

　　3、社區(qū)商鋪

　　4、住宅底層商鋪

　　5、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪

　　6、商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪

　　7、交通設(shè)施商鋪

　　三、按照投資價(jià)值分類(lèi)

　　1、"都市型"商鋪--績(jī)優(yōu)股

　　2、"社區(qū)型"商鋪--潛力股

　　3、"便利型"商鋪--冷門(mén)小盤(pán)股

　　4、專(zhuān)業(yè)街市商鋪--高科技股

　　5、其他商鋪-"一般股票"

　　商業(yè)地產(chǎn)策劃流程

　　前期：項(xiàng)目顧問(wèn)

　　一. 市場(chǎng)調(diào)研：

　　1.區(qū)域狀況調(diào)研：

　　1.1區(qū)域商業(yè)狀況調(diào)研

　　1.2競(jìng)爭(zhēng)者狀況調(diào)研

　　1.3市民消費(fèi)偏好調(diào)研（媒介偏好/消費(fèi)習(xí)慣/消費(fèi)承受力等）

　　1.4區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況評(píng)估

　　1.5消費(fèi)者品牌認(rèn)同調(diào)研

　　2.目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)者調(diào)研

　　2.1消費(fèi)群體細(xì)分，消費(fèi)動(dòng)機(jī)

　　2.2項(xiàng)目問(wèn)題及機(jī)會(huì)調(diào)研

　　2.3購(gòu)買(mǎi)能力調(diào)研

　　3.品牌供應(yīng)商調(diào)研

　　3.1品牌類(lèi)別細(xì)分

　　3.2品牌資料庫(kù)建立

　　3.3項(xiàng)目問(wèn)題及機(jī)會(huì)調(diào)研

　　3.4租金承受能力調(diào)研

　　二.項(xiàng)目定位

　　1.項(xiàng)目分析

　　1.1項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力（賣(mài)點(diǎn)）分析

　　1.2競(jìng)爭(zhēng)者比較分析（問(wèn)題及機(jī)會(huì)）

　　2.項(xiàng)目定位

　　2.1項(xiàng)目品質(zhì)功能定位

　　2.2品牌形象定位

　　3.目標(biāo)客戶(hù)（購(gòu)買(mǎi)者及承租者）

　　4.業(yè)態(tài)組合及規(guī)劃建議

　　5.賣(mài)場(chǎng)區(qū)域分割

　　三.基本VI（品牌視覺(jué)形象設(shè)計(jì)）

　　包括基本元素：名稱(chēng)/顏色/標(biāo)準(zhǔn)字/標(biāo)簽/吉祥物等

　　應(yīng)用體系設(shè)計(jì)：招商手冊(cè)/招商廣告/銷(xiāo)售手冊(cè)/形象手冊(cè)/名片/禮品/信箋/服裝/店面形象等

　　四.招商策略

　　1.價(jià)格體系建立

　　2.公開(kāi)活動(dòng)及新聞配合

　　3.媒介策略

　　4.商業(yè)談判或推介會(huì)

　　五.銷(xiāo)售策略

　　1.價(jià)格體系建立

　　2.公開(kāi)活動(dòng)及新聞配合

　　3.媒介策略

　　4.商業(yè)談判或推介會(huì)

　　費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）

　　中期：招商及銷(xiāo)售代理

　　一般代理

　　A.服務(wù)內(nèi)容包括：作為代理單位參與招商及銷(xiāo)售。

　　B.傭金預(yù)算及支付

　　B1 鋪位純出租形式：

　　1至5年（含5年）的租約按1.5個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；

　　5年以上的租約按2個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；

　　10年以上的租約按4個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；

　　如果租約達(dá)到20年按6個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；

　　以上均按首年租為依據(jù)計(jì)算傭金。

　　B1.1 鋪位出租形式的代理傭金支付方式：

　　中介成功客戶(hù)支付首筆租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按B1中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金，在客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付乙方相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。

　　B2 以純營(yíng)業(yè)額抽成或保底租金與營(yíng)業(yè)額抽成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，則我們將按下列方式計(jì)算應(yīng)收取的傭金。

　　B2.1 如客戶(hù)以純營(yíng)業(yè)額抽成形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，在該類(lèi)客戶(hù)中介成功后，待該客戶(hù)開(kāi)張營(yíng)業(yè)滿(mǎn)六個(gè)月時(shí)，按該客戶(hù)開(kāi)張營(yíng)業(yè)后首六個(gè)月的稅前平均月?tīng)I(yíng)業(yè)額乘以該客戶(hù)在合同中約定的項(xiàng)目方提成的百分比，而得出項(xiàng)目平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目方向我們支付代理傭金，該筆代理傭金最遲在該客戶(hù)開(kāi)張營(yíng)業(yè)之日起計(jì)的二百天內(nèi)一次性支付。

　　B2.2 如客戶(hù)以保底租金與營(yíng)業(yè)額提成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，項(xiàng)目方先按客戶(hù)保底租金計(jì)算應(yīng)收取的租金，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付我們（預(yù)收租金）。待該客戶(hù)開(kāi)張營(yíng)業(yè)滿(mǎn)六個(gè)月時(shí)再按項(xiàng)目方收取該客戶(hù)的平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算最終傭金數(shù)額，如最終傭金數(shù)額高于預(yù)收取傭金的，則項(xiàng)目方同意向我們支付差額部分傭金。

　　B3 鋪位銷(xiāo)售形式：

　　所有中介成功的商鋪，項(xiàng)目方將按該商鋪成交總額的1%的標(biāo)準(zhǔn)支付我們代理傭金（廣告代理另計(jì)）。

　　B3.1 商鋪銷(xiāo)售形式的代理傭金支付方式：

　　項(xiàng)目方應(yīng)我們中介成功之客戶(hù)簽定購(gòu)買(mǎi)合同之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)即支付50%的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），剩余的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），項(xiàng)目方應(yīng)在客戶(hù)支付第二期款項(xiàng)之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)全額支付。

　　B4 除B1、B2、B3外其他合作經(jīng)營(yíng)的方式：

　　項(xiàng)目方在我們中介成功客戶(hù)后將按"合作雙方最終達(dá)成合作的商鋪建筑面積×人民幣1元/平方米（建筑面積）×365天÷12個(gè)月"計(jì)算月基數(shù)，并按以下標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；

　　1至5年的合作期按1個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；

　　5年以上的合作期按2個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金。

　　B4.1 除B1、B2、B3外其他合作經(jīng)營(yíng)的方式代理傭金支付方式：

　　項(xiàng)目方在我們中介成功收取租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按B4中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金，在客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。

　　B5以上所述的中介成功四字即指：

　　出租形式：客戶(hù)與項(xiàng)目方簽署承租鋪位協(xié)議或合同，并依法生效；

　　銷(xiāo)售形式：客戶(hù)與項(xiàng)目方簽署認(rèn)購(gòu)鋪位協(xié)議或合同，并依法生效；

　　其他合作經(jīng)營(yíng)方式：客戶(hù)與項(xiàng)目方簽署合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議或合同，并依法生效。

　　B6所有在本合同委托期內(nèi)經(jīng)我們介紹之客戶(hù)，在本合同委托期限結(jié)束后的一年內(nèi)，如與項(xiàng)目方簽署承租鋪位的意向書(shū)或合同，項(xiàng)目方承諾仍按本合同中有關(guān)條款規(guī)定向我們支付全額代理傭金。

　　非常代理

　　根據(jù)前期項(xiàng)目報(bào)告及銷(xiāo)售招商策略企劃制訂執(zhí)行細(xì)節(jié)企劃。

　　全程參與招商銷(xiāo)售具體工作的執(zhí)行，執(zhí)行成本由項(xiàng)目方承擔(dān)。

　　按照基本服務(wù)費(fèi)+傭金形式支付費(fèi)用。

　　傭金計(jì)算及支付參照一般代理執(zhí)行。具體另行協(xié)商。

　　后期：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣顧問(wèn)

　　◆服務(wù)內(nèi)容包括

　　一.品牌形象完善

　　二.促銷(xiāo)策略

　　以季節(jié)節(jié)日為主要脈絡(luò)設(shè)計(jì)全年的特色活動(dòng)。

　　三.開(kāi)業(yè)策略

　　開(kāi)業(yè)活動(dòng)、開(kāi)幕酒會(huì)儀式、引導(dǎo)期傳播、新聞發(fā)布會(huì)等。

　　四.公開(kāi)策略

　　借助新聞力量，旨在短時(shí)間提升市場(chǎng)關(guān)注度，直接提升形象，間接促進(jìn)銷(xiāo)售。

　　五.氣氛策略

　　店內(nèi)/店外氣氛的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范設(shè)計(jì)，包括常規(guī)氣氛/季節(jié)節(jié)日氣氛/促銷(xiāo)等活動(dòng)氣氛。

　　六.服務(wù)策略

　　服務(wù)概念設(shè)計(jì)，服務(wù)規(guī)范建立，服務(wù)質(zhì)量控制體系設(shè)計(jì)等。

　　七.管理策略

　　導(dǎo)入ISO質(zhì)量認(rèn)證。

　　八.媒介策略

　　全年媒介配合策略DM等特殊媒介的運(yùn)用配合。

　　◆費(fèi)用預(yù)算及支付

　　顧問(wèn)服務(wù)費(fèi)按每月計(jì)算，按月支付，完成營(yíng)業(yè)目標(biāo)后獎(jiǎng)勵(lì)金額雙方協(xié)商決定。

　　銷(xiāo)售、租賃、經(jīng)營(yíng)管理培訓(xùn)

　　一、商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售培訓(xùn)

　　二、商業(yè)物業(yè)租賃培訓(xùn)

　　三、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理培訓(xùn)

　　費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）