主題商業(yè)街的策劃

　　在商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量激增的前提下，隨之而來(lái)的是市場(chǎng)定位的問(wèn)題，如何和區(qū)域商業(yè)相融合，如何更具備前瞻性，如何順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展潮流，是各商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行特色包裝摸索過(guò)程中的必然行為。于是，商業(yè)不得不將休閑、度假、旅游、購(gòu)物、娛樂(lè)、飲食、文化、體驗(yàn)等融合在一起，讓消費(fèi)者在街區(qū)內(nèi)完成多功能的消費(fèi)需求過(guò)程，充分體驗(yàn)休閑娛樂(lè)的精神、購(gòu)物享受。

　　在具體策劃過(guò)程中，策劃人或組織要注意以下幾個(gè)方面的問(wèn)題。

　　·要善于挖掘項(xiàng)目的文化科技內(nèi)涵

　　在房地產(chǎn)策劃中，把房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提升為一個(gè)系統(tǒng)的文化工程，貼近商業(yè)的文化內(nèi)涵。隨著科技的發(fā)展，運(yùn)用各種科技概念來(lái)策劃項(xiàng)目的也為數(shù)不少，使項(xiàng)目呈現(xiàn)更加個(gè)性化的特色。在因特網(wǎng)、智能化、新科技、新材料的使用等方面，較之以往有更深層次的內(nèi)涵挖掘。策劃人要善于挖掘項(xiàng)目的文化科技內(nèi)涵，使項(xiàng)目的民族文化精髓和科技文化理念融為一體，比翼雙飛。

　　·要十分注重建筑設(shè)計(jì)的理念創(chuàng)新

　　建筑設(shè)計(jì)理念的策劃創(chuàng)新，不僅僅是發(fā)展商塑造產(chǎn)品個(gè)性特征、營(yíng)造獨(dú)特商業(yè)氛圍的有利手段，同時(shí)也具有繁榮建筑創(chuàng)作、促進(jìn)建筑文化、改善城市景觀的良好社會(huì)效益。

　　我們知道，建筑設(shè)計(jì)是產(chǎn)品定型的主要階段，這個(gè)階段的建筑造型、建筑風(fēng)格、建筑規(guī)劃、平面布局以及立面效果等很多方面影響項(xiàng)目的個(gè)性化和差異化。如果在這個(gè)階段沒(méi)有把握好，在施工建設(shè)的時(shí)候要修改是相當(dāng)困難的，即使不計(jì)較金錢，那也很費(fèi)時(shí)費(fèi)力。因此，在建筑設(shè)計(jì)階段就要考慮好建筑設(shè)計(jì)理念和策劃創(chuàng)新問(wèn)題，使產(chǎn)品跟上時(shí)代的要求。

　　·要把握好主題概念的整合和推廣

　　有了獨(dú)特、富于個(gè)性的策劃主題后，怎么把它整合推廣好也是一個(gè)不可忽視的問(wèn)題。主題概念就像一條主線，把項(xiàng)目分區(qū)分期推出的產(chǎn)品珍珠串成一條項(xiàng)鏈；主題概念就是一個(gè)中心，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)均圍繞這一中心完成；主題概念還是一種說(shuō)法，整個(gè)項(xiàng)目的構(gòu)成、功能、風(fēng)格、形象等均通過(guò)它得到合理的深入人心的闡述。因此，整合和推廣好策劃主題就顯得格外重要。

　　但是，主題商業(yè)街不單純是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是涉及房地產(chǎn)和商業(yè)兩個(gè)專業(yè)，商業(yè)不是出租商鋪，而是根據(jù)前期主題街區(qū)的定位，按要求尋找合適的商業(yè)。這就是目前一些項(xiàng)目的商業(yè)街出現(xiàn)前期策劃和后期實(shí)施有出入的主要原因———主題商業(yè)街光靠前期策劃不夠，重要的是后期必須有專業(yè)的機(jī)構(gòu)對(duì)它進(jìn)行管理。加強(qiáng)對(duì)于后期管理的策劃與實(shí)施能力應(yīng)該是保證“主題商業(yè)街”運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵基礎(chǔ)。所以，在精心錘煉“主題”的同時(shí)也不應(yīng)忘記管理的重要性。

篇2：F商業(yè)街項(xiàng)目策劃方案

　　F商業(yè)街項(xiàng)目策劃方案

　　1、確定案名：商業(yè)街可憑借“**”本身的知名度為其相關(guān)物業(yè)確立案名。如：“**商業(yè)街”、“**汽車客運(yùn)站”“**物流配送中心”等。另多層與小高層建筑，也可分別命名為“風(fēng)×大廈”、“陵×大廈”、“渡×酒店”取首隱含“**”（僅供參考）。

　　2、銷售策略

　　*培養(yǎng)市場(chǎng)氣氛

　　利用項(xiàng)目的一切條件，營(yíng)造濃烈的市場(chǎng)氣氛，吸引目標(biāo)客戶的關(guān)注，為項(xiàng)目的銷售打下良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，具體操作內(nèi)容包括：

　　硬件塑造

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　　應(yīng)利用樓盤入口圍墻包裝，樹(shù)立項(xiàng)目形象，營(yíng)造市場(chǎng)氣氛。并可通過(guò)橫幅，彩旗等工具將項(xiàng)目信息傳達(dá)給市場(chǎng)，吸引目標(biāo)客戶。

　?、趹敉鈴V告設(shè)置

　　戶外廣告設(shè)置能增強(qiáng)項(xiàng)目的認(rèn)知能力，可以有效提升項(xiàng)目的知名度。在廣告牌設(shè)置上可以考慮，路牌、車身廣告等其它戶外媒體。

　　③設(shè)置精美的示范單位─樣板房

　　通過(guò)對(duì)示范單位－樣板房的包裝設(shè)計(jì)，可有效彌補(bǔ)平面中的弱點(diǎn)，引起客戶購(gòu)買沖動(dòng)，促進(jìn)成交。

　?、茕N售部與咨詢點(diǎn)的包裝：統(tǒng)一門店裝修、統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一形象，咨詢點(diǎn)以三人為宜，其主要任務(wù)是散發(fā)宣傳彩頁(yè)、解答客戶咨詢、預(yù)約和集中客戶確定看訪日期，一般為每周兩次，各咨詢點(diǎn)交叉進(jìn)行，配置看房直通車接送看房。銷售部要裝飾豪華，除基本配置如：沙盤、模型、戶型圖、透視圖、平面圖、效果圖、辦公桌椅、洽談桌椅、沙發(fā)茶幾等，還應(yīng)配備如：音響、彩電、播放背景音樂(lè)和商業(yè)街多媒體展廳等。

　　軟性宣傳

　　通過(guò)DM軟性文章，詳述**商業(yè)街的開(kāi)發(fā)為區(qū)域帶來(lái)的種種利處，以優(yōu)越的地理位置、有力的政府支持、超大的項(xiàng)目規(guī)模、合理的建筑規(guī)劃、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、齊全的業(yè)態(tài)布局、完善的配套設(shè)施、時(shí)尚的生活方式、熟悉的生活環(huán)境打動(dòng)目標(biāo)客戶的心。

　　同時(shí)，以抽獎(jiǎng)的形式向中獎(jiǎng)目標(biāo)客戶提供額外折扣或現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。留住部分準(zhǔn)備置業(yè)的目標(biāo)客戶，加強(qiáng)其他目標(biāo)客戶的印象。

　　*促銷手段

　　(1)增加銷售點(diǎn)

　　我司建議本項(xiàng)目銷售點(diǎn)除現(xiàn)場(chǎng)售樓部外，可考慮在芮城縣、潼關(guān)、永濟(jì)、運(yùn)城設(shè)促銷點(diǎn)，并設(shè)專車接送看樓，以加強(qiáng)樓盤銷售網(wǎng)點(diǎn)的聯(lián)合促銷力。

　　(2)活動(dòng)促銷　　選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和地點(diǎn)，通過(guò)適量的廣告投放，營(yíng)造銷售高潮?；顒?dòng)促銷不僅能促進(jìn)銷售，還能體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，提升品牌形象和消費(fèi)者對(duì)該項(xiàng)目的認(rèn)可度，在整個(gè)銷售過(guò)程中結(jié)合銷售情況或節(jié)假日，舉辦各種大型促銷活動(dòng)促銷（如互動(dòng)娛樂(lè)活動(dòng)、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)等）。

　　(3)潛在客戶開(kāi)發(fā)

　　利用我司原有廣闊的客戶資料，通過(guò)主動(dòng)聯(lián)絡(luò)的方式，增加項(xiàng)目的客戶來(lái)源。同時(shí)，并采取措施對(duì)老客戶成功介紹新客戶（以簽訂合同為準(zhǔn)）給予獎(jiǎng)勵(lì)，從而開(kāi)發(fā)潛在客戶資源。

　　(4)直銷

　　營(yíng)銷活動(dòng)中，有兩種情況適合采用直銷，一種是目標(biāo)客戶為普通大眾，覆蓋面相當(dāng)廣，如街頭直銷人員所派保健品類單張，保險(xiǎn)公司逐家登門拜訪，此類直銷層次相對(duì)較低；一種是目標(biāo)客戶為某一特定群體，目標(biāo)相對(duì)比較明確，如某些渡假村銷售會(huì)員卡等，層次相對(duì)較高，對(duì)直銷人員的要求也高些。

　　直銷方式：電話拜訪、登門拜訪、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、單張派發(fā)。

　　直銷對(duì)象：本區(qū)域和周邊區(qū)域的政府官員和商界精英、廠礦企業(yè)職工。

　　直銷人員：銷售人員、禮儀（形象）小姐。

　　(5)DM郵寄

　　對(duì)于距離比較遠(yuǎn)的客戶和未作過(guò)任何聯(lián)系的客戶，在上門拜 訪前先實(shí)行DM郵寄，然后再電話詢問(wèn)直至登門拜訪。

　　DM對(duì)象：周邊區(qū)域的政府官員、商界精英、廠礦企業(yè)職工。

　　DM郵寄內(nèi)容：**商業(yè)街單張簡(jiǎn)介、**商業(yè)街投資秘笈。

　　DM郵寄時(shí)間：于正式公開(kāi)推廣前二星期左右。

　　(6)入戶單張宣傳

　　向區(qū)域內(nèi)尤其是政府部門和經(jīng)營(yíng)戶派發(fā)入戶單張，使其對(duì)本項(xiàng)目有較理性認(rèn)識(shí)，并吸引其到場(chǎng)購(gòu)買。

　　3、宣傳策略

　　在本項(xiàng)目推出前期乃至整個(gè)銷售過(guò)程，要投放大量的廣告，結(jié)合多種傳播媒體，盡可能覆蓋所輻射的周邊地區(qū)，抓住兩個(gè)原則——顛覆性推廣和精確打擊，三個(gè)訴求階段——渲染視聽(tīng)、吸引投資、擴(kuò)大戰(zhàn)果，向市場(chǎng)營(yíng)造一種“一次投資終生受益和居住、經(jīng)商、休閑度假等一舉幾得”的概念，通過(guò)強(qiáng)有力的立體廣告效應(yīng)，創(chuàng)造濃烈的市場(chǎng)氣氛，以達(dá)到理想的銷售業(yè)績(jī)。

　　*廣告創(chuàng)意及訴求

　　1、 廣告創(chuàng)意

　　廣告創(chuàng)意是以“自然、自由、自得、懷古、繁榮”等，統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目整體廣告的宣傳，強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)區(qū)寬松、規(guī)范、悠美的投資和生活環(huán)境，體現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)特個(gè)性和巨大的升值潛力與回報(bào)，以達(dá)到引起目標(biāo)客戶注意的目的。

　　2、 廣告訴求

　　在前期以理性與感性相結(jié)合，中期則以理性訴求為主，后期的廣告宣傳則側(cè)重于感性的宣傳。

　　3、 表現(xiàn)手法

　　結(jié)合不同時(shí)期的推廣策略，在項(xiàng)目整體品牌形象塑造、項(xiàng)目賣點(diǎn)宣傳等方面，以現(xiàn)代都市繁榮昌盛的平面表現(xiàn)手法，圍繞項(xiàng)目廣告主題，在色彩、構(gòu)圖、標(biāo)題、內(nèi)容等方面統(tǒng)一完整地表現(xiàn)，從而塑造項(xiàng)目的品牌形象和親和力，引起大眾的共鳴。

　　4、宣傳推廣

　　(1)項(xiàng)目在第一階段（渲染視聽(tīng)），將以樹(shù)立品牌形象為主，以目標(biāo)客戶與周邊所輻射范圍內(nèi)的消費(fèi)者為主要訴求對(duì)象，強(qiáng)調(diào)商業(yè)街的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、規(guī)模、配套設(shè)施、前景展望以及開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，讓其認(rèn)知和了解本項(xiàng)目將為其帶來(lái)方便、高尚的購(gòu)物、居住環(huán)境以及完善的物業(yè)、物流配套，在消費(fèi)上多了一種選擇與享受，樹(shù)立商業(yè)街的品牌形象。以此獲得目標(biāo)消費(fèi)群的認(rèn)可，帶動(dòng)銷售。

　　(2)第二階段（吸引投資）延續(xù)第一階段的廣告策略和主要訴求對(duì)象，側(cè)重于推廣銷售政策、優(yōu)惠條件，強(qiáng)調(diào)投資的升值潛力、回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)等，以渲染精彩的都市生活和極具誘惑的發(fā)展前景為主要出發(fā)點(diǎn)。配合具體賣點(diǎn)的演繹，例如：新城市中心地理位置的演繹、規(guī)劃、網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的個(gè)性、商業(yè)街的休閑情趣、浪漫愜意的都市生活……以引起目標(biāo)客戶的共鳴與投資欲。掀起銷售高潮期。

　　(3)第三個(gè)階段（擴(kuò)大戰(zhàn)果）將主力配合銷售高潮期的衰退，加大廣告投放力度，適時(shí)組織大型促銷活動(dòng)如：娛樂(lè)互動(dòng)、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)等，延續(xù)銷售高潮，同時(shí)，為二期工程的開(kāi)盤打下良好的基礎(chǔ)。

　　*媒介的組合

　　以傳單、戶外廣告、電視為主，報(bào)紙、電臺(tái)為輔。并配合相關(guān)的公關(guān)活動(dòng)，在新聞媒介上作顛覆性的報(bào)道。

　　媒體選擇

　　(1)運(yùn)城日?qǐng)?bào)、三門峽日?qǐng)?bào)、華商報(bào)

　　當(dāng)?shù)貦?quán)威性報(bào)紙，發(fā)行量較大。

　　(2)山西電視臺(tái)、河南電視臺(tái)、開(kāi)發(fā)

　　當(dāng)?shù)貖蕵?lè)、休閑場(chǎng)所較少，看電視是其主要的消遣方式。

　　(3)戶外廣告和指示路牌

　?、偈走x戶外廣告牌在商業(yè)街南口、靈寶、潼關(guān)、芮城、永濟(jì)、運(yùn)城等地的繁華路段，租用大型戶外廣告牌作為主要推廣方式。

　　②在項(xiàng)目附近做指示路牌

　?、垌?xiàng)目工地周邊圍墻廣告

　　利用戶外廣告的長(zhǎng)期效應(yīng)為項(xiàng)目營(yíng)造市場(chǎng)效應(yīng)和區(qū)域氛圍。

　　④DM入戶單張

　　價(jià)格低，目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分明確，宣傳有側(cè)重點(diǎn)，適合區(qū)域性宣傳。