藍色港灣商業項目為何孤獨求敗

　　在SOLANA藍色港灣周邊有新光天地、華貿購物中心以及燕莎友誼商城等眾多經營良好的高端商業分布，藍色港灣較之其他商業項目顯然處于劣勢。那么，藍色港灣為何孤獨求敗？

　　經營慘淡的八大問題

　　找到SOLANA藍色港灣，并不是一件容易的事情。盡管該商業網站描述這個綜合體臨近北京大多人都知道的朝陽公園，但是從亮馬橋地鐵站出來，還要打車行駛10分鐘左右的路程，才能看到這個偏于朝陽公園一隅的藍色港灣，而這恰恰與熙熙攘攘的商業購物中心形成鮮明對比。

　　此外，SOLANA藍色港灣碩大的停車場上，幾乎全是空著的車位。主力店之一的美瑞百貨，店內生意可以用“冷冷清清”這個詞概括，看不出一點周末應該有的氣氛。品牌街基本沒有幾個顧客光臨，在街區臨近朝陽公園水域的一側是藍色港灣規劃的水岸商業街和亮碼頭酒吧街，盡管環境優雅是個不錯的去處，但悲慘的是在這個春初幾乎沒有顧客。

　　SOLANA藍色港灣國際商區是國內首個Lifestyle Shopping Center，位于北京朝陽公園西北湖岸，占地13萬平方米，由19棟2至3層的歐式風情小樓構成，百貨、品牌店、餐飲街、酒吧街、電影院、冰場、超市等分布其中，仿佛一個原汁原味的歐洲小鎮。在這里似乎與生活相關的消費環節一樣不缺，但很多人逛了一圈之后，又回到自己的生活范圍，其異域風情的購物環境并未能吸引人們前來消費。盡管在20**年5月開業之前，因屢屢傳去招商不利消息在業界飽受爭議，而攜美瑞百貨、ZARA、Promod、Sephora、一千一夜、拉丁餐廳、傳奇時代影城等眾多品牌，80%左右的入駐率還算說得過去，可是目前已經開業近五年的藍色港灣，并沒有想象中的熱鬧。藍色港灣為何孤獨求敗，原因又何在？

　　第一，藍色港灣定位為Lifestyle但是從嚴格意義上說，還沒達到Lifestyle的層次，業態比例為餐飲，酒吧以及娛樂30％，零售70％，只能算是較好的購物中心業態。

　　第二，從交通情況來看，藍色港灣不在核心商圈，且道路狹窄，交通條件并不理想。項目北部隔著一條亮馬河，河水已經變成了臭水溝。從四環到藍色港灣東北部的入口，只有一座橋相連，除此之外，直接到達項目的只有一條朝陽公園路，公交車也只有少數幾路能直接到達。

　　第三，從整體環境來看，對于藍色港灣來講，北方的天氣是一個致命硬傷，主要體現在溫度、風級等因素，所以盡管同為Lifestyle定位的項目，但是南方城市更適合這種模式。

　　第四， 從動線來看， 藍色港灣的“8”字形回路形成了大量的沿街商業，有效避免了死角店面的產生，零售、餐飲、娛樂等業態既集中在各自的主題區域，有在動線的節點上互相滲透。還通過眾多的連廊、臺階以及小道的設計使內外水平和垂直交通相互貫連。在道路上的消費者能感覺到街、巷、廣場、環路、大道之間的不同體驗，但是在“8”字動線的外側，閑置較多的店鋪，并且有撤柜的店鋪遺留裝修存在，招商狀況一般。

　　第五，規劃上的問題，項目雖然是世界知名的商業地產規劃設計機構捷德操刀的項目，但卻出現了設計失誤，首先整體采取中央庭院和環庭院設計的格局，臨街商業封住了大部分入口（車行入口），而大體量的商業位于后部，形成了一個口袋型設計，駕車為主的人流進不去，進去后出不來，流動緩慢，造成人們對進入藍色港灣內部產生抗性。其次是內部動線復雜，尤其是二層和首層的垂直交通不便捷。例如，在兒童娛樂和溜冰場區域一旦走出到二層外部，想要下到一層基本上一定要迷路，逐步使這部分人流稀少，而這個部分又是規劃的小商家經營的商業街區域，目的性和吸引力都不足，直接導致空置是必然結果。另外，朝陽公園周邊作為以休閑商業為主的商業特性，沒有設計充足的停車位置，也是本項目的致命點。

　　第六，從業態規劃上，本項目從起初的招商定位就一波三折，一直沒有搞清楚真正的定位。從業態上可以很明顯地看出來，除四周的餐飲較形成一定規模和特點外，其他部分均有明顯的“拉郎配”的感覺。而商業主題不鮮明，未有深入研究消費者的需求，也造成了店鋪光鮮，客戶稀少的弊病。

　　第七，從品牌搭配上，土洋結合，對品牌之間的文化融合性和互斥把握不足，降低了經營商家的客戶共享性，也容易造成店鋪經營冷熱不均，走走換換一直不間斷，也是商業中的忌諱。品牌不具有獨一無二性，即使在中央廣場黃金店鋪的ZARA、絲芙蘭等品牌，隨著這些品牌在市內其他商場和購物中心的快速布點，其聚客性也在減弱。目前除了UGG等個別品牌外，其他品牌多為大路貨。支撐四大購物區之一，多是品牌重復率極高的TB2、ZARA、VERO MODA等，難與附近的新光天地、三里屯Village相比。

　　第八，過于突出環境的渲染，使這里變成了人們拍照的去處，非商業消費人群的大量前往擠占真正消費和購物人群的資源和空間。使目標客戶群選擇避讓，也是造成項目中實際消費人流稀少的原因，即假性消費人群。

　　如何拯救商業靈魂

　　定位為最新的第四代購物中心的SOLANA藍色港灣，即生活方式購物中心，但是仔細品評一下，感覺尚為一般，比較概念化和西化，缺乏創新和民族性和商業運作靈魂。

　　用藍天白云，自然風取代空調，讓習慣了室內購物的消費者對之“自然風”有些吃不消。記者隨機采訪的消費者表示，從停車場出來逛完百貨區，想到對面的品牌街逛逛，還要穿過露天的中央廣場， 各個區域不能自然銜接， 購物很不方便。另外，品牌街內各品牌是獨立店鋪，出入各店鋪也要經過半露天的通道，而通道與店鋪內溫差較大，穿著室外的衣服在店鋪內待時間久了會很燥熱，來回穿衣服又太麻煩。

　　其實，商業消費人流與季節變化的聯系非常緊密，在藍色港灣雖然有自然清風，但體現出的是冬冷夏熱，對購物要求舒適度的消費者來說是無法接受的事實。盡管通過一流的商業建筑設計藍色港灣的Lifestyle，但Shopping Genter與Shopping Mall最根本的區別是建筑形態的不同，是開放的商業街區。而生活購物中心可以營造出舒適的購物環境，是室內和室外的不同。Shopping Genter的建筑形態是開放形商業街區，Shopping Mall則是在一個巨無霸的盒子里。而不同建筑形態的背后是商業理念的不同，業態組合的不同，消費體驗的不同。簡單說，沒有開放的購物空間，就不能稱為Lifestyleshopping Genter，而只是披著Lifestyle外衣的Shopping Mall，是沒有靈魂的SOLANA藍色港灣。

　　對于SOLANA藍色港灣存在的問題應該如何解決，如何加以完善？萬商聯行商業地產顧問機構總經理劉智勇指出：“本項目由于從規劃開始就存在一些硬傷，不可逆轉，因此即便是進行調整和改善，也很難達到完全根除某些問題的根源，但盡可能改善的可能性還是存在?！?/p>

　　劉智勇的理由是：

　　1.藍色港灣所處位置絕佳，依托朝陽公園和周邊大量高端消費人群，尤其是夜生活習

慣人群較多，有商業氛圍和基礎；

　　2.要從定位進行梳理，進行科學地調研和論證，真正搞清楚目標人群的需求和特性，做到更強的針對性和適應性；

　　3.挖掘潛在消費群體需求，這部分群體不一定是單純從市場數據上可以簡單推斷出來，可以通過一系列科學的手段，能夠很好地挖掘出來潛在消費內容和潛在消費客群，有針對性地進行調整和補充；

　　4.盡可能考慮增大商業的經營輻射半徑，藍色港灣在北京具有一定的知名度，只是在經營內容上缺乏細致和科學地規劃，造成大家知道但沒有前往的理由（除餐飲以外），只有解決這些問題，才能利用良好的知名度達到聚客效果，只有良好的聚客才能解決商家的生存問題，最終形成品牌結構越來越優化的良性循環。

篇2：市行政服務中心工商業項目審批月報制度

　　市行政服務中心工商業項目審批月報制度

　　根據市政府《關于進一步推進行政審批（服務）“兩集中一代辦”改革工作的意見》（黃政辦發[20**]30號）文件精神，為進一步加強行政審批（服務）項目管理，服務我市工商業項目建設，特制定本制度。

　　1、工商業項目審批月報制度是指中心相關窗口每月填寫報表向中心上報本月工商業項目審批的辦理情況，中心根據報表進行匯總、督辦和回訪的制度。

　　2、企業投資項目從注冊階段開始至竣工驗收階段過程中辦理的行政審批（服務）項目適用本制度，各相關窗口要將符合條件的項目情況填寫至《市行政服務中心窗口辦理工商業審批項目月報表》中，表格見附件。

　　4、本制度所指工商業審批項目的申報對象為工商業企業法人及其分支機構。

　　5、窗口在上報辦件情況時要注明辦件的受理日期、承諾日期和實際辦結日期，對于仍處于待辦狀態的辦件，在實際辦結日期一欄注明“待辦”，其他需要說明事項可以簡要文字材料進行說明。

　　6、對符合“重大項目”范圍，即“在本市行政區域內投資總額在人民幣3000萬元以上的新開工工業項目（含企業改擴建項目）及其配套設施項目，或投資總額在人民幣1000萬元以上的高新技術產業和農業產業化及其配套設施項目”，各窗口在受理該項目申請的同時，應立即報中心檢查督辦科實施聯審。

　　7、各相關窗口要認真填寫《市行政服務中心窗口辦理工商業審批項目月報表》，確保信息真實無誤，并于每月5日之前將上月工商業項目審批情況填報中心檢查督辦科。

　　8、中心每月對窗口上報的月報表進行匯總，定期公布工商業項目審批辦理情況。

　　9、此項制度執行情況納入中心服務窗口季度考核，有以下情況之一的，將在季度考核中扣分：未按時上報《市行政服務中心窗口辦理工商業審批項目月報表》的，每次扣3分；對辦理中的“重大項目”未及時報中心備案的，每次扣3分。

篇3：商業地產項目開發管理的流程

　　1、市場條件判斷

　　開發商需要在項目初期,首先對項目擬選擇地區的市場條件進行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷:不進行針對項目微觀角度的分析,僅從所在地區的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區發展相應商業房地產項目的可行性。和對該項目的定位有個宏觀的思考。因為商業房地產的形式種類比較多,而且各種商業房地產形式都存在市場成熟性的問題:如果某個地區的社會生產力水平比較低,人們的收入水平不高的話,投資商再有實力,也不可以在該地區投資建設大型商業房地產項目。

　　2、項目位置選擇

　　商業房地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上,并不是所有的地方都適合做商業房地產的開發,只有某個地方具備了相應的條件后,才可以做。商業房地產鑒于其功能特點,對位置和周邊條件的要求與普通房地產相比有過之而無不及。一個住宅社區, 一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內,但商業房地產則不同,所要解決的客流會隨著經營狀態的變化,會發生倍增,也會發生銳減。當一個商業房地產項目的客流發生倍增的時候,項目所在位置能否適應就成為一個重要的問題。針對不同的項目有不同的確定方案,開發商可以組織自己的團隊進行該項工作的研究分析,也可以委托專業咨詢機構進行選址。

　　3、判斷可發展規模

　　在完成商業房地產項目選址工作后,需要針對特定項目地址進行市場前景及可發展規模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎,周邊商圈覆蓋人口的情況,可能的客戶流量,客戶流產生的項目營業額及項目的可發展規模等一系列相關問題。

　　例:位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達74000平方米,二期可出租面積達43000平方米,一期1998年投入運營后,生意興隆,但二期2000年開業后,二期長期經營狀況不佳,管理商開始認為是因為商品組合不同的原因,但一、二期商品組合調整后二期依然經營狀況不良。直到最近,二期經營狀況才得到改觀。其實新世界二期運營不佳的原因在于市場規模判斷不準確:崇文門地區在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業,這說明開發商對市場可支撐的發展規模的判斷不夠準確。該項工作屬于微觀判斷,很多咨詢機構分析時使用的方法是:以市場調查為基礎,建立相關分析模型,測算出該項目地址可能發生的客戶流量,依據對所在地區人均零售消費額的判斷,可以測算出該項目可能的零售額,再參照所在地區商業設施每平方米平均零售額,即可以得出該項目地可發展商業房地產項目的規模。不同的咨詢機構在進行上述分析時因為基礎數據信息取得的渠道不同,分析結果可能有很大的不同。比如,有些咨詢機構在為商業房地產項目做市場分析時采用政府年鑒作為基礎信息,并在分析過程中采用較多基于其市場經驗的假設,該種分析方法有其優點,但缺點也是很明顯的。某些以市場調查為主業的咨詢機構在做商業房地產項目的市場分析時充分發揮其優勢,依靠其大量調查信息,建立全方位分析模型對項目的市場潛力進行分析判斷,假設較少,結論更具有時效性。個人認為最好是上述兩種咨詢機構的融合。在做完市場咨詢及可承受發展規模的研究后,需要依據項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性,但需要做初步確定,同時在后面的環節中可以作出豐富和調整。

　　4、項目土地取得及政府許可

　　完成商業房地產項目市場前景及可發展規模的分析后,將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應地塊一定期限的土地開發使用權。政府許可指向政府相關主管部門申請建設商業房地產項目,并得到政府相應計劃委員會、規劃局、商業委員會等政府機構的批準等。

　　項目土地取得有兩大標準:

　　1)、土地規模標準。商業房地產項目對土地規模的要求:要滿足該項目本身功能的需要,得夠用。

　　2)、土地價格標準。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優勢。尤其在項目運做初期,土地價格越低,前期資金壓力越小。

　　5、項目定位細化

　　徹底的,細致的研究分析項目的目標客戶,市場定位,產品形式,特點,啟動策略,財務測算等相關問題。此步驟是項目成功與否的重要因素,如果定位出現偏差,則項目沒有成功的可能。反復探討,反復修改定位,定位的準確程度取決于市場。通常第四與第五步同時實施,在取地的過程中修正項目定位,在項目定位過程中取地工作已開始。

　　6、項目規劃設計

　　項目的規劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。其中,尤其以方案設計為重中之重:方案設計可以稱之為宏觀設計,將決定商業房地產項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。

　　初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計,即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。一般開發商都委托外國的設計機構進行方案設計階段的設計,委托國內設計單位進行初步設計及施工圖的設計。該種組合即可以降低設計成本,又可以保證設計質量。但必須要與國外設計機構明確方案設計的深度,否則方案設計的深度達不到應有的要求,國內設計機構將無法正確完成初步設計及施工圖設計,或者盡管完成,但會有大量潛在問題遺留給開發商。

　　7、設計方案的市場化

　　指投資商必須將建筑師的概念設計方案提供給商業房地產市場專家或商業策劃公司,由市場專家或商業策劃公司針對此概念設計提出基于市場角度的修改建議,并且三方之間的溝通交流必須經過幾次循環,才可以最大限度保證最終設計方案的市場化理念,具有市場準確度。 這正是很多開發商忽略或不重視但又十分重要的環節。原因在于商業房地產項目必須強調經營,無論是百貨店、超市、專賣店或任何業態都對商業房地產里面的合理布局、客流有效引導有需求,如果商業房地產的設計不能最大限度滿足商戶的功能需求,那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目,所以任何商業房地產項目的設計必須遵守市場需求。而建筑師的最大的長處是通過其建筑美學思路有效創造美學空間,而且不同建筑師將展現不同特點及風格的美學空間概念。我們關注建筑師的美學空間概念本身并沒有錯誤,但把一個建筑藝術品轉化為商業產品必須將市場概念、功能概念融合進去,否則該項目將面臨空前的市場壓力。

　　例:第五大街商業街坊。商業房地產項目經過建筑師和市場專家或咨詢公司的多循環溝通后,該項目的方案設計得以確定。

　　8、項目設計、市場調整方案及財務方案的系統化整合

　　在完成了上述項目設計、市場調整方案及財務融資方案后,需要就以上方案進行調整,即系統整合問題。通過調整整合,判斷項目規模和投資回報的關系是否合理;判斷項目投資規模和企業自身資金、資源背景是否符合投資規律;判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結果存在問題,那么需要回到設計階段進行相關調整,并再循環進行市場調整方案及財務融資方案,驗證確定最終可行方案。

　　9、項目方案的政府許可

　　指完成項目方案的系統化整合后,需要向政府計劃部門提交可行性研究報告,向規劃部門提交方案設計,向交通部門提交交通方案,向消防部門提交消防方案,向環保部門提交環境評估報告,向供電部門提交項目用電方案,向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應方案以及向其他主管部門提交別的文件,并得到上述部門認可批準的過程。項目方案的政府許可過程,常規來講需要至少近半年的時間,需要認真對待。在上述政府許可的各項內容中,可行性批復、規劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分,影響到項目的最終規劃,項目的交通條件保證,項目的方案能否滿足消防規范,以及項目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發生較大的變化都會影響項目的投資回報預測。

　　在項目可行性審批過程中,需要合理安排與政府的公關活動。

　　1)交通審批

　　交通審批指規劃部門協助交通主管部門對該商業房地產項目的交通進行審批。通常需要委托專業交通研究機構進行項目的交通分析和研究,對商業房地產項目建成后對周邊交通系統的影響及項目自身交通的組織進行方案設定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對于其成功運營起決定性作用。交通問題可以成為項目的障礙,也可以成為項目成功的瓶頸。對于商業房地產項目來講,良好的外部交通環境會有效引導客流進入項目地來消費,否則會大大降低到訪客戶的數量;良好的內部交通設置可以避免交通堵塞,促進項目的內部交通循環。

　　2)消防審批

　　指消防部門對該商業房地產項目的方案設計根據國家的消防規范進行審查,最終確定該方案是否符合國家消防規范,是否可以予以批準的過程。如果消防部門最終否定了該項目的消防設計,那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工,這將造成極大的浪費。一般來說,項目的設計方案和目前國內落后的消防規范之間存在沖突似乎是必然的事情,畢竟國內的消防規范很保守,而作為當今商業業態最復雜形式的商業房地產項目,不突破中國的消防規范的話,幾乎不可能真正按照其應有的功能建設。面對這種沖突,開發商應探索雙方的平衡點。

　　3)規劃審批

　　指項目所在地區規劃管理部門依據開發商上報的項目方案設計,以項目的規劃使用條件為基礎,結合諸如交通審批、消防審批等專項審批的結果對項目的規劃方案進行批準的過程。規劃審批的結果將是商業房地產項目操作過程中又一個對項目成功起決定作用的環節。規劃審批一旦定案,商業房地產的方案就基本確定,原則上不再修改,而且也最好不要再修改,否則浪費太大。規劃審批的過程對于開發商極為關鍵:如果發生規劃審批方案和上報方案差距較大的情況,對投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的問題。要想保證規劃審批能按照計定目標實現,必須有效與政府各主管部門進行溝通,做好對政府的公共關系工作等。

　　10、項目招投標

　　指開發商完成項目設計方案的深化后,在項目規劃得到審批、項目土地使用得到許可后,經過招投標的程序確定項目的施工企業、監理單位、工料測量師及后面階段的機電咨詢商等,以便做好項目施工準備的過程。

　　11、項目的財務核算

　　指開發商在完成項目的設計方案后,建立或委托專門的財務融資機構對該商業房地產項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業化分析。這是投資商對項目進行投資的微觀量化的決策依據。在財務分析核算過程中,財務融資機構需要以項目市場前景及可發展規模的可行性為參考,并大量引用分析結論。對于小型商業房地產項目,該項工作需要,但不需要做的很細。尤其采取銷售模式的商業房地產項目,財務核算的工作很簡化很多。

　　12、資金需求方案

　　指財務融資機構結合項目的財務核算進一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制,再結合項目他項資金的需求,最終完成該項目的資金需求方案

　　13、融資方案

　　指開發商結合其自有資金狀況、企業自身資源、股權策略等,以項目資金需求方案為參照對象,制定的資金供給計劃。在此強調以投資商的自有資金狀況、企業自身資源和股權策略為參照對象,是因為任何金融工具的基礎都只能是企業自身資源,否則除非非市場因素存在,企業是不可能有效得到金融支持的。有些國內商業房地產投資商不懂得金融投資依附于企業資源的特點,所以在項目運做時低估自身資源的重要性,過高評價自身在項目中的價值,并盲目產生對股權的過高期望,從而導致融資方案不可行。項目的財務核算、資金需求方案及融資方案對于開發商準確判斷項目的可操作性至關重要。以上測算及相關方案的準確度會直接影響投資商決策的準確度。

　　14、項目融資

　　除非開發商有足夠的資金做支持,除非項目采取出售的投資模式,投資商一旦完成對項目設計方案、財務融資方案的決策,就可以推進項目運做過程中最重要的工作,即項目融資工作。項目融資包括項目開發階段的資金準備及項目運營期間的資金準備兩階段的內容。主要形式有股權融資和債權融資。 開發商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的決策工作。準確對商業房地產項目的融資策略及方案進行決策,可以最大限度保證融資工作的有效進行。如果開發商過高估計其在該項目中的股權期望,在融資過程中必然面臨失敗,最終嚴重影響融資工作的進程。完成融資決策后,進行的首要工作是項目商業計劃書的編寫工作。項目商業計劃書是其他投資商及金融機構了解該項目的有效渠道。在完成項目商業計劃書的編寫工作以后,開始該項目的融資操作工作。

　　融資操作的形式主要有兩種:

　　1)、委托專業融資服務機構進行融資;

　　2)、自己組織融資團隊進行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突,如果協調好的話,會齊頭并進。

　　第一種融資操作對于初

　　步進入商業房地產投資領域的投資商來講是必不可少的,因為專業商業房地產融資服務機構可以通過其特殊的操作渠道將該商業房地產項目。與國際資本直接、快速兌接。國際上從事商業地產投資的金融機構實際上局限在某個圈子里面,如果對這個金融圈子不了解、對這些機構不熟悉,盲目的沖撞只會耽誤時間,不會取得任何進展。當然委托專業融資服務機構進行項目融資服務時,開發商是需要付出融資成本,即需要向融資服務機構在支付一定融資啟動費用的同時,需要另外支付相當于總融資金額2.5-5%的費用作為融資服務費。上述融資服務費的標準是國際上融資通行的收費標準。有些開發商可能認為上述標準太高,但可以明確的是,只要求1.5%左右融資費用的融資服務機構其專業化能力絕大多數有問題,換言之,這種融資機構是不太可能完成項目的融資。

　　第二種融資操作對于已經有商業房地產項目操作經驗、融資經驗的投資商來講,是可以采納的。但是投資商自己進行融資操作也必須建立一個融資團隊,這個融資團隊并非簡單一兩個人就可以組成。

　　15、市場策劃

　　項目的市場策劃對于項目的成功至關重要,高明的市場策略可以降低項目的成本,并有效打開市場空間,收益空間和利潤空間。贏得市場必須面對市場競爭的局面,避免競爭的市場策略是制勝的關鍵之舉。

　　16、招商

　　項目招商的方式主要有兩種,即:

　　1)、委托專業招商咨詢機構進行項目招商;

　　2)、自己搭建招商團隊進行招商工作。

　　對于商業房地產項目來講,將國際知名零售商請進來有利于整個項目的招商,也就是主力店。通常招商咨詢機構更了解國際知名零售商的需求,所以委托專業咨詢機構進行項目的前期招商更能有效促進項目的進展。

　　17、價格策略

　　對于采取商鋪出售方案的項目來講,開發商需要對商鋪的售價進行預測,并依據市場策略進行售價決策。商鋪的售價首先由商鋪自身價值決定,其次,市場策略將有效提升商鋪的價值。售價決策的準確性將有利于項目的出售操作。

　　價格策略主要有三種:高開低走,平開平走,低開高走。

　　18、租金策略

　　開發商在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。預測必須依靠對現狀市場的研究,和對未來市場的預測,不僅考慮自身市場空間,而且要考慮競爭市場的影響力。租金判斷對于項目招商意義非常,準確的租金定位將提高項目的招商效率。

　　19、管理公司的選擇

　　項目取得成功最重要的因素之一,是商業房地產的物業管理。好的管理商對招商工作、融資工作、工程的進行都有積極影響及作用,其重要性遠遠不只對招商的影響。管理商可以選擇的范圍比較小,國內商業地產管理商比較少,多為國際、香港、東南亞等國家地區的機構。 商業房地產管理公司介入的方式主要有1)、管理公司以管理參股;2)、聘請管理公司。其實管理公司應該在項目設計階段就參與進來,這對于項目的招商、融資都有很大的好處。如果項目在項目剛開始運做時就談定了知名管理公司進行未來項目的管理,那么開發商在融資時更容易得到投資伙伴的認同,招商工作容易進行等。