悲情長沙商業(yè)地產(chǎn)之一 虛擬人氣全憑售后包租
在長沙,不少商業(yè)樓盤特別是部分專業(yè)市場在叫賣之初,先針對入場商家大拋橄欖枝,對招商租金給以巨幅優(yōu)惠,零租金進(jìn)場已不乏實(shí)例。有的市場甚至出三年免租、五年免租的競爭牌來吸引商家入場經(jīng)營!
售后包租成了強(qiáng)心劑
難道有人瘋了?修起鋪?zhàn)影姿腿?究其原因,這一切的一切都始于市場人氣的營造!對于零租金入場,各商家當(dāng)然是趨之若鶩,只需交納一定數(shù)量的入場保證金后,輕松入駐何樂而不為!大量的商家進(jìn)場經(jīng)營,隨之而來的自然也是市場中一派欣欣向榮的景象。另一方面,高人氣的聚積無疑成了商鋪產(chǎn)權(quán)銷售的強(qiáng)心劑。"商鋪售后三年(五年)包租,每年鐵定8%租金回報(bào)。"當(dāng)售樓小姐繪聲繪色地描繪出商鋪的升值前景,加之眼見為實(shí)的商鋪出租火爆現(xiàn)狀,投資者動(dòng)心了。
零租金招商虛假繁榮
從表面上看,開發(fā)商開出8%售后包租的收益率很高,但實(shí)際上,這部分回報(bào)并非來自真正繁榮的出租市場,其實(shí)就是投資者自己所付買房資金的抽成。用零租金招商形成虛假繁榮,造成人氣,刺激投資者的升值美夢。試想,如果零租金的經(jīng)營者幾年后不再續(xù)約租房,買房人向誰要8%回報(bào)?分析開發(fā)商鼓吹的"售后包租"投資的種種誘惑,投資者一定要擦亮眼睛,不要落入圈套。
悲情長沙商業(yè)地產(chǎn)之二 裙樓銷售遭遇商氣瓶頸
隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,商住同樓成為房地產(chǎn)開發(fā)商所喜愛的房產(chǎn)開發(fā)模式,一方面住宅開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對較小,收益相對較低,[[而商業(yè)項(xiàng)目則風(fēng)險(xiǎn)較大,一旦成功收益回報(bào)也較大,把這兩者結(jié)合起來平衡風(fēng)險(xiǎn)和收益的商住樓越來越成為開發(fā)商們青睞的對象,但這種優(yōu)勢卻不免成為開發(fā)商盲目跟風(fēng)的由頭。
商業(yè)裙樓經(jīng)營慘淡
相信東漢名店和萬代廣場至今還記憶猶新,都以慘敗的形式收場。另外,長沙好多建筑物,迄今為止其底商部分卻遲遲沒有動(dòng)靜,大幅大幅的招商廣告貼滿了二、三樓的鋪面窗戶,商鋪無人問津。這些商業(yè)裙樓的空置量極大,尤其是他們二、三樓部分的商鋪更是難以脫手。
氛圍難成商鋪難走
在觀察中發(fā)現(xiàn),這類商業(yè)裙樓都有一個(gè)共同的特點(diǎn),就是他們通常并不處于繁華的商業(yè)地段,周圍的環(huán)境無法形成一個(gè)強(qiáng)而有力的商業(yè)氛圍。如果說這些商業(yè)裙樓的臨街商鋪還時(shí)常有路人光顧的話,其二、三樓的經(jīng)營可謂是慘淡之極。由于商住同樓的開發(fā)模式出現(xiàn)的時(shí)間還不久,這種商業(yè)裙樓的許多弊端在初期都還沒有顯現(xiàn)出來,這也就難免導(dǎo)致開發(fā)商的盲目跟風(fēng)。而如今,商業(yè)裙樓的空置率不斷提高,一個(gè)又一個(gè)經(jīng)營失敗的教訓(xùn)提醒著人們,商業(yè)裙樓經(jīng)營開發(fā)一定要謹(jǐn)慎。
哄抬樓價(jià)點(diǎn)起商鋪虛火
將底樓的商鋪事先囤積起來,待到上面的住宅都銷售得差不多的時(shí)候,再將底樓的商鋪樓價(jià)哄抬。這一招是不少商業(yè)地產(chǎn),尤其是商住樓開發(fā)商所經(jīng)常采用的一種手段,無形中將原本并不值那么多錢的商鋪樓價(jià)炒高,再出手,使投資者在經(jīng)營中才發(fā)現(xiàn)入不敷出,大呼上當(dāng)。
悲情長沙商業(yè)地產(chǎn)之三 虛高樓價(jià)影響投資
"早知道那是開發(fā)商耍的鬼手段,我才不會(huì)買下那套鋪面呢,到現(xiàn)在租金根本上不去,所謂的投資回報(bào)簡直太虛了!"一位在河西新外灘某大型購物商業(yè)廣場買下了一套臨街鋪面的投資者連連后悔,那家商業(yè)廣場甚至在地基都還沒有完全打好的時(shí)候就開始將住宅部分銷售出去,并以此作為商鋪出售的殺手锏,將底樓的商鋪房價(jià)哄抬很高。
背離價(jià)值入不敷出
囤積土地,等待地價(jià)上漲之后再拿來出售是不少開發(fā)商增值土地的一種投資手段,雖然國家政策對開發(fā)商這種行為有一定的限制,但是卻不能限制開發(fā)商采用同樣的手段囤積自己物業(yè)項(xiàng)目里的商鋪。等商鋪增值后再出售本來是一種無可爭議的投資手段,但是利用住宅提升人氣之機(jī),將商鋪樓價(jià)一漲再漲,使商鋪的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離其價(jià)值,投資者在看到住宅已經(jīng)銷售得差不多時(shí)一心一意想到將來的人氣有保證,忽略了商鋪的性價(jià)比,往往在經(jīng)營的過程中才發(fā)現(xiàn)根本入不敷出。
投資回報(bào)難以真正兌現(xiàn)
投資商鋪,購房者最為關(guān)注的就是物業(yè)自身的升值和投資回報(bào)。近年來,長沙商業(yè)地產(chǎn)花樣翻新,酒店、商鋪"產(chǎn)權(quán)式"銷售的模式在短短兩三年內(nèi)迅速被投資者接受。最吸引投資者、最具煽動(dòng)性的,還是一個(gè)個(gè)產(chǎn)權(quán)式項(xiàng)目宣傳的豐厚投資回報(bào):"245%總投資回報(bào)率、180%月租比月供回報(bào)率、12.25%年投資回報(bào)率""投資回報(bào)率高達(dá)15%""保證×年收回成本""一鋪養(yǎng)三代""自留物業(yè)作擔(dān)保"……
高回報(bào)不切實(shí)際
在長沙的商鋪大戰(zhàn)中,這樣的高回報(bào)率宣傳可謂不勝枚舉。但即使在商業(yè)氛圍比較發(fā)達(dá)的上海、香港等地,商鋪的投資回報(bào)率也不過8%。成都的投資環(huán)境,商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式和理念上都與發(fā)達(dá)地區(qū)頗具差距,投資回報(bào)率為何輕易就達(dá)10%以上?商鋪售價(jià)每平方米動(dòng)輒上萬元,而在銷售過程中宣傳、承諾了投資回報(bào)的項(xiàng)目又是否具備了兌現(xiàn)回報(bào)的能力和誠意?成都樓市無數(shù)回報(bào)落空或回報(bào)縮水的事實(shí)折射出了高投資回報(bào)率的不切實(shí)際,投資回報(bào)率并非商業(yè)地產(chǎn)的救市良方。
投資還看經(jīng)營力
經(jīng)歷了一個(gè)個(gè)圈套、陷阱過后,投資者已經(jīng)開始擦亮眼睛。投資商業(yè)地產(chǎn),不單要看投資回報(bào)率的高低,更要考察租金的穩(wěn)定性、開發(fā)商實(shí)力和后期經(jīng)營能力、物業(yè)價(jià)格、區(qū)位、升值潛力等綜合因素。開發(fā)商掩人耳目的財(cái)務(wù)技巧,用車庫收益或自留部分物業(yè)擔(dān)保投資回報(bào)、"售后包租"等賣鋪噱頭逐漸被投資者識(shí)破。看來,僅*一兩句虛無縹緲的高額投資回報(bào)承諾,就想打動(dòng)投資者的"營銷時(shí)代"已經(jīng)過去。接下來,產(chǎn)權(quán)式商鋪救市之方不再是投資回報(bào)率,而是要*經(jīng)營實(shí)力說話。
悲情長沙商業(yè)地產(chǎn)之四 定位設(shè)計(jì)偏離市場
開發(fā)商都知道商業(yè)地產(chǎn)利潤比住宅大得多,然而有的開發(fā)商卻只看到其中的高回報(bào),而看不見巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
中南汽車世界體量數(shù)萬平方米,剛開業(yè)的時(shí)候也很火爆,但是幾個(gè)月之后變得冷冷清清,這是為何呢?專業(yè)人士認(rèn)為,該商城所處位置并不是長沙人傳統(tǒng)商業(yè)之地,周圍區(qū)域也沒有大型高檔居住社區(qū),在沒有認(rèn)真分析周圍區(qū)域消費(fèi)能力的情況下,就定位于汽車城。這樣草率的定位最終導(dǎo)致了經(jīng)營狀況不理想。這樣的例子不在少數(shù),因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的"銷售對象"不是直接面向消費(fèi)者,而是商家。如果開發(fā)商的定位設(shè)計(jì)不符合他們的要求,不考慮項(xiàng)目所在商圈里是否適合生存或再發(fā)展,以自我為中心想當(dāng)然定位設(shè)計(jì),后期招商經(jīng)營當(dāng)然要遭受巨大壓力。
專業(yè)市場無序泛濫
近年來,伴隨著建材、裝飾、生資、電器等專業(yè)市場商圈的形成,專業(yè)市場作為一種用于自主經(jīng)營或投資的商業(yè)地產(chǎn)模式在成都大量出現(xiàn)。一時(shí)間,各種依托于"專業(yè)"的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛上馬,高喊著"低風(fēng)險(xiǎn)、高收益""專業(yè)市場有政府政策支持、專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)管理"等口號掛牌上市。
僅裝飾建材市場,同一時(shí)段達(dá)到"井噴",超過30萬平方米的專業(yè)建材市場相繼問世。甚至一些項(xiàng)目原本定位并非裝飾建材的普通商鋪,也因難抵專業(yè)市場的誘惑,后期轉(zhuǎn)型為裝飾建材城,全然不顧所處區(qū)位和市場空間。事實(shí)表明,越來越多的同類市場相繼涌入,裝飾城競爭態(tài)勢已不容樂觀。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),未來5年內(nèi),成都將會(huì)出現(xiàn)上百萬平方米的裝飾建材商城。成都裝飾市場將可能凸現(xiàn)"僧多粥少"的悲涼。
許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營的過程中,存在著一種奇特的現(xiàn)象:這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在前期都會(huì)以漂亮概念大肆炒作,但在進(jìn)入經(jīng)營階段后卻變得面目全非。
究竟是什么原因造成商業(yè)地產(chǎn)銷售好經(jīng)營難?某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人坦言,作為開發(fā)企業(yè),對于商業(yè)經(jīng)營了解不多,因此,商鋪前期銷售火熱,但到了后期的經(jīng)營階段就明顯雜亂無章。
是開發(fā)商不愿意去了解接受先進(jìn)的經(jīng)營管理理念嗎?非也!一不愿透露名字的業(yè)內(nèi)人士指出,商業(yè)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營管理意識(shí)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域還比較淡薄,反正已經(jīng)賺足了錢,一些開發(fā)商并不在乎項(xiàng)目后期經(jīng)營狀況如何。大多只為應(yīng)付,
另外,長沙商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商流行的將商業(yè)物業(yè)化整為零的銷售方式也為后期經(jīng)營管理埋下了敗筆。這樣一來,造成產(chǎn)權(quán)多元,經(jīng)營管理公司難以進(jìn)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理。開發(fā)商這種做法,無形中將風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給了一個(gè)個(gè)小業(yè)主。這些著眼于短期增值的散鋪各自為政,謀求個(gè)人利益的最大化,而忽略商業(yè)項(xiàng)目整體定位的統(tǒng)一性,同時(shí)造成同一商場內(nèi)不同商鋪的經(jīng)營效果懸殊,增加了風(fēng)險(xiǎn)。
規(guī)模優(yōu)勢不是MALL
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),長沙目前在售或在建的購物中心體量超過5萬平方米的項(xiàng)目不下5個(gè)!而大肆宣稱MALL的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更是遍及城市的各個(gè)區(qū)域甚至郊區(qū),其關(guān)于MALL的命名和定義更是五花八門、莫衷一是。這些項(xiàng)目無疑都想以規(guī)模優(yōu)勢來實(shí)現(xiàn)MALL價(jià)值最大化,但是真正成功的MALL只憑一個(gè)"大"字就能取勝嗎?
MALL特指規(guī)模巨大,集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體,包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。不僅要占地面積大、停車場大、建筑規(guī)模大,更要各種業(yè)態(tài)齊全,行業(yè)多、店鋪多、功能多,能夠集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體,讓購物者充分體驗(yàn)"一站式"消費(fèi)的樂趣。顯然,一個(gè)成功的ShoppingMall或者大型購物中心除了宏大的商業(yè)空間規(guī)劃、完善的功能配置外,還有一個(gè)根本的硬性條件,即龐大的目標(biāo)市場消費(fèi)群和商業(yè)輻射區(qū)域。一句話,Mall不是脫離客觀商業(yè)及消費(fèi)環(huán)境孤立存在的,它是特定商業(yè)空間中特定商業(yè)需求的產(chǎn)物,生搬硬造充其量是開發(fā)商心中的商業(yè)建筑,而不是日后成功經(jīng)營的Mall或購物中心。
縱觀長沙眾多號稱MALL的項(xiàng)目,多數(shù)是僅憑規(guī)模優(yōu)勢就想"MALL樹底下好乘涼"。從其長期宣傳內(nèi)容來看,無非是引入某某世界500強(qiáng)、中國零售商業(yè)排行榜前三名等,避重就輕地制造招商假象把整個(gè)項(xiàng)目"填滿"了。試想,家樂福、易初蓮花、百佳超市、諾瑪特……這些業(yè)態(tài)幾乎相同的任何兩家在一個(gè)項(xiàng)目里,相互抵消作用不會(huì)小于其所帶來的聚合作用。更重要的是,因?yàn)镸ALL是一種多業(yè)態(tài)的集成,不僅僅是兩三個(gè)大型超市就能帶動(dòng)和解決的。不能有效鎖定龐大的消費(fèi)群體,不能提供豐富的物質(zhì)消費(fèi)品,不能營造舒適的購物環(huán)境和多樣性的消費(fèi)內(nèi)容,賦予更多的消費(fèi)服務(wù),這能叫MALL嗎?
篇2：商業(yè)地產(chǎn)招商及商業(yè)顧問合同
商業(yè)地產(chǎn)招商及商業(yè)顧問合同
委托方：________(以下簡稱甲方)
地址：________
電話：________傳真：________
受托方：________(以下簡稱乙方)
地址：________
電話：________傳真：________
甲、乙雙方根據(jù)中華人民共和國《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定，在平等、互利、自愿的原則下，經(jīng)友好協(xié)商，就甲方委托乙方全程商業(yè)顧問、招商中國項(xiàng)目(暫定名，下同，可簡稱為該項(xiàng)目)一事，達(dá)成本合同。
1、雙方共識(shí)：
(1)、甲方全權(quán)委托乙方作為該項(xiàng)目的整體招商及該項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營管理的咨詢顧問。乙方是有資格接受甲方委托咨詢顧問該項(xiàng)目業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，其資格真實(shí)可信(執(zhí)照編號為：________)。
(2)、乙方在對甲方負(fù)責(zé)的總原則下，竭誠為甲方提供商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)顧問、招商顧問等服務(wù)。
2、合同標(biāo)的：________項(xiàng)目。該項(xiàng)目批準(zhǔn)用地規(guī)模為____平方米，折合____畝；規(guī)劃建筑面積為____平方米；土地使用權(quán)證號為____號。
3、委托事項(xiàng)：甲方茲將其投資于________項(xiàng)目中商業(yè)用房全權(quán)委托乙方招商及商業(yè)顧問。
4、委托期限：自簽訂本合同之日起至該項(xiàng)目商業(yè)用房開業(yè)并正常運(yùn)營八個(gè)月為止。
5、委托內(nèi)容：指甲方委托乙方：
(1)、對該項(xiàng)目周邊的商業(yè)情況和消費(fèi)水平、消費(fèi)能力進(jìn)行現(xiàn)場勘察和分析，并根據(jù)上述勘察和分析參與商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的制定；
(2)、對該項(xiàng)目將要建造的建筑設(shè)計(jì)、實(shí)際施工進(jìn)行顧問、監(jiān)督，使建筑物與商業(yè)規(guī)劃相匹配；
(3)、對該項(xiàng)目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定招商方案，并具體實(shí)施；
(4)、對該項(xiàng)目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定經(jīng)營管理方案，并負(fù)責(zé)培訓(xùn)從業(yè)人員以及協(xié)助甲方組建商業(yè)經(jīng)營管理公司；
(5)、為甲方提供一份以該項(xiàng)目為藍(lán)本，適用于大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理的標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)運(yùn)營手冊，以支持甲方未來可能參與或主持的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供指南。
6、工作流程：
(1)、乙方自本合同簽訂之日起，即就該項(xiàng)目的招商、商業(yè)顧問成立項(xiàng)目組展開作業(yè)。
(2)、本合同簽訂后乙方不定期向甲方提交該項(xiàng)目招商和商業(yè)顧問方案，并在提交方案時(shí)對方案內(nèi)容予以解釋。以上方案須經(jīng)甲方審核同意后實(shí)施，根據(jù)情況變化，甲方有權(quán)對方案提出調(diào)整要求。
(3)、乙方在對甲方負(fù)責(zé)的總原則下，全權(quán)開展招商及商業(yè)顧問工作。
(4)、具體工作流程：
A、商業(yè)方案、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工的顧問和監(jiān)督：由甲方確定設(shè)計(jì)方，并設(shè)立設(shè)計(jì)委托合同，甲方直接向設(shè)計(jì)方支付相關(guān)費(fèi)用。乙方負(fù)責(zé)在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中，審核、優(yōu)化設(shè)計(jì)具體方案，對相關(guān)布局、客流規(guī)劃、服務(wù)設(shè)施等作具體整改意見，使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。由甲方確定建筑方，并設(shè)立建筑委托合同，甲方直接向建筑方支付相關(guān)費(fèi)用。乙方負(fù)責(zé)在整個(gè)建筑施工過程中，按施工進(jìn)度表進(jìn)行階段審核，提供材料選擇建議，使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。
B、商業(yè)中心的招商、招租方案制定及招商執(zhí)行：在該項(xiàng)目工程開工后，即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)設(shè)立固定招商辦公場所，并成立該項(xiàng)目的具體營運(yùn)實(shí)體。乙方負(fù)責(zé)對該項(xiàng)目作細(xì)分計(jì)劃，并設(shè)立招商，招租的具體價(jià)格策略，派駐專業(yè)招商人員進(jìn)駐現(xiàn)場，開展具體品牌招商工作。
C、開業(yè)準(zhǔn)備：在建筑物地面以上部分完成70%，即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)獲得購物中心業(yè)務(wù)相關(guān)的所有許可證書。乙方負(fù)責(zé)以下內(nèi)容：
1)、運(yùn)營手冊的編制、制作；
2)、協(xié)助甲方進(jìn)行經(jīng)營管理公司人員的招聘、培訓(xùn)；
3)、協(xié)助甲方進(jìn)行購物中心維護(hù)、設(shè)備系統(tǒng)設(shè)立；
4)、協(xié)助甲方進(jìn)行購物中心財(cái)務(wù)系統(tǒng)設(shè)立、稅務(wù)顧問、培訓(xùn)；
至此，乙方應(yīng)保證商業(yè)中心的自身管理實(shí)體，已具充分能力獨(dú)立管理、運(yùn)作。
D、試營業(yè)、開張及開業(yè)后的日常管理：設(shè)定的正式開業(yè)日期前60天，即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)對該項(xiàng)目購物中心的日常管理。乙方負(fù)責(zé)對上述三個(gè)階段的績效進(jìn)行總結(jié)，并向甲方提供總結(jié)報(bào)告，并協(xié)助甲方進(jìn)行購物中心的日常管理，提出修正意見。
7、服務(wù)內(nèi)容：指乙方服務(wù)甲方：
(1)、商業(yè)模式及建筑設(shè)計(jì)
A、市場調(diào)查
1)、消費(fèi)力
2)、商品結(jié)構(gòu)
3)、競爭對手
4)、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)慣例
B、設(shè)計(jì)委托書
1)、設(shè)備、器材
2)、通道、公共區(qū)間設(shè)施
3)、廣告、展覽位
4)、庫房、辦公
C、實(shí)施設(shè)計(jì)和調(diào)整
(2)、運(yùn)營手冊及管理架構(gòu)
A、合同體系
1)、自營部分
采購框架合同，采購條件
代銷合同
供應(yīng)商文件管理
批發(fā)標(biāo)準(zhǔn)格式合同
2)、租賃、物業(yè)部分
租賃合同
委托物業(yè)服務(wù)合同
1. 餐飲類
2. 商鋪類
安全保障手冊
3)、扣率部分
合同
服務(wù)規(guī)范承諾
4)、內(nèi)部部分
人事：勞動(dòng)合同、員工手冊
跨執(zhí)照合作合同
與地主方關(guān)系合同
管理執(zhí)行委員會(huì)合同
財(cái)務(wù)體系(按執(zhí)照個(gè)體劃分)
人事結(jié)構(gòu)、招聘計(jì)劃和培訓(xùn)
臨時(shí)結(jié)構(gòu)
長期結(jié)構(gòu)
管理運(yùn)營手冊
各級管理職責(zé)
運(yùn)營總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)
采購經(jīng)理、物流經(jīng)理、工程經(jīng)理、保安經(jīng)理
樓層經(jīng)理、市場發(fā)展經(jīng)理、財(cái)務(wù)部門經(jīng)理
主管級
高級員工
員工
作業(yè)指導(dǎo)書
庫存管理
收貨
倉儲(chǔ)
損耗
盤點(diǎn)
調(diào)整
收銀管理
應(yīng)收
銀行往來
備用金
折扣
人事、培訓(xùn)管理
招聘
福利、工資
培訓(xùn)
員工手冊
勞動(dòng)團(tuán)體
保安管理
警報(bào)、監(jiān)控系統(tǒng)功能
應(yīng)急手冊
保險(xiǎn)手冊
工程、維修管理(不同功能區(qū)域)
市場、開發(fā)、客戶服務(wù)管理
價(jià)格體系管理
單證設(shè)計(jì)
報(bào)表體系
(3)、招商執(zhí)行
A、配合商業(yè)中心標(biāo)志和適用版式
B、配合意向書、宣傳冊
C、招商會(huì)
D、招商執(zhí)行
E、招商價(jià)格、招商周期
8、委托費(fèi)用：
(1)、商業(yè)顧問委托費(fèi)用：
A、甲方委托乙方進(jìn)行該項(xiàng)目商業(yè)顧問的費(fèi)用為人民幣_(tái)___元整(小寫：____元RMB)。
B、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法：
本合同簽訂后的五個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問費(fèi)用人民幣_(tái)___萬元整(小寫：____元RMB)；
該項(xiàng)目開工后的五個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問費(fèi)用人民幣_(tái)___萬元整(小寫：____元RMB)；
該項(xiàng)目開業(yè)后的五個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問費(fèi)用人民幣_(tái)___萬元整(小寫：____元RMB)；
該項(xiàng)目開業(yè)八個(gè)月后的五個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問費(fèi)用人民幣_(tái)___萬元整
(小寫：____元RMB)。
(2)、招商委托費(fèi)用：
A、甲方委托乙方進(jìn)行該項(xiàng)目招商的費(fèi)用按該項(xiàng)目____計(jì)提。
B、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法：
1)、招商的費(fèi)用結(jié)算前提為達(dá)到招商業(yè)績考核的標(biāo)準(zhǔn)。
2)、招商的費(fèi)用按以下四個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)分別結(jié)算：
該項(xiàng)目商業(yè)用房在3個(gè)月內(nèi)取得30%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi)；
該項(xiàng)目商業(yè)用房在6個(gè)月內(nèi)取得60%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi)；
該項(xiàng)目商業(yè)用房在9個(gè)月內(nèi)取得90%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi)；
本合同約定的委托期限到期后五個(gè)工作日內(nèi)。
3)、雙方協(xié)商一致，該項(xiàng)目單戶成功招商的定義為：
9、雙方權(quán)利和義務(wù)：
(1)、甲方權(quán)利和義務(wù)：
1)、甲方權(quán)利：
A、審核乙方提供的各相關(guān)方案，提出修改意見和乙方進(jìn)行磋商，確定其方案并得到法定機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)后實(shí)施；
B、在招商過程中所涉及的客戶租金全部進(jìn)入甲方帳戶，招商定金由甲方現(xiàn)場財(cái)務(wù)主管保管并辦理相關(guān)手續(xù)；
C、享有乙方開展該項(xiàng)目作業(yè)中所有資料的索取權(quán)利；
D、擁有乙方與該項(xiàng)目有關(guān)的所有策略及商業(yè)行為的最終決策權(quán)；
E、有權(quán)隨時(shí)檢查乙方的工作，對乙方每階段的服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果的優(yōu)劣對乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)或懲罰，獎(jiǎng)懲數(shù)額和辦法由甲方根據(jù)乙方工作業(yè)績情況決定。
2)、甲方義務(wù)：
A、向乙方提供該項(xiàng)目的相關(guān)合法文件；
B、承擔(dān)該項(xiàng)目的廣告宣傳費(fèi)用，并提供乙方固定的辦公場所，承擔(dān)相應(yīng)辦公費(fèi)用；
C、授權(quán)指定專業(yè)人員作為和乙方工作中的聯(lián)系人，指定聯(lián)系人為：；
D、根據(jù)本合同約定，按時(shí)支付乙方服務(wù)費(fèi)用。
(2)、乙方權(quán)利和義務(wù)：
1)、乙方權(quán)利：
A、根據(jù)本合同約定，按時(shí)收取相關(guān)服務(wù)費(fèi)用；
B、每周與甲方召開工作例會(huì)，專題研究本周工作及下周工作內(nèi)容。
2)、乙方義務(wù)：
A、保證按有關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行招商及商業(yè)顧問；
B、根據(jù)相關(guān)資料、相關(guān)條件、相關(guān)情況提交該項(xiàng)目的相關(guān)方案供甲方審核，經(jīng)甲方確認(rèn)后予以實(shí)施；
C、負(fù)責(zé)該項(xiàng)目招商過程中的各項(xiàng)日常管理工作；
D、承擔(dān)該項(xiàng)目乙方派駐人員的工資、獎(jiǎng)金、福利、住宿等相關(guān)費(fèi)用；
E、協(xié)助甲方與客戶簽訂該項(xiàng)目相關(guān)合同；
F、未經(jīng)甲方書面承諾，對社會(huì)和客戶承諾的事項(xiàng)由乙方自行承擔(dān)責(zé)任；
G、對所涉及甲方商業(yè)機(jī)密予以嚴(yán)格保密，未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得對外公布甲方的經(jīng)營、招商策略及企業(yè)動(dòng)態(tài)；
H、未經(jīng)甲方書面承諾，不得向他人轉(zhuǎn)讓、泄露、擴(kuò)散該項(xiàng)目的資料、圖紙、文件及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
10、稅金：甲、乙雙方因該項(xiàng)目而產(chǎn)生的稅金及其他費(fèi)用按國家規(guī)定由雙方各自承擔(dān)。
11、違約責(zé)任：
(1)、本合同簽訂后，雙方應(yīng)認(rèn)真遵守，任何一方在未得到對方書面許可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或?qū)嵤┦箤Ψ讲荒苷Ｂ男泻贤男袨椋⒔?jīng)對方發(fā)出書面通知后仍無法糾正的，對方有權(quán)解除本合同，違約方應(yīng)向守約方支付違約金人民幣_(tái)___元整(小寫：_____元)。
(2)、如甲方逾期按本合同約定向乙方支付委托服務(wù)費(fèi)用的，且逾期30天仍不能支付的，視同甲方違約，乙方有權(quán)解除本合同，甲方應(yīng)向乙方支付違約金人民幣_(tái)___元整(小寫：______元)。
12、爭議的解決：因執(zhí)行本合同所發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決。如協(xié)商不成，任何一方均可向常州仲裁委員會(huì)申請仲裁。
13、本合同的法律效力：
(1)、本合同壹式陸份，雙方各執(zhí)叁份，具有同等法律效力。
(2)、本合同由雙方合法代表簽署并加蓋公章后正式生效。
(3)、本合同履行過程中，如有未盡事宜，雙方可協(xié)商一致后訂立補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
14、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜，雙方達(dá)成一致意見后，可形成書面意見，作為本合同附件。
甲方：________乙方：________
代表人：________代表人：________
日期：________日期：________
簽于：________簽于：________
篇3：商業(yè)物管培訓(xùn)：商業(yè)地產(chǎn)定義、分類和策劃
商業(yè)物管培訓(xùn)：商業(yè)地產(chǎn)定義、分類和策劃
商業(yè)地產(chǎn)定義
商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。
商業(yè)地產(chǎn)形式
商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底商和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式。在現(xiàn)實(shí)生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。
商業(yè)地產(chǎn)分類
一、按商業(yè)形態(tài)分類
1、商業(yè)廣場
2、shoppingmall
3、商業(yè)街
4、大型商鋪
5、購物中心
6、休閑廣場
7、步行街
8、專業(yè)市場
9、社區(qū)商業(yè)中心
10、商務(wù)樓
二、按照開發(fā)形式進(jìn)行分類
1、商業(yè)街商鋪
2、市場類商鋪
3、社區(qū)商鋪
4、住宅底層商鋪
5、百貨商場、購物中心商鋪
6、商務(wù)樓、寫字樓商鋪
7、交通設(shè)施商鋪
三、按照投資價(jià)值分類
1、"都市型"商鋪--績優(yōu)股
2、"社區(qū)型"商鋪--潛力股
3、"便利型"商鋪--冷門小盤股
4、專業(yè)街市商鋪--高科技股
5、其他商鋪-"一般股票"
商業(yè)地產(chǎn)策劃流程
前期：項(xiàng)目顧問
一. 市場調(diào)研：
1.區(qū)域狀況調(diào)研：
1.1區(qū)域商業(yè)狀況調(diào)研
1.2競爭者狀況調(diào)研
1.3市民消費(fèi)偏好調(diào)研（媒介偏好/消費(fèi)習(xí)慣/消費(fèi)承受力等）
1.4區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況評估
1.5消費(fèi)者品牌認(rèn)同調(diào)研
2.目標(biāo)購買者調(diào)研
2.1消費(fèi)群體細(xì)分，消費(fèi)動(dòng)機(jī)
2.2項(xiàng)目問題及機(jī)會(huì)調(diào)研
2.3購買能力調(diào)研
3.品牌供應(yīng)商調(diào)研
3.1品牌類別細(xì)分
3.2品牌資料庫建立
3.3項(xiàng)目問題及機(jī)會(huì)調(diào)研
3.4租金承受能力調(diào)研
二.項(xiàng)目定位
1.項(xiàng)目分析
1.1項(xiàng)目核心競爭力（賣點(diǎn)）分析
1.2競爭者比較分析（問題及機(jī)會(huì)）
2.項(xiàng)目定位
2.1項(xiàng)目品質(zhì)功能定位
2.2品牌形象定位
3.目標(biāo)客戶（購買者及承租者）
4.業(yè)態(tài)組合及規(guī)劃建議
5.賣場區(qū)域分割
三.基本VI（品牌視覺形象設(shè)計(jì)）
包括基本元素：名稱/顏色/標(biāo)準(zhǔn)字/標(biāo)簽/吉祥物等
應(yīng)用體系設(shè)計(jì)：招商手冊/招商廣告/銷售手冊/形象手冊/名片/禮品/信箋/服裝/店面形象等
四.招商策略
1.價(jià)格體系建立
2.公開活動(dòng)及新聞配合
3.媒介策略
4.商業(yè)談判或推介會(huì)
五.銷售策略
1.價(jià)格體系建立
2.公開活動(dòng)及新聞配合
3.媒介策略
4.商業(yè)談判或推介會(huì)
費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）
中期：招商及銷售代理
一般代理
A.服務(wù)內(nèi)容包括：作為代理單位參與招商及銷售。
B.傭金預(yù)算及支付
B1 鋪位純出租形式：
1至5年（含5年）的租約按1.5個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；
5年以上的租約按2個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；
10年以上的租約按4個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；
如果租約達(dá)到20年按6個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；
以上均按首年租為依據(jù)計(jì)算傭金。
B1.1 鋪位出租形式的代理傭金支付方式：
中介成功客戶支付首筆租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按B1中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金，在客戶進(jìn)場裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付乙方相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。
B2 以純營業(yè)額抽成或保底租金與營業(yè)額抽成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，則我們將按下列方式計(jì)算應(yīng)收取的傭金。
B2.1 如客戶以純營業(yè)額抽成形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，在該類客戶中介成功后，待該客戶開張營業(yè)滿六個(gè)月時(shí)，按該客戶開張營業(yè)后首六個(gè)月的稅前平均月營業(yè)額乘以該客戶在合同中約定的項(xiàng)目方提成的百分比，而得出項(xiàng)目平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目方向我們支付代理傭金，該筆代理傭金最遲在該客戶開張營業(yè)之日起計(jì)的二百天內(nèi)一次性支付。
B2.2 如客戶以保底租金與營業(yè)額提成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，項(xiàng)目方先按客戶保底租金計(jì)算應(yīng)收取的租金，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付我們（預(yù)收租金）。待該客戶開張營業(yè)滿六個(gè)月時(shí)再按項(xiàng)目方收取該客戶的平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算最終傭金數(shù)額，如最終傭金數(shù)額高于預(yù)收取傭金的，則項(xiàng)目方同意向我們支付差額部分傭金。
B3 鋪位銷售形式：
所有中介成功的商鋪，項(xiàng)目方將按該商鋪成交總額的1%的標(biāo)準(zhǔn)支付我們代理傭金（廣告代理另計(jì)）。
B3.1 商鋪銷售形式的代理傭金支付方式：
項(xiàng)目方應(yīng)我們中介成功之客戶簽定購買合同之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)即支付50%的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），剩余的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），項(xiàng)目方應(yīng)在客戶支付第二期款項(xiàng)之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)全額支付。
B4 除B1、B2、B3外其他合作經(jīng)營的方式：
項(xiàng)目方在我們中介成功客戶后將按"合作雙方最終達(dá)成合作的商鋪建筑面積×人民幣1元/平方米（建筑面積）×365天÷12個(gè)月"計(jì)算月基數(shù)，并按以下標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；
1至5年的合作期按1個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；
5年以上的合作期按2個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金。
B4.1 除B1、B2、B3外其他合作經(jīng)營的方式代理傭金支付方式：
項(xiàng)目方在我們中介成功收取租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按B4中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金，在客戶進(jìn)場裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。
B5以上所述的中介成功四字即指：
出租形式：客戶與項(xiàng)目方簽署承租鋪位協(xié)議或合同，并依法生效；
銷售形式：客戶與項(xiàng)目方簽署認(rèn)購鋪位協(xié)議或合同，并依法生效；
其他合作經(jīng)營方式：客戶與項(xiàng)目方簽署合作經(jīng)營協(xié)議或合同，并依法生效。
B6所有在本合同委托期內(nèi)經(jīng)我們介紹之客戶，在本合同委托期限結(jié)束后的一年內(nèi)，如與項(xiàng)目方簽署承租鋪位的意向書或合同，項(xiàng)目方承諾仍按本合同中有關(guān)條款規(guī)定向我們支付全額代理傭金。
非常代理
根據(jù)前期項(xiàng)目報(bào)告及銷售招商策略企劃制訂執(zhí)行細(xì)節(jié)企劃。
全程參與招商銷售具體工作的執(zhí)行，執(zhí)行成本由項(xiàng)目方承擔(dān)。
按照基本服務(wù)費(fèi)+傭金形式支付費(fèi)用。
傭金計(jì)算及支付參照一般代理執(zhí)行。具體另行協(xié)商。
后期：項(xiàng)目營銷推廣顧問
◆服務(wù)內(nèi)容包括
一.品牌形象完善
二.促銷策略
以季節(jié)節(jié)日為主要脈絡(luò)設(shè)計(jì)全年的特色活動(dòng)。
三.開業(yè)策略
開業(yè)活動(dòng)、開幕酒會(huì)儀式、引導(dǎo)期傳播、新聞發(fā)布會(huì)等。
四.公開策略
借助新聞力量，旨在短時(shí)間提升市場關(guān)注度，直接提升形象，間接促進(jìn)銷售。
五.氣氛策略
店內(nèi)/店外氣氛的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范設(shè)計(jì)，包括常規(guī)氣氛/季節(jié)節(jié)日氣氛/促銷等活動(dòng)氣氛。
六.服務(wù)策略
服務(wù)概念設(shè)計(jì)，服務(wù)規(guī)范建立，服務(wù)質(zhì)量控制體系設(shè)計(jì)等。
七.管理策略
導(dǎo)入ISO質(zhì)量認(rèn)證。
八.媒介策略
全年媒介配合策略DM等特殊媒介的運(yùn)用配合。
◆費(fèi)用預(yù)算及支付
顧問服務(wù)費(fèi)按每月計(jì)算，按月支付，完成營業(yè)目標(biāo)后獎(jiǎng)勵(lì)金額雙方協(xié)商決定。
銷售、租賃、經(jīng)營管理培訓(xùn)
一、商業(yè)物業(yè)銷售培訓(xùn)
二、商業(yè)物業(yè)租賃培訓(xùn)
三、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理培訓(xùn)
費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）