一.商業(yè)物業(yè)的開發(fā)理念
入世后的中國零售業(yè)市場的競爭將日趨激烈。有數(shù)據(jù)表明,在過去10年中,國內(nèi)零售業(yè)平均年增長9.7%;今年上半年,國內(nèi)零售增長10.1%,如果加上物價(jià)負(fù)增長因素,實(shí)際增長為12.7%,表明我國國內(nèi)商業(yè)零售業(yè)發(fā)展速度相當(dāng)迅速。國內(nèi)外的零售業(yè)巨子也看到了中國市場的廣闊,紛紛加快擴(kuò)大中國國內(nèi)市場份額的步伐。國內(nèi)零售業(yè)市場的巨大的發(fā)展空間,必將為商業(yè)零售業(yè)的空間載體--商業(yè)房地產(chǎn)提供難得的發(fā)展機(jī)遇。
在本世紀(jì)80年代末與90年代初興起的購物中心(Shopping Center/Mall),由于提供了一次性購足、娛樂休閑兼具的多樣化商業(yè)組合環(huán)境,風(fēng)靡歐美、日本、東南亞,逐漸被認(rèn)為是將來零售業(yè)的主流形態(tài)。購物中心是一群建筑上組合在一起的商業(yè)設(shè)施,其在建設(shè)地段的規(guī)劃、開發(fā)、所有和經(jīng)營上是作為一個(gè)操作單體,這個(gè)單體的位置、規(guī)模、::商店類型都和它所服務(wù)的區(qū)域相關(guān),這個(gè)單體通常提供與其性質(zhì)和總體規(guī)模相適應(yīng)的即時(shí)停車或輔助停車設(shè)施。購物中心是商業(yè)房地產(chǎn)的一種形態(tài)。
商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)是:投資方需要整合房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營管理兩大資源;商業(yè)經(jīng)營具有"統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營"的特點(diǎn);投資收益高;市場風(fēng)險(xiǎn)高。目的是通過投資營造具有舒適方便購物、休閑等功能的建筑空間,進(jìn)而通過租售商鋪獲利。要達(dá)到以上目的,商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)理念須從項(xiàng)目選址、前期定位、規(guī)劃設(shè)計(jì),到后期的銷售定價(jià)、樓盤推廣等方面有所突破。

二.項(xiàng)目選址和市場調(diào)查要注重地段的商業(yè)價(jià)值
調(diào)查消費(fèi)人口、消費(fèi)群體、消費(fèi)模式、購買力、消費(fèi)偏好的現(xiàn)狀和發(fā)展?fàn)顩r
調(diào)查目標(biāo)地塊的所處商圈(商圈比單個(gè)商業(yè)建筑的影響更大)
調(diào)查競爭者分布、經(jīng)營狀況、租金狀況現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢
調(diào)查目標(biāo)城市近、遠(yuǎn)期城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃
調(diào)查目標(biāo)地塊的商業(yè)價(jià)值和機(jī)會點(diǎn)
調(diào)查商鋪置業(yè)者投資購買力、投資心理

三.項(xiàng)目定位須有差異性
項(xiàng)目定位的差異性影響建筑規(guī)模上的差異性。
項(xiàng)目類別建筑規(guī)模覆蓋商圈
市級購物中心3萬平方米以上覆蓋整個(gè)城市,服務(wù)人口30萬以上
地區(qū)購物中心1--3萬平方米覆蓋城市局部,服務(wù)人口10-30萬人
居住區(qū)購物中心3000--10000平方米覆蓋城市的一個(gè)居住區(qū),服務(wù)人口1-5萬人
鄰里型購物中心3000平方米以下服務(wù)人口1萬人以下
項(xiàng)目定位的差異性與主題的創(chuàng)新相輔相成
如運(yùn)動(dòng)主題的購物中心、科幻主題購物中心、娛樂主題的購物中心、文化主題的購物中心等,都為項(xiàng)目的定位提供了創(chuàng)新的思路。
項(xiàng)目定位的差異性與品牌店組合差異性密切相關(guān)
品牌店的組合差異性對項(xiàng)目經(jīng)營中消費(fèi)人群、消費(fèi)檔次影響很大。比如時(shí)尚精品店品牌組合--北京新東方廣場,與傳統(tǒng)老字號店組合--北京琉璃場步行街,在消費(fèi)人群、檔次上就有明顯差別。這對建筑的風(fēng)格和經(jīng)營風(fēng)格的要求也截然不同。

四.購物廣場建筑設(shè)計(jì)講求店招和標(biāo)示兩種方式合理運(yùn)用
購物中心的室外、外立面和室內(nèi)的處理,要處理講究建筑的個(gè)性風(fēng)格,同時(shí)要追求商業(yè)氣氛和娛樂性。比較常用的是店招和標(biāo)示兩種方式。
(1)屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位,既滿足經(jīng)營期購物氣氛的營造,又能取得可觀的廣告位出租收入。
(2)建筑細(xì)節(jié)中溶入標(biāo)志和圖示,也能完美的將建筑美和商業(yè)味融合。

五.商業(yè)項(xiàng)目講求無障礙設(shè)計(jì)
商場應(yīng)為殘疾人、老人、孕婦、兒童等弱勢群體提供良好的平等的購物環(huán)境,在建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)"以人為本"的思想。比如自動(dòng)步道的運(yùn)用、平進(jìn)平出出入口、自動(dòng)門

、有高差處設(shè)坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。

六.商業(yè)項(xiàng)目講求內(nèi)部綠化景觀
豐富的綠化能創(chuàng)造舒適休閑的購物空間和溫馨氣氛,給購物者購物賞景的感覺。如同其他設(shè)計(jì)一樣,景觀綠化設(shè)計(jì)在項(xiàng)目開始時(shí)就要拿出方案來,比如對種植花樹的荷載的考慮、與空調(diào)出入口的關(guān)系、現(xiàn)場植被的圍護(hù)問題、澆灌系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、避免強(qiáng)光光源的影響等等因素。

七.商業(yè)項(xiàng)目講求商業(yè)燈光照明。
商業(yè)燈光照明對創(chuàng)造舒適的購物環(huán)境極其重要。如突出商品立體感和質(zhì)感的重點(diǎn)照明;注重情調(diào)表現(xiàn),用在餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)區(qū)域的裝飾照明等等。良好亮度的商業(yè)燈光照明還能明顯改善空間感。在室內(nèi)空間感較小的購物中心尤其要采用良好的燈光照明,使室內(nèi)空間顯得寬敞。要達(dá)到良好的購物中心室內(nèi)燈光效果,在設(shè)計(jì)時(shí)要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內(nèi)裝修的質(zhì)感、色彩的關(guān)系,使燈光和裝飾相映生輝。

八.規(guī)劃設(shè)計(jì)堅(jiān)持創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間
商業(yè)項(xiàng)目非常注重整體規(guī)劃、細(xì)部處理和創(chuàng)新設(shè)計(jì)意識,以營造富含商業(yè)氣息的高質(zhì)量空間。
符合城市的總體規(guī)劃的商業(yè)布局規(guī)劃。
城市總體規(guī)劃對街道、交通、市政、公共設(shè)施、居民住宅以及其他建設(shè)和改造規(guī)劃,將影響擬建購物中心的近遠(yuǎn)期的優(yōu)劣勢,甚至成敗。
商業(yè)項(xiàng)目要求易達(dá)性
商業(yè)項(xiàng)目必須具有易達(dá)性。需要有合理交通組織和足夠的停車位,使購物者在交通上花費(fèi)的時(shí)間和精力最少。根據(jù)交通工具的不同,應(yīng)有不同的交通組織和停車方式。
商業(yè)項(xiàng)目要求合理的空間形式。
商業(yè)物業(yè)可以采用以下四種空間形式:
(1)室內(nèi)大開間。無街道,商鋪間沒有完全隔絕;
(2)露天步行街。上空無頂棚,空間開敞的步行街;
(3)回廊式步行街。步行街的兩側(cè)或一側(cè)為回廊,步行街局部遮蓋;
(4)室內(nèi)步行街。步行街在室內(nèi),完全遮蓋;
由于步行街是一種線狀的建筑空間,能更利于消費(fèi)者的購物、休閑、交流、娛樂,更能感受到繁榮的商業(yè)氛圍,也利于商場的經(jīng)營管理,因此,步行街購物中心是最受歡迎的空間形式。購物中心在追求寬敞舒適的空間的同時(shí),對實(shí)際使用面積率K(實(shí)際使用面積/銷售面積)也要控制,不能過小。室外步行街購物中心的K能達(dá)到75--80%,室內(nèi)購物中心K要小得多,因中庭、過道(街道)、休閑區(qū)等等共用面積的不同而不同,一般在45%--65%之間。在建筑設(shè)計(jì)時(shí),實(shí)際使用面積率K是很重要的評價(jià)空間形式合理性的指標(biāo)。

九.購物中心內(nèi)部動(dòng)線組織要求引導(dǎo)性
動(dòng)線規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡,使通過所有承租戶的人流通行量達(dá)到最大,達(dá)到購物中心的整體人氣平衡。::在規(guī)劃設(shè)計(jì)上常用手法有:
(1)以主力店引導(dǎo)人流。一般將主力店的出入口安排在動(dòng)線終端,盡可能的延長購物中心的人流通過線;
(2)以局部的造景、中廳引導(dǎo)人流;
(3)以餐飲休閑娛樂區(qū)引導(dǎo)人流;
(4)出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡;
(5)無障礙設(shè)計(jì)。購物中心要為輪椅使用殘疾人提供使用的便利設(shè)施;

十.商業(yè)業(yè)態(tài)分布規(guī)劃也會影響局部規(guī)劃設(shè)計(jì)
商業(yè)物業(yè)內(nèi)的經(jīng)營戶較多,購物中心必須將承租戶經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種進(jìn)行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃,這樣必將影響購物中心內(nèi)部個(gè)經(jīng)營戶區(qū)域的設(shè)計(jì),建筑、結(jié)構(gòu)、水電、暖通、裝修等方面的設(shè)計(jì)要與經(jīng)營戶的要求相配套。

篇2：項(xiàng)目概念設(shè)計(jì):開發(fā)理念

　　項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)：開發(fā)理念

　　在策略性的推廣指導(dǎo)下，明確項(xiàng)目所需針對的目標(biāo)群體和部分優(yōu)勢，確定項(xiàng)目的市場定位和形象所在。

　　一、項(xiàng)目的開發(fā)理念

　　結(jié)合本項(xiàng)目的綜合因素，充分利用項(xiàng)目的優(yōu)勢資源將項(xiàng)目做成一個(gè)符合市場發(fā)展趨勢以及消費(fèi)者需要的產(chǎn)品。

　　1、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢影響

　　A、昆明房地產(chǎn)現(xiàn)狀

　　昆明市房地產(chǎn)市場目前還處于一種剛剛起步后的高速膨脹階段，大多數(shù)樓盤整體風(fēng)格都是采用一種"大開大合"式的風(fēng)格，它追求一種大氣的感覺，這就要求它有比較大的占地面積，才能對它所追求的風(fēng)格有一個(gè)充分的展示。而在昆明是以一些占地面積在幾十畝的小型樓盤為主，而它們沒有認(rèn)識到這一點(diǎn)，導(dǎo)致項(xiàng)目綜合素質(zhì)相對較低。

　　B、昆明房產(chǎn)需要升級換代的產(chǎn)品

　　項(xiàng)目處于昆明市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，緊鄰西山區(qū)政府，與西山區(qū)政府新建的廣場相鄰，與昆明市城區(qū)聲氣相接，生活交通便利。區(qū)域地狀非常適合開發(fā)素質(zhì)高，是具有相當(dāng)發(fā)展?jié)摿Φ男滦臀飿I(yè)產(chǎn)品。

　　從房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢來看，住宅業(yè)已經(jīng)悄然掀起革命性的飛躍，由一個(gè)單純居住的概念到社區(qū)的概念，由社區(qū)的概念過渡到符合可持續(xù)發(fā)展發(fā)展戰(zhàn)略的生態(tài)型綠色住宅。而昆明的房地產(chǎn)市場正處在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型中，市場需求的不再是具有單一功能的產(chǎn)品，而是符合人居環(huán)境的理想、可持續(xù)性的居所。本項(xiàng)目正處于昆明地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型中，它的出現(xiàn)，必將是昆明房地產(chǎn)一個(gè)升級換代的產(chǎn)品，是區(qū)別于現(xiàn)有市場而開創(chuàng)的一種新型房地產(chǎn)發(fā)展模式。

　　Ｃ、產(chǎn)品整體素質(zhì)決勝一切

　　昆明房地產(chǎn)市場正處于一個(gè)快速發(fā)展期。市場上不斷涌現(xiàn)具有鮮明賣點(diǎn)和亮點(diǎn)的產(chǎn)品，占據(jù)目前市場相當(dāng)?shù)牡匚弧ｋS著房地產(chǎn)進(jìn)一步趨向成熟，市場的產(chǎn)品更新?lián)Q代也愈來愈快，每一個(gè)項(xiàng)目的賣點(diǎn)也層出不窮。事實(shí)證明：單靠一個(gè)概念或者一個(gè)賣點(diǎn)一招致勝的時(shí)代已經(jīng)過去。能夠真正地受到市場歡迎，買家追捧的物業(yè)應(yīng)該是項(xiàng)目整體素質(zhì)的超越。因此，本項(xiàng)目必須是整體素質(zhì)的超越，同時(shí)又具有鮮明的賣點(diǎn)，二者合一形成強(qiáng)有力的產(chǎn)品力來支持產(chǎn)品的形象力，成為昆明地產(chǎn)界發(fā)展質(zhì)的飛躍，一個(gè)標(biāo)志性的物業(yè)。

　　２、項(xiàng)目本身因素的影響

　　A、地段自身面積、形狀的影響

　　項(xiàng)目占地30畝，地形呈L形，由于地塊自身面積及形狀的因素，決定了項(xiàng)目不可能采用的"大開大合"式的一種風(fēng)格。轉(zhuǎn)而可根據(jù)地塊本身的特征，把它的園林作的精致、作細(xì)、注意每一個(gè)細(xì)節(jié)，使"每一個(gè)角落、每時(shí)每刻都令人陶醉的不同尋常的園林"而這正是躍動(dòng)的蒙梭（法國）園林的精髓所在。

　　蒙梭園林強(qiáng)調(diào)妙地設(shè)計(jì)地形，引來大量的水源造成小溪、沼澤、瀑布等不同水景，還有許多主題性建筑物交相響應(yīng)，倡導(dǎo)一處花園就是一處令人"幻想的地方"。

　　B、項(xiàng)目的全面領(lǐng)先型策略

　　項(xiàng)目能夠成為昆明市西山區(qū)同地段的標(biāo)志性、升級換代的產(chǎn)品，其主要的一點(diǎn)是產(chǎn)品的整體素質(zhì)必須全面領(lǐng)先。與周邊其他樓盤相比較，制造差異化是為了提升產(chǎn)品的整體素質(zhì)，同時(shí)保持產(chǎn)品的適度超前，又能夠迎合市場，走在市場的前面。

　　項(xiàng)目不僅僅是為了尋找產(chǎn)品差異化，而是全面領(lǐng)先的策略，保證產(chǎn)品創(chuàng)新而又能得到市場的認(rèn)同。

　　Ｃ、引領(lǐng)昆明住宅的新趨勢

　　昆明房地產(chǎn)市場處于一個(gè)快速的成長階段，除了單一產(chǎn)品概念領(lǐng)先外，還必須是整體素質(zhì)的提升，因此，項(xiàng)目從細(xì)節(jié)到局部，從環(huán)境到人居環(huán)境都精心地追求到達(dá)一點(diǎn)，能夠在昆明市場引領(lǐng)市場的新的趨勢，以創(chuàng)新的工藝、建材和推廣手法在市場引起輿論的焦點(diǎn)。

　　可以驕傲的認(rèn)為：項(xiàng)目的開發(fā)模式就是昆明地產(chǎn)的發(fā)展方向。

　　Ｄ、符合目標(biāo)消費(fèi)群需求

　　在快速成長的地產(chǎn)市場中，消費(fèi)群的需求也趨向一種新的方向，他們不再是滿足簡單的居住功能，而是期望有一個(gè)能夠與自然和諧共生，感受一種特別文化氛圍，在享受生活情趣的同時(shí)獲取一種精神的享受。因此，功能單一的樓盤必將遭遇他們的舍棄，他們需要的是一個(gè)具有良好的心態(tài)小區(qū)周邊環(huán)境相輝映的高素質(zhì)的人居環(huán)境。

　　E、目標(biāo)消費(fèi)群文化底蘊(yùn)分析：

　　項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群大都出生在六十年代中期及七十年代初，他們大都接受過中高等教育（大專以上），由于他們在上學(xué)時(shí)所處的社會大環(huán)境，他們接受的西方外來文化的醺陶不是很明顯，對他們而言，還是受傳統(tǒng)思想教育的影響比較深，渴望能夠在一個(gè)相對封閉空時(shí)一家相聚，共享天倫。但隨著社會大環(huán)境的轉(zhuǎn)變，他們受西方文化的影響越來越嚴(yán)重，西式文化成為一種潮流之選，一種時(shí)尚。他們渴望能與外界有一個(gè)更廣闊的溝通空間，把自己的工作之余的生活半徑擴(kuò)展出家門之外。

　　而是否符合這種文化底蘊(yùn)，也是他們的選房的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。

　　綜上所述，項(xiàng)目的開發(fā)理念為：

　　庭院水景住宅

　　3、開發(fā)理念的闡釋

　　（1）、開發(fā)理念的核心

　　A、庭院式住宅

　　項(xiàng)目在多層部分采用連起的U字形的建筑布局，這樣一來，每一個(gè)U字形的格局都構(gòu)成了一個(gè)半圍合式的庭院，使每一個(gè)小的組團(tuán)都有一個(gè)小型的中心庭院景觀。而且從小區(qū)的中央花園引一條水流貫穿整個(gè)小區(qū)，并在水流流過每個(gè)小的中心庭院處建一個(gè)小橋，使每一個(gè)小庭院處都充滿了小橋流水式的美感。

　　中庭式的園林它最大的好處是可以給人一種與外界的大環(huán)境有一個(gè)隔離的感覺，可以給客戶一種家的親切的感覺，并且可以單獨(dú)把它作為一個(gè)獨(dú)立的園林來進(jìn)行處理，竹影蘭香，小閣臨流，曲廊分院，咫尺之地，容我周旋，所謂"小中見大"，淡雅宜人，正是庭院式園林的特點(diǎn)。

　　庭院也是娛樂與休閑和家庭生活的重要場所，是兒童游戲玩耍的天堂，對成年人而言，庭院是會客室的延伸。也是一個(gè)非正式的工作間。朋友之間可以在此更開放、自由地交流。

　　B、水景住宅

　　項(xiàng)目的鮮明個(gè)性以水景來體現(xiàn)，豐富多樣的水的形態(tài)，體現(xiàn)水文化與項(xiàng)目本身的文化價(jià)值完美地結(jié)合，構(gòu)筑了項(xiàng)目開發(fā)理念的另一主體。

　　"問渠那得清如許，為有源頭活水來。"水景文化其最關(guān)鍵的部分在于水、景和人的互動(dòng)性，所謂"景"是指開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)建成的客戶能看見的實(shí)體，除去通常認(rèn)為的建筑小品、綠化等物體還應(yīng)包括建筑本身，主要是建筑本身是否與水相得益彰，形成互動(dòng)關(guān)系。

　　小區(qū)形成了水脈，水脈又連接成了水系。這樣，就使得這里的居民，既不用對著水景"望梅止渴"，也不必"望河興嘆"。你可以運(yùn)用自己視覺、聽覺、嗅覺、觸覺的種種感官，與水發(fā)生密切的接觸，去傾聽水的聲音，辨別水的氣息，感受水的魄力：

　　隨著季節(jié)的變幻，正是水的靈性的所在，你可以在不同的時(shí)間，用不同的方式，與不同形態(tài)的水發(fā)生不同的情趣的接觸--這，就是項(xiàng)目所追求特有的非常親水！

　　孔子日："仁者向山，智者樂水"。水

的魄力單憑遠(yuǎn)觀是決不可能真正體驗(yàn)的。只有與水達(dá)到零距離的接觸，去近水、親水乃至完全親水，才能真正體會到水的性格、水的魄力，以及水的智慧。在這種體驗(yàn)水的過程中，你的心性和你的智慧，都將得到重新的陶冶和培養(yǎng)。

篇3：購物中心項(xiàng)目開發(fā)理念

　　購物中心項(xiàng)目的開發(fā)理念

　　在本世紀(jì)80年代末與90年代初興起的購物中心（Shopping Center/Mall），由于提供了一次性購足、娛樂休閑兼具的多樣化商業(yè)組合環(huán)境，風(fēng)靡歐美、日本、東南亞，逐漸被認(rèn)為是將來零售業(yè)的主流形態(tài)。購物中心是一群建筑上組合在一起的商業(yè)設(shè)施，其在建設(shè)地段的規(guī)劃、開發(fā)、所有和經(jīng)營上是作為一個(gè)操作單體，這個(gè)單體的位置、規(guī)模、商店類型都和它所服務(wù)的區(qū)域相關(guān)，這個(gè)單體通常提供與其性質(zhì)和總體規(guī)模相適應(yīng)的即時(shí)停車或輔助停車設(shè)施。購物中心是商業(yè)房地產(chǎn)的一種形態(tài)。

　　購物中心的特點(diǎn)是：投資方需要整合房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營管理兩大資源；商業(yè)經(jīng)營具有"統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營"的特點(diǎn)；投資收益高；市場風(fēng)險(xiǎn)高。購物中心的目的是通過投資營造具有舒適方便購物、休閑等功能的建筑空間，進(jìn)而通過租售商鋪獲利。要達(dá)到以上目的，購物中心項(xiàng)目的開發(fā)理念須從項(xiàng)目選址、前期定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)，到后期的銷售定價(jià)、樓盤推廣等方面有所突破。比如：

　　（一）項(xiàng)目選址和市場調(diào)查要注重地段的商業(yè)價(jià)值。對擬建購物中心地段的商業(yè)價(jià)值和商業(yè)機(jī)會進(jìn)行詳盡周全的分析：

　　1、調(diào)查消費(fèi)人口、消費(fèi)群體、消費(fèi)模式、購買力、消費(fèi)偏好的現(xiàn)狀和發(fā)展?fàn)顩r

　　2、調(diào)查目標(biāo)地塊的所處商圈（商圈比單個(gè)商業(yè)建筑的影響更大）

　　3、調(diào)查競爭者分布、經(jīng)營狀況、租金狀況現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢

　　4、調(diào)查目標(biāo)城市近、遠(yuǎn)期城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃

　　5、調(diào)查目標(biāo)地塊的商業(yè)價(jià)值和機(jī)會點(diǎn)

　　6、調(diào)查商鋪置業(yè)者投資購買力、投資心理

　　（二）項(xiàng)目定位須有差異性。

　　購物中心具有購物、休閑、娛樂等特征，但仍然要做出項(xiàng)目的個(gè)性，即差異性定位。

　　1、項(xiàng)目定位的差異性影響建筑規(guī)模上的差異性。

　　按照購物中心的建設(shè)規(guī)模差異與定位的有如下關(guān)系：

　　建筑規(guī)模覆蓋商圈市級購物中心

　　3萬平方米以上覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口30萬以上

　　地區(qū)購物中心1--3萬平方米覆蓋城市局部，服務(wù)人口10-30萬人

　　居住區(qū)購物中心3000--10000平方米

　　覆蓋城市的一個(gè)居住區(qū)，服務(wù)人口1-5萬人鄰里型購物中心

　　3000平方米以下服務(wù)人口1萬人以下

　　2、項(xiàng)目定位的差異性與主題的創(chuàng)新相輔相成。

　　如運(yùn)動(dòng)主題的購物中心、科幻主題購物中心、娛樂主題的購物中心、文化主題的購物中心等，都為項(xiàng)目的定位提供了創(chuàng)新的思路。

　　3、項(xiàng)目定位的差異性與品牌店組合差異性密切相關(guān)。

　　品牌店的組合差異性對項(xiàng)目經(jīng)營中消費(fèi)人群、消費(fèi)檔次影響很大。比如時(shí)尚精品店品牌組合--北京新東方廣場，與傳統(tǒng)老字號店組合--北京琉璃場步行街，在消費(fèi)人群、檔次上就有明顯差別。這對建筑的風(fēng)格和經(jīng)營風(fēng)格的要求也截然不同。

　　（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)堅(jiān)持創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間。

　　購物中心非常注重整體規(guī)劃、細(xì)部處理和創(chuàng)新設(shè)計(jì)意識，以營造富含商業(yè)氣息的高質(zhì)量空間。從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度來看購物中心開發(fā)，有：

　　1、符合城市的總體規(guī)劃的商業(yè)布局規(guī)劃。

　　城市總體規(guī)劃對街道、交通、市政、公共設(shè)施、居民住宅以及其他建設(shè)和改造規(guī)劃，將影響擬建購物中心的近遠(yuǎn)期的優(yōu)劣勢，甚至成敗。

　　2、購物中心要求易達(dá)性。

　　購物中心必須具有易達(dá)性。需要有合理交通組織和足夠的停車位，使購物者在交通上花費(fèi)的時(shí)間和精力最少。根據(jù)交通工具的不同，應(yīng)有不同的交通組織和停車方式：

　　①自行車，是我國絕大多數(shù)城市市民的交通工具，某些自行車保有量大的城市開發(fā)購物中心，必須配足夠的自行車停車區(qū)域。

　　②公交車，適合步行出行的消費(fèi)者，可以借用公交站點(diǎn)或向當(dāng)?shù)毓还芾砉旧暾堈军c(diǎn)。

　　③家庭小轎車。在美國等汽車國家，購物中心按照100平方米建筑面積配4.5--5.5個(gè)的停車位的標(biāo)準(zhǔn)修建。國內(nèi)的汽車保有量與國外相比還很小，購物中心不能套用汽車國家的停車位標(biāo)準(zhǔn)，但目前國內(nèi)家庭車的發(fā)展也很快，從中長期來看，國內(nèi)的購物中心也必須要預(yù)留足夠的汽車停車位。

　　④地鐵和輕軌。無論已有和規(guī)劃中的城市地鐵和輕軌，都對購物中心的開發(fā)和經(jīng)營具有極其重要的價(jià)值，尤其是對地下購物中心更為重要。

　　⑤出租車。購物中心在主要出入口要預(yù)留出租車的上下客區(qū)域，方便消費(fèi)者搭乘出租車。

　　3、購物中心要求合理的空間形式。

　　購物中心可以采用以下四種空間形式：

　　①室內(nèi)大開間。無街道，商鋪間沒有完全隔絕。

　　②露天步行街。上空無頂棚，空間開敞的步行街；

　　③回廊式步行街。步行街的兩側(cè)或一側(cè)為回廊，步行街局部遮蓋；

　　④室內(nèi)步行街。步行街在室內(nèi)，完全遮蓋；

　　由于步行街是一種線狀的建筑空間，能更利于消費(fèi)者的購物、休閑、交流、娛樂，更能感受到繁榮的商業(yè)氛圍，也利于購物中心的經(jīng)營管理，因此，步行街購物中心是最受歡迎的空間形式。購物中心在追求寬敞舒適的空間的同時(shí)，對實(shí)際使用面積率K（實(shí)際使用面積/銷售面積）也要控制，不能過小。室外步行街購物中心的K能達(dá)到75--80%，室內(nèi)購物中心K要小得多，因中庭、過道（街道）、休閑區(qū)等等共用面積的不同而不同，一般在45%--65%之間。在建筑設(shè)計(jì)時(shí)，實(shí)際使用面積率K是很重要的評價(jià)空間形式合理性的指

　　標(biāo)。

　　4、購物中心內(nèi)部動(dòng)線組織要求引導(dǎo)性。

　　動(dòng)線規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過所有承租戶的人流通行量達(dá)到最大，達(dá)到購物中心的整體人氣平衡。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上常用手法有：

　　①以主力店引導(dǎo)人流。一般將主力店的出入口安排在動(dòng)線終端，盡可能的延長購物中心的人流通過線；

　　②以局部的造景、中廳引導(dǎo)人流；

　　③以餐飲休閑娛樂區(qū)引導(dǎo)人流；

　　④出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡；

　　⑤無障礙設(shè)計(jì)。購物中心要為輪椅使用殘疾人提供使用的便利設(shè)施；

　　5、購物廣場建筑設(shè)計(jì)講求店招和標(biāo)示兩種方式合理運(yùn)用。購物中心的室外、外立面和室內(nèi)的處理，要處理講究建筑的個(gè)性風(fēng)格，同時(shí)要追求商業(yè)氣氛和娛樂性。比較常用的是店招和標(biāo)示兩種方式。

　　①屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位，既滿足經(jīng)營期購物氣氛的營造，又能取得可觀的廣告位出租收入。

　　②建筑細(xì)節(jié)中溶入標(biāo)志和圖示，也能完美的將建筑美和商業(yè)味融合。

　　國外有很多購物中心的標(biāo)示做得非常鮮明，如佛羅里達(dá)的迪斯尼全明星娛樂場的外立面標(biāo)示--棒球標(biāo)志、可樂標(biāo)志、

橄欖球帽標(biāo)志，非常特殊的展示了購物中心的形象。建筑室內(nèi)的標(biāo)示除了將建筑美和商業(yè)味融合外，還具有功能性。比如引導(dǎo)購物者方便的購物、避免重復(fù)路線、幫助出現(xiàn)事故時(shí)的準(zhǔn)確迅速行動(dòng)等。購物平面圖、電話、廁所、自動(dòng)扶梯、消防出入口、消防龍頭、服務(wù)出入口、行人疏散線等等，都應(yīng)該成為全套圖示中的一部分。

　　6、購物中心講求無障礙設(shè)計(jì)。

　　購物中心應(yīng)為殘疾人、老人、孕婦、兒童等弱勢群體提供良好的平等的購物環(huán)境，在建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)"以人為本"的思想。比如自動(dòng)步道的運(yùn)用、平進(jìn)平出出入口、自動(dòng)門、有高差處設(shè)坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。

　　7、購物中心講求內(nèi)部綠化景觀。

　　豐富的綠化能創(chuàng)造舒適休閑的購物空間和溫馨氣氛，給購物者購物賞景的感覺。如同其他設(shè)計(jì)一樣，景觀綠化設(shè)計(jì)在項(xiàng)目開始時(shí)就要拿出方案來，比如對種植花樹的荷載的考慮、與空調(diào)出入口的關(guān)系、現(xiàn)場植被的圍護(hù)問題、澆灌系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、避免強(qiáng)光光源的影響等等因素。

　　8、購物中心講求商業(yè)燈光照明。

　　商業(yè)燈光照明對創(chuàng)造舒適的購物環(huán)境極其重要。如突出商品立體感和質(zhì)感的重點(diǎn)照明；注重情調(diào)表現(xiàn)，用在餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)區(qū)域的裝飾照明等等。良好亮度的商業(yè)燈光照明還能明顯改善空間感。在室內(nèi)空間感較小的購物中心尤其要采用良好的燈光照明，使室內(nèi)空間顯得寬敞。要達(dá)到良好的購物中心室內(nèi)燈光效果，在設(shè)計(jì)時(shí)要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內(nèi)裝修的質(zhì)感、色彩的關(guān)系，使燈光和裝飾相映生輝。

　　9、商業(yè)業(yè)態(tài)分布規(guī)劃也會影響局部規(guī)劃設(shè)計(jì)。購物中心內(nèi)的經(jīng)營戶較多，購物中心必須將承租戶經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種進(jìn)行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃，這樣必將影響購物中心內(nèi)部個(gè)經(jīng)營戶區(qū)域的設(shè)計(jì)，建筑、結(jié)構(gòu)、水電、暖通、裝修等方面的設(shè)計(jì)要與經(jīng)營戶的要求相配套。