產(chǎn)權(quán)酒店 只管投資

很多開發(fā)商看到商業(yè)地產(chǎn)是一塊“肥肉”,都競相介入,但又不愿和商鋪正面較量,于是另辟蹊徑,在風(fēng)景區(qū)或城市繁華地段修建類似于酒店的房子賣給購房者(即投資者),再由專門的管理公司或有品牌的酒店管理公司來進(jìn)行統(tǒng)一管理、經(jīng)營。

點(diǎn)評:投資者只管投資,當(dāng)蹺腳老板,到時(shí)候分錢。安逸是安逸,但回報(bào)或折舊率如何實(shí)現(xiàn)是關(guān)鍵。

分時(shí)度假居住 投資兩相宜

又有一些開發(fā)商認(rèn)為,產(chǎn)權(quán)酒店模式呆板,不靈活。于是費(fèi)盡心機(jī)想出了一種新的模式———分時(shí)度假,投資者買下酒店或類似于酒店的房子以后,可以選定一年之中一定時(shí)間自己居住,同時(shí)還可以到其他城市相互聯(lián)姻的開發(fā)商開發(fā)的酒店居住而不需付費(fèi)用,其余時(shí)間由管理公司按酒店的模式進(jìn)行統(tǒng)一管理和經(jīng)營,購房者不參與管理和經(jīng)營,只得到固定的有一定年限的折舊率。

點(diǎn)評:這種模式有二大好處:一,房子是按套數(shù)賣,在面積上不會被欺騙;二,經(jīng)營方式靈活,自用投資兩相宜。但值得關(guān)注的是固定的回報(bào)式折舊率最終如何兌現(xiàn),特別是經(jīng)營不善時(shí)。所以選擇景點(diǎn)應(yīng)是關(guān)鍵,游人多的地方好經(jīng)營。

認(rèn)購建筑面積 挖掘中小客戶

這種模式在歐美一些發(fā)達(dá)地區(qū)非常盛行,成都目前只有萬國熊貓城在執(zhí)行這種模式,有業(yè)內(nèi)人士指出,這種模式必將是商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢。認(rèn)購建筑面積具體的操作方法是,地產(chǎn)商把位于黃金地帶的商場或?qū)懽謽?劃成幾大區(qū)域,每個(gè)區(qū)域再劃成若干份,每個(gè)購房者可購買其中的一份或幾份,所有購房者共同擁有這個(gè)區(qū)域的產(chǎn)權(quán),每個(gè)人可執(zhí)有共有產(chǎn)權(quán)證。

點(diǎn)評:這種模式有二大特點(diǎn):一,一般都是價(jià)格昂貴的商場或?qū)懽謽怯捎诿娣e大、價(jià)格貴才用這種模式;二,本錢少的中小投資者也可以購買,實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)證券化的前奏。

銀行擔(dān)保 保障回報(bào)

一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都作出了不得低于 8%的投資回報(bào)承諾,針對這種現(xiàn)象,一些開發(fā)商推出了銀行擔(dān)保模式,給投資者吃了定心丸,這種模式即使后期經(jīng)營不善,達(dá)不到這個(gè)最低標(biāo)準(zhǔn)就由銀行來為購房者付清。

點(diǎn)評:值得提醒的是銀行的投資擔(dān)保一般只有幾年期限,幾年以后呢?誰承擔(dān)責(zé)任。畢竟購買物業(yè)尋求回報(bào)是較長期的投資行為。

投資保障 招攬顧客

投資本身就是風(fēng)險(xiǎn)和收益并行,收益又是一個(gè)未來的不確定的預(yù)期值,誰敢對這個(gè)預(yù)期值做出承諾?而在電訊廣場、世都大廈,開發(fā)商都給出了不少于 8%的投資回報(bào)承諾。開發(fā)商表示,在一定期限內(nèi),如果低于這個(gè)最低標(biāo)準(zhǔn)將由他們自掏腰包補(bǔ)上。

點(diǎn)評:這種模式確實(shí)能給投資者一定的信心,但如果達(dá)不到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)商能否兌現(xiàn)還得讓時(shí)間去檢驗(yàn)。

產(chǎn)權(quán)商場 兩權(quán)分離

所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離的房地產(chǎn)商鋪投資形式,在蓉城悄然走俏。商鋪業(yè)主出于投資目的,將產(chǎn)權(quán)商鋪通過發(fā)展商和第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營,商鋪業(yè)主獲得定期的投資回報(bào)。

點(diǎn)評:這種模式主要避免了以前一些開發(fā)商把商鋪賣完以后一拍屁股走人的毛病。再加上統(tǒng)一經(jīng)營和管理,避免了以前一些商場各自為政的現(xiàn)象,對品牌經(jīng)營確實(shí)大有裨益。

商企聯(lián)姻 巨頭搖旗

商企聯(lián)姻模式是著名開發(fā)商與零售巨頭進(jìn)行聯(lián)姻,即開發(fā)商與零售巨頭進(jìn)行捆綁合作,事先由開發(fā)商量身定做零售巨頭認(rèn)可的商業(yè)物業(yè),零售巨頭隨之進(jìn)駐,如 SM和沃爾瑪,萬達(dá)與普爾斯馬特。這種強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合使開發(fā)商地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)大大降低。

點(diǎn)評:誰敢像沃爾瑪那樣“牛”,說“我在哪里,口岸就在哪里”呢?這種物業(yè)當(dāng)然可以考慮投資了,和“老大”一起操,總是可以少挨飛刀的。

品牌營運(yùn) 整合優(yōu)勢

眾所周知,大地城市脈搏引進(jìn)了香港的歐來特、匯發(fā)摩爾引進(jìn)了百盛,紫微銀座與太平洋,金色夏威夷引進(jìn)了歐寶公司,在招商過程中都獲得了巨大成功。在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)引進(jìn)一個(gè)國際知名品牌營運(yùn)商來進(jìn)行商場管理經(jīng)營和招商,使開發(fā)商與品牌營運(yùn)商之間能最大限度地實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。

點(diǎn)評:國際知名的專業(yè)品牌商,有點(diǎn)石成金之術(shù)和良好的經(jīng)營業(yè)績和規(guī)模效應(yīng),以及強(qiáng)大的號召力,能確保投資者持續(xù)、穩(wěn)定的財(cái)富增長,也整合了優(yōu)勢資源,是目前地產(chǎn)商最熱衷的手法。

新步行街 先招商后賣房

步行街主要是為了迎合人們休閑之余愛逛街的

習(xí)俗。這種模式是在城市的商業(yè)中心或非常繁華的地帶,修建一條只能讓人進(jìn)出,小車和自行車都免進(jìn)的一條街,所以取名為步行街。步行街,迎合了人們的習(xí)慣和口味,但是先招商后經(jīng)營,把蛋糕做大后再賣房,在成都的步行街中還不多見。

點(diǎn)評:女人逛街最愛閑庭信步,誰愿推著自行車走馬觀花呢?比起繁華大街,步行街不受車水馬龍的影響,從左到右,從右到左,只讓時(shí)尚牽著眼線走。這種物業(yè)形態(tài)適合成都人購物習(xí)慣,有投資前景。

篇2：我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展前景分析

　　我國20**年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展前景分析

　　---馬太福星（北京）商業(yè)管理有限公司

　　一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段及現(xiàn)狀分析

　　我國商業(yè)地產(chǎn)初步經(jīng)歷了三種形態(tài)的發(fā)展：初級階段是線性商鋪，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈直線型布局，功能單一，較低端；中級階段是商辦綜合樓，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈塊狀布局，通常為商業(yè)和辦公兩種功能的集合體，如上海淮海路的香港廣場；高級階段是城市綜合體，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈綜合立體布局，集商業(yè)、辦公、酒店、住宅、旅游、會展、交通、文化等多種功能于一體，如上海的環(huán)球金融中心、日本東京的六本木等。而目前國內(nèi)正在發(fā)生商業(yè)與地產(chǎn)的高度融合趨勢，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)隊(duì)伍越來越壯大，這主要是基于以下三點(diǎn)原因。

　　1．商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將取代住宅開發(fā)成為市場上利潤最高的行業(yè)

　　房地產(chǎn)行業(yè)的收益來源有四個(gè)渠道，即一次性收益、持續(xù)性收益、增值性收益和溢價(jià)性收益。大多數(shù)住宅開發(fā)商通過銷售來實(shí)現(xiàn)一次性收益，這樣做的最大缺點(diǎn)是難以得到更大利潤，包括難以得到持續(xù)經(jīng)營帶來的租金收入，難以享受資產(chǎn)價(jià)格升值和土地升值的雙重利潤，以及難以取得商業(yè)品牌所帶來的溢價(jià)。而商業(yè)地產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)持續(xù)性收益、增值性收益和溢價(jià)性收益這三種收益。因此房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。如珠江地產(chǎn)全面啟動進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略；陸家嘴集團(tuán)提出主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型于持有物業(yè)；富力地產(chǎn)在北京開發(fā)CBD商業(yè)長廊作為進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的試金石；復(fù)地加大長期持有物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的比例等。

　　2．商業(yè)與地產(chǎn)融合成為商貿(mào)流通行業(yè)自身價(jià)值鏈延伸的趨勢

　　近幾年商貿(mào)流通企業(yè)逐漸沿著其自身價(jià)值鏈向上延伸，轉(zhuǎn)向上游房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，以享受地段成熟后所帶來的附加值收益。有些商家涉足房地產(chǎn)業(yè)是出于減少租金支出的戰(zhàn)略考慮，這樣可以一勞永逸地占有地段位置極佳的物業(yè)，避免租金年年上漲的風(fēng)險(xiǎn)，又值得花成本對物業(yè)進(jìn)行裝修，把物業(yè)改造成標(biāo)準(zhǔn)化的旗艦店。如國美在資本市場大舉融資65億港元，為其購置物業(yè)提供了充足的現(xiàn)金儲備；跨國公司巨頭宜家，目前在中國的發(fā)展策略就是以收購?fù)恋亍⒆孕薪ǖ隇橹鳌Ｙ徶煤妥越ǖ昝妫粌H能夠確保企業(yè)連鎖發(fā)展獲得連續(xù)和穩(wěn)定的經(jīng)營周期和經(jīng)營場所，而且有利于企業(yè)在駐地進(jìn)行長遠(yuǎn)規(guī)劃。

　　3．商業(yè)地產(chǎn)已成為城市經(jīng)營、發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要抓手

　　城市的經(jīng)營和發(fā)展很大程度上依賴于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，因此各地政府都十分支持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。正如萬達(dá)集團(tuán)提出"每一個(gè)萬達(dá)廣場就是一個(gè)城市中心"，可見商業(yè)地產(chǎn)能夠形成人流的集聚，帶動消費(fèi)，拉動GDP，塑造城市形象，推動當(dāng)?shù)芈糜蔚取Ｍ瑫r(shí)，商業(yè)地產(chǎn)能夠帶動服務(wù)業(yè)的發(fā)展，拉動就業(yè)，是我國目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要抓手。

　　基于以上所述，今后商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將會越來越多。因此，有必要對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)目前的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的問題進(jìn)行系統(tǒng)分析，以期尋找提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競爭力的策略，這樣有助于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)重新審視自己，促進(jìn)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

　　二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的界定與發(fā)展現(xiàn)狀

　　商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要是指從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的企業(yè)，它通過優(yōu)秀和持續(xù)的物業(yè)經(jīng)營和管理能力獲取收益，其商業(yè)物業(yè)作為戰(zhàn)略資產(chǎn)長期持有，且租金收入占總營業(yè)收入比重較高的房地產(chǎn)企業(yè)。如香港太古20**年租金收入占總營業(yè)收入比重達(dá)到86％，香港和黃和新鴻基這一指標(biāo)均超過30％。

　　商業(yè)地產(chǎn)的獲利方式?jīng)Q定了租金是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的最主要收入來源，只租不售或者以租為主是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的主要模式。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中最為重要的就是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它是開發(fā)建設(shè)并向市場出售或出租商業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)的企業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展行為的主體，是商業(yè)房地產(chǎn)市場供給的主體。目前眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)不僅僅局限于對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期開發(fā)，對持有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后期經(jīng)營和管理也逐漸成為這些企業(yè)的核心業(yè)務(wù)。

　　1．境外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已大規(guī)模進(jìn)入中國商業(yè)地產(chǎn)市場

　　隨著近幾年我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的日漸成熟，國際知名零售品牌加快在中國的設(shè)點(diǎn)步伐，境外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始大規(guī)模進(jìn)入中國商業(yè)地產(chǎn)市場，在搶占核心城市黃金地段的同時(shí)，與國內(nèi)大型集團(tuán)合作，組建中國的REITs雛型。如 20**年新加坡嘉德置地正式以17．46億元收購華聯(lián)集團(tuán)旗下兩大重要百貨商場安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈。根據(jù)合作協(xié)議，嘉德置地會同北京華聯(lián)集團(tuán)聯(lián)合成立合資零售管理公司，為安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈提供管理與零售管理服務(wù)，雙方在合資公司各持50％股權(quán)。20**年年底前北京華聯(lián)在北京、武漢等地開設(shè)六大購物商場，總營業(yè)面積達(dá)到40萬平方米，而嘉德置地將擁有這些商場的第一收購權(quán)。20**年7月，凱德置地與萬科簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，就萬科開發(fā)項(xiàng)目中的商業(yè)部分展開合作。海外資金與國內(nèi)有經(jīng)驗(yàn)的大型集團(tuán)合作，可以減少擴(kuò)張成本，加快發(fā)展速度，降低擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步推動中國商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　2．商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)與國際連鎖商業(yè)企業(yè)合作越來越緊密

　　從國內(nèi)一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀看，它們與連鎖商業(yè)企業(yè)的合作越來越緊密。這種合作一方面使商業(yè)項(xiàng)目可以贏得具有強(qiáng)大品牌效應(yīng)的主力商戶，另一方面商戶也可以通過企業(yè)項(xiàng)目的開拓來不斷擴(kuò)充其連鎖規(guī)模。這種合作模式最突出的例子就是大連萬達(dá)集團(tuán)，其創(chuàng)立的"訂單地產(chǎn)"模式中最重要的舉措就是和沃爾瑪、時(shí)代華納、歐倍德等12家跨國商業(yè)連鎖企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，在全國很多大中城市投資建設(shè)萬達(dá)商業(yè)廣場項(xiàng)目。大連萬達(dá)的成功案例已成為國內(nèi)眾多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展借鑒的模式之一。再如陸家嘴公司會展中心與德國漢諾威的合作；以及目前許多酒店連鎖品牌與內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商的合作等。

　　3．企業(yè)呈現(xiàn)跨地域、高端化和商業(yè)物業(yè)持有比重高的特征

　　目前越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，萬達(dá)已在全國40個(gè)城市興建了萬達(dá)廣場。商用物業(yè)的建設(shè)能夠活躍一方經(jīng)濟(jì)，容易得到政府首肯，因此在用地審批等環(huán)節(jié)將體現(xiàn)高效率，這也是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對外擴(kuò)張的一條便捷之路。而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所建項(xiàng)目已經(jīng)越來越高端化，并且持有商業(yè)物業(yè)占總物業(yè)比重越來越高，如陸家嘴股份20**年租金收入占營收比為 7．8％，20**年這一指標(biāo)上升為21．5％；租金收入也從20**年的1．6億元上升到20**年的3．66億元。

　　三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中存在的問題

　　1．房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理三者嚴(yán)重脫節(jié)

　　商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營是一個(gè)涉及投資商、開發(fā)商和經(jīng)營管理商三方合作的過程，而目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都從住宅開發(fā)起步，有些開發(fā)商只管賣房不管經(jīng)營，用炒作住宅項(xiàng)目方式炒作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，造成投資收益不佳，導(dǎo)致投資者喪失信心。市場上存在許多項(xiàng)目面臨經(jīng)營不善而進(jìn)行調(diào)整甚至閉門謝客的情況。按照國際慣例， Shopping Mall是只租不售的，而在國內(nèi)許多 Mall的開發(fā)商雖然意識到這點(diǎn)，但是資金的矛盾使得許多開發(fā)商把商鋪一賣了之

，使得Mall沒有統(tǒng)一的所有者。由于地產(chǎn)開發(fā)商并不一定熟悉商業(yè)，使得 Mall雖然建好，但缺少統(tǒng)一管理，部分超大型購物中心變成了小商品市場。這種以賣為主、分割經(jīng)營的方式，造成了物價(jià)偏高、服務(wù)不夠統(tǒng)一的局面，進(jìn)而限制了消費(fèi)和企業(yè)的擴(kuò)張。尤其通過炒作導(dǎo)致售價(jià)居高，使未來的租金價(jià)格也偏高，對各種品牌企業(yè)的進(jìn)入形成壁壘，由此產(chǎn)生的這些矛盾直接導(dǎo)致后期物業(yè)管理困難，造成商業(yè)地產(chǎn)面臨發(fā)展瓶頸。其根源是房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理三者沒有很好地統(tǒng)籌規(guī)劃、嚴(yán)重脫節(jié)。

　　2．商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，缺乏精細(xì)化分類管理

　　商業(yè)項(xiàng)目缺少前期市場調(diào)查和策劃。許多項(xiàng)目沒有按不同商業(yè)業(yè)態(tài)的用途和要求，進(jìn)行市場定位與設(shè)計(jì)建筑，事先沒有考慮商業(yè)企業(yè)的意見，建成后讓商家削足適履。商業(yè)項(xiàng)目"克隆"多于創(chuàng)新，只要有一次成功的案例便不斷地翻版和重復(fù)，使得項(xiàng)目滯后和同質(zhì)化，造成的結(jié)果是短兵相接的"肉搏戰(zhàn)"。如北京等一些大城市由于"貪大求洋"的思想作怪，脫離消費(fèi)者實(shí)際需求，盲目開發(fā)大型購物中心，購物中心的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與消費(fèi)者需求脫節(jié)，購物中心產(chǎn)品精細(xì)化程度不夠，服務(wù)質(zhì)量與管理水平較低，造成目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目普遍缺乏持續(xù)競爭力。

　　3．商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型專業(yè)人才

　　商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的人才需求主要是三種：一是工程技術(shù)人員；二是經(jīng)營人員；三是物業(yè)管理人員。現(xiàn)在工程技術(shù)人員較多，而經(jīng)營人員較少，同時(shí)物業(yè)管理人員素質(zhì)又不高，這主要是由于我國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最缺乏的就是既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)、既懂企業(yè)又懂市場的復(fù)合型人才。沒有好的企業(yè)家群體，就無法培育出健康的商業(yè)地產(chǎn)市場。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)家隊(duì)伍的選拔應(yīng)該具有國際視野，而目前的選拔機(jī)制是大多在本地區(qū)少數(shù)人中選拔，"武大郎開店"現(xiàn)象十分普遍，優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)人才難以充實(shí)到企業(yè)家隊(duì)伍中來。

　　4．企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位在執(zhí)行中常出現(xiàn)游離和偏差

　　對于我國的一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，他們在制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位時(shí)缺乏敏銳的戰(zhàn)略眼光，對于投資發(fā)展的高壓線和金融風(fēng)險(xiǎn)的安全系數(shù)估計(jì)不足，企業(yè)投資規(guī)模與資產(chǎn)負(fù)債法定比例不明確，一旦投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，企業(yè)往往手足無措。同時(shí)，即便有很好的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，由于環(huán)境的變化、利益的驅(qū)使、資金鏈的要求、經(jīng)營的實(shí)際等因素，導(dǎo)致很多企業(yè)在具體執(zhí)行發(fā)展戰(zhàn)略中出現(xiàn)較大的偏差和游離。

　　四、提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競爭力的策略

　　1．明確科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略定位是打造企業(yè)競爭力的前提

　　在日益激烈的市場競爭中，企業(yè)要想制定出具有競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略，必須進(jìn)行系統(tǒng)的戰(zhàn)略思考。戰(zhàn)略不需要嚴(yán)密和精確，是思考后的綜合，是有遠(yuǎn)見的判斷。戰(zhàn)略思考要敢于冒風(fēng)險(xiǎn)，要考慮企業(yè)能承受的風(fēng)險(xiǎn)，但它永遠(yuǎn)不能消除風(fēng)險(xiǎn)，只有敢冒風(fēng)險(xiǎn)才能成為贏者。而現(xiàn)今成功的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均有清晰的發(fā)展戰(zhàn)略：如陸家嘴集團(tuán)提出主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型增加持有型物業(yè)。可以說，明確科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略是打造商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競爭力的重要前提。

　　2．企業(yè)美譽(yù)度是決定商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競爭力的主要因素

　　商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)美譽(yù)度是企業(yè)文化、企業(yè)誠信、品牌知名度、品牌忠誠度等的集合體。企業(yè)品牌能力包含對品牌的認(rèn)識能力、建設(shè)能力、管理能力等，晶牌能力關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)及其開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目能否為市場所認(rèn)同，對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。萬達(dá)集團(tuán)在全國四十多個(gè)城市投資項(xiàng)目，已在全國興建19個(gè)萬達(dá)廣場、6家五星級酒店，其旗下的萬達(dá)影院20**年占有全國15％的票房份額。陸家嘴集團(tuán)的企業(yè)品牌是和上市公司的業(yè)績、中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃及開發(fā)能力、企業(yè)團(tuán)隊(duì)聯(lián)系在一起的，公司的產(chǎn)品品牌是和整個(gè)浦東新區(qū)、上海金融城建設(shè)、高端商務(wù)樓宇聯(lián)系在一起的。美譽(yù)度是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)特別珍貴的無形資產(chǎn)，也是今后發(fā)展贏得信任的寶貴財(cái)富。

　　3．建立吸引商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人才激勵(lì)機(jī)制

　　商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人才指的是具有5年以上操盤經(jīng)驗(yàn)，對土地運(yùn)營、商業(yè)開發(fā)、零售運(yùn)營、市場營銷、建筑規(guī)劃等多個(gè)崗位均有涉及，并融合了多種邊緣學(xué)科知識的 "通才"。這類人才在中國屬于稀缺人才。可以說，誰掌握了商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人才，誰就擁有了商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立吸引這方面人才的機(jī)制，在人才結(jié)構(gòu)方面，形成領(lǐng)班、領(lǐng)隊(duì)、領(lǐng)軍、領(lǐng)袖四個(gè)層級的人員結(jié)構(gòu)，注重引入和培育領(lǐng)隊(duì)和領(lǐng)軍人物，注重引入和培育商業(yè)地產(chǎn)策劃和運(yùn)營人才。在增加商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)活力的同時(shí)，建立科學(xué)有效的激勵(lì)機(jī)制和培訓(xùn)體系。萬達(dá)集團(tuán)視人才為企業(yè)的核心資本，管理團(tuán)隊(duì)全部具有大學(xué)本科以上學(xué)歷，40％以上具有碩士、博士學(xué)位，平均年齡 36歲；高管中70％具有碩士以上學(xué)位，平均年齡不到四十歲。陸家嘴公司的人才以工程類人才居多，占34％，專業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目策劃和投資分析人才欠缺：學(xué)歷水平普遍較高，大專及以上的占到 90％，其中本科學(xué)歷39％，研究生學(xué)歷占15％。金融街現(xiàn)有員工規(guī)模734人，其中大學(xué)本科及以上學(xué)歷546人，占員工總數(shù)的74．4％。

　　4．跨區(qū)域發(fā)展是增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的成功經(jīng)驗(yàn)

　　跨區(qū)域發(fā)展是中國房地產(chǎn)大型企業(yè)發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)，也是境外大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷史道路。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展首先選擇北京、深圳、廣州等一線城市，也有的選擇大區(qū)域中心城市、省會城市、計(jì)劃單列城市和經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、市場開放程度比較高的沿海城市。一旦在點(diǎn)上突破，力爭形成區(qū)域集約開發(fā)。也有的企業(yè)通過收購兼并具有優(yōu)質(zhì)土地資源且執(zhí)行力強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的辦法與外地具有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作開發(fā)的辦法；或者收購?fù)獾貎?yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 (如凱德置地)，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展。10個(gè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)平均跨區(qū)域發(fā)展個(gè)數(shù)為8個(gè)，其中世茂房地產(chǎn)、新世界中國和和記黃埔均是優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。

　　5．增強(qiáng)融資能力是提升企業(yè)競爭力的重要保證

　　商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是資金高度密集的運(yùn)作體，相對于住宅開發(fā)企業(yè)，由于建成的大部分商業(yè)項(xiàng)目都是以持有為主，通過租金收入來回收現(xiàn)金，其資金回收期更長，對資金鏈運(yùn)作要求更高。因此，較強(qiáng)的融資能力是提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的重要保證。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資方式包括：銀行貸款、股權(quán)融資、信托計(jì)劃、投資基金等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國 80％的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依托銀行貸款，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓展多元化的融資渠道，在一定風(fēng)險(xiǎn)能力范圍內(nèi)，增強(qiáng)權(quán)益和負(fù)債融資。

篇3：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中四大誤區(qū)四點(diǎn)建議

　　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的四大誤區(qū)、四點(diǎn)建議

　　四大誤區(qū)

　　對于目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中所存在的主要問題，荀培路從四個(gè)方面分析了原因：

　　1、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)特性的把握存在著偏差，在對商業(yè)規(guī)律的認(rèn)識上存在著問題。不少商業(yè)地產(chǎn)商是由住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過來的，沒有看到商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的根本區(qū)別，盲目套用住宅開發(fā)的模式。商業(yè)地產(chǎn)屬于復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，要求地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營者、物業(yè)管理者要有機(jī)結(jié)合起來。在現(xiàn)實(shí)中這四方面還是不規(guī)范，并因此帶來巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、經(jīng)營者在經(jīng)營思路上有偏差。大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著"賣房子就走"的經(jīng)營思想，這就不可能對商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃和長期運(yùn)營。有的商業(yè)城包括商業(yè)街，出現(xiàn)銷售火爆的場面，但是地產(chǎn)商走了以后，商業(yè)城和商業(yè)街日漸蕭條。最近我們到東北進(jìn)行考察，就看到一個(gè)商業(yè)步行街沒有人。所以，對商業(yè)街采用這種操作手法是非常危險(xiǎn)的，開發(fā)商一旦撤離以后就很難實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)營，很難獲得成功。

　　3、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過分依賴銀行貸款，特別是大型商業(yè)設(shè)施的依賴性更強(qiáng)，它投資大，動作急，動輒十幾億元或者是幾十億元。一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營差、利潤下降，達(dá)不到盈虧平衡點(diǎn)，就會造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　從去年年底開始，一些地方金融部門按照央行的要求，開始控制這方面的風(fēng)險(xiǎn)，不少銀行已經(jīng)將開發(fā)商自有資金比例提高到30％以上。前幾天在央行論壇上，商業(yè)地產(chǎn)專家們認(rèn)為購物中心這樣大型的商業(yè)設(shè)施，自有資本金的比例應(yīng)該達(dá)到80％是比較理想的，至少不能低于50％。

　　4、商業(yè)銀行貸款中存在著形象工程。現(xiàn)在很多城市都在建大型的購物中心和商業(yè)步行街。購物中心、步行街等大型商業(yè)設(shè)施確實(shí)具有較強(qiáng)的市政效果，于是，一些地方政府就不顧本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，一味地進(jìn)行建設(shè)，并在建設(shè)中又過于重視城市景觀的要求，為此，項(xiàng)目招商往往陷入兩難的尷尬境地。

　　四點(diǎn)建議

　　針對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中所存在的地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)特性的把握存在著偏差、經(jīng)營者經(jīng)營思路上有偏差等主要問題，荀培路提出了幾條應(yīng)對之策：

　　1、實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)緊密聯(lián)手，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，這也是中國的特色。保證商業(yè)地產(chǎn)科學(xué)協(xié)調(diào)發(fā)展需要政府部門的宏觀調(diào)控，更需要地產(chǎn)商的意志。商業(yè)地產(chǎn)的主體就是商家，要想實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，地產(chǎn)商和商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營至關(guān)重要。實(shí)現(xiàn)商業(yè)、地產(chǎn)的聯(lián)手，一方面地產(chǎn)商、建筑商的品牌效果能有效促進(jìn)商業(yè)的租售，零售巨頭的加盟，能吸引客流、帶來商氣得到保證，避免商家建設(shè)新店的原始投資，成為地產(chǎn)項(xiàng)目中的一個(gè)很好賣點(diǎn)。另外一方面，經(jīng)營商成為商業(yè)地產(chǎn)商的合作伙伴，又使其聯(lián)盟合作伙伴獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　2、科學(xué)合理的商業(yè)模式，這是上述兩者整合的空間，商業(yè)模式不能是住宅的銷售模式，應(yīng)該進(jìn)行重新定位，要最大限度減少成本。大連萬達(dá)提出來預(yù)先與世界500強(qiáng)的企業(yè)簽訂合約然后再開發(fā)，這樣的營銷模式其優(yōu)勢是顯然的。不僅分散了投資風(fēng)險(xiǎn)，而且極大地提高了商業(yè)項(xiàng)目的知名度。此外，商業(yè)與地產(chǎn)商做到強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，通過各種品牌的組合，產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢，又有效控制和降低了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。從去年開始，大連萬達(dá)廣場的一些項(xiàng)目出現(xiàn)了問題，但不能簡單否定訂單式商業(yè)模式。

　　3、商業(yè)地產(chǎn)模式一定要定好位。由于商業(yè)地產(chǎn)與市場需求關(guān)系緊密，地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，定位非常關(guān)鍵。前面所講到的同質(zhì)化經(jīng)營，只能給土地資源、商業(yè)資源和社會資源帶來巨大的浪費(fèi)。要抓好定位先要調(diào)查好市場，從市場規(guī)律出發(fā)，走適合自己的路。市場細(xì)分是商業(yè)定位的前提，尤其是商業(yè)聚集區(qū)，要讓商業(yè)地產(chǎn)多贏利，必須要細(xì)分，也就是說要錯(cuò)位經(jīng)營。

　　4、主題經(jīng)營要凸現(xiàn)特色。小型商業(yè)在經(jīng)營定位時(shí)一定要避免與大型商業(yè)設(shè)施等發(fā)生正面沖突，要做到專、精。大的商業(yè)設(shè)施對小的商業(yè)設(shè)施影響很大，或者說殺傷力非常大。所以，小的商業(yè)設(shè)施一定要以自身的特色吸引消費(fèi)者。