住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)面臨兩大模式
在樓市調(diào)控力度不斷加碼以及貨幣緊縮等的疊加效應(yīng)影響下，商業(yè)地產(chǎn)卻逆市走熱。截至目前，包括“萬(wàn)保招金”均已披露20**年發(fā)展計(jì)劃及行業(yè)展望，謹(jǐn)慎擴(kuò)張土地儲(chǔ)備、轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)成為部分房企的戰(zhàn)略選擇之一。而陽(yáng)光新業(yè)、寶龍地產(chǎn)均表態(tài)，堅(jiān)持商業(yè)地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，世茂股份、龍湖地產(chǎn)則繼續(xù)以商業(yè)地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)之一。對(duì)于更多住宅開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，面臨的問(wèn)題并不比轉(zhuǎn)型本身更簡(jiǎn)單。
開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨兩大轉(zhuǎn)型模式在大量開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的當(dāng)下，逐漸形成了兩種轉(zhuǎn)型模式：銷售型與持有型?！颁N售型模式照搬了住宅開(kāi)發(fā)的老套路，飽受非議。但在銀根收緊的情況下，快速回籠資金對(duì)企業(yè)尤其重要，可如果僅是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，缺乏相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)管理能力，很難說(shuō)是一個(gè)合格的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。”某業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
而作為國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)的主流模式的持有型，正逐漸被國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商接受，得到了包括萬(wàn)達(dá)、陽(yáng)光新業(yè)、華潤(rùn)等的青睞。根據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前在北上廣深，有超過(guò)70%的商業(yè)項(xiàng)目為持有型物業(yè)?！吧虡I(yè)物業(yè)的價(jià)值在于運(yùn)營(yíng)，真正的利潤(rùn)點(diǎn)是通過(guò)長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)獲得的。但對(duì)于轉(zhuǎn)為持有型的開(kāi)發(fā)商而言，運(yùn)營(yíng)的困難遠(yuǎn)要比‘銷售型’多得多?！辟Y金壓力和短期收益下滑是難題業(yè)內(nèi)人士總結(jié)說(shuō)，持有型商業(yè)模式將面臨資金壓力大、短期收益下滑、專業(yè)團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)、客戶關(guān)系建立、運(yùn)營(yíng)艱難等五大難題。
“一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目投入資金少則幾億元、多則十幾億元，要壓幾年甚至十幾年，這對(duì)企業(yè)的壓力非常大?！睋?jù)陽(yáng)光新業(yè)副總裁楊寧介紹，從目前國(guó)內(nèi)的租金水平看，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要收回成本，需要8-11年的時(shí)間。相比銷售型的快進(jìn)快出，持有型的首要難題就是資金壓力。尤其是目前市場(chǎng)受調(diào)控政策、銀根緊縮影響，資金問(wèn)題幾乎是所有開(kāi)發(fā)商的共同難題。
而短期收益下滑，則是另外一個(gè)“痛處”?！半S著業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，原先的住宅開(kāi)發(fā)商必然會(huì)減少銷售型物業(yè)的投入。而隨著這一短期高收益業(yè)務(wù)的萎縮，企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表必然會(huì)隨之變化?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士聲稱，傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商在調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，須承受短期收益下滑的陣痛。“對(duì)于注重報(bào)表的上市公司而言，這是轉(zhuǎn)型時(shí)最大的糾結(jié)?！彼f(shuō)，“此外，轉(zhuǎn)型中傳統(tǒng)業(yè)務(wù)人才的流失，和新業(yè)務(wù)人才的缺乏，是困擾當(dāng)下轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)商的又一大難題。一般來(lái)說(shuō)，一支商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的組建、磨合、成熟，需要2-3年的時(shí)間。”客戶關(guān)系建立與定位同樣是考驗(yàn)是否能找到長(zhǎng)期、優(yōu)質(zhì)的合作伙伴，這也是住宅地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)能否取得長(zhǎng)期成功的關(guān)鍵所在。例如，在許多萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，都能看到索菲特酒店；在陽(yáng)光新業(yè)的商業(yè)物業(yè)，都能看到諸如華堂、家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)攘闶凵碳?。穩(wěn)定而優(yōu)質(zhì)的客戶資源保證了商業(yè)項(xiàng)目在立項(xiàng)之初就提前完成了招商，有利于業(yè)務(wù)的復(fù)制和擴(kuò)張。但商戶的開(kāi)發(fā)拓展，需要長(zhǎng)期的時(shí)間沉淀。
“每家商戶都有自己獨(dú)特的需求和發(fā)展戰(zhàn)略。例如像華堂、家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)却笮土闶燮髽I(yè)，對(duì)商場(chǎng)規(guī)劃都有嚴(yán)格要求。我們?cè)S多的建筑，都是為合作定制的。”楊寧介紹，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要與多家合作伙伴建立長(zhǎng)期穩(wěn)定聯(lián)系，才能有更大的回旋余地。
對(duì)轉(zhuǎn)型的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，即使引進(jìn)了各商業(yè)形態(tài)的合作伙伴，后期運(yùn)營(yíng)也是每天要面對(duì)的難題。楊寧認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)將困繞每一個(gè)轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)商，并決定于物業(yè)設(shè)計(jì)之初。華貿(mào)中心的開(kāi)發(fā)商國(guó)華置業(yè)董事長(zhǎng)房超也有同樣觀點(diǎn)，他表示，每棟商業(yè)物業(yè)做酒店還是商場(chǎng)，商場(chǎng)每一個(gè)樓層經(jīng)營(yíng)什么，到招商時(shí)才想起就來(lái)不及了。
“轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)短期內(nèi)付出一定代價(jià)不可避免。如能堅(jiān)持，這些代價(jià)都是值得的。經(jīng)歷成長(zhǎng)的陣痛，5年之內(nèi)必將有一批有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。”某業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
篇2：ZZ城市廣場(chǎng)小區(qū)現(xiàn)存問(wèn)題報(bào)告:致開(kāi)發(fā)商和物業(yè)
關(guān)于ZZ城市廣場(chǎng)小區(qū)現(xiàn)存問(wèn)題的報(bào)告--致開(kāi)發(fā)商和物業(yè)
ZZ房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和**物業(yè)管理公司：
ZZ城市廣場(chǎng)住宅已經(jīng)售完并已交付業(yè)主。首批業(yè)主入已有兩年。但對(duì)比與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》和物業(yè)管理來(lái)看，小區(qū)存在著種種問(wèn)題，現(xiàn)將問(wèn)題例舉如下。
有關(guān)開(kāi)發(fā)商問(wèn)題：
1、小區(qū)連最基本的圍墻、大門都沒(méi)有，嚴(yán)重威脅入住業(yè)主的財(cái)產(chǎn)和人身安全，事實(shí)上已經(jīng)有多次車輛被盜和入戶盜竊案件的發(fā)生。
2、小區(qū)的道路沒(méi)有鋪好路面未鋪平，井蓋破損、缺失，嚴(yán)重威脅行人和車輛的安全。
3、小區(qū)里面避雷設(shè)施沒(méi)有安裝好，存在安全患難。已經(jīng)發(fā)生過(guò)多起打雷燒損電器、電閘的事故。
4、小區(qū)缺乏消防設(shè)施，特別是５至１３號(hào)樓根本沒(méi)有消防栓滅火器，存在重大安全患難。
5、小區(qū)業(yè)主電表沒(méi)報(bào)供電所安裝“一戶一表”。
6、樓梯單元門口沒(méi)有按合同安裝單元電子對(duì)講門。
7、７至13號(hào)樓合同是入住高級(jí)防盜門，現(xiàn)在只有玻璃門。
8、下水道、排水設(shè)施沒(méi)有搞好，１號(hào)樓的雜物房一遇雨天就遭水淹，9號(hào)樓前彌漫的化糞池臭味。
9、４號(hào)樓，９號(hào)樓的車庫(kù)面對(duì)小區(qū)外，有安全隱患。
10、設(shè)計(jì)圖紙中的幾處景觀，現(xiàn)只有噴泉廣場(chǎng)，其余沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。
11、設(shè)計(jì)圖紙中老人、兒童娛樂(lè)中心，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。
12、小區(qū)沒(méi)有健身器材。
13、６號(hào)樓一樓合同中的庭院沒(méi)有做。
14、開(kāi)發(fā)商不能提供《建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)》、《住宅工程質(zhì)量逐套驗(yàn)收表》 、《建筑工程竣工備案表》、《房屋面積實(shí)測(cè)報(bào)告》等書(shū)面證明。
15、小區(qū)業(yè)主戶口沒(méi)有辦法遷入ZZ小區(qū)
16、５號(hào)樓墻壁開(kāi)裂較多。
17、２號(hào)樓２單元６０１樓頂漏水。
有關(guān)物業(yè)管理方面：
1、對(duì)保安管理松散，保安形同虛設(shè)，外來(lái)人員隨便進(jìn)出，車輛進(jìn)入沒(méi)有收發(fā)牌，沒(méi)有對(duì)小區(qū)的安保巡邏。
2、小區(qū)內(nèi)沒(méi)有綠化美化工作，花草樹(shù)木枯死置之不理。
3、小區(qū)路燈昏暗，沒(méi)有達(dá)到晚間照明效果。
4、沒(méi)有及時(shí)交納電費(fèi)，致使供電所多次停小區(qū)用電，影響居民生活。
5、對(duì)小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)地沒(méi)有規(guī)劃好，車輛亂停亂放現(xiàn)象嚴(yán)重。
6、有關(guān)停水停電通知不到位，沒(méi)有讓居民提前做好準(zhǔn)備。
7、物業(yè)管理員面對(duì)業(yè)主建議、咨詢、投訴沒(méi)有虛心受理，態(tài)度不好。
以上問(wèn)題希望開(kāi)發(fā)商和物業(yè)能夠立即解決，給我們業(yè)主一個(gè)安全舒暢優(yōu)美的生活環(huán)境。
說(shuō)明：以上種種僅僅是部份業(yè)主所反映的部份問(wèn)題，并未排除這部份業(yè)主還有進(jìn)一步反映問(wèn)題的權(quán)力。也并未排除還有其他業(yè)主反映問(wèn)題的權(quán)力。
ZZ城市廣場(chǎng)小區(qū)部份業(yè)主
20**年2月2５日
篇3：物業(yè)接管驗(yàn)收聯(lián)系函（致開(kāi)發(fā)商）
**小區(qū)業(yè)主委員會(huì):
物業(yè)的接管與驗(yàn)收,是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開(kāi)展的重要環(huán)節(jié),需要開(kāi)發(fā)商積極配合及協(xié)調(diào)的主要事項(xiàng)有:
1、竣工驗(yàn)收工作應(yīng)在入住前一至三個(gè)月內(nèi)進(jìn)行,我司將提前派出專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng) ,與有關(guān)人員一起參與樓宇竣工收尾的驗(yàn)收工作。主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝、調(diào)試,了解整個(gè)樓宇內(nèi)所安裝的設(shè)備、設(shè)施,熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能、產(chǎn)地,熟悉水、電、氣、通訊、有線電視等管道線路的鋪設(shè)位置及走向,以利于為今后物業(yè)管理和維修養(yǎng)護(hù)奠定基礎(chǔ)。
2、業(yè)主入住前,我司將對(duì)蓮花花園的變配電房、消防設(shè)施、監(jiān)視監(jiān)控中心等主要設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行情況進(jìn)行熟悉了解,以利于今后的物業(yè)管理。
3、工程項(xiàng)目竣工圖和有關(guān)該工程項(xiàng)目的其它重要技術(shù)決定和文件(施工單位應(yīng)將有關(guān)技術(shù)資料系統(tǒng)整理、分類、立卷移交)。
4、須移交物業(yè)管理公司的資料
(1)產(chǎn)權(quán)資料:
a、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件
b、用地批準(zhǔn)文件
c、建筑工程規(guī)劃許可證
(2)工程項(xiàng)目交接資料:
a、建設(shè)工程竣工備案表
b、建筑消防驗(yàn)收合格證
c、供用電協(xié)議書(shū)
(3)小區(qū)業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單,其它相關(guān)資料。
(4)其它合同文件資料等。
5、驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的建筑質(zhì)量問(wèn)題,開(kāi)發(fā)商應(yīng)督促施工單位維修整改。
6、公共設(shè)施專用基金金額移交我司。
**物業(yè)管理公司