第一部分:商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目區(qū)別很大

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)模和形態(tài)上分兩大類,一類是大型的Shopping Mall,還有一類是商業(yè)街的商鋪店面。Shopping Mall即購(gòu)物中心,全國(guó)各地到處都有打著Shopping Mall的幌子進(jìn)行宣傳推廣的,但到目前為止,真正意義上的Shopping Mall一個(gè)都沒建起來。

這中間反映出一個(gè)問題,國(guó)內(nèi)發(fā)展商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面缺乏經(jīng)驗(yàn),操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的問題是認(rèn)不清商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目開發(fā)的區(qū)別。很多發(fā)展商已經(jīng)做了許多住宅項(xiàng)目的開發(fā),以為商業(yè)地產(chǎn)也可以像住宅項(xiàng)目那樣運(yùn)作,找地找項(xiàng)目,自己做市場(chǎng)評(píng)估,自己完成規(guī)劃設(shè)計(jì),然后招商,振臂一呼,結(jié)果就會(huì)一呼百應(yīng),實(shí)際上存在很大的問題。

為什么說商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目存在很大的區(qū)別呢?做住宅項(xiàng)目時(shí),發(fā)展商可以自己分析市場(chǎng),根據(jù)對(duì)市場(chǎng)需求的研究作產(chǎn)品定位,決定戶型的比例以及住宅產(chǎn)品的類型,然后通過銷售處進(jìn)行直接銷售。但大型的綜合商業(yè)則完全不同,它的銷售對(duì)象不是直接的購(gòu)物消費(fèi)者(可能有些散戶,可以把他們視為直銷),而是商家,特別是主力店。發(fā)展商首先要找到主力店,按照他們的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。對(duì)于大型綜合商業(yè),這是最難的一件事情。比如一個(gè)幾十萬平米的店,招一家主力店最多是2萬平米(家樂福分店賣場(chǎng)部分是8000-12000平米),就算能拿到能夠解決十萬平米的主力店,還有十幾萬平米等待解決,這會(huì)對(duì)發(fā)展商產(chǎn)生非常大的壓力。

發(fā)展商通過對(duì)市場(chǎng)環(huán)境和地區(qū)人口的分析,認(rèn)為Shopping Mall有市場(chǎng)需求,然而具體操作并不容易。既然是傳銷,發(fā)展商要把店鋪賣出去,就應(yīng)該先決定主力店的形式,是倉(cāng)儲(chǔ)式還是像家樂福這樣的家電用品,對(duì)于不同的主力店其賣場(chǎng)的比例大小也不同。家樂福一般對(duì)賣場(chǎng)的面積、停車位的面積、貨架的陳列等都有一系列的要求。如果發(fā)展商自己做設(shè)計(jì)不符合這樣的要求,那絕對(duì)是錯(cuò)誤的,而且做得越深入,后期招商的困難越大。

第二部分:商業(yè)街的空間限定和功能劃分

商業(yè)街不是簡(jiǎn)單的概念,更不是簡(jiǎn)單地把一條街道兩邊做成店鋪就完了。每個(gè)人對(duì)空間個(gè)性都會(huì)產(chǎn)生一種感受,每個(gè)不同的廣場(chǎng)、街道也都有自己的個(gè)性,怎樣能夠讓消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境有一種良好的感覺?這就需要建筑師進(jìn)行精心地設(shè)計(jì)。

現(xiàn)在中國(guó)處于反映了經(jīng)濟(jì)的大爆發(fā)時(shí)代,特別強(qiáng)調(diào)氣派,建筑設(shè)計(jì)也是如此。很多大商廈,遠(yuǎn)看很雄偉,但缺乏人情味,不是很好的購(gòu)物環(huán)境。王府井大街經(jīng)過改造以后,四、五十米寬的大尺度,購(gòu)物的人只能順著一邊走,不愿走之字形來回過到馬路對(duì)面購(gòu)物。過去王府井是老店街、名店街,千姿百態(tài),現(xiàn)在變成一眼看過去就是像政府辦公大樓的幾棟大廈,沒有人的尺度感?，F(xiàn)在開始慢慢地進(jìn)行改善,馬路中間圍起一小塊咖啡座,幾個(gè)凳子,幾個(gè)雕塑小品,試圖在遼闊的廣場(chǎng)尺度上做出一點(diǎn)人情味。其實(shí)這些東西在原來的規(guī)劃設(shè)計(jì)中就應(yīng)該考慮到。商業(yè)街要特別強(qiáng)調(diào)平易近人,這樣才能吸引人來。尺度作為建筑用詞,盡管尺寸是固定的,但小的尺度更能讓人覺很舒服、很親切。柏?fù)P講過美國(guó)的尺度體現(xiàn)的是馬路非常寬,汽車非常寬,樓房非常高,好像是給巨人、神用的。亞洲是鬼的尺度,主要是香港、東京的樓房非常高,給人非常壓抑、狹窄的感覺。歐洲是一種人的尺度,小鎮(zhèn)、小橋流水都很有人情味。所以尺度舒適應(yīng)該以歐洲的商業(yè)街、步行街這種模式,而不是像美國(guó)那種自大自狂的尺度。

現(xiàn)在商業(yè)街的外觀設(shè)計(jì)已經(jīng)不僅僅建筑材料,包括用裝飾材料、燈箱廣告,干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾,目的是為了營(yíng)造繁華感和商業(yè)氛圍。商業(yè)街的細(xì)部處理,跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關(guān)。每個(gè)商業(yè)街應(yīng)該有自己的個(gè)性,而不是千篇一律,做餐飲酒吧一條街和國(guó)貿(mào)品牌店不應(yīng)該采用同一種手法。

住宅和商業(yè)是互相支撐的,以前的商業(yè)街可能是出于配套的考慮,因?yàn)樽≌^(qū)有這方面的需要。但廣東更注重人人皆商,小區(qū)下面一定要有底商,商鋪也很好出租。這種底商檔次一般不高,但一應(yīng)俱全,商業(yè)非常普及?，F(xiàn)在的很多高檔樓盤大都規(guī)定不讓餐飲業(yè)進(jìn)去,實(shí)際上餐飲業(yè)也是小區(qū)配套需要的一部分。

第三部分:專業(yè)化的顧問機(jī)構(gòu)沒有市場(chǎng)

很多發(fā)展商常常存在這種情況,盲目進(jìn)行設(shè)計(jì)。應(yīng)該先明確了業(yè)態(tài)、招商渠道以后再做設(shè)計(jì),否則招商會(huì)有壓力。同樣是商業(yè)地產(chǎn),它們的定位是不同的,像體驗(yàn)式的商業(yè),咖啡、休閑、娛樂、電腦這類游戲設(shè)施可以兼容,還有一些業(yè)態(tài)是無法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城,有的是建材城,它們的定位是不一樣的。即使同是大型業(yè)態(tài),如沃爾瑪、家樂福,或者國(guó)內(nèi)的聯(lián)華超市,也首先得明確商業(yè)態(tài)的形式。

另一方面是專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)的重要性。國(guó)內(nèi)發(fā)展商對(duì)此基本沒有認(rèn)識(shí),所以導(dǎo)致專業(yè)化的顧問機(jī)構(gòu)在國(guó)內(nèi)沒有市場(chǎng)。中國(guó)發(fā)展商基本上是自己做招商材料,英文寫得一塌糊涂,真正講英語的人根本看不懂。中國(guó)人招商前幾頁總是自己很在乎的如政府領(lǐng)導(dǎo)的題詞,而國(guó)外的企業(yè)、財(cái)團(tuán)、連鎖店看中的卻是市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析等,目前市場(chǎng)上恰恰缺乏這些信譽(yù)保證。

發(fā)展商都以為自己能夠招商,實(shí)際上很困難。像家樂福這樣的連鎖店,進(jìn)中國(guó)的目的是為

了掙錢,因此對(duì)項(xiàng)目一定認(rèn)真評(píng)估,否則不會(huì)輕易投資。他們會(huì)把錢花在物業(yè)上,但不會(huì)自己成立一個(gè)開發(fā)公司。市場(chǎng)如何、開發(fā)商的房子如何、開店的效益如何就需要做專業(yè)的評(píng)估。國(guó)內(nèi)如果提供不了這方面的評(píng)估,就需要像顧問公司這樣的中間人。畢竟發(fā)展商提供的可行性報(bào)告是代表發(fā)展商的利益,作為國(guó)外的連鎖店,需要一個(gè)代表它自己利益的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。中介機(jī)構(gòu)就是起這個(gè)作用。如果能夠找到非常好的渠道,招幾家主力店進(jìn)來,把幾十萬平米的Shopping Mall撐起來就變得很容易。大的主力店機(jī)構(gòu)比較強(qiáng)大,總部設(shè)在法國(guó)、歐洲、亞太地區(qū),北京、上海也設(shè)有總部,各個(gè)部門的職責(zé)、職權(quán)都比較明確。國(guó)內(nèi)的發(fā)展商想找他們談,卻不知道該找哪一級(jí)部門,更需要通過中介機(jī)構(gòu)這樣的特殊合作顧問關(guān)系。

第四部分:主力店不應(yīng)在招商前進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)

對(duì)于大型商場(chǎng),商家比較強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的可視性,加大可視性可以對(duì)公共購(gòu)物產(chǎn)生引導(dǎo)作用。商場(chǎng)里面有很多店,如果哪一間店能夠被人一眼看見或者多個(gè)角度都能看到,出租或者出售起來就非常方便,否則就很難出租。因此加大可視性以便對(duì)公共購(gòu)物產(chǎn)生引導(dǎo)作用是很重要的。整個(gè)空間可以通過天窗和中庭的變化,讓顧客產(chǎn)生空間安全感和舒適感,而不是像進(jìn)了迷宮。中庭做得比較好的有上海恒隆廣場(chǎng),做的最極端的是上海正大廣場(chǎng),由泰國(guó)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì),中庭做得極其復(fù)雜,十幾層高,進(jìn)去以后有游樂場(chǎng)的感覺。里邊天橋橫過來,繞過去,感覺很亂。

現(xiàn)在的大型綜合商業(yè)趨向于多種購(gòu)物消費(fèi)形式的大融合。比如深圳的一個(gè)項(xiàng)目,它融合了三家主力店,小的精品店品牌店,購(gòu)物街,再加上室外露天咖啡茶座的商務(wù)餐飲部分。室外廣場(chǎng)不僅是商場(chǎng)的需要,也是城市空間的需要。我們經(jīng)常會(huì)看到有些商場(chǎng)在門口臨時(shí)搭個(gè)臺(tái)子,或是時(shí)裝表演,或是抽獎(jiǎng)促銷。跟原來的賣東西的方式不同的是,這些活動(dòng)都是現(xiàn)代商業(yè)演化出來的形式,如今已經(jīng)變成一種模式。

大型商場(chǎng)的交通組織非常復(fù)雜,因此還有兩個(gè)方面必須考慮:一是怎樣從一開始就應(yīng)該把人流分開,讓人往樓上走,比如一進(jìn)門就有通往二層的扶梯,或者可以直接上三、四層。我們經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)所有商場(chǎng)的電梯都很擠,商店入口處人流壓力非常大。另外是如何把人流往深處引的問題。只要顧客能夠看到、走到的地方就會(huì)產(chǎn)生效益。對(duì)大規(guī)模商業(yè)建筑來說這是最重要的。

第五部分:如何操作商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)

建筑設(shè)計(jì)應(yīng)該有三個(gè)層次:第一個(gè)層次是宏觀的外觀造型。從很遠(yuǎn)的地方可以看得到建筑的天際輪廓線,強(qiáng)調(diào)可識(shí)別性。第二個(gè)層次是通常所說的立面設(shè)計(jì),講究橫、豎線條。第三個(gè)層次就是細(xì)節(jié)的精細(xì)設(shè)計(jì),國(guó)內(nèi)的設(shè)計(jì)基本達(dá)不到這個(gè)層次。人們對(duì)商業(yè)建筑感興趣的是裝修裝飾層面上的設(shè)計(jì),如建筑材料、樓梯扶手、墻上吊燈等,對(duì)跟人發(fā)生親密接觸、親密對(duì)話這個(gè)層次的設(shè)計(jì)基本做不到。越大的項(xiàng)目越容易做得宏觀上氣派,微觀上粗糙。

對(duì)于一幢建筑,發(fā)展商如果分別委托不同的公司來做整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、店面設(shè)計(jì),這就造成在結(jié)合點(diǎn)留下了很多空白?，F(xiàn)在的整體的發(fā)展趨勢(shì),就是多方面設(shè)計(jì)的整合最后達(dá)到最佳效果。新近入市的幾個(gè)樓盤,像珠江國(guó)際城、天津萬科水晶城等的共同點(diǎn),就是把景觀、規(guī)劃、建筑、裝修整合得非常好,在結(jié)合部分出彩,尤其是對(duì)底層部分。

在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)方面,首先要明確開發(fā)者、使用者和消費(fèi)者之間的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)跟酒店設(shè)計(jì)比較相似,酒店設(shè)計(jì)發(fā)展商應(yīng)該先把酒店管理公司找好,是喜來登集團(tuán)、假日集團(tuán)、還是國(guó)內(nèi)的錦江集團(tuán),每一個(gè)集團(tuán)都有自己的管理規(guī)定,應(yīng)該按照他們的要求去進(jìn)行設(shè)計(jì)。開發(fā)商不是自己使用店面,而是要租賣給主力店,必須按照主力店的要求去設(shè)計(jì)。

在整個(gè)合作過程中,發(fā)展商、投資商是最大的投資方,也是最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。整個(gè)操作應(yīng)該以專業(yè)的態(tài)度去進(jìn)行,有錢、有權(quán)不等于有專業(yè)技術(shù),否則最后項(xiàng)目賣不掉要砸在自己手里。同時(shí)也應(yīng)該選擇專業(yè)的建筑設(shè)計(jì)單位。許多的商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)得不倫不類,經(jīng)營(yíng)使用階段出現(xiàn)很多問題,特別是硬件方面的問題,如樓電梯分布不合理,店鋪價(jià)值差異太大,廁所不夠或找不到。這樣的問題都很難補(bǔ)救,給發(fā)展商或經(jīng)營(yíng)方帶來的損失可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一次性的設(shè)計(jì)費(fèi)用。所以應(yīng)該慎重地選用有商業(yè)項(xiàng)目專長(zhǎng)的設(shè)計(jì)師。

篇2：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式研究

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式研究

　　從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的構(gòu)成研究入手，系統(tǒng)分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的特點(diǎn)，對(duì)現(xiàn)實(shí)中的幾種商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行了理論分析，認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)應(yīng)以商業(yè)為核心、資本為杠桿，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)的強(qiáng)耦合，并從實(shí)證角度，以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式詮釋了該理論現(xiàn)實(shí)操作的可行性。

　　隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬達(dá)訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運(yùn)營(yíng)模式、房地產(chǎn)投資信托等等。

　　本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是個(gè)系統(tǒng)工程，并從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的構(gòu)成分析入手，結(jié)合成功案例和具體實(shí)踐，從系統(tǒng)角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行了研究，并提出了一種商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)構(gòu)成研究

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)構(gòu)成

　　本文認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)中，商業(yè)是核心和本質(zhì)，項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成??；地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn)，沒有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā)，附著其上的商業(yè)運(yùn)營(yíng)則失去了必要的基礎(chǔ)和載體；資本運(yùn)營(yíng)是線索和目的，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合，并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營(yíng)為最終目的。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體構(gòu)成

　　根據(jù)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)構(gòu)成，相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)主體應(yīng)包括地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商和資本運(yùn)營(yíng)商。在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象，比較常見的是地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)承當(dāng)了資本運(yùn)營(yíng)商的角色，并且承當(dāng)了部分商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的工作，這是我國(guó)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的常用模式

　　地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位

　　所謂地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外，還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的選擇，并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過程的資本運(yùn)營(yíng)。

　　從功能來講，地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)階段性行為，而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是個(gè)長(zhǎng)期性行為，所以從這個(gè)角度上考慮，地產(chǎn)開發(fā)商并不適合整體運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲(chǔ)備豐富、拿地、建設(shè)和銷售流程熟悉的優(yōu)勢(shì)，并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時(shí)間里被認(rèn)為首先是地產(chǎn)開發(fā)，然后才是商業(yè)經(jīng)營(yíng)。地產(chǎn)開發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位，具有先天優(yōu)勢(shì)。

　　萬達(dá)模式是地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表，其創(chuàng)新性和優(yōu)勢(shì)在于:地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)，通過模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)可大大降低項(xiàng)目建設(shè)成本；通過耦合大型商業(yè)，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)在邏輯流程；在資本運(yùn)營(yíng)上，也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式，而是以地產(chǎn)為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營(yíng)。

　　但萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個(gè)特點(diǎn)值得我們關(guān)注，它們分別是:

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的地產(chǎn)開發(fā)具有地產(chǎn)項(xiàng)目本身的周期長(zhǎng)、投資大的特點(diǎn)，以地產(chǎn)耦合商業(yè)，地產(chǎn)占主動(dòng)對(duì)其在整個(gè)項(xiàng)目中的利益博弈并無益處，商業(yè)運(yùn)營(yíng)商可能的變更對(duì)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商影響巨大。除通過地產(chǎn)的載體、租金的形式外，資本運(yùn)營(yíng)未與商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合。商業(yè)運(yùn)營(yíng)與地產(chǎn)開發(fā)商通過契約方式的耦合，在實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)上(尤其是在商業(yè)低迷階段時(shí))存在一定隱患。

　　萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式要求作為項(xiàng)目主體的地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)擁有商業(yè)經(jīng)營(yíng)、資本運(yùn)營(yíng)方面豐富的能力。

　　商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位

　　所謂商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位是指商業(yè)運(yùn)營(yíng)商除完成商業(yè)運(yùn)營(yíng)外，還參與地產(chǎn)開發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃)，并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過程的資本運(yùn)營(yíng)。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心是商業(yè)運(yùn)營(yíng)，無論是地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，最終的盈利都需要商業(yè)運(yùn)營(yíng)來體現(xiàn)。商業(yè)運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢(shì):商業(yè)運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)項(xiàng)目選址和前期規(guī)劃，為后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成功提供良好基礎(chǔ)；商業(yè)運(yùn)營(yíng)更具穩(wěn)定性和持續(xù)性；資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)可與商業(yè)運(yùn)營(yíng)耦合，而不僅僅以地產(chǎn)為載體，可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)渠道和手段。

　　下文以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式為例，分析商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位的具體情況。

　　頤高是一家以專業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，IT藍(lán)色房產(chǎn)、IT網(wǎng)絡(luò)資訊為核心業(yè)務(wù)，融合IT相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體的全國(guó)性大型IT集團(tuán)公司。其商業(yè)地產(chǎn)具體運(yùn)營(yíng)模式表現(xiàn)在以下幾方面:

　　地產(chǎn)耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)擴(kuò)展；近年逐漸采取購(gòu)置、聯(lián)合開發(fā)等形式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的前端，直接與地產(chǎn)開發(fā)商在資產(chǎn)上進(jìn)行耦合，占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。表現(xiàn)在:參與并主導(dǎo)商業(yè)物業(yè)的選址；用資產(chǎn)的形式與開發(fā)商形成強(qiáng)耦合；在項(xiàng)目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機(jī)制，獲得項(xiàng)目建成后的資產(chǎn)處置權(quán)。

　　資本運(yùn)營(yíng):頤高通過購(gòu)置、聯(lián)合開發(fā)等形式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)處置權(quán)，并在此基礎(chǔ)上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)資產(chǎn)的資本運(yùn)營(yíng)模式。

　　總結(jié)頤高資本運(yùn)營(yíng)模式，主要有以下幾點(diǎn):資產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，建立完善開發(fā)商退出機(jī)制，完成開發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報(bào))；通過物業(yè)資產(chǎn)的部分銷售、物業(yè)抵押、經(jīng)營(yíng)型貸款或引入信托投資等形式，平衡前期資產(chǎn)投入；部分物業(yè)長(zhǎng)期持有，通過持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲得持續(xù)的商業(yè)收益，物業(yè)增值，滿足投資人、信托基金的投資回報(bào)。

　　頤高商業(yè)地產(chǎn)模式是一種典型的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。該商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新點(diǎn)在于:

　　充分發(fā)揮了商業(yè)運(yùn)營(yíng)商在商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)性，通過資產(chǎn)的強(qiáng)耦合關(guān)系實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)在整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為核心；充分發(fā)揮了地產(chǎn)開發(fā)商在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)性；完善的退出機(jī)制，保障地產(chǎn)開發(fā)商利益的同時(shí)，強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營(yíng)對(duì)項(xiàng)目的主導(dǎo)作用；除傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式外，還可實(shí)現(xiàn)以商業(yè)經(jīng)營(yíng)為載體的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，使商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)更具有持續(xù)性；頤高商業(yè)模式事實(shí)上是實(shí)現(xiàn)了以商業(yè)為核心，以資本為杠桿的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

　　頤高商業(yè)地產(chǎn)模式對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商提出了新的要求，除商業(yè)運(yùn)營(yíng)的領(lǐng)域能力外，還需要具備利用資本杠桿把控項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的能力。

　　比較分析

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的資本運(yùn)營(yíng)必須以地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)為載體，我國(guó)除商業(yè)銀行外的信托基金等形式的資本并不豐富，相關(guān)資本運(yùn)營(yíng)獨(dú)立體的成熟尚需時(shí)日，走到商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)位置尚需要一個(gè)過程，因此本文沒有對(duì)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位的模式進(jìn)行分析。對(duì)萬達(dá)和頤高比較分析見表1。

　　本文從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的構(gòu)成研究入手，系統(tǒng)分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的模式和關(guān)鍵點(diǎn)，并主要對(duì)頤高商業(yè)地產(chǎn)模式進(jìn)行了分析。本文的創(chuàng)新點(diǎn)在于:從系統(tǒng)角度分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，以承擔(dān)主導(dǎo)地位的主體的區(qū)別為依據(jù)對(duì)目前的運(yùn)營(yíng)實(shí)踐進(jìn)行的劃分；從構(gòu)成角度出發(fā)，認(rèn)為資本運(yùn)營(yíng)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的重要構(gòu)成部分，同時(shí)也指出資本運(yùn)營(yíng)僅僅是組成部分之一，需要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況選擇合適資本運(yùn)營(yíng)模式；商業(yè)與地產(chǎn)的強(qiáng)耦合是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成功

的關(guān)鍵，事先耦合的紐帶是資本杠桿；商業(yè)運(yùn)營(yíng)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心，對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位的優(yōu)勢(shì)和操作進(jìn)行了分析。

篇3：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作管理模式初步研究

　　商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作管理模式初步研究

　　目前在我過集團(tuán)性質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，近期開發(fā)的很多項(xiàng)目多半與商業(yè)運(yùn)作有關(guān)，雖然我沒有從事過大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理，但就國(guó)內(nèi)目前大力推廣商業(yè)地產(chǎn)的諸多集團(tuán)來說，主要是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)做模式初步研究整理如下：

　　1、如何使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降到最低

　　創(chuàng)建商業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的“訂單地產(chǎn)”的全新模式。而訂單地產(chǎn)是商業(yè)公司在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作過程中采用的一種先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)模式，也是引以為豪的一項(xiàng)創(chuàng)新。其做法是與其跨國(guó)企業(yè)和國(guó)內(nèi)知名企業(yè)建立了廣泛而深入的戰(zhàn)略合作關(guān)系。開發(fā)集團(tuán)投資建設(shè)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的商業(yè)廣場(chǎng)在項(xiàng)目確定前，都與合作伙伴共同進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，以不同的身份，從地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)兩個(gè)不同角度來進(jìn)行科學(xué)、嚴(yán)密的分析和論證，在得出一致結(jié)論后，由開發(fā)集團(tuán)進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，并與合作伙伴簽訂框架性協(xié)議。

　　只有這樣，開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就可以最大限度的滿足經(jīng)營(yíng)商的經(jīng)營(yíng)發(fā)展需求，又保證了開發(fā)商的銷售通道順暢。而且，在大規(guī)模城市新區(qū)的開發(fā)建設(shè)中，營(yíng)建購(gòu)物中心可以說是形成一種生產(chǎn)力，可以快速有效的帶動(dòng)該地區(qū)發(fā)展成居住、辦公、購(gòu)物、休閑、娛樂功能齊全的成熟地區(qū)，造成相關(guān)地域、物業(yè)開發(fā)的急劇升值和高額盈利。，集團(tuán)商業(yè)管理有限公司先與不同業(yè)態(tài)的較強(qiáng)商業(yè)連鎖企業(yè)簽訂協(xié)議，由集團(tuán)性開發(fā)企業(yè)購(gòu)地開發(fā)，竣工后由商業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)。

　　開發(fā)集團(tuán)的商業(yè)模式的特色使之達(dá)到強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、強(qiáng)中納強(qiáng)。引進(jìn)知名品牌主力店與其洽談，談判一定很艱難，要聘請(qǐng)最優(yōu)秀律師。

　　選擇戰(zhàn)略合作伙伴要有三個(gè)不同等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)：1）、有強(qiáng)大的吸引力和凝聚力的世界500強(qiáng)企業(yè)；2）、社會(huì)知名度高，親和力強(qiáng)的一流企業(yè)；3）、國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)的前幾名。此舉意在增強(qiáng)集團(tuán)商業(yè)廣場(chǎng)的影響力和抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　集團(tuán)現(xiàn)有從事住宅房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)人員必須年輕化，平均年齡在35歲左右，全部具有大學(xué)本科以上學(xué)歷，碩士、博士達(dá)到占員工總數(shù)的50%以上，管理層全部具有碩士以上學(xué)歷。

　　2、進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整方案

　　經(jīng)營(yíng)方式的調(diào)整分為兩個(gè)方面：一、是加強(qiáng)整體營(yíng)銷，對(duì)部分已經(jīng)售出的商鋪進(jìn)行大力包裝與宣傳；二、是進(jìn)行股份制改革與重組，使商業(yè)公司與戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系將轉(zhuǎn)變?yōu)楣蓶|關(guān)系。

　　確立商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)“兩條腿走路”的方向是重大戰(zhàn)略的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)可以進(jìn)行戰(zhàn)術(shù)的調(diào)整：只租不售，并且伴以業(yè)態(tài)的重新組合。調(diào)整為主力店、單店各占50％。如果主力店比例太重，那就只是在為銀行打工。

　　3、商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)的確立

　　要做商業(yè)地產(chǎn)就要有幾十年，甚至上百年的企業(yè)目標(biāo)。而要做百年企業(yè)，就必須有穩(wěn)定的收入來源。住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流很不穩(wěn)定，受政策和市場(chǎng)的影響很大，所以確立了發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)和“收租物業(yè)”的方向。但中小企業(yè)租住商業(yè)物業(yè)也不可靠，所以要傍“大企業(yè)”而且要有傍跨國(guó)企業(yè)的想法。

　　4、商業(yè)地產(chǎn)的資金缺口處理

　　當(dāng)一個(gè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從決定邁出全國(guó)化大規(guī)模擴(kuò)張步伐時(shí),和其他正處于急劇擴(kuò)張期的企業(yè)一樣，資金鏈也是一個(gè)被質(zhì)疑的問題。該企業(yè)就無法回避資金的問題。很顯然，、開發(fā)建設(shè)的第一批購(gòu)物廣場(chǎng)，之所以多采用出售商鋪的方式，正是出于實(shí)現(xiàn)快速資金回收的需要。如果“停售改租”，那么由于擴(kuò)張所造成的資金壓力下在沒緩過一口氣來的時(shí)候，又面臨著更大的資金壓力，商鋪不賣，資金是會(huì)更緊張”，在這種背景下，開發(fā)商必須放慢了商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張速度。在資金與速度的張力中，要采取的是暫時(shí)忍痛犧牲速度的做法。