商業(yè)地產(chǎn)研究暨典型案例分析(一)

一、背景:世界購物中心的發(fā)展

購物中心的發(fā)展至今已有100多年的歷史,已由拱廊商用建筑的雛形發(fā)展成多樣化的、成熟的商業(yè)物業(yè)形式,美國是購物中心發(fā)展的先驅(qū),也是購物中心的誕生地和策源地。

截至目前,美國購物中心共有4.3萬多個,其中不足10萬平方米的達(dá)2.7萬個。在美國,平均每個人擁有近2平方米的零售市場;購物中心已經(jīng)創(chuàng)造占52%的零售銷售額,2000年的營業(yè)額已達(dá)1萬億美元,一家購物中心的有效商圈已達(dá)數(shù)百公里。

購物中心產(chǎn)業(yè)在美國發(fā)展成功后,迅速在加拿大、澳大利亞、日本以及歐洲各國發(fā)展起來。

截至2000年,歐盟各國的零售營業(yè)額已達(dá)15840億歐元,占GDP的18.5%,其大小不等的商業(yè)零售場所達(dá)400萬個,即平均每1000個居民擁有約6.3個商業(yè)零售場所,其總體體量約為6629萬平方米。

從發(fā)展模式來看,加拿大、澳大利亞等地的購物中心與美國購物中心基本相同。而以法國為代表的歐洲式購物中心雖然與美國式購物中心大體相像,但規(guī)模一般小許多。法國購物中心的主題店以特級市場為多,以經(jīng)營日常用品為主;而美國購物中心的主題店以百貨商店居多,以選購品為主。

由于各地汽車普及程度不一,美國購物中心最初大多建設(shè)于市郊地區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部,且停車場面積一般占總面積的1/3左右。上世紀(jì)80年代后期開始才逐步進(jìn)入市中心。而東南亞一帶的購物中心更集中于市中心。

東南亞及香港的商業(yè)地產(chǎn):

東南亞地區(qū)購物中心起步比較晚,但發(fā)展迅速,20世紀(jì)80年代迅速形成了一股新的產(chǎn)業(yè)潮。菲律賓、馬來西亞、泰國的購物中心規(guī)模均很大,經(jīng)營管理也很成功。如菲律賓的SM SUPERMALL集團(tuán)、ROBINSONS集團(tuán)、EVER集團(tuán)及泰國的THE MALL集團(tuán),還發(fā)展出了獨(dú)特且成功的“連鎖購物中心”經(jīng)營模式。中國香港、臺灣地區(qū)的購物中心于上世紀(jì)80-90年代興起,發(fā)展迅速,進(jìn)入了快速成長期。在香港購物中心開發(fā)建設(shè)為當(dāng)?shù)馗鞔蠓康禺a(chǎn)巨頭(如和記黃埔、長實(shí)、新世界、恒基、新鴻基、九龍倉等)所壟斷。在臺灣購物中心已達(dá)80多個,規(guī)模普遍比香港大。

一個國家的商業(yè)發(fā)展依托于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境,亞洲國家由于政策開放程度的不同,商業(yè)發(fā)展也呈現(xiàn)出不同的特征。相比亞洲其它國家,中國商業(yè)對外開放較晚,隨著入世后商業(yè)領(lǐng)域的逐漸開放,中國商業(yè)市場呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢。展望亞洲未來的商業(yè)地產(chǎn)市場,我們可以看到,不斷改善的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況,有效的新供給和旅游業(yè)的復(fù)蘇都將推動亞洲地區(qū)對商業(yè)空間的持續(xù)需求。

亞洲國家在城市發(fā)展上存在許多共同點(diǎn),研究商業(yè)地產(chǎn)市場,也是為了更好地借鑒他們的成功經(jīng)驗(yàn)。

亞洲商業(yè)發(fā)展的主要特征:

1、購物中心發(fā)展受到亞洲經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)習(xí)慣的影響

2、郊區(qū)購物中心成為都市商業(yè)的重要組成部分

3、激烈的商業(yè)競爭讓“主題特色”成為人們選擇購物中心的重要因素

4、 商業(yè)娛樂化發(fā)展已經(jīng)成為都市型商業(yè)必然的發(fā)展趨勢

5、注重市場定位的差異性,重視年輕消費(fèi)族群

6、傳統(tǒng)市場力求少而精,民族文化特色成為出奇制勝法寶

7、商業(yè)發(fā)展與城市交通的協(xié)調(diào)與配套

8、網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)/電視購物的發(fā)展態(tài)勢不容忽視

世界購物中心研究分析結(jié)論:

按照中國目前的經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r、零售商業(yè)發(fā)展態(tài)勢、未來發(fā)展規(guī)劃、人均購買力水平,以及人們對生活質(zhì)量水平要求的提高,在中國發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)中心的條件已逐漸成熟。而所謂“現(xiàn)代”,則是具備優(yōu)良的購物環(huán)境、提供大型休閑場所及停車場;集購物、休閑、娛樂、餐飲文化及服務(wù)諸功能于一體,先進(jìn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)就尤其重要。通過對世界購物中心經(jīng)典案例的研究,我們認(rèn)為如下結(jié)論值得借鑒:

第一、開發(fā)商在開發(fā)購物中心前非常重視前期的市場調(diào)研,包括消費(fèi)行為分析、市場的導(dǎo)向和消費(fèi)者的需求,是開發(fā)商首要考慮的內(nèi)容。

其中一個典型案例就是歐洲最大的購物中心BLUE WATER,整個購物中心的建筑規(guī)劃和商業(yè)布局完全依照開發(fā)商前期的市場調(diào)研和消費(fèi)者分析而設(shè)計(jì)。而后期的良好經(jīng)營也成功地驗(yàn)證了前期市場調(diào)研工作的重要作用。

第二、購物中心的建筑規(guī)劃布局和內(nèi)部裝修充分體現(xiàn)當(dāng)?shù)鬲?dú)特的歷史文化內(nèi)涵,利用當(dāng)?shù)氐臍v史文化背景突出購物中心的主題。

如西班牙一個區(qū)

域型購物中心COLOMBO,其商場室內(nèi)裝修風(fēng)格的設(shè)計(jì)靈感來源于當(dāng)?shù)剡^往航海歷史的文化背景。在室內(nèi)環(huán)境中,繪畫中有很多關(guān)于葡萄牙及摩爾人的歷史詳情,并設(shè)有多個赤陶色的公共廣場、商場及典型的圓形大廳,購物中心獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格是其經(jīng)營管理成功的重要影響因素。

第三、通過打造獨(dú)特的休閑、旅游和娛樂的主題概念來拉動商業(yè)的發(fā)展和繁榮。

如位于韓國漢城的樂天世界“Lotte World”,它是世界最大的一個室內(nèi)主題公園,每年吸引超過700萬游客,它最特別的地方是以主題公園娛樂為主題,吸引國內(nèi)外游客。

第四、業(yè)態(tài)分布多樣,商鋪布局合理,通過不同物業(yè)的混合發(fā)展,吸引顧客,并使顧客始終能夠隨情境的變化而產(chǎn)生不同的購物情緒,延長他們在商場的逗留時間。

這一點(diǎn)是世界大部分購物中心經(jīng)營成功的關(guān)鍵。例如Mall of America這個美國最大型的獨(dú)立商業(yè)建筑,它位于美國明尼蘇達(dá)州,建筑面積達(dá)31萬平方米。它的成功之處在于創(chuàng)造了“一站式商城”這個集購物娛樂于一體的發(fā)展概念。在這里顧客可以享受綜合多樣化的購物環(huán)境,同時亦可以享受各式各樣的娛樂、餐飲服務(wù)。而在整個布局上,它成功地利用內(nèi)部不同分區(qū)的功能和定位、商戶組合、布局,以及建筑細(xì)節(jié)等精彩策略,吸引顧客始終保持購物逛街情緒和消費(fèi)意欲。

第五、以專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)打造購物中心的長期持續(xù)性發(fā)展策略。

國外商業(yè)房地產(chǎn)商對專業(yè)經(jīng)營管理高度重視,是其與中國最大的差異。商業(yè)組合的吸引力是保證購物中心形成競爭力的先決條件,購物中心只有真正實(shí)現(xiàn)了專業(yè)化的操作才能更好地吸引零售商和商業(yè)品牌的進(jìn)入,從而形成具有競爭力的購物中心項(xiàng)目。同時,購物中心專業(yè)化水平的提高也將極大地提高項(xiàng)目在資金融通方面的可能性和可行性,提高項(xiàng)目資本運(yùn)作的專業(yè)化水平;相反,購物中心如果缺乏專業(yè)化的操作勢必將影響到開發(fā)商資金的籌集、招商進(jìn)展和持續(xù)經(jīng)營。

第六、專業(yè)的國際型公司是歐洲大型購物中心的投資主體,這也是大型購物中心資金要求高所決定的。在美國,資金通過地產(chǎn)投資基金進(jìn)入不動產(chǎn)項(xiàng)目中,使這些項(xiàng)目得到良好的資金支持。

世界上其他一些國家,如新加坡也采用了類似的法律規(guī)定,香港也采用了地產(chǎn)投資基金的做法。在中國采取類似地產(chǎn)投資基金的一些做法非常重要,通過這種途徑,資本可以自由流動用于地產(chǎn)建設(shè),以更好地滿足大量消費(fèi)者的需求。同時,它也將使個人投資者能夠以有限的資金成為不動產(chǎn)的一部分,更加健康的產(chǎn)業(yè)會促進(jìn)零售業(yè)的發(fā)展。

理性:如何判斷商業(yè)中心的價(jià)值:

但是,北京金源茂之惑、巨庫之痛、萬達(dá)訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式,即逆式地產(chǎn)開發(fā)模式遭遇的逆境都讓我門看到商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的陷阱和誤區(qū)。那我們到底如何判斷購物中心的價(jià)值? 如何實(shí)現(xiàn)這種價(jià)值的最大化?

作為商業(yè)地產(chǎn)的重要表現(xiàn)形式,購物中心兼具地產(chǎn)、商業(yè)和金融三種屬性,而地產(chǎn)和商業(yè)屬性均將服務(wù)于金融屬性的增值功能,金融產(chǎn)品化是購物中心發(fā)展的最終方向,甚至可以說購物中心只有成為金融產(chǎn)品,其發(fā)展過程才能更具理性。

從金融角度看,購物中心的專業(yè)性與金融產(chǎn)品的安全性相互依存。就購物中心的專業(yè)要求而言,準(zhǔn)確的市場定位、合理的商業(yè)規(guī)劃、有效的招商組織、持續(xù)的經(jīng)營創(chuàng)新既是不可或缺的要素,又是相互高度融合的專業(yè)復(fù)合體,這些要求是滿足購物中心金融產(chǎn)品化安全性的客觀需要,沒有專業(yè)的市場控制和發(fā)展能力,購物中心就難以達(dá)成自身的投資價(jià)值。

第一、購物中心的價(jià)值是不動產(chǎn)價(jià)值和商業(yè)運(yùn)營價(jià)值的集合體

從購物中心三種屬性的綜合比較來看,不動產(chǎn)價(jià)值和商業(yè)運(yùn)營價(jià)值是其中的兩個要件,因而購物中心的價(jià)值也體現(xiàn)為一個集合體的概念。由商家的銷售業(yè)績作為支撐,有業(yè)主的租金成長性作為參考,購物中心的市場價(jià)值必然高于物業(yè)本身的建造價(jià)值。作為資金密集的產(chǎn)業(yè),獲利需要較長的時間,并且要有穩(wěn)定的收益。所以一個投資性的物業(yè)需要用折現(xiàn)來決定它在公開市場上的支付金額,其中包括未來持有時間內(nèi)所估算出來的凈現(xiàn)金流量和可能產(chǎn)生的盈利,這是購物中心最好成為持有型物業(yè)的理論基礎(chǔ)。

購物中心的價(jià)值同樣離不開商業(yè)管理的支撐,精細(xì)化的經(jīng)營管理可以在很大程度上影響到不動產(chǎn)的價(jià)格。所以從經(jīng)營管理角度而言,業(yè)主除了要對租約進(jìn)行有效管理外,還應(yīng)特別重視承租商家的銷售創(chuàng)造能力,關(guān)注廣告、展示、行銷、企劃方面的觀念創(chuàng)新,并及時進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。從這個意義上講,實(shí)現(xiàn)購物中心價(jià)值最大化除了要挖掘建筑載體自身的內(nèi)涵外,更需要注重提高商業(yè)管理水平,發(fā)揮其作為商業(yè)產(chǎn)品的功能。這是購物中心最好成為持有型物業(yè)的根本原因。

第二、盈利能力、集客能力和商家銷售是購物中心商業(yè)價(jià)值的直接反映

購物中心的盈利能力主要通過集客能力和商家銷售額兩個指標(biāo)來體現(xiàn),這也是業(yè)主最應(yīng)關(guān)心的核心經(jīng)營內(nèi)容。我們調(diào)查后發(fā)現(xiàn),20**年恒隆廣場和港匯平均回報(bào)均超過10%,較三年前的4%-5%有了大幅的改善。這充分表明,購物中心確實(shí)具有很強(qiáng)的活力和成長性,但這種成長卻絕非一蹴而就,包含著廣泛的專業(yè)深化和積極的市場開

拓,這是決定購物中心投資價(jià)值的商業(yè)性因素。

第三、合理的體量意味著購物中心投資的高效性,不符合目標(biāo)市場要求的體量是社會資源和企業(yè)投資的浪費(fèi)

購物中心體量確定的依據(jù)是非常嚴(yán)格和專業(yè)的,發(fā)展商應(yīng)以消費(fèi)力來確定體量,不切合未來消費(fèi)市場需求的體量會直接導(dǎo)致資金、招商和運(yùn)營的惡性循環(huán)。

第四、良好的業(yè)態(tài)組合和穩(wěn)定的租金收益是購物中心區(qū)的商業(yè)價(jià)值的基礎(chǔ)

業(yè)態(tài)組合不是沒有原則的“堆砌”,一定要有市場作為支撐,一定要考慮與項(xiàng)目定位和目標(biāo)市場的一致性,這是物業(yè)資源充分利用、租金回報(bào)穩(wěn)定上升的先決條件。

豐富的業(yè)種、業(yè)態(tài)組合固然是購物中心項(xiàng)目發(fā)展所需要的,但是這種組合不是沒有原則的“堆砌”,一定要有市場作為支撐,一定要考慮與項(xiàng)目定位和目標(biāo)市場的一致性,這是物業(yè)資源充分利用、租金回報(bào)穩(wěn)定上升的先決條件。購物中心是在統(tǒng)一規(guī)劃、管理的物理建筑內(nèi),經(jīng)過對商家整體結(jié)構(gòu)的確定和及時調(diào)整中形成的,具有商圈競爭力和消費(fèi)號召力的不動產(chǎn)和商業(yè)形式,具有明顯的資本痕跡。

而租金的成長性和穩(wěn)定性既是購物中心投資的重要參考因素,也是發(fā)展購物中心的著眼點(diǎn),其實(shí)現(xiàn)離不開特色化的商業(yè)組合,包括大到應(yīng)該組合什么樣的業(yè)種、業(yè)態(tài),小到吸引什么樣的店鋪進(jìn)駐。只有這樣,商家組合才能形成競爭力,才能形成優(yōu)勢互補(bǔ)的商業(yè)格局,商家的銷售能力才能得到持久和有效的保證,業(yè)主才能獲得穩(wěn)定遞增的租金收益。

第五、專業(yè)的商業(yè)管理是購物中心價(jià)值實(shí)現(xiàn)的保證

購物中心也是以商業(yè)組合和行銷推廣為基礎(chǔ),實(shí)現(xiàn)多種消費(fèi)服務(wù)功能,并在物業(yè)體系配合下,提升整體形象。區(qū)級商業(yè)活力和商圈人氣的組織系統(tǒng),它強(qiáng)調(diào)通過有效管理持續(xù)提升租金水平,通過開發(fā)與運(yùn)營的“無縫對接”實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)價(jià)值增值的多業(yè)態(tài)、多業(yè)種聚合。購物中心專業(yè)實(shí)務(wù)涉及到很多細(xì)節(jié),這些細(xì)節(jié)的解決程度是購物中心競爭能力的直接體現(xiàn)。即使是一個運(yùn)營良好的購物中心,同樣需要以持續(xù)性的商業(yè)管理來密切與社區(qū)居民的關(guān)系,增強(qiáng)自身的變化感和新鮮感,從而提高購物中心整體的集客能力。

篇2：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式研究

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式研究

　　從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的構(gòu)成研究入手，系統(tǒng)分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的特點(diǎn)，對現(xiàn)實(shí)中的幾種商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行了理論分析，認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營應(yīng)以商業(yè)為核心、資本為杠桿，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)的強(qiáng)耦合，并從實(shí)證角度，以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式詮釋了該理論現(xiàn)實(shí)操作的可行性。

　　隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬達(dá)訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運(yùn)營模式、房地產(chǎn)投資信托等等。

　　本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是個系統(tǒng)工程，并從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的構(gòu)成分析入手，結(jié)合成功案例和具體實(shí)踐，從系統(tǒng)角度對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行了研究，并提出了一種商業(yè)運(yùn)營商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營構(gòu)成研究

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)構(gòu)成

　　本文認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和資本運(yùn)營等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營中，商業(yè)是核心和本質(zhì)，項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營的成敗；地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn)，沒有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā)，附著其上的商業(yè)運(yùn)營則失去了必要的基礎(chǔ)和載體；資本運(yùn)營是線索和目的，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營實(shí)現(xiàn)耦合，并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營為最終目的。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主體構(gòu)成

　　根據(jù)運(yùn)營環(huán)節(jié)構(gòu)成，相應(yīng)的運(yùn)營主體應(yīng)包括地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營商和資本運(yùn)營商。在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營中，可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象，比較常見的是地產(chǎn)開發(fā)商同時承當(dāng)了資本運(yùn)營商的角色，并且承當(dāng)了部分商業(yè)運(yùn)營商的工作，這是我國現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的一個顯著特點(diǎn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的常用模式

　　地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位

　　所謂地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外，還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營商的選擇，并主導(dǎo)整個運(yùn)營過程的資本運(yùn)營。

　　從功能來講，地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)是個階段性行為，而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是個長期性行為，所以從這個角度上考慮，地產(chǎn)開發(fā)商并不適合整體運(yùn)營的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設(shè)和銷售流程熟悉的優(yōu)勢，并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時間里被認(rèn)為首先是地產(chǎn)開發(fā)，然后才是商業(yè)經(jīng)營。地產(chǎn)開發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位，具有先天優(yōu)勢。

　　萬達(dá)模式是地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表，其創(chuàng)新性和優(yōu)勢在于:地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢，通過模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)可大大降低項(xiàng)目建設(shè)成本；通過耦合大型商業(yè)，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的內(nèi)在邏輯流程；在資本運(yùn)營上，也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式，而是以地產(chǎn)為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營。

　　但萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個特點(diǎn)值得我們關(guān)注，它們分別是:

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的地產(chǎn)開發(fā)具有地產(chǎn)項(xiàng)目本身的周期長、投資大的特點(diǎn)，以地產(chǎn)耦合商業(yè)，地產(chǎn)占主動對其在整個項(xiàng)目中的利益博弈并無益處，商業(yè)運(yùn)營商可能的變更對地產(chǎn)運(yùn)營商影響巨大。除通過地產(chǎn)的載體、租金的形式外，資本運(yùn)營未與商業(yè)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)耦合。商業(yè)運(yùn)營與地產(chǎn)開發(fā)商通過契約方式的耦合，在實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營上(尤其是在商業(yè)低迷階段時)存在一定隱患。

　　萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式要求作為項(xiàng)目主體的地產(chǎn)開發(fā)商同時擁有商業(yè)經(jīng)營、資本運(yùn)營方面豐富的能力。

　　商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位

　　所謂商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位是指商業(yè)運(yùn)營商除完成商業(yè)運(yùn)營外，還參與地產(chǎn)開發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃)，并主導(dǎo)整個運(yùn)營過程的資本運(yùn)營。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的核心是商業(yè)運(yùn)營，無論是地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營，最終的盈利都需要商業(yè)運(yùn)營來體現(xiàn)。商業(yè)運(yùn)營商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢:商業(yè)運(yùn)營商主導(dǎo)項(xiàng)目選址和前期規(guī)劃，為后期商業(yè)運(yùn)營的成功提供良好基礎(chǔ)；商業(yè)運(yùn)營更具穩(wěn)定性和持續(xù)性；資產(chǎn)運(yùn)營可與商業(yè)運(yùn)營耦合，而不僅僅以地產(chǎn)為載體，可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營渠道和手段。

　　下文以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式為例，分析商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位的具體情況。

　　頤高是一家以專業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，IT藍(lán)色房產(chǎn)、IT網(wǎng)絡(luò)資訊為核心業(yè)務(wù)，融合IT相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體的全國性大型IT集團(tuán)公司。其商業(yè)地產(chǎn)具體運(yùn)營模式表現(xiàn)在以下幾方面:

　　地產(chǎn)耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)擴(kuò)展；近年逐漸采取購置、聯(lián)合開發(fā)等形式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的前端，直接與地產(chǎn)開發(fā)商在資產(chǎn)上進(jìn)行耦合，占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位。表現(xiàn)在:參與并主導(dǎo)商業(yè)物業(yè)的選址；用資產(chǎn)的形式與開發(fā)商形成強(qiáng)耦合；在項(xiàng)目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機(jī)制，獲得項(xiàng)目建成后的資產(chǎn)處置權(quán)。

　　資本運(yùn)營:頤高通過購置、聯(lián)合開發(fā)等形式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)處置權(quán)，并在此基礎(chǔ)上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營和物業(yè)資產(chǎn)的資本運(yùn)營模式。

　　總結(jié)頤高資本運(yùn)營模式，主要有以下幾點(diǎn):資產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，建立完善開發(fā)商退出機(jī)制，完成開發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報(bào))；通過物業(yè)資產(chǎn)的部分銷售、物業(yè)抵押、經(jīng)營型貸款或引入信托投資等形式，平衡前期資產(chǎn)投入；部分物業(yè)長期持有，通過持續(xù)經(jīng)營獲得持續(xù)的商業(yè)收益，物業(yè)增值，滿足投資人、信托基金的投資回報(bào)。

　　頤高商業(yè)地產(chǎn)模式是一種典型的商業(yè)運(yùn)營商占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式。該商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的創(chuàng)新點(diǎn)在于:

　　充分發(fā)揮了商業(yè)運(yùn)營商在商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)性，通過資產(chǎn)的強(qiáng)耦合關(guān)系實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營在整體項(xiàng)目運(yùn)營的主導(dǎo)地位，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營以商業(yè)運(yùn)營為核心；充分發(fā)揮了地產(chǎn)開發(fā)商在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)性；完善的退出機(jī)制，保障地產(chǎn)開發(fā)商利益的同時，強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營對項(xiàng)目的主導(dǎo)作用；除傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營模式外，還可實(shí)現(xiàn)以商業(yè)經(jīng)營為載體的資產(chǎn)運(yùn)營，使商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營更具有持續(xù)性；頤高商業(yè)模式事實(shí)上是實(shí)現(xiàn)了以商業(yè)為核心，以資本為杠桿的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營。

　　頤高商業(yè)地產(chǎn)模式對商業(yè)運(yùn)營商提出了新的要求，除商業(yè)運(yùn)營的領(lǐng)域能力外，還需要具備利用資本杠桿把控項(xiàng)目整體運(yùn)營的能力。

　　比較分析

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的資本運(yùn)營必須以地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營為載體，我國除商業(yè)銀行外的信托基金等形式的資本并不豐富，相關(guān)資本運(yùn)營獨(dú)立體的成熟尚需時日，走到商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)位置尚需要一個過程，因此本文沒有對資產(chǎn)運(yùn)營商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的模式進(jìn)行分析。對萬達(dá)和頤高比較分析見表1。

　　本文從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的構(gòu)成研究入手，系統(tǒng)分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的模式和關(guān)鍵點(diǎn)，并主要對頤高商業(yè)地產(chǎn)模式進(jìn)行了分析。本文的創(chuàng)新點(diǎn)在于:從系統(tǒng)角度分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營，以承擔(dān)主導(dǎo)地位的主體的區(qū)別為依據(jù)對目前的運(yùn)營實(shí)踐進(jìn)行的劃分；從構(gòu)成角度出發(fā)，認(rèn)為資本運(yùn)營是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的重要構(gòu)成部分，同時也指出資本運(yùn)營僅僅是組成部分之一，需要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況選擇合適資本運(yùn)營模式；商業(yè)與地產(chǎn)的強(qiáng)耦合是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營成功

的關(guān)鍵，事先耦合的紐帶是資本杠桿；商業(yè)運(yùn)營是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的核心，對商業(yè)運(yùn)營商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位的優(yōu)勢和操作進(jìn)行了分析。

篇3：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作管理模式初步研究

　　商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作管理模式初步研究

　　目前在我過集團(tuán)性質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，近期開發(fā)的很多項(xiàng)目多半與商業(yè)運(yùn)作有關(guān)，雖然我沒有從事過大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理，但就國內(nèi)目前大力推廣商業(yè)地產(chǎn)的諸多集團(tuán)來說，主要是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)做模式初步研究整理如下：

　　1、如何使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降到最低

　　創(chuàng)建商業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的“訂單地產(chǎn)”的全新模式。而訂單地產(chǎn)是商業(yè)公司在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作過程中采用的一種先進(jìn)的經(jīng)營模式，也是引以為豪的一項(xiàng)創(chuàng)新。其做法是與其跨國企業(yè)和國內(nèi)知名企業(yè)建立了廣泛而深入的戰(zhàn)略合作關(guān)系。開發(fā)集團(tuán)投資建設(shè)經(jīng)營性質(zhì)的商業(yè)廣場在項(xiàng)目確定前，都與合作伙伴共同進(jìn)行市場調(diào)研，以不同的身份，從地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營兩個不同角度來進(jìn)行科學(xué)、嚴(yán)密的分析和論證，在得出一致結(jié)論后，由開發(fā)集團(tuán)進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，并與合作伙伴簽訂框架性協(xié)議。

　　只有這樣，開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就可以最大限度的滿足經(jīng)營商的經(jīng)營發(fā)展需求，又保證了開發(fā)商的銷售通道順暢。而且，在大規(guī)模城市新區(qū)的開發(fā)建設(shè)中，營建購物中心可以說是形成一種生產(chǎn)力，可以快速有效的帶動該地區(qū)發(fā)展成居住、辦公、購物、休閑、娛樂功能齊全的成熟地區(qū)，造成相關(guān)地域、物業(yè)開發(fā)的急劇升值和高額盈利。，集團(tuán)商業(yè)管理有限公司先與不同業(yè)態(tài)的較強(qiáng)商業(yè)連鎖企業(yè)簽訂協(xié)議，由集團(tuán)性開發(fā)企業(yè)購地開發(fā)，竣工后由商業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)經(jīng)營。

　　開發(fā)集團(tuán)的商業(yè)模式的特色使之達(dá)到強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、強(qiáng)中納強(qiáng)。引進(jìn)知名品牌主力店與其洽談，談判一定很艱難，要聘請最優(yōu)秀律師。

　　選擇戰(zhàn)略合作伙伴要有三個不同等級的標(biāo)準(zhǔn)：1）、有強(qiáng)大的吸引力和凝聚力的世界500強(qiáng)企業(yè)；2）、社會知名度高，親和力強(qiáng)的一流企業(yè)；3）、國內(nèi)相關(guān)行業(yè)的前幾名。此舉意在增強(qiáng)集團(tuán)商業(yè)廣場的影響力和抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　集團(tuán)現(xiàn)有從事住宅房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)人員必須年輕化，平均年齡在35歲左右，全部具有大學(xué)本科以上學(xué)歷，碩士、博士達(dá)到占員工總數(shù)的50%以上，管理層全部具有碩士以上學(xué)歷。

　　2、進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整方案

　　經(jīng)營方式的調(diào)整分為兩個方面：一、是加強(qiáng)整體營銷，對部分已經(jīng)售出的商鋪進(jìn)行大力包裝與宣傳；二、是進(jìn)行股份制改革與重組，使商業(yè)公司與戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系將轉(zhuǎn)變?yōu)楣蓶|關(guān)系。

　　確立商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)“兩條腿走路”的方向是重大戰(zhàn)略的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)可以進(jìn)行戰(zhàn)術(shù)的調(diào)整：只租不售，并且伴以業(yè)態(tài)的重新組合。調(diào)整為主力店、單店各占50％。如果主力店比例太重，那就只是在為銀行打工。

　　3、商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)的確立

　　要做商業(yè)地產(chǎn)就要有幾十年，甚至上百年的企業(yè)目標(biāo)。而要做百年企業(yè)，就必須有穩(wěn)定的收入來源。住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流很不穩(wěn)定，受政策和市場的影響很大，所以確立了發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)和“收租物業(yè)”的方向。但中小企業(yè)租住商業(yè)物業(yè)也不可靠，所以要傍“大企業(yè)”而且要有傍跨國企業(yè)的想法。

　　4、商業(yè)地產(chǎn)的資金缺口處理

　　當(dāng)一個地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從決定邁出全國化大規(guī)模擴(kuò)張步伐時,和其他正處于急劇擴(kuò)張期的企業(yè)一樣，資金鏈也是一個被質(zhì)疑的問題。該企業(yè)就無法回避資金的問題。很顯然，、開發(fā)建設(shè)的第一批購物廣場，之所以多采用出售商鋪的方式，正是出于實(shí)現(xiàn)快速資金回收的需要。如果“停售改租”，那么由于擴(kuò)張所造成的資金壓力下在沒緩過一口氣來的時候，又面臨著更大的資金壓力，商鋪不賣，資金是會更緊張”，在這種背景下，開發(fā)商必須放慢了商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張速度。在資金與速度的張力中，要采取的是暫時忍痛犧牲速度的做法。