房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的前期應(yīng)對(duì)地塊的價(jià)值、投資開發(fā)環(huán)境、市場(chǎng)供需狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等各種市場(chǎng)變量進(jìn)行分析和研究,以期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析并對(duì)市場(chǎng)定位提供依據(jù)回避風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)因?yàn)槠淇蛻粜枨蟮奶厥庑浴⒗鎱f(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性,所以更需要在開發(fā)前期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和研究。但是,從市場(chǎng)調(diào)查和研究本身并不能得出市場(chǎng)定位的結(jié)論,他們的作用僅限于驗(yàn)證或者為市場(chǎng)定位尋找依據(jù)。
從我們?cè)诳蛻舻念檰柕倪^程中總結(jié)包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究、區(qū)域零售市場(chǎng)調(diào)查與分析、典型性調(diào)查與研究、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析、消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究以下幾方面內(nèi)容,希望和大家一起探討。
一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究
開發(fā)任何一個(gè)項(xiàng)目都涉及到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究,尤其是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,由于其開發(fā)周期長、投資大,受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大,其開發(fā)的最終目的是通過出租經(jīng)營或者銷售來實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤,因此其風(fēng)險(xiǎn)很大。所以,在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行研究就顯得十分重要。在調(diào)查和研究時(shí)應(yīng)重點(diǎn)對(duì)以下指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查和分析。
◆ 總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等
◆ GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況
◆ 全社會(huì)消費(fèi)品零售總額
◆ 全市商業(yè)增加值
◆ 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入
◆ 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額
通過對(duì)統(tǒng)計(jì)局和城調(diào)隊(duì)定期公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行連續(xù)3-5年的分析,基本可以反映出一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總水平。有些資料通過統(tǒng)計(jì)年鑒和政府工作報(bào)告獲得。
二、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查
所在區(qū)域城市的結(jié)構(gòu)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)有重要的意義,在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)不論是同業(yè)態(tài)的聚集經(jīng)營還是不同業(yè)態(tài)的錯(cuò)位互補(bǔ)都可能存在市場(chǎng)商機(jī);在城市中該區(qū)域的位置若在行政、經(jīng)濟(jì)、文化等人口活動(dòng)密集的地方,則城市的機(jī)能易于發(fā)揮出來,由于人流集中自然能形成商業(yè)的經(jīng)營氛圍。以上只是其中的一方面,還包括:
◆ 公共設(shè)施狀況
◆ 交通體系狀況
◆ 道路狀況、通行量
◆ 城市性質(zhì)與功能特點(diǎn)
◆ 各項(xiàng)城市的機(jī)能
◆ 城市規(guī)劃
通過對(duì)區(qū)域內(nèi)實(shí)際生活的空間,包括中心地帶及周圍區(qū)域城市結(jié)構(gòu)機(jī)能的調(diào)查,了解該區(qū)域內(nèi)設(shè)施、交通、地勢(shì)條件、活動(dòng)空間等環(huán)境的現(xiàn)狀以及將來的發(fā)展規(guī)劃。例如,交通網(wǎng)的開發(fā)計(jì)劃,交通網(wǎng)密布的地方往往是人口容易集中或流量特別大的地方,所以在調(diào)查時(shí)對(duì)于交通路線及來往的車輛、班次、載客量等均作為調(diào)查的要素;城市發(fā)展規(guī)劃對(duì)商業(yè)將來的發(fā)展非常關(guān)鍵,諸如大型社區(qū)的發(fā)展計(jì)劃以及商業(yè)區(qū)建設(shè)計(jì)劃將直接對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃以及未來的經(jīng)營產(chǎn)生重要影響。
以上調(diào)查必須通過專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查公司實(shí)地調(diào)查了解,由于反映問題的角度不同,一般的調(diào)查人員很難完成以上工作,調(diào)查必須有目的性,如果不知道目的是為什么,這樣得到的調(diào)查數(shù)據(jù)和資料的參考價(jià)值將大打折扣。
補(bǔ)充日期: 20**-06-02 16:55:50
三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究
每一個(gè)城市發(fā)展都有發(fā)展的規(guī)劃,商業(yè)布局和規(guī)劃也是城市機(jī)能完善的標(biāo)志,十多年以來,我國的第三產(chǎn)業(yè)特別是零售服務(wù)業(yè)的發(fā)展有目共睹,尤其是上世紀(jì)末百貨商場(chǎng)大量倒閉、超市業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展和外資零售商業(yè)的“入侵”,既加快了零售業(yè)的整體發(fā)展,也出現(xiàn)大型商業(yè)設(shè)施重復(fù)建設(shè)、資源浪費(fèi)和過度競(jìng)爭(zhēng)等現(xiàn)象,對(duì)國內(nèi)零售商業(yè)的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn),一些大中城市行業(yè)管理部門開始加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)整體規(guī)劃和布局工作。
為增強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管理的科學(xué)性、權(quán)威性,擴(kuò)大規(guī)劃工作覆蓋面,國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)國內(nèi)貿(mào)易局于今年一月二十四日,在《關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的指導(dǎo)意見》(國經(jīng)貿(mào)貿(mào)易[20**]789號(hào))和《關(guān)于進(jìn)一步做好大中城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知》(國經(jīng)貿(mào)廳貿(mào)易[20**]44號(hào))的基礎(chǔ)上,又下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的通知》,要求直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)(首府)城市盡快制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃,要求未制定城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)(首府)城市要加大工作力度,盡快制定城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃并報(bào)貿(mào)易局備案。凡未制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃(包括含有網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃內(nèi)容的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃)的城市,不得上報(bào)外商投資商業(yè)企業(yè)項(xiàng)目。通知要求在20**年12月底前完成規(guī)劃的制定及城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)依法管理體系的建立工作。
目前包括北京等省會(huì)城市和計(jì)劃單列市已經(jīng)完成了該項(xiàng)工作,在對(duì)大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中,開發(fā)商及時(shí)了解商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局規(guī)劃非常關(guān)鍵,避免政策性的風(fēng)險(xiǎn)和重復(fù)建設(shè)。例
四、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查與分析
如果說前面所要調(diào)查的內(nèi)容主要是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策等方面的研究,那么區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)則是區(qū)域零售業(yè)實(shí)際情況的調(diào)查,在通常意義上是我們常講的商業(yè)普查。它不僅反映區(qū)域內(nèi)零售業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的指標(biāo)和商業(yè)特征,而且其綜合反映的各項(xiàng)指標(biāo)和內(nèi)容為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)提供定性的參考分析。
◆ 地區(qū)間的銷售動(dòng)向
◆ 業(yè)種別的銷售動(dòng)向
◆ 商業(yè)地區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)狀況
◆ 大型主力店的動(dòng)向
以上內(nèi)容的取得必須通過商業(yè)普查,對(duì)區(qū)域內(nèi)經(jīng)營商戶從經(jīng)營內(nèi)容、商鋪面積、租金、員工數(shù)量、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、存在的問題、發(fā)展和經(jīng)營動(dòng)向等進(jìn)行調(diào)查,通過反映的一般性的問題,分析能否得出普遍性的結(jié)論。
五、典型性調(diào)查與研究
對(duì)大型商業(yè)區(qū)進(jìn)行市場(chǎng)定位和商業(yè)功能建議,在初步的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃基礎(chǔ)上,除通過哈夫模型和損益計(jì)劃等經(jīng)濟(jì)效益分析方法進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)估以外,對(duì)城市所在地同類型業(yè)態(tài)收益狀況進(jìn)行調(diào)查和了解也非常關(guān)鍵。對(duì)大型商業(yè)區(qū)的規(guī)劃,可以選擇本區(qū)域百貨商場(chǎng)、超市、專業(yè)市場(chǎng)、餐飲、娛樂等主要從規(guī)模、提供的產(chǎn)品或服務(wù)、客流量、交通來源等幾個(gè)方面來分析現(xiàn)狀及結(jié)構(gòu)特點(diǎn),以便做競(jìng)爭(zhēng)分析,對(duì)以上典型業(yè)態(tài)要分析每種設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)的收益狀況。
六、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析
在一個(gè)區(qū)域內(nèi)做商業(yè)地產(chǎn),必須首先調(diào)查該區(qū)域未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)計(jì),對(duì)許多開發(fā)商來講,以前在開發(fā)住宅項(xiàng)目的時(shí)候沒有這方面的意識(shí),因?yàn)樽≌男枨罅看?進(jìn)行市場(chǎng)定位和細(xì)分的空間廣闊。而商業(yè)不同,它最終取決于租賃和銷售后的經(jīng)營如何去支撐。所以,不論是經(jīng)營者還是投資人在選擇商鋪的時(shí)候都會(huì)慎重考慮。
在前期調(diào)查中,首先應(yīng)考慮區(qū)域的規(guī)劃情況,了解其規(guī)劃的規(guī)模、開發(fā)的時(shí)間等。商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量是一個(gè)非常重要的因素,它直接決定我們未來的商業(yè)做多大,做什么。在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中,明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積,對(duì)公共服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo),即每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積700-910平方米;社區(qū)服務(wù)每千人指標(biāo)59-464平方米;金融郵電每千人指標(biāo)60-80平方米,以上合計(jì)819-1454平方米。根據(jù)具體項(xiàng)目的不同,規(guī)劃部門對(duì)商業(yè)面積的開發(fā)要求以及建筑形式的要求不同;對(duì)于開發(fā)商來講,在具體開發(fā)中,應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況,選擇好開發(fā)時(shí)間。開發(fā)太早,會(huì)由于居住人口規(guī)模沒有達(dá)到基本需求,導(dǎo)致消費(fèi)需求不足,租賃經(jīng)營不理想;開發(fā)太晚,則不能很好滿足居民的生活需求,且會(huì)損失商業(yè)機(jī)會(huì)。如天通苑,由于一開始沒有發(fā)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值,商業(yè)開發(fā)比較晚,所以當(dāng)大量的人口入住后形成巨大的市場(chǎng)需求,入住的居民也發(fā)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值,許多買了一層住宅的居民,將房屋紛紛租賃給裝修、美容美發(fā)的商戶。
所以,我們必須在具體運(yùn)營項(xiàng)目的時(shí)候,對(duì)周邊商業(yè)的規(guī)劃以及居住區(qū)商業(yè)配套、開發(fā)的時(shí)間進(jìn)行調(diào)查和分析;對(duì)已經(jīng)開發(fā)的居住區(qū)商業(yè)配套的情況、業(yè)態(tài)的構(gòu)成進(jìn)行綜合分析。現(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)完全市場(chǎng)化運(yùn)營,我們開發(fā)的目的不僅要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值的最大化,而且要實(shí)現(xiàn)社會(huì)效應(yīng)的最大化。
七、消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究
消費(fèi)者的消費(fèi)行為研究又稱生活結(jié)構(gòu)研究。對(duì)其調(diào)查和研究的目的主要是收集該地區(qū)內(nèi)消費(fèi)者生活形態(tài)的資料,即針對(duì)消費(fèi)者生活的特性,從人口結(jié)構(gòu)、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平、購買行為以及選擇的交通出行方式等方面對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)行為進(jìn)行定量和定性研究。
1.人口結(jié)構(gòu)。人口結(jié)構(gòu)主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進(jìn)行分類整理,以便深入分析。除對(duì)目前的人口結(jié)構(gòu)調(diào)查外,對(duì)過去人口的集聚、膨脹的速度以及將來人口結(jié)構(gòu)的變遷進(jìn)行預(yù)測(cè)。如在區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)高校,人口的增加的速度和人口結(jié)構(gòu)變化將非常快,將直接影響整個(gè)區(qū)域的消費(fèi)行為,而且對(duì)業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)產(chǎn)生重大影響。
2.家庭戶數(shù)構(gòu)成。家庭戶數(shù)構(gòu)成是人口結(jié)構(gòu)的基本資料之一,可依據(jù)家庭戶數(shù)變動(dòng)的情形及家庭人數(shù)、成員狀況、人員的變化趨勢(shì)進(jìn)行了解,進(jìn)而可以由人員構(gòu)成比率,洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。如這幾年通州區(qū)許多項(xiàng)目吸納了大量的城市搬遷戶和CBD的小白領(lǐng),在短短時(shí)間內(nèi)擴(kuò)大了人口規(guī)模,而且家庭結(jié)構(gòu)和戶數(shù)完全不一樣。城市的搬遷戶以3-5人老中少三代同堂的家庭為主,而CBD的小白領(lǐng)以2人家庭模式居多。
3.收入水平。根據(jù)收入水平確定消費(fèi)的可能性、消費(fèi)能力以及目前的消費(fèi)處于什么樣的狀況。例如個(gè)人年收入在2萬元的消費(fèi)者和5萬元的消費(fèi)者相比,他們?cè)谶x擇服裝的購買場(chǎng)所時(shí)是完全不同的。前者的選擇以市場(chǎng),而后者主要的選擇地點(diǎn)是專賣店和百貨商場(chǎng)。
4.消費(fèi)水平。消費(fèi)水平是地區(qū)內(nèi)消費(fèi)活動(dòng)的直接指標(biāo),對(duì)零售業(yè)來說是最重要的衡量指標(biāo)。據(jù)此可以了解每一個(gè)家庭的消費(fèi)情形,并針對(duì)消費(fèi)內(nèi)容依據(jù)商品類別劃分,這樣可以計(jì)算出商圈內(nèi)的消費(fèi)購買力的概況。
5.購買行為。分析其主要的目的有二:一是可以了解消費(fèi)者經(jīng)常在哪里消費(fèi)以及消費(fèi)的主要商品和服務(wù);二是知悉選擇商品和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn),以便對(duì)該地區(qū)的消費(fèi)意識(shí)作深入探討。
6.交通和出行方式。隨著汽車越來越多地進(jìn)入家庭,人們交通方式變化,由此導(dǎo)致了消費(fèi)者的購物習(xí)慣以及選擇的消費(fèi)內(nèi)容。在消費(fèi)者消費(fèi)的空間和尺度上,對(duì)不同的業(yè)態(tài)、業(yè)種的需求在路上花費(fèi)的時(shí)間都有心理尺度,如對(duì)家庭日用消費(fèi)品的需求主要就近完成,在路上的時(shí)間要求在15分鐘以內(nèi);而購買服裝、家具電器等商品選擇去大商場(chǎng)和購物中心,花費(fèi)的時(shí)間可以比較長,而交通出行方式改變了消費(fèi)的時(shí)間和空間,以前步行或騎自行車需要半小時(shí),由于汽車進(jìn)入家庭也許只需要10分鐘。所以,對(duì)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者選擇何種交通工具的研究非常重要。
八、立地條件研究
除對(duì)區(qū)域內(nèi)各種因素進(jìn)行研究外,具體項(xiàng)目所處位置的立地能力也是非常重要的一個(gè)研究要素。立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和其本身的因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂“一步三市”,立地差之毫厘,會(huì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)失之千里。
一個(gè)商店的立地力,首先和他的周邊環(huán)境密切相關(guān),主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度、鄰居的類別等。
1.道路類別。道路類別是立地力的第一要素,它直接影響消費(fèi)行為。道路依用途可分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道。像王府井大街是全國著名的商業(yè)干道;朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。對(duì)商業(yè)選址來說,商業(yè)干道是最好的道路類別,其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。
2.顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū)。除了道路類別以外,還要考慮道路是否有障礙物,比如交通欄隔。以大家非常熟悉北京國際展覽中心家樂福為例。以前沒有中間交通欄隔的時(shí)候,從兩個(gè)方向來的人流都比較容易去購物,而增加欄隔后對(duì)西面來的顧客非常不方便,交通欄隔對(duì)家樂福的影響怎么樣,我們暫不理論,但是對(duì)面的許多專賣店和飯館生意肯定會(huì)因此受到影響,即使增加了過街天橋,這種影響也難被消除。
3.周邊環(huán)境和目前的商業(yè)設(shè)施。這也是為什么北京的家具廣場(chǎng)都喜歡選擇在玉泉營的原因。同業(yè)經(jīng)營雖然會(huì)使新店面臨強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng),但也能形成集合效應(yīng),帶來單一消費(fèi)人流;業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營或者互補(bǔ)性也很關(guān)鍵,玉泉營周邊的花卉市場(chǎng)就具備業(yè)態(tài)的交叉性,有利于共同聚集人氣。
4.商業(yè)的能見度和日照情況。商業(yè)建筑能否容易找到即商業(yè)的能見度也是一個(gè)非常關(guān)鍵的要素,尤其是大型商業(yè)建筑。因?yàn)樯虡I(yè)的根本目的是吸引顧客來消費(fèi),如果商業(yè)建筑不容易被找到或能見度差,就會(huì)影響到以后的經(jīng)營。日照情況對(duì)商業(yè)經(jīng)營也非常關(guān)鍵。據(jù)7月5日中央電視臺(tái)報(bào)道,由于長沙市持續(xù)高溫,在周末,許多消費(fèi)者選擇在商場(chǎng)購物躲避天氣,商業(yè)街區(qū)東面門庭若市而西面因?yàn)槲鲿竦脑蚶淅淝迩濉５窃诒狈降貐^(qū)商業(yè)選址時(shí),西南面的商業(yè)店鋪會(huì)非常好,因?yàn)楸狈教鞖饫浠驔龅臅r(shí)間長,顧客更喜歡光顧西南面的商業(yè)。
九、商圈的確定和研究
1.商圈的概念及分析目的
商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心,以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。這是原則性的標(biāo)準(zhǔn),在實(shí)際從事商圈設(shè)定時(shí)還必須考慮經(jīng)營業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)分布等因素。進(jìn)行商圈分析的目的有三:一是明確該商業(yè)區(qū)或商店的商圈范圍;二是了解商圈的人口分布狀況及生活結(jié)構(gòu);三是在此基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)測(cè)。如計(jì)劃開超市,根據(jù)周邊居民的人口規(guī)模、收入水平和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況等指標(biāo),就可以基本計(jì)算出該店可能達(dá)到的營業(yè)額。
2.商圈的構(gòu)成及顧客來源
商圈由核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈(又稱輻射商圈)組成。核心商圈的輻射半徑在1公里左右。包括這一商店顧客總數(shù)的55-70%。該商圈的顧客在人口中占的密度最高,消費(fèi)的客單價(jià)也最高,而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。
次級(jí)商圈內(nèi)包含了商店顧客總數(shù)的15-25%。其輻射的半徑在3-4公里,對(duì)一般的日用消費(fèi)品來講,很少能輻射到該商圈的人口,關(guān)鍵是取決于經(jīng)營業(yè)態(tài)。邊緣商圈輻射的半徑在7公里范圍。一般情況下只有大型百貨商場(chǎng)、專業(yè)店具備這樣的輻射能力真正的商圈不是絕對(duì)的同心圓模式,其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)者的位置、交通條件等許多因素。在商圈概念上有一個(gè)著名的海灘原理:即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販,一開始其各自的商圈范圍是均衡的,由于競(jìng)爭(zhēng)因素導(dǎo)致他們集中在一起,共同吸引顧客。如圖:
3.商圈的設(shè)定
商圈的設(shè)定是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作,在決定經(jīng)營什么業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上,不僅要對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)者狀況進(jìn)行調(diào)查和分析,基本確定其商圈范圍,而且要分析業(yè)態(tài)需求的顧客群,因?yàn)槊恳活櫩腿憾加刑囟ǖ南M(fèi)特征。因?yàn)?一方面只有經(jīng)營的商品符合其需求才能吸引潛在顧客的購物,商圈的規(guī)模和輻射范圍才能擴(kuò)大。另一方面,撇開顧客自身的不同,商圈規(guī)模的大小與商品購買頻率成反比。如顧客購買生鮮等日用消費(fèi)品頻率高,但是接受的購物距離短;而對(duì)服裝、家具、電器等耐用消費(fèi)品接受的購物距離長,但是其購買頻率又非常低。所以,必須結(jié)合業(yè)態(tài)的規(guī)劃來確定基本的商圈范圍。
根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃,在商圈的構(gòu)成基礎(chǔ)上,對(duì)商圈進(jìn)行設(shè)定,特別要針對(duì)擬吸引顧客群的生活結(jié)構(gòu)對(duì)未來的經(jīng)營銷售額進(jìn)行匡算,結(jié)合商店的實(shí)際情況,預(yù)計(jì)要達(dá)到的盈虧平衡點(diǎn)或目標(biāo)銷售額。
4.確定商圈的方法
商圈分析的方法有許多種,如零售吸引力法則(又稱里利法則)、商業(yè)飽和理論、康維斯“新零售引力法則”和哈夫的“概率模型”等。
零售吸引力法則是從確定商圈人口和距離兩個(gè)變量進(jìn)行分析,商圈規(guī)模的大小是由于人口的多少和距離商店的遠(yuǎn)近決定的,商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發(fā)揮作用。
商業(yè)飽和理論是通過計(jì)算零售商業(yè)市場(chǎng)飽和系數(shù),測(cè)定特定商圈內(nèi)某類商品銷售的飽和系數(shù)程度,通過其計(jì)算該區(qū)域內(nèi)同行業(yè)是過多還是不足。康維斯“新零售引力法則”與里利法則的不同在于,前者在一個(gè)城市中間地帶兩個(gè)商業(yè)區(qū)或商店的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,后者表示在相互間有明確競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的兩個(gè)城市間其商業(yè)經(jīng)營的比率關(guān)系。
哈夫的“概率模型”完全從消費(fèi)者的立場(chǎng)出發(fā),認(rèn)為消費(fèi)者利用某一商業(yè)設(shè)施的概率,取決于表現(xiàn)商品豐富性的營業(yè)面積,以及為購物所消耗的時(shí)間及商業(yè)設(shè)施的規(guī)模實(shí)力。
以上各種分析方法其研究的角度不同,所用的市場(chǎng)變量不同,達(dá)到的分析目的也不一樣,在具體商圈分析過程中還是要結(jié)合具體實(shí)際情況有選擇地運(yùn)用。由于我國目前實(shí)際情況,市場(chǎng)變量采集困難,很難單純用一種方法解決我們的分析問題,所以一般采取的辦法是將定性和定量研究方法相結(jié)合綜合運(yùn)用。就如同商業(yè)的前期調(diào)查和研究以上只是必須的調(diào)查內(nèi)容,仍有許多數(shù)據(jù)需要針對(duì)具體的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查,如人流量、車流量等等,關(guān)鍵弄清楚市場(chǎng)調(diào)查是為市場(chǎng)定位服務(wù)或者驗(yàn)證市場(chǎng)定位,市場(chǎng)調(diào)查只是手段,不是最終的目的。真正的商圈不是絕對(duì)的同心圓模式,其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)者的位置、交通條件等許多因素。在商圈概念上有一個(gè)著名的海灘原理:即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販,一開始其各自的商圈范圍是均衡的,由于競(jìng)爭(zhēng)因素導(dǎo)致他們集中在一起,共同吸引顧客。
篇2：市場(chǎng)調(diào)查在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性
“知已知彼,百戰(zhàn)不殆”,在當(dāng)今商品經(jīng)濟(jì)的時(shí)代,這同樣是一句至理名言。而企業(yè)知已知彼的方法就是市場(chǎng)調(diào)查。
市場(chǎng)調(diào)查就是運(yùn)用科學(xué)方法,有目的、有計(jì)劃地系統(tǒng)搜集、記錄、整理和分析有關(guān)市場(chǎng)活動(dòng)狀況的完整資料,為企業(yè)預(yù)測(cè)提供資料數(shù)據(jù),為經(jīng)營決策、制定計(jì)劃提供依據(jù)。因此說市場(chǎng)調(diào)查是企業(yè)了解市場(chǎng)情況,進(jìn)行市場(chǎng)判斷、預(yù)測(cè)、制定正確經(jīng)營策略的前提,也可以說,市場(chǎng)調(diào)查直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。
房地產(chǎn)業(yè)具有建設(shè)周期長、資金占?jí)毫看笄抑苻D(zhuǎn)時(shí)間長等特點(diǎn),因此如何正確地把握市場(chǎng),更具重要意義。
北京的房地產(chǎn)企業(yè)把市場(chǎng)調(diào)查作為一種預(yù)測(cè)市場(chǎng)、輔助決策的重要方法,在認(rèn)識(shí)上是有一個(gè)過程的。在1993年以前北京房地產(chǎn)市場(chǎng),可以說不需要進(jìn)行詳細(xì)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)查就可以把握市場(chǎng),因?yàn)槟菚r(shí)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯是賣方市場(chǎng)。只要你建,無論是住宅還是寫字樓,都不愁沒有買家,因此就不愁沒有錢掙,這可以說是一個(gè)最淺顯的道理。在當(dāng)時(shí)所謂的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查,以及依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查而進(jìn)行的可行性研究報(bào)告、資金測(cè)算,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來講,其主要的目的都是完成辦理政府批件的一個(gè)步驟,僅僅是一個(gè)文件,幾張紙而已。在那個(gè)“時(shí)間就是金錢”的時(shí)代里,沒有一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)浪費(fèi)時(shí)間認(rèn)真地去研究和分析市場(chǎng)究竟是什么樣的發(fā)展趨勢(shì),因?yàn)楫?dāng)時(shí)這樣做沒有必要。
但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨完善,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,市場(chǎng)調(diào)查工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的作用也逐漸顯得重要和現(xiàn)實(shí)起來。在是否購買項(xiàng)目用地時(shí),不能再象以往那樣由領(lǐng)導(dǎo)拍腦袋,憑經(jīng)驗(yàn)決定是否該買。對(duì)地價(jià)是多少才有盈利也需要認(rèn)真測(cè)算分析。這是因?yàn)榻鼛啄瓯本┑姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了重大的變化,已逐漸由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變成為買方市場(chǎng),而且買方也從過去的大機(jī)關(guān)、團(tuán)體逐漸過渡為個(gè)人,如果不了解什么樣的項(xiàng)目才是市場(chǎng)真正需要,對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)沒有明確、清醒的認(rèn)識(shí),盲目決策,如果一旦在購買土地的決策上發(fā)生失誤,其后果將是致命的。因此越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查是十分關(guān)鍵的一步。
在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段,市場(chǎng)調(diào)查的重點(diǎn)也不盡相同。
(一)購地前的宏觀調(diào)查
因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為一種特殊的商品具有不可移動(dòng)性這一特點(diǎn),所以房地產(chǎn)企業(yè)在購買土地之前,要對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)的整體市場(chǎng)供給、需求狀況進(jìn)行宏觀的調(diào)查,尤其是對(duì)該地塊周邊的市場(chǎng)供需情況進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查研究,這一區(qū)域各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)量是多少,消化量是多少,現(xiàn)在存量是多少,空置率及租金水平如何,結(jié)合該地區(qū)近兩年各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況,對(duì)各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格走勢(shì)如何進(jìn)行預(yù)測(cè)。同時(shí)進(jìn)行需求方面的調(diào)查,了解該地區(qū)對(duì)各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求情況。根據(jù)以上供需的宏觀調(diào)查結(jié)果,確定該地塊大致的產(chǎn)品定位--是做哪一類房地產(chǎn)項(xiàng)目,即:住宅、寫字樓、商場(chǎng)或其它類型建筑。之后,對(duì)所確定的類型項(xiàng)目進(jìn)行更為細(xì)致的調(diào)查,以確定是做哪一檔次的項(xiàng)目,即高檔、中檔、低檔或者是外銷、內(nèi)銷,以及主要客戶層的范圍,再進(jìn)行相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)測(cè)算,即:進(jìn)行征地、拆遷、設(shè)計(jì)、市政、建安、銷售、財(cái)務(wù)等費(fèi)用的估算與預(yù)計(jì)收入間的綜合盈虧分析。在合理成本利潤率條件下,才能做出是否購買的決策。應(yīng)該說這一階段的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果往往是最為關(guān)鍵的,因?yàn)閾?jù)此做出的決策將直接關(guān)系到項(xiàng)目經(jīng)營的成敗。
(二)購地后項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析
在購地后,就要進(jìn)行更為詳細(xì)而有重點(diǎn)的市場(chǎng)調(diào)查分析,依據(jù)所確定的產(chǎn)品宏觀定位,對(duì)同一檔次的項(xiàng)目市場(chǎng)供給情況及主要客戶層的具體需求進(jìn)行調(diào)查,以給要開發(fā)的產(chǎn)品提供更為細(xì)致的定位指導(dǎo)。以居住性項(xiàng)目為例,要根據(jù)主要客戶群體的消費(fèi)水平、職業(yè)特征、購買偏好等確定以哪一種戶型為主打戶型,各類戶型的建設(shè)比例,是采用什么樣的裝修標(biāo)準(zhǔn)等。對(duì)于主要消費(fèi)群體的調(diào)查,可以通過直接向可能的潛在客戶調(diào)查,也可以向租賃者了解客戶心態(tài),因?yàn)樽夥颗c買房的人對(duì)于房屋的渴望心理是相同的,他們對(duì)于房屋的需求也是相同的,而且許多租房者就是潛在的買房者,所以,通過對(duì)租賃者的調(diào)查去了解客戶的心態(tài)是最巧妙的捷徑。把調(diào)查來的素材去粗取精,去偽存真,進(jìn)行綜合分析研究,最后使產(chǎn)品的定位更加清晰。
以下是一次對(duì)潛在購房者進(jìn)行需求調(diào)查的部分結(jié)果:
1、可接受價(jià)位在8000-10000元/平方米的客戶對(duì)建筑面積需求以150-180平方米為最多。
2、在同樣可接受價(jià)位下客戶的首選戶型是三室二廳。
3、經(jīng)過對(duì)于周邊同檔次項(xiàng)目進(jìn)行供給調(diào)查發(fā)現(xiàn)所提供的三居以180平方米以上為供應(yīng)量最大。
供需兩方面綜合對(duì)比,可得出以下結(jié)論:即在該地區(qū)價(jià)位在8000-10000元/平方米的項(xiàng)目中,150-180平方米的三居室為市場(chǎng)供需的一個(gè)空白點(diǎn)。如果我們的項(xiàng)目已確定在這一價(jià)位內(nèi),就可以在項(xiàng)目戶型比例中給予考慮。
(三)配合產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行的調(diào)查
進(jìn)入設(shè)計(jì)階段,市場(chǎng)調(diào)查工作也應(yīng)不斷地深化。應(yīng)該選擇該地區(qū)同檔次的明星樓盤進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查,分析其在設(shè)計(jì)上的優(yōu)劣勢(shì),以便在設(shè)計(jì)時(shí)有所依據(jù),因?yàn)榉康禺a(chǎn)建設(shè)周期長,所以在設(shè)計(jì)中必須具有超前意識(shí)。要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝,就必須作到不僅別人有的我有,還要做到別人沒有想到的,我想到了才行。
2000年在京城CBD商圈內(nèi)閃亮登場(chǎng)的“鳳凰城”項(xiàng)目之所以在短短幾個(gè)月時(shí)間內(nèi)取得了銷售幾萬平方米的矯人業(yè)績(jī),就是其充分利用市場(chǎng)調(diào)查這一有利工具輔助設(shè)計(jì)的結(jié)果。
該項(xiàng)目的發(fā)展商在規(guī)劃設(shè)計(jì)之前,就進(jìn)行了有重點(diǎn)的市場(chǎng)調(diào)查工作,通過對(duì)大量購房潛在客戶進(jìn)行詳細(xì)的需求調(diào)查后,發(fā)現(xiàn)對(duì)高檔公寓項(xiàng)目的潛在客戶而言,小區(qū)內(nèi)的環(huán)境是除價(jià)格、位置、戶型、交通、周邊環(huán)境等因素外,對(duì)其購買影響最大的因素之一。因此在社區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)中充分考慮了小區(qū)內(nèi)的環(huán)境,特別聘請(qǐng)德國規(guī)劃師進(jìn)行園林景觀的規(guī)劃設(shè)計(jì):精心保留了現(xiàn)狀的楊樹林,其間有橢圓形林間漫步道穿越;小區(qū)主入口設(shè)計(jì)了以噴泉為主題的庭院廣場(chǎng),小溪及弧形水道流向園中樹林及噴泉,整體環(huán)境自然、寧靜、優(yōu)雅,使“鳳凰城”成為少有的入住時(shí)即為住戶提供良好生活環(huán)境的項(xiàng)目,大大提升了該項(xiàng)目的品質(zhì)。
在戶型設(shè)計(jì)時(shí)根據(jù)需求調(diào)查的結(jié)果,客戶對(duì)朝向有著非常強(qiáng)烈的偏好,而朝向是塔樓設(shè)計(jì)中一個(gè)比較難解決的問題。經(jīng)過仔細(xì)推敲,在設(shè)計(jì)中甚至不惜犧牲塔樓西南角可以建設(shè)的面積,而盡可能保證所有戶型的良好朝向。正是由于在設(shè)計(jì)中充分考慮了市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果,使其設(shè)計(jì)符合客戶的心理,且具有超前特性,使得該項(xiàng)目在周邊眾多樓盤中脫穎而出,令人耳目一新,立刻受到市場(chǎng)的歡迎,成為京城最熱賣樓盤之一。
(四)配合市場(chǎng)營銷進(jìn)行的調(diào)查
為配合房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)營銷,要對(duì)周邊同檔次項(xiàng)目進(jìn)行長期的跟蹤調(diào)查。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)之一是地域性,周邊同檔次的項(xiàng)目必將是強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,因此要對(duì)其進(jìn)行長期的跟蹤調(diào)查,尤其是對(duì)其銷售策略更要給予密切關(guān)注,以便公司隨時(shí)采取相應(yīng)對(duì)策,在競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地。比如經(jīng)過跟蹤調(diào)查,發(fā)現(xiàn)周邊同檔次項(xiàng)目采取了降價(jià)促銷的策略,在項(xiàng)目的近期營銷策劃中要考慮此情況,及時(shí)采取對(duì)策。并不一定也同時(shí)打降價(jià)牌,可以著重宣傳我項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì),讓客戶了解,我項(xiàng)目物有所值,這樣不僅可以減少客戶的流失,還可以借機(jī)提升我項(xiàng)目的檔次,反而可以變不利為有利。如果缺乏相關(guān)的調(diào)查,等到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營銷策略已對(duì)市場(chǎng)造成影響,再事后反應(yīng),就會(huì)十分被動(dòng),失去十分寶貴的商機(jī)。
(五)其它方面的調(diào)查工作
在項(xiàng)目開發(fā)過程中,還應(yīng)根據(jù)公司對(duì)某些具體方面的特殊要求,進(jìn)行一些專門性、一次性的調(diào)查,如:對(duì)新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的調(diào)查,對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及提供的服務(wù)的調(diào)查等,以為公司的一些具體決策提供依據(jù)。比如中關(guān)村地區(qū)的某個(gè)項(xiàng)目,經(jīng)過認(rèn)真的調(diào)查分析后,在外裝修方面采用干掛磁板等新技術(shù),使該項(xiàng)目頗具吸引力。
總之,房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查工作應(yīng)該是一項(xiàng)長期的工作。有些人認(rèn)為:只有項(xiàng)目開發(fā)初期才需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,過后就不必要了。這種想法是錯(cuò)誤的。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、政策的變化,人們生活方式、思想觀念等都會(huì)發(fā)生變化,這些變化無疑會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響,可以說市場(chǎng)和天氣一樣,無時(shí)不在變化。事實(shí)也確實(shí)如此,例如,在一年前140-16 0平方米的大戶型、躍層式的住宅熱賣,但從去年開始,小于100平方米的小戶型銷售情況非常地火爆。曾幾何時(shí),京城的住宅幾乎全被塔式高層所占據(jù),如今,板式小高層、多層帶電梯的板式住宅,TOWNHOUSE(連排住宅)都十分暢銷。甚至“SOHO”等一批新概念住宅也一度成為市場(chǎng)的寵兒,可見市場(chǎng)在瞬息萬變。如果沒有經(jīng)常性的市場(chǎng)調(diào)查工作,就不可能及時(shí)了解市場(chǎng)的變化情況和采取應(yīng)變措施。因此,具有遠(yuǎn)見卓識(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)該選派專人,設(shè)立專職負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查的工作部門或組織系統(tǒng),訂立合理的規(guī)章制度,讓房地產(chǎn)企業(yè)本身的市場(chǎng)調(diào)查工作不會(huì)時(shí)斷時(shí)續(xù),而是結(jié)合營銷業(yè)務(wù)的實(shí)際需要不斷地改變調(diào)查的重點(diǎn),經(jīng)常性地發(fā)揮應(yīng)有的作用。使市場(chǎng)調(diào)查工作貫穿著房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段,真正成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。
篇3：項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容
一、城市投資環(huán)境調(diào)查
(一)政策法律環(huán)境調(diào)查
1. 城市發(fā)展戰(zhàn)略
2. 城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃
3. 土地利用總體規(guī)劃
4. 房改政策
5. 開發(fā)區(qū)政策
6. 房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、經(jīng)營的法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及相關(guān)政策
7. 房地產(chǎn)稅收政策:營業(yè)稅、所得稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅、投資方向調(diào)節(jié)稅等
8. 房地產(chǎn)金融政策:信貸政策、信貸規(guī)模、利率水平
9. 土地制度和土地政策:土地供給政策、遞加補(bǔ)償規(guī)定、土地收費(fèi)規(guī)定、土地出讓方式
10. 產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策:建設(shè)項(xiàng)目控制、政策性資金控制、外資投向指引
11. 人口政策、戶籍制度
(二) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查
1.城市總體發(fā)展規(guī)劃
2.地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域
3.國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)
4.政府辦事效率及工作作風(fēng)
5.政府財(cái)政收支狀況
6.房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重
7.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)
8.就學(xué)條件
9.基礎(chǔ)設(shè)施情況
(三) 人口及社會(huì)環(huán)境
1.人口總量和密度
2.居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平
3.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)
4.居民就業(yè)狀況及收入水平
5.社會(huì)治安情況
6.居民需求結(jié)構(gòu)及特征
(四)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查
1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查
a)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)
b)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)
c)市場(chǎng)需求影響因素:如國家關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化;消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況
消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況;消費(fèi)者的收入變化及其購買能力與投向,使用中建筑物的物理狀況 d)購買行為:投資、投機(jī)、自住,影響消費(fèi)者購買行為的社會(huì)因素及心理因素等
e)住宅消費(fèi)狀況:①居民現(xiàn)有住宅人均面積;②居民住宅形態(tài)及比重;③五至十年內(nèi)規(guī)劃人均居住面積。
2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況調(diào)查
a)可供開發(fā)的土地資源及規(guī)劃要求狀況
b)各種類型土地供應(yīng)量:①上年土地供應(yīng)量;②今年土地供應(yīng)量;③下年土地供應(yīng)量預(yù)測(cè)。
c)樓面地價(jià)或單位地面價(jià)
d)房產(chǎn)供應(yīng)量(來自:www.dewk.cn)①上年房產(chǎn)供應(yīng)量;②今年房產(chǎn)供應(yīng)量;③下年房產(chǎn)供應(yīng)量預(yù)測(cè)。
e)新開發(fā)房地產(chǎn)面積:計(jì)劃、新開工、在施工、竣工
3. 房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查
a) 現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期
b) 居民對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的要求:區(qū)位要求、戶型面積要求、價(jià)格要求、物業(yè)管理要求、景觀綠化要求、升值潛力要求、裝修要求、智能化設(shè)
施要求、售后服務(wù)要求等
c) 居民對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度
d) 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的應(yīng)用情況
e) 建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況
4. 房地產(chǎn)價(jià)格及交易情況調(diào)查
a) 本城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格狀況
b) 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)
c) 市場(chǎng)供求情況的變化趨勢(shì)
d) 影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素:如政府價(jià)格政策
e) 房地產(chǎn)價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小
f) 開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響
g) 價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)
h) 各類房產(chǎn)成交量:①上年成交量;②今預(yù)測(cè)量;
5. 房地產(chǎn)促銷調(diào)查
a) 廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定
b) 廣告媒體使用情況的調(diào)查
c) 廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查
d) 人員促銷的配備狀況
e) 各種公關(guān)活動(dòng)對(duì)租、售績(jī)效的影響
f) 各種營業(yè)推廣活動(dòng)的租、售績(jī)效
6. 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查
a) 營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況
b) 市場(chǎng)營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因
c) 租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況
d) 客戶對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)
二、意向投資項(xiàng)目調(diào)查 ; (一)投資項(xiàng)目自身情況調(diào)查
1. 項(xiàng)目土地現(xiàn)狀調(diào)查
a) 土地使用權(quán)獲得方式:招標(biāo)、拍賣、掛牌、轉(zhuǎn)讓
b) 地理位置、土地面積、形狀及四至
c) 土地價(jià)格:樓面地價(jià)、單位地面價(jià)
d) 土地規(guī)劃使用性質(zhì)、年限
e) 地質(zhì)地貌狀況
f) 九通一平現(xiàn)狀(道路、給水、供電、排污水、排雨水、電話、寬帶、閉路、燃?xì)狻?chǎng)地平整)
g) 地下、地上附著物現(xiàn)狀及遷除完成情況
h) 周邊道路及綜合管網(wǎng)現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)
i)項(xiàng)目用地規(guī)劃控制指標(biāo):容積率、建筑密度、綠地率、建筑退讓、建筑風(fēng)格、高度、用途、內(nèi)外交通組織、停車位、公共配套要求等
2. 項(xiàng)目用地周邊氣候、環(huán)境調(diào)查
a) 項(xiàng)目所在地天氣狀況:日照、風(fēng)向、降水量、天然周期性災(zāi)害
b) 地塊周邊建筑物情況
c) 周邊環(huán)境污染狀況:空氣、水源、噪音
d) 周邊衛(wèi)生狀況
e) 綠化景觀
f) 歷史人文景觀
g)建筑抗震設(shè)計(jì)等級(jí)
3. 地塊交通條件調(diào)查
a) 周邊市政路網(wǎng)現(xiàn)狀及規(guī)劃路
b) 到達(dá)、經(jīng)過地塊的交通線路
c) 項(xiàng)目所在區(qū)域水、陸、空交通狀況
d) 交通近期、中期規(guī)劃情況
4. 項(xiàng)目所在區(qū)域配套設(shè)施調(diào)查
a) 購物場(chǎng)所
b) 醫(yī)療衛(wèi)生
c) 文化教育
d) 金融服務(wù)
e) 郵政、通信服務(wù)
f) 娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)休閑
g) 垃圾收集站分布情況
5. 其他
a) 項(xiàng)目投資優(yōu)惠政策:如稅,費(fèi)減免、地價(jià)款的付款方式等
b) 各類貸款獲取的可能性、利率、期限、償還方式
c) 開發(fā)過程中的各項(xiàng)規(guī)費(fèi):市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、教育附加費(fèi)、房屋交易管理費(fèi)、設(shè)計(jì)圖紙審查費(fèi)、建安工程勞保費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、
白蟻防治費(fèi)、人防費(fèi)、水電增容費(fèi)、綠化代植費(fèi)、排污費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、當(dāng)?shù)馗鞣N規(guī)費(fèi)等
d) 當(dāng)?shù)氐慕ㄖ杀?如各種建筑結(jié)構(gòu)每平方米造價(jià)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
e) 項(xiàng)目開發(fā)成本測(cè)算:土地成本、建安費(fèi)用、園林綠化費(fèi)用、開發(fā)規(guī)費(fèi)、附屬配套費(fèi)用、稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用、不可預(yù)
見費(fèi)
f) 項(xiàng)目是否存在其他債權(quán)、債務(wù)問題
g) 政府和其他有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目的態(tài)度
h) 開發(fā)過程中可能遇到的干擾因素
(二) 競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)情況調(diào)查
競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)定義:同一區(qū)位、相同類型、售價(jià)相近的物業(yè);同一城市內(nèi)銷售價(jià)位相近的物業(yè);同一城市內(nèi)相同類型的物業(yè);
1. 競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的區(qū)位
區(qū)域特征:地域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生活水準(zhǔn)、文化教育等
發(fā)展規(guī)劃:政府對(duì)城市土地、空間布局、城市性質(zhì)的綜合部署和調(diào)整
周邊環(huán)境:人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、生活配套 項(xiàng)目狀況:地理位置、規(guī)劃條件、配套狀況
交通條件:地塊附近的交通工具和交通方式
2.競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的產(chǎn)品特征
建筑參數(shù):總建筑面積、總占地面積、建筑密度、容積率、綠地率、層高、車庫比例等
面積戶型:戶型配比、面積配比、建筑面積、公攤率
裝修標(biāo)準(zhǔn):建筑風(fēng)格、大堂、電梯廳、走道、外立面、居室、客廳、廚衛(wèi)
建筑結(jié)構(gòu)形式、
建筑基礎(chǔ)形式:
3.競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的配套狀況
周邊獨(dú)有配套設(shè)施:學(xué)校、大型購物場(chǎng)所、體育設(shè)施、公園等
小區(qū)自建配套設(shè)施:會(huì)所、學(xué)校、購物場(chǎng)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等
小區(qū)智能、安防狀況
園林景觀
物業(yè)管理水平及收費(fèi)水平
水、電、通信、燃?xì)獾攘糍M(fèi)用及辦證費(fèi)用的承擔(dān)情況
4. 競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的工期安排
各期開、竣工日期
各期交付量、交付時(shí)間
推盤時(shí)間
5. 競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的價(jià)格
單價(jià):反映樓盤品質(zhì)高低,如起價(jià)、平均單價(jià)、主力單價(jià)、最高單價(jià)、層次差、朝向差
總價(jià):反映目標(biāo)客戶群的選擇
付款方式:一次性、按揭、分期、開發(fā)商貸款
優(yōu)惠方式
6.競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的廣告
售樓處:地點(diǎn)選擇、裝修設(shè)計(jì)、形象展示、三維動(dòng)畫、沙盤
廣告媒體:報(bào)刊、電視、網(wǎng)絡(luò)、車體、戶外(路牌、燈箱、條幅、布幅)
廣告投放強(qiáng)度:廣告刊登次數(shù)和篇幅,媒體的數(shù)量和大小等
廣告風(fēng)格
推廣主題、主廣告語
7.競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)銷售情況
現(xiàn)場(chǎng)情況:人流頻率、數(shù)量、關(guān)注內(nèi)容、銷售人員狀況
銷售率
銷售順序:不同總價(jià)、戶型、面積的房屋銷售順序,分析市場(chǎng)暢銷戶型
分期推盤節(jié)奏
銷售形式:內(nèi)部定購、正式簽約
客戶群分析:客戶的職業(yè)、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、收入
8. 競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)銷售渠道使用情況
租售代理商
其他配銷渠道
9. 競(jìng)爭(zhēng)者的實(shí)力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢(shì)調(diào)查
專業(yè)化程度
品牌知名度
商品房質(zhì)量
成本狀況
價(jià)格策略
合作單位(設(shè)計(jì)、施工、策劃、營銷、廣告、園林、物業(yè))
業(yè)務(wù)組合及財(cái)務(wù)實(shí)力
綜合管理能力
與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系
10. 同類型產(chǎn)品的供給量和在市場(chǎng)上的銷售量
11. 同一區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)的月租金及入住率
12. 競(jìng)爭(zhēng)性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)
13. 對(duì)未來競(jìng)爭(zhēng)情況的分析與估計(jì)