房地產(chǎn)項目在開發(fā)的前期應(yīng)對地塊的價值、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進行分析和研究,以期對項目進行整體的可行性分析并對市場定位提供依據(jù)回避風(fēng)險。商業(yè)房地產(chǎn)因為其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性,所以更需要在開發(fā)前期進行市場調(diào)查和研究。但是,從市場調(diào)查和研究本身并不能得出市場定位的結(jié)論,他們的作用僅限于驗證或者為市場定位尋找依據(jù)。
從我們在客戶的顧問的過程中總結(jié)包括經(jīng)濟環(huán)境的分析和研究、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究、區(qū)域零售市場調(diào)查與分析、典型性調(diào)查與研究、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析、消費者消費行為的調(diào)查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究以下幾方面內(nèi)容,希望和大家一起探討。
一、經(jīng)濟環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究
開發(fā)任何一個項目都涉及到經(jīng)濟環(huán)境的分析和研究,尤其是商業(yè)房地產(chǎn)項目,由于其開發(fā)周期長、投資大,受經(jīng)濟發(fā)展和政策的影響大,其開發(fā)的最終目的是通過出租經(jīng)營或者銷售來實現(xiàn)開發(fā)利潤,因此其風(fēng)險很大。所以,在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目時,對經(jīng)濟環(huán)境進行研究就顯得十分重要。在調(diào)查和研究時應(yīng)重點對以下指標進行調(diào)查和分析。
◆總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費水平等
◆GDP發(fā)展狀況及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況
◆全社會消費品零售總額
◆全市商業(yè)增加值
◆城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入
◆城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額
通過對統(tǒng)計局和城調(diào)隊定期公布的數(shù)據(jù)進行連續(xù)3-5年的分析,基本可以反映出一個城市經(jīng)濟發(fā)展的總水平。有些資料通過統(tǒng)計年鑒和政府工作報告獲得。
二、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查
所在區(qū)域城市的結(jié)構(gòu)對商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)有重要的意義,在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)不論是同業(yè)態(tài)的聚集經(jīng)營還是不同業(yè)態(tài)的錯位互補都可能存在市場商機;在城市中該區(qū)域的位置若在行政、經(jīng)濟、文化等人口活動密集的地方,則城市的機能易于發(fā)揮出來,由于人流集中自然能形成商業(yè)的經(jīng)營氛圍。以上只是其中的一方面,還包括:
◆公共設(shè)施狀況
◆交通體系狀況
◆道路狀況、通行量
◆城市性質(zhì)與功能特點
◆各項城市的機能
◆城市規(guī)劃
通過對區(qū)域內(nèi)實際生活的空間,包括中心地帶及周圍區(qū)域城市結(jié)構(gòu)機能的調(diào)查,了解該區(qū)域內(nèi)設(shè)施、交通、地勢條件、活動空間等環(huán)境的現(xiàn)狀以及將來的發(fā)展規(guī)劃。例如,交通網(wǎng)的開發(fā)計劃,交通網(wǎng)密布的地方往往是人口容易集中或流量特別大的地方,所以在調(diào)查時對于交通路線及來往的車輛、班次、載客量等均作為調(diào)查的要素;城市發(fā)展規(guī)劃對商業(yè)將來的發(fā)展非常關(guān)鍵,諸如大型社區(qū)的發(fā)展計劃以及商業(yè)區(qū)建設(shè)計劃將直接對項目的規(guī)劃以及未來的經(jīng)營產(chǎn)生重要影響。
以上調(diào)查必須通過專業(yè)的市場調(diào)查公司實地調(diào)查了解,由于反映問題的角度不同,一般的調(diào)查人員很難完成以上工作,調(diào)查必須有目的性,如果不知道目的是為什么,這樣得到的調(diào)查數(shù)據(jù)和資料的參考價值將大打折扣。
三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究
每一個城市發(fā)展都有發(fā)展的規(guī)劃,商業(yè)布局和規(guī)劃也是城市機能完善的標志,十多年以來,我國的第三產(chǎn)業(yè)特別是零售服務(wù)業(yè)的發(fā)展有目共睹,尤其是上世紀末百貨商場大量倒閉、超市業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展和外資零售商業(yè)的“入侵”,既加快了零售業(yè)的整體發(fā)展,也出現(xiàn)大型商業(yè)設(shè)施重復(fù)建設(shè)、資源浪費和過度競爭等現(xiàn)象,對國內(nèi)零售商業(yè)的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn),一些大中城市行業(yè)管理部門開始加強商業(yè)網(wǎng)點整體規(guī)劃和布局工作。
為增強城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃管理的科學(xué)性、權(quán)威性,擴大規(guī)劃工作覆蓋面,國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會國內(nèi)貿(mào)易局于今年一月二十四日,在《關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的指導(dǎo)意見》(國經(jīng)貿(mào)貿(mào)易[20**]789號)和《關(guān)于進一步做好大中城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的通知》(國經(jīng)貿(mào)廳貿(mào)易[20**]44號)的基礎(chǔ)上,又下發(fā)了《關(guān)于加強城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的通知》,要求直轄市、計劃單列市、省會(首府)城市盡快制定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃,要求未制定城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的直轄市、計劃單列市、省會(首府)城市要加大工作力度,盡快制定城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃并報貿(mào)易局備案。凡未制定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃(包括含有網(wǎng)點規(guī)劃內(nèi)容的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃)的城市,不得上報外商投資商業(yè)企業(yè)項目。通知要求在20**年12月底前完成規(guī)劃的制定及城市商業(yè)網(wǎng)點依法管理體系的建立工作。
目前包括北京等省會城市和計劃單列市已經(jīng)完成了該項工作,在對大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中,開發(fā)商及時
了解商業(yè)網(wǎng)點的布局規(guī)劃非常關(guān)鍵,避免政策性的風(fēng)險和重復(fù)建設(shè)。例如,北京市商業(yè)委員會關(guān)于商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃不僅考慮目前商業(yè)布局特點,而且結(jié)合城市發(fā)展對限制地區(qū)的限制項目都有明確的規(guī)定:特別鼓勵在四環(huán)路周邊發(fā)展大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈;新發(fā)展的居住區(qū),10-15萬人要規(guī)劃建設(shè)一個地區(qū)級商業(yè)中心;地區(qū)級商業(yè)中心1公里以外的居民區(qū),原則上居住人口1-3萬應(yīng)有一個綜合性的社區(qū)商業(yè)中心。這些都是結(jié)合城市發(fā)展實際情況提出具體的建設(shè)性要求。四、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)的市場調(diào)查與分析
如果說前面所要調(diào)查的內(nèi)容主要是宏觀經(jīng)濟形勢、政策等方面的研究,那么區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)則是區(qū)域零售業(yè)實際情況的調(diào)查,在通常意義上是我們常講的商業(yè)普查。它不僅反映區(qū)域內(nèi)零售業(yè)經(jīng)濟活動的指標和商業(yè)特征,而且其綜合反映的各項指標和內(nèi)容為項目的市場定位、業(yè)態(tài)設(shè)計、經(jīng)濟效益預(yù)測提供定性的參考分析。
◆地區(qū)間的銷售動向
◆業(yè)種別的銷售動向
◆商業(yè)地區(qū)間的競爭狀況
◆大型主力店的動向
以上內(nèi)容的取得必須通過商業(yè)普查,對區(qū)域內(nèi)經(jīng)營商戶從經(jīng)營內(nèi)容、商鋪面積、租金、員工數(shù)量、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、存在的問題、發(fā)展和經(jīng)營動向等進行調(diào)查,通過反映的一般性的問題,分析能否得出普遍性的結(jié)論。
五、典型性調(diào)查與研究
對大型商業(yè)區(qū)進行市場定位和商業(yè)功能建議,在初步的市場定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃基礎(chǔ)上,除通過哈夫模型和損益計劃等經(jīng)濟效益分析方法進行預(yù)測和評估以外,對城市所在地同類型業(yè)態(tài)收益狀況進行調(diào)查和了解也非常關(guān)鍵。對大型商業(yè)區(qū)的規(guī)劃,可以選擇本區(qū)域百貨商場、超市、專業(yè)市場、餐飲、娛樂等主要從規(guī)模、提供的產(chǎn)品或服務(wù)、客流量、交通來源等幾個方面來分析現(xiàn)狀及結(jié)構(gòu)特點,以便做競爭分析,對以上典型業(yè)態(tài)要分析每種設(shè)計業(yè)態(tài)的收益狀況。
六、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析
在一個區(qū)域內(nèi)做商業(yè)地產(chǎn),必須首先調(diào)查該區(qū)域未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)計,對許多開發(fā)商來講,以前在開發(fā)住宅項目的時候沒有這方面的意識,因為住宅的需求量大,進行市場定位和細分的空間廣闊。而商業(yè)不同,它最終取決于租賃和銷售后的經(jīng)營如何去支撐。所以,不論是經(jīng)營者還是投資人在選擇商鋪的時候都會慎重考慮。
在前期調(diào)查中,首先應(yīng)考慮區(qū)域的規(guī)劃情況,了解其規(guī)劃的規(guī)模、開發(fā)的時間等。商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量是一個非常重要的因素,它直接決定我們未來的商業(yè)做多大,做什么。在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》中,明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積,對公共服務(wù)設(shè)施的控制指標,即每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積700-910平方米;社區(qū)服務(wù)每千人指標59-464平方米;金融郵電每千人指標60-80平方米,以上合計819-1454平方米。根據(jù)具體項目的不同,規(guī)劃部門對商業(yè)面積的開發(fā)要求以及建筑形式的要求不同;對于開發(fā)商來講,在具體開發(fā)中,應(yīng)根據(jù)實際情況,選擇好開發(fā)時間。開發(fā)太早,會由于居住人口規(guī)模沒有達到基本需求,導(dǎo)致消費需求不足,租賃經(jīng)營不理想;開發(fā)太晚,則不能很好滿足居民的生活需求,且會損失商業(yè)機會。如天通苑,由于一開始沒有發(fā)現(xiàn)商業(yè)價值,商業(yè)開發(fā)比較晚,所以當大量的人口入住后形成巨大的市場需求,入住的居民也發(fā)現(xiàn)商業(yè)價值,許多買了一層住宅的居民,將房屋紛紛租賃給裝修、美容美發(fā)的商戶。
所以,我們必須在具體運營項目的時候,對周邊商業(yè)的規(guī)劃以及居住區(qū)商業(yè)配套、開發(fā)的時間進行調(diào)查和分析;對已經(jīng)開發(fā)的居住區(qū)商業(yè)配套的情況、業(yè)態(tài)的構(gòu)成進行綜合分析?，F(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)完全市場化運營,我們開發(fā)的目的不僅要實現(xiàn)市場價值的最大化,而且要實現(xiàn)社會效應(yīng)的最大化。
七、消費者消費行為的調(diào)查與研究
消費者的消費行為研究又稱生活結(jié)構(gòu)研究。對其調(diào)查和研究的目的主要是收集該地區(qū)內(nèi)消費者生活形態(tài)的資料,即針對消費者生活的特性,從人口結(jié)構(gòu)、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費水平、購買行為以及選擇的交通出行方式等方面對消費者消費行為進行定量和定性研究。
1.人口結(jié)構(gòu)。人口結(jié)構(gòu)主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進行分類整理,以便深入分析。除對目前的人口結(jié)構(gòu)調(diào)查外,對過去人口的集聚、膨脹的速度以及將來人口結(jié)構(gòu)的變遷進行預(yù)測。如在區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)高校,人口的增加的速度和人口結(jié)構(gòu)變化將非常快,將直接影響整個區(qū)域的消費行為,而且對業(yè)態(tài)的設(shè)計產(chǎn)生重大影響。
2.家庭戶數(shù)構(gòu)成。家庭戶數(shù)構(gòu)成是人口結(jié)構(gòu)的基本資料之一,可依據(jù)家庭戶數(shù)變動的情形及家庭人數(shù)、成員狀況、人員的變化趨勢進行了解,進而可以由人員構(gòu)成比率,洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。如這幾年通州區(qū)許多項目吸納了大量的城市搬遷戶和CBD的小白領(lǐng),在短短時間內(nèi)擴大了人口規(guī)模,而且家庭結(jié)構(gòu)和戶數(shù)完全不一樣。城市的搬遷戶以3-5人老中少三代同堂的家庭為主,而CBD的小白領(lǐng)以2人家庭模式居多。
; 3.收入水平。根據(jù)收入水平確定消費的可能性、消費能力以及目前的消費處于什么樣的狀況。例如個人年收入在2萬元的消費者和5萬元的消費者相比,他們在選擇服裝的購買場所時是完全不同的。前者的選擇以市場,而后者主要的選擇地點是專賣店和百貨商場。
4.消費水平。消費水平是地區(qū)內(nèi)消費活動的直接指標,對零售業(yè)來說是最重要的衡量指標。據(jù)此可以了解每一個家庭的消費情形,并針對消費內(nèi)容依據(jù)商品類別劃分,這樣可以計算出商圈內(nèi)的消費購買力的概況。
5.購買行為。分析其主要的目的有二:一是可以了解消費者經(jīng)常在哪里消費以及消費的主要商品和服務(wù);二是知悉選擇商品和服務(wù)的標準,以便對該地區(qū)的消費意識作深入探討。
6.交通和出行方式。隨著汽車越來越多地進入家庭,人們交通方式變化,由此導(dǎo)致了消費者的購物習(xí)慣以及選擇的消費內(nèi)容。在消費者消費的空間和尺度上,對不同的業(yè)態(tài)、業(yè)種的需求在路上花費的時間都有心理尺度,如對家庭日用消費品的需求主要就近完成,在路上的時間要求在15分鐘以內(nèi);而購買服裝、家具電器等商品選擇去大商場和購物中心,花費的時間可以比較長,而交通出行方式改變了消費的時間和空間,以前步行或騎自行車需要半小時,由于汽車進入家庭也許只需要10分鐘。所以,對區(qū)域內(nèi)消費者選擇何種交通工具的研究非常重要。
八、立地條件研究
除對區(qū)域內(nèi)各種因素進行研究外,具體項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個研究要素。立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和其本身的因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂“一步三市”,立地差之毫厘,會導(dǎo)致業(yè)績失之千里。
一個商店的立地力,首先和他的周邊環(huán)境密切相關(guān),主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度、鄰居的類別等。
1.道路類別。道路類別是立地力的第一要素,它直接影響消費行為。道路依用途可分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道。像王府井大街是全國著名的商業(yè)干道;朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。對商業(yè)選址來說,商業(yè)干道是最好的道路類別,其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。
2.顧客是否容易達到商業(yè)區(qū)。除了道路類別以外,還要考慮道路是否有障礙物,比如交通欄隔。以大家非常熟悉北京國際展覽中心家樂福為例。以前沒有中間交通欄隔的時候,從兩個方向來的人流都比較容易去購物,而增加欄隔后對西面來的顧客非常不方便,交通欄隔對家樂福的影響怎么樣,我們暫不理論,但是對面的許多專賣店和飯館生意肯定會因此受到影響,即使增加了過街天橋,這種影響也難被消除。
3.周邊環(huán)境和目前的商業(yè)設(shè)施。這也是為什么北京的家具廣場都喜歡選擇在玉泉營的原因。同業(yè)經(jīng)營雖然會使新店面臨強大的競爭,但也能形成集合效應(yīng),帶來單一消費人流;業(yè)態(tài)的錯位經(jīng)營或者互補性也很關(guān)鍵,玉泉營周邊的花卉市場就具備業(yè)態(tài)的交叉性,有利于共同聚集人氣。
4.商業(yè)的能見度和日照情況。商業(yè)建筑能否容易找到即商業(yè)的能見度也是一個非常關(guān)鍵的要素,尤其是大型商業(yè)建筑。因為商業(yè)的根本目的是吸引顧客來消費,如果商業(yè)建筑不容易被找到或能見度差,就會影響到以后的經(jīng)營。日照情況對商業(yè)經(jīng)營也非常關(guān)鍵。據(jù)7月5日中央電視臺報道,由于長沙市持續(xù)高溫,在周末,許多消費者選擇在商場購物躲避天氣,商業(yè)街區(qū)東面門庭若市,而西面因為西曬的原因冷冷清清。但是在北方地區(qū)商業(yè)選址時,西南面的商業(yè)店鋪會非常好,因為北方天氣冷或涼的時間長,顧客更喜歡光顧西南面的商業(yè)。
九、商圈的確定和研究
1.商圈的概念及分析目的
商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心,以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。這是原則性的標準,在實際從事商圈設(shè)定時還必須考慮經(jīng)營業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)分布等因素。進行商圈分析的目的有三:一是明確該商業(yè)區(qū)或商店的商圈范圍;二是了解商圈的人口分布狀況及生活結(jié)構(gòu);三是在此基礎(chǔ)上進行經(jīng)濟效益的預(yù)測。如計劃開超市,根據(jù)周邊居民的人口規(guī)模、收入水平和競爭對手情況等指標,就可以基本計算出該店可能達到的營業(yè)額。
2.商圈的構(gòu)成及顧客來源
商圈由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈(又稱輻射商圈)組成。核心商圈的輻射半徑在1公里左右。包括這一商店顧客總數(shù)的55-70%。該商圈的顧客在人口中占的密度最高,消費的客單價也最高,而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。
次級商圈內(nèi)包含了商店顧客總數(shù)的15-25%。其輻射的半徑在3-4公里,對一般的日用消費品來講,很少能輻射到該商圈的人口,關(guān)鍵是取決于經(jīng)營業(yè)態(tài)。邊緣商圈輻射的半徑在7公里范圍。一般情況下只有大型百貨商場、專業(yè)店具備這樣的輻射能力。
真正的商圈不是絕對的同心圓模式,其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。在商圈概念上有一個著名的海灘原理:即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販,一開始其各自的商圈范圍是均衡的,由于競爭因素導(dǎo)致他們集中在一起,共同
吸引顧客。3.商圈的設(shè)定
商圈的設(shè)定是一項非常復(fù)雜的工作,在決定經(jīng)營什么業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上,不僅要對周邊競爭者狀況進行調(diào)查和分析,基本確定其商圈范圍,而且要分析業(yè)態(tài)需求的顧客群,因為每一顧客群都有特定的消費特征。因為,一方面只有經(jīng)營的商品符合其需求才能吸引潛在顧客的購物,商圈的規(guī)模和輻射范圍才能擴大。另一方面,撇開顧客自身的不同,商圈規(guī)模的大小與商品購買頻率成反比。如顧客購買生鮮等日用消費品頻率高,但是接受的購物距離短;而對服裝、家具、電器等耐用消費品接受的購物距離長,但是其購買頻率又非常低。所以,必須結(jié)合業(yè)態(tài)的規(guī)劃來確定基本的商圈范圍。
根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃,在商圈的構(gòu)成基礎(chǔ)上,對商圈進行設(shè)定,特別要針對擬吸引顧客群的生活結(jié)構(gòu)對未來的經(jīng)營銷售額進行匡算,結(jié)合商店的實際情況,預(yù)計要達到的盈虧平衡點或目標銷售額。
4.確定商圈的方法
商圈分析的方法有許多種,如零售吸引力法則(又稱里利法則)、商業(yè)飽和理論、康維斯“新零售引力法則”和哈夫的“概率模型”等。
零售吸引力法則是從確定商圈人口和距離兩個變量進行分析,商圈規(guī)模的大小是由于人口的多少和距離商店的遠近決定的,商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發(fā)揮作用。
商業(yè)飽和理論是通過計算零售商業(yè)市場飽和系數(shù),測定特定商圈內(nèi)某類商品銷售的飽和系數(shù)程度,通過其計算該區(qū)域內(nèi)同行業(yè)是過多還是不足。
康維斯“新零售引力法則”與里利法則的不同在于,前者在一個城市中間地帶兩個商業(yè)區(qū)或商店的競爭關(guān)系,后者表示在相互間有明確競爭關(guān)系的兩個城市間其商業(yè)經(jīng)營的比率關(guān)系。
哈夫的“概率模型”完全從消費者的立場出發(fā),認為消費者利用某一商業(yè)設(shè)施的概率,取決于表現(xiàn)商品豐富性的營業(yè)面積,以及為購物所消耗的時間及商業(yè)設(shè)施的規(guī)模實力。
以上各種分析方法其研究的角度不同,所用的市場變量不同,達到的分析目的也不一樣,在具體商圈分析過程中還是要結(jié)合具體實際情況有選擇地運用。由于我國目前實際情況,市場變量采集困難,很難單純用一種方法解決我們的分析問題,所以一般采取的辦法是將定性和定量研究方法相結(jié)合綜合運用。就如同商業(yè)的前期調(diào)查和研究以上只是必須的調(diào)查內(nèi)容,仍有許多數(shù)據(jù)需要針對具體的項目進行調(diào)查,如人流量、車流量等等,關(guān)鍵弄清楚市場調(diào)查是為市場定位服務(wù)或者驗證市場定位,市場調(diào)查只是手段,不是最終的目的。
篇2：X房地產(chǎn)項目市調(diào)內(nèi)容
某房地產(chǎn)項目市調(diào)內(nèi)容
一、宏觀環(huán)境
1、經(jīng)濟狀況
調(diào)查目的：針對房地產(chǎn)市場的發(fā)展的經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析
調(diào)查內(nèi)容：（1）區(qū)域GDP（即國民生產(chǎn)總量），人均GDP，及同比上年的增長幅度
（2）城市居民的年人均可支配收入、人均儲蓄存款
?。?）當?shù)氐谝?、第二、第三產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)出及變化情況（即農(nóng)業(yè)、工業(yè)及建筑業(yè)、其他產(chǎn)業(yè)）
?。?）當?shù)氐膫€體經(jīng)濟、私營經(jīng)濟的情況
調(diào)查方法：到當?shù)亟y(tǒng)計局索要統(tǒng)計年鑒和網(wǎng)上查詢有關(guān)數(shù)據(jù)
附：如無統(tǒng)計年鑒，可向統(tǒng)計局咨詢或索要簡表或網(wǎng)上得到的基本統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
2、城市整體規(guī)劃和項目周邊地塊的規(guī)劃
調(diào)查目的：從各區(qū)塊規(guī)劃、功能定位和居住、商業(yè)等環(huán)境的了解以幫助項目經(jīng)理對項目進行市場定位，挖掘可能實現(xiàn)更大利潤的潛在定位。為未來房地產(chǎn)發(fā)展方向提供依據(jù)。
調(diào)查內(nèi)容：（1）城市區(qū)域劃分與城市發(fā)展
（2）各區(qū)塊特點：如區(qū)塊規(guī)劃、土地資源、人口環(huán)境、功能定位（商業(yè)、行政、金融）和居住、商業(yè)、經(jīng)濟環(huán)境等。
（3）對區(qū)塊房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)狀況進行簡要的描述：如區(qū)塊特點對房地產(chǎn)開發(fā)、居住、商業(yè)趨向等。
調(diào)查方法：到當?shù)匾?guī)劃局查看當?shù)氐目刂菩栽斠?guī)，并詢問城市分布的區(qū)域特征，如文教區(qū)、居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、旅游區(qū)等，也可以到當?shù)貓D書館查閱當?shù)氐膱罂s志，并將重點部分復(fù)印下來，還可以到網(wǎng)上查詢。
3、土地政策供應(yīng)量
調(diào)查目的：別墅市場的土地相對供應(yīng)量。
調(diào)查內(nèi)容：了解近年將推出的土地供應(yīng)計劃及其出讓方式。
調(diào)查方法：到當?shù)赝恋鼐只蛲恋貎渲行乃饕嚓P(guān)資料，也可到網(wǎng)上查詢。
二、項目市調(diào)
4、交通概況
調(diào)查內(nèi)容：別墅到市中心的車程、路線、交通工具等
5、自然風(fēng)景
調(diào)查內(nèi)容：沿途景觀、周邊環(huán)境
6、旅游設(shè)施
調(diào)查內(nèi)容：周邊旅游景點的種類
7、生活配套
調(diào)查內(nèi)容：周邊的醫(yī)療、商場、娛樂休閑場所、學(xué)校等公建設(shè)施
8、所屬區(qū)域
調(diào)查內(nèi)容：別墅的地理位置，集中分布的區(qū)域
9、供應(yīng)量
調(diào)查內(nèi)容：總供應(yīng)量，在建和建成的別墅量
調(diào)查目的：對可類比項目進行全面分析。
調(diào)查方法：實地勘察、查找樓書資料、網(wǎng)上查詢和售樓人員聊天等
7、項目SWOT分析（包括優(yōu)勢、劣勢、機會點及開發(fā)風(fēng)險等）
注解：主要通過向規(guī)劃局了解項目所在地的規(guī)劃情況和實地考察來完成
4．市場研究提案通過后，進入市場定位
A項目SWOT分析
B項目發(fā)展思路
C核心價值提煉
D項目市場定位
5．市場定位提案通過后，進入產(chǎn)品定位階段
項目整體發(fā)展策略
產(chǎn)品定位思路
產(chǎn)品規(guī)劃思路
產(chǎn)品設(shè)計及概念
6．市場論證與風(fēng)險評估
初步投資回報測算
初步價格策略
7．選擇邀請設(shè)計機構(gòu)
規(guī)劃設(shè)計院
景觀設(shè)計院
8．產(chǎn)品定位提案通過后，進入廣告企劃制作
廣告總精神定調(diào)
案名及LOGO設(shè)計
VI衍生品制作
9．。。。
篇3：房地產(chǎn)市調(diào)內(nèi)容方式
一、市調(diào)的方式
調(diào)查方式很多,結(jié)合各種課題,幾種方法可有機結(jié)合,以求得到可信度較高而周詳?shù)慕Y(jié)果。
1、直接調(diào)查直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會、社會有關(guān)機構(gòu)及市場中的活躍人士廣泛交流接觸、詢問、請教。優(yōu)點:速度快,信息可信。缺點:工作量大。
2、間接調(diào)查通過報紙、刊報及有關(guān)媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息,發(fā)展動態(tài),市場分析等資料。優(yōu)點:易得。缺點:分析去偽存真過程需專業(yè)。
3、直接征詢按一定比例把需征詢的問題編制成問卷,但需注意調(diào)查對象要合理選擇,具有代表性,方式有街頭隨機訪詢、展銷會上集中訪詢及上門訪詢,三者可有機結(jié)合。優(yōu)點:有較強的參照性。缺點:工作量大,投入人員多。
4、現(xiàn)場"踩點"調(diào)查直接去銷售現(xiàn)場,通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹,實地調(diào)查觀察詢問,從而獲得有關(guān)資料。由于了解的信息往往有夸大和不足之處,所以需綜合側(cè)面了解,增強結(jié)果的可信度。優(yōu)點:易操作。缺點:需專業(yè)地分析信息,才能得到結(jié)果。附:調(diào)查方式很多,結(jié)合各種課題,幾種方法可有機結(jié)合,以求得到可信度較高而周詳?shù)慕Y(jié)果。
二、市調(diào)的內(nèi)容
以當?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房狀況及需求狀況,即消費行為調(diào)查。
一)區(qū)域概況
1、區(qū)域簡介(三緯經(jīng)濟部分)
① 區(qū)域介紹城市別名,在全國和全省的地位。
② 人口包括人口總量及區(qū)域內(nèi)各小區(qū)域人口分布、城鎮(zhèn)和農(nóng)村人口比例、人口增長情況、人均壽命。
③ 區(qū)域劃分下屬幾個區(qū),包括經(jīng)濟開發(fā)區(qū)有否及其地位。
④ 歷史人文景觀有關(guān)該城市的歷史、重點風(fēng)景旅游景點。
⑤ 交通條件交通便利性,港口、機場、車站等情況。
⑥ 公共設(shè)施有關(guān)醫(yī)療、休閑等設(shè)施情況。
⑦教育、文化情況居民受教育情況。
⑧其它。
2、宏觀經(jīng)濟部分
①當?shù)亟?jīng)濟構(gòu)成各產(chǎn)業(yè)比例,即第一、二、三產(chǎn)業(yè)比例。
②主要支柱產(chǎn)業(yè)情況。
③國民生產(chǎn)總值及GDP值包括在全國或全省的排名。
④主要的一些大企業(yè)情況
⑤其他。
3、微觀經(jīng)濟部分。
①人均收入及各支出比例。
②生活方式及社會時尚。
③消費理念。
④就業(yè)情況。
⑤其他。
4、整體評述和遠景展望
二)房地產(chǎn)市場
1、國家政府的有關(guān)方針政策、法律規(guī)及有關(guān)變化趨勢(注:按各部門劃分)
①房地產(chǎn)管理部門
A、對開發(fā)商:a.有關(guān)預(yù)售證的發(fā)放條件b.對建筑產(chǎn)品的一些要求,包括有關(guān)材料的運用c.其他
B、對消費者:a.有關(guān)拆遷的安置方式b.房改房交易的規(guī)定c.房價的控制d.其他
C、對中介代理機構(gòu):a.有關(guān)從業(yè)人員的資質(zhì)考核b.機構(gòu)的其他管理條約
②土地局
A、土地的轉(zhuǎn)讓方式及價格控制。
B、土地的年供給量。
C、有關(guān)土地的其他規(guī)定
③規(guī)劃局
A、城市的規(guī)劃方向、區(qū)域定位及遠景規(guī)劃
B、拆遷力度
④交通部門
A、有關(guān)道路網(wǎng)的建設(shè)
B、重點交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)
C、對私人購車的一些政策
⑤銀行
A、存款利率,按揭貸款的利率
B、按揭年期及業(yè)務(wù)方式等
C、對開發(fā)商的貸款支持
⑥稅、費部門
A、有關(guān)交易的稅、費
B、辦有關(guān)證件的收費情況
C、對開發(fā)過程的收費情況,包括配套費等
⑦其他政府部門
A、公安部門關(guān)于購房入戶的政策
B、貨幣分房的施行力度
⑧與房地產(chǎn)有關(guān)的其他信
2、房地產(chǎn)現(xiàn)狀
①以當?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房狀況及需求狀況,即消費行為調(diào)查。(附表)注:通過問卷調(diào)查分析,比例為當?shù)厝丝诘?‰。
A、居民收入情況
B、居住情況
C、置業(yè)意向
②房地產(chǎn)上一時期概括(一般以上一年度)及同期比較
A、交易面積、交易金額
B、價格走勢
C、各樓型的比例
③本年度的推案量及需求預(yù)測注:指主管部門的預(yù)測有關(guān)媒體上可獲取。
④房地產(chǎn)開發(fā)商的調(diào)查(附表)
A、開發(fā)商基本情況
B、有關(guān)業(yè)績
C、新動向
⑤代理行業(yè)的調(diào)查(附表)
A、個案推出中代理公司參與的比整個市場代理的氛圍。
B、例
C、參與的方式
D、主要公司情況
⑥專做二手房中介情況
A、市場情況
B、有關(guān)公司
⑦個案調(diào)查(附表)
A、已結(jié)盤
B、現(xiàn)在開盤
C、年內(nèi)將開盤
D、個案調(diào)查需提交的結(jié)果a、個案區(qū)域分布圖(在地圖上標出)b、等價位曲線圖c、分析總結(jié)出幾大區(qū)域,并總結(jié)出特點
⑧重點樓盤跟蹤檔案(附表)時時關(guān)注重點樓盤,包括廣告宣傳方向、銷售進展一切信息(此步工作由各事業(yè)處處長負責(zé))
三)重點區(qū)域市調(diào)(公司在該區(qū)域有項目時)
1、區(qū)域周邊環(huán)境調(diào)查(附表)
A、周邊自然和綠化景觀
B、教育、人文景觀
C、各種污染程度
D、周邊社區(qū)素質(zhì)周邊市政配套便利性
2、區(qū)域周邊居邊消費行為調(diào)查(附表)
3、區(qū)域重點樓盤調(diào)查(附表)
4、分析總結(jié)區(qū)域區(qū)的主
四)其他方面調(diào)查
1有關(guān)媒體調(diào)查
①可使用媒體情況
②各媒體有關(guān)房地產(chǎn)的欄目、?？闆r
③各媒體收費情況
④總結(jié)區(qū)域房地產(chǎn)宣傳廣告投入情況
⑤要求提供各欄目的簡介,價位表原件,此步工作為事業(yè)處負責(zé)完成。