青州某商住項目的推廣思路以
一、市場特征
房地產市場市場剛剛起步，購房群體對于房源的消費還不是很理性，一方面表現在持幣待購的心態上，一方面表現在購房者很少使用按揭貸款（只有經商者認為房貸低于商貸大量采用按揭貸款）。
高端項目集中在市中心周圍，范公亭路、堯王山路和云門山路交接的區域內，沿南陽河周圍分布（四海馨城、中都財富廣場、盛世華庭）；
市場中的現存房源，商品房和拆遷安置房呈現共存共贏的局面，目前的房源市場存量估計在100萬平米左右，年消化量在30萬平米左右，競爭壓力巨大。
在房源類型的競爭上，低價位房源競爭大，高檔房壓力相對較小，商品房中的高檔房有一定的市場空間。
市場中的在銷項目價格上漲幅度不明顯，增加了購房者對房源下降的猜測，持幣待購心態加重。
二、競爭項目
（一）高端項目
1、四海馨城
高端項目的代表，規劃出眾、地段具備較強的優勢、產品細節上有比較出彩的地方，對于青州本地的高端消費人群，吸引力大。
均價2500元/平米，四五樓滯銷；
高層均價接近3000元/平米。
2、盛世華庭
處于選號階段，采用交3000選房成功抵5000，而且9.85折優惠，如選房不成功押金可退。
周邊最高價2560元/平米；
中間四棟最高價2760元/平米，戶型面積128－142平米。
3、中都財富廣場
今年6月份左右開始銷售，但至今價格基本無變動，而且最近無優惠措施，銷售狀況一般；
商鋪外街一層價格由今年6月開盤時的15500變為17000，但銷售狀況不是很好，內街二三層銷售不錯，由于總價低還有原來一部分拆遷戶回遷受到市場追捧。
舉辦“形象代言人”選拔賽。
（二）中端項目
1、盛世東方
均價2500元/平米左右；
一層2508－2518元/平米；
三層2668－2678元/平米，
一次性付款9.7折。
2、九州名座
開發商：山東中凱置業
均價2300元/平米；
規模：一期十棟多層，戶型面積84－132平米之間；
二期四棟小高層，三棟多層。
（三）低端項目
1、王府花園
開發商：青州天宏置業
均價在2260元/平米左右，最高價2500元左右；
一次性付款優惠50元/平米；
規模：十九棟多層
屬于政府拆遷安置工程。
三、項目契機
提前借助五星級酒店的建設為客戶勾畫未來愿景；
五星級酒店、步行街和住宅資源實現共享；
五星級酒店VIP會員尋找以帶動“圈子效應”，刺激住宅銷售；
居民大量東遷形成核心居住區，但主要是以低端購房者為主；
西部主要是發展旅游為主，“范公亭”成為中間最突出的亮點；
依山傍水使項目具備得天獨厚的優勢；
到齊魯石化、東營油田等高收入人口集中的區域進行推廣。
四、項目規劃優勢
（一）五星級酒店和步行街、住宅之間的關系。
城市地標精英生活
一座五星級酒店就是一座城市的地標，就是一座城市的象征，它顛覆性的影響著這座城市，更顛覆性的影響著這個群體的生活。他是一扇窗口，打開了區域和全國以及和世界溝通的渠道，他讓這座城市插上了騰飛的翅膀，他讓我們不再局限于“固步自封”的狹小生活圈子內。
（二）五星級酒店能給城市帶來什么？
具備消費實力的旅游休閑人口；
高端的消費人群；
全國性的商機；
未來的市政配套。
（三）五星級酒店能給項目帶來什么？
高品質的休閑享受；
會所無法實現的功能延伸。
（四）風情街的形象定位
特色商業區；
不是中心商圈的補充，是和中心商圈并列；
是滿足城市個性人群消費的場所；
是引領流行和時尚的風向標；
是外地人游覽青州的必經地。
（五）住宅、公寓
數量少；
周邊已經具備核心居住區的基礎；
高層代表高端項目的基礎質素。
五、可以整合的資源以及策略調整。
（一）營銷策略
1、利用項目自身具有的不同產品業態模式組合所針對客戶群的差異擴大項目的知名度和美譽度；
2、控制好“未來——現在—基礎”的關系；
五星級酒店作為項目最大的賣點，目前就明確對業主產生的利益感，加強五星級酒店細化功能延伸；
3、老客戶推薦客戶成交享受優惠，贈送一年物業管理費、現金返利、贈送購物券以及相關產品等促銷措施。
（三）推廣策略
1、采取更為有效的推廣組合
2、減少硬廣告的投入，團結已購房客戶，增加SP促銷活動（根據銷售狀況或節假日進行抽獎）；
3、塑造社區文化、樹立項目品牌
4、成立青都國際聯盟會
會員主要是以購房業主和具備較強購房意向的重點客戶為主。
一是活動職能
針對住宅、公寓業主以主塑造企業文化為主，如組建社區籃球隊、足球隊、乒乓球隊，通過和青州企事業單位的聯誼，提高項目的知名度；
針對商業業主組建聯誼和互動平臺，提供業內考察、商機洽談的機會。
二是宣傳職能
通過博客、網站、口碑等針對性較強的傳播渠道，擴大青都國際聯盟會的知名度，及時公布活動信息，樹立項目品牌美譽度；
征文活動：通過業主活動后的感想撰文，參與征稿評選獲獎者可以獲得物質獎勵，作品并能夠在大眾媒體上公示；
活動實況在電視等新聞媒體上播放。
三是資源共享職能
內部資源共享，業主可以優先享受五星級酒店的服務，并有相關優惠政策，業主在步行街消費可以享受高于市場的優惠幅度；
外部資源共享和外部商家合作憑青都國際聯盟會會員卡消費享受相關折扣。四是政府確認職能
參與青州文體局評選社區文化先進單位、先進個人等稱號，為項目鍍金。
六、完善推廣道具（沒有利用國際特色體現高端品質）
針對滯銷房源設立樣板間或體驗中心，突出房源優勢，加強客戶的直觀感受。
銷售案場展板重新更換；
頂部做黑色網格吊頂；
售樓處將純凈水換為咖啡；
四、加強銷售執行力度。
培訓：加深銷售人員對于項目的理解提高談客技巧；
增加周邊項目的市場調研，提高銷售人員對于此類項目的直觀感受；
采取軍事化管理（早上舉行升旗儀式和晨跑鍛煉）。
篇2：沁水灣小區推廣思路
沁水灣小區推廣思路
一）、導入新概念：
從案名"沁水灣"開始導入新的概念，從名字上進行形象塑造，將名字主題概念進行合理釋義。
小區文化主題定義為：
1、"親水住宅·夢想家園"
2、"純生態花園式高尚住宅社區"
"沁水灣·售樓中心"。摒棄原來簡單的"售樓"概念，致力于全方面解決目標客戶遇到的問題。建議我們除了樣板房的展示外,我們的物業公司還應該向業主增設以下特色服務：銀行按揭貸款咨詢，房產信息咨詢，裝修效果圖設計，以及業主問題反饋窗口，業主集體購買物品。
針對不同推廣階段設立不同的推廣主題，如：前期形象推廣期以項目定位為主題，中期以項目賣點為主題，后期以服務和樓盤品質為主題。
針對不同戶型引入不同的概念。
二）、引導消費
對住樓房的好處，本案的專業化物業管理、純生態園林規劃、天然氣入戶以及天然氣獨立采暖系統、建筑質量等信息向目標客戶進行深入地講解，在交流中對其進行潛移默化的引導。
人們對社會關注程度較弱，缺乏"大局""觀念，對"大社區生活"以及"可以充分享受城市配套"認識不夠，這要求我們在推廣中要加以正確引導。
對銀行按揭貸款的付款方式進行引導，鼓勵其選擇。
三）、關系營銷
關系營銷一般是樓盤尾期的營銷手段，但就沁陽這個特定的市場而言，由于市區面積小，新聞傳播半徑短、速度快，傳播渠道較少，80%以上的人都是以"熟人介紹"的方式了解樓盤信息的，所以在項目前期我們就要重視"關系營銷"的運用，注重與主流客戶的感情培養。
建立"VIP俱樂部"，定期邀請他們參加一些茶話會、聯誼會等娛樂性質的活動，并贈送禮品。
在一期銷售完成后，舉行會員"云臺山五日游""神農山一日游"、"獎品大贈送"等活動，凡是介紹到本案購房并實施購房行動者達5位以上者均邀請參加相應的活動（免費）。
特別獎勵辦法：每成功介紹一個購房者均有相應的獎品贈送。（獎品價值大小根據房屋總價而定）
四）、現場包裝
在前期的市場調查中發現人們對"工程質量"和"對開發商的信譽"比較關注，營造好施工現場的環境和秩序以及售樓部的生動化展示非常重要。
1、售樓中心：外墻為大玻璃窗；洽談區、展示區、接待區全敞開通透，簽約區單獨隔開或設在二樓。室內道具時尚、簡約，營造一種溫暖、舒適的空間氛圍。
展示區：注重環境展示，主要設置沙盤、戶型模型、電子宣傳片（小區規劃全圖動畫展示，突出小區園林規劃、配置、物管服務等內容），制作整體與各主要局部細節（建筑外觀、景點）的項目效果圖片制成看板掛立在墻體上。
形象區（接待區）：售樓中心大門中間位置設立形象墻（包括物業LOGO，主廣告語以及開發商名稱）。售樓中心附近建設樣板房展示區。
洽談區：洽談區環境布置以輕松休閑與文化格調為主，沿墻體設計一排竹林，竹林下面是卵石和流水，并配以彩色燈光。
２、設置景觀樣板房及人性化的看樓服務
設立三室兩廳、復式樓的景觀樣板房，景觀規劃一定要合理，室內采用現代裝修風格，建議與知名品牌的本地家具、裝修公司合作共建，但裝修公司選擇優先精英裝飾。
設計、開通看樓路線，力求做到看樓路線景觀優美、安全方便以便來規避項目景觀死角；
設置導示看板，標明示范單位的街號、幢號、樓層、房型、建筑面積、實用率、套內面積、售價、裝修風格建議、生活場景展示等銷售必備要素。
五）、服務營銷
沁陽房地產缺乏后期的物業管理和經營，這也是沁陽人對住宅小區普遍存在疑慮的問題，為此，我們將服務營銷作為保障項目順利入市和規避風險性的主要舉措之一，作到即要造好聲勢又要練好內功。
物業管理服務并不僅僅是房地產項目的后期服務，我們建議服務管理提前進入，這樣不僅會在經營過程中吸引部分客戶，還能強化全程服務意識，樹立良好的口碑，以口頭傳播的方式進行項目營銷。服務營銷可以有效鞏固并擴大客戶資源。
咨詢服務：協助業主辦理各種相關證件、提供相關財務、法律等咨詢，幫助業主順利入住；
投資服務：協助商鋪投資者進行商業不動產的二次銷售，并代理招商出租，為業主出謀劃策，做客戶的戰略協作伙伴；
競爭服務：協助加盟伙伴提升業態經營的市場競爭力，以聯合采購商品方式，為業主降低采購成本，實現雙方共贏。
篇3：東方水岸住宅項目推廣思路
東方水岸住宅項目推廣思路
項目位于濟南市天橋區北園大街中段，由于周邊的居住氛圍差，同質化競爭對手多，整體形象四平八穩、個性不足、沒有體現高質高價的項目形象，導致項目銷售狀況很差。
我司在中期介入之后提出了以下推廣思路：
（一）概念升級
需要在宣傳中塑造品牌個性，彌補其先天不足：
板式小高層（物理性）；
宜商宜住宜投資（功能性）；
創業者的高尚生活（延伸性）。
（二）推廣角度
選擇可信度高的媒體；
購房贈裝修拉低客戶的價格抗性；
多利用小眾傳播渠道，對周邊高收入人群較為密集的各類專業市場中的經營戶采取有針對性地宣傳，使其形成圈子的“鏈接效應”。
（三）營銷角度
改變項目形象；
形成項目和市場的有效互動；
加強銷售執行。
定位語：BRT旁板式小高層
促銷點：3680元/㎡起，免雙氣開戶費