房地產(chǎn)作為一種特殊的商品,由于不動產(chǎn)屬性決定其具有很強的區(qū)域性,因此在一定程度上限制了其外向型發(fā)展,可以說房地產(chǎn)是較難也是較晚進(jìn)行地區(qū)跨越和品牌擴張的行業(yè)。在“房地產(chǎn)=鋼筋+混泥土”的年代,傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商都只在自己所屬的一畝三分地上尋求發(fā)展,頂多也只是偏居一隅的“地圖蛇”而已。但隨著深圳萬科攻城略地的屢戰(zhàn)屢勝,廣東順德憑借“給你一個五星級的家” 以一個樓盤塑造“碧桂圓”神話,繼而憑借其品牌和風(fēng)格進(jìn)行異地的成功擴張,站在改革前沿的廣東地產(chǎn)再次以“華南版塊”引領(lǐng)了整個中國房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程。

隨著社會的發(fā)展和人性需求的提升,人們對房子的需求不僅僅是作為避身生養(yǎng)的住所,而更注重購房所帶來的價值體驗和生活質(zhì)量的提升,于是,房地產(chǎn)從“鋼筋+混泥土”的具象本質(zhì)中解脫出來文化、而是賦予更為人性化的價值內(nèi)涵和品牌外延,用“文化、教育、親情、溫馨、幽雅、自然(綠色)健康、品位、尊貴典雅、現(xiàn)代時尚、高科技、運動、養(yǎng)身、方便”等表象的附加價值去打動和占領(lǐng)潛在消費者的心智,從而弱化消費者對于價格的關(guān)注。而在資訊發(fā)達(dá)和行業(yè)誠信日益缺失的今天,品牌已經(jīng)越來越被消費者關(guān)注和重視,對于有實力的房地產(chǎn)商家來說,實施品牌戰(zhàn)略無疑已經(jīng)成為增強其自身競爭優(yōu)勢和提高行業(yè)競爭門檻的利器。

在品牌塑造上,雖然房地產(chǎn)行業(yè)有其鮮明的特點,但在本質(zhì)要件上,與其他行業(yè)一樣都必須要有適合其品牌定位的獨特主張和差異化的競爭優(yōu)勢。“碧桂圓的尊貴、富有”、“SOHU的現(xiàn)代、時尚”、“萬科的親情、溫馨”、“奧林匹克的運動、健康”都無不體現(xiàn)和表達(dá)著自身獨特的品牌主張,這種無形的品牌資本就如同名片一樣彰顯著企業(yè)的身份,像護(hù)身符一樣積累和展現(xiàn)著企業(yè)的聲譽信資。

經(jīng)典的“4Ps”營銷理論中,“產(chǎn)品”和“促銷”是房地產(chǎn)營銷的核心要素,“價格”是以上二者的價值體現(xiàn),而“渠道”是短板。因為房地產(chǎn)銷售一般是商家(開發(fā)商或代理商)直接針對消費者,不象大眾產(chǎn)品有較長的渠道鏈,基本上是采取“坐銷”的一站式銷售和服務(wù)。而在經(jīng)典的“4Cs”中,“需求”是產(chǎn)品和促銷策略的市場導(dǎo)向;“溝通”是與準(zhǔn)客戶進(jìn)行情感交流和和促進(jìn)銷售的重要途徑。因此,實際上房地產(chǎn)營銷要素為“2Ps+2Cs”,即“需求、產(chǎn)品、促銷、溝通”,在此4要素中,“需求”是產(chǎn)品定位的根本;“產(chǎn)品”是需求的物化具象,也是品牌塑造的載體;“促銷”是促進(jìn)產(chǎn)品銷售和品牌傳播的手段;“溝通”是實現(xiàn)產(chǎn)品銷售的方式和策略。品牌則是以上四要素良好運作、共同作用的結(jié)果,品牌的塑造是一項系統(tǒng)工程,其行業(yè)特點決定了其傳播的差異性。

特點之一:房地產(chǎn)不是大眾產(chǎn)品,不宜進(jìn)行大眾媒體傳播

從單一的房地產(chǎn)項目來看,無論其規(guī)模有多大,其針對的目標(biāo)群體和所能供給的產(chǎn)品都只是相對的極少數(shù),屬于窄眾產(chǎn)品。因此,從傳播效率和資源利用上都不宜進(jìn)行大眾媒體傳播,這在一定程度上增加了品牌塑造和傳播的難度,目前房產(chǎn)行業(yè)的主要傳播媒體為當(dāng)?shù)剌^有影響的報紙,其次是地方性電視臺作專題宣傳廣告。但這種傳播方式具有很強的地方性,頂多只能樹立地方品牌的形象,這對有志于進(jìn)行越域甚至全國范圍拓展的企業(yè)來說,顯然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。對于其他行業(yè)而言,央視由于其特有的權(quán)威性和覆蓋率,是塑造和提升產(chǎn)品/企業(yè)品牌形象的最佳媒體,但對于房地產(chǎn)行業(yè),至少現(xiàn)在還是可望而不可及。廣告不宜做,但新聞卻不可少,由于該行業(yè)系關(guān)民生國計,自然倍受政府民眾的關(guān)注,也深受媒體的青睞,因此,優(yōu)秀的企業(yè)可以用不但制造或參與新聞事件來增強自身的知名度,提升品牌形象,這種借助新聞形式的宣傳較之直接做廣告,不但不需花大量的錢,而且能達(dá)到事半功倍的效果。

特點之二:產(chǎn)品個體獨立性強,差異性大,不宜復(fù)制

由于房產(chǎn)項目作為個體有很強的獨立性,項目之間的差異性也很大,不可能與其他行業(yè)產(chǎn)品一樣實現(xiàn)工業(yè)化批量生產(chǎn)。只能是根據(jù)市場需求量“身”定做,而針對不同定位的項目是很難延續(xù)相同主題訴求,但又要保證企業(yè)品牌的一貫主張,這似乎在傳播上造成一定的難度。要確保同一品牌形象能適應(yīng)和函蓋不同定位、不同訴求主題的產(chǎn)品項目,就必須將品牌升華為至情感和精神層面,同時要具備豐富的內(nèi)涵和廣闊的外延空間。

特點之三:地域文化、人文風(fēng)情存在較大差異

雖然一體化的現(xiàn)代文明正在淡化人們在地域上的觀念差異,但房地產(chǎn)作為集生活方式、人文風(fēng)情、地域特點、城市規(guī)劃、購買能力為一體的獨特產(chǎn)品,在政策導(dǎo)向和消費認(rèn)知及個人喜好上還是會存在較大的差異。因此要結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕⑷宋娘L(fēng)情進(jìn)行因勢利導(dǎo)、因地制宜,從而減少越域拓展的難度,增強品牌在當(dāng)?shù)氐恼J(rèn)知度和美譽度。

特點之四:越域拓展,難以實現(xiàn)資源共享

由于用于“生產(chǎn)”房子的最基本也是最重要的原料——土地掌握在政府手里,土地作為稀缺資源成為各大房地產(chǎn)開發(fā)商競爭的關(guān)鍵。按理說既然土地已經(jīng)商品化就應(yīng)該遵循市場規(guī)律,但由于是國有資源,存在很大的政策行為和可操作空間,因此“公共關(guān)系”就成為房地產(chǎn)企業(yè)的一項重要商業(yè)行為和資源。而一旦企業(yè)進(jìn)行越域拓展,這種資源就難以實現(xiàn)共享,而需要重新開發(fā)和維護(hù)。

因此,房地產(chǎn)作為地域性很強的特殊商品,

在越域拓展的過程中,品牌無疑是企業(yè)最為有效共享資源和競爭優(yōu)勢,“萬科”、“順弛”等地產(chǎn)大鄂所到之處即受到媒體的青睞和市民的關(guān)注,媒體長言熱語的追捧足以使企業(yè)“手未出而占先機”,令對手“未戰(zhàn)身先寒”,這就是品牌的魅力。

篇2：論物業(yè)品牌價值戰(zhàn)略的定位

　　論物業(yè)品牌價值戰(zhàn)略的定位

　　在當(dāng)今物業(yè)管理市場競爭激烈的情況下，隨著“創(chuàng)優(yōu)”，ISO質(zhì)量認(rèn)證的升級，特別是當(dāng)我們邁向21世紀(jì)，面臨加入WTO，國內(nèi)市場與國際市場聯(lián)系在一起時，我們的企業(yè)要生存發(fā)展，拓展市場，就必須學(xué)習(xí)和借鑒世界先進(jìn)國家企業(yè)經(jīng)營管理的成功經(jīng)驗，形成品牌效應(yīng)，實施大市場戰(zhàn)略、可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和名牌戰(zhàn)略；在發(fā)達(dá)國家，名牌戰(zhàn)略已經(jīng)從企業(yè)管理的外圍進(jìn)入到企業(yè)管理的中心，從研究開發(fā)到售后服務(wù)等各個環(huán)節(jié)都圍繞名牌戰(zhàn)略而進(jìn)行。創(chuàng)名牌企業(yè)，建優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)，現(xiàn)已成為我國物管企業(yè)的管理目標(biāo)和奮斗方向。那么，物管企業(yè)如何制定和實施品牌戰(zhàn)略呢？筆者認(rèn)為，第一，要首先明確品牌戰(zhàn)略的特性和作用；第二，要確定品牌的價值戰(zhàn)略。

　　一、物業(yè)品牌的特性和作用

　　1、品牌可以是永存的

　　物業(yè)管理企業(yè)的品牌，體現(xiàn)在物業(yè)管理上的硬指標(biāo)，就是創(chuàng)建和獲得國內(nèi)物業(yè)管理最高榮譽獎“優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”和“安全文明小區(qū)”以及ISO9002質(zhì)量的認(rèn)證；在軟件建設(shè)方面，對內(nèi)主要是企業(yè)文化，企業(yè)內(nèi)部機制改革，對外則是通過媒介擴大影響，宣傳企業(yè)精神，全面提升企業(yè)形象。美國揚和羅濱凱公司總裁彼德國.喬治蘇說：“精品是超越于具體產(chǎn)品的，它凌駕于實際產(chǎn)品之上。”物管企業(yè)的品牌作為物業(yè)企業(yè)的品牌作為物業(yè)企業(yè)（產(chǎn)品）的標(biāo)記，是“產(chǎn)品”內(nèi)涵的反映和“產(chǎn)品精神”的體現(xiàn)。一個品牌可以代表一個企業(yè)，一個優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)、示范大廈可以代表一個企業(yè)的實力；在一面“精品”的旗幟下，“產(chǎn)品”可以一代接一代地生產(chǎn)發(fā)展下去，只要管理適當(dāng)，品牌可以永存。同時，由于品牌是企業(yè)所生產(chǎn)和經(jīng)營的，因此，品牌也就反映了企業(yè)的形象和精神，是企業(yè)“產(chǎn)品”的要素。優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)與物管企業(yè)緊密相連。優(yōu)秀示范小區(qū)對于物管企業(yè)的生存和發(fā)展關(guān)系重大，品牌的永存保證物管企業(yè)長期地生存和發(fā)展下去，對社會發(fā)展、經(jīng)濟(jì)繁榮都有重要作用。

　　2、品牌是信任與承諾

　　物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的市場關(guān)系，面臨著嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。原因在于一方面紛繁復(fù)雜的物管市場變化莫測，競爭激烈，這給物管行業(yè)提供的管理服務(wù)帶來較大風(fēng)險；另一方面是一些無資質(zhì)的物業(yè)公司一哄而上，管理不規(guī)范，搶過“獨木橋”，擠乘“一輛車”，使業(yè)主很難選擇，這給物業(yè)市場帶來一事實上的混亂和損傷。物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系必須改進(jìn)和提升。名牌企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)表達(dá)著“產(chǎn)品”或服務(wù)與業(yè)主之間的相互關(guān)系，是一種體現(xiàn)互利互惠、友好合作和信任的關(guān)系及其感覺；優(yōu)秀物管“產(chǎn)品”就象商海中的“燈塔”，吸引著迷茫和優(yōu)柔寡斷的業(yè)主客戶。優(yōu)秀物管“產(chǎn)品”不僅能拉近物業(yè)公司與業(yè)主之間關(guān)系，而且是物管企業(yè)與業(yè)主之間非書面或口頭的契約。它雖不直接具有法律效力，但卻具有超越于法律的神圣的效力。因為真正的物業(yè)品牌（優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)、樓宇、安全文明小區(qū)）能體現(xiàn)出一種強大的信任和效益，是一種無形的資產(chǎn)和力量。

　　3、品牌是對服務(wù)價值的最好詮釋

　　忠誠的根本理由在于價值，忠誠應(yīng)廬是值得或有價值的。對于業(yè)主來說，物業(yè)公司的忠誠價值在于“產(chǎn)品”或服務(wù)的價值，這就是能夠以合理的收費獲得良好的“產(chǎn)品”或服務(wù)。如果一個物管企業(yè)總能夠以合理的收費價格（這種合理收費價格是按照國家收費標(biāo)準(zhǔn)，而且是物管企業(yè)和業(yè)主都能接受的），提供優(yōu)質(zhì)的“產(chǎn)品”或服務(wù)，那么，市場就會認(rèn)同于它，業(yè)主就會忠實于它。物業(yè)公司和業(yè)主的這種關(guān)系，是以經(jīng)營“品牌”為紐帶的。“品牌”或“優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”是承諾和忠誠的象征。品牌表示物管企業(yè)給予業(yè)主以承諾。物管企業(yè)以履行承諾來維護(hù)其“產(chǎn)品”，作為對業(yè)主的奉獻(xiàn)和熱情，這樣，會使業(yè)主發(fā)現(xiàn)忠實一家物管企業(yè)是值得和有利的。

　　二、物業(yè)品牌的價值戰(zhàn)略

　　1、品牌價值與形象價值的統(tǒng)一化戰(zhàn)略。

　　品牌是內(nèi)在品質(zhì)與外在形象的統(tǒng)一。物業(yè)管理企業(yè)一項精品工程（優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)或安全文明小區(qū)），不能只看重其“產(chǎn)品”的外在形象價值，只圖好看華麗，而忽視甚至糟蹋或破壞“品牌”的內(nèi)在品質(zhì)價值。“品牌”的內(nèi)在品質(zhì)價值，其一個層面是產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量和性能及其效用，另一個層面則是企業(yè)的素質(zhì)、能力和品行等。內(nèi)在品質(zhì)價值是品牌價值的根本，從一定的意義上說是恒定的。而品牌的外在形象及其價值是內(nèi)在品質(zhì)及其價值的表現(xiàn)、流露和展示，是不確定和易逝的。所以，只注重“產(chǎn)品”外在形象價值會是曇花一現(xiàn)，那不是做物管工作，甚至也不是做企業(yè)，而是做投機，當(dāng)然所管理的小區(qū)、樓宅的外在形象也是很重要的，它便于人們識記，會使人們產(chǎn)生聯(lián)想，甚至不會使人們賞心悅目和陶冶情操等，是有價值的。所以，實施物業(yè)品牌價值戰(zhàn)略，必須以“產(chǎn)品”的品質(zhì)價值戰(zhàn)略為根、為本和為綱，而以品牌的形象價值為枝、為葉和為目。

　　2、經(jīng)濟(jì)價值與文化價值的統(tǒng)一化戰(zhàn)略。

　　物業(yè)品牌的內(nèi)在品質(zhì)價值和外在形象價值，從另一個層次和角度看，又都是品牌的文化價值。經(jīng)濟(jì)價值和文化價值都是產(chǎn)品的成本對效用的關(guān)系。它對物管企業(yè)來說，是生產(chǎn)經(jīng)營成本對經(jīng)營收入的關(guān)系，是生產(chǎn)者剩余或利潤等；而對于業(yè)主來說，是購買成本或代價對物管企業(yè)效用或滿足的關(guān)系，是業(yè)主剩余。經(jīng)濟(jì)價值與文化價值的區(qū)別主要在于：前者主要是物質(zhì)性的，用貨幣衡量；后者主要是意識和觀念等非物質(zhì)性的，是心理感受和觀念評估等。但是，兩者不能截然分開。首先，經(jīng)濟(jì)既包含文化，又屬于廣義的文化；其次，經(jīng)濟(jì)既包含文化，又屬于廣義的文化；其次，業(yè)主的滿足既是物質(zhì)的也是精神的。物業(yè)品牌的經(jīng)濟(jì)價值是基礎(chǔ)，而其文化價值可以說是關(guān)鍵或主導(dǎo)。這不僅因為物業(yè)品牌的外在形象價值是文化的，而且因為品牌內(nèi)在品質(zhì)價值也主要是由一種思想、觀念和精神決定的，它表達(dá)著本民族優(yōu)秀的文化傳統(tǒng)和卓越的民族精神。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，文化價值會轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)價值，會提升經(jīng)濟(jì)價值。物業(yè)品牌的市場價值與信譽價值的關(guān)系也一樣，它們是經(jīng)濟(jì)價值與文化價值的特殊內(nèi)容和形式。

　　3、用戶價值和與企業(yè)價值的統(tǒng)一化戰(zhàn)略。

　　物業(yè)品牌文化價值的實質(zhì)是滿足業(yè)主的需要，使用戶的價值最大化。這反映創(chuàng)建物業(yè)品牌是忠實于業(yè)主的本質(zhì)特性。因為實行品牌戰(zhàn)略是物管企業(yè)已經(jīng)走過了以生產(chǎn)為導(dǎo)向和以服務(wù)為導(dǎo)向的階段，而走到了以質(zhì)量、以藝術(shù)、以文化為導(dǎo)向的階段。一個小區(qū)、一棟樓宅的管理服務(wù)，關(guān)鍵是業(yè)主使用的滿意程度，以及管理水平和服務(wù)質(zhì)量，如果損害業(yè)主利益，那還有什么企業(yè)價值，最終必然會砸了自已的飯碗。物管企業(yè)只有創(chuàng)造業(yè)主價值，滿足和增進(jìn)業(yè)主利益，企業(yè)自然有飯吃、有前途。可見，只有用戶價值從后臺走到了臺前，變得越來越重要越突出，物管企業(yè)的價值才會充分展現(xiàn)和大大增進(jìn)。品牌既是物管企業(yè)的“招牌”、“紀(jì)念碑”，也是業(yè)主對物管企業(yè)領(lǐng)帶的標(biāo)志和信任；品牌價值是物管企業(yè)價值的顯示，也是物管企業(yè)價值與用戶價值的統(tǒng)一。

　　4、立足可持續(xù)發(fā)展和追求長期利潤最大化的戰(zhàn)略。

　　物管企業(yè)實施品牌戰(zhàn)略，雖然把用戶價值提到重要和突出的位置，甚至把它放到首位，但最終還是為了實現(xiàn)和增進(jìn)企業(yè)價值。可是，物管企業(yè)實施品牌戰(zhàn)略不是為了狹隘的眼前利益。更不是要竭澤而漁，而是為了避免成為“短命”的企業(yè)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物管企業(yè)要能夠長期生存和發(fā)展是很困難的，特別是我國面臨“入世”的挑戰(zhàn)，可說是壓力和機遇同在，風(fēng)險與利益共存，我們惟有實施品牌戰(zhàn)略，實施大市場戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，才能使本行業(yè)昌盛不衰，成為長久性公司。因為實施品牌戰(zhàn)略一方面是不能只圖眼前利益，更不能為了賺錢而坑害用戶，甚至可能為了用戶的利益和企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展和創(chuàng)新，創(chuàng)品牌難，保品牌更難，而且光保還不夠，還必須不斷創(chuàng)新和開拓，不斷使業(yè)主對你保持興趣，請你管理和服務(wù)。

　　不然，品牌就會失去光彩和貶值，甚至完全喪失價值，當(dāng)然，企業(yè)是要賺錢和獲利的，不賺錢不獲利就不是企業(yè)，也不可能生存和發(fā)展。所不同的是：實施品牌戰(zhàn)略是企業(yè)為了實施可持續(xù)發(fā)展、大市場戰(zhàn)略之目標(biāo)，最終追求長期利潤最大化。品牌的內(nèi)在品質(zhì)價值、信譽價值和用戶價值等都是企業(yè)獲得長期利潤的保證。同時，就長期而言，品牌的文化價值和形象價值等都會產(chǎn)生或轉(zhuǎn)化為利潤。

篇3：論寫字樓物業(yè)管理品牌化戰(zhàn)略

　　論寫字樓物業(yè)管理品牌化戰(zhàn)略

　　寫字樓是客戶從事商業(yè)活動的場所，關(guān)注并滿足寫字樓客戶群的需求，根據(jù)其需求建立適應(yīng)客戶商業(yè)運行的服務(wù)模式，是寫字樓物業(yè)管理的著眼點。物業(yè)管理服務(wù)的重要性也在于輔助、優(yōu)化和延伸寫字樓的商業(yè)運行環(huán)境和高品質(zhì)的物業(yè)價值，只有將服務(wù)與客戶的商業(yè)利益緊密結(jié)合起來，才能實現(xiàn)企業(yè)與客戶利益雙贏的目的。

　　一、寫字樓物業(yè)管理的特征

　　（一）與住宅物業(yè)相比，寫字樓業(yè)主數(shù)量相對較少，但需求較高，對物業(yè)外在形象、商業(yè)環(huán)境、設(shè)施設(shè)備正常運行等方面關(guān)注較多。因此我們應(yīng)特別關(guān)注客戶需求，建立有利于客戶商業(yè)運行的服務(wù)模式。

　　寫字樓物業(yè)管理的運行和服務(wù)模式應(yīng)適應(yīng)高端客戶的實際需要，通過研究客戶需求和細(xì)分客戶類別，成立相關(guān)職能部門，按照企業(yè)的不同特點和與其簽訂的不同合同內(nèi)容，分別向客戶提供不同側(cè)重點的服務(wù)。寫字樓內(nèi)企業(yè)對信息的需求較多，客服中心就應(yīng)專門收集相關(guān)的城市配套、交通、相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策等方面信息并予以歸類，以備客戶隨時咨詢。日資企業(yè)加班較多，客服中心應(yīng)合理安排班次，提供延時、商務(wù)用車等服務(wù)。對于有資料整理、數(shù)據(jù)錄入等方面的需求的機構(gòu)，客服中心可安排合適人員提供此項服務(wù)。針對喜歡球類、健身的客戶群體，可以專門抽調(diào)在體育方面有專長的客服人員，及時組織并引導(dǎo)客戶開展形式多樣的文化體育活動，通過這些活動與客戶溝通。對于一些會議較多的客戶，物業(yè)管理企業(yè)也可以專門成立會議服務(wù)部，向客戶提供會議、剪彩、簽約等服務(wù)。只有緊緊圍繞客戶的商務(wù)需求來提供相應(yīng)的服務(wù)，營造有利的商務(wù)休閑環(huán)境，才會贏得客戶的滿意，這對于收費率的提高也會有很大的幫助。

　　（二）與住宅物業(yè)相比，新材料、新技術(shù)在寫字樓建設(shè)中得到了廣泛應(yīng)用，高智能化已成為寫字樓發(fā)展的方向。我們應(yīng)做出相應(yīng)的對策，走科技化、人性化、綠色化的寫字樓物業(yè)管理道路。

　　寫字樓的高智能化，就是通過一系列國際領(lǐng)先技術(shù)的通訊自動化系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)、保安自動化管理系統(tǒng)等設(shè)備的安裝，使每棟樓都變成一個蘊涵有巨大能量的信息化坐標(biāo)，而入駐企業(yè)可以隨心所欲地應(yīng)用相關(guān)信息，通過語音與數(shù)據(jù)的高速通訊接入,使企業(yè)的辦公效率得到全面提升，并在一棟樓里就可以完成全球化溝通。新一輪高檔寫字樓的技術(shù)升級還更多地引入“生態(tài)”、“節(jié)能”等概念，采用變風(fēng)量中央空調(diào)系統(tǒng)、整棟化真空玻璃、建筑外遮陽、輻射式制冷采暖、置換送風(fēng)等先進(jìn)技術(shù)，同時諸如餐飲、沙龍、藝術(shù)畫廊、健身場所、運動球館等配套設(shè)施也越來越多地出現(xiàn)在寫字樓內(nèi)。先進(jìn)技術(shù)的應(yīng)用及其配套設(shè)施的延伸，使得寫字樓物業(yè)更加強調(diào)專業(yè)化經(jīng)營管理和先進(jìn)技術(shù)的運用。在實施寫字樓物業(yè)管理的過程中，物業(yè)管理企業(yè)要在不降低客戶對環(huán)境品質(zhì)要求的前提下，大力推行節(jié)能、健康、環(huán)保管理技術(shù)，實施人性化、綠色化管理。綠色寫字樓、節(jié)能寫字樓在不久后將會是一些企業(yè)對于辦公場所選擇的一個新理念與首要考慮目標(biāo)。

　　（三）與住宅物業(yè)相比，寫字樓物業(yè)服務(wù)的對象不同，因而日常服務(wù)的內(nèi)容、重點也不同，我們應(yīng)關(guān)注寫字樓業(yè)主的不同需求，提供規(guī)范化基礎(chǔ)上的差異化服務(wù)。

　　從物業(yè)的整體要求上講，寫字樓的業(yè)主對物業(yè)整體形象、停車位、電梯、空調(diào)等設(shè)施設(shè)備的使用要求較高，而小區(qū)業(yè)主對治安、水電氣暖的供應(yīng)及收費標(biāo)準(zhǔn)等方面非常關(guān)注；寫字樓的業(yè)主辦公時間為白天，在公共區(qū)域活動較為頻繁，而住宅的業(yè)主多在下班后才回到小區(qū)，多數(shù)業(yè)主在小區(qū)內(nèi)的活動比較少；寫字樓業(yè)主對物業(yè)人員的形象、辦公效率、設(shè)施設(shè)備維護(hù)有著較高的要求，而住宅小區(qū)的業(yè)主對物業(yè)人員的親和力、態(tài)度方面比較注重。寫字樓的物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)這些特點提供針對性的服務(wù)。具體來說：公共秩序管理應(yīng)做到安全、規(guī)范，尤以治安防范、消防保障、物品出入、外來人員準(zhǔn)入、夜間巡更、應(yīng)急處理等方面為重點；車輛的管理應(yīng)做到有序、通暢，車輛的停放和進(jìn)出應(yīng)規(guī)劃在前，總體統(tǒng)籌，并認(rèn)真做好車輛出入的檢查登記；保潔工作的重點是及時、標(biāo)準(zhǔn)，要嚴(yán)格執(zhí)行《保潔作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》，工作重心應(yīng)放在業(yè)主經(jīng)常到達(dá)和經(jīng)常使用的區(qū)域內(nèi)，如公共衛(wèi)生間、公共走廊、電梯間等部位；維修管理要做到及時、高效。維護(hù)在前，修理在后，按照標(biāo)準(zhǔn)，定期保養(yǎng)，杜絕設(shè)備隱患，保障寫字樓設(shè)施設(shè)備的正常、高效運轉(zhuǎn)。同時要關(guān)注細(xì)節(jié)，以人為本，根據(jù)業(yè)主和用戶的需求不斷調(diào)整服務(wù)內(nèi)容。

　　（四）與住宅物業(yè)相比，寫字樓有其獨特的運行規(guī)律，我們應(yīng)該掌握和運用這一規(guī)律，做好控制寫字樓物業(yè)管理成本的文章。

　　根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成一般包括以下內(nèi)容：人員工資福利費；公共部位、公用設(shè)備設(shè)施的日常運行和維護(hù)、保養(yǎng)費；綠化養(yǎng)護(hù)費；清潔衛(wèi)生費；公共秩序維護(hù)費；辦公費；固定資產(chǎn)折舊費；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險費；經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。在上述規(guī)定的框架下，寫字樓的成本大致可劃分為四大部分：人力成本，占總成本的30%-40%；公共能源，占總成本的20%-30%；營運成本，占總成本的20%左右；管理費用，占總成本的10%左右。其中，人力成本和公共能源成本占寫字樓企業(yè)成本的50%-70%左右，成為寫字樓物業(yè)管理企業(yè)成本控制的重點。第一，控制公共能源成本。能源成本控制是一項長期的涉及到物業(yè)管理企業(yè)全體員工的工作。為了達(dá)到既控制公共能源成本又保證寫字樓品牌形象的目的，我們一方面要積極引進(jìn)節(jié)能降耗的新技術(shù)、新工藝，另一方面可將寫字樓劃分成不同的責(zé)任區(qū)域，要求員工根據(jù)實際情況調(diào)整操作規(guī)程，使之既能滿足業(yè)主的需求，又能最大限度地節(jié)約用電。第二，控制人力成本。人力成本是寫字樓物業(yè)管理企業(yè)贏利的敏感因素。但人力成本的過度控制會引起服務(wù)能力不足，影響服務(wù)質(zhì)量。寫字樓的服務(wù)能力不僅指員工的數(shù)量，也包括員工的技能（專業(yè)技能和綜合素質(zhì)），它直接關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的及時性和服務(wù)的質(zhì)量。為了有效控制人力成本，我們可以從時間上分析寫字樓服務(wù)的需求高峰期和低谷期，重點安排而不是平均分配服務(wù)能力。也可從空間上落實服務(wù)責(zé)任，在不同時段采取定崗定員和值班結(jié)合的排班方式。

　　二、物業(yè)管理的品牌化意義

　　（一）加快行業(yè)發(fā)展的需要

　　在全球經(jīng)濟(jì)一體化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)集團(tuán)化發(fā)展的今天，一個行業(yè)必須有一批代表行業(yè)形象，體現(xiàn)行業(yè)綜合實力、科技水平、管理水平、服務(wù)質(zhì)量和企業(yè)文化，在國內(nèi)外市場上叫得響的品牌企業(yè)，否則就難以確立行業(yè)的社會地位和形象。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，它的品牌建設(shè)也不能例外。我國的物業(yè)管理經(jīng)過20多年的實踐，已涌現(xiàn)了一批像中海、萬科、金地、福田這樣的物業(yè)管理品牌企業(yè)，但這類品牌企業(yè)數(shù)量仍然太少，遠(yuǎn)不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需求，在物業(yè)管理新一輪競爭已進(jìn)入了品牌競爭時代的條件下尤其如此。因此，實施物業(yè)管理品牌化戰(zhàn)略，加速發(fā)展和打造一批物業(yè)管理品牌企業(yè)，對于我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展是一項十分緊迫的任務(wù)。

　　（二）進(jìn)入國際市場競爭的需要

　　我國加入WTO以后，為我國的物業(yè)管理企業(yè)帶來了巨大的機遇和挑戰(zhàn)。在國內(nèi)市場，有大批國外物業(yè)管理品牌企業(yè)在入世后進(jìn)入我國物業(yè)管理市場，我國物業(yè)管理企業(yè)將面臨前所未有的人才競爭、市場競爭、管理服務(wù)水平和收費價格等方面的沖擊和挑戰(zhàn)。在國際市場，我國的物業(yè)管理企業(yè)也因入世而得到在國際物業(yè)管理市場上爭奪物業(yè)管理項目的發(fā)展機遇。我們應(yīng)該努力適應(yīng)這種競爭與機遇并存的形勢，在外國物業(yè)管理企業(yè)大舉進(jìn)入我國市場的情況下，夾縫中求生存，并努力在國際物業(yè)管理市場上一顯身手，這就勢必要實施品牌發(fā)展戰(zhàn)略。

　　（三）可持續(xù)發(fā)展的需要

　　可持續(xù)發(fā)展已成為當(dāng)今時代的主題。我國物業(yè)管理行業(yè)要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須實施品牌化發(fā)展戰(zhàn)略，建立自己的物業(yè)管理品牌，打造具有核心競爭力的團(tuán)隊。也只有適時打造一大批物業(yè)管理品牌企業(yè)，實施物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展才有堅實的基礎(chǔ)。

　　（四）保障消費者利益的需要

　　物業(yè)管理行業(yè)是為產(chǎn)權(quán)人和使用人服務(wù)的行業(yè)，而產(chǎn)權(quán)人和使用人花錢買的就是高標(biāo)準(zhǔn)的管理、高品質(zhì)的服務(wù)。在同等價格下，產(chǎn)權(quán)人和使用人會選擇管理水平高、服務(wù)質(zhì)量好的品牌企業(yè)；也正是品牌企業(yè)，才能為產(chǎn)權(quán)人和使用人提供質(zhì)價相符的管理和服務(wù)，使消費者的利益得到保證。也就是說，品牌化不但是對物業(yè)管理企業(yè)自身競爭力的一個提高，也是對消費者權(quán)益的一種維護(hù)、一種責(zé)任。

　　三、打造企業(yè)核心競爭力是創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的靈魂

　　核心競爭力是一個企業(yè)特有的、別的企業(yè)難以效仿和具備的競爭優(yōu)勢和競爭能力，它是企業(yè)品牌的重要組成部分。品牌是企業(yè)的靈魂，而核心競爭力又是品牌的靈魂。因此，對物業(yè)管理企業(yè)而言，要想取得更大的成績，盡快形成品牌效益，就必須根據(jù)自己的實際情況，整合自身的資源優(yōu)勢，形成自己的核心競爭力，并利用核心競爭力形成更大的品牌，利用品牌效應(yīng)獲取更多的市場份額和經(jīng)濟(jì)效益。

　　(一)培育良好的企業(yè)環(huán)境，實現(xiàn)員工與企業(yè)共同發(fā)展

　　物業(yè)管理企業(yè)要獲得持久的競爭優(yōu)勢，就必須培育“以人為本”的企業(yè)環(huán)境，關(guān)注員工的需要，以為員工提供理想的終生職業(yè)為己任，并努力創(chuàng)造公平競爭的環(huán)境，為員工提供更多的發(fā)展空間，從而使員工個人利益和企業(yè)利益、員工個人發(fā)展與企業(yè)發(fā)展有機結(jié)合起來，以此來激發(fā)員工的積極性和創(chuàng)造性，提高員工的工作效率，確保物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，使企業(yè)走上良性循環(huán)的發(fā)展軌道，從而實現(xiàn)員工與企業(yè)的共同發(fā)展。

　　(二)建立學(xué)習(xí)型組織，創(chuàng)造企業(yè)持久的競爭優(yōu)勢

　　在知識經(jīng)濟(jì)時代，信息不斷爆炸，知識快速更新，企業(yè)置身于創(chuàng)新、競爭和快速發(fā)展的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會中，唯一持久的競爭優(yōu)勢就在于具備比競爭對手學(xué)習(xí)得更快更好的能力。在物業(yè)管理企業(yè)里，無論對員工還是對企業(yè)，學(xué)習(xí)都是至關(guān)重要的，它不僅決定著員工的終生能力和個人發(fā)展，而且也決定著企業(yè)的核心能力和競爭優(yōu)勢。這就在客觀上要求物業(yè)管理企業(yè)從戰(zhàn)略設(shè)計、培訓(xùn)開發(fā)等方面入手，把企業(yè)營造成一種有機的、柔性的、并能持續(xù)發(fā)展的“學(xué)習(xí)型組織”，將學(xué)習(xí)轉(zhuǎn)化為企業(yè)的日常行為，由主動學(xué)習(xí)代替被動學(xué)習(xí)、組織學(xué)習(xí)代替?zhèn)€人學(xué)習(xí)、系統(tǒng)學(xué)習(xí)代替零星學(xué)習(xí)，將企業(yè)組織置于一種互相激勵、互相促進(jìn)、互相監(jiān)督、互相提高的氛圍，通過自我超越、改善心智模式、建立共同愿望、團(tuán)隊學(xué)習(xí)和系統(tǒng)思考等“五項修煉”，使企業(yè)能夠主動適應(yīng)市場需求變化、市場競爭和創(chuàng)新需要。

　　(三)增加物業(yè)管理的科技含量，形成企業(yè)獨特的競爭優(yōu)勢

　　隨著國內(nèi)物業(yè)管理市場競爭的加劇和國際物業(yè)管理市場的形成，給物業(yè)管理企業(yè)提出了全新的課題:誰領(lǐng)先增加物業(yè)管理的科技含量，誰就能有效地占領(lǐng)市場。因此，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營過程中必須采用高新技術(shù)，一要建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)，通過對信息的廣泛收集、深入分析和有效溝通，使企業(yè)決策者能夠及時掌握市場形勢的變化和業(yè)主的新需求，正確分析競爭對手的優(yōu)勢、弱點，制定有效的競爭戰(zhàn)略，提高企業(yè)的反應(yīng)能力和運作效率；二要采用高新技術(shù)，實現(xiàn)智能化管理，全面提升管理服務(wù)水平，用科學(xué)的方法提供物業(yè)管理服務(wù)，在最大限度地滿足業(yè)主需求的同時，節(jié)約服務(wù)成本，使企業(yè)擁有新的競爭手段，創(chuàng)造和鞏固物業(yè)管理企業(yè)新的效益增長點，形成企業(yè)獨特的競爭優(yōu)勢。

　　(四)全面創(chuàng)新，確保企業(yè)核心競爭力的形成

　　21世紀(jì)是創(chuàng)新的時代，創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的原動力，是形成企業(yè)競爭優(yōu)勢最重要的動力和源泉。物業(yè)管理企業(yè)只有走創(chuàng)新之路，才能在市場競爭中立于不敗之地，把企業(yè)的追求置于創(chuàng)新之中。

　　1、經(jīng)營創(chuàng)新。經(jīng)營創(chuàng)新主要表現(xiàn)在兩個方面：一是企業(yè)在經(jīng)營活動中要努力發(fā)現(xiàn)新的市場需求、新的用戶、新的機會，主動開拓新的市場；二是企業(yè)在服務(wù)內(nèi)容上，要根據(jù)業(yè)主的需求把握市場的規(guī)律，預(yù)見性地創(chuàng)造出新的服務(wù)項目，引導(dǎo)業(yè)主消費。

　　2、管理創(chuàng)新。物業(yè)管理的中心任務(wù)不應(yīng)該僅是對物的管理、對人的服務(wù)，而是應(yīng)將二者有機結(jié)合在一起，進(jìn)行一系列創(chuàng)造性活動。其核心應(yīng)該是通過協(xié)調(diào)人與人、人與物、物與物之間的關(guān)系，創(chuàng)造一個人、物有機結(jié)合的環(huán)境，達(dá)到人流、物流的有序流轉(zhuǎn)。這個環(huán)境內(nèi)外有眾多影響因素是處于不斷變化之中的，而物業(yè)管理企業(yè)就是要根據(jù)內(nèi)部條件和外部環(huán)境的變化，不斷創(chuàng)造出新的管理措施和操作流程，以實現(xiàn)管理各要素更加合理的組合運行，從而創(chuàng)造出新的生產(chǎn)力，取得更高的勞動效率。

　　3、制度創(chuàng)新。一個好的制度可以聚集人才，使企業(yè)具有持續(xù)地進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā)、最快地吸納新技術(shù)和選擇市場創(chuàng)新策略的能力，從而不斷地提升企業(yè)的核心競爭力。目前，相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)權(quán)不明晰、法人治理結(jié)構(gòu)不健全、組織和管理不對稱，使得企業(yè)無法增強自身的核心競爭力。為此，物業(yè)管理企業(yè)要強化企業(yè)管理，注重制度創(chuàng)新，建立現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)和制衡機制，以實現(xiàn)自主經(jīng)營和承擔(dān)有限責(zé)任，并在這個基礎(chǔ)上努力培育和提高企業(yè)的市場競爭力，不斷拓展企業(yè)的發(fā)展空間。

　　企業(yè)核心競爭力的構(gòu)建是一項長期的系統(tǒng)工程，物業(yè)管理企業(yè)只有不斷打造和強化自身的核心競爭力，并合理地運用競爭戰(zhàn)略，才能在市場競爭中脫穎而出，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　四、寫字樓物業(yè)管理的未來

　　差異化經(jīng)營是企業(yè)參與市場競爭，立足于不敗之地的經(jīng)營策略之一；差異化服務(wù)則是物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)管理市場競爭，立足于服務(wù)之本的質(zhì)量競爭策略。

　　現(xiàn)代物業(yè)管理，尤其是寫字樓物業(yè)管理已不再是傳統(tǒng)意義上的“兩保兩維”（保安保潔，維修維護(hù)），高科技、知識型管理技術(shù)越來越成為其主要內(nèi)容。為適應(yīng)當(dāng)前高科技和綜合服務(wù)的管理需求，同時結(jié)合物業(yè)管理項目分散性、低利潤的特點，物業(yè)管理企業(yè)必須對自身進(jìn)行整合，通過組織有效的社會服務(wù)資源，建立一個集約化、技術(shù)化、品牌化管理平臺與分包服務(wù)相結(jié)合的經(jīng)營管理模式，是寫字樓物業(yè)管理未來的發(fā)展方向。

　　同時，以降低管理成本、擴大品牌效應(yīng)、實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展為目的，在規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化運作基礎(chǔ)上，建立不同類型的寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理連鎖模式也是寫字樓物業(yè)管理未來的發(fā)展方向之一。這一點，可以從酒店業(yè)連鎖經(jīng)營管理中得到借鑒。寫字樓物業(yè)管理能否通過強化品牌營銷戰(zhàn)略，出現(xiàn)像麥當(dāng)勞、希爾頓連鎖酒店那樣在市場上具有深入人心的服務(wù)理念和成熟運作模式的連鎖型企業(yè)，值得同行們認(rèn)真思考和積極探索。