上海的新天地如今已經成為一個有國際知名度的聚會場所,并已經納入了上海旅游景點的清單里面,更是休閑時尚生活的時尚旅游中心,而其前身則是一處破舊的居民區。而在大連,擁有百年商業氛圍積淀的大連市“天津街”,卻遭遇了前所未有的危機———銷售幾近停滯,各項目面臨“死盤”的危險。商業地產開發的這一正一反兩個案例,或許會對業界有所啟迪。
項目定位:上海是一個國際化的大都市,擁有本地、國內和國際訪客,因此新天地不是單純的購物中心,而是時尚的中心。
項目實施:三個階段———整體策劃布局、推廣和招商、經營和管理。
整體策劃布局:層層推進
第一個階段初步定位是綜合性的。因為當時在整個上海沒有一個地方能夠將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集中在一起。上海當時比較有名的一條路叫衡山路,但是衡山路是很多不同的個體組成,它沒有一個整體的投資者和管理者。
第二個階段的定位是上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點。這個定位希望所有的人來到上海時一定要來看新天地,新天地變成你來上海非要看的地方不可。
第三個階段定位于一個國際交流和聚會的地點。里面會有很多的活動,很多人會在這個地方聚會,二十幾年沒見面的朋友都可以在這個地方。
推廣和招商:誰是第一批進住的商戶很重要
這個跟電影一樣,讓后面的商家有信心進來,首先有幾個大牌“撐場”,讓大家知道將會是什么檔次的商業,所以誰是第一批的住戶很重要,也包括給第一批的商家一個相對優惠的條件。
招商常常需要強調一條:假如只看租金,而不管商家是誰,那這個項目就很難做了,因為商業地產的租金事實上不是發展商自己來定的,而是由市場來決定的———不是因為這個地方的投資成本,也不是因為周邊的房租,而是由這個地方能夠創造的營業額是多少來決定的。
經營和管理:
整個項目在20**年9月份左右開業。
裝修本身有很多問題,應該在前面做建筑設計的時候考慮到很多商家的需求,也一定要有一個比較專業的團隊,它了解不同的業態———他們對這個房子的結構、高度、空間布局等方面,要在前期與房地產商進行合作,甚至先請一些主力店的商家到這個項目來,讓他給些更多的要求。
事實上很多國外的商家都很愿意公開自己的要求,這不是秘密。事實上,美國的一些商家很專業,他會給你一本書,里面記載著他所要求的高度、長度、寬度,很規范。所以這些資料本身也沒有什么保密性,但是對一個房地產商在開始做房子建設的時候,這是很重要的資料,你們需要拿到的。要不然的話你這個商業設施建出來在很多方面都會很浪費,很多的裝修都是沒有必要。
效益分析:
一、由于新天地的品牌效應,帶動了周邊房地產地價的提升,從最開始的每平方米8000元~10000元,到現在的每平方米2萬元。
二、當時設定的平均目標是8%~10%的投資回報,我相信到今天這個目標應該可以達到。3萬平方米的地、6萬平方米的建筑面積只租不賣,這個店鋪整個的作價接近2500美元一平方米,現在很多人用4000~5000美元去買,說明項目本身的價值也在提升。
黃瀚泓時尚生活策劃咨詢(上海)有限公司中心總策劃師
編輯點評摒棄投資心態
北雪
要發展一個商業地產,有三個很重要的因素:資金、產品及團隊。資金要強調商業本身起碼有兩到三年的培養期,不可能馬上有大量的現金回流,所以它本身短期活力不會很高。在投資期的時候,商業地產也許需要比一般住宅項目更高的資金,可能一些住戶要求有些裝修是由你來補貼的,也包括有些推廣的費用,還有管理的費用。這種有建設性的指導,顯然對于中國未來的地產開發更具有戰略性的意義。從某種程度上說,大連市“天津街”的失敗首先應歸于早期開發的投資心態。
我們常常說一個商業項目的成功,硬件部分占了1/3,比如整個建筑的外觀及環境氣氛;另外商家占了1/3,找到一個好的商家,這些商家帶來一些客源;還有1/3是你這個場地本身是不是有很多吸引人的文娛活動,包括自己本身的服務水平,這也是很重要的因素。
這里還要強調商業運作需要一個整體,有效經營管理不能把它分成很小的店鋪來賣,賣散了,這個商業就不能形成這種檔次的商業,商業本身的回收期比較長,以后的回報率要高于住宅和寫字樓方面,這樣的話它等于需要一個比較有力的資金支持。
大連:傳統商業街陷入困頓主力店率先突圍
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p; 20**年堪稱大連建市以來最大規模的商業地產開發年。截至20**年5月,大連在建和擬建的商業房地產項目總計37個,總建筑面積309萬平方米。其中商業面積174萬平米,是歷史上最大的商業地產供應時期。同時,媒體關于“大連商業房地產全面過?！钡恼f法也不絕于耳,對此,大連市連鎖經營協會會長謝有恩說:“大連目前中心商業網點超標,但同時社區商業網點嚴重不足,商業房地產的根源問題在于開發結構不合理”。具有百年歷史的大連“天津街”的開發就體現了這一點。上世紀90年代中期,臺灣的蔡氏企業集團在大連的繁華商業區投資10億元興建了勝利廣場,這是大連最早運營成功的非百貨商業業態的代表。4年的時間里,大連勝利廣場物業價值快速增了3倍,每平方米商鋪價格從最初的5.6萬元漲至10.2萬元。勝利廣場的成功無疑給其他投資者打了一針強心劑。在這種環境的烘托下,20**年的天津街改造項目迅速引爆了大連商業房地產市場。
天津街建成于1909年,是大連歷史最悠久的百年老字號商業街,全長1720米。20**年10月4日,天津街拆遷改造工程開始啟動,一期工程分為六大區域,海昌、天植、新天龍、城市廣場等商業項目相繼開工,此時正值全國如火如荼地造MALL熱,各項目也不約而同的齊齊以MALL的姿態亮相。
由于天津街百年形成的濃厚的商業氛圍,一開始買家對于這個區域還是非常樂觀。但20**年中期,海昌的提前出售使市場感到了壓力,由于各家商鋪銷售不利,在20**年上半年遭遇了大量的退鋪,整個天津街遭遇了前所未有的危機。
大連房地產資深記者王昌青認為,由于各開發商分別是從漁業、住宅等其他行業轉行,對于商業和房地產的開發運作不熟悉,只是因為具有資金和拿地的實力就進入商鋪市場,投機心態比較重,所以在項目運作上采用大量的煽情宣傳,“一鋪養三代”、“15%年投資回報”等字眼比比皆是。但由于售價過高,均價達到了近10萬元/平方米,且不能為買家提供翔實的投資回報計劃,銷售紛紛陷入困頓。為了彌補商鋪的運作經驗之不足,開發商之間又上演了一場“挖角”大戰,一些商業經理人開始炙手可熱。但事實上,這些沒有商業房地產操作經驗的商業經理人也無回天之力,到了20**年中,天津街銷售幾近停滯,各項目面臨“死盤”的危險。
一位商業地產商說,中國許多城市在老商業街改造上都屢撞南墻。有的是因為政府規劃錯誤引起,有的卻因為缺少控制而混亂開發。天津街集中造MALL的規劃已經為今天的局面埋下伏筆。天津街的商業特色在于步行街邊各種商鋪林立,開放式的街區使整個街區能夠共享人流。但MALL的封閉設計卻在一定程度上分割了人流。王昌青認為,天津街最嚴重的問題在于不同地塊的高度同質化,6個大的項目定位基本相同,投資者自然很難看好。謝有恩甚至曾多次用“無力回天”來形容天津街的前景。
市場的冷淡反應給各開發商的資金鏈條帶來了巨大的壓力,一位經理人直言不諱地說,這個區域很難避免競爭“犧牲品”的出現,要想活下去,大家只能八仙過海,各顯神通。其中新天龍選擇了以餐飲為突破口,建美食城的差異定位。但據知情人士說,雖然定位有新意,項目的招商卻遇到了困難,因為各SHOPPINGMALL本來都有餐飲功能區的劃分,美食城對于人流的吸引度不由讓人打上問號。但經過一段時間的沉淀,大家逐漸形成了共識,在開發商不擅長商業項目經營的情況下,必須以主力店帶動其他商鋪的銷售經營,選擇專業素質高的主力店可以為急需人氣的天津街解決燃眉之急。
在這場“主力店”競爭中,最先突圍的是海昌。在20**年7月,海昌首先宣布引進日本著名的新興商業業態VIVO(阪昌百貨),VIVO主打年輕的消費人群,以青春活力時尚為主題,復制日本的經營和品牌。VIVO的動感形象在某種程度上打破了天津街的沉寂局面。緊跟著,城市廣場計劃在8月推出與香港銅鑼灣百貨合作簽訂15年租約規劃,希望憑借銅鑼灣百貨和世界知名品牌的合作基礎,推行品牌“折扣店”,創造賣點。
對于天津街乃至包括西安路商圈的整個大連的商鋪市場形成了兩種截然不同的聲音,一種認為大連的中心商業圈規劃過大,政府對于旅游購物預期過于樂觀,接下來的天津街二期工程還將繼續給市場更大的壓力;但也有人認為隨著“大大連”的建設,城市規模不斷擴大,對于商圈的要求也將更高,適度的超前規劃為將來發展留下空間。
希望人為破壞歷史商圈的例子不再上演,老商業街的失敗不再出現。
篇2：房地產項目總經理應該定位
房地產項目總經理應該如何定位
屈指一算，我上任50萬平米的明天第一城項目總經理的時間已經一年零三個月了！從20**年從國美電器轉入地產，算個外行,開始負責行政，后來負責營銷，再后來曾兼職負責過一級開發，到今天全面負責50萬平米的項目，四年四大步。隨著三期交房后壓力小了許多，我提醒自己該總結一下了，項目總經理的責任是什么？應該有什么權利？項目總經理應如何定位?
項目總經理應該是一位統率千軍萬馬的將軍，門旗之下，撫劍穩坐戰馬之上，手握令旗，鎮靜自若，他心中早就謀定，只需催動戰鼓，頃刻之間便會拿下敵營。這是我看武俠小說后，對項目總經理的角色定位！
一、項目總經理在公司既是決策者又是執行者
房地產項目開發對管理者要求很高，在角色定位上，既要堅定的執行董事會的投資意圖，在工程進度、工程質量、成本控制、營銷推廣上容不得半點差錯；同時，身為“前線”指揮官，又必須擬定項目各系統的整體開發計劃和分步執行計劃，參與到公司決策當中。特別是在公司要求與項目實際情況有沖突時，必須對事不對人，仗義執言，闡明自己的觀點,去影響決策。而不是去逃避、甚至隱瞞實情，當項目總經理處理好了這個關鍵問題后，反倒會增加老板的信任，并獲得下屬員工的擁護，樹立權威。
承上啟下才是對的!如果項目總把自己當成“領導”只去決策，或者理解為只是簡單的“執行”，角色就是錯位。
二、項目總經理至少有50%精力去創造良好的外部條件
房地產開發政策性很強，從發改委立項，到申辦五證（土地證、用地證、規證、開工證、預售證），還有市政手續的辦理，包括供電、燃氣、自來水、雨水、中水、污水、道路、電信、有線電視、供暖、園林、人防等，無不要準時拿到政府批文，否則，談不上施工。據統計，一個項目下來，大大小小要蓋近150個公章。在搞房地產之前，我都不理解政府設那么多部門干嗎?現在明白了，都在那等你去報文呢？這150個公章，一個蓋不下來，整個項目就失敗了。為什么項目總經理壓力大，甚至要拿出至少一半的精力去跑批文，原因就在于此！
我在實際工作中有一個竅門：政府一般8：30上班，一般都會在8點左右到單位吃早飯，我干脆就7：45到，站在大門口等經辦人來，然后跟著上食堂，有事趕緊匯報，上班前，大部分問題差不多該解決了。趕上好說話的，還能蹭一頓早點。因為你是今天第一個去辦事的，一般經辦人態度都挺好。雖然有幾次等了一上午領導開會也沒來，但中午領導一回單位，知道我已等了半天，站的都快站不住了，往往也會不好意思，對辦事大有好處,此為”苦肉計”。
采用這招跑手續，效果不一般。我負責昌平項目時，早上6點從市區走，經過八達嶺高速，7點半就到了政府部門，8點前一般事都辦完了，到單位也就是8點40左右，不耽誤上班！
處理突發事件也很重要!在去年6月我剛負責明天第一城時，正趕上周圍居民因為項目夜間施工擾民，與項目情緒十分對立，甚至發生沖突。無奈我迅速抽專人負責維護周邊小區關系，包括依法發放了10幾萬元的擾民費，獲得居委會認可后，其出據了手續，項目才得以在建委辦理了夜施證。否則，別看這件小事,影響的可是工期這件大事。
處理好周邊關系還會受益呢!有一次，負責電力的張**經理在我剛剛上任幾天時，便向我介紹地鐵5號線電力路由與我項目一致，計劃最好能促成合作。經過了解方案后，我迅速將此事向董事長匯報，抓住機會與之簽訂了合作合同.這次“借力”，不僅直接節約了近1300萬的外電源施工費用，而且爭取了時間，使明天第一城在入住前通了正式電。每當我看到明天第一城夜晚亮起的一戶一戶的燈光，我都會有一種強烈的成就感！
一個好的外部關系的處理就能節約1300萬，一件擾民糾紛處理不好就影響工期，一個公章蓋不下來房子就交不了……，這決定了項目總經理必須要挑起在外部為項目創造好的開發條件。
三、開源節流并用好資金是項目總經理的重要職責
明天第一城開盤時，銷售部認為價格應該在5200元左右，我在詳細分析了產品（小戶型）、交通（5號線和13號線換乘處）、環境（周邊有大量代征綠地）、區位（奧運熱點區域）、競爭環境（當時無競爭項目），品牌(國美第一城姊妹項目)等因素后，直接向董事長建議售價在5400元/m2，事實也充分證明了我的判斷，按地上30萬平米來計算，這一項建議，直接為公司增加了6000萬的銷售收入。在當時“國六條”推行后一片持幣待購氣氛下，準確的市場判斷為公司發展做出了貢獻。
在交房后實測中，我發現了設備用房面積很大，而且有部分面積并未用做設備用房。經咨詢國土局和建委，在補交土地出讓金140元后，可作為庫房獲得產權并銷售。由于是地下二層，目前公司定價初步為600～800元/m2，估計為公司可創造300萬左右的收入，如果不求甚解的移交物業，這部分面積肯定會淪落為物業公司出租創利工具，開發商無形當中受了損失。
在交房中，我特別強調了電、自來水、中水與物業公司的交接，保證開發商不再承擔任何費用，而改由物業公司從收上來的物業費中支出，為公司最大限度的節流。
在移交中，將生活水箱間、電梯、消防控制室、鍋爐房等功能用房，一并移交物業
公司正式簽字蓋章，明確管理責任，避免出現諸如電梯停電等引起業主投訴，而開發商與物業公司之間扯不清責任的狀況出現。
在商業銷售中,只有竣工備案后,銀行才放按揭,于是,隨著竣工備案,明確客服部和商業部明確責任人催款,也是我的工作重點.就是這樣,開源節流和盤活資金,毫無爭議的是項目總經理份內職責.
四、打造凝聚力強的優秀項目管理團隊事半功倍
項目管的好不好，關鍵在于團隊建設的水平高低。
房地產項目中，部門多、鏈條長、專業跨度大，所以團隊溝通和系統協調非常重要。我剛上任項目總經理時，往會議室一坐嚇了一跳，因為項目50萬平米同時開工，僅工程部經理按地塊分就有3位，再加上預算部、采購部、開發部、人事部、財務部、保安部、企劃部、商業銷售部、住宅銷售部、合約部、客服部、技術部共15位職能部門經理，當時有二位副總，再加上有的部門有副職，光認人記住名字也要二三天，可見這么多部門協調一致去完成一件工作，需要多大工作量。
凝聚人心就一定要讓項目每個員工了解公司的工作計劃，從而去統一思想。形成合力。為此，周一我親自主持項目全體人員的晨會，除向每位員工交待本周工作重點外，還會點評上周工作，對有責任心并在日常工作中做出成績的員工點名表揚，對管理中出現的問題加以分析，并批評責任人。我一直認為，一個團隊風氣必須正，必須獎勤罰懶、獎優罰劣、能者上、庸者下，只有這樣才會調動每一位員工的工作積極性，才能樹立“把本職工作當成自己家的事一樣去干”的良好氛圍。
在我任職一年多時間里，項目共經歷了幾大階段:一是主體工程封頂，二是為保證冬施的供氣供暖及安裝門窗，三是一期工程順利竣工驗收，四是一期正式通電和供水并如期交房。在這幾個重要階段中，我都明確了主要責任人，比如原任一期工程部經理孟文營、機電副經理張樹軍、及春節前上任的一期工程部經理張強、還有負責交房的人事行政部、商業部、企劃部、客服部，都受到過口頭、書面、出國旅游、加薪、特殊貢獻獎、升職等獎勵。這些舉措讓大家懂得：只要努力、只要保證了公司計劃的實現，公司就會認可你,作出貢獻就會受獎。這樣做的結果是項目人人奮勇,個個爭先,責任心普遍提高,工程進度和質量得到保證.
增強企業凝聚力還需要一些實實在在的舉措.在去年的中秋節，項目部組織了以“保工期，建精品”為主題的中秋聯歡會，動員每位員工為項目建設出力。在今年6月，以“責任共擔、風雨與共”為主題的慶祝一期交房的聯歡會上，項目為各部門優秀員工頒發了證書，再次號召每位員工把自己的發展目標與項目開發有機結合起來，調動一切積極因素，保工期、保質量。
重視員工思想動態、加強溝通協調、推進項目文化建設、樹立良好的風氣,這樣的努力，使項目團隊凝聚力大大增強。
總之，房地產開發是一種投資行為，增收節支、控制風險、對外求支持、對內求團結，這都是項目總經理的角色定位。我相信，項目總經理在日益激烈的市場競爭中，位置會越來越重要,也會發揮越來越大的作用。
篇3：Z商業廣場物業服務項目定位管理模式
Z商業廣場物業服務項目定位及管理模式
一、項目概況
本商業廣場投資總額近**億元人民幣。占地面積***多畝，總建筑面積近**萬平方米，擁有****多個停車位，是***地區最大的專業市場。本商業廣場雄踞新城市中心，有著得天獨厚的地域和交通優勢，緊鄰廣深、莞深**高速的交匯地段，**分鐘可通達**全市，**分鐘可到達廣州、深圳、中山、順德、惠州等地，是珠三角1小時經濟圈的交通核心樞紐。
本商業廣場是***產業經濟走廊，位于多年自發形成的成熟商貿財富區，周邊聚集了國際博覽中心和成行成市的商業街道，是**市政府規劃的****產業基地，為本商業廣場建設奠定了成功的基礎。本商業廣場以成為***區乃至全國最大的現代化、品牌化、規模化的專業市場為目標，規劃上立足于現代商業流通格局，以滿足辦公、貿易、倉儲、物流、營銷、交流的經營需要，本商業廣場進行功能配套、功能分區規劃設計，必將成為中國****商業廣場的第一品牌。
二、項目分析及定位
1、項目分析
1）物業屬性
本商業廣場屬專業商業項目，占地***多畝，面積大，容積率低，樓宇分散，開放式專業商業物業管理，物業管理服務上對本商業廣場的安全管理、、商戶服務、本商業廣場的VI設計、環境管理是重點。
2）服務對象
本商業廣場屬專業商業項目，商戶主要兩類：一是****的經營租戶，二是進入****采購的商戶。
2、物業服務項目定位
1）安全：全面安全防范服務體系，真正達到人人無憂。
全面安全防范服務體系以零事故率、零故障率為目標，以預警式安全防范為核心，包括治安安全、設備安全、消防安全、交通（車輛）安全等內容。
2）舒適：優質物業管理服務創建和諧、優美、清潔、文明、生態的經營環境。
實行以租戶商戶為中心的管家式物業管理服務模式，寓管理于精細服務之中，使租戶商戶盡享尊貴服務。
3）現代：應用最新物業管理服務體系，提供本商業廣場物業管理服務。
4）一站式：提供包括房屋本體及設備設施維保、安全管理、清潔服務、綠化養護、車輛管理等在內的一站式物業管理服務，使租戶專心經營。
5）高效：快速服務響應機制，保證及時滿足租戶需求。
全面應用現代通訊技術、物業管理服務信息平臺、電腦管理系統，商戶需求盡在掌握之中。
3、本商業廣場物業管理服務要點
1）樹立本商業廣場物業整體形象
通過環境形象、廣場樓宇形象的控制、設備和公共設施的管理、治安和交通管制以及管理服務人員行為規范等專業服務，塑造本商業廣場良好整體形象。
2）安全管理
安全管理將成為本商業廣場物業管理服務的重中之重。開放式物業管理，人員和車輛流動量大，既要加強日常規范化管理，又要充分考慮各種意外情況可能帶來的安全隱患，提前做好預防措施，要求員工對本商業廣場環境和應急方案都非常熟悉，真正做到有備無患。
3）商戶服務
商戶服務是本商業廣場物業管理中的核心工作，一切管理服務以租戶需求為中心。為本商業廣場的經營商戶提供規范的一站式物業管理，使這些租戶有一個安全舒適和諧的經營環境，同時營造濃厚的商業氛圍，使租戶能賺錢贏利；另一方面物業管理中要與租戶建立良好的關系，真誠為租戶服務，從而留住租戶的心，培養忠誠租戶，通過租戶良好的口碑，宣傳本商業廣場，不斷介紹新租戶進駐，使公司不斷發展壯大。
三、物業管理服務模式
本項目物業管理服務應采用全程一站式物業管理服務模式，即負責以下物業管理服務事務：
1）本商業廣場房屋本體建筑物、設備、設施的維修、管理；
2）本商業廣場車輛安全管理；
3）本商業廣場環境保潔；
4）本商業廣場綠化養護管理；
5）本商業廣場消防管理；
6）本商業廣場公共秩序維保和安全防范；
7）物業商戶服務及物業管理服務檔案、資料的建立、保存；
8)本商業廣場的廣告展位、鋪位、停車場等經營管理；
9）租戶其它需求服務等。