什么是房地產(chǎn)市場調(diào)研

　　房地產(chǎn)市場調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測，為決策者了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。通俗地講，房地產(chǎn)市場調(diào)查就是房地產(chǎn)經(jīng)營者的"千里眼"和"順風耳"。

　　由于土地和房屋的"不動性"，房地產(chǎn)市場調(diào)查也就具有很強的地域特征。因此，對房地產(chǎn)市場的切入，習(xí)慣的做法是依據(jù)地域形態(tài)，先由點(整個樓盤)到線和面(區(qū)域市場)，再由線和面到體(宏觀環(huán)境)，然后再回復(fù)到線和面，從線和面再回復(fù)到點，不斷循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可能真正地予以把握。

　　(一)點--單個樓盤

　　對單個樓盤進行市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)，它不但是新進員工接觸房地產(chǎn)知識的第一課，而且也是任何資深人員及時了解房地產(chǎn)市場最為具體、最為直接的途徑。

　　單個樓盤的市場調(diào)查通常包括以下四大項：

　　1、產(chǎn)品分析

　　產(chǎn)品分析的第一部分是分析樓盤的地理位置。從大的方面講，分析樓盤的地理位置，就是分析樓盤的區(qū)域歷史沿革和區(qū)域特性(商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等)，了解區(qū)域交通狀況(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區(qū)縣級公路等)，了解區(qū)域公共配套設(shè)施(水、電、煤氣等市政配套，公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院、商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿(mào)市場、著名餐館等生活配套)和人文環(huán)境等。從小的方面講，分析樓盤的地理位置，就是分析樓盤地塊的大小形狀、所處位置，它的東西南北的鄰居是誰，它的進出道路如何，是否臨街等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關(guān)鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值，應(yīng)該講，樓盤的地理位置也應(yīng)該從屬于產(chǎn)品性質(zhì)的某一方面，但因為它的至關(guān)重要性，所以我們就把它單獨立項進行討論。

　　產(chǎn)品分析的第二部分是對具體產(chǎn)品的分析，就是對樓盤市調(diào)的主體部分進行分析。該部分重點在于了解樓盤的指標和參數(shù)，它具體包括土地大小，總建筑面積，產(chǎn)品類別與規(guī)劃，建筑設(shè)計與外觀，總建套數(shù)與戶型，面積、格局配比，建筑用材，公共設(shè)施和施工進度等。分析產(chǎn)品是理解樓盤的基礎(chǔ)，只有認真分析產(chǎn)品，才能正確把握因此而產(chǎn)生的種種變化。

　　產(chǎn)品因素中還有一個特別項目，雖不是產(chǎn)品本身，但卻是產(chǎn)品的重要構(gòu)成，它就是我們常說的公司的組成，即樓盤的投資、設(shè)計、建設(shè)和物業(yè)管理等主要事項的承擔公司是誰，他們的資質(zhì)如何，彼此間是如何合作的等。從公司的組成狀況我們可以問接地評估樓盤的資信度。

　　2、價格組合

　　樓盤的價格組合主要包括產(chǎn)品的單價、總價和付款方式。市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終依舊歸結(jié)于價格組合的三個方面的搭配。剖析價格組合，并了解其運用策略也是市場調(diào)查最吸引人的地方。

　　3、廣告策略

　　廣告策略主要包括廣告基調(diào)的推敲，主要訴求點的把握，媒體的選擇，廣告密度的安排和具體實施效果等。具體廣告行為的市場調(diào)查不可能囊括各方面的大小事項，關(guān)鍵是把握其廣告策劃的精髓。

　　4、銷售執(zhí)行

　　研究銷售執(zhí)行是市場調(diào)查最關(guān)鍵的地方，它一方面是指具體的業(yè)務(wù)安排，如銷售點的選擇、人員的配置、業(yè)務(wù)執(zhí)行等；另一方面則是調(diào)查實際銷售結(jié)果，如什么樣的戶型最好賣，什么樣的總價最為市場所接受，吸引客戶最主要的地方是什么，購房客戶群有什么特征，等等。所有的這一切都是市場調(diào)查所應(yīng)該了解的。

　　可以說，銷售執(zhí)行中的銷售狀況是果，其他幾個方面都是因．了解因果關(guān)系，分析其中的緣由，是單個摟盤也是整個市調(diào)工作的全部內(nèi)涵。

　　(二)線和面--區(qū)域市場

　　對單個樓盤的詳盡了解之后，我們可以著手區(qū)域市場的調(diào)查與分析。一般來講，區(qū)域市場的調(diào)查與分析，主要包括區(qū)域分析、區(qū)域產(chǎn)品分析和需求特征分析三個方面。

　　1、區(qū)域分析

　　區(qū)域分析是指在特定區(qū)域中，對影響房地產(chǎn)市場的交通干線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃三方面因素的綜合分析。區(qū)別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評估。

　　2、區(qū)域產(chǎn)品分析

　　區(qū)域產(chǎn)品分析主要包括了解和分析在某個特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤的總量、類別、位置分布、單價分布、總價結(jié)構(gòu)、各類營銷手法的市場反應(yīng)和市場空白點的捕捉等。分析區(qū)域產(chǎn)品，關(guān)鍵在于認真研究區(qū)域產(chǎn)品的共同性與特異點，以及它們市場反映強弱的緣由。如某區(qū)域的樓盤，在都是住宅，都是一樣的價格，都是和樣的品質(zhì)的情況下，其中的一個賣得相當好，這就是區(qū)域產(chǎn)品應(yīng)該著力分析的地方。

　　3、需求特征

　　需求特征是指區(qū)域人口數(shù)量和密度、人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模、購買力水平、客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征、人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好等。需求特征是調(diào)研者從客戶的角度對產(chǎn)品的一種審視，把握需求特征是我們對產(chǎn)品不斷創(chuàng)新的動力與源泉。

　　實踐證明，區(qū)域市場分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調(diào)查基礎(chǔ)之上的。坐在辦公室冥思苦想、抄抄寫寫是拿不出有分量的區(qū)域市場分析報告的。要寫好區(qū)域市場分析報告，首先應(yīng)該詳細調(diào)查該區(qū)域某一單個樓盤，而后以這個樓盤所在的街道為延伸區(qū)，將整個街道的所有樓盤調(diào)查仔細，最后，則以這一街道為基準，分別詳細調(diào)查周邊的各條街道的樓盤情況。由此從點到線，從線到面，不斷地比較、分析、歸納和總結(jié)，區(qū)域市場的狀況便會了如指掌。

　　(三)體宏觀環(huán)境

　　對點、線、面的把握是市場調(diào)查的主體，但不是全部。只有對體(宏觀環(huán)境)的深刻理解，才可能將房地產(chǎn)的市場調(diào)查做得更靈活、更深入。一般來講，房地產(chǎn)石材的體（宏觀環(huán)境）包括政治社會、經(jīng)濟發(fā)展、行政法規(guī)、國際情況等各方面的因素。

篇2：房地產(chǎn)市場調(diào)研程序

　　房地產(chǎn)公司市場調(diào)研程序

　　1目的和范圍：為項目總體定位、產(chǎn)品設(shè)計定位提供相應(yīng)的供需市場信息;為公司相應(yīng)的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)策略調(diào)整提供市場依據(jù);根據(jù)公司總體開發(fā)計劃，組織撰寫銷售策劃方案、產(chǎn)品銷售定價方案。適用于公司項目的全程市場調(diào)研及總經(jīng)理指定的專項命題調(diào)研。

　　2職責：

　　2.1經(jīng)營銷售部負責配合我司開發(fā)項目進行供應(yīng)市場調(diào)查，撰寫市場調(diào)研報告，呈遞相關(guān)部門。

　　經(jīng)營銷售部負責對需求市場進行市場調(diào)查，撰寫市場調(diào)研報告，呈遞相關(guān)

　　2.2部門。

　　2.3經(jīng)營銷售部負責提供設(shè)計配合，就設(shè)計研發(fā)部提供的產(chǎn)品開發(fā)各階段設(shè)計方案，提供會審意見。

　　2.4經(jīng)營銷售部根據(jù)公司總體開發(fā)計劃，組織撰寫銷售策劃方案。

　　2.5總經(jīng)理室組織進行成本估算，并于定價前傳遞經(jīng)營部。

　　2.6審計核算部負責計算房屋面積。

　　2.7經(jīng)營銷售部負責組織銷售價格的評審，財務(wù)計統(tǒng)部參與評審，總經(jīng)理批準定價。

　　3工作程序

　　3.1供應(yīng)市場調(diào)查

　　3.1.1項目開發(fā)前期

　　3.1.1.1經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組與總經(jīng)室項目策劃中心共同負責對待開發(fā)項目周邊景觀、交通狀況、市政配套以及生活配套進行調(diào)查。

　　3.1.1.2經(jīng)營銷售部市場調(diào)研負責組織市調(diào)專員及前臺銷售人員對待開發(fā)項目相關(guān)的房地產(chǎn)供應(yīng)市場進行調(diào)查。

　　a)市場調(diào)研組針對不同類型的樓盤設(shè)計樓盤個案調(diào)查詳表。

　　b)市場調(diào)研組進行樓盤個案調(diào)查，并填寫樓盤個案調(diào)查詳表，必要情況下對樓盤進行拍照存檔。

　　c)市場調(diào)研組列出需要前臺銷售員參加調(diào)研的樓盤名單，遞交銷售主任。

　　d)銷售主任組織銷售員進行指定樓盤的個案調(diào)查，并填寫專用的樓盤個案調(diào)查詳表，提交市場調(diào)研組。

　　3.1.2經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負責組織市調(diào)專員及前臺銷售人員進行項目開發(fā)中、后期市場競爭項目跟蹤調(diào)查。

　　3.1.2.1經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組安排市調(diào)專員在項目開發(fā)中、后期對前期調(diào)研中涉及的競爭性樓盤進行跟蹤調(diào)查。

　　3.1.2.2在項目開發(fā)中、后期，經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組及時向銷售主任提供新近開盤的樓盤名單，銷售主任組織銷售員進行個案調(diào)查，并給將填寫完畢的個案調(diào)查詳遞交市場調(diào)研組。

　　3.1.3經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負責根據(jù)調(diào)查采集的基礎(chǔ)資料撰寫各階段市場調(diào)查報告，經(jīng)部門經(jīng)理審核后，根據(jù)需要遞交總經(jīng)室及設(shè)計研發(fā)部。

　　3.2需求市場調(diào)查

　　3.2.1經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組安排市調(diào)專員根據(jù)開發(fā)項目設(shè)計調(diào)查表，經(jīng)部門經(jīng)理批準后，遞交項目銷售主任。

　　3.2.2銷售主任組織銷售員引導(dǎo)客戶填寫表單，定期將調(diào)查表及匯總結(jié)果提交市場調(diào)研組。

　　3.2.3經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負責針對公司組織的各類活動設(shè)計調(diào)查表單，經(jīng)部門經(jīng)理批準后，遞交銷售主任。

　　3.2.4經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組組織銷售員引導(dǎo)客戶填寫表單，活動結(jié)束后將調(diào)查表及匯總結(jié)果提交市場調(diào)研組。

　　3.2.5根據(jù)基礎(chǔ)資料，經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負責組織撰寫各類市場調(diào)研報告，經(jīng)經(jīng)營銷售部經(jīng)理確認后，根據(jù)需要遞交總經(jīng)室及設(shè)計研發(fā)部。

　　3.3專項命題調(diào)研

　　3.3.1總經(jīng)理根據(jù)公司的開發(fā)的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)需要下達專項命題調(diào)研市場的指令。

　　3.3.2經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組根據(jù)專題命題安排市調(diào)專員進行專項市場調(diào)查。

　　3.3.3經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負責撰寫調(diào)研報告，經(jīng)經(jīng)營銷售部經(jīng)理批準后，呈遞總經(jīng)理。

　　3.4異地考察

　　3.4.1經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負責組織收集異地優(yōu)秀樓盤的信息，向部門經(jīng)理提出異地考察申請。

　　3.4.2經(jīng)營銷售部經(jīng)理審核后以請示單的形式向總經(jīng)理報考察計劃。

　　3.4.3總經(jīng)理批準后，由經(jīng)營銷售部經(jīng)理組織人員對異地優(yōu)秀樓盤進行考察。

　　3.4.4經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負責組織撰寫異地考察報告，經(jīng)經(jīng)營銷售部經(jīng)理審核后，根據(jù)需要遞交總經(jīng)理及設(shè)計研發(fā)部。

　　3.5設(shè)計配合

　　3.5.1設(shè)計研發(fā)部在產(chǎn)品設(shè)計各階段，向經(jīng)營銷售部提供設(shè)計方案、設(shè)計變更、施工圖、施工更改等相關(guān)圖文。

　　3.5.2經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負責組織部門內(nèi)部相關(guān)人員提出經(jīng)營銷售部意見，以書面形式匯總，經(jīng)部門經(jīng)理審核批準后，遞交設(shè)計研發(fā)部。

　　3.5.3由設(shè)計研發(fā)部書面回復(fù)對各項建議的采納情況后，經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負責組織開展新一輪設(shè)計配合工作。

　　3.6銷售策劃

　　3.6.1項目

　　推廣前期，由經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負責組織撰寫各項目銷售策劃方案。工程項目部負責及時提供相應(yīng)項目的工程進度計劃。

　　3.6.2銷售策劃方案經(jīng)經(jīng)營銷售部內(nèi)部各工作組討論通過后，由部門經(jīng)理審核批準，并呈送總經(jīng)室尋求批示意見。

　　3.6.3銷售策劃方案經(jīng)總經(jīng)室批準通過后，由經(jīng)營銷售部組織實施。

　　3.7產(chǎn)品定價

　　3.7.1設(shè)計研發(fā)部在定價前50天向經(jīng)營銷售部提供項目總平圖、單體戶型平面圖以及規(guī)劃思路。

　　3.7.2總經(jīng)理室組織進行成本估算，并于定價前30天傳遞經(jīng)營部。

　　3.7.3審計核算部根據(jù)施工圖計算房屋面積，并于開盤前40天內(nèi)向經(jīng)營銷售部提供面積表。

　　3.7.4經(jīng)營銷售部在開盤前10天根據(jù)上述部門提供的資料并結(jié)合市場調(diào)研情況編制房屋價格草案。

　　3.7.5經(jīng)營銷售部組織財務(wù)計統(tǒng)部、審計核算部、設(shè)計研發(fā)部、總經(jīng)理室對價格草案進行評審。

　　3.7.6經(jīng)營銷售部制作價格表，以請示單形式由財務(wù)計統(tǒng)部、總經(jīng)理室會簽，總經(jīng)理批準定價。

　　4相關(guān)文件

　　5相關(guān)表單

　　5.1樓盤個案調(diào)查表

篇3：房地產(chǎn)營銷部市場調(diào)研員崗位任職要求崗位工作職責

　　房地產(chǎn)營銷部市場調(diào)研員崗位任職要求與崗位職責

　　一、任職要求

　　１、性別：男

　　年齡：２５～３０歲左右

　　學(xué)歷：本科以上

　　專業(yè)：市場營銷與統(tǒng)計學(xué)相關(guān)專業(yè)

　　２、職稱：不限

　　職業(yè)技能：熟悉房地產(chǎn)市場，有相關(guān)專業(yè)知

　　識及分析能力

　　計算機需求程度：一般

　　外語種類：英語

　　外語熟練程度：一般掌握

　　語言表達能力：語言表達能力強，有較強的溝通能力

　　寫作能力：文筆好，有綜合分析能力

　　３、具有相關(guān)房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗，熟悉房地產(chǎn)專業(yè)知識。

　　４、具有較強的語言表達能力，有較強的溝通、協(xié)調(diào)能力。

　　５、具有責任心及良好的人際關(guān)系。

　　６、文筆好，有較強的綜合分析能力，具有統(tǒng)計學(xué)的相關(guān)知識。

　　二、崗位職責

　　１、制訂、提交市場調(diào)研計劃，并組織落實。

　　２、調(diào)查房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)，定期提交分析報告。

　　３、調(diào)查市場狀況，為公司開發(fā)項目提供依據(jù)。

　　４、調(diào)查市場狀況，為公司項目銷售提供依據(jù)。

　　５、調(diào)查市場狀況，為公司項目定向提供依據(jù)。

　　６、制訂、提交項目戶型方案。

　　７、制訂、提交項目銷售價格方案。

　　８、協(xié)調(diào)主管業(yè)務(wù)與公司內(nèi)外各類關(guān)系。

　　９、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項工作。