淺談房地產市場調研的看法

　　市場調研是每一個房地產行業的從業人士，了解市場的重要手段和必要過程。

　　1、根據崗位不同，工作性質和目的有很大的差異。

　　初入行者，踏街、踩盤、掃樓作為市場調研的三種重要手段，除了認識市場為將來工作儲備能量外，有時更重要的是工作態度的錘煉和韌性的修磨，過程比結果來的更為重要。

　　作為企業的領導者，已經從事了多個項目，經歷了不同區域市場，是否還要了解市場的第一手信息，答案毋庸置疑。但如何去調研這是一個問題，我們不可能要求一個公司的老總，整天在大街上進行問卷調查，步行進行市場摸底，偶爾為之得目的是為了做出表率、表明大家工作的重要從而提高團隊工作效率，但如果每天都這樣，我們就會理解成這個老總不務正業。

　　那作為企業的決策者需要通過何種手段取得對市場的了解，從而做出正確的決策呢？曾經聽人談過一個溫州的老總，學歷不高，從事房地產開發不過短短幾年，但在全國已經有多個項目開發，積累了億萬財富，曾經有人就問他為什么有如此準確地判斷力，每做一個項目都這么成功，他笑著說：“其實也沒什么，由于我對區域市場不了解，在做一個項目之前，我總是帶上不同數額的錢，在這個城市住上一個禮拜，干什么呢？打的、住酒店、消費，和當地人聊天，能夠消費完、消費的滿意，是決定我是否做這個項目的基礎，在我看來項目的可行性分析一點作用都沒有”，結果舉座嘩然。

　　我們不去探討這種形式的科學性，從結果來反饋這種方式已經在某些事物的某種程度上獲得了成功，一個溫州人帶著他商人的敏感和嗅覺，拋棄了繁雜的可行性分析的過程，在自己的位置上完成了項目可不可以做得決策過程，至于如何去做可能就是他的運營團隊所要考慮得問題，在這中間沒有太多地數據的束縛和理性分析的過程，如此復雜的問題被他輕描淡寫的化解了。也許真正地進行充分市場調研以及漫長的分析過程，可能會給他規避更多得風險，但同樣也可能會給他找到很多縮手縮腳的理由以及稍縱即逝的市場機會。

　　2、如何看待市場調研中的數據，如何更好的讓數據為我們服務

　　目前房地產市場千變萬化，從宏觀到微觀大家相互變化相互制約，市場越具體、數據越深入，變化和更新速度越快，很多時候我們都只能談論一個宏觀市場的階段反映。

　　如果真正去運作項目，會發現在整個操盤過程中，決策的制定以及執行中所花費的精力和時間可能只占到20%甚至更少，其余80%的時間和精力我們都花費在調研上，去了解我們的競爭對手、目標客戶的消費習慣和心理，每一次有目的的專項調研，都是在尋找支撐我們決策的依據，所以任何調研的數據只有在這個有目的的決策過程中產生效果，其余時間只有借鑒意義，任何所謂的經驗和保留的數據有可能都會對我們的決策產生誤導。

　　3、根據結果變化，還是以我為主

　　項目在運作中，會突然出現或好或壞的癥狀，當然這中間我們已經設立預警機制可能已經有所預見，更多的時候我們可能需要進行專題調研，分析原因解決問題。

　　情況變好，企業的所有者就會認為銷售速度過快利潤率降低，而且調研結果也顯示市場中出現了可以漲價的利好因素，但同時這些因素都是階段性的，沒有持久性的影響力；另外變好的原因也和對目標客戶的促銷活動刺激有關，是求變還是以不變應萬變，可能讓經營者很撓頭。

　　這就像和朋友交往，為了緊緊抓住這個朋友，我是要發揮自己的聰明才智、采取一些技巧，消減別人對他的誘惑，以己之長對別人之短，從而以差異突出個人優勢；還是我既然知道你喜歡我，一切就按照我的既定模式堅持下來，從一而終；在這種前提下，在不知道未來結果之前，你會發現你的調研結果是多余的。

　　市場調研在一個項目的運作過程中，相伴始終，在項目的不同時期呈現不同的形態，作為一個想在房私產行業中有所發展的人來說，必須要熟練掌握市場調研的各種手段，以及市場調研之后呈現的各種形態，通過這樣一個過程，鍛煉自己準確的市場判斷力和操盤水平，才有可能成為行業中真正的強者。

篇2：房地產市場調研程序

　　房地產公司市場調研程序

　　1目的和范圍：為項目總體定位、產品設計定位提供相應的供需市場信息;為公司相應的戰略、戰術策略調整提供市場依據;根據公司總體開發計劃，組織撰寫銷售策劃方案、產品銷售定價方案。適用于公司項目的全程市場調研及總經理指定的專項命題調研。

　　2職責：

　　2.1經營銷售部負責配合我司開發項目進行供應市場調查，撰寫市場調研報告，呈遞相關部門。

　　經營銷售部負責對需求市場進行市場調查，撰寫市場調研報告，呈遞相關

　　2.2部門。

　　2.3經營銷售部負責提供設計配合，就設計研發部提供的產品開發各階段設計方案，提供會審意見。

　　2.4經營銷售部根據公司總體開發計劃，組織撰寫銷售策劃方案。

　　2.5總經理室組織進行成本估算，并于定價前傳遞經營部。

　　2.6審計核算部負責計算房屋面積。

　　2.7經營銷售部負責組織銷售價格的評審，財務計統部參與評審，總經理批準定價。

　　3工作程序

　　3.1供應市場調查

　　3.1.1項目開發前期

　　3.1.1.1經營銷售部市場調研組與總經室項目策劃中心共同負責對待開發項目周邊景觀、交通狀況、市政配套以及生活配套進行調查。

　　3.1.1.2經營銷售部市場調研負責組織市調專員及前臺銷售人員對待開發項目相關的房地產供應市場進行調查。

　　a)市場調研組針對不同類型的樓盤設計樓盤個案調查詳表。

　　b)市場調研組進行樓盤個案調查，并填寫樓盤個案調查詳表，必要情況下對樓盤進行拍照存檔。

　　c)市場調研組列出需要前臺銷售員參加調研的樓盤名單，遞交銷售主任。

　　d)銷售主任組織銷售員進行指定樓盤的個案調查，并填寫專用的樓盤個案調查詳表，提交市場調研組。

　　3.1.2經營銷售部市場調研組負責組織市調專員及前臺銷售人員進行項目開發中、后期市場競爭項目跟蹤調查。

　　3.1.2.1經營銷售部市場調研組安排市調專員在項目開發中、后期對前期調研中涉及的競爭性樓盤進行跟蹤調查。

　　3.1.2.2在項目開發中、后期，經營銷售部市場調研組及時向銷售主任提供新近開盤的樓盤名單，銷售主任組織銷售員進行個案調查，并給將填寫完畢的個案調查詳遞交市場調研組。

　　3.1.3經營銷售部市場調研組負責根據調查采集的基礎資料撰寫各階段市場調查報告，經部門經理審核后，根據需要遞交總經室及設計研發部。

　　3.2需求市場調查

　　3.2.1經營銷售部市場調研組安排市調專員根據開發項目設計調查表，經部門經理批準后，遞交項目銷售主任。

　　3.2.2銷售主任組織銷售員引導客戶填寫表單，定期將調查表及匯總結果提交市場調研組。

　　3.2.3經營銷售部市場調研組負責針對公司組織的各類活動設計調查表單，經部門經理批準后，遞交銷售主任。

　　3.2.4經營銷售部市場調研組組織銷售員引導客戶填寫表單，活動結束后將調查表及匯總結果提交市場調研組。

　　3.2.5根據基礎資料，經營銷售部市場調研組負責組織撰寫各類市場調研報告，經經營銷售部經理確認后，根據需要遞交總經室及設計研發部。

　　3.3專項命題調研

　　3.3.1總經理根據公司的開發的戰略、戰術需要下達專項命題調研市場的指令。

　　3.3.2經營銷售部市場調研組根據專題命題安排市調專員進行專項市場調查。

　　3.3.3經營銷售部市場調研組負責撰寫調研報告，經經營銷售部經理批準后，呈遞總經理。

　　3.4異地考察

　　3.4.1經營銷售部市場調研組負責組織收集異地優秀樓盤的信息，向部門經理提出異地考察申請。

　　3.4.2經營銷售部經理審核后以請示單的形式向總經理報考察計劃。

　　3.4.3總經理批準后，由經營銷售部經理組織人員對異地優秀樓盤進行考察。

　　3.4.4經營銷售部市場調研組負責組織撰寫異地考察報告，經經營銷售部經理審核后，根據需要遞交總經理及設計研發部。

　　3.5設計配合

　　3.5.1設計研發部在產品設計各階段，向經營銷售部提供設計方案、設計變更、施工圖、施工更改等相關圖文。

　　3.5.2經營銷售部市場調研組負責組織部門內部相關人員提出經營銷售部意見，以書面形式匯總，經部門經理審核批準后，遞交設計研發部。

　　3.5.3由設計研發部書面回復對各項建議的采納情況后，經營銷售部市場調研組負責組織開展新一輪設計配合工作。

　　3.6銷售策劃

　　3.6.1項目

　　推廣前期，由經營銷售部市場調研組負責組織撰寫各項目銷售策劃方案。工程項目部負責及時提供相應項目的工程進度計劃。

　　3.6.2銷售策劃方案經經營銷售部內部各工作組討論通過后，由部門經理審核批準，并呈送總經室尋求批示意見。

　　3.6.3銷售策劃方案經總經室批準通過后，由經營銷售部組織實施。

　　3.7產品定價

　　3.7.1設計研發部在定價前50天向經營銷售部提供項目總平圖、單體戶型平面圖以及規劃思路。

　　3.7.2總經理室組織進行成本估算，并于定價前30天傳遞經營部。

　　3.7.3審計核算部根據施工圖計算房屋面積，并于開盤前40天內向經營銷售部提供面積表。

　　3.7.4經營銷售部在開盤前10天根據上述部門提供的資料并結合市場調研情況編制房屋價格草案。

　　3.7.5經營銷售部組織財務計統部、審計核算部、設計研發部、總經理室對價格草案進行評審。

　　3.7.6經營銷售部制作價格表，以請示單形式由財務計統部、總經理室會簽，總經理批準定價。

　　4相關文件

　　5相關表單

　　5.1樓盤個案調查表

篇3：房地產營銷部市場調研員崗位任職要求崗位工作職責

　　房地產營銷部市場調研員崗位任職要求與崗位職責

　　一、任職要求

　　１、性別：男

　　年齡：２５～３０歲左右

　　學歷：本科以上

　　專業：市場營銷與統計學相關專業

　　２、職稱：不限

　　職業技能：熟悉房地產市場，有相關專業知

　　識及分析能力

　　計算機需求程度：一般

　　外語種類：英語

　　外語熟練程度：一般掌握

　　語言表達能力：語言表達能力強，有較強的溝通能力

　　寫作能力：文筆好，有綜合分析能力

　　３、具有相關房地產銷售經驗，熟悉房地產專業知識。

　　４、具有較強的語言表達能力，有較強的溝通、協調能力。

　　５、具有責任心及良好的人際關系。

　　６、文筆好，有較強的綜合分析能力，具有統計學的相關知識。

　　二、崗位職責

　　１、制訂、提交市場調研計劃，并組織落實。

　　２、調查房地產市場相關數據，定期提交分析報告。

　　３、調查市場狀況，為公司開發項目提供依據。

　　４、調查市場狀況，為公司項目銷售提供依據。

　　５、調查市場狀況，為公司項目定向提供依據。

　　６、制訂、提交項目戶型方案。

　　７、制訂、提交項目銷售價格方案。

　　８、協調主管業務與公司內外各類關系。

　　９、完成上級領導交辦的各項工作。