聊城在售房地產市場調研

　　一、城市概況

　　（一）文化

　　聊城有兩千五百年的歷史，境內名勝古跡眾多；

　　國家級文物保護單位有：光岳樓、山陜會館、陽谷的景陽岡、東阿曹植墓、臨清的鈔關、舍利塔、清真寺、螯頭磯等，

　　茌平發(fā)掘的教場鋪城墻遺址，在全國引起了轟動。

　　（二）政區(qū)人口

　　全市總面積8715平方公里。轄8個縣（市、區(qū)），129個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道辦事處），6486個行政村(居委會)。年底全市總人口563.76萬人，其中非農業(yè)人口135.79萬人。男女性別比101.9:100。人口出生率8.95‰，死亡率5.08‰，人口自然增長率3.87‰。有少數(shù)民族43個，56785人。

　　（三）經濟概況

　　實現(xiàn)全市生產總值454.19億元，按可比價格計算，比上年增長16. 4%。第一產業(yè)實現(xiàn)增加值100.50億元，增長4.6%；第二產業(yè)實現(xiàn)增加值228.55億元，增長23.8%，第三產業(yè)實現(xiàn)增加值125.14億元，增長16.0%，三次產業(yè)比重為22.1：50.3：27.6。全社會完成固定資產投資200.93億元，比上年增長43.1%。實現(xiàn)財政總收入20.24億元，按可比口徑增長26.4%。年末金融機構各項存款余額410.49億元，比年初增加72.53億元。其中居民儲蓄存款余額285.56億元，比年初增加35.70億元。年末金融機構各項貸款余額332.42億元，比年初增加59.82億元。

　　（四）工業(yè)

　　規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)468家，全年實現(xiàn)工業(yè)增加值195.33億元，比上年增長23.4%。產品銷售率99.81%，比上年提高0.96個百分點；規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)產品銷售收入489.91億元，增長43.4%；實現(xiàn)利潤30.56億元，增長46.0%。實現(xiàn)利稅49.39億元，增長45.9%。工業(yè)經濟效益綜合指數(shù)143.6%，比上年提高9.71個百分點。

　　（五）建設環(huán)保

　　完成基本建設投資111.84億元，比上年增長85.86%。更新改造投資23.93億元，增長35.45%；房地產開發(fā)投資28.12億元，增長22.39%。資質五級及以上建筑企業(yè)100家，實現(xiàn)增加值45822萬元，增長2%，實現(xiàn)利稅4254萬元,增長4%。

　　（六）交通 郵電

　　公路通車里程4427.3公里，公路旅客運輸量和周轉量2040萬人、151571萬人公里，分別比上年增長2.0%和2.0%。電話普及率達到17部/百人，互聯(lián)網用戶4.35萬戶。

　　（七）貿易

　　全年共實現(xiàn)社會消費品零售總額101.09億元，比上年增長14.8%。城鄉(xiāng)商品交易市場463處,成交額253億元,同比增長6.3%。實現(xiàn)進出口總額38589萬美元，比上年增長98.1％，其中出口23252萬美元，增長65.6％。新簽利用外資項目49項，增長16.7％；合同外資額17752萬美元，增長77.2%；實際利用外資12203萬美元，增長103.2%。

　　（八）旅游

　　全年接待國內外游客377.22萬人次，比上年增長18.5%；實現(xiàn)旅游總收入17.77萬元，增長17.4%，其中外匯收入189.38萬美元。

　　（九）教科文衛(wèi)

　　高等學校2所，在校生2.61萬人，中等專業(yè)學校10所，在校生1.75萬人，普通中學265所，在校生39.73萬人。擁有各種藝術表演團體7個，藝術表演場所12個，公共圖書館9個,文化館10個，檔案館9個。擁有衛(wèi)生機構337所，其中，醫(yī)院、衛(wèi)生院184所，衛(wèi)生防疫防治機構9所，婦幼保健機構9所。

　　（十）社會生活

　　城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積12平方米。在崗職工平均工資9841元，增長9.7%。農民人均純收入達2677元，比上年增長7.0%；生活消費支出1560元，增長—0.9%。全市(縣、區(qū))最低生活保障救助人數(shù)為96300人，比上年增長0.2%。其中城鎮(zhèn)62600人，增長0.2%；農村33700人，增長4%。社會福利性收養(yǎng)單位(含敬老院)115個，床位6000張，收養(yǎng)4818人。社會福利企業(yè)42個，安置殘疾人員50人。

　　二、住宅市場分析

　　（一）鳳凰新城·4期

　　項目地址：聊城經濟開發(fā)區(qū)

　　開發(fā)商：山東聊城當代集團有限公司

　　產品形態(tài)：聯(lián)排別墅、雙躍別墅

　　面積區(qū)間：201.36—219.91㎡

　　均價：4500元/㎡

　　工程進度：主體完工

　　訴求主題：超大成熟別墅區(qū)

　　主要賣點：徒駭河風景區(qū)、聊大花園、休閑廣場、雙語藝術幼兒園、健身配套、智能系統(tǒng)。

　　項目簡介：山東省最大的別墅生活區(qū)，聊城經濟開發(fā)區(qū)南側，東起黃山路、西臨光岳路、北臨黃河路、南至長江路，規(guī)劃占地面積2000畝，建筑面積80萬㎡。3000套別墅或公寓風格各異，其中有高級公寓、獨立式別墅、雙聯(lián)式別墅、聯(lián)排式別墅及復式別墅，單體建筑面積從93至350㎡不等。鳳凰新城建設分期實施，計劃三至五年完成。

　　（二）陽光e時代

　　項目地址：聊城經濟開發(fā)區(qū)東昌路與華山路交界處

　　開發(fā)商：聊城當代集團有限公司

　　產品形態(tài)：小高層

　　面積區(qū)間：130—160㎡

　　均價：2800元/㎡

　　主要賣點：交通便利、配套設施齊全、環(huán)境優(yōu)美、錯層設計

　　銷售率：40%

　　（三）御潤·假日廣場

　　項目地址：聊城市開發(fā)區(qū)

　　開發(fā)商：聊城浙報置業(yè)

　　項目簡介：該項目占地210畝，總建筑面積約15萬㎡，投資近3億元，整體由浙江大學建筑設計院擔綱設計，是融旅游觀光、商務酒店、居住及娛樂、購物于一體的綜合性多功能項目。項目規(guī)劃有主題式商貿文化街區(qū)、城市休閑廣場、多層及小高層城市高尚公寓等，整個項目以低層建筑為主，該項目的整體定位為“生態(tài)化、園林化、智能化、人性化”，傾力將其打造為集商貿、娛樂休閑、居住一體的中高檔精品樓盤。

　　產品形態(tài)：多層、小高層

　　主力戶型：82—145㎡

　　均價：3000元/㎡

　　工程進度：主體完工

　　銷售率：約70%

　　（四）星光·水晶城

　　項目地址：建設路與花園路西北

　　開發(fā)商：山東聊城星光房產

　　占地： 180余畝

　　建筑規(guī)模：50棟多層

　　面積區(qū)間：75—147㎡

　　主力戶型：三室兩廳、三室一廳

　　均價：2700元/㎡

　　訴求主題：老百姓的好房子

　　社區(qū)內配套：幼兒園

　　銷售率：約60%

　　（五）東昌華府·棕瀾海

　　項目地址：聊城市東昌路121號

　　開發(fā)商：聊城市昌華房地產開發(fā)有限公司

　　項目簡介：該項目占地2.16萬平米，總建筑面積8萬㎡，綠化率大于35%，建筑密度小于30%；全部為高層和小高層擁有住宅共400多套，小區(qū)位于東昌湖黃金地段，東起東昌賓館、西靠樂園路，北依興華路，南臨東昌路，整個項目由7座錯落有致的小高層及高層住宅組成。

　　產品形態(tài) ：小高層、高層

　　面積區(qū)間：96.59—174.93㎡

　　均價：4500元/㎡

　　主要賣點：地段、景觀

　　銷售率：約80%

　　（六）金柱·水城華府

　　項目位置：聊城市興華路中段人民廣場北側

　　開發(fā)商：山東聊建金柱建設集團有限公司

　　項目簡介：該小區(qū)位于振興路以南，東昌路以西，南臨興華路，西靠新紡街，地處聊城中心區(qū)，與水城商航一路之隔，區(qū)位優(yōu)勢明顯，為聊城城區(qū)黃金地段。建設用地總面積為74784㎡，建筑面積211600㎡。項目位于聊城市城區(qū)中心地帶，是聊城市政治、經濟、文化中心。金柱水城華府南部緊鄰人民廣場，附近有市委、市政府、金鼎商廈、新東方廣場、人民商場、市醫(yī)院、聊城三中、北順小學。北側為住宅區(qū)，且距長途汽車站較近。東、西主要是住宅區(qū)和辦公區(qū)，不靠工業(yè)區(qū)。

　　產品形態(tài)：小高層、高層

　　面積區(qū)間：120—160㎡

　　均價：小高層3700元/㎡，高層3800元/㎡

　　訴求主題：中國首家終身免電梯使用費的高尚生活區(qū)

　　銷售率：約50%

　　（七）偉業(yè)·中華苑

　　項目位置：聊城市汽車總站東300米建設路南振興路北

　　開發(fā)商：聊城城鄉(xiāng)偉業(yè)房地產開發(fā)有限公司

　　項目簡介：該社區(qū)由南苑和北苑組成，北苑規(guī)劃為五層和六層的多層，南苑占地面積35810㎡，規(guī)劃為93棟三層聯(lián)排和兩棟花園景觀洋房，別墅帶前庭后院。

　　價格：多層3200元/㎡左右，南苑比北苑多層高500元/㎡，別墅4500元/㎡起價

　　銷售率：約50%

　　（八）江南公寓

　　項目位置：聊城昌潤路與建設路交匯處（站北花園東臨）

　　開發(fā)商：寧波雙僑房地產開發(fā)有限公司聊城分公司

　　項目簡介：項目總建筑面積 22000㎡，由一幢17層高層和一幢11層小高層及底商臨街三層商業(yè)共同組成，外立面采用歐式與現(xiàn)代結合的現(xiàn)代典雅風格，

　　價格：3200元/㎡

　　戶型面積：一室一廳、兩室一廳120㎡左右，三室兩廳140㎡左右

　　銷售率：約60%

　　（九）龍灣新城

　　項目位置：聊城市東昌湖東南岸（聊城一中、文軒中學附近）

　　開發(fā)商：聊城市水城房地產開發(fā)有限公司

　　建設用地面積：265852㎡

　　建筑面積：264256.8㎡

　　總戶數(shù)：1806戶

　　停車位：1545位（地面停車位806位，半地下停車位684位）

　　沿河公共停車位55位）

　　容積率：1.0

　　綠化率：45%

　　建筑密度：24.7%

　　多層：68324㎡ （676套）

　　多層洋房：57931.2㎡ （480套）

　　花園洋房：60755.4㎡（428套）

　　疊拼別墅：28700 ㎡（160套）

　　雙拼別墅：4067.6㎡ （16套）

　　聯(lián)排別墅：7649.3㎡ （36套）

　　獨棟別墅：3067.10㎡ （10套）

　　工程進度：打地基

　　均價：多層 3500元/㎡ 別墅 6500元/㎡

　　（十）星光國際

　　項目位置：振興路商業(yè)街靠近水城中學、振興路和柳園路交叉路口西北

　　開發(fā)商：山東聊城星光房產

　　項目簡介：項目為臨街建筑，底部為商鋪，上面為住宅，共九層，戶型以大面積戶型為主

　　戶型面積：130—151㎡

　　均價：3200元/㎡

　　銷售率：30%

　　（十一）金豐苑

　　項目位置：聊城財干路中段

　　開發(fā)商：濟南天發(fā)房地產（集團）總公司

　　項目簡介：項目位于聊城市北部，小區(qū)全部為多層，目前主體已封頂，所剩房源不多。

　　戶型面積：77—143㎡

　　均價：2500元/㎡

　　銷售率：80%

　　（十二）新東方·名人苑

　　項目位置：聊城市東昌西路市人大對過

　　開發(fā)商：聊城鑫城房地產開發(fā)有限公司

　　項目簡介：項目建筑面積15萬平米，分多期開發(fā)；一期包括11棟多層帶電梯住宅和3棟商務樓，其中住宅有473戶；二期包括9棟多層帶電梯住宅（共336戶），目前已經開始第四期的預約登記。

　　（十三）城市主人

　　項目位置：聊城市東昌湖正西、緊臨湖濱公園

　　開發(fā)商：山東省南郊集團聊城三慶置業(yè)有限公司

　　項目介紹：“城市主人”項目規(guī)劃占約 300 畝，總建筑面積達 22 萬多㎡，容積率僅 1.07 ，綠化率高達 42 %，整個社區(qū)以生態(tài)為綱，以水為界，以東昌湖為主題，將別墅、連排別墅、多層、小高層住宅和商場、會所、臨街商鋪、學校、幼兒園等配套設施巧妙融合，空間恢宏，錯落有致。

　　均價：3500元/㎡

　　（二）在售項目銷售價格一覽表

項目名稱	產品形態(tài)	銷售均價（元/㎡）
鳳凰城"4期	別墅	4500
陽光e時代	小高層	2900
御潤·假日廣場	多層	3000
星光·水晶城	多層	2700
東昌華府·棕瀾海	高層+小高層	4500
金柱·水城華府	高層+小高層	3600、3700
江南公寓	高層+小高層	3300
龍灣新城	多層+聯(lián)排別墅	3500、6000
星光國際	小高層	3200
金豐苑	多層	2500
城市主人	別墅+多層+小高層	3500

　　影響價格的因素：

　　*區(qū)域：東昌湖周邊比其他區(qū)域均價高出500-1000元/㎡；

　　*物業(yè)形態(tài)：別墅的銷售均價是其他物業(yè)形態(tài)的1.5-2倍；

　　*裝修標準：精裝修比毛坯房高出500-800元/㎡。

　　三、市場狀況總結

　　（一）大盤已成市場主流，市場供應量逐漸增大。

　　目前聊城房地產市場上建筑面積超過20萬㎡的項目就包括了鳳凰新城、城市主人、金柱·水城華府、龍灣新城等，而地產百強榮盛地產的建筑面積據(jù)稱將達到80萬㎡，大盤將以其規(guī)模、規(guī)劃及配套方面的優(yōu)勢吸引更多消費者的關注。

　　（二）高層、小高層產品增多

　　城市土地資源的稀缺性使市場上高層及小高層產品不斷增多，但在高層房子總價與多層總價持平的情況下，多層產品還是人們的首選，說明消費者對高層產品接受程度不高。

　　（三）市場供應產品以大面積戶型為主

　　在主力戶型方面，120—140㎡的三室房源占據(jù)當前供應市場的主力位置，說明客戶購房還是滿足“一步到位的自住需求”。

　　部分項目兩室戶型面積達到120㎡，大戶型產品成為市場中的主流物業(yè)形態(tài)，小戶型產品具備一定的市場空間。

　　（四）物業(yè)管理以自管為主

　　目前聊城房地產市場中大多數(shù)住宅項目的物業(yè)管理，還是以開發(fā)商自管為主，在前期的項目推廣中也沒有大多也不將其做為宣傳重點。物管費一般維持在0.3元/㎡/月—0.5元/㎡/月之間，說明消費者對物業(yè)管理關注程度不高。

　　（五）以東昌湖為中心的地段成為聊城房地產熱點區(qū)域

　　大多數(shù)高端項目，沿東昌湖四周分布，其中包括：城市主人、龍灣新城、新東方·名人苑、東昌華府·棕瀾海、偉業(yè)·中華苑等，湖景成為他們的最大賣點，這一區(qū)域的價值也已經得到市場的認可。

　　隨著消費者對居住要求的逐步提高，以及“聊城”水城城市形象的推廣帶來的城市地位的提升，將對濟南的投資者也會形成了極大的吸引力。

篇2：房地產市場調研程序

　　房地產公司市場調研程序

　　1目的和范圍：為項目總體定位、產品設計定位提供相應的供需市場信息;為公司相應的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術策略調整提供市場依據(jù);根據(jù)公司總體開發(fā)計劃，組織撰寫銷售策劃方案、產品銷售定價方案。適用于公司項目的全程市場調研及總經理指定的專項命題調研。

　　2職責：

　　2.1經營銷售部負責配合我司開發(fā)項目進行供應市場調查，撰寫市場調研報告，呈遞相關部門。

　　經營銷售部負責對需求市場進行市場調查，撰寫市場調研報告，呈遞相關

　　2.2部門。

　　2.3經營銷售部負責提供設計配合，就設計研發(fā)部提供的產品開發(fā)各階段設計方案，提供會審意見。

　　2.4經營銷售部根據(jù)公司總體開發(fā)計劃，組織撰寫銷售策劃方案。

　　2.5總經理室組織進行成本估算，并于定價前傳遞經營部。

　　2.6審計核算部負責計算房屋面積。

　　2.7經營銷售部負責組織銷售價格的評審，財務計統(tǒng)部參與評審，總經理批準定價。

　　3工作程序

　　3.1供應市場調查

　　3.1.1項目開發(fā)前期

　　3.1.1.1經營銷售部市場調研組與總經室項目策劃中心共同負責對待開發(fā)項目周邊景觀、交通狀況、市政配套以及生活配套進行調查。

　　3.1.1.2經營銷售部市場調研負責組織市調專員及前臺銷售人員對待開發(fā)項目相關的房地產供應市場進行調查。

　　a)市場調研組針對不同類型的樓盤設計樓盤個案調查詳表。

　　b)市場調研組進行樓盤個案調查，并填寫樓盤個案調查詳表，必要情況下對樓盤進行拍照存檔。

　　c)市場調研組列出需要前臺銷售員參加調研的樓盤名單，遞交銷售主任。

　　d)銷售主任組織銷售員進行指定樓盤的個案調查，并填寫專用的樓盤個案調查詳表，提交市場調研組。

　　3.1.2經營銷售部市場調研組負責組織市調專員及前臺銷售人員進行項目開發(fā)中、后期市場競爭項目跟蹤調查。

　　3.1.2.1經營銷售部市場調研組安排市調專員在項目開發(fā)中、后期對前期調研中涉及的競爭性樓盤進行跟蹤調查。

　　3.1.2.2在項目開發(fā)中、后期，經營銷售部市場調研組及時向銷售主任提供新近開盤的樓盤名單，銷售主任組織銷售員進行個案調查，并給將填寫完畢的個案調查詳遞交市場調研組。

　　3.1.3經營銷售部市場調研組負責根據(jù)調查采集的基礎資料撰寫各階段市場調查報告，經部門經理審核后，根據(jù)需要遞交總經室及設計研發(fā)部。

　　3.2需求市場調查

　　3.2.1經營銷售部市場調研組安排市調專員根據(jù)開發(fā)項目設計調查表，經部門經理批準后，遞交項目銷售主任。

　　3.2.2銷售主任組織銷售員引導客戶填寫表單，定期將調查表及匯總結果提交市場調研組。

　　3.2.3經營銷售部市場調研組負責針對公司組織的各類活動設計調查表單，經部門經理批準后，遞交銷售主任。

　　3.2.4經營銷售部市場調研組組織銷售員引導客戶填寫表單，活動結束后將調查表及匯總結果提交市場調研組。

　　3.2.5根據(jù)基礎資料，經營銷售部市場調研組負責組織撰寫各類市場調研報告，經經營銷售部經理確認后，根據(jù)需要遞交總經室及設計研發(fā)部。

　　3.3專項命題調研

　　3.3.1總經理根據(jù)公司的開發(fā)的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術需要下達專項命題調研市場的指令。

　　3.3.2經營銷售部市場調研組根據(jù)專題命題安排市調專員進行專項市場調查。

　　3.3.3經營銷售部市場調研組負責撰寫調研報告，經經營銷售部經理批準后，呈遞總經理。

　　3.4異地考察

　　3.4.1經營銷售部市場調研組負責組織收集異地優(yōu)秀樓盤的信息，向部門經理提出異地考察申請。

　　3.4.2經營銷售部經理審核后以請示單的形式向總經理報考察計劃。

　　3.4.3總經理批準后，由經營銷售部經理組織人員對異地優(yōu)秀樓盤進行考察。

　　3.4.4經營銷售部市場調研組負責組織撰寫異地考察報告，經經營銷售部經理審核后，根據(jù)需要遞交總經理及設計研發(fā)部。

　　3.5設計配合

　　3.5.1設計研發(fā)部在產品設計各階段，向經營銷售部提供設計方案、設計變更、施工圖、施工更改等相關圖文。

　　3.5.2經營銷售部市場調研組負責組織部門內部相關人員提出經營銷售部意見，以書面形式匯總，經部門經理審核批準后，遞交設計研發(fā)部。

　　3.5.3由設計研發(fā)部書面回復對各項建議的采納情況后，經營銷售部市場調研組負責組織開展新一輪設計配合工作。

　　3.6銷售策劃

　　3.6.1項目

　　推廣前期，由經營銷售部市場調研組負責組織撰寫各項目銷售策劃方案。工程項目部負責及時提供相應項目的工程進度計劃。

　　3.6.2銷售策劃方案經經營銷售部內部各工作組討論通過后，由部門經理審核批準，并呈送總經室尋求批示意見。

　　3.6.3銷售策劃方案經總經室批準通過后，由經營銷售部組織實施。

　　3.7產品定價

　　3.7.1設計研發(fā)部在定價前50天向經營銷售部提供項目總平圖、單體戶型平面圖以及規(guī)劃思路。

　　3.7.2總經理室組織進行成本估算，并于定價前30天傳遞經營部。

　　3.7.3審計核算部根據(jù)施工圖計算房屋面積，并于開盤前40天內向經營銷售部提供面積表。

　　3.7.4經營銷售部在開盤前10天根據(jù)上述部門提供的資料并結合市場調研情況編制房屋價格草案。

　　3.7.5經營銷售部組織財務計統(tǒng)部、審計核算部、設計研發(fā)部、總經理室對價格草案進行評審。

　　3.7.6經營銷售部制作價格表，以請示單形式由財務計統(tǒng)部、總經理室會簽，總經理批準定價。

　　4相關文件

　　5相關表單

　　5.1樓盤個案調查表

篇3：房地產營銷部市場調研員崗位任職要求崗位工作職責

　　房地產營銷部市場調研員崗位任職要求與崗位職責

　　一、任職要求

　　１、性別：男

　　年齡：２５～３０歲左右

　　學歷：本科以上

　　專業(yè)：市場營銷與統(tǒng)計學相關專業(yè)

　　２、職稱：不限

　　職業(yè)技能：熟悉房地產市場，有相關專業(yè)知

　　識及分析能力

　　計算機需求程度：一般

　　外語種類：英語

　　外語熟練程度：一般掌握

　　語言表達能力：語言表達能力強，有較強的溝通能力

　　寫作能力：文筆好，有綜合分析能力

　　３、具有相關房地產銷售經驗，熟悉房地產專業(yè)知識。

　　４、具有較強的語言表達能力，有較強的溝通、協(xié)調能力。

　　５、具有責任心及良好的人際關系。

　　６、文筆好，有較強的綜合分析能力，具有統(tǒng)計學的相關知識。

　　二、崗位職責

　　１、制訂、提交市場調研計劃，并組織落實。

　　２、調查房地產市場相關數(shù)據(jù)，定期提交分析報告。

　　３、調查市場狀況，為公司開發(fā)項目提供依據(jù)。

　　４、調查市場狀況，為公司項目銷售提供依據(jù)。

　　５、調查市場狀況，為公司項目定向提供依據(jù)。

　　６、制訂、提交項目戶型方案。

　　７、制訂、提交項目銷售價格方案。

　　８、協(xié)調主管業(yè)務與公司內外各類關系。

　　９、完成上級領導交辦的各項工作。