房地產市場研究工作模塊
【第一部分項目所在地房地產市場現狀調研】
1．目的：調查項目所在地宏觀經濟狀況及房地產市場整體狀況。
2．調查方式：搜集基礎數據，在此基礎上進行分析。
3．主要內容：
3-1．宏觀經濟運行狀況
1）、數據
指標數量與上年同比增長
全省項目所在地全省項目所在地
A.國內生產總值
其中：第一產業
第二產業
第三產業
房地產
B.固定資產投資
其中：房地產開發
C.社會消費品零售總額
D.商品零售價格指數
居民消費價格指數
商品住宅價格指數
2）、分析
3-2．項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規
A．項目所在地的居民住宅包括哪幾種形態及其比重構成：公房、微利房、福利房、商品房等。
B．政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規。
C．政府關于商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策和法規。
D．短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃計劃。
3-3．項目所在地房地產市場總體供求現狀
1）、數據
項目上半年與去年同期相比備注
簽定土地出讓合同
其中商品房用地
房地產開發總額
其中商品房建設
其中住宅投資占比重
商品房施工面積
其中住宅
住宅施工面積中今年新開工者所占比例
商品房竣工面積
其中住宅竣工面積
銷售預售商品房面積
其中現樓銷售
樓花銷售
全市商品房銷售收入
住宅
空置面積
其中住宅
辦公樓
商業樓
二手樓買賣
2）、分析
3-4．項目所在地商品住宅市場板塊的劃分極其差異
板塊差異板塊1：區板塊二：區板塊三：區板塊四：區
地理范圍
劃分依據：建筑及商業、人文特征描述
政府市政規劃的引導
商品住宅平均價格多層
小高層
高層
別墅
商品住宅供求狀況多層
小高層
高層
別墅
熱銷區域
3-5．項目所在地及所在板塊商品住宅平均價格走勢
區域01年平均價格00年平均價格99年平均價格
多層高層多層高層多層高層
全市
項目所在板塊
【第二部分類比競爭樓盤調研】
1．目的：調查項目周邊類比競爭樓盤的規劃素質和市場狀況。
2．調查方式：先收集基礎資料。在此基礎上進行有目的的實地調查。
3．主要內容：
3-1．基本資料
樓盤名稱
地理位置
發展商
建筑承建商
建筑規劃設計商
環境設計商
銷售代理商
3-2．項目戶型結構詳析
戶型（a房b廳c衛d工e廚f陽臺g花園）面積跨度套數/百分比
平層
錯層
躍層（復式）
3-3．項目規劃設計及銷售資料
總占地面積
總建筑面積（容積率）
建筑層數、棟數
建筑布局及開發節奏
戶型結構
外立面風格、色調及用材
交樓內裝修標準
小區綠化及環藝
車流組織及戶車比
小區內康樂及商業配套設施
物業管理
售價（按揭折后價）最高價：最低價：均價：
付款方式一次性：分期：按揭：
銷售進度銷售率：
已銷售單位戶型比例
客戶初步分析現居住區：職業特征：集團客戶：
3-4．綜合評判
評判項目評價
A．地塊周邊環境及配套評判
A-1地理位置
A-2周邊環境、景觀
A-3周邊市政配套
A-4周邊小區整體素質
B．樓盤素質評判
B-1建筑風格和立面
B-2建筑布局和空間規劃
B-3小區內環藝規劃
B-4戶型設計
B-5小區內配套
B-6車流組織
B-7物業管理
C．物業形象
C-1發展商品牌
C-2項目包裝及營銷手法
綜合評價
【第三部分住宅消費者行為分析】
1．目的：了解住宅消費者目前之消費意識和行為方式。
2．調查方式：目標客戶群用問卷的形式來抽樣調查。
3．主要內容：
3-1．各類檔次商品住宅客戶分析
指標比例
家庭結構3口之家：3代同堂：二人世界：單身
職業特征經商老板：三資高級白領：三資普通白領：國企高級干部：國企普通干部：文藝界：政府及事業單位：其他：外銷
買主年齡結構20－30：30－45：45－55：55以上
客戶家庭月收入狀況2000元以下：2000－4000元：4000－6000元：6000－8000元：8000－10000元：10000元以上
客戶地理半徑集中率1公里半徑：2公里半徑：3公里半徑：4公里半徑：4公里以上半徑
3-2．各類檔次商品住宅客戶購買行為分析
A、購房目的及面積偏好
指
購房目的A首次置業滿足基本居住需求
B二次置業改善居住條件
a投資保值和增值
b辦公
c為父母或子女購房
d度假
e其他
C面積偏好A50平米以下
a50－70平米
b70－80平米
c80－100平米
d100－120平米
e120－140平米
f140平米以上
D、層數、戶型偏好及購買價格承受能力
指標比例
a層數偏好A多層（7層以下）
b小高層（8－18層）
c高層（18層以上）
戶型偏好
1A平層
B錯層
C躍層（復式）
戶型偏好
2A1房1廳
B2×1
C2×2
D3×2
E4×2
F4×3
G5×2/3/4
H6房及以上
價格偏好
A（根據當地價格板塊劃分）
B
C
付款方式偏好
A一次性付款
B分期付款
C按揭
按揭月供承受力
A1000元以下
B1000－2000元
C2000－3000元
D3000－4000元
E4000－5000元
F5000元以上
C、購買決策的最主要的影響因素
指標5個最主要因素
影響購房決策的最主要的5個因素
A地理位置
B市政交通便利程度
C周邊生活配套完備程度（包括子女教育）
D距離上班地點的遠近
E價格
F建筑風格及外立面
G戶型設計及實用率
H社區內綠化及環藝規劃
I物業管理及社區文化活動
J周邊社區素質及空氣、噪音等污染程度
K產權等法律手續的齊全
L建筑質量的保證
M發展商品牌和實力
篇2：地產集團策劃部/市場研究部職責
1.負責公司對外的宣傳工作;
2.通過詳盡的市場調查及研究,為公司及業務部門提供可靠/專業的市場訊息資料;
3.提前2天完成要提交給發展商的報告/建議書/方案等;
4.提前一天完成演示內容;
5.各組員必需遵守組長/主管所委派的工作;
6.必須出席公司/部門/組別訂立的各種會議;
7.準時完成公司/部門/組別分配的工作;
8.確保報告內容沒有出現人為數據錯誤、錯字、前后矛盾等錯處;
9.必需做會議(來自:www.dewk.cn)記錄;
10.對外文件格式需統一,按公司規定執行;
11.各組長/主管需確保組別的正常日常運作;
12.相關的資料搜集,整理及歸檔保管;
13.提供準確的市場訊息給發展商;
14.外出時隨身攜帶名片、計算器、某某記事簿及筆;
15.組長有責任協助及培訓其組員;
16.組長必須出席所有其組別負責的案子的會議;
17.保持策劃部公共地方的清潔;
18.用完電腦后,需將畫面返回windows主頁;
19.用電腦時不能中途離開超過10分鐘,否則需將文件存檔及將畫面返回windows主頁;
20.所有非交通費的報銷必需于發生2月內給總監簽字確認,逾期不獲報銷。
篇3：房地產市場研究制約
房地產市場研究的制約
在房地產的市場營銷中，市場調查與研究占有極其重要的地位。同時也受到一下因素的限制和制約：
1、 費用的限制
所有的研究報告都尤其固定的預算。市場研究者只能在其預算范圍內作調查與研究，因此，經常會感到無法充裕地執行其研究計劃，造成研究成果受到多方面的限制。
目前，中國的房地產營銷的歷史很短，業界對于市場調查與研究的認識與理解尚處于初級階段，在這方面投入的費用較少，需要引起發展商足夠的重視。
2、 時間的限制
市場研究是極費時間的，而提供給市場調查人員的時間一般很短，在短的時間內提出一份客觀詳實的市場報告比較困難。這需要市場調查人員做好充分的籌備工作，包括和發展商的聯系，明確調查的目的和流程，并爭取發展商最有力的支持。
3、 技能的限制
有經驗、經驗豐富的市場調查人員和沒有經驗的市場調查人員的技巧與能力會相差很遠，這種個人的市場分析能力和技能對其研究報告的可信度有直接的影響。一個優秀的市場研究人員應當具備多方面的機能，包括統計技術的理解、思維邏輯的方法、歸納與推定的領悟以及資料整理與取舍的機能等。
4、 偏見的限制
沒一個人都會有其主觀意識，或多或少先入為主的成見，這些都將滲入其研究成果之中。因此，遇事不冷靜、容易激動以及情緒話的人都不是合作市場的調查與研究工作。
市場研究的目的在于提供重要的資料與客觀的報告供決策當局參考，決不能主觀代替決策，精密客觀的市場研究可以幫助管理當局做出完善的決策。
5、 廣告研究
廣告是營銷強有力的工具，在房地產的市場營銷中，廣告預算總是占據了整個營銷成本的大部分，這些大量的投資是否能達到預計的效果是發展商最為關心的事情。
廣告研究的目的就是為了了解廣告能否正確地引起顧客的購買欲望，研究吸引顧客的廣告方法，選求適當的媒體，決定應該在那一個市場中加強廣告，創造產品需要等。因此，應該在事先就調查廣告計劃是否適當，刊登哪一種媒體最為有效，以及刊登后的廣告效果的測定等問題。
廣告研究所使用的方法有意見試驗法、銷售調查法、認識及回憶法等。