借助專業(yè)機(jī)構(gòu)開發(fā)商事半功倍

房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)平臺(tái),開發(fā)商是這個(gè)平臺(tái)的支柱,而各個(gè)專業(yè)公司則是這個(gè)平臺(tái)上的互動(dòng)元素。但遺憾的是,由于各個(gè)專業(yè)公司的知識(shí)結(jié)構(gòu)、服務(wù)內(nèi)容、價(jià)值取向的不同,它們?cè)诙唐趦?nèi)很難“真情互動(dòng)”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非常需要一個(gè)能全程服務(wù)的專業(yè)公司、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)代理、營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理全方位服務(wù)。

市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容主要包括消費(fèi)者調(diào)查,市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也是市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)必須調(diào)查的內(nèi)容,前者有利于發(fā)展商從宏觀上把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì),后者有利于發(fā)展商把握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品供應(yīng)數(shù)量、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)、價(jià)格策略、營(yíng)銷策略、土地儲(chǔ)備等。房地產(chǎn)產(chǎn)品位置的固定性以及供應(yīng)、需求的區(qū)域性使得局部范圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查尤為重要。

事實(shí)上,在以專業(yè)化分工、現(xiàn)代化管理為特征的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,全能的公司已經(jīng)不是科學(xué)的組織架構(gòu),但合理地整合各專業(yè)公司卻是發(fā)展同最有效、最經(jīng)濟(jì)的取勝之道。原中國(guó)海外深圳公司總經(jīng)理張一平在一次演講時(shí)指出:“房地產(chǎn)開發(fā)商其實(shí)可以只懂管理,只要有錢,其它的事都可讓專業(yè)公司來做。但不同的管理會(huì)創(chuàng)造不同價(jià)值。”現(xiàn)實(shí)也證明,僅其中幾個(gè)環(huán)節(jié)的整合便迸發(fā)出強(qiáng)大的能量,例如王董國(guó)際設(shè)計(jì)公司與美國(guó)易道公司幾次合作之后便輕車熟路,曾經(jīng)在攜手推出“陽明山莊”之后又聯(lián)袂演繹“金海灣花園”,把“海文化”演繹得淋漓盡致。

專業(yè)調(diào)研內(nèi)容覆蓋開發(fā)全程

與建筑設(shè)計(jì)公司、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)公司、廣告公司、中介代理公司、物業(yè)管理等不同,市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)并不直接參與上述各專業(yè)公司的具體操作,它們以向各專業(yè)公司提供數(shù)據(jù)支持而體現(xiàn)自己存在的價(jià)值。市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)以消費(fèi)者為調(diào)查重點(diǎn),消費(fèi)者是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的起點(diǎn),也是服務(wù)的終點(diǎn),如何了解消費(fèi)者需求、如何滿足消費(fèi)者需求便構(gòu)成了市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)工作的重要內(nèi)容,同時(shí)也是房地產(chǎn)開發(fā)過程中各專業(yè)公司決策的主軸線。任何忽視消費(fèi)者需求的行為本身就蘊(yùn)含著巨大的危機(jī)。

市場(chǎng)調(diào)研公司通過消費(fèi)者調(diào)查達(dá)到與消費(fèi)者溝通的目的,專業(yè)調(diào)查機(jī)構(gòu)往往根據(jù)開發(fā)商的目的設(shè)置幾組不同類型的問題以測(cè)試消費(fèi)者需求、購買動(dòng)機(jī)、購買目的、購買能力、購買行為。

——通過設(shè)置戶型、家庭人口、人口變化、戶籍等變量以測(cè)試消費(fèi)者對(duì)戶型、面積的需求,為以后的產(chǎn)品定位提供數(shù)據(jù)支持;

——通過設(shè)置價(jià)格承受力、價(jià)格彈性、家庭收入、個(gè)人收入、收入預(yù)期、大宗消費(fèi)品擁有表、消費(fèi)心理指標(biāo)等變量以測(cè)試消費(fèi)者支付水平及支付動(dòng)機(jī),為以后的價(jià)格策略提供數(shù)據(jù)支持;

——通過設(shè)置建筑風(fēng)格、層高、樓層偏好、朝向選擇、顏色表等變量來測(cè)試消費(fèi)者對(duì)建造本體的外觀造型、風(fēng)格、顏色的偏好,為以后的建筑設(shè)計(jì)提供數(shù)據(jù)支持;

——通過設(shè)置景觀風(fēng)格、植物偏好等變量以測(cè)試消費(fèi)者對(duì)小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀的需求特點(diǎn),為以后的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)提供數(shù)據(jù)支持;

——通過設(shè)置物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、智能化程度、物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)期等變量來測(cè)試消費(fèi)者對(duì)物業(yè)服務(wù)類型的偏好程度以及支付傾向,為以后的物業(yè)管理運(yùn)作提供數(shù)據(jù)支持;

——通過設(shè)置媒體接觸習(xí)慣、收集信息渠道、收集信息者、業(yè)余愛好、個(gè)性測(cè)試等變量為以后的媒體組合、訴求點(diǎn)、訴求對(duì)象的確定提供數(shù)據(jù)支持。

不重過程重結(jié)果,開發(fā)商需過思想關(guān)

房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)完善的深圳,許多發(fā)展商已經(jīng)認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)調(diào)研的作用,并從中獲取了巨額利潤(rùn),許多房地產(chǎn)代理公司也組建強(qiáng)大的調(diào)研隊(duì)伍以增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。然而在全國(guó)地產(chǎn)界,不愿意與專業(yè)調(diào)研公司合作的發(fā)展商仍然大有人在,其中也不乏大牌的地產(chǎn)商。他們要么不相信市場(chǎng)調(diào)研的存在價(jià)值,要么對(duì)市場(chǎng)調(diào)查方式和調(diào)查結(jié)果持懷疑態(tài)度。雖然這些發(fā)展商以往所開發(fā)的項(xiàng)目銷售較為理想,但偶然的成功并不足以否定市場(chǎng)調(diào)研的合理存在。相反這些老總們的決策依據(jù)本身就來自于特殊的市場(chǎng)調(diào)查,只是自己并未覺察或不愿意承認(rèn)罷了,例如平時(shí)的觀察記錄、與業(yè)界人士座談、對(duì)宏觀政策法規(guī)的領(lǐng)悟、對(duì)市場(chǎng)供需數(shù)據(jù)的掌握等。令人同樣遺憾的是,即使一些發(fā)展商與專業(yè)調(diào)研機(jī)構(gòu)合作,但他們的初衷也不過是“印證”自己的觀點(diǎn),這種把自己的觀點(diǎn)凌駕于市場(chǎng)之上的做法是非常危險(xiǎn)的。

市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)最大優(yōu)勢(shì)在于與消費(fèi)者溝通的經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)和理論,懂得用什么方法從消費(fèi)者手中收集對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有用的信息;知道如何控制收集渠道;如何過濾有用數(shù)據(jù)。大量數(shù)據(jù)的占有是調(diào)研機(jī)構(gòu)工作的第一步,如何把大量數(shù)據(jù)歸納為分析報(bào)告是調(diào)研機(jī)構(gòu)的第二步;如何把分析報(bào)告的結(jié)果用于實(shí)踐中是調(diào)研機(jī)構(gòu)的最極目的。調(diào)研機(jī)構(gòu)就是在不斷收集——?dú)w納——推理的循環(huán)中體現(xiàn)自己存在的價(jià)值。但通常情況下,發(fā)展商只要求市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)做到第二步,因?yàn)槔峡倐冎魂P(guān)心與項(xiàng)目直接相關(guān)的“一頁紙”內(nèi)容。作為長(zhǎng)期從事市場(chǎng)調(diào)研的專業(yè)機(jī)構(gòu)必須通過一次次推理,尋求完善的理論模型以豐富“每頁紙”的內(nèi)涵。同時(shí),特別值得一提的是,收集數(shù)據(jù)的全面性、準(zhǔn)確性、有效性以及推論價(jià)值都與投入費(fèi)用息息相關(guān)。當(dāng)前,許多發(fā)展商在與市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)合作時(shí)“斤斤計(jì)較”,這就造成市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)收集的資料對(duì)各個(gè)專業(yè)公司的貢獻(xiàn)銳減,其實(shí)這是

得不償失的。如此看來,如何把握支出費(fèi)用與合理收集資料的“度”也是發(fā)展商必須考慮的事。

篇2：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研行業(yè)分析報(bào)告

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研行業(yè)分析報(bào)告

　　一、前言

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)研究工作的概念比較模糊，對(duì)其研究成果的有效性存在一定的質(zhì)疑，因此，傳統(tǒng)市場(chǎng)研究進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷程還需要一段磨合的時(shí)間。目前，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)研究的意識(shí)并沒有得到足夠重視，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的不斷市場(chǎng)化，市場(chǎng)研究在其經(jīng)營(yíng)中的地位在逐步得到加強(qiáng)。具有一定實(shí)力和規(guī)模的開發(fā)商相應(yīng)成立了市場(chǎng)研究部或其他類似性質(zhì)的調(diào)查部門專門從事與市場(chǎng)研究有關(guān)的相關(guān)工作。目前開發(fā)商已經(jīng)在行業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤、相關(guān)政策研究方面開展了不同程度的工作，并以此作為項(xiàng)目定位研究的基礎(chǔ)。同時(shí)，不少開發(fā)商與專業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)代理公司開展了相當(dāng)廣泛的合作。尤其是房地產(chǎn)代理公司目前已經(jīng)全程服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目的開發(fā)、定位、策劃、銷售代理、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。而在消費(fèi)需求研究、顧客滿意度研究等方面，開發(fā)商也開始了與市場(chǎng)研究公司之間的合作。雖然在合作過程中，出現(xiàn)了或多或少的問題，但對(duì)于市場(chǎng)研究公司而言，房地產(chǎn)行業(yè)的研究領(lǐng)域?qū)?huì)成為一個(gè)值得引起重視的行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　二、房地產(chǎn)“行業(yè)研究”的現(xiàn)狀與問題

　　1.房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)調(diào)研的意識(shí)不強(qiáng)，需要培養(yǎng)

　　就目前房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)研究領(lǐng)域的現(xiàn)象來看，主要有以下幾方面的特點(diǎn)：首先，整體行業(yè)注重國(guó)家宏觀政策以及城市規(guī)劃等方面的研究，并以此來指導(dǎo)投資的方向;其次，開發(fā)商對(duì)供應(yīng)市場(chǎng)以及重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的研究相對(duì)重視，而相對(duì)忽略消費(fèi)需求的研究;再者，規(guī)模比較大的，而且具有一定現(xiàn)代化管理手段，重視市場(chǎng)化運(yùn)作的開發(fā)商，在市場(chǎng)研究方面投入了更多的精力、資金和時(shí)間，并初步形成了一套比較完整的數(shù)據(jù)資料庫。

　　從整體上看，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)研究的意識(shí)是比較淡薄的，造成這種狀況的原因主要有以下幾個(gè)方面：整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作歷史比較短暫，主要憑借經(jīng)驗(yàn)而非科學(xué)的決策體系實(shí)施管理與經(jīng)營(yíng);目前，來自于房地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)研究、競(jìng)爭(zhēng)研究以及區(qū)位市場(chǎng)研究需求比較多，而開發(fā)商對(duì)來自于消費(fèi)者的信息關(guān)注程度相對(duì)不足;同時(shí)，作為市場(chǎng)研究公司而言，還沒有形成比較成熟實(shí)用的研究方向與服務(wù)，這對(duì)于開發(fā)商的調(diào)研需求促進(jìn)力度不足，另外行業(yè)項(xiàng)目的策劃與開發(fā)更多是通過策劃、銷售人員的經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)意來實(shí)現(xiàn)，并以引導(dǎo)消費(fèi)為導(dǎo)向，這也造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)研究缺乏的重要原因。

　　2.調(diào)研公司缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的了解

　　房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和復(fù)雜性，導(dǎo)致市場(chǎng)研究公司的研究人員對(duì)該行業(yè)深入了解存在困難，因此對(duì)其的認(rèn)知是相對(duì)膚淺而有限的。

　　研究人員由于缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的充分了解，因此，在與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作過程中很容易導(dǎo)致溝通上的障礙。研究人員對(duì)理解開發(fā)商的需求方面存在著一定的困難，體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目的理解、研究方法的采用、研究對(duì)象的選擇、問卷的設(shè)計(jì)、最終研究成果等方面，都很難達(dá)到與房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的結(jié)合。

　　3.調(diào)研公司從具體項(xiàng)目中比較被動(dòng)的積累研究經(jīng)驗(yàn)

　　正是由于房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)研究意識(shí)還未被喚醒，對(duì)市場(chǎng)研究公司的依賴性并不強(qiáng)，因此來自于該行業(yè)的市場(chǎng)研究需求并沒有引起市場(chǎng)研究公司的重視。

　　目前，市場(chǎng)研究公司還沒有主動(dòng)的關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，更多是依賴具體的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目，比較被動(dòng)的實(shí)現(xiàn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)以及研究經(jīng)驗(yàn)的積累，效果緩慢。

　　現(xiàn)在市場(chǎng)研究行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)是專業(yè)化和咨詢化，而咨詢化的發(fā)展是基于對(duì)特定行業(yè)的充分了解，并且專業(yè)化通常也是通過依附于對(duì)某特定行業(yè)的熟知來體現(xiàn)。因此，如果市場(chǎng)研究公司希望進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的研究領(lǐng)域，則需要充分了解該行業(yè)的特點(diǎn)。

　　三.市場(chǎng)研究在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用

　　1.前期

　　這一階段的研究成果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的研究方向相對(duì)比較宏觀，主要有：

　　(1)宏觀經(jīng)濟(jì)信息--包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)

篇3：成都市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)調(diào)研分析

　　成都市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)調(diào)研分析

　　一、我國(guó)各大中心城市辦公物業(yè)發(fā)展情況及未來趨勢(shì)

　　由于宏觀調(diào)控，特別是國(guó)家七部委出臺(tái)的房產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)上海、北京、廣州等特大型城市的住宅市場(chǎng)產(chǎn)生了持續(xù)的影響，一、二手房的成交量都大幅萎縮，價(jià)格也越來越松動(dòng)。而寫字樓的出租情況卻十分火爆，甲級(jí)寫字樓更是一再受到海外基金的追捧。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，作為我國(guó)第一大城市的上海，南京西路周邊25層以上寫字樓出租率達(dá)到80％以上，而一些高檔寫字樓如恒隆廣場(chǎng)等出租率都在95％以上，且換手率很低。巨大的需求使寫字樓市場(chǎng)步步升溫，當(dāng)前寫字樓已經(jīng)成為“敏感時(shí)期”的市場(chǎng)新寵。

　　加入WTO以來，隨著我國(guó)城市特別是特大中心城市的的不斷擴(kuò)大，市中心土地的越來越稀缺，寫字樓的開發(fā)也逐步從市中心向外擴(kuò)散。許多城市都根據(jù)自身發(fā)展?fàn)顩r，開辟了專門的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)或者工業(yè)技術(shù)園區(qū)，通過一系列的招商引資優(yōu)惠措施，積極吸引國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)特別是世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐。這也有效帶動(dòng)了當(dāng)?shù)貙懽謽堑拈_發(fā)，其租金也年年攀升，投資寫字樓的利潤(rùn)空間的不斷呈現(xiàn)。預(yù)計(jì)20**、20**、20**年這三年我國(guó)特大中心城市甲級(jí)寫字樓的售價(jià)和租金都會(huì)直線上升，供小于求的局面在未來一段時(shí)期內(nèi)仍然存在。

　　二、 成都目前辦公物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析

　　1、辦公物業(yè)類型

　　目前成都市辦公物業(yè)類型主要包括：純辦公物業(yè)、辦公用途的電梯公寓、小戶型商務(wù)樓(具商務(wù)功能的小戶型公寓)。從調(diào)查資料來看，純辦公物業(yè)的物業(yè)類型所占比例最大，達(dá)到了60%的比例，電梯公寓作商務(wù)用的物業(yè)占6.7%。

　　2、各類型辦公物業(yè)分析

　　類型A：純辦公物業(yè)——高級(jí)寫字樓

　　（1）、成都高級(jí)寫字樓分布

　　成都的甲級(jí)（準(zhǔn)甲級(jí)）、高級(jí)寫字樓主要分布于由總府路和順城大街-人民南路及南大街一線所形成的“十”字型道路兩側(cè)區(qū)域內(nèi)，它們也構(gòu)成了成都的事實(shí)CBD：

　　春熙路-鹽市口-天府廣場(chǎng)是成都最為繁華和傳統(tǒng)的中心商業(yè)區(qū)，構(gòu)成了成都最具影響力的零售核。市中心的絕對(duì)地位、最為優(yōu)越的商業(yè)資源和高額土地成本成為該區(qū)域高級(jí)寫字樓興建的最直接動(dòng)力。

　　順城大街-騾馬市一帶聚集了成都最多的金融企業(yè)、寫字樓和星級(jí)酒店，順城大街亦被冠以“金融一條街”稱號(hào)。該區(qū)域也是成都市規(guī)劃的CBD區(qū)域的核心組成部分。

　　人民南路（含南大街）沿線是近年來發(fā)展最為迅猛的寫字樓開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，且具備良好的后續(xù)發(fā)展空間。其動(dòng)因主要包括：

　　交通優(yōu)勢(shì)：相比絕對(duì)市中心和順城大街、騾馬市一帶的擁堵交通，人民南路是目前成都最為暢通的城市主干道，且同時(shí)連接著市中心、城南“富人區(qū)”和雙流機(jī)場(chǎng)，具備完整的交通循環(huán)體系。

　　磨子橋IT商圈效應(yīng)：人民南路連接著成都著名的磨子橋IT商圈，該商圈吸附著大量的公司組織，成為寫字樓物業(yè)的直接需求方，時(shí)代數(shù)碼廣場(chǎng)、@世界均是這一典型。

　　臨河景觀優(yōu)勢(shì)：這是市中心及順城大街一帶寫字樓物業(yè)所無法比擬的資源優(yōu)勢(shì)，它無疑能使臨河一帶的寫字樓物業(yè)具備更好的賣相。目前代表項(xiàng)目為開行國(guó)際廣場(chǎng)。

　　政府南遷利好：政府南遷，眾多大型機(jī)關(guān)、企事業(yè)的進(jìn)駐，使人民南路區(qū)域成為預(yù)期中新老城區(qū)的樞紐地帶，這在一定程度上能強(qiáng)化該區(qū)域發(fā)展寫字樓物業(yè)的可行性。

　　本項(xiàng)目處于人民南路南延線，也是南部新區(qū)構(gòu)建“新會(huì)展商務(wù)圈”的橋頭堡位置，并具備政府機(jī)關(guān)企事業(yè)單位直接的資源優(yōu)勢(shì)，加之李嘉誠和記黃埔項(xiàng)目即將啟動(dòng)，該區(qū)域完全具備了開發(fā)特色寫字樓物業(yè)的眾多優(yōu)勢(shì)。

　　（2）、成都高級(jí)寫字樓的發(fā)展歷程

　　階段一：新時(shí)代廣場(chǎng)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。在1996年之前，除了市內(nèi)幾間星級(jí)賓館，成都尚沒有一座現(xiàn)代化商務(wù)寫字樓。這一顯著的市場(chǎng)空白點(diǎn)使1996年交付使用的成都首座高等級(jí)寫字樓——新時(shí)代廣場(chǎng)取得了非凡的租售業(yè)績(jī)，吸引了大量的國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)入駐（至今仍有一部分此類客戶），其租金一度高達(dá)150-200元/平米·月。

　　階段二：僧多粥少，市場(chǎng)迅速降溫。新時(shí)代廣場(chǎng)的非凡租售業(yè)績(jī)極大地刺激了眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商，1996年前后成都市中心迅速開建了十幾座高檔寫字樓項(xiàng)目，僅鹽市口到玉帶橋不到兩公里的順城大街兩側(cè)，就聚集了9座，總量達(dá)60多萬平米。然而，成都高等級(jí)寫字樓市場(chǎng)與上海、廣州等沿海城市差異甚大：外資機(jī)構(gòu)和外省派駐機(jī)構(gòu)相對(duì)較少；而受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)總體水平影響，本地有足夠?qū)嵙Φ拿駹I(yíng)企業(yè)（國(guó)營(yíng)企業(yè)大都有自己的地盤）數(shù)量亦十分有限。因此這批在1995-1996年期間開工的高檔寫字樓集中在1998年前后進(jìn)入預(yù)售階段時(shí)，僧多粥少的局面便擺在了每家開發(fā)商面前。而先期竣工的新時(shí)代廣場(chǎng)率先搶占了本已不多的客戶資源，更使其他項(xiàng)目在預(yù)售期便一籌莫展。成都的高檔寫字樓市場(chǎng)迅速降溫，1998年以后成都新開高等級(jí)商務(wù)寫字樓的建設(shè)幾乎陷入停滯狀態(tài)，并由此產(chǎn)生了一批停工停建工程和“爛尾樓”工程。

　　階段三：大浪淘沙，川信、冠城成為旗幟。在新時(shí)代廣場(chǎng)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷長(zhǎng)達(dá)3-4年之后，1995-1996年開工的那批寫字樓中，川信大廈、冠城廣場(chǎng)開始脫穎而出。如冠城廣場(chǎng)憑借高規(guī)格的硬件配套、營(yíng)銷上對(duì)國(guó)際大公司的強(qiáng)力公關(guān)以及特別的優(yōu)惠政策，說服惠普、思科、摩托羅拉等“招牌性”企業(yè)進(jìn)駐，北京金杜、美國(guó)美標(biāo)等著名公司亦從新時(shí)代廣場(chǎng)搬遷過來。此后，川信大廈和冠城廣場(chǎng)成為成都頂級(jí)寫字樓的兩面旗幟，這里聚集了在蓉50%以上的外資機(jī)構(gòu)和30%左右的國(guó)內(nèi)知名企業(yè)成都分公司或辦事處，約有60多家上市公司和數(shù)家世界500強(qiáng)企業(yè)，租金高達(dá)100-130元/平米·月，入駐率均在90%以上。而同時(shí)，與這兩棟大廈幾乎供不應(yīng)求相反的是，整個(gè)成都的寫字樓行業(yè)卻呈現(xiàn)出一種供大于求的狀況。

　　階段四：市場(chǎng)有所升溫，主導(dǎo)仍是消化存量。隨著政府采取的爛尾樓整治措施的出臺(tái)和招商引資的卓有成效，以及“西部大開發(fā)”政策和中國(guó)加入WTO的利好消息的綜合影響，沉寂多時(shí)的寫字樓市場(chǎng)開始在20**年得到啟動(dòng)。城市之心、世都大廈、時(shí)代數(shù)碼廣場(chǎng)、威斯頓聯(lián)邦大廈等停工停建項(xiàng)目相繼重新包裝面市，且均取得了一定的租售業(yè)績(jī)。同時(shí)，開發(fā)商亦不再盲目地新開寫字樓項(xiàng)目，只有@世界、時(shí)代廣場(chǎng)等少數(shù)幾個(gè)樓盤。

　　階段五：走向復(fù)蘇，趨勢(shì)鮮明。近年來隨著城市發(fā)展速度的加快，辦公物業(yè)需求不斷上升；而舊有的辦公物業(yè)（除少量高檔辦公物業(yè)）由于修建較早，各方面的形象、配套和服務(wù)設(shè)施都難以滿足目前商務(wù)辦公的發(fā)展要求，產(chǎn)品面臨更新?lián)Q代，辦公物業(yè)市場(chǎng)需求日趨旺盛；同時(shí)，城市規(guī)劃中兩個(gè)副中心方案的出臺(tái)，以及城市核心中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃的確立都在一定程度上帶動(dòng)了整個(gè)商務(wù)辦公市場(chǎng)的再次升溫。20**-20**年，成都寫字樓投資大幅度增長(zhǎng)，由于需求量上升，成都寫字樓空置面積呈下降趨勢(shì)。整體來看，目前成都市的商務(wù)辦公物業(yè)的市場(chǎng)供需正趨向平衡發(fā)展，市場(chǎng)杠桿的調(diào)節(jié)作用明顯。

　　小結(jié)：

　　一直以來，成都的寫字樓呈兩極

分化的態(tài)勢(shì)，一方面是頂級(jí)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求旺盛，供不應(yīng)求；另一方面大量商住樓門可羅雀，市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)需求出現(xiàn)明顯的反差。據(jù)調(diào)查，目前成都有大量的單位希望在一個(gè)采光通風(fēng)良好、環(huán)境寬松的氛圍里辦公，但苦于目前市場(chǎng)上的商住樓不能滿足公司形象的要求，不得不租在甲級(jí)寫字樓或酒店里，忍受高昂的辦公費(fèi)用，壓抑的辦公環(huán)境……市場(chǎng)亟待新的辦公產(chǎn)品。于是，從20**年開始，成都寫字樓開始向情景化趨勢(shì)發(fā)展，@世界、時(shí)代廣場(chǎng)、錢江·鉑金時(shí)代、豐德國(guó)際廣場(chǎng)等寫字樓都在這方面進(jìn)行積極的探索，旨在開發(fā)既能滿足企業(yè)形象，又能節(jié)約辦公成本，實(shí)現(xiàn)辦公舒適化的辦公產(chǎn)品，辦公向情景化方向發(fā)展是必然的趨勢(shì)。

　　（3）、成都市寫字樓未來發(fā)展趨勢(shì)

　　①寫字樓升級(jí)換代需求迫切

　　在成都寫字樓市場(chǎng)，目前雖有時(shí)代廣場(chǎng)、川信大廈等一批甲級(jí)寫字樓的出現(xiàn)，但更多寫字樓仍處在中低檔次，有些甚至商住混雜。一些寫字樓名頭很響，但配套設(shè)施、樓高、辦公面積等都與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)，外形上體現(xiàn)不出實(shí)力企業(yè)的檔次，內(nèi)部設(shè)計(jì)滿足不了企業(yè)辦公需求。而目前成都外企入駐卻以每年50%的速度遞增，成都市寫字樓升級(jí)換代呼之欲來。

　　這種升級(jí)在成都CBD區(qū)尤顯迫切。在成都CBD核心區(qū)域，現(xiàn)在有高檔商務(wù)寫字樓30多棟，而能與國(guó)際接軌的甲級(jí)寫字樓卻是鳳毛麟角。核心區(qū)域內(nèi)聚集了在蓉60%以上的外資機(jī)構(gòu)，世界500強(qiáng)里的80余家跨國(guó)公司，72家金融機(jī)構(gòu)，這些外來企業(yè)還在每日遞增。因?yàn)閷ふ也坏胶线m的辦公場(chǎng)地，許多企業(yè)只好整層地租下高檔酒店辦公，如錦江賓館就有日本豐田汽車公司、香港大公報(bào)等；假日酒店則有加拿大加成顧問有限公司、日本經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)等。

　　②地段拼搶更加激烈

　　由于土地的不可再生性，地段對(duì)于寫字樓而言具有永久性的現(xiàn)實(shí)意義。隨著時(shí)間推進(jìn)，寫字樓的地段概念將得到前所未有的強(qiáng)化。一個(gè)城市的CBD區(qū)將成為寫字樓開發(fā)商家交火最為激烈的之地。

　　成都CBD區(qū)核心地區(qū)2.45平方公里，包括了春熙路、紅星路、鹽市口、騾馬市、順城街等傳統(tǒng)主要商務(wù)、商業(yè)區(qū)域。核心區(qū)之外的片區(qū)是中央商務(wù)區(qū)的外區(qū)，該區(qū)域3.05平方公里，將有少量的居住區(qū)域。據(jù)透露，整個(gè)中央商務(wù)區(qū)總建筑面積將達(dá)到1300多萬平方米，純粹商業(yè)樓盤將占1170萬平方米。目前核心區(qū)域內(nèi)高檔商務(wù)寫字樓建筑面積只有100萬多平方米。

　　這種競(jìng)爭(zhēng)源于對(duì)寫字樓建造的高規(guī)格要求。成都CBD區(qū)內(nèi)雖然已經(jīng)出現(xiàn)少量真正甲級(jí)寫字樓，但大多數(shù)寫字樓仍然不能與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)接軌。

　　③高智能化發(fā)展成必然趨勢(shì)

　　高智能化寫字樓也將成為成都甲級(jí)寫字樓的發(fā)展方向。雖然目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些這樣的寫字樓，但其發(fā)展還沒成為規(guī)模，因此還不能完全滿足相關(guān)高端企業(yè)的需求。但據(jù)了解，一些準(zhǔn)備大力進(jìn)軍寫字樓的實(shí)力開發(fā)商都已將打造高智能化寫字樓作為目標(biāo)。

　　簡(jiǎn)而言之，寫字樓的智能化就是通過一系列國(guó)際領(lǐng)先技術(shù)的通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、保安自動(dòng)化管理系統(tǒng)等的設(shè)備安裝，使每棟樓都變成一個(gè)蘊(yùn)涵有巨大能量的信息化坐標(biāo)，而入駐企業(yè)可以隨心所欲應(yīng)用相關(guān)信息轉(zhuǎn)換.這不僅指大廈的水、電、空調(diào)、電梯、消防、安保的精密監(jiān)測(cè)與控制,而且通過語音與數(shù)據(jù)的高速通訊接入,使企業(yè)的辦公效率得到全面提升,并在一棟樓里就可以完成全球化溝通.一個(gè)最簡(jiǎn)單的方面,比如通訊，高智能化的寫字樓絕不會(huì)因?yàn)樯碓陔娞莼蛘叽髽巧钐幎屖謾C(jī)信號(hào)受損，從而影響業(yè)務(wù)聯(lián)系。

　　④甲級(jí)寫字樓審核入駐資格

　　隨著社會(huì)分工明確化、細(xì)分化速度的日益加快，寫字樓客戶的行業(yè)特性也更為突出。因此，在巨大的市場(chǎng)需求面前，部分高品質(zhì)的寫字樓會(huì)充分利用入駐企業(yè)(客戶)的知名度、檔次來提升自身的品牌優(yōu)勢(shì)。因此，在企業(yè)入駐之前，寫字樓開發(fā)商將會(huì)對(duì)該企業(yè)的實(shí)力、信譽(yù)等各方面進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，以保證入駐企業(yè)的水平都?jí)虻蒙先腭v的檔次。

　　（4）、需求市場(chǎng)的相關(guān)調(diào)查

　　①成都市內(nèi)寫字樓使用的滿意程度調(diào)查

　　最近，成都市某市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)針對(duì)“成都市內(nèi)寫字樓使用的滿意程度”進(jìn)行了問卷調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示：在1000多家入駐乙級(jí)寫字樓的機(jī)構(gòu)和345家入駐甲級(jí)寫字樓的機(jī)構(gòu)中，竟然有超過70%的機(jī)構(gòu)對(duì)其現(xiàn)在使用的寫字樓感到不滿：

　　交通：走路開車都不方便。41.2%的被調(diào)查公司對(duì)所在寫字樓的交通不滿。其中，不滿意的因素主要有：受單行道限制（占81.05%）；地處市中心，交通擁擠，綠化面積小（占5.13%）；修路不便，借道行駛（占5.13%）；公共汽車乘坐不方便（占2.56%）；二環(huán)路口交通不方便（占2.56%）。

　　電梯：太少太慢。對(duì)寫字樓配備電梯的調(diào)查結(jié)果滿意度僅為30.6%，主要原因是：速度太慢（占53.42%）；電梯量少，擁擠（占47.26%）和質(zhì)量品質(zhì)太差，經(jīng)常壞（占7.53%）。而根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前成都寫字樓的一部電梯要服務(wù)8000平方米左右的建筑面積，按每家公司占用建筑面積為200平方米計(jì)算，每40家單位才擁有一部電梯，在上下班人流量高峰期，電梯的擁擠程度可想而知。

　　IT通訊設(shè)備：終端少，故障多。對(duì)于寫字樓IT通訊設(shè)備，差不多6成的公司對(duì)于沒有寬帶、自己接線、撥號(hào)上網(wǎng)、電話線不夠用不滿意；認(rèn)為長(zhǎng)城寬帶常出故障，終端少占19.4%。而一些修建較早的寫字樓的網(wǎng)線改造工程就更令物管頭痛。

　　空調(diào)：制冷制暖不到位。37.98%的公司對(duì)寫字樓空調(diào)配備不滿。其原因有：沒有中央空調(diào)，自裝空調(diào)又沒有預(yù)留位置；空調(diào)制冷制暖都不到位；空氣質(zhì)量不好等。一場(chǎng)非典，使人們對(duì)健康有了更深刻的理解，寫字樓作為上班族們最主要的活動(dòng)場(chǎng)所，其采光、通風(fēng)、健康、生態(tài)環(huán)境的被關(guān)注程度就更甚于其它類型的物業(yè)。然而給中央空調(diào)配備新風(fēng)系統(tǒng)的寫字樓在成都非常少，幾乎所有的甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓使用的中央空調(diào)都是傳統(tǒng)中央空調(diào)，制冷和制熱效果不好不說，各單位還不能自由地調(diào)控室內(nèi)溫度，非常不方便。可想而知，今后的商務(wù)辦公物業(yè)無論開發(fā)理念，還是產(chǎn)品設(shè)計(jì)都會(huì)有更大的突破。

　　物管：不盡人意。盡管被調(diào)查公司中，僅有21.4%對(duì)寫字樓的物管感到不滿，但其中透露出來的問題也值得注意。寫字樓衛(wèi)生條件差、物管保安素質(zhì)差、物管費(fèi)用高、進(jìn)出人員雜等使大多數(shù)入駐公司不滿意。

　　車位：數(shù)量少，費(fèi)用高。對(duì)寫字樓目前車位的感覺滿意的公司僅有19.47%，不滿意和非常不滿意的占去了一大半。其中，76.32%的公司認(rèn)為車位太少太擁擠，出入不方便。目前成都的甲級(jí)寫字樓一般配備停車位200-350個(gè)左右，平均每200-300平米僅有一個(gè)停車位。這不僅不能滿足公司內(nèi)部人員對(duì)車位的需求，來客要停車就更加不方便。

　　周邊配套：就餐購物不方便。租或購買寫字樓的單位，對(duì)寫字樓周邊配套設(shè)施十分看重。然而，仍然有27%的公司認(rèn)為，所處寫字樓周邊配套令人不滿。如：?jiǎn)T工就餐不方便，（占69.7%）；購物不方便（占9.08%）等。大多的成都甲級(jí)寫字樓都有自己的餐飲部，為客戶提供

工作快餐，而乙級(jí)寫字樓中午員工的就餐問題就非常突出。

　　層高：給人壓抑感。被調(diào)查公司對(duì)成都甲級(jí)寫字樓的樓層凈高通常在2.4米左右表示滿意或非常滿意的僅占30.7%，房間窗戶少、層高低、有壓抑感是主要問題。

　　② 目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)的需求心理分析

　　A、選擇辦公地點(diǎn)的重要影響因素：

　　是否符合公司發(fā)展及形象的要求；

　　商務(wù)辦公物業(yè)的租金和售價(jià)；

　　進(jìn)出辦公地點(diǎn)的交通順暢、方便；

　　商務(wù)辦公物業(yè)所處的位置，是否是商業(yè)繁華地段；

　　商務(wù)和辦公配套是否完善及方便程度；

　　辦公環(huán)境的舒適性、健康性（如就餐是否方便，通風(fēng)、采光條件是否良好等）。

　　B、商務(wù)辦公物業(yè)消費(fèi)群體的需求傾向：

　　實(shí)力機(jī)構(gòu)多選擇檔次較高、物管較完善的辦公物業(yè)，并且重視周邊及物業(yè)辦公環(huán)境；成都國(guó)際化程度的加深，外資駐蓉機(jī)構(gòu)尤其喜好規(guī)劃合理，交通便利，企事業(yè)單位密集的區(qū)域，以提升公司企業(yè)形象；

　　純辦公物業(yè)仍然是需求的主體；

　　跨國(guó)大企業(yè)傾向于整層購買，中小企業(yè)則看好適用（100-300平方米）的辦公空間；

　　對(duì)產(chǎn)品的需求特征越來越集中在配套、管理、價(jià)位等方面。

　　職業(yè)投資人，尤其看重未來城市發(fā)展規(guī)劃，選擇有巨大投資升值潛力的地段。