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物業經理人

市場調查誤區

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市場調查的誤區

市場調研是所有營銷突圍的第一步。在采納公司,如果有客戶拒絕市場調研,我們就拒絕接受這項業務,因為不調研就無法進行營銷突圍。

(一)調查結束了爭論
采納有一個客戶,到我們接手其業務時,公司高層就其產品的一個重要訴求點爭論了將近9個月。該公司產品的原料是幾位教授應用生物工程技術改造出的一種新昆蟲,這種昆蟲在人們眼里比較骯臟,由此發生了爭議。在產品的說明、廣告以及其它推廣宣傳中,說不說此昆蟲原料,公司高層發生了爭議,最后高層決定說出這種昆蟲,因為該昆蟲是當代高新技術——生物工程技術的結晶。期間產品銷得不好,原因有很多,但有人提出產品的訴求點不好也是重要原因之一,又爭議了一些日子,毫無結果,就不了了之。

我們在接手這個產品以后,發現了這一頗有爭議的問題,馬上著手在它的三個目標市場展開市場調研,很快結論就出來了:大多數消費者對此昆蟲的聯想是負面的,是不可信的。所以我們在后來的策劃方案里不再提此原料——企業的老板感慨萬千:我們企業為這一遲來的結論付出了沉重的代價,損失達幾百萬元之巨,并不是所有高新科技產品都讓人喜歡。

事實也證明了我們的做法是正確的。每當有客戶拒絕調研時,我都會舉這個例子,來說服客戶花小錢以避免大的失誤。

這個案例說明了兩個問題:一是民營企業在決策時的盲目性及企業經營的無序性。二是市場調研在解決問題方面的重要性。

(二)調查改變了命運
有一發展商擬在深圳某中心旺地推出一個商場,是該經營百貨呢?還是該經營其它?公司開了無數次會議,各種創意滿天飛且各執一詞,總經理不知該聽誰的好。

此時,公司推廣人員建議聘請專業公司介入。于是我們有幸為這家企業服務。

經過歷時二十天的辛勤工作,我們對此中心地帶做了嚴密的商圈調研,包括人流、喜好、商圈的商業發展模式、業態類型、消費群構成等等,最后確定我們將該商場定位為以銷售、推廣“電子信息類產品”為主,并圍繞著這一商業定位,推出一個融“購物、娛樂、休閑、教育為一體”的商業廣場策劃案,以“現代生活就是信息生活”為主題,展開了整體策劃。方案一亮相,就得到企業上下的一致認同,該廣場在99年按此方案推出試營業,反響極為熱烈。

事隔不久,該商場旁的另一家百貨公司就關門大吉。企業領導對我們說“真玄啊,這第一步,我們就走對了。”

這兩個個案都充分說明了市場調研對企業決策有著多么重要的作用,但遺憾的是,不少企業總是在出現問題時才請專業公司去調研,而未能把市場調研當作企業的一個戰略來推行,其實省了一點調查費用,到時的損失往往是調研費用的幾倍、幾十倍、甚至成百上千倍。

(三)沒有完美的市場調研
我們在與企業合作時,常會詢問他們為何不進行市場調研,企業往往會指出市場調研的種種問題,主要集中在以下幾點:

1、擔心不真實,調查了也沒用。由于企業對市場調研不了解或懷疑,認為針對目前中國市場的狀態進行的調研往往是不真實、不準確的,因而也是沒用的,我們發現這種擔心情況是最多的。

2、擔心最后出來的報告,是一堆他們已知道的結論,或一堆看不明白的數據,得不出有價值的結論。99年,我們與健力寶合作之前,該企業的中層領導就有這樣的反映。

3、擔心調查的時間過長,耽誤了市場時機。

這三種想法是有一定道理的,但并不完全正確。

首先,不存在完美的調查研究。任何調查研究都因其抽樣方法、問卷設計、訪談的時間、地點、人物、氣氛等等會產生偏差、市場調研也并不是依據所謂市場的成熟性來進行,實際上,目前中國市場的狀況是最需要進行市調的。一個專業的市調公司,在無數次的調研實踐中已學會了調整和減小偏差的方法。

例如:
針對不同的產品采用不同的、多樣化的抽樣方法
借助二手文獻調查(案頭調查)
問卷復核比例可高達30%
多種調研方式如問卷調查、座談會、個人深度訪談、心理測試、觀察調查等等并重,互相驗證

在正式調研之前進行試調研,以修改和調整調研方案及問卷等等,使調研結果基本接近或吻合市場的當前狀況。

出現第二個擔心的原因有二:一是企業或個別調研公司在調研前對調研的目的、問題界定不清,或營銷知識欠缺,因而搞成了籠統的市場普查,市調問卷的設計缺乏針對性;二是企業有時對市場調研的期望太高,希望一經調查就可以了解到所有信息,解決企業所面臨的一切問題。實際上市場調查的結論與建議只能解決部分問題,還有一些問題要靠市場專業人員的創新來解決,兩者不能混為一談。

擔心之三多是企業著急盡快出效益的心態所致,其實“欲速則不達”,有些企業產品不暢銷已達數月或數年,而某一目標市場調研一般只需20—30天。如果將市場難題界定清楚,做一個簡單的市調不會超過15天。那么究竟是在比較有把握的情況下上陣呢?還是匆忙上陣?

因此,盡管市場調研不完美,但調查的作用是不言而喻的。重視市

調,就是對企業經營負責。

(四)市場調研最應關注的幾個問題
據我們的經驗,營銷總突圍前的調研,常常要注意以下幾個問題:

1、營銷策劃方案要在調研前先初步規劃
如果在調研之前不將以后推出的營銷策劃方案作一初步的規劃、創意的話,市調的目的性就削弱了很多,仿佛沖鋒槍掃射,子彈費了不少,目標人群沒有擊中幾個。一般情況下,我們會根據對企業內部營銷人員訪談的結果、我們以前的市場經驗、二手資料、市場初步觀察訪談等將企業產品營銷所面臨的問題點作一全面羅列,然后根據ABC法則確定問題的重要性,在問卷設計時就會比較注意,這是其一。其二,將問題作一些試探性的、創造性的、多樣性的解答,然后選出幾種答案設計到問卷中。舉個簡單的例子:某OTC腸胃藥品,其產品賣點很多,但說起來都會平凡,我們在問題答案中提供8種創新的說法,結果消費者最喜歡的一句是“腸治久安”,于是在后面的營銷策劃中,“腸治久安”就成為創意人員廣告訴求的重點。

2、問卷設計要結合營銷知識,同時還要預測被訪者的心理。
整個市場調研的核心問題之一是問卷的設計,切忌空泛、過長、語言生澀、專業性差。

在為健力寶項目作問卷設計時,我們就充分考慮到了這幾點,首先按照營銷大綱的基本架構來設計問卷,使問卷確實能與營銷大綱對應起來,從而使整個營銷策劃建立在一個完全科學、理性的平臺上。其次,描摹出被訪對象的形象,問卷設計的語言風格要符合他們的習慣,否則就會誤導或拒訪,同時也利于訪員訪談時作好心理準備,減少拒訪率。第三,抓住重要問題、核心問題來問,這樣就可以避免問卷過長,拒訪率增高。第四,絕對不可以出現模棱兩可、心理暗示強、前后邏輯矛盾的問題。

3、訪談的過程中要將抽樣員、訪談員、復核員三者分開,同時要邀請企業市場人員參與督導。

這樣做的好處是避免了樣本失真,同時企業人員的界入,既是對企業人員的培訓,又保證了調研的質量。

4、問卷回收后,在問卷錄入前的編碼工作尤為重要,既要涵蓋到開放式問題的各種答案,又要簡潔精練。避免造成問卷輸入上的麻煩以及統計分析工作的困難。應用分析軟件進行的高級分析要根據企業和市場的實際需要而定。

5、在提交報告時一定要觀點鮮明,要明確回答問題給出結論,少用“可能、客觀上說、也許”等字眼,總結論在寫法可分為“總體結論、有意義的發現(針對特別額外的市場機會論述)、關鍵的事實(針對非常值得注意的關鍵問題論述)、討論題(針對尚不清楚的地方展開論述)”四部分,使整個結論給人耳目一新的感覺。市場調查這一仗打好了,接下來的突圍行動就有了強有力的保障。

篇2:市場調查在房地產開發中的重要性

  “知已知彼,百戰不殆”,在當今商品經濟的時代,這同樣是一句至理名言。而企業知已知彼的方法就是市場調查。

  市場調查就是運用科學方法,有目的、有計劃地系統搜集、記錄、整理和分析有關市場活動狀況的完整資料,為企業預測提供資料數據,為經營決策、制定計劃提供依據。因此說市場調查是企業了解市場情況,進行市場判斷、預測、制定正確經營策略的前提,也可以說,市場調查直接關系到企業的生存和發展。

  房地產業具有建設周期長、資金占壓量大且周轉時間長等特點,因此如何正確地把握市場,更具重要意義。

  北京的房地產企業把市場調查作為一種預測市場、輔助決策的重要方法,在認識上是有一個過程的。在1993年以前北京房地產市場,可以說不需要進行詳細認真的市場調查就可以把握市場,因為那時北京的房地產市場明顯是賣方市場。只要你建,無論是住宅還是寫字樓,都不愁沒有買家,因此就不愁沒有錢掙,這可以說是一個最淺顯的道理。在當時所謂的房地產市場調查,以及依據市場調查而進行的可行性研究報告、資金測算,對房地產企業來講,其主要的目的都是完成辦理政府批件的一個步驟,僅僅是一個文件,幾張紙而已。在那個“時間就是金錢”的時代里,沒有一個房地產開發商會浪費時間認真地去研究和分析市場究竟是什么樣的發展趨勢,因為當時這樣做沒有必要。

  但是隨著房地產市場的日趨完善,市場競爭日益激烈,市場調查工作對房地產企業的作用也逐漸顯得重要和現實起來。在是否購買項目用地時,不能再象以往那樣由領導拍腦袋,憑經驗決定是否該買。對地價是多少才有盈利也需要認真測算分析。這是因為近幾年北京的房地產市場發生了重大的變化,已逐漸由賣方市場轉變成為買方市場,而且買方也從過去的大機關、團體逐漸過渡為個人,如果不了解什么樣的項目才是市場真正需要,對市場發展趨勢沒有明確、清醒的認識,盲目決策,如果一旦在購買土地的決策上發生失誤,其后果將是致命的。因此越來越多的房地產企業認識到對房地產市場進行調查是十分關鍵的一步。

  在房地產開發的不同階段,市場調查的重點也不盡相同。

  (一)購地前的宏觀調查

  因為房地產作為一種特殊的商品具有不可移動性這一特點,所以房地產企業在購買土地之前,要對該地區房地產的整體市場供給、需求狀況進行宏觀的調查,尤其是對該地塊周邊的市場供需情況進行詳細的調查研究,這一區域各類房地產項目的開發量是多少,消化量是多少,現在存量是多少,空置率及租金水平如何,結合該地區近兩年各類房地產項目的銷售情況,對各類房地產項目的租售價格走勢如何進行預測。同時進行需求方面的調查,了解該地區對各類房地產項目的需求情況。根據以上供需的宏觀調查結果,確定該地塊大致的產品定位--是做哪一類房地產項目,即:住宅、寫字樓、商場或其它類型建筑。之后,對所確定的類型項目進行更為細致的調查,以確定是做哪一檔次的項目,即高檔、中檔、低檔或者是外銷、內銷,以及主要客戶層的范圍,再進行相應的經濟測算,即:進行征地、拆遷、設計、市政、建安、銷售、財務等費用的估算與預計收入間的綜合盈虧分析。在合理成本利潤率條件下,才能做出是否購買的決策。應該說這一階段的市場調查結果往往是最為關鍵的,因為據此做出的決策將直接關系到項目經營的成敗。

  (二)購地后項目產品定位分析

  在購地后,就要進行更為詳細而有重點的市場調查分析,依據所確定的產品宏觀定位,對同一檔次的項目市場供給情況及主要客戶層的具體需求進行調查,以給要開發的產品提供更為細致的定位指導。以居住性項目為例,要根據主要客戶群體的消費水平、職業特征、購買偏好等確定以哪一種戶型為主打戶型,各類戶型的建設比例,是采用什么樣的裝修標準等。對于主要消費群體的調查,可以通過直接向可能的潛在客戶調查,也可以向租賃者了解客戶心態,因為租房與買房的人對于房屋的渴望心理是相同的,他們對于房屋的需求也是相同的,而且許多租房者就是潛在的買房者,所以,通過對租賃者的調查去了解客戶的心態是最巧妙的捷徑。把調查來的素材去粗取精,去偽存真,進行綜合分析研究,最后使產品的定位更加清晰。

  以下是一次對潛在購房者進行需求調查的部分結果:

  1、可接受價位在8000-10000元/平方米的客戶對建筑面積需求以150-180平方米為最多。

  2、在同樣可接受價位下客戶的首選戶型是三室二廳。

  3、經過對于周邊同檔次項目進行供給調查發現所提供的三居以180平方米以上為供應量最大。

  供需兩方面綜合對比,可得出以下結論:即在該地區價位在8000-10000元/平方米的項目中,150-180平方米的三居室為市場供需的一個空白點。如果我們的項目已確定在這一價位內,就可以在項目戶型比例中給予考慮。

  (三)配合產品設計進行的調查

  進入設計階段,市場調查工作也應不斷地深化。應該選擇該地區同檔次的明星樓盤進行重點調查,分析其在設計上的優劣勢,以便在設計時有所依據,因為房地產建設周期長,所以在設計中必須具有超前意識。要想在激烈的市場競爭中取勝,就必須作到不僅別人有的我有,還要做到別人沒有想到的,我想到了才行。

  2000年在京城CBD商圈內閃亮登場的“鳳凰城”項目之所以在短短幾個月時間內取得了銷售幾萬平方米的矯人業績,就是其充分利用市場調查這一有利工具輔助設計的結果。

  該項目的發展商在規劃設計之前,就進行了有重點的市場調查工作,通過對大量購房潛在客戶進行詳細的需求調查后,發現對高檔公寓項目的潛在客戶而言,小區內的環境是除價格、位置、戶型、交通、周邊環境等因素外,對其購買影響最大的因素之一。因此在社區整體規劃設計中充分考慮了小區內的環境,特別聘請德國規劃師進行園林景觀的規劃設計:精心保留了現狀的楊樹林,其間有橢圓形林間漫步道穿越;小區主入口設計了以噴泉為主題的庭院廣場,小溪及弧形水道流向園中樹林及噴泉,整體環境自然、寧靜、優雅,使“鳳凰城”成為少有的入住時即為住戶提供良好生活環境的項目,大大提升了該項目的品質。

  在戶型設計時根據需求調查的結果,客戶對朝向有著非常強烈的偏好,而朝向是塔樓設計中一個比較難解決的問題。經過仔細推敲,在設計中甚至不惜犧牲塔樓西南角可以建設的面積,而盡可能保證所有戶型的良好朝向。正是由于在設計中充分考慮了市場調查的結果,使其設計符合客戶的心理,且具有超前特性,使得該項目在周邊眾多樓盤中脫穎而出,令人耳目一新,立刻受到市場的歡迎,成為京城最熱賣樓盤之一。

  (四)配合市場營銷進行的調查

  為配合房地產項目的市場營銷,要對周邊同檔次項目進行長期的跟蹤調查。因為房地產項目的特點之一是地域性,周邊同檔次的項目必將是強有力的競爭對手,因此要對其進行長期的跟蹤調查,尤其是對其銷售策略更要給予密切關注,以便公司隨時采取相應對策,在競爭中處于不敗之地。比如經過跟蹤調查,發現周邊同檔次項目采取了降價促銷的策略,在項目的近期營銷策劃中要考慮此情況,及時采取對策。并不一定也同時打降價牌,可以著重宣傳我項目的優勢,讓客戶了解,我項目物有所值,這樣不僅可以減少客戶的流失,還可以借機提升我項目的檔次,反而可以變不利為有利。如果缺乏相關的調查,等到競爭對手營銷策略已對市場造成影響,再事后反應,就會十分被動,失去十分寶貴的商機。

  (五)其它方面的調查工作

  在項目開發過程中,還應根據公司對某些具體方面的特殊要求,進行一些專門性、一次性的調查,如:對新材料、新產品、新技術的調查,對物業管理收費標準及提供的服務的調查等,以為公司的一些具體決策提供依據。比如中關村地區的某個項目,經過認真的調查分析后,在外裝修方面采用干掛磁板等新技術,使該項目頗具吸引力。

  總之,房地產的市場調查工作應該是一項長期的工作。有些人認為:只有項目開發初期才需要進行市場調查,過后就不必要了。這種想法是錯誤的。隨著經濟的發展、政策的變化,人們生活方式、思想觀念等都會發生變化,這些變化無疑會對市場產生巨大的影響,可以說市場和天氣一樣,無時不在變化。事實也確實如此,例如,在一年前140-16 0平方米的大戶型、躍層式的住宅熱賣,但從去年開始,小于100平方米的小戶型銷售情況非常地火爆。曾幾何時,京城的住宅幾乎全被塔式高層所占據,如今,板式小高層、多層帶電梯的板式住宅,TOWNHOUSE(連排住宅)都十分暢銷。甚至“SOHO”等一批新概念住宅也一度成為市場的寵兒,可見市場在瞬息萬變。如果沒有經常性的市場調查工作,就不可能及時了解市場的變化情況和采取應變措施。因此,具有遠見卓識的房地產企業管理人員應該選派專人,設立專職負責市場調查的工作部門或組織系統,訂立合理的規章制度,讓房地產企業本身的市場調查工作不會時斷時續,而是結合營銷業務的實際需要不斷地改變調查的重點,經常性地發揮應有的作用。使市場調查工作貫穿著房地產開發的各個階段,真正成為房地產企業的生命線。

篇3:項目開發的市場調查內容

  一、城市投資環境調查

  (一)政策法律環境調查

  1. 城市發展戰略

  2. 城市建設規劃和區域規劃

  3. 土地利用總體規劃

  4. 房改政策

  5. 開發區政策

  6. 房地產開發、銷售、經營的法規、規章、規范性文件及相關政策

  7. 房地產稅收政策:營業稅、所得稅、契稅、房產稅、土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅、投資方向調節稅等

  8. 房地產金融政策:信貸政策、信貸規模、利率水平

  9. 土地制度和土地政策:土地供給政策、遞加補償規定、土地收費規定、土地出讓方式

  10. 產業發展政策:建設項目控制、政策性資金控制、外資投向指引

  11. 人口政策、戶籍制度

  (二) 經濟環境調查

  1.城市總體發展規劃

  2.地區內的重點開發區域

  3.國民經濟產業結構和主導產業

  4.政府辦事效率及工作作風

  5.政府財政收支狀況

  6.房地產在國民經濟中的比重

  7.房地產開發景氣指數

  8.就學條件

  9.基礎設施情況

  (三) 人口及社會環境

  1.人口總量和密度

  2.居民消費結構和消費水平

  3.家庭規模與結構

  4.居民就業狀況及收入水平

  5.社會治安情況

  6.居民需求結構及特征

  (四)房地產市場調查

  1. 房地產市場需求和消費行為調查

  a)某類房地產的總需求量及其飽和點

  b)市場需求發展趨勢

  c)市場需求影響因素:如國家關于國民經濟結構和房地產產業結構的調整和變化;消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況

  消費者現實需求和潛在需求的情況;消費者的收入變化及其購買能力與投向,使用中建筑物的物理狀況 d)購買行為:投資、投機、自住,影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等

  e)住宅消費狀況:①居民現有住宅人均面積;②居民住宅形態及比重;③五至十年內規劃人均居住面積。

  2. 房地產市場供給情況調查

  a)可供開發的土地資源及規劃要求狀況

  b)各種類型土地供應量:①上年土地供應量;②今年土地供應量;③下年土地供應量預測。

  c)樓面地價或單位地面價

  d)房產供應量(來自:www.dewk.cn)①上年房產供應量;②今年房產供應量;③下年房產供應量預測。

  e)新開發房地產面積:計劃、新開工、在施工、竣工

  3. 房地產產品調查

  a) 現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命周期

  b) 居民對房地產產品的要求:區位要求、戶型面積要求、價格要求、物業管理要求、景觀綠化要求、升值潛力要求、裝修要求、智能化設

  施要求、售后服務要求等

  c) 居民對某種房地產產品的接受程度

  d) 新技術、新產品、新工藝、新材料的應用情況

  e) 建筑設計及施工企業的有關情況

  4. 房地產價格及交易情況調查

  a) 本城市房地產市場的價格狀況

  b) 房地產市場價格趨勢

  c) 市場供求情況的變化趨勢

  d) 影響房地產價格變化的因素:如政府價格政策

  e) 房地產價格需求彈性和供給彈性的大小

  f) 開發商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響

  g) 價格變動后消費者和開發商的反應

  h) 各類房產成交量:①上年成交量;②今預測量;

  5. 房地產促銷調查

  a) 廣告的時空分布及廣告效果測定

  b) 廣告媒體使用情況的調查

  c) 廣告預算與代理公司調查

  d) 人員促銷的配備狀況

  e) 各種公關活動對租、售績效的影響

  f) 各種營業推廣活動的租、售績效

  6. 房地產營銷渠道調查

  a) 營銷渠道的選擇、控制與調整情況

  b) 市場營銷方式的采用情況、發展趨勢及其原因

  c) 租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況

  d) 客戶對租售代理商的評價

  二、意向投資項目調查 ; (一)投資項目自身情況調查

  1. 項目土地現狀調查

  a) 土地使用權獲得方式:招標、拍賣、掛牌、轉讓

  b) 地理位置、土地面積、形狀及四至

  c) 土地價格:樓面地價、單位地面價

  d) 土地規劃使用性質、年限

  e) 地質地貌狀況

  f) 九通一平現狀(道路、給水、供電、排污水、排雨水、電話、寬帶、閉路、燃氣、場地平整)

  g) 地下、地上附著物現狀及遷除完成情況

  h) 周邊道路及綜合管網現狀及規劃目標

  i)項目用地規劃控制指標:容積率、建筑密度、綠地率、建筑退讓、建筑風格、高度、用途、內外交通組織、停車位、公共配套要求等

  2. 項目用地周邊氣候、環境調查

  a) 項目所在地天氣狀況:日照、風向、降水量、天然周期性災害

  b) 地塊周邊建筑物情況

  c) 周邊環境污染狀況:空氣、水源、噪音

  d) 周邊衛生狀況

  e) 綠化景觀

  f) 歷史人文景觀

  g)建筑抗震設計等級

  3. 地塊交通條件調查

  a) 周邊市政路網現狀及規劃路

  b) 到達、經過地塊的交通線路

  c) 項目所在區域水、陸、空交通狀況

  d) 交通近期、中期規劃情況

  4. 項目所在區域配套設施調查

  a) 購物場所

  b) 醫療衛生

  c) 文化教育

  d) 金融服務

  e) 郵政、通信服務

  f) 娛樂、餐飲、運動休閑

  g) 垃圾收集站分布情況

  5. 其他

  a) 項目投資優惠政策:如稅,費減免、地價款的付款方式等

  b) 各類貸款獲取的可能性、利率、期限、償還方式

  c) 開發過程中的各項規費:市政基礎設施配套費、教育附加費、房屋交易管理費、設計圖紙審查費、建安工程勞保費、工程質量監督費、

  白蟻防治費、人防費、水電增容費、綠化代植費、排污費、測繪費、當地各種規費等

  d) 當地的建筑成本:如各種建筑結構每平方米造價經濟指標

  e) 項目開發成本測算:土地成本、建安費用、園林綠化費用、開發規費、附屬配套費用、稅金、財務費用、管理費用、營銷費用、不可預

  見費

  f) 項目是否存在其他債權、債務問題

  g) 政府和其他有關機構對該項目的態度

  h) 開發過程中可能遇到的干擾因素

  (二) 競爭物業情況調查

  競爭物業定義:同一區位、相同類型、售價相近的物業;同一城市內銷售價位相近的物業;同一城市內相同類型的物業;

  1. 競爭物業的區位

  區域特征:地域的經濟發展水平、產業結構、生活水準、文化教育等

  發展規劃:政府對城市土地、空間布局、城市性質的綜合部署和調整

  周邊環境:人文環境、生態環境、生活配套 項目狀況:地理位置、規劃條件、配套狀況

  交通條件:地塊附近的交通工具和交通方式

  2.競爭物業的產品特征

  建筑參數:總建筑面積、總占地面積、建筑密度、容積率、綠地率、層高、車庫比例等

  面積戶型:戶型配比、面積配比、建筑面積、公攤率

  裝修標準:建筑風格、大堂、電梯廳、走道、外立面、居室、客廳、廚衛

  建筑結構形式、

  建筑基礎形式:

  3.競爭物業的配套狀況

  周邊獨有配套設施:學校、大型購物場所、體育設施、公園等

  小區自建配套設施:會所、學校、購物場所、運動場所等

  小區智能、安防狀況

  園林景觀

  物業管理水平及收費水平

  水、電、通信、燃氣等立戶費用及辦證費用的承擔情況

  4. 競爭物業的工期安排

  各期開、竣工日期

  各期交付量、交付時間

  推盤時間

  5. 競爭物業的價格

  單價:反映樓盤品質高低,如起價、平均單價、主力單價、最高單價、層次差、朝向差

  總價:反映目標客戶群的選擇

  付款方式:一次性、按揭、分期、開發商貸款

  優惠方式

  6.競爭物業的廣告

  售樓處:地點選擇、裝修設計、形象展示、三維動畫、沙盤

  廣告媒體:報刊、電視、網絡、車體、戶外(路牌、燈箱、條幅、布幅)

  廣告投放強度:廣告刊登次數和篇幅,媒體的數量和大小等

  廣告風格

  推廣主題、主廣告語

  7.競爭物業銷售情況

  現場情況:人流頻率、數量、關注內容、銷售人員狀況

  銷售率

  銷售順序:不同總價、戶型、面積的房屋銷售順序,分析市場暢銷戶型

  分期推盤節奏

  銷售形式:內部定購、正式簽約

  客戶群分析:客戶的職業、年齡、家庭結構、收入

  8. 競爭物業銷售渠道使用情況

  租售代理商

  其他配銷渠道

  9. 競爭者的實力和經營管理優劣勢調查

  專業化程度

  品牌知名度

  商品房質量

  成本狀況

  價格策略

  合作單位(設計、施工、策劃、營銷、廣告、園林、物業)

  業務組合及財務實力

  綜合管理能力

  與當地政府的關系

  10. 同類型產品的供給量和在市場上的銷售量

  11. 同一區域內房產的月租金及入住率

  12. 競爭性新產品的投入時機

  13. 對未來競爭情況的分析與估計

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